Rosengård Holluf Pile Tornbjerg Fraugde

Transkript

1 Forslag til tillæg nr. 39 til Odense Kommunes Kommune- og Miljøplan for centerområde ved Ørbækvej, Stærmosegårdsvej og Gørtlervej Ændring af kommuneplanområde Stige 9 Korup 8 Næsby Tarup Bolbro 0 Bymidten 1 Seden 3 Vollsmose 7 6 Bellinge 2 Dalum Hjallese 5 Højby Syd-Øst 4 Fraugde Rosengård Holluf Pile Tornbjerg Fraugde

2 Hvad er en kommuneplan? I henhold til Lov om Planlægning skal der for hver kommune foreligge en kommuneplan. Kommuneplanen fastlægger en hovedstruktur for hele kommunen og rammer for lokalplanernes indhold for de enkelte dele af kommunen. Hovedstrukturen angiver de overordnede mål for udviklingen og arealanvendelsen. Herunder hører udbygningen i kommunen med boliger, arbejdspladser, trafikbetjening, serviceforsyning og rekreative områder. Rammerne fastlægger bestemmelser for indholdet af de lokalplaner, der er en forudsætning for at påbegynde større bygge- og anlægsarbejder. Disse bestemmelser drejer sig især om, hvad et område må bruges til, og hvor meget og hvor højt der må bygges. Men der kan også fastsættes andre typer af bestemmelser, fx om størrelsen af friarealer og parkeringsarealer, hensyntagen til trafikstøj, bevaring af bebyggelse m.v. Kommuneplanen gælder for 12 år, men hvert 4. år skal byrådet vedtage en planstrategi. Byrådet skal træffe beslutning om, hvorvidt kommune- planen skal revideres og i hvilket omfang. Hvordan gennemføres kommuneplanen? Kommuneplanen er grundlaget for at planlægge i Odense Kommune. Byrådet har pligt til at sørge for, at kommuneplanens bestemmelser bliver gennemført. For at sikre kommuneplanens bestemmelser bliver der udarbejdet lokalplaner. Det kan fx være nødvendigt for at sikre arealer til offentlige formål (veje, institutioner m.m.). Der skal udarbejdes lokalplan, før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivninger. En lokalplan må ikke stride mod kommuneplanen, men den kan godt stramme kommuneplanens rammebestemmelser, fx gennem fastsættelse af lavere bebyggelsesprocenter. Ny strategi vedtaget hvert 4. år. Byrådet skal senest udgangen af 2007 offentliggøre en strategi for kommuneplanlægningen. Strategien skal bl.a. indeholde en beslutning om, hvorvidt kommuneplanen skal revideres eller forlænges for en ny 4-års periode. I den forbindelse bliver der en offentlig debat, hvor der er mulighed for at fremsætte ideer og forslag til ændringer af strategien. Byrådet kan i forbindelse med vedtagelsen foretage ændringer af strategien. Kommuneplanen vil så blive revideret som beskrevet i strategien. Der bliver mulighed for at stille ændringsforslag til den nye kommuneplan inden byrådets endelige vedtagelse. Ændringer, der ikke er nævnt i strategien, forudsætter to offentlighedsfaser inden byrådets endelige vedtagelse. Mindre ændringer af kommuneplanen Inden næste revision af kommuneplanen er det muligt at foretage justeringer af kommuneplanen, når der bliver udarbejdet lokalplaner for byggeeller anlægsprojekter. Disse tillæg til den gældende kommuneplan bliver behandlet og vedtages af byrådet samtidig med de nye lokalplaner. Forord Kommuneplanen er revideret og godkendt af byrådet den 2. februar Kommuneplantillæg, der er vedtaget i planperioden , er indarbejdet i rammehæftet. Den nye kommuneplan består af et hovedstrukturhæfte og et rammehæfte. Et samlet billede af kommuneplanen fås ved at læse både hovedstrukturen og rammehæftet. Hovedstrukturhæftet beskriver de overordnede mål, initiativer og retningslinier for udviklingen i hele kommunen. Rammehæftet beskriver retningslinier for den mere detaljerede planlægning samt rammer for lokalplanlægningen for hvert af de 12 områder, kommunen er opdelt i.

3 Indholdsfortegnelse Baggrund... 5 Kommune- og Miljøplanens bestemmelser om detailhandel... 5 Placering af IKEA... 6 Trafik... 7 Overordnet vejnet... 7 Stier... 7 Kollektiv trafik... 7 Resumé af VVM-redegørelsen... 9 Planproces og metode... 9 VVM-reglerne... 9 Planlovens detailhandelsbestemmelser Eksisterende forhold Beskrivelse af projektarealet Projektbeskrivelse Detailhandel Trafik Øvrige miljøforhold For-offentlighedsfase Tillæggets konkrete rammebestemmelser

4 Edvard Weies Væ N bindervej Gørtlervej 4.C3 4.B2 Giersingvænget Olfert Fischers 4.EB1 Stærmosegårdsvej Ørbækvej 4.C5 Gørtlervej 4.EC1 4.S1 4.F1 Rødegårdsvej 4.C1 F upvænget 4.D1 FB Tillæggets område Niels Bohrs Allé Tillægget er en tilføjelse til Kommune- og Miljøplanens bestemmelser for område 4, som er vedtaget af byrådet den 2. februar

5 Baggrund Baggrund IKEA ønsker at udvide i Odense ved etablering af en butik på m 2. Planloven har dog indtil 2007 ikke tilladt etablering af butikker i den størrelsesorden. Med lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007 blev det muligt for byrådet i Odense, i forbindelse med, at der hvert fjerde år udarbejdes en strategi for kommuneplanlægningen, jf. Planlovens 23 a, stk. 1, 1. pkt., at træffe beslutning om at revidere kommuneplanen med henblik på at fastsætte butiksstørrelser for højst tre nye udvalgsvarebutikker på mere end m 2. De tre butikker skal placeres i bymidten eller i aflastningsområderne i Odense, som de er afgrænset i regionplanretningslinjer, der var gældende den 1. januar Et udvalgsvarehus af en sådan størrelse, kan give Odense og Fyn større attraktivitet som detailhandelsby. Projektet kan dog ikke realiseres under den eksisterende kommuneplanramme for området.den eksisterende ramme tillader byggeri i 12 meters højde og en bebyggelsestæthed på 50 %. Hensigten med dette kommuneplantillæg er at ændre rammerne for bebyggelsens omfang for en del af rammeområdet 4.C1 således, at 90 % af området under ét kan bebygges og der kan etableres bebyggelse med en maksimal højde på 18,5 meter. Desuden sættes der et loft for butiksarealet på m 2. Kommune- og Miljøplanens bestemmelser om detailhandel I forbindelse med planlovsændringer i 2007 blev ansvarsfordelingen mellem amter og kommuner ændret på detailhandelsområdet. Kommunerne har i vidt omfang overtaget ansvaret for detailhandelsplanlægningen. Særligt relevant i denne sag er Planlovens 5 q, stk. 2, der gælder for byer med mere end indbyggere. Her gives der mulighed for, at der hvert fjerde år kan udlægges arealer til højest tre store udvalgsvarebutikker, hvilket vil sige udvalgsvarebutikker, der er større end m 2. Disse skal placeres i bymidten eller aflastningsområderne. Kommunerne skal imidlertid først udarbejde en samlet plan med kommuneplanretningslinjer for den samlede detailhandelsstruktur i kommunen efter lovens bestemmelser, inden de har overtaget den fulde kompetence. Denne plan, som Odense Kommune skal udarbejde for at overtage kompetencen for detailhandelsplanlægning kaldes Tematillæg til kommuneplanen om detailhandel og indeholder følgende emner: ændret Bymidteafgrænsningen, udlægning af arealer til tre store udvalgsvarebutikker, udlægning af arealer til butikker med særligt pladskrævende varegrupper, bestemmelser om det samlede maksimale bruttoetageareal for butikker i bydels- og lokalcentre. 5

