VURDERING AF TILSTAND OG BEVARINGSVÆRDI. Falkoner Alle 114B, 2000 Frederiksberg 15. januar 2018

Transkript

1 VURDERING AF TILSTAND OG BEVARINGSVÆRDI Falkoner Alle 114B, 2000 Frederiksberg 15. januar 2018 Rekvirent: Jens Henrik Johansen Falkonergårdsvej 15, st Frederiksberg C Tlf jenshenrikjohansen@gmail.com Gennemgang af bygningen blev foretaget d. 13. december 2017 og d. 4. januar Gennemgang og rapport er udført af Vera Noldus, tlf , veno@bygningsbevaring.dk og Hans Jørgen Hansen, tlf , hjha@bygningsbevaring.dk, rådgivere fra Center for Bygningsbevaring i Raadvad. 1

2 Indholdsfortegnelse Indledning s. 2 Bygningshistorie s. 2 Bevaringsværdi s. 7 Tilstand s. 8 Istandsættelse med prisestimater s. 16 Samlet vurdering med problemstillinger s. 17 Indledning Center for Bygningsbevaring er blevet kontaktet for at foretage en uvildig vurdering af ejendommen Falkoner Alle 114B s bevaringsværdi og tilstand. Vurdering af tilstanden beror på en gennemgang af bygningen, både ude og inde, uden at der er foretaget destruktive indgreb. Vurdering af tilstanden suppleres med prisestimater på de arbejder, der skønnes nødvendige, for at bringe huset i en rimelig beboelig stand. Det er dog uden at huset dermed nødvendigvis ville kunne opfylde det gældende bygningsreglement. Huset 114B er mod øst sammenbygget med nabohuset 114A og ellers fritliggende. Foreliggende rapport ser efter aftale udelukkende på 114B, som iflg. BBR er opført i Bygningshistorie Falkoner Alle 114 har været adresse for den historiske Falkonergård, hvis historie går tilbage til 1664 da Christian 5. byggede en falkonergård, hvor han indrettede sit eget falkoneri. Falkonerjagten blev nedlagt i 1810, hvorefter gården blev forpagtet, og senere solgt, til Peter Christian Bruun, der indrettede gården til vokslysfabrik. Forneden følger en kortfattet historisk gennemgang af husets bygningshistorie i tekst og billeder. Billedmaterialet er hentet fra Frederiksberg Kommunes byggesagsarkiv og kommunens database med historiske matrikelkort. 2

3 Falkonergården i 1796, inden jagten blev nedlagt. Af det oprindelige gårdsanlæg er kun få rester tilbage: indkørselen fra Falkoner Alle og en del af gårdspladsen. Grunden til venstre, ud mod Falkoner Alle, tilhører Nørre Alleenlyst. 114B er muligvis en rest af sydlængen af den firelængede gård, og dermed i sin kerne ældre end BBR oplyser. Dog står huset stærkt ombygget med mange nyere bygningsdele. BBR s årstal 1858 kan henvise til en ombygning. 114B indgik som bolig i det samlede fabriksanlæg, der også bar navnet Falkonergården. Situationen i 1805 var uændret i forhold til

4 Falkonergården, som kunstmaler Christen Købke så den (årstal ukendt). Falkoner Alle ligger i forgrunden. Købke, der døde i 1848, var svoger til Carl Adolph Feilberg, som købte gården i Den firelængede Falkonergård på et matrikelkort fra Selskab i haven af 114B i Carl Adolph Feilberg, der havde købt gården af fabrikant Bruun i 1842, står i døråbningen. Væsentlige ændringer ift. i dag: Taget er beklædt med røde vingetegl inden de blev skiftet ud med skifer, der blev mere almindelige fra 1870 erne. Huset har en udbygning til havestuen, som blev revet ned omkring Vinduerne er stadig opsprossede, mærker efter sprosserne kan stadig ses i dag. Kvisten før den blev erstattet af en ny kvist med nyt vindue 4

