Andelsboligforeningen Gammel Kongevej 162 A-D Hjemstedsadresse: Gammel Kongevej 162 A-D, 1850 Frederiksberg C

Transkript

1 Andelsboligforeningen Gammel Kongevej 162 A-D Hjemstedsadresse: Gammel Kongevej 162 A-D, 1850 Frederiksberg C Årsregnskab 2016/17 Regnskabsperiode: 1. september august regnskabsår Godkendt på andelsboligforeningens ordinære generalforsamling den 22. november 2017 dirigent Aaen & Co. statsautoriserede revisorer p/s CVR nummer Kongevejen 3, 3000 Helsingør Hørkær 26, 2730 Herlev Telefon Telefax

2 Indholdsfortegnelse Foreningsoplysninger 1 Administrator- og bestyrelsespåtegning 2 Den uafhængige revisors revisionspåtegning 3 Regnskabspraksis 5 Resultatopgørelse 9 Balance 11 Noter til årsregnskabet 13 Nøgleoplysningsskema til andelsboligforeningen 23

3 Foreningsoplysninger Foreningen Andelsboligforeningen Gammel Kongevej 162 A-D Hjemstedskommune: Frederiksberg Bestyrelse Administrator Pia Laulund, formand Jacob Brogaard-Kay Anders Helt Lund Jørn Gubi Frank Nissen DRACHMANN EJENDOMSADMINISTRATION A/S Nordhavnsvej Helsingør Revision Aaen & Co. statsautoriserede revisorer p/s Kongevejen Helsingør 1

4

5 Den uafhængige revisors revisionspåtegning Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Gammel Kongevej 162 A-D: Konklusion Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Gammel Kongevej 162 A-D for regnskabsåret 1. september august 2017, der omfatter resultatopgørelse, balance og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. august 2017 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. september august 2017 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet. Vi er uafhængige af andelsboligforeningen i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA s Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Fremhævelse af forhold vedrørende revisionen Andelsboligforeningen har i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal som sammenligningstal i resultatopgørelse og noter. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelse og noter, ikke været underlagt revision Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere andelsboligforeningens evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere andelsboligforeningen, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. 3

6 Den uafhængige revisors revisionspåtegning Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om andelsboligforeningens evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at andelsboligforeningen ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Helsingør, den 13. oktober 2017 Aaen & Co. statsautoriserede revisorer p/s Kongevejen 3, 3000 Helsingør - CVR nummer Jesper Fenger Smidt statsautoriseret revisor 4

7 Regnskabspraksis Regnskabsgrundlag Årsrapporten for Andelsboligforeningen Gammel Kongevej 162 A-D for 2016/17 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 5. Endvidere er formålet at give de efter bekendtgørelse nr af 16. december 2013, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 8 samt at give de efter andelsboliglovens 5, stk. 11, krævede oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Resultatopgørelsen Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Boligafgift og lejeindtægt vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. 5

8 Regnskabspraksis Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, amortiseret kurstab og låneomkostninger fra optagelse af lån (prioritetsgæld), indeksregulering af restgælden vedrørende indekslån samt renter af bankgæld. Herudover indregnes betalinger på indgået rentesikringsaftale (renteswap). Skat af årets resultat Andelsboligforeningen er skattepligtig. Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til Andre reserver, f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. Forslag om overførsel af beløb til Overført resultat mv. er alene specificeret af hensyn til at kunne vurdere, hvorvidt den opkrævede boligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte prioritetsafdrag med fradrag af ikke likvide omkostninger (regnskabsmæssige afskrivninger, amortisering af kurstab, indeksregulering vedrørende indekslån mv.). Balancen Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdien på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Opskrivninger tilbageføres i det omfang, dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. 6

9 Regnskabspraksis Materielle anlægsaktiver (fortsat) Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Tab indregnes i resultatopgørelsen under afskrivninger og fortjeneste indregnes i resultatopgørelsen under øvrige indtægter. Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Likvider Likvide beholdninger omfatter bankindeståender. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Der føres en separat konto for opskrivningshenlæggelsen vedrørende opskrivning af foreningens ejendom til dagsværdi ( reserve for opskrivning af foreningens ejendom ). Overført resultat mv. indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele, ændringer i dagsværdien af finansielle sikringsinstrumenter (renteswap) samt resterende overførsel af årets resultat. Under andre reserver indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse samt reservation til imødegåelse af værdiforringelse af foreningens ejendom, kursreguleringer mv. i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutning. De reserverede beløb indgår ikke i beregningen af andelsværdien. Prioritetsgæld Prioritetsgæld indregnes ved låneoptagelsen til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder værdiansættes prioritetsgælden til dagsværdi svarende til kursværdien. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. 7