6 Baggrund Planlægningen tager udgangspunkt i den overordnede centerstruktur, som gennem de sidste 30 år har dannet grundlag for udbygning af butikker og service i Odense. Strukturen består af 2 hovedcentre, 6 bydelscentre samt et voksende antal lokalcentre knyttet til boligområder og lokalsamfund. Der bliver således i Tematillægget bestemt, at der i aflastningscenter Odense SØ må placeres en stor udvalgsvarebutik på maksimalt m 2. Placering af IKEA Hovedcentrene har særlig betydning for indkøbsmønstret og landsdelens betjening med service. Bykernen er et regionalt center, der betjener befolkningen i landsdelen og i Odense, medens Center SØ er et regionalt handelscenter til aflastning for bymidten (Bykernen). Butikskonceptet og størrelsen af det nye IKEA er lagt an på at kunne tilbyde kunderne et samlet vareudvalg inden for møbler, boligudstyr og -tekstiler samt køkkener og køkkenudstyr. IKEA s koncept er velkendt og butikkerne kan have en oplandseffekt på op til 200 km. Et nyt stort IKEA-bolighus bør derfor søges placeret i et af hovedcentrene. Bymidten har gennem de seneste 10 år været et særligt indsatsområde for Odenses udvikling, og et særligt fokusområde i de seneste revisioner af kommuneplanen. Der er blandt andet udarbejdet en kvarterplan for Bymidten med målsætning om, at nyt byggeri og anlæg skal respektere og styrke bymidtens middelalderlige bygningsstruktur. Af Kommune- og Miljøplanens retningslinjer for bebyggelse i bymidten fremgår: at nye butikker skal tilpasses den eksisterende bebyggelse, og at nye store butiksenheder og butikscentre, der er lukkede udadtil, bør undgås. Bykernen vil hermed fortrinsvis være forbeholdt en udbygning med relativt mindre og mere specialiserede butikstyper. Afgrænsningen af butiksområdet i bymidten (Bykernen) giver mulighed for at fremme udviklingen af centerfunktioner, som understøtter bylivet og sammenhængen med de eksisterende butiksstrøg. Herudover omfatter afgrænsningen en række særlige områder: Kongens Torv og godsbanearelet, som rummer potentiale for en butiksudvikling i sammenhæng med det eksisterende gågadenet, hvor dele af stationsvejen kan inddrages som fodgængervenlig gade, selvom de fortsat skal bære en del trafik. Under hensyn til bymiljøet er det vigtigt, at butiksudviklingen består af flere mindre enheder, som appellerer til fodgængere, cyklister og brugere af kollektiv trafik. Disse trafikantgrupper udgør ¾ af samtlige brugere i bymidten. Odense Banegård Posthus nord for jernbanen er som bygning ikke særlig velegnet til en butiksudbygning. Anvendelsen bør i henhold til lokalplanen udnytte den funktionelle sammenhæng med stationsområdet, hvor muligheder for pendlingstunge funktioner som kontor, service eller undervisning med et regionalt eller nationalt opland er oplagte. 6

7 Baggrund Thrige-karréen er i gældende lokalplan udlagt til centerformål, der har haft til hensigt at sikre en nu etableret basar og det særlige miljø, der vil knytte sig til det tidligere industriområde. Lokalplanen fastsætter præcise bestemmelser vedrørende butiksstørrelser og det særlige miljø, som det er hensigten at skabe. Bevaringen af bebyggelsesstrukturen giver ikke mulighed for placering af IKEA i området. Der findes ikke aktuelt egnede muligheder for placering af særligt store butikker inden for afgrænsningen af butiksområdet i Odense Bymidte. Odense Kommune finder, at det er uhensigtsmæssigt at indpasse særligt store butikker i bymidten. Som følge heraf anbefaler byrådet, at denne type butikker placeres i det regionale aflastningscenter Center SØ. Trafik Planområdet har god tilgængelighed for alle trafikarter, herunder gående, cyklende og kollektiv trafik. Overordnet vejnet Det regionale center i sydøst har en god placering i forhold til det overordnede vejnet, der består af kommunevejene Munkerisvej, Ørbækvej og Niels Bohrs Allé. Centerområdet ligger tæt på motorvejen, og disse veje giver god og nem adgang til hele regionen samt til bymidten. Stier Bydelens hovedstinet er fuldt udbygget, idet der er cykelstier langs alle overordnede veje. Desuden er der cykelstier langs Stærmosegårdsvej, Rødegårdsvej, Munkebjergvej og Olfert Fischers Vej, og der er stiforbindelse fra Carl Blochs Vej under Munkerisvej og videre langs Gørtlervej til Niels Bohrs Allé. Den sydlige del af stien langs Gørtlervej vil blive optaget på Kommune- og Miljøplanens stiplan ved førstkommende revision. Der skal sikres areal til en stitunnel under Ørbækvej i forlængelse af Stærmosegårdsvej til sikring af skolevejstrafikken. Kollektiv trafik Centerområdet er godt betjent med kollektiv trafik. Fynbus har buslinjer både mod centrum og mod de store boligområder i den østlige bydel. samt på Ørbækvej. 7

