Andelsboligforeningen Rosenhaven Galpestykket, Svogerslev, 4000 Roskilde

Transkript

1 Andelsboligforeningen Rosenhaven Galpestykket, Svogerslev, 4000 Roskilde Årsrapport 2012 Himmelev Bygade 70 Postbox Roskilde CVR-nr T: F: E: Uafhængigt medlem af RevisorGruppen Danmark og BKR International

2 Indholdsfortegnelse Side Påtegninger Administrator- og bestyrelsespåtegning 1 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet 2 Ledelsesberetning Foreningsoplysninger 4 Årsregnskab 1. januar december 2012 Anvendt regnskabspraksis 5 Resultatopgørelse 8 Balance 9 Noter 11 Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for 2012

3 Administrator- og bestyrelsespåtegning Administrator og bestyrelse har dags dato aflagt årsrapporten for 2012 for Andelsboligforeningen Rosenhaven. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og efter vores opfattelse giver årsregnskabet et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat. Ingen af andelsboligforeningens aktiver er pantsat eller behæftet med ejendomsforbehold ud over de anførte, og der påhviler ikke andelsboligforeningen eventualforpligtelser, som ikke fremgår af årsregnskabet. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af andelsboligforeningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Roskilde, den 19. februar 2013 Administrator Lindsgren ejendomsadministration Bestyrelse Torben Pedersen Anja Baadsager Poulsen Jeanette Stegmann formand næstformand sekretær Ingelise Elm bestyrelsesmedlem Rikke Jensen bestyrelsesmedlem Årsrapporten er fremlagt og godkendt på andelsboligforeningens ordinære generalforsamling den 28. februar Dirigent Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for

4 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Rosenhaven Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Rosenhaven for regnskabsåret 1. januar december 2012, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Andelsboligforeningens ledelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Andelsboligforeningens ledelse har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som andelsboligforeningens ledelse anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab, uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på baggrund af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for andelsboligforeningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2012 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for

5 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen Andelsboligforeningen Rosenhaven har som sammenligningstal i resultatopgørelsen for regnskabsåret 1. januar december 2012 medtaget det af ledelsen den 28. februar 2012 godkendte resultatbudget for 1. januar december Resultatbudgettet har, som det fremgår af årsregnskabet, ikke været underlagt revision. Roskilde, den 19. februar 2013 RIR REVISION Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Birgit Sode statsautoriseret revisor Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for

6 Foreningsoplysninger Andelsboligforeningen Andelsboligforeningen Rosenhaven Galpestykket Svogerslev 4000 Roskilde CVR-nr.: Hjemsted: Roskilde Kommune Regnskabsår: 1. januar december Andelskapital: Andelshavere: 50 Bestyrelse Torben Pedersen Anja Baadsager Poulsen Jeanette Stegmann Ingelise Elm Rikke Jensen Administrator Lindsgren ejendomsadministration, Jernbanegade 32, 4000 Roskilde Revisor RIR REVISION Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Bankforbindelser Spar Nord Nykredit Bank Generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes 28. februar 2013, kl Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for

7 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Andelsboligforeningen Rosenhaven er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse A-virksomheder. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsperioden og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven) 6, stk. 5. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Resultatopgørelsen Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser andelsboligforeningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Boligafgift vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Indtægter fra vaskeri, ventelistegebyrer mv. indtægtsføres i takt med administrators modtagelse af oplysninger om indbetalte indtægter. Disse indtægter er således ikke nødvendigvis periodiseret fuldt ud i regnskabsperioden. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, amortiserede kurstab og låneomkostninger fra optagelse af lån (prioritetsgæld), indeksregulering af restgælden vedrørende indekslån samt renter af bankgæld. Herudover indregnes betalinger på indgået rentesikringsaftale (renteswap). Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for

8 Anvendt regnskabspraksis Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til Andre reserver, f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på andelsboligforeningens ejendom. Forslag om overførsel af beløb til Overført resultat mv. er alene specificeret af hensyn til at kunne vurdere, hvorvidt den opkrævede boligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte prioritetsafdrag med fradrag af ikke-likvide omkostninger (regnskabsmæssige afskrivninger, amortisering af kurstab, indeksregulering vedrørende indekslån mv.). Balancen Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Egenkapital Under andelsboligforeningens egenkapital indregnes medlemmernes andelsindskud. Der føres en separat konto for betalte prioritetsafdrag på prioritetsgæld. Overført resultat mv. indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele, ændringer i dagsværdien af finansielle sikringsinstrumenter (renteswap) samt resterende overførsel af årets resultat. Under Andre reserver indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse samt reservation til imødegåelse af værdiforringelse af andelsboligforeningens ejendom, kursreguleringer mv. i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutning. I henhold til god regnskabsskik, jf. Erhvervs- / Selskabsstyrelsens vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, indgår de reserverede beløb ikke i beregningen af andelsværdien. Prioritetsgæld inkl. finansielle sikringsinstrumenter Prioritetsgæld indregnes til den nominelle restgæld på balancedagen. Finansielle instrumenter i form af indgåede aftaler om rentesikring (renteswap) oplyses til dagsværdi på balancedagen som eventualforpligtelse. Dagsværdien er opgjort af leverandøren af aftalen. Renteswappen indregnes i tilknytning til prioritetsgælden i beregningen af andelsværdien, da den anses for en integreret del af belåningen af andelsboligforeningens ejendom. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for

