GLADSAXE KOMMUNE NOTAT

Transkript

1 GLADSAXE KOMMUNE Byrådssekretariatet Bilag 2; Renovering af ABG, afd. Skoleparken - Projektoversigt NOTAT Dato: 15. september 2016 Af: Jesper Graff Thøger 1. Kort om afdelingen og projektet Afdeling Skoleparken omfatter 260 familieboliger med et samlet bruttoboligareal på m 2, hvortil kommer erhvervslokaler, fælleshus, vaskeri, ejendomskontor mv. Afdelingen er opført i perioden , og er beliggende på Erlingsvej 2-10, Halbjørnsvej 1-77 og 2, Josteinsvej og 2, Bondehavevej og (Bagsværd), Triumfvej 7-19 og og (Kgs. Lyngby). Boligerne er fordelt på følgende boligtyper: 2-værelses værelses værelses 58 5-værelses 1 Der er ingen udlejningsvanskeligheder i afdelingen. Det foreslåede projekt indeholder en gennemgribende renovering af afdelingens nuværende boliger samt etablering af yderligere 36 store almene 4-rums familieboliger på over 100 m 2 fordelt på i alt 3850 m 2 nyt boligareal. Efter renoveringen af de bestående boliger fremstår afdelingen, som helhed, som nybygget, og der er ikke behov for særskilt renovering de kommende 10 år. Afdelingen vil efter renovering og nybyggeri omfatte 296 boliger fordelt på følgende boligtyper: 2-værelses værelses værelses 89 5-værelses 6 2. Krav til støttet byggeri For at understøtte pejlemærkerne i Gladsaxe Kommunes Kommunestrategi og By- og Boligpolitik har Byrådet , pkt. 56, fastsat en række temaer og vilkår gældende for projekter om nybyggeri eller renovering af støttede boliger: J. nr P19 1

2 Byggeriets økonomi Byggeriets sociale elementer Byggeriets lokale tilknytning Byggeriets fokus på natur/miljø I det følgende er projektet beskrevet nærmere i forhold til disse emner samt den kortlægning af de almene boligafdelinger, der blev gennemført i 2015/2016. Det er Byrådssekretariatets vurdering, at projektet svarer til de fastsatte principper, og at projektet overordnet bevarer boligsammensætningen i kommunen samtidig med, at der tilføres nye store familieboliger til området. Samle set bidrager byggeprojektet således positivt til kommunens mål om fremtidssikring af boligmassen Kortlægning af almene boliger Gladsaxe Kommune har i 2015/2016 gennemført en kortlægning af samtlige almene afdelinger beliggende i Gladsaxe, hvor afdelingerne har ratet sig selv ift. fysiske forhold inde i boligen/uden for boligen, konkurrenceevne/attraktionsværdi samt indeklimatiske forhold. Afdelingernes egen bedømmelse er gennemført for boligerne set ud fra forskellige beboermålgrupper fordelt efter alder/børn/antal voksne. Kortlægningen for afdeling Skoleparken viser: Generel tilfredshed med boligens størrelse, dog scores mindst for børnefamilien Boligens indretning/planløsning, køkken/bad-forhold samt installationer scorer middel Adgangsforhold til boligen scorer middel Parkeringsmulighederne i afdelingen er dårlige Beboerne er generelt meget tilfredse med fællesfaciliteterne og de grønne områder Nærområdet og afdelingen vurderes generelt attraktivt af beboerne Beboerne vurderer generelt, at der er lille sammenhæng mellem husleje og kvalitet i boligen, og vil overordnet set acceptere en stigning i leje på 10-20% ved en tilsvarende kvalitetsændring Beboerne vurderer, at der er ringe mulighed for at finde en tilsvarende eller bedre bolig i nærområdet Offentlige transportmuligheder og nærhed til institutioner mv. vurderes ringe Beboerne vurderer, at der i høj grad er problemer med skimmelsvamp samt fugt og træk/kulde i boligerne. Kortlægningen peger på, at der i arbejdet med fremtidssikringen af afdeling Skoleparken skal fokuseres på: At højne boligernes standard, så der er balance mellem leje/kvalitet At opdatere boligernes indretning/planløsning, herunder særligt øge antallet af egnede boliger til børnefamilier At forbedre boligernes indeklima At bevare og udvikle attraktive fællesfaciliteter og grønne arealer i afdelingen J. nr P19 2