10 Regnskabspraksis Øvrige noter Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 21. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven. Nøgletal De i note 22 anførte nøgletal har til formål at give regnskabsbrugeren et bedre grundlag for at analysere foreningens økonomiske situation samt sammenligne foreningens økonomiske situation med andre foreningers økonomiske forhold. Nøgleoplysninger Nøgleoplysningerne har til formål at leve op til de krav, der følger af 3 i bekendtgørelse nr af 16/12/2013 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andele. 8

11 Resultatopgørelse 1. september august 2017 Regnskab Budget Regnskab Note 2016/ / /16 (ej revideret) Indtægter Boligafgift Øvrige indtægter Lejeindtægter Indtægter i alt Omkostninger 2 Ejendomsskat og forsikringer Forbrugsafgifter Renholdelse Vedligeholdelse, løbende Administrationsomkostninger Øvrige foreningsomkostninger Omkostninger i alt Resultat før finansielle poster 8 Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Finansielle poster, netto Resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat

12 Resultatopgørelse 1. september august 2017 Regnskab Budget Regnskab 2016/ / /16 Forslag til resultatdisponering (ej revideret) Overført restandel af årets resultat Betalte prioritetsafdrag Overført til "Overført resultat m.v." Disponeret i alt

13 Balance 31. august Aktiver Note 2016/ / / /16 11 Ejendommen, matr. nr. 47 l Frederiksberg Anlægsaktiver Restancer, andelshavere / lejere Andre tilgodehavender Forsikringssager Kabel TV-regnskab Tilgodehavender Likvide beholdninger Omsætningsaktiver Aktiver i alt

14 Balance 31. august Passiver Note 2016/ / Andelsindskud Reserve for opskrivning af foreningens ejendom Overført resultat mv. incl. prioritetsafdrag Egenkapital før andre reserver Reserveret til vedligeholdelse af foreningens ejendom Andre reserver Egenkapital Langfristet del af kreditinstitutter i øvrigt Langfristet gæld Kortfristet del af kreditinstitutter i øvrigt Varmeregnskab Kabel TV-regnskab Forudbetalinger og deposita, andelshavere / lejere Bredbåndsregnskab Skyldig A-skat og AM-bidrag Skyldig foreningsskat Anden gæld Kortfristet gæld Gæld i alt Passiver i alt Eventualforpligtelser 21 Beregninger af andelsværdi 22 Nøgletal 23 Nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen 12

15 Noter til årsregnskabet Regnskab Budget Regnskab 2016/ / / /10 (ej revideret) 1 Lejeindtægter Lejeindtægter, erhverv Lejeindtægter, kælderrum Ejendomsskat og forsikringer Grundskyld Skorstensfejning Rottebekæmpelse Forsikringer Forbrugsafgifter Vandafgift Renovation El-forbrug fællesarealer Gas Renholdelse Vicevært, feriepenge, lønsumsafgift og gebyrer Rengøringsartikler Vinduespolering Containerleje Snerydning og saltning

16 Noter til årsregnskabet 5 Vedligeholdelse, løbende Regnskab Budget Regnskab 2016/ / / /10 (ej revideret) Glarmester Maler Tømrer og snedker Blikkenslager Varmeanlæg Elektriker Kompensation, vandskade Gartner og havearbejde Låsesmed og navneskilte Vej og gårdanlæg Antigraffiti-service Værktøj og haveredskaber Selvrisko, skade Diverse Administrationsomkostninger Adm.honorar, fast honorar Adm.honorar, øvrige omkostninger Revision og regnskabsmæssig Mæglerhonorar, valuarvurdering Rådgiverhonorar Varmeregnskabshonorar Porto og kontorhold Best.møder og generalforsamling Beboermøder og arbejdsdage Repræsentation, gaver og blomster Diverse incl. gebyrer

17 Noter til årsregnskabet Regnskab Budget Regnskab 2016/ / / /10 (ej revideret) 7 Øvrige foreningsomkostninger Gas- og el-forbrug, bade/vaskerum Finansielle indtægter Renteindtægter, bank Finansielle omkostninger Øvrige renteudgifter Omkostninger omlægning lån Prioritetsrenter og bidrag Foreningsskat Årets samlede udgifter jfr. regnskabet Årets fradragsberettigede udgifter jfr. regnskabet Lejeindtægter Henførbare udgifter Skattepligtig indkomst 2016/ negativ skattepligitg indkomst overført fra tidligere år 0 Skattepligtig indkomst til beskatning Selskabsskat 22 % af kr tillæg til skat 2016/17 (3,4% af kr ,-) Skat i alt