5 Et matrikelkort fra 1897 viser tydeligt, at der ikke længere er tale om én længe. 114A er blevet opført mens 114B ses (formentlig afkortet) med udbygningen af havestuen og en udbygning ud mod haven i skellet mod 114A. Situationen omkring De to udbygninger i stueetagen er der stadig. Situationen omkring 1915, hvor udbygningen af havestuen er kommet væk. Taget er nu belagt med skifer. Vinduerne i stueetagen mod haven er ikke længere opsprossede. Grundplan fra 1916 fra en anmodning i byggesagsarkivet, hvor ejeren søger om tilladelse til at indrette et ekstra værelse på første sal. På stueetagens grundplan kan det ses, at udbygningen mod 114A er der endnu og har indeholdt et soveværelse. 5

6 Situationen omkring Facaden har samme opbygning som i dag. Murværket er pudset. Det vides ikke, om den gule farve er oprindelig; det vil kræve nærmere undersøgelse. Bygningen til venstre er revet ned. Én af længerne i det firelængede gårdsanlæg lå parallelt med Falkoner Alle og blev revet ned i I baggrunden ses 114A. Fotoet er fra Grundplan fra 1928 fra en anmodning om byggetilladelse til indretning af badeværelse. Soveværelset, der lå ud mod haven, var allerede blevet sløjfet i eller inden 1921, som det kan ses på nedenstående matrikelkort. 6

7 Matrikelkort fra 1921, der viser, at længen mod øst er revet ned, at længen mod Falkoner Alle er dels revet ned og at grunden er blevet mindre. Soveværelset i skellet mod 114A er også væk. Situationen i 1946, hvor nr. 114B bliver omtalt som tjenestebolig til Falkonergaarden, som på det tidspunkt vil sige Falkoner Alle 116. Tegningen stammer fra byggesagsarkivet og blev lavet i forbindelse med etablering af kloak. På nær nyere kviste i tagfladen mod haven, har husets udtryk ikke ændret sig nævneværdigt siden 1920 erne. Bevaringsværdi Falkoner Alle 114B blev SAVE-registreret i 1994, hvor det blev vurderet bevaringsværdigt i klasse 4 med kommentaren. I SAVE-systemet arbejdes der med en skala, der går fra 1 til 9, hvor klasse 1 er højest og 9 er lavest læs eventuelt mere om SAVE på eller I Frederiksberg Kommune gælder klasserne 1 til og med 4 som bevaringsværdige. De mere detaljerede delvurderinger, der lå til grund for den samlede SAVE-vurdering, lød således: Arkitektonisk værdi: 5 Vurdering: Pænt hus med landlig karakter, lidt rodet facade Kulturhistorisk værdi: 4 Vurdering: Formentlig tilknyttet Falkonergården Miljømæssig værdi: 4 Vurdering: Landlig karakter i baggårdsområde 7