8 8

9 Resumé af VVM-redegørelsen VVM-redegørelsen (VVM = Vurderinger af Virkninger på Miljøet) er udarbejdet på baggrund af en ansøgning fra den internationale møbelkæde-virksomhed IKEA A/S, som ønsker at opføre et nyt boligvarehus i Odense SØ. IKEA ønsker at erstatte den nuværende såkaldte start-butik i Odense med et boligvarehus, som lever op til konceptet for et rigtigt IKEA-varehus. Odense Kommune har vurderet, at det ansøgte boligvarehus på grund af sin størrelse vil få regional betydning. Det medfører, at der skal udarbejdes regionplantillæg og VVM-redegørelse, inden projektet eventuelt kan realiseres. VVM-redegørelsen beskriver de miljøpåvirkninger, som varehuset vurderes at forårsage. Hovedformålet med VVM-redegørelsen er at give politikkerne i Odense Byråd det bedst mulige grundlag at træffe beslutning på. En VVM-redegørelse skal blandt andet indeholde oplysninger om projektets påvirkninger på befolkning, plante- og dyreliv, klima, landskab og samfundsøkonomien. På grund af projektets karakter er der i VVM-undersøgelsen foretaget en vægtning af, hvad der er de væsentligste forhold, som skal belyses. Der er således lagt særlig vægt på at belyse konsekvenserne for detailhandlen, de trafikale konsekvenser og de visuelle konsekvenser. VVM-redegørelsen har behandlet konsekvenserne ved etablering af et nyt IKEA-varehus på m 2 inden for detailhandlen, trafikken, det visuelle samt øvrige miljøforhold. Planproces og metode Forud for udarbejdelse af VVM-redegørelsen har Odense Kommune i perioden fra den 7. februar til den 6. marts 2008 gennemført en debatfase for projektet. Kommunen modtog tre skriftlige bemærkninger til debatoplægget. Der er ikke afholdt offentligt møde om projektet i debatfasen. De skriftlige bemærkninger er beskrevet og kommenteret i kapitel 1 i denne VVM-redegørelse. Det stod tidligt i processen klart, at konsekvenserne for detailhandlen og de trafikale konsekvenser er de to centrale emner, som skal belyses i denne VVM-sag. Der blev derfor tidligt i forløbet nedsat to arbejdsgrupper, som skulle belyse konsekvenserne for henholdsvis detailhandlen og trafikken. Materialet til VVM-redegørelsen er dels leveret af de to arbejdsgrupper, dels af IKEA A/S og Odense Kommune. VVM-reglerne Det ansøgte boligvarehus er omfattet af samlebekendtgørelsens bilag 1, hvor VVM- pligtige anlæg er opført. Samlebekendtgørelsens bilag 1, nr. 35, gælder for detailhandelscentre, som på grund af størrelsen har regional betydning. I Miljøministeriets VVM-vejledning er det uddybet, hvad der i denne forbindelse forstås ved et detailhandelscenter. Der skal være tale om et større, samlet butiksareal som kan udgøres af flere butikker langs en gade, en eller flere store butikker, eller en samling af flere butikker under samme tag i et butikscenter. Det er graden af påvirkningerne på butikkens eller butikkernes opland, som er afgørende for, om et nyt butiksanlæg udløser VVM-pligt. 9

10 Planlovens detailhandelsbestemmelser I forbindelse med planlovsændringer i 2007 blev ansvarsfordelingen mellem amter og kommuner ændret på detailhandelsområdet. Kommunerne overtog i vidt omfang ansvaret for detailhandelsplanlægningen. Særligt relevant i denne sag er 5 q, stk. 2, som giver mulighed i bymidter i byer med mere end indbyggere og i aflastningsområderne i hovedstadsområdet, Århus, Odense, Aalborg og Esbjerg hvert fjerde år at udlægge arealer til højest tre store udvalgsvarebutikker, hvilket vil sige udvalgsvarebutikker, der er større end m 2. Kommunerne skal imidlertid først udarbejde en samlet plan med kommuneplanretningslinjer for den samlede detailhandelsstruktur i kommunen efter lovens bestemmelser, inden de har overtaget den fulde kompetence Regionplan Regionplanretningslinierne er gældende, indtil der er vedtaget nye retningslinier i kommuneplanen. Boligvarehuset ønskes opført i det område, som i regionplanens detailhandelsafsnit er benævnt Odense Hovedcenter SØ (FynByen og Rosengårdcentret). Området har status som aflastningscenter for Odense bymidte. Udover retningslinjerne om detailhandel er området ikke omfattet af særlige bindinger i regionplanen. Der er således ikke registreret hverken biologiske eller landskabelige interesser i området. Området er udpeget som område med drikkevandsinteresser, hvilket er den mellemste kategori inden for grundvandsinteresserne. Kommuneplan Ifølge Odense Kommunes Kommune- og Miljøplan er Bilka, Rosengårdcentret og butikkerne derimellem (Bilka-byen) udlagt som hovedcenter på lige fod med bymidten. Hovedcenter SØ betegnes i kommuneplanen som et regionalt handelscenter til aflastning for bykernen og som bydelscenter for Odenses sydøstlige bydel i kraft af et varieret udbud af butikker samt offentlig og privat service. I henhold til kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen er projektarealet beliggende i område 4.C1, jf. figur 3.2. Rammerne for dette område fastlægger blandt andet, at bebyggelse maksimalt må opføres i tre etager og i en maksimal højde af 12 meter. Endvidere fastlægger rammerne, at dagligvarebutikker maksimalt må være m 2, og udvalgsvarebutikker maksimalt må være m 2. Som nævnt overtog kommunerne med Planlovsændringen i 2007 kompetencen til at udlægge arealer til butiksformål. Området er i Regionplanen udpeget som en del af et aflastningscenter. Ifølge planlovens 5 p, stk. 3, må bruttoetagearealet til butiksformål i aflastningsområder ikke udvides til mere end det, der fremgår af regionplanretningslinjer. Dog kan arealer til store udvalgsvarebutikker, det vil sige udvalgsvarebutikker større end m 2, udlægges i aflastningsområder, hvis der redegøres for, at placering af butikken ikke er mulig i bymidten. På grund af størrelsen af det ansøgte boligvarehus har Odense Kommune vurderet, at projektet udløser krav om ændring af kommuneplanen. Kommuneplantillægget skal også muliggøre en øgning af 10