18 Noter til årsregnskabet 2016/ /16 11 Ejendommen, matr. nr. 47 l Frederiksberg Kostpris 1. september Tilgang 0 0 Afgang 0 0 Kostpris 31. august Opskrivninger 1. september Årets opskrivning Tilbageført opskrivning 0 0 Opskrivninger 31. august Regnskabsmæssig værdi 31. august Ejendommen er indregnet til valuarvurdering dateret d. 8. september Likvide beholdninger Rente Rente indest. gæld pct. p.a. pct. p.a. 2016/ /16 Danske Bank,

19 Noter til årsregnskabet 13 Egenkapital Opskrivning af Resultat Indskud ejendom mv. I alt Saldo 1. september Dagsværdiregulering af - ejendom prioritetsgæld Betalte prioritetsafdrag Overført restandel af årets resultat Saldo 31. august ) Reservation I alt Saldo 1. september Anvendt i regnskabsåret 0 0 Reserveret til vedligeholdelse 0 0 Saldo 31. august ) Reserveret til vedligeholdelse af foreningens ejendom 17

20 Noter til årsregnskabet 14 Prioritetsgæld Restløbetid Nominel Næste i år restgæld års afdrag Kursværdi Realkredit Danmark A/S, 9 år og 9 mdr fast forrentet 0,5% ÅRG kontantlån, opr. kr ,-. Renteprocenten er 0,8500 % p.a / /16 15 Varmeregnskab A conto opkrævet afholdte udgifter Kabel TV-regnskab Saldo 1. september indbetalt af medlemmer afholdte udgifter Saldo 31. august Bredbåndsregnskab Saldo 1. september indbetalt af medlemmer afholdte udgifter Saldo 31. august

21 Noter til årsregnskabet 2016/ /16 18 Anden gæld Ista Danmark A/S Frederiksberg Forsyning A/S HOHO Dansk Elektrolyse A/S ABC Rengøring & Service Glarmester Lennart Johansen ApS Tlf. godtgørelse, vicevært Mejlshede Låse A/S Kontorhold, formand Skyldigt, administrator Pankas, asfaltarbejde YouSee kabel-tv Aaen & Co. statsautoriserede revisorer p/s Gældsforpligtelser Af de samlede gældsforpligtelser er kr langfristede gældsforpligtelser. Den langfristede gæld består af prioritetsgæld. Der henvises i øvrigt til note Eventualforpligtelser Sikkerhedsstillelser: Der eksisterer ingen sikkerhedsstillelser for bankmellemværender eller lignende. Foreningens medlemmer hæfter alene for foreningens forpligtelser med deres indskud. Der er tinglyst pant for gæld med en hovedstol på samlet kr ,- kr. i ejendommen. Se i øvrigt note 14. Afgivne garantier: Der er ikke stillet garanti for andelshaverne. 19

22 Noter til årsregnskabet 21 Beregning af andelsværdi Beregning af andelskronen i henhold til 5, stk. 2 i "Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber": Ejendomsværdi, kontant handelsværdi vurderet af statsautoriseret ejendomsmægler og valuar Daniel Ammitsbøll-Sørensen den 8. september Valuarvurderingen er maksimalt gældende i 18 måneder i henhold til andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra b. Vurderingen skal være gældende på handelstidspunktet. 2016/17 Ejendommens kontantværdi iflg. valuarvurdering af 8. september ,00 Bogført egenkapital pr. 31. august ,75 - henlagt til vedligeholdelse ,00 Reguleret egenkapital pr. 31. august ,75 Nominel andelsindskud ,94 Under henvisning til Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber skal det oplyses, at andelenes værdi pr. 31. august 2017 i henhold til bekendtgørelsens 5, stk. 2 c er opgjort til kurs ,73 eller 1.476,7673 pr. andelskrone. Andelskronens værdi beregnes således: kr ,75 / kr ,94 (andelsindskud) = 1.476,77 Valuaren oplyser, at vurderingsrapportens beregninger er baseret på en afkastprocent på 2,20 pct. Afkastprocenten svarer til det forrentningskrav, en køber vil stille til ejendommens afkast. Jo højere krav der stilles til afkastet, jo lavere bliver ejendommens dagsværdi alt andet lige. 20

23 Noter til årsregnskabet 21 Beregning af andelsværdi, fortsat Oprindeligt Andelsværdi pr. Lejl.nr. Navn indskud 31/ Lene og Henrik Lund Nana Maria & Jonas Askjær-Friis Doris Laursen Ida Kock & Jørn Gubi Christensen Frank Nissen og Linda Feder Anne S. Poulsen & Martin Clausen Allan Sandbjerg Larsen Kirsten Jonsgaard Larsen Adrian Asmus Dilling Lundgren Anders Helt Lund Sophie Schønheyder van Deurs Annie Karin Rey og Robert S. Selig Tomas Klement og Jane Sloth Nielsen Anne Gerhardt Birgit Dalgaard Antonio D'Elia Ejnar Estrup Jensen Emil Ruhwald Nielsen Lene Josefine Feldthaus Signe Maria & Jacob Brogaard-Kay Edna Kovanda Klein Pia Laulund Møinichen Rikke Hebo Larsen og Kenneth Jepsen Anna Cathy Cecilia Palmer og Jan Spring Jakob Haahr-Pedersen Paul William Tyler Helle Nielsen Nathan Wester-Andersen