3 2.2. Økonomi Boligorganisationens/afdelingens økonomi Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe har en grundlæggende god økonomi, hvilket gør, at boligorganisationen i forbindelse med projektet i Skoleparken kan yde et omfattende tilskud til afdelingen. Afdelingen vil ikke kunne gennemføre projektet uden støtte pga. projektets omfang. Afdelingens opsparede henlæggelser aktiveres i forbindelse med arbejdernes udførelse. Se afsnit om tilskud i finansieringen af renoveringsprojektet. Efter projektets gennemførelse vil renoveringssagen medføre løbende driftsbesparelser for afdelingen, og beboerne vil derudover have forbrugsbesparelser pga. bedre energiløsninger i boligen. Se afsnit om forventede huslejepåvirkninger i forbindelse med projektet Byggeriets anskaffelsessum og finansiering Projektets samlede udgifter er ca kr. Udgifterne fordeles på hhv. nybyggeri og renovering, der finansieres i henhold til almenboliglovens regler Finansiering - nybyggeri De samlede udgifter ved etablering af nye almene boliger i projektet er beregnet til kr. ud fra statens fastsatte maksimumsbeløb for almene boliger. Nybyggeriet finansieres på følgende vis: Realkreditlån, støttet Kommunalt grundkapitallån Beboerindskud kr kr kr. Den kommunale udgift til nybyggeri udgør kr. til det kommunale grundkapitallån. Derudover skal kommunen stille garanti for den del af realkreditlånet, der ligger ud over 60% af ejendommens værdi. Garantiberegningen foretages i forbindelse med støttetilsagnet (skema A) Endeligt tilsagn om støtte til nybyggeri forventes forelagt Byrådet i Støttetilsagnet vil blive givet på baggrund af statens fastsatte maksimumsbeløb for almene boliger på tidspunktet for tilsagnet. Ovenstående beløb vil derfor blive reguleret i henhold til gældende satser, men kommunens andel forventes at kunne holdes inden for en ramme på maks. 10 mio. kr Finansiering - renovering J. nr P19 3

4 Renoveringssagens samlede udgifter udgør kr. fordelt på: Byggeskader/ekstraordinære arbejder (støtte) Vedligeholdelse og forbedring kr kr. Renoveringssagens støttede arbejder på i alt kr. finansieres med støttede lån fra Landsbyggefonden. Renoveringssagens vedligeholdelses- og forbedringsarbejder på i alt kr. finansieres på følgende vis: Lån, ustøttet Dispositionsfond, lån fra ABG Henlæggelser, egne midler Trækningsret, egne midler Fællespuljetilskud, Landsbyggefond Trækningsret, Landsbyggefond Kapitaltilførsel (1/5-ordning) kr kr kr kr kr kr kr. Den kommunale udgift til renoveringssagens udgør kr. (en del af kapitaltilførslen på kr., dvs. 1/5-ordningen). Derudover kommer kommunal garantistillelse for Landsbyggefondens støttede lån og de ustøttede lån. Garantiberegningen foretages i forbindelse med støttetilsagnet (skema A) Husleje Beboernes samlede årlige huslejestigning som følge af renoveringsprojektet udgør i alt 288 kr./m 2 årligt fordelt med 21 kr./m 2 for de støttede arbejder og 267 kr./m 2 for vedligeholdelsesog forbedringsarbejderne. Huslejepåvirkningernes moderate omfang skyldes kombinationen af tilskud/støtte, som fremgår af nedenstående oversigt: Ydelse Leje i kr./m 2 Huslejestigning, støttede arbejder kr. 579 kr. Huslejestigning, vedligeholdelses kr. 367 kr. /forbedringsarbejder efter tilskud Huslejestigning i alt 946 kr. Nettobesparelser på henlæggelser, kr kr. stordriftsfordele og lejetab mv. Øvrige driftsbesparelser kr. -27 kr. Nedsættelse af bidragspligt kr. -47 kr. Fritagelse for udamort. Lån kr. -7 kr. Driftslån, dispositionsfonden kr kr. Lejepåvirkning, i alt kr. Forventet varmebesparelse kr. -52 kr. J. nr P19 4