11 bebyggelsesprocenten fra 50 til 90, og bebyggelseshøjden hæves fra 12 til 18,5 meter. Lokalplan Området er delvist lokalplanlagt af lokalplan nr Område mellem Rosengårdcentret-Bilka. Lokalplanen rummer ikke mulighed for etablering af butikker og skal derfor erstattes af en ny lokalplan for området, som muliggør etablering af en IKEA. Odense Kommune har valgt at gennemføre en lokalplanprocedure, som forløber parallelt med udarbejdelse af tillæg til kommuneplanen og med VVM-redegørelse med miljørapport. Eksisterende forhold Beskrivelse af bydelen Boligvarehuset ønskes opført i den sydøstlige del af Odense, i samme butiks- og centerområde hvor FynByen og Rosengårdcentret ligger. I området forefindes et bredt udvalg af butikker samt offentlig og privat service. Rosengårdcentret og FynByen er omgivet af bymæssig bebyggelse med forskellig anvendelse, herunder handel og lettere industri, boliger i form af både tæt-lav, åben-lav og etagebebyggelse samt privat og offentlig servicevirksomhed, herunder universitet, skole, offentlig administration og plejehjem. Projektplacering på Fyn og i Odense Beskrivelse af projektarealet Projektarealet omfatter ejendommene matr.nr. 5t, 5x, 5ak og 5al, alle Ejby, Odense Jorder. Områdets afgrænsning er vist til højre. Arealet er m 2 stort, hvoraf en stor del i dag udgøres af grønne delarealer. Desuden rummer arealet parkeringspladser, vejog stianlæg samt lagerbygning til IKEA-butikken, Amtscentret for Undervisning, Stof og Electric City. Afgrænsning af Hovedcenter SØ Projektområdets afgrænsning 11

12 VVM-redegørelse Projektbeskrivelse Det ansøgte boligvarehus Det fremlagte projekt består dels af en varehusbygning og dels af et parkeringspladsanlæg. Desuden består projektet af etablering af en ny forbindelsesvej mellem Centervej og Gørtlervej, en ændret udformning af den nord-syd gående sti, som forbinder Rosengårdcentret med Bilka-området, samt en ny indkørsel til det projekterede parkeringsareal direkte højre ind fra Ørbækvej for nordfra kommende trafik. Der er ansøgt om mellem og parkeringspladser, hvoraf de ca. 660 pladser er under bygningen og 500 uden for huset. De fordeler sig på 130 pladser til personaleparkering, 27 til vareparkering, 11 til handicap-parkering, mens 30 er såkaldte familieparkeringspladser. De resterende 464 pladser er til almindelig kundeparkering. Selve varehuset består af en bygning i to plan på søjler. Bygningen har en maksimal længde på 135 meter, en maksimal bredde på 185 meter og en maksimal højde på 18,5 meter over terræn. Bygningens samlede bruttoetageareal er på m². IKEA forventer at påbegynde byggeriet i løbet af Byggeperioden forventes at strække sig over ca. et år, og boligvarehuset forventes taget i brug i løbet af efteråret Illustration af det projekterede anlæg 12

13 Situationsplan for projektarealet 13

14 Alternativer VVM-redegørelsen skal som minimum indeholde en beskrivelse af, hvordan den fremtidige situation forventes at være, hvis det vælges ikke at opføre IKEA-varehuset, det såkaldte 0-alternativ. Herudover skal alternativer, som er foreslået i projektets debatfase eller som bygherre eller kommunen selv har peget på, beskrives mere eller mindre grundigt. Ifølge Lov om planlægning må store udvalgsvarebutikker kun placeres i bymidten eller aflastningscentret. Odense Kommune har derfor redegjort for mulighederne for en placering af IKEA-varehuset i bymidten. Der er ellers ikke fra nogen sider fremkommet forslag om belysning af alternative placeringer. Placering af IKEA-varehuset i Odense bymidte Odense Kommune har ved gennemgang af potentielle lokaliteter vurderet, at der ikke aktuelt findes egnede muligheder for placering af udvalgsvarebutikker af IKEAs påtænkte størrelse inden for afgrænsningen af butiksområdet i Odense bymidte. Odense Kommune finder, at det er uhensigtsmæssigt at indpasse denne størrelse butikker i bymidten og, i forlængelse heraf, at der ikke er grundlag for at arbejde med en alternativ placering af et nyt IKEA-varehus i bymidten. Som følge heraf anbefaler Odense Kommune, at et nyt IKEA-varehus bliver placeret i det regionale aflastningscenter Center SØ (den ansøgte placering), hvor butiks- og infrastrukturen er udviklet med henblik på udbygning af arealkrævende og trafikskabende butikker. 0-alternativet 0-alternativet er som udgangspunkt ikke en beskrivelse af status quo, men derimod en beskrivelse af miljøpåvirkningerne ved den forventede udvikling, såfremt IKEA-varehuset ikke etableres. Konsekvenserne af 0-alternativet vedrører situationen, hvor IKEA ikke opfører et IKEA-varehus, mens det eksisterende IKEA Odense på 1500 m² lukker i Inden for detailhandlen vil de eksisterende butikker følge vækstraten for branchens butikker. Ved 0- alternativet vil boligudstyrsbutikkerne i Odense Kommune opleve en vækst på 120 millioner kroner eksklusiv moms fra 2006 til 2015 på grund af den generelle salgsudvikling inden for boligudstyr. Der forventes en generel vækst i omsætningen, dog forventes den nuværende udvikling med større vækst i de store byområder, samt mindre vækst i mindre byområder at fortsætte inden for udvalgsvarer og derved også for boligudstyrsomsætningen. Konsekvensen vil være, at specielt Odense og Svendborg vil opleve en positiv stigning i forhold til de mindre kommuner. Der vil komme et øget pres på konkurrencen uden for Fyn, der udvider butikscentre og detailhandelsområder. Således kan det forventes, at specielt Kolding og Vejle gennem detailhandelsudviklingsinitiativer vil kunne hente markedsandele fra det vestlige Fyn og set i relation til boligudstyr. Trafikmæssigt vil der være tale om marginale forskelle, når man ser bort fra de problemer, som boligvarehuset vil kunne medføre på de veje, som støder umiddelbart op til området for det nye boligvarehus. 14