24 Noter til årsregnskabet 22 Nøgletal Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi og er primært udregnet på baggrund af arealer. I andelsboligforeningen Gammel Kongevej 162 A-D anvendes andelsindskuddenne som fordelingsnøgle, og de arealbaserede nøgletal for andelsværdi og boligafgift svarer derfor ikke til de, der konkret gælder for den enkelte andelshaver. Ejendommens areal udgør ifølge BBR-oplysninger følgende: Boligtype Antal Areal (kvm) Andelsboliger Boliglejemål 0 0 Erhvervslejemål Beregnede nøgletal for foreningen: kr. pr. kvm andel kr. pr. kvm total Offentlig ejendomsvurdering 0 0 Valuarvurdering Anskaffelsessum (kostpris) Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver -341 Foreslået andelsværdi Reserver uden for andelsværdi kr./ kvm Boligafgift i gennemsnit pr. andelsbolig-kvm 371 Boliglejeindtægt pr. udlejede bolig-kvm 0 Erhvervslejeindtægt pr. udleje erhvervs-kvm Omkostninger m.v. i pct. af (omkostninger + finansielle poster netto + afdrag): % Vedligeholdelsesomkostninger 11 Øvrige omkostninger 55 Finansielle poster, netto 11 Afdrag Boligafgift i pct. af samlede ejendomsindtægter 59 22

25 NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN A/B Gammel Kongevej 162 A-D Skemaet skal bruges af mulige købere i deres overvejelser om køb af andelsbolig. Derfor er det vigtigt, at skemaet udleveres så tidligt som muligt i processen. Oplysningerne i skemaet er udfyldt pr Der kan være vigtige nye oplysninger, som ikke fremgår af skemaet Oplysningerne i skemaet er udfyldt pr. den dato, der er nævnt ovenfor. Du skal være opmærksom på, at der siden denne dato kan være sket ændringer i oplysningerne i skemaet. Du skal endvidere være opmærksom på, at skemaet kan anvendes ved flere salg i samme regnskabsår.sker det skal foreningens bestyrelse oplyse alle væsentlige ændringer i de nøgleoplysninger, der fremgår af dette skema (f.eks. væsentlige ændringer i finansieringen eller ejendomsvurderingen), som bestyrelsen er bekendt med, når skemaet anvendes på ny. Denne oplysning skal gives i en særskilt erklæring sammen med skemaet. Spørg bestyrelsen, hvis du er i tvivl, om du har fået oplysningerne. Søg professionel rådgivning Du kan bruge skemaet til at få et overordnet billede af foreningen dens økonomi, vedligeholdelse, lån, mv. Det er alle faktorer, der er vigtige for det samlede indtryk af foreningen. Herudover kan du bruge skemaet til at vurdere, om din egen personlige økonomi passer til foreningens økonomi dvs. om du har råd til at bo i andelen nu og i de kommende år. Din egen boligafgift og andelsværdi Hvis foreningens udgifter og formue fordeles efter m², er det relativt let at beregne den grundlæggende boligafgift (uden forbedringer mv.) og andelsværdien for de forskellige andele i foreningen også for den andel du påtænker at købe. Skemaets forklaringer viser sammenhængen. Læs foreningens kommentarer til sidst i skemaet Et nøgletalsskema belyser ikke alt. Læs derfor foreningens eventuelle kommentarer til sidst i skemaet. 23