9 Anvendt regnskabspraksis Øvrige noter Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 21. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægternes 9. Vedtægterne bestemmer desuden i 9, stk. 2, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for

10 Resultatopgørelse 1. januar december 2012 Budget Note kr. t.kr. kr. (ej revideret) Boligafgift Vaskeriindtægter Øvrige indtægter Indtægter i alt Ejendomsskat og forsikringer Forbrugsafgifter Renholdelse Vedligeholdelse, løbende Administrationsomkostninger Øvrige foreningsomkostninger Afskrivninger Omkostninger i alt Resultat før finansielle poster Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Finansielle poster netto Årets resultat Årets resultat fordeles således: Overført til Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen Overført til "Andre reserver" Betalte prioritetsafdrag Indeksregulering af indekslån Overført restandel af årets resultat Overført til "Overført resultat" I alt Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for

11 Balance 31. december Aktiver Note Anlægsaktiver 9 Ejendom Omprioriteringsomkostninger Forbedringer Anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Restancer, andelshavere Forbrugsregnskaber Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender i alt Likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for

12 Balance 31. december Passiver Note Egenkapital 13 Andelsindskud Prioritetsafdrag Overført resultat Indeksregulering, prioritetsgæld Egenkapital før generalforsamlingsbestemte reserver Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen Andre reserver Egenkapital i alt Gældsforpligtelser 18 Gæld til realkreditinstitutter ekskl. finansielle instrumenter Langfristede gældsforpligtelser i alt Mellemregning med andelshavere Anden gæld Kortfristede gældsforpligtelser i alt Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Værdi af swap 21 Beregning af andelsværdi Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for

13 Noter 2012 Budget kr. t.kr. kr. (ej revideret) 1. Ejendomsskat og forsikringer Ejendomsskatter Forsikringer Forbrugsafgifter Renovation Elforbrug, fællesarealer Renholdelse Snerydning Containerleje Vedligeholdelse, løbende Drift af vaskeri Maler Elektriker Murer Tømrer VVS Småanskaffelser Gartner Fællesarealer og fælleshus Tab vedrørende vand og varme Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for

14 Noter 2012 Budget kr. t.kr. kr. (ej revideret) 5. Administrationsomkostninger Administrationshonorar Udarbejdelse og revision af årsrapport Advokathonorar Varmeregnskabshonorar Gebyrer mv Kontingenter Bestyrelsesmøder og andre møder Bidrag til arrangementer Diverse Kabel-tv Opsparing, vejfond Øvrige foreningsomkostninger Bestyrelseshonorar Valuarvurdering Finansielle indtægter Renter, pengeinstitutter Finansielle omkostninger Prioritetsrenter og bidrag Betaling vedrørende renteswap Kurstab på prioritetslån Renter, pengeinstitutter Låneomkostninger Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for

15 Noter 9. Materielle anlægsaktiver Ejendom Omprioriteringsomkostninger Forbedringer Kostpris 1. januar Kostpris 31. december Af- og nedskrivninger 1. januar Årets af- og nedskrivninger Af- og nedskrivninger 31. december Regnskabsmæssig værdi 31. december Ejendomsvurdering 1. oktober Valuarvurdering 19. januar Valuarvurdering er udarbejdet af ejendomsmægler og valuar Erik Jacobsen. Valuaren oplyser, at vurderingsrapportens beregninger er baseret på en afkastprocent på 4,13 pct. Afkastprocenten svarer til det forrentningskrav, en køber ville stille til ejendommes afkast. Jo højere krav der stilles til afkastet, jo lavere bliver ejendommens dagsværdi alt andet lige. Valuarvurderingen er maksimalt gældende i 18 måneder i henhold til andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra b. Vurderingen skal være gældende på handelstidspunktet. 31/ / Forbrugsregnskaber Indbetalt a conto fra andelshavere Indbetalt til varme- og vandværk Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for

16 Noter 31/ / Andre tilgodehavender Mellemregning administrator For meget betalt forsikring Vaskeriafregning Likvide beholdninger Spar Nord Bank Nykredit Bank Andelsindskud Andelsindskud 1. januar Prioritetsafdrag Prioritetsafdrag 1. januar Ifølge resultatdisponering Overført resultat Overført resultat 1. januar Årets overførte overskud eller underskud Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for