15 Detailhandel Retail Institute Scandinavia A/S er af IKEA Danmark A/S og Odense Kommune blevet bedt om at belyse de detailhandelsmæssige konsekvenser ved etablering af et IKEA-varehus på m 2 ved Aflastningscenter Sydøst i Odense. Konsekvenserne belyses for Det forventes, at IKEA-varehuset vil have et primært handelsopland på ca. 60 minutter. Analysen afdækker ændringerne i boligudstyrsomsætningen i ti kommuner på Fyn samt tre jyske kommuner; Fredericia, Kolding og Vejle Analyserne Retail Institute Scandinavias vurderinger i analysen er foretaget på baggrund af informationer fra ICPs Analyse af Detailhandlen i Odense 2007 samt omsætningstal, indhentet fra Danmarks Statistik, for boligudstyrsbutikker på Fyn samt i Fredericia, Kolding og Vejle Kommuner. Herudover har Retail Institute Scandinavia observeret og rekognosceret boligudstyrsbutikkerne i en række af de større byer på Fyn og i de tre jyske kommuner. Definitionen på boligudstyr er butikker, der sælger varer ingen for samme kategori, som IKEA handler med, såsom møbler, tæpper, køkkener og udstyr hertil samt boligtekstiler. Omsætning inden for boligudstyr Blandt Fyns ti kommuner var der i 2005 en detailhandelsomsætning på ca. 18,2 milliarder kroner eksklusiv moms fordelt på butikker. I Odense er der butikker med et samlet bruttoareal på omkring m 2 og en omsætning i 2006 på ca. 9,1 milliarder kroner eksklusiv moms. Inden for boligudstyr er der en omsætning på ca. 1 milliard kroner eksklusiv moms fordelt blandt 75 butikker. I alt på Fyn er der 240 butikker, der sælger boligudstyr. De har samlet set en omsætning på ca. 1,6 milliarder kroner eksklusiv moms. I de tre jyske kommuner er der 125 butikker, der sælger boligudstyr, som samlet har en omsætning på ca. 1,1 milliarder kroner. Forbrug inden for boligudstyr Det potentielle forbrug inden for boligudstyr blandt borgerne i de ti fynske kommuner er estimeret til at være ca. 1,9 milliarder kroner eksklusiv moms. I Fredericia, Kolding og Vejle Kommuner er forbruget estimeret til ca. 940 millioner kroner eksklusiv moms. Handelsbalance inden for boligudstyr På baggrund af det potentielle forbrug og omsætning inden for boligudstyr er handelsbalancer udarbejdet. De ti kommuner på Fyn har samlet en handelsbalance på 83, mens Odense Kommune har en handelsbalance på 126. Det betyder, at der omsættes 26 % mere i Odense Kommune, end der er potentielt forbrug til. Den samlede handelsbalance for Fredericia, Kolding og Vejle er på 116. Handelsbalancerne indikerer, at de store kommuner har en stor tiltrækningskraft fra de mindre kommuner inden for boligudstyr. Odense er den kommune, der har den største tiltrækningskraft på forbrugerne. Det er her, de store møbelbutikker er placeret, ligesom de fleste møbelkæder og køkkenkæder er repræsenteret. 15

16 Forudsætninger Det forudsættes, at der opføres et IKEA-varehus ved m 2 med første fulde driftsår i Konkurrencesituationen For at belyse konsekvenserne er der opstillet en række forudsætninger for den fremtidige konkurrencesituation: Vest for Aflastningscenter SØ etableres pladskrævende butikker (IDÉ-møbler planlægger at opføre butik på Tagtækkervej.) I Svendborg åbner IDEmøbler et møbelvarehus på m 2 i efteråret I Odense etableres nyt shoppingcenter ved Slagterigrunden, der giver mulighed for etablering af nye butikskoncepter inden for udvalgsvarer og boligudstyr. Kolding Storcenter vil inden 2015 udvide med yderligere m 2 til udvalgsvarebutikker, der sandsynligvis vil blive etableret på de tilstødende arealer til storcentret. Det forventes at indeholde boligudstyrsforretninger. Ved Taulov, i Fredericia Kommune, planlægges der et ca m 2 stort detailhandelsområde. Forudsætninger i øvrigt Det forudsættes, at: Salgsudviklingen inden for boligudstyr i de kommende år vil være mere positiv i forhold til detailhandelsudviklingen generet. Der vil være et øget salg til butikker beliggende i de større byområder og i de større butikscentre. Handel via internettet stiger inden for boligudstyr, men det er ikke medtaget i beregningerne. Det forventes, at den generelle udvalgsvareomsætning kun vil blive berørt marginalt af varehusets etablering, og derfor bliver den resterende udvalgsvareomsætning ikke berørt i analysen. Etablering af et større IKEA-varehus flytter ikke dagligvareomsætning. IKEA lukker sit nuværende varehus i 2010, og der etableres ikke ny boligudstyrsdetailhandel i bygningen. IKEAs nuværende omsætning fordeles blandt detaillister i området samt til andre IKEA-varehuse. 16

17 Metode Med udgangspunkt i den registrerede omsætning udarbejdes en fremskrivning fra 2006 til Herefter vurderes ændringerne i detailhandlen (blandt andet etablering af andre boligudstyrsbutikker) samt forbrugernes forventede indkøbsorientering i fremtiden inden for boligudstyr. På den måde fremkommer omsætningen i 0-alternativet i På den baggrund foretages vurderinger af, hvad et IKEA-varehus på m 2 vil betyde for forbrugernes indkøbsmønstre og omsætningen i de belyste områder. Omsætningsudvikling ved etablering Etablering af et IKEA-varehus i Odense på m 2 vil ændre forbrugernes opfattelse af IKEA Odense i dag. I dag er den nuværende butik på m 2, samt et varelager på 500 m 2. Et IKEAvarehus på m 2 vil have en tiltrækningskraft, som de øvrige IKEA-varehuse i Danmark, hvilket betyder, at de kan tiltrække kunder i en radius af op til 150 kilometer til varehusene. I Odense Etablering af et IKEA-varehus vil have en effekt på Odense Kommunes omsætning inden for boligudstyr. Fra 2006 til 2015 vil etableringen medføre en omsætningsforøgelse på 245 millioner kroner eksklusiv moms. Etableringen af IKEA-varehuset vil primært påvirke boligudstyrsbutikkerne, der er beliggende i området defineret som øvrig Odense. Her er en række store møbelvarehuse samt mange køkkenkæder. Detaillisterne i det område vil samlet set kunne mærke etableringen med en reduktion i omsætningen på 121 millioner kroner eksklusiv moms. I det forventede etableringsår 2010 vil boligudstyrsbutikkerne i Odense bykerne opleve et fald i omsætningen på ca. 6 %. I Aflastningscenter SØ vil IKEA og andre detaillister, der sælger boligudstyr opleve en vækst på 256 millioner kroner i forhold til 0-alternativet. I omegnskommuner De fire kommuner, der grænser op til Odense Kommune vil opleve en status quo i omsætningen i 2015 i forhold til I forhold til 0-alternativet vil de samlet opleve en omsætning, der er 18 millioner kroner eksklusiv moms lavere end i De fem fynske kommuner, der ikke grænser op til Odense (Langeland, Middelfart, Nyborg, Svendborg og Ærø), vil samlet opleve en forøgelse i omsætningen inden for boligudstyr. Det tilskrives primært Svendborg Kommune, da der opføres et m 2 IDEmøbler-varehus i Svendborg i Ses der på de ni kommuner på Fyn (uden Odense Kommune) vil der i perioden 2006 til 2015 være en omsætning, der er 50 millioner kroner eksklusiv moms mindre i 2015 end i 0-alternativet. De ni kommuner oplever dog en vækst i omsætning på 53 millioner kroner eksklusiv moms som følge af en forventet vækst inden for boligudstyr generet. I de tre jyske kommuner I forhold til de tre jyske kommuner Fredericia, Kolding og Vejle vil hovedforslaget medføre en reduktion på 45 millioner eksklusiv moms ved Hovedforslaget. Etablering af et IKEA-varehus vil medføre, at de jyske kommuner vil tabe markedsandele til Odense Kommune inden for boligudstyr. 17