8 Originalitet: 4 Vurdering: Formentlig original tagdækning Tilstand: 4 (ingen uddybning) Samlet bevaringsværdi: 4 Det bemærkes, at bygningernes brugsværdi, interiør og indvendige tilstand ikke er en del af en SAVE-vurdering. Det er vores vurdering, at husets bærende bevaringsværdi primært knytter sig til - Hovedformen med stue- og tagetage med halvvalmet tag (mod øst) med kviste og skorstenspibe - Beliggenheden inkl. indkørsel fra Falkoner Alle - Fortællingen om Falkonergården - Dørenes og vinduernes placering - Den oprindelige bagdør - De ældste vinduer inkl. beslåning og skodder Skulle huset registreres i dag, ville originalitet og tilstand efter vores vurdering havne i en lavere klasse, hvor originalitet skulle ligge i middelklassen (kl. 5-6) og tilstand i de lavere klasser (kl ). Den kulturhistoriske værdi ville sandsynligvis blive vurderet højere (kl. 3) da huset formentlig er en rest af den oprindelige Falkonergård og ældre end angivet i BBR. En istandsættelse vil svække originaliteten yderligere, da man vil udskifte og tilføre bygningsdele, til gengæld vil den styrke husets tilstand og arkitektoniske værdi. Tilstand Overordnet konklusion Husets må betegnes som værende i dårlig stand, specielt på grund af udbredt råd i ydervæggenes bindingsværk, samt at taget er utæt og udtjent. Desuden findes der en del sætninger og udskridninger i fundamenterne. Tag Oprindelig har huset haft tegltag. Det nuværende tag består af naturskifer, formentlig fra slutningen af 1800 tallet. For at kompensere for det oprindelig tags opskalkning, er den nederste trediedel af tagfladerne hævet, så der opstår et knæk, hvilket er atypisk for skifertage Kvistene er af forskellige typer. De er generelt i god stand. På sydsiden er de nyrenoverede, men placeret i forskellige højder og uden symmetri. Foto: nordsiden 8

9 Taget har problemer med overrustede skifersøm. Mange skifersten er løse eller er sikret med blinkere, det vil sige, synlige søm gennem alle skiferlagene. Mange naturskifersten er gennem årene erstattet af eternitskifer. Konklusion ift. taget: Skifertaget er udtjent og bør udskiftes. Ydervæggene Huset er opført i bindingsværk af nåletræ og med tavl af brændte tegl. Bindingsværket har været overpudset fra opførelsen. Denne byggeskik er typisk for mindre huse i København og omegn fra ca Fundamenterne er murede. Fodremmen ligger ret højt, med underkanten ca 20 cm over gulvniveau og med overkanten ca ud for overkanten af den udragende sortmalede sokkel. Den udvendig puds er repareret med alt for stærk cementholdig mørtel. Indvendig er væggene beklædt med selotexplader og isoleret med 0-50 mm mineraluld. 9

10 Sokkelen, specielt i den vestlige ende af nordsiden, vælter noget ud og tager væggen med sig. Afløbet fra køkkenvasken er ført ud gennem facaden. Bindingsværket findes stadig i begge langsider. Flere steder har blotlagte stolper en smule råd, men fodremmen er rådden overalt, hvor den er tilgængelig at stikke i. Sydsiden. Den vestligste del har mange revner, formentlig som følge af mange ombygninger gennem tiden. 10

11 Sydsiden har samme problemer, som på nordsiden, med udbredt råd i fodremmen. Længst mod øst er fodremmen erstattet af beton. Konklusion ift. ydervæggene: Den udgledne sokkel skal ind på plads, og den rådne fodrem skal udskiftes. For at udføre dette, er man nødt til at udtage tavlene, mindst op til løsholtene. Vinduer og yderdøre Nordsidens vinduer er af forskellig udformning og alder, men ikke fra opførelsen. 2 af vinduerne er med to rammer nederst og de to andre er med kun en småsprosset ramme nederst. Skodderne er af nyere dato, simple og tillempede. Tilstanden er dårlig. Der er indvendige forsatsløsninger for en del af vinduerne, men de er ikke særlig velfungerende. 11

12 Hoveddøren har både en indvendig og en udvendig fløj. Den nuværende fyldingsdør er formentlig fra omkring midten af 1900-tallet Døren har flere reparationer og spor af en anden type hængsler, men døren er dog reparerbar. Bagdøren er en gammel revledør, måske fra husets opførelse. Døren er samlet med gratede revler indvendig, men revlerne er afhøvlede, formentlig for at beklæde døren indvendig. Døren er repareret nederst. Døren kan repareres, men ikke til tæt lukning. Er der behov for dette skal døren suppleres med en ny indvendig forsatsdør. Østgavlens nederste vindue er tofags nederst. Vinduet er formentlig fra første halvdel af 1900-tallet. Overrammen er opdelt i 3 ruder. Indvendig har vinduet en forsatsløsning. Vinduet er reparerbart. Skodderne er med fyldinger og i meget dårlig stand. De øverste vinduer er ældre og tilsyneladende tillempede fra et andet hus. Vinduerne har kun en småsprosset ramme nederst. Øverst er rammerne faste og opdelt i 3 ruder. Vinduerne er reparerbare. 12