17 Noter 31/ / Indeksregulering, prioritetsgæld Indeksregulering, prioritetsgæld 1. januar Ifølge resultatdisponering Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen Reserveret 1. januar Ifølge resultatdisponering Specificeres således: Reserveret til istandsættelse Reserveret til maling Reserveret til vaskeri Gæld til realkreditinstitutter ekskl. finansielle instrumenter Kursværdi Nykredit, variabel obligationslån med tilknyttet swap, restløbetid 29 år Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for

18 Noter 31/ / kr. kr. 19. Anden gæld Mellemregning administrator Omkostninger Tømrer VVS Skyldig låneafregning, Nykredit Skyldigt bestyrelseshonorar Valuar Værdi af swap Andelsboligforeningen har indgået aftale om renteswap med udløb 30. juni Værdien af renteswappen er pr. 31. december 2012 negativ med t.kr. Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for

19 Noter 21. Beregning af andelsværdi Andelsværdiberegning på baggrund af kostpris Til orientering for generalforsamlingen vises følgende værdiansættelse i henhold til andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra a (kostpris) samt vedtægternes 9: Andelsboligforeningens egenkapital før generalforsamlingsbestemte reserver Korrektioner i henhold til andelsboligforeningsloven: Ekskl. hårde hvidevarer Ejendommen er indregnet til kostpris Værdi pr. indskudt andelskrone 3,6940 Senest vedtagne andelsværdi til sammenligning (vedtaget på generalforsamlingen i 2012) 6,3986 Værdi pr. andel: Boligtype Samlet værdi primo Samlet værdi ultimo Værdi ultimo pr. andel A 1, 7 andele a 93 m2, i alt 651 m A 2, 13 andele a 73 m2, i alt 949 m B 1, 2 andele a 102 m2, i alt 204 m B 2, 15 andele a 81 m2, i alt m C 1, 2 andele a 48 m2, i alt 96 m C 2, 7 andele a 56 m2, i alt 392 m C 3, 4 andele a 64 m2, i alt 256 m Afrundinger 0 1 I alt (i alt m2) Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for

20 Noter Andelsværdiberegning på baggrund af valuarvurdering Bestyrelsen foreslår følgende værdiansættelse i henhold til andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra b, (handelsværdi) samt vedtægternes 9: Andelsboligforeningens egenkapital før generalforsamlingsbestemte reserver Korrektioner i henhold til andelsboligforeningsloven: Prioritetsgæld, regnskabsmæssig værdi Prioritetsgæld, kursværdi Fradrag for værdi af hvidevarer, 50 boliger a kr Værdi af renteswap pr. 31. december Kontantværdi, ejendom Regnskabsmæssig værdi ejendom Ejendommen er indregnet til valuarvurdering 31. december Værdi pr. indskudt andelskrone 6,1974 Senest vedtagne andelsværdi til sammenligning (vedtaget på generalforsamlingen i 2012) 6,3986 Værdi pr. andel: Boligtype Samlet værdi primo Samlet værdi ultimo Værdi ultimo pr. andel A 1, 7 andele a 93 m2, i alt 651 m A 2, 13 andele a 73 m2, i alt 949 m B 1, 2 andele a 102 m2, i alt 204 m B 2, 15 andele a 81 m2, i alt m C 1, 2 andele a 48 m2, i alt 96 m C 2, 7 andele a 56 m2, i alt 392 m C 3, 4 andele a 64 m2, i alt 256 m Afrundinger 0 0 I alt (i alt m2) Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for

21 Noter Andelsværdiberegning på baggrund af offentlig ejendomsvurdering Til orientering for generalforsamlingen vises følgende værdiansættelse i henhold til andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra c (offentlig ejendomsvurdering) samt vedtægternes 9: Andelsboligforeningens egenkapital før generalforsamlingsbestemte reserver Korrektioner i henhold til andelsboligforeningsloven: Prioritetsgæld inkl. renteswaps, regnskabsmæssig værdi Prioritetsgæld inkl. renteswaps, kursværdi Fradrag for værdi af hvidevarer, 50 boliger a kr Værdi af renteswap pr. 31. december Kontantværdi, ejendom Regnskabsmæssig værdi ejendom Ejendommen er indregnet til offentlig ejendomsvurdering 31. december Værdi pr. indskudt andelskrone 4,9812 Senest vedtagne andelsværdi til sammenligning (vedtaget på generalforsamlingen i 2012) 6,3986 Værdi pr. andel: Boligtype Samlet værdi primo Samlet værdi ultimo Værdi ultimo pr. andel A 1, 7 andele a 93 m2, i alt 651 m A 2, 13 andele a 73 m2, i alt 949 m B 1, 2 andele a 102 m2, i alt 204 m B 2, 15 andele a 81 m2, i alt m C 1, 2 andele a 48 m2, i alt 96 m C 2, 7 andele a 56 m2, i alt 392 m C 3, 4 andele a 64 m2, i alt 256 m Afrundinger 0 0 I alt (i alt m2) Andelsboligforeningen Rosenhaven Årsrapport for