18 Trafik Beskrivelsen af de trafikale konsekvenser afspejler det arbejde, som trafikarbejdsgruppen har foretaget, og som trafikkonsulentfirmaet Via Trafik efterfølgende har dokumenteret. Forudsætninger Der er opstillet ét Hovedforslag til trafikal struktur i området efter etablering af det nye boligvarehus og til sammenligning et 0-alternativ, der belyser den fremtidige trafikale situation uden en realisering af Hovedforslaget. De to interne veje i området er benævnt Tværvej og Centervej. Centervej er den interne vej i Bilkabyen, som løber parallelt med Ørbækvej langs butikkernes facader, herunder langs den nuværende IKEA s facade. Tværvej er den vej, som forbinder Centervej med Ørbækvej. I forløbet har der været fokus på tre emner: Trafikafviklingen i krydsene Tværvej/Ørbækvej, Tværvej/Centervej og rundkørslen Stærmosegårdsvej/Ørbækvej. Skolevejstrafikken. Trafiksikkerheden i særlige lokaliteter, specielt krydset Tværvej/Ørbækvej, ved stiforløb, og i eventuelt nye kryds. Der er kun regnet på de trafikale konsekvenser for en torsdag eftermiddag kl er valgt som prognoseår. Der er forudsat en generel årlig trafikvækst til centerområdet på 4% i perioden frem til Den nuværende IKEA-butik har ca kundebesøg om året, hvilket er mange i forhold til butikkens størrelse. Den eksisterende trafik til IKEA-butikken i Odense er bestemt ud fra en opgørelse over antallet af besøgende kombineret med en interviewundersøgelse af deres trafikmønster. De væsentligste nuværende problemer i området er følgende: Antal biler til og fra, pr. retning om torsdagen Kl Døgntrafik Ny IKEA Eksisterende IKEA Ny anvendelse af eksisterende IKEA Ved spidsbelastning er der kapacitetsproblemer i de fleste af krydsene i området, men især i krydset Tværvej/Centervej, hvor der sker tilbagestuvning ud på Ørbækvej. I krydset Ørbækvej/Tværvej er der også afviklingsproblemer med tilbagestuvninger til Centervej. Afviklingsproblemerne omkring Tværvej skyldes blandt Eksisterende Electric City og Stof & Stil Resulterende mertrafik Mertrafik som følge af ny IKEA prognse

19 andet, at Centervej er for smal til dens nuværende trafikale funktion. Der foregår parkering og varelevering langs vejen, hvilket forringer trafikafviklingen. Der er ingen sikker krydsning af Ørbækvej for skolebørn, og der mangler en sti i eget tracé fra Ørbækvej til Rosengårdskolen. Busserne i området har fremkommelighedsproblemer på grund af den intensive trafik i området ved spidsbelastning. Nyt boligvarehus IKEA forventer, at det nye IKEA-varehus vil få kundebesøg pr. år, hvilket er en fordobling i antallet af kunder i forhold til i dag. Den nye boligvarehus vil have et større vareudbud på lager og generelt være mere attraktivt. Det vil øge antallet af kunder. Modsat forventes kundernes besøgsfrekvens at falde og opholdstiden at stige. Den forventede fremtidige trafik til det nye IKEA-varehus er beregnet blandt andet ud fra oplysninger om det nogenlunde tilsvarende IKEA-varehus i Århus. I følgende figur ses ændringen i trafikken som følge af opførelse af boligvarehus og åbning af en anden butik i den nuværende IKEA-butik. Opførelse af en ny og større IKEA vurderes ikke at øge antallet af lette trafikanter betydeligt, og giver heller ikke umiddelbar anledning til ændringer i den kollektive bustrafik. Hovedforslag til trafiktiltag I forbindelse med opførelse af den nye IKEA foreslås etableret en række ændringer i vejnettet lokalt omkring IKEA. Overordnet bør følgende etableres: Ny dobbeltrettet vej mellem Gørtlervej og Centervej tilsluttes Gørtlervej i et nyt signalreguleret kryds Ændret adgangsbetingelser for udkørsel på Gørtlervej ved rundkørsel Flytning af udkørsel på Gørtlervej ved rundkørsel Ny dobbeltrettet cykelsti på Gørtlervej Direkte indkørsel fra Ørbækvej til IKEA Udvidelse af Centervej nord for Tværvej Ekstra svingbane på Tværvej og forlængelse af venstresvingsbane fra Ørbækvej syd Signalregulering af Centervej/Tværvej. Forbedring af kapaciteten i rundkørslen Stæremosegårsvej/Gørtlervej. 19

20 Ny vej mellem Gørtlervej og Centervej Den nye adgangsvej til Gørtlervej etableres både af hensyn til personaletrafikken og vareaflevering (til IKEA) og vareudlevering (for kunder) men også som til- og frakørsel for kunder. Umiddelbart vurderes vejadgangen fra Ørbækvej fortsat at blive den primære adgangsvej. Adgangsvejen forudsættes anlagt som en almindelig 2-sporet vej. Krydset Gørtlervej/ny vej foreslås anlagt som et nyt signalreguleret kryds. Der vil være en ekstra tilslutning ind til varegården. Trafikken vil her være yderst begrænset og afvikles i en separat signalfase. Ændret adgangsbetingelser for udkørsel på Gørtlervej Den nuværende adgang til Electric City og Stof & Stil sker ved en vigepligtsreguleret tilslutning til Gørtlervej. Tilslutningen ændres ved at forlænge midterhellen fra rundkørslen forbi krydset, så det kun bliver muligt at køre højre ind og højre ud. Vejadgangen etableres med bom og forbeholdes høje køretøjer, der foretager vareudbringning. Adgangsbetingelserne tinglyses for denne overkørsel. Ny dobbeltrettet cykelsti på Gørtlervej Som følge af rundkørslen og ind- og udkørsel til vareleveringen ændres cykelstien, så den fortsætter som dobbeltrettet i vestsiden hele vejen til rundkørslen ved Stærmosegårdsvej. Direkte indkørsel fra Ørbækvej til IKEA IKEA ønsker en optimal trafikbetjening af deres parkeringsområde og vil derfor etablere en direkte adgang fra Ørbækvej for at undgå en del af de problemer, som krydset Tværvej/Ørbækvej medfører. Der etableres en supplerende adgangsvej, der åbner mulighed for højresving fra Ørbækvej nord ind til IKEA s parkeringsplads. Højresvingsbanen udformes så lang, som det er muligt for at mindske risikoen for tilbagestuvning på Ørbækvej og krydsningen med stien langs Ørbærkvej udformes, som en sikret stikrydsning. Udvidelse af Centervej Der er i dag åbenlyse problemer med trafikafviklingen på Centervej, fordi vejen er smal og ofte blokeres i det ene spor af lastbiler, der afleverer varer til de forskellige butikker langs vejen. Centervej foreslås udvidet mod øst (mod Ørbækvej) således, at der kan ske varelevering fra lastbiler, der holder på Centervej uden gener for den øvrige trafik på Centervej. Udvidelsen omfatter et ekstra spor ind mod butikkerne til varelevering og korttidsparkering. Udvidelsen har til formål at forbedre trafikafviklingen. Udvidelsen vil medføre justeringer på de tilstødende p-pladser. Centervej er en privat vej, hvorfor forslaget forudsætter, at der kan skabes enighed blandt lodsejerne. Dog kan en del af udvidelsen formentlig gennemføres ved ekspropriation, såfremt krydset Tværvej/Centervej signalreguleres (krydset Tværvej/Centervej er kommunalt ). Udvidelsen er en forudsætning for at kunne signalregulere krydset Tværvej/Centervej. 20