13 Østgavlen er omsat til massiv grundmur. I det nordlige hjørne ses sætninger, som strækker sig omkring hjørnet og et stykke hen ad nordsiden. Sydsidens vinduer er af forskellige typer og alder. De fem østligste (billedet) er meget gamle og er måske genbrugt fra et andet hus. Rammerne er overfalsede (dobbeltfalsede) og der er spor efter sprosser. Hver ramme har været opdelt i seks ruder. De oprindelige fine håndsmedede beslag er bevarede. Vinduerne trænger til istandsættelse, men kan repareres og er værd at istandsætte Skodderne er også gamle og med håndsmedede beslag, men trænger til istandsættelse. 13

14 Sydsidens 2 vestligste vinduer er nyere og mere simple vinduer. Også skodderne er nyere, hvilket kan forklares med, at huset her var udbygget med et ekstra værelse, som blev sløjfet i 1920 erne. Vinduerne kan istandsættes. Sydsidens havedør er en fløjdør med tilhørende indvendige forsatsfløje. Dørens højde svarer ikke til vinduernes højde. Døren er utæt, men kan repareres. Dog skal man formentlig forny forsatsdelen for at få døren tætlukkende. Indvendig, skillerum mv: Skillerummene i stueetagen er murede. I det sydvestlige hjørne, mod gangen, er der voldsomme sætningsrevner i skillerummet. På 1.sal er skillerummene af træ, en del af dem er rørede og pudsede. I stueetagen findes partielle rester af et tidligere åbent ildsted, men området er meget ombygget gennem tiden. Blandt andet til toilet, billedet. De indvendige døre er fyldingsdøre af flere forskellige typer og alder. Formentlig er dørene genbrugt fra et andet hus. 14

15 Indvendigt, gulve I stueetagen er gulvene en blanding af betongulve, flere med terrasso, samt trægulve. De gamle trægulve består af ferniserede, kraftige og brede, men slidte brædder. I den sydøstlige stue er lagt lamelparket oven på gulvbrædderne. Gulvene er uden isolering. Terrassogulvene er i varierende stand. Dårligst er gulvet under badeværelset i det sydvestlige hjørne. Dette gulv er et betondæk støbt over en lav kælder. Gulvet er sprængt af rustudvidelser i armeringsjernet. Foto: Kig gennem rummene på sydsiden. Gulvene på 1.sal er trægulve af brede ferniserede planker. Flere steder er brædderne meget slidte. I det sydvestlige hjørne (billedet) er trægulvet hævet et par trin i forhold til de øvrige gulve på 1.sal. Indvendig lofterne: De fleste lofter er forskallede under bjælkerne, men både i stueetagen og på 1.sal findes enkelte lofter med synlige ompudsede bjælker. Flere lofter, især på 1.sal, er skadet af vand fra det utætte tag. Gavlen mod vest Ydervæggen, gavlen mod vest er en del af ejendommen 114a, som nu bliver revet ned. Det aktuelle hus, 114b, er måske afkortet, da 114A blev opført. 114B vil altså være åbent, hvis 114A bliver fjernet. 15