5 Lejepåvirkning netto, i alt kr. En væsentlig faktor for, at lejen kan holdes på et rimeligt niveau trods omfanget af renoveringsarbejderne er således, at boligorganisationen yder årlig løbende driftsstøtte på kr. via dispositionsfonden. Over lånets løbetid bidrager boligorganisationen med kr. af hensyn til afdelingens lejeudvikling. Boligorganisationen oplyser, at den samlede leje efter renoveringsprojektet udgør ca kr./m 2. Hertil kommer den forventede besparelse på varme, der er forbrugsafhængig. For afdelingens beboere vil det medføre en beregnet månedlig husleje (inkl. varmebesparelse) for udvalgte boligtyper på: 2-rumsbolig på 60 m 2 3-rumsbolig på 80 m 2 4-rumsbolig på 89 m kr kr kr. De nye almene familieboliger vil have en husleje på ca kr./m 2, hvilket svarer til en månedlig husleje på ca kr. for en 4-rumsbolig på 106 m Sociale elementer Størstedelen af afdelingens boliger indeholder 3 rum eller flere, og projektet bidrager med at skabe familieboliger i god kvalitet. Et generationsskifte i bebyggelsen forventes i forbindelse med byggeprojektets gennemførelse Friarealer og lokalcenter De karakteristiske friarealer i bebyggelsens centrum bevares samtidig med, at der åbnes op for passager i afdelingen. Hermed skabes et bedre internt flow med mulighed for aktivering og interaktion mellem bebyggelsens friarealer. Det eksisterende lokalcenter fremstår i dag nedslidt og tomt, og det nye åbne fælleshus vil bidrage til øget aktivitet og brug af området. Fælleshuset åbner desuden op til bebyggelsens grønne arealer for at give et løft af den samlede bebyggelse Tilgængelighed Renoveringsprojektet har fokus på tilgængelighed, men krav om at holde bebyggelsen inden for eksisterende rammer betyder, at enkelte boliger vil møde udfordringer i den forbindelse. Rækkehuse i tre etager er som udgangspunkt ikke handicapvenlige, men der tages i videst muligt højde herfor i stueplan ved etablering af niveaufri adgang og toilet. Derudover planlægges 50 tilgængelighedsboliger i projektet for at kompensere for de eksisterende begrænsninger i disse boliger. J. nr P19 5

6 Parkering Byggeriet skaber flere parkeringspladser i området. Parkeringspladserne placeres på boligafdelingens område således, at parkeringsbehovet håndteres på egen grund Lokal tilknytning Lokalplansforhold I forbindelse med byggeriet vil blive udarbejdet en ny lokalplan og kommuneplantillæg for at give mulighed for byggeri i tre etager. Lokalplanen vil komme til at indeholde bevarende bestemmelser, da det arkitektoniske udtryk i afdelingen er bevaringsværdigt. Bygningernes udseende videreføres således i forbindelse med projektet. Boligerne placeres inden for det eksisterende fodaftryk på arealet, og en øgning af bebyggelseshøjderne ud mod Bondehavevej og Triumfvej vurderes ikke at have negativ påvirkning for naboarealerne Infrastruktur Afdeling Skoleparken har gode trafikale forhold og ligger tæt placeret ved offentlig transportmuligheder ved Stengård Station Skoledistrikt Afdeling Skoleparken er nabomatrikel til Stengård Skole, der vil være det naturlige skolevalg for afdelingens børnefamilier. Børne- og Kulturforvaltningen oplyser, at der kapacitetsmæssigt ikke er mange ledige pladser på Stengård Skoles to spor. Skolen har en maksimal kapacitet pr. årgang på 56 og der forventes p.t. en indskrivning på mellem elever. Forvaltningen oplyser samtidig, at der er lidt overskydende kapacitet i den centrale del af Gladsaxe (Gladsaxe og Vadgård) med yderligere elever. Forvaltningen kan ikke vurdere, om en øget andel af familieboliger vil kunne rummes inden for den nuværende kapacitet, da der kan være forskel på antal børn pr. årgang. Det forventes dog, at udvidelsen med nye boliger vil kunne give et øget pres på kapaciteten Natur/Miljø I forbindelse med byggearbejderne vil blive gennemført et LAR-projekt på arealet. J. nr P19 6

7 Bygherre er i dialog med By- og Miljøforvaltningen om mulighederne for at skabe de rette klimatilpasningsløsninger. Der skal gennemføres forureningsundersøgelser på grunden, der er registreret som forurenet. Byggeriet vil indeholde ressource- og energioptimeringsløsninger. Forvaltningen er via byggesagsbehandlingen i dialog med bygherren, som en del af projektforberedelsen. Bygherren har oplyst, at den bedre isolering af facader, gavl og terrændæk samt anvendelse af lavenergivinduer i de renoverede boliger vil medføre en årlig energibesparelse på kwh for bebyggelsen. De renoverede boliger medvirker til en årlig CO 2 besparelse i Gladsaxe Kommune svarende til kr. Ligeledes vil der i dialogen om byggetilladelse blive taget højde for trafikstøj og opmærksomhedspunkter i forhold til sikring af gode indeklimaforhold i boligerne. J. nr P19 7