21 Ekstra svingbane på Tværvej og forlængelse af venstresvingsbane fra Ørbækvej syd Der etableres en ekstra svingbane på Tværvej mod Ørbækvej, fordi den udkørende trafik i krydset forventes at stige, Hermed opnås mere plads til de venstresvingende bilister og risikoen for tilbagestuvning af trafikken til Centervej mindskes. Venstresvingsbanen fra Ørbækvej syd forlænges for at få mere plads til de svingende bilister. Hermed mindskes risikoen for at ventende venstresvingende biler blokerer for de ligeud kørende fra syd. Signalregulering af Centervej/Tværvej Mange af de afviklingsproblemer, der er omkring Tværvej, skyldes krydset Tværvej/Centervej. Ved at signalregulere dette kryds skabes der et bedre grundlag for at styre den samlede trafik både i krydset ved Tværvej/Centervej og krydset ved Tværvej/Ørbækvej, således at eventuel kødannelse fortrinsvist sker i vejgrene, hvor der ikke er risiko forbundet med tilbagestuvning. Som udgangspunkt og beregningsgrundlag etableres et signalanlæg med samme omløbstider som ved krydset Ørbækvej/Tværvej. Grøntidsfordelingen er i dag således, at de trafikanter, der kommer fra Ørbækvej og kører ind ad Tværvej, får grønt, og dermed uhindret kan fortsætte gennem det nye signalregulerede kryds. Dermed minimeres risikoen for, at der kan opstå tilbagestuvning fra krydset ved Centervej til Ørbækvej. Som hovedregel vil bilisterne maksimalt kun holde for rødt ét sted- ved Ørbækvej/Tværvej eller ved Tværvej/Centervej. Ombygning til signalanlæg forudsætter, at Centervej udvides/ombygges op mod krydset. Det vil også betyde justeringer af indkørslerne til de nærmest beliggende p-områder både nord og syd for krydset. Løsningen bør også omfatte en mindre ombygning af signalkrydset ved Ørbækvej/Tværvej i form af grøn pil for venstresvingende mod Bilka/IKEA, eventuelt ved etablering af bundet venstresving i krydset. Det vurderes, at løsningen vil forbedre trafiksikkerheden i området, og at signalreguleringen samtidig vil kunne skabe mere trygge forhold for fodgængere, der skal krydse Centervej. Forbedring af kapaciteten i rundkørslen Stæremosegårsvej/Gørtlervej I rundkørslen Stæremosegårdsvej/Gørtlervej er der afviklingsproblemer med kødannelser og ventetid. Den nuværende rundkørsel kan ikke afvikle en yderligere trafikbelastning tilfredsstillende, hvorfor krydset bør ombygges til et 4 benet kryds med svingbaner for at øge kapaciteten mest muligt. Idet der er en dobbeltrettet cykelsti gennem krydset, bør stien gives sin egen fase for at øge sikkerheden for de bløde trafikanter mest muligt. 21

22 Visuelle konsekvenser Fra en række positioner i området omkring projektarealet for det ansøgte boligvarehus er der blevet taget fotografier i retning af projektarealet. Fotografierne er herefter blevet computerbearbejdet til visualiseringer, hvorved en model af boligvarehuset og parkeringspladsanlægget er blevet lagt ind. Det er herefter muligt at vurdere, hvordan det færdige byggeri vil tage sig ud. Herunder vises to eksempler på visualiserings-materialet taget fra positioner tæt ved den planlagte placering af boligvarehuset. Visualiseringerne viser, at den ansøgte varehusbygning vil fremstå som en stor og markant bebyggelse i dens nærområde. Særligt set fra Gørtlervej vil boligvarehusets bygningskrop kunne opleves dominerende. Farvevalget af boligvarehuset er med til at fremhæve bygningens fremtoning. Det vurderes samlet set, at det ansøgte projekt i nærmiljøet har en anselig visuel påvirkning på grund af størrelse og farvevalg, og at fjerneffekten af projektet er begrænset. Da området i forvejen anvendes til centerformål og ikke rummer boliganvendelse eller betydelige udendørs opholdsarealer, vurderes projektet samlet set ikke at have en væsentlig negativ visuel påvirkning af omgivelserne. Projektet set fra parkeringsplads ved Amtscentralen for undervisning. Afstanden til det ansøgte boligvarehus er ca. 100 meter. 22

23 Projektet set fra rundkørslen ved Gørtlervej / Stærmosegårdsvej. Afstanden til det ansøgte boligvarehus er ca. 170 meter. Øvrige miljøforhold Vedtagelse af Hovedforslaget vil have påvirkninger på de øvrige miljøforhold, således at der sker en stigning i støjen, på grund af stigningen i trafikken. Stigningen er dog mindre end 1 db, og vil således ikke kunne høres af mennesker. der sker en stigning i luftforurening i området på 0,6 % på grund af stigningen i trafikken. der skal findes en løsning på håndtering af overfladevand. Det anbefales, at der etableres et regn-/forsinkelsesbassin vest for IKEA i fredsskoven. der er behov for at foretage en arkæologisk forundersøgelse. bevoksede arealer vi blive befæstet, og en gammel kastanieallé vil blive fældet. 23