26 1. GRUNDLÆGGENDE OPLYSNINGER OM ANDELSBOLIGFORENINGEN Oplysningerne iafsnit1-3samtpogriafsnit4erudfyldtpr. Låneoplysninger i afsnit 4 (undtagen P og R) er opgjort pr. Seneste regnskabsperiode A1 A2 A3 Navn Adresse CVR-nr. A/B Gammel Kongevej 162 A-D Nordhavnsvej 1, 3000 Helsingør B1 B2 B3 B4 B5 B6 Antal BBR Areal, m² Andelsboliger Erhvervsandele Boliglejemål Erhvervslejemål Øvrige lejemål (kældre, garager mv.) I alt Det samlede areal af alle andelshavernes boliger benyttes til beregning af en lang række nøgletal i skemaet. Nøgletallene viser, hvad andelshaverne i gennemsnitbetaler i boligafgift pr.m² andel, osv. Foreninger der fordeler udgifter og formue efter m² kan bruge alle skemaets oplysninger til videre beregning af udgifter mv. pr. andel, jf. også forklaringerne til de enkelte felter. C1 C2 C3 Boligernes areal (BBR) Boligernes areal (anden kilde) Det oprindelige Indskud Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgiften? Boligydelsen reguleres ud fra indskud, dog således at opkrævningerne kan opdeles i grupper, så der ikke tages hensyn til mindre forskelle, jf. vedtægterne 6, 4. afsnit. Andet Fordelingstallet bruges til at fordele foreningens formue (andelsværdien) og udgifter (boligafgiften) mellem andelshaverne. Fordelingstallet for en andelsbolig til salg kan ses af oplysningsskemaet for den enkelte andelsbolig (se Z14 og Z15). D1 D2 Foreningens stiftelsesår Ejendommens opførelsesår E1 Hæfter andelshaverne for mere end deres indskud? Ja Nej E2 Hvis foreningen skulle få meget alvorlige økonomiske problemer og f.eks. gå konkurs, kan du tabe købsprisen og i nogle tilfælde mere end det. Hvis du hæfter for mere end købsprisen, er det vigtigt at kende omfanget af denne yderligere hæftelse. 24

27 F1 Anvendt vurderingsprincip til beregning af andelsværdien Anskaffelses- Valuar- Offentlig prisen vurdering vurdering F2 F3 F4 Kr. Gns.kr.pr.m² Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip Generalforsamlingsbestemte reserver % Reserver i procent af ejendomsværdi 4 Andelsboligforeningenkananvendetreforskelligevurderingsprincippernårdenskalopgøreejendommensværdi: 1. Værdien kan sættes lig den oprindelige købspris for hele ejendommen, 2. en valuarvurdering eller 3. den seneste offentlige ejendomsværdi Ejendommens værdi, indgår i beregningen af andelsværdien. (For at komme frem til andelsværdien (se K1) skal man blandt andet fratrække gældsposterne). Når foreningen skal beregne andelsværdien vælger den i nogle tilfælde at afsætte reserver til at imødegå tab, mv. Det kaldes for Generalforsamlingsbestemte reserver. Disse reserver er ikke direkte penge (likvider), men kan for eksempel være en belåningsmulig. Foreningen kan bruge reserverne som en "buffer", hvis f.eks. værdien af ejendommen skulle falde, eller hvis der er behov for ekstraordinær vedligeholdelse, som skal finansiers med lån. Dermed vil f.eks. fald i værdien af ejendommen eller ekstraordinære udgifter til vedligeholdelse ikke nødvendigvis påvirke andelshavernes andelsværdi (andelskronen). Jo større "buffer" i procent, jo mere stabil vil andelskronen kunne være. G1 G2 G3 Ja Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? Et ja i øverste rækkebetyder, at andelsboligforeningen har modtaget offentligt tilskud. Hvis foreningen nedlægges kan disse offentlige tilskud kræves betalt tilbage. Nej Et ja i midterste række betyder, at foreningen har modtaget offentligt tilskud til opførelsen af ejendommen efter en af de love fra årene , som gav mulighed for at yde sådanne tilskud. Der blev knyttet en række forpligtelser (tilskudsbestemmelser) til tilskuddet, bl.a. til anvendelse af overskud ved overdragelsen af de enkelte andele. Disse særlige forpligtelser er fastsat enten i foreningens vedtægter eller i en deklaration, og vedtægterne/deklarationen er tinglyst på ejendommen. Foreningen kan købe sig fri for disse forpligtelser ved at betale et bestemt frigørelsesbeløb efter lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. Frigørelsesbeløbet skal som hovedregel betales til kommunen. Foreningen bliver først omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i sin helhed efter et frikøb. Et ja i nederste række betyder, at der er tale om en ejendom, som er bygget på en grund købt af kommunen. Kommunen har betinget sig ret til at tilbagekøbe ejendommen på et bestemt tidspunkt, og denne ret er fastlagt i en tilbagekøbsklausul. Kommunens tilbagekøbspris svarer typisk til den oprindelige salgssum, dog evt. med tillæg af bygningserstatning. Det vil ofte være muligt for foreningen at få ophævet tilbagekøbsklausulen eller få udskudt tilbagekøbstidspunktet mod betaling til kommunen. Tilbagekøbsklausuler kaldes også for hjemfaldspligt Hvis ejendommen er pålagt tilskudsbestemmelser og/eller tilbagekøbsklausul, er det en god idé at søge rådgivning, så du bliver helt klar over, hvilken betydning det har for foreningen og dig som andelshaver. 25