16 Istandsættelse med prisestimater Hvis huset ønskes bevaret og skal gøres til en fornuftig bolig, er der en række arbejder, der skal udføres: - Husets alvorligste problem er udbredt råd i fodremmen i begge langsider. En udskiftning af fodrem og stolpeender vil betyde så store indgreb og følgearbejder, at begge langsider reelt skal udtages og genopføres. - Diverse sætninger og udskridninger af fundamentet skal repareres/efterfunderes. - Taget er nedbrudt og skal udskiftes. Herunder tagrender, tagvinduer, skorsten og delvis kvistene. - Huset er stort set uisoleret. Gulvene skal op og isoleres. Ydervæggene skal efterisoleres, og hele første salen skal stort set ryddes og isoleres. - Vinduer og yderdøre skal istandsættes. De nuværende forsatsløsninger skal udskiftes. - Alle installationer skal udskiftes, og der skal etableres badeværelse(r), nyt køkken osv. - Der skal opføres en ny gavl mod vest. Alt efter udstyrsniveau og materialevalg skønnes det, at ovenstående arbejder kan udføres for: Reparation/udskiftning af begge langsider. Reparation af østgavlen, inklusiv isolering. Reparation og forstærkning af fundamenterne Ny gavl mod vest, inklusiv 4 vinduer/døre Nyt tegltag, inklusiv skorsten, kviste, tagrender mv Renovering af 18 vinduer/yderdøre inklusiv nye forsatsløsninger Gulve stueetagen, inklusiv isolering 1.sal rydning, isolering, nyindretning Badeværelse, toilet, nyt køkken Installationer, el, vand, varme Anslået i alt uden moms kr kr kr kr kr kr kr kr kr 25% moms kr Anslået i alt inklusiv 25% moms kr 16

17 Samlet vurdering med problemstillinger Det er vores vurdering, at det ikke er muligt at føre huset tilbage til ét bestemt, historisk korrekt udtryk. En istandsættelse bør tage højde for, at det kendetegner huset, at det er blevet ændret og ombygget af flere omgange og at der har mange historiske lag. I en byggesag vil man derfor løbe ind i en række problemstillinger, som beskrevet forneden, som man måtte skulle forholde sig til. Det er vores vurdering, at huset kan sættes i stand til en tidssvarende bolig med bevaringsværdierne i behold, på forudsætning af en fleksibel byggesagsbehandling. Desuden ville det give god mening, at en istandsættelse sker i samspil med det kommende nybyggeri på grunden. Ydervæggene: Husets grundmurede gavl mod øst er ikke original. Der er sætninger i gavlen mod nord, som skal udbedres og man skal forstærke fundamentet. I ydervæggene skal der laves store reparationer efter rådskader. Ydervæggene skal reelt fornys. Dele af fundamenterne skal forstærkes. Dette påvirker husets originalitetsværdi negativt. Tagbeklædning: Huset har i øjeblikket tag af naturskifer, men det er ikke originalt. Oprindelig har det haft tag hængt med røde vingetegl. Hvilket tagmateriale skal man anvende fremover? Kvistene: Sydsidens 2 kviste er af forskellige typer og sidder i forskellige højder, usymmetrisk i tagfladen. Den vestre kvist sidder ret tæt på den vestlige ende. Skal man flytte kvistene til symmetrisk og ensartet placering? Skal man lave begge kviste ens? Kan man tilføje en kvist og etablere tre ensartede kviste mod haven? Gavl efter nedrivning af 114A: Den nuværende adskillelse mod 114a hører til 114a. Efter nedrivning af 114a skal der opføres en ny gavl. Skal dette være en spidsgavl? Eller en gavl med halvvalm, som den nuværende gavl mod øst? Men så kommer man for tæt på den vestligste kvists nuværende placering skal den så flyttes? Skal der vinduer/døre i gavlen? I givet fald, hvilken type og placering? Sprosser i vinduer: Skal man genskabe sprosserne i sydsidens vinduer? Andre vinduer: Der er flere forskellige vinduestyper og vinduesbredder i huset. Skal man tilbageføre til en af dem? Lav kælder: Skal man bibeholde den lave kælder under det sydvestlige hjørne? Hvorledes skabes adgang til denne kælder? 17