24 For-offentlighedsfase Forud for udarbejdelse af en VVM-redegørelse skal der gennemføres en debatfase, hvor det ønskede projekt skal i offentlig høring. Til det formål udarbejdede Odense Kommune en debatfolder om projektet, som var til offentlig høring i perioden fra den 7. februar til den 6. marts Denne debatfase fungerede samtidig som forudgående høring for kommuneplantillægget for området. Formålet med en forudgående offentlig høring er at få forslag og idéer til det videre planlægningsarbejde. I debatfolderen gives en kort beskrivelse af baggrunden for projektet, selve projektet og projektområdet samt, hvorledes projektet kan tænkes at påvirke omgivelserne. Odense Kommune modtog tre skriftlige bemærkninger til debatoplægget. Der er ikke afholdt offentligt møde om projektet i debatfasen. De skriftlige bemærkninger kan opsummeres således: Tornbjerg Skole udtrykker bekymring for trafiksikkerheden i området og anmoder Odense Kommune om at arbejde for en snarlig etablering af niveaufri passage af Ørbækvej. Odense Kommunes kommentarer: I VVM-redegørelsens kapitel 8 er trafikstigningen ved etablering af det ansøgte IKEA-varehus beregnet, og de afledte problemer er vurderet. Boligvarehuset forventes at medføre en stigning på omkring biler i døgnet til og fra butikken. Det er vurderet, at der er behov for en sikker krydsning af Ørbækvej for de bløde trafikanter. En niveaufri skæring vurderes som den bedste trafiktekniske løsning, der reelt kan forbedre vilkårene for skolevejstrafikken. Derfor behandler Odense Kommunes nye lokalplanforslag for området spørgsmålet om mere sikker skolevej. Mette-Rose Kongstad ønsker at vide, om kastaniealléen ved hjørnet af Stærmosegårdsvej og Ørbækvej vil blive berørt af projektet. Odense Kommune kommenterer: I VVM-redegørelsens kapitel 10 er konsekvenserne for flora, fauna og friluftsliv vurderet, herunder kastaniealléen. Den eksisterende kastanieallé er meget høj og bred og er derfor et imponerende syn. Alléen har historisk været et væsentligt element i området. Med etablering af IKEA vil alléen dog komme til at stå lidt umotiveret midt og skråt på en parkeringsplads. Kastaniealléen fører ikke fra eller til noget, da intet af den oprindelige kontekst er bevaret. Alléen er på sit højeste i disse år, dog er et begyndende forfald nu synligt, idet flere træer er ved at dø, og alléen begynder derfor nu så småt at gå i opløsning. Ved uændrede forhold i området, og omhyggelig pleje, vurderes alléen at kunne stå i op til 50 år, i gradvist fremadskridende forfald. Ved etablering af nye bygninger, nye parkeringsarealer og ny tunnel under Ørbækvej vurderes det imidlertid at alléen vil lide overlast på rodnet og lavthængende grene, hvorved dens resterende levetid nedsættes betydeligt. Et hastigt forfald med risiko for stormfald vil være forventeligt. Alléen vil derfor blive fældet i forbindelse med etablering af IKEA-varehuset, og egeplantningerne vil overtage rollen som vigtigste grønne elementet. 24

25 Centerbyg Odense A/S sætter spørgsmålstegn ved informationerne i debatfolderen, angående antallet af kunder, trafikmængden og antallet af lastbiler og mener derfor, at debatfolderen er misvisende og ønsker en forlænget høringsperiode. Odense Kommune kommenterer: Konsekvenserne for trafikken er beskrevet i kapitel 8, hvor også metoderne til analyserne står beskrevet. På den baggrund kan læseren vurdere, hvad der ligger til grund for beregningerne. Centerbyg sætter spørgsmålstegn ved det forventede antal besøgende på kunder om året. De mener nærmere, at tallet bør være Besøgstallet for den nye IKEA-butik i Odense er beregnet på baggrund af besøgstal fra IKEA-butikken i Århus. Den nye IKEA-butik på m 2 forventes at få besøgende om året. Dette er beregnet på baggrund af en forventning om, at butikken har et opland på 0-60 minutter i bil. Inden for dette opland er der indbyggere, hvilket svarer til husstande. Den nuværende IKEA-butik i Århus på m 2 har besøgende om året. Inden for oplandet bor indbyggere i husstande. Her skal selvfølgelig ses på, at Århus er det eneste IKEA varehus i Jylland og Fyn, så derfor vil deres besøgstal også falde, når Odense og Aalborg åbner. IKEA oplyser, at ingen af deres IKEA-butikker har så mange besøgende, som Centerbyg mener. I debatfolderen står skrevet, at På de mest travle dage forventer IKEA, at det vil resultere i godt 320 biler til og fra butikken. Der skulle have stået, at det ville resultere i godt 320 biler i timen til og fra butikken. Odense Kommune opdagede hurtigt fejlen, og det blev korrigeret i den elektroniske version af debatfolderen, som kunne findes på Odense Kommunes hjemmeside. I debatfolderen står endvidere, at der vil forekomme vareleverancer svarende til 18 lastbiler om ugen. Centerbyg mener, at det nærmere burde være 143 lastbiler. IKEA har beregnet, at de forventer 18 lastbiler om ugen med 80m 3 varer, hvilket svarer til m 3 om året. IKEA Århus solgte i m 3. Det forventes, at IKEA Odense vil omsætte for ca. 25 % mindre end Århus, men da prisen på m 3 varer falder hvert år, er det derfor det antal m 3 IKEA skal sælge, for at opnå den beregnede omsætning for Odense. IKEAs varetilgang kan ikke sammenlignes med et center, da de kun leverer fulde lastbiler til en butik, hvorimod et center får leverancer til mange små butikker, og dermed har en helt anden distributionsform. 25

26 IKEA beregner deres p-areal ud fra den travleste dag i åbningsår 5. Så derfor vil p-arealet være tilpas stor de første par år. Odense Kommune vurderer ikke, at der er behov for at forlænge debatfasen, da der senere i processen vil blive afholdt en otte ugers offentlig høringsperiode, hvor der er mulighed for at indsende indsigelser. 26

27 Rammebestemmelser Tillæggets konkrete rammebestemmelser Der oprettes et nyt rammeområde 4.C5 til centerformål med følgende detaljerede bestemmelser: Anvendelse: 4.C5 Hovedcenter Max. antal etager: 3. Bebyggelsens omfang: Max. bebyggelsesprocent 90. Max. højde for bebyggelse 18,5 m. Supplerende bestemmelser Der er anlagt beplantningsbælte til afskærmning mod Ørbækvej. Beplantningsbæltet skal opretholdes. I område 4.C5 kan planlægges for én udvalgsvarebutik på op til m² butiksareal. Placeringen er angivet med et byggefelt. Bebyggelsen i byggefeltet kan ikke opføres, før der er givet tilladelse i overensstemmelse med principperne i Odense Kommunes VVM-redegørelse for etablering af et nyt IKEA i Odense SØ. Bebyggelsen i byggefeltet kan ikke tages i brug, før der er gennemført de fornødne foranstaltninger til opnåelse af en rimelig trafikafvikling og trafiksikkerhed i området. Tillægget godkendt til offentliggørelse af Odense Byråd den 7. maj

28