28 2. ANDELSBOLIGFORENINGENS DRIFT, HERUNDER UDLEJNINGSVIRKSOMHED H1 H2 H3 Gns. kr. pr. andels-m² pr. år Boligafgift 371 Erhvervslejeindtægter 256 Boliglejeindtægter 0 Dette erandelshavernes gennemsnitligeårligebetaling pr.m² areal tilforeningens fælles udgifter. En andel på 100 m² betaler i gennemsnit 100*371 kr. om året i boligafgift. Nogle andelsboligforeninger udlejer lokaler til private eller til erhverv. Det kan være boliger, butikker eller garager, mv. Især udlejning til erhverv kan være en fordelagtig, men også usikker, indtægt. Hvis foreningens indtægter fra udlejning forsvinder, skal beløbet betales af andelshaverne. Jo mindre beløbet er, jo mindre udgør udlejningen en risiko for foreningens og dermed for andelshavernes økonomi. En andel på 100 m² modtager i gennemsnit 100*( ) kr. om året i lejeindtægt. Hvis indtægten fra f.eks. erhvervslejen forsvinder i en kortere eller længere periode vil andelens boligafgift alt andet lige skulle stige med 100*1.232 kr. i denne periode. Nogle foreninger sikrer sig mod udsving i boligafgiften som følge af midlertidigt lejetab, ved at have en højere opsparing. I Er der erhvervslejemål, der er opsagt eller står tomme (hvor der ikke er indgået ny kontrakt)? Lejemål, der ikke kan udlejes, giver færre lejeindtægter for foreningen, jf. ovenfor. Ja Nej J K1 K2 K3 2014/ / /2017 Årets overskud (før afdrag), gns. kr. pr. andels-m² (sidste 3 år) Et overskud er en opsparing, som kan bruges, hvis foreningen f.eks. får uforudsete udgifter. Hvis tallet er positivt spares der op (en del af opsparingen kan være brugt til afdrag på gælden), og hvis tallet er negativt, har foreningen haft underskud. Der vises tal for de sidste 3 år. Underskud enkelte år er almindeligt og kan være begrundet i f.eks. ekstraordinær vedligeholdelse (se M2). En andel på 100 m² opsparede i 2016/ *285 kr. af andelens boligafgift. Gns. kr. pr. andels-m² Andelsværdi Gæld omsætningsaktiver 757 Teknisk andelsværdi Andelsværdiener den gennemsnitlige værdi pr.m² andel. Beløbet svarer i princippet til denfriværdi iforeningen, som du køber dig ind i. Gælden er den gæld i foreningen, du som andelshaver skal være med til at afdrage og betale renter af. Omsætningsaktiverne vil typisk bestå af summen af beløb foreningen har stående i banken, værdpapirer og beløb, som foreningen har til gode hos f.eks. lejere, andelshavere, SKAT, m.fl. Den tekniske pris angiver den pris købere af andele skal betale, hvis man tager højde for, at både friværdi og gæld skal betales af andelshaveren. Når prisen beregnes på denne måde får man en pris, der kan sammenlignes med andre andelsboliger (der f.eks. kan have større eller mindre gæld). Man skal dog være opmærksom på, at prisen vil afspejle, at man i nogle foreninger ikke bare køber en bolig til sig selv, men også køber f.eks. erhvervslokaler/boliger/garageanlæg eller andet, der f.eks. udlejes til andre. Den højere pris vil i så fald modsvares af højerelejeindtægter, jf. H2 og H3. 26

29 3. BYGGETEKNIK OG VEDLIGEHOLDELSE L1 L2 L3 L4 L5 Ja Nej Er der udarbejdet en plan for vedligeholdelse/renovering? Er der udarbejdet en rapport, der beskriver ejendommens tilstand? Er der på generalforsamling besluttet større vedligeholdelsesarbejder? hvis ja, er der en plan for det, herunder for finansieringen? Er der henlagt midler til vedligeholdelsesarbejder? Mangeandelsboligforeninger udarbejderløbendeendetaljeretplanfor ejendommensvedligeholdelseog renovering. En teknisk rapport, der beskriver ejendommens stand, belyser hvilke vedligeholdelsesmæssige og byggetekniske risici, der kan være forbundet med at købe sig ind i andelsforeningen. Hvis foreningen har fået udarbejdet et eller flere af disse dokumenter, skal de udleveres til køber. Hvis foreningen vælger at udlevere materialet i papirform kan den nøjes med at udlevere konklusionerne, såfremt disse er dækkende for rapportens indhold. Hvis foreningens medlemmer har besluttet, at boligafgiften til næste år skal stige for eksempel pga. fremtidige vedligeholdelsesarbejder, vildetafspejlesigioplysningsskemaetfor denenkelteandelsbolig (sez12). M1 M2 M3 2014/ / /2017 Vedligeholdelse, løbende (gns. kr. pr. m²) Vedligeholdelse, genopretning og renovering (gns. kr. pr. m²) Vedligehold, i alt (kr. pr. m²) Enandelsboligforenings omkostninger tilvedligeholdelsebestårdels afløbendevedligeholdog dels afstørre planlagte vedligeholdelses- og renoveringsarbejder. Afhængig af ejendommens stand og de planlagte og besluttede arbejder skal der afsættes flere eller færre penge til vedligehold. Der kan være stor forskel på udgifterne til vedligeholdelse mellem årene. Ekstraordinære vedligeholdelsesarbejder kan forklare enkeltstående underskud på driften (se under punkt J i tabellen). Sammenlign evt. med andre foreninger. Bemærk at beløbene er opgjort for alle foreningens kvadratmeter (og ikke kun andels-m²). Det betyder, at du kan bruge dette tal til at vurdere, hvor meget foreningen sætter af til vedligeholdelse på hele ejendommen, men ikke til at se, hvor stor en andel af din boligafgift,der går til vedligeholdelse af ejendommen. N Ejendommens energimærke, A (højest), B, C, D, E, F eller G (lavest) D Ejendommens energimæssigestand har betydning for dinevarmeudgifter. Alt andetligevilenhøjereenergimæssig stand betyde lavere varmeudgifter for den enkelte andelshaver. 27

30 4.FINANSIELLE FORHOLD O Lån og finansielle aftaler Restgæld (Værdi ved indfrielse) Afdrages pt. på gælden Påbegyndelse af afdrag Rentetilpasning periode Næste rentetilpasning Restløbetid, år Risikoklassificering Realkreditlån, fastforrentet lån Kassekredit Ja 11,00 I alt Tabellen giver en oversigt over foreningens lån og finansielle aftaler. For hvert lån vises lånetype (er der variabel eller fast rente osv.), restgælden (hvad koster det at indfri lånet/aftalen), om der afdrages på gælden, restløbetid i år samt enrisikoklassificering af låne- og aftaletypen. Finanstilsynet har siden 1. juli 2013 risikomærket de forskellige typer af lån Et grønt lån er et lån, hvor gælden afdrages i hele lånets løbetid og har enten en fast rente eller en variabel rente med renteloft. Et "gult lån" er et lån, hvor renten er variabel og/eller hvor lånet er afdragsfrit i hele eller dele af lånets løbetid. Et "rødt lån" fx et lån, der er kombineret med et finansielt instrument såsom en renteswap. Denne type konstruktioner kan være vanskelige at gennemskue konsekvenserne af (fx kan der være risiko for en betydelig stigning i foreningens restgæld). Et rødt lån kan også være lån optaget i fremmed valuta (dvs. anden valuta end danske kroner eller euro). Lån uden farve er optaget før risikomærkningens indførsel 1. juli 2013 og er derfor ikke mærket Et afdragsfrit lån vil bevare risikomarkeringen gul i hele lånets løbetid også efter at afdragene påbegyndes. Baggrunden for dette er, at afdragene på afdragsfrie lån betales over f.eks. 20 år i stedet for 30 og dermed er højere. P % Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) 95 Angiver hvor stor en andel af foreningens ejendomsværdi, der er friværdi (det vil sige ubelånt). En stor friværdi vil normalt betyde, at foreningen har en god økonomisk styrke til at imødegå tab. En friværdi på 0 angiver at gælden svarer til værdien af foreningens ejendom, og en negativ værdi betyder, at foreningens gæld overstiger værdien af foreningens ejendom. Jo mindre friværdi (og jo større gæld) der er i foreningens ejendom, des vigtigere er det at sætte sig ind i figur 1 til 3 nedenfor. Hvis der er stor gæld i ejendommen kan fremtidige afdrag og rentebetalinger betyde meget for din boligafgift, mens enhøjfriværdi betyder, at afdrag og rentebetalingervilvægte mindrei boligafgiften. 28

31 4.1 Afdrag Q % Andel af foreningens gæld der pt. afdrages på: 100 Etafdragsfrit lån eret lån, hvorderiendelaflånetsløbetid(f.eks.10år)ikkebetalesafdrag.tilgengælder afdraget i lånets resterende løbetid (f.eks. 20 år) højere end et tilsvarende lån med afdrag over hele perioden (30 år). Hvis procenten er 100, afdrages på alle foreningens lån. Hvis procenten er 0, er alle foreningens lån afdragsfrie, og lånene er stadig så nye, at afdragsperioden ikke er påbegyndt. Procenter derimellem angiver, at der delvist afdrages på gælden. Procenter lavere end 100 betyder, at der i de kommende år vil ske stigninger i afdragsbetalingen, med mindre foreningen omlægger sinelån og udskyder afdragene. R 2014/ / /2017 Årets afdrag pr. andels-m² (sidste 3 år) Afdrag på gælden er en opsparing, som forøger andelenes værdi tilsvarende. I nogle tilfældeafdrager foreningen ekstraordinært på deres realkreditgæld. Det vil i så fald fremgå af nøgletallet. Tallene angiver, hvor meget der pt. afdrages. Fremtidige ændringer i afdragene fremgår af figur 1. En andel på 100 m² brugte i 2016/ *94 kr. af andelens boligafgift til afdrag på gælden (opsparing, der gør andelenmereværd). S Figur 1. Ydelsesprofil Figuren viser, hvor meget der skal betales i renter, afdrag og bidrag pr. m² andel de kommende 10 år (med det renteniveau og de lån foreningen havde ved årsskiftet). Hvis kurven hopper kan det f.eks. skyldes, at - betalingen af afdrag på et af foreningens (afdragsfrie) lån påbegyndes (kurven springer op), eller - at et af foreningens lån er tilbagebetalt (kurven springer ned). Hvis fordelingen af foreningens udgifter sker efter m² andel, kan du se den umiddelbare betydning for din boligafgift pr. år ved at gange med din boligs m². Du kan under alle omstændigheder beregne den gennemsnitlige betydning for den årlige boligafgift i foreningen. Hopper kurven f.eks. 100 kr. op, vil det umiddelbart betyde, at den gennemsnitlige årlige boligafgift for en andelsbolig på 100 m² stiger med kr. svarende til 833 kr. om måneden. Hvis foreningen har mulighed for det, kan den eventuelt omlægge sine lån, sådan at eksempelvis afdragsbetalingen udskydes til senere. 29

32 4.2 Renteusikkerhed T Figur 2. Ydelsesprofil ved renteændringer Figuren viser betydningen for betalingen på lånene pr. m² andel, hvis renten stiger med 1 pct.point eller falder med 1 pct.point. Betydningen af en rentestigning kan aflæses af den røde kurve. Betydningen af et rentefald kan aflæses af den grønne kurve. Ved at gange op med din boligs m² kan du se den gennemsnitlige betydning for den årlige boligafgift i foreningen. Stiger ydelsen f.eks. med 100 kr. pr. m² andel, ved et rentefald på 1 pct.point, vil det umiddelbart betyde, at den gennemsnitlige årlige boligafgift for en andelsbolig på 100 m² stiger med kr. svarende til 833 kr. om måneden. (Hvis fordelingen af foreningens udgifter sker efter m² andel, kan du se den umiddelbare betydning for din boligafgift pr. år ved at gange med din boligs m²). Nogle foreninger har en opsparing, der kan bruges på at betale de stigende udgifter som følge af rentestigninger. I det tilfælde vil boligafgiften ikke nødvendigvis stige ved stigende renter. 30

33 4.3 Formueusikkerhed U Figur 3. Udvikling i restgæld A) Udviklingen i foreningens nominelle restgæld. B) Værdien af foreningens restgæld ved indfrielse. Figuren til venstre (figur a) viser udviklingen i foreningens nominelle gæld pr.m² andel de kommende 10 år (med det renteniveau og de lån foreningen havde ved årsskiftet). Gælden reduceres år for år, hvis der afdrages på gælden. Figuren til højre (figur b) viser værdien af foreningens gæld når renten ændres. Renteændringer på gælden har betydning for foreningens regnskab (gælden ved indfrielse) og kan have betydning for andelsværdien. Der er vist tre eksempler: - Den blå søjle angiver foreningens gæld ved indfrielse, hvis renten er uændret ( kr./m²-andel). - Den grønne søjle angiver foreningens gæld ved indfrielse, hvis renten falder 1 pct.point ( kr./m²-andel). - Den røde søjle angiver foreningens gæld ved indfrielse, hvis renten stiger 1 pct.point ( kr./m²-andel). Ved at gange op med din boligs m² kan du se den gennemsnitlige betydning for værdien af andelshavernes gæld. Hvis fordelingen af foreningens formue og gæld sker efter m² andel, kan du se den umiddelbare betydning for din del af gælden ved at gange op med din boligs m². Stiger gælden f.eks. med kr. pr. m² andel, ved et rentefald på 1 pct.point, vil det umiddelbart betyde, at gælden for en andelsbolig på 100 m² i gennemsnit stiger med kr. 31

34 5. FORENINGENS BEMÆRKNINGER TIL SKEMAET V 32