SOC Midgårdhus Kastanie Allé 16 Ribe

Transkript

1 SOC Midgårdhus Kastanie Allé 16 Ribe Resumé af byggeprogram samt bæredygtighedsvurdering 19. november 2012 Bygningsafdelingen

2 RESUMÉ AF BYGGEPROGRAM 1. GENEREL BESKRIVELSE Indledning Nærværende notat er et udpluk af de væsentlige afsnit af det udarbejdede byggeprogram. Teksten i de enkelte afsnit er i stort omfang direkte taget fra de tilsvarende afsnit i byggeprogrammet. Projektets formål Den sociale institution Bøge Allé har til huse i en ældre ejendom i det tidligere Ribelund. Ejendommen er ejet af Esbjerg Kommune. Ejendommen er ikke hensigtsmæssigt indrettet til målgruppen, som er domfældte udviklingshæmmede. Beboerne har udtalte personlighedsmæssige problemer og de er aggressive og udadreagerende. Der er derfor behov for større, mere tidssvarende boliger og meget mere friplads mv. Det har vist sig muligt at købe ejendommen Kastanie Allé 16, som ligger meter fra den nuværende institution og indenfor det tidligere Ribelund. Beboerne vil således kunne blive i deres vante omgivelser. Placeringen indenfor området er anbefalet af kommunen, idet man i området er vant til beboerne. Overordnet beskrivelse af institutionen Bøge Allé er et selvstændigt bo og behandlingssted for domfældte udviklingshæmmede med placering i Ribe. Et 108 tilbud efter Serviceloven under Region Syddanmark. Institutionen blev oprettet den 1. januar 1984 på nuværende beliggenhed, og var tidligere en del af den store centralinstitution Ribelund. Baggrund for oprettelsen var, at der fra forskellig side blev udtrykt ønske om at tilvejebringe alternative foranstaltninger til fængselssystemet, for personer med vidtgående fysiske og psykiske handicaps, som var i konflikt med loven og som ikke skønnedes egnet til almindelig fængselsstraf. Bøge Allé består af to afdelinger beliggende: Bøge Allé 14 & 16, 6760 Ribe Bebyggelsen på Bøge Allé 16 udgøres af et længehus med tilbygninger samt to småbygninger i form af garage og en carport. Funktioner omfatter 8 boliger, fælles ophold, administration samt diverse øvrige servicearealer. Administrationen er placeret her. Bøge Allé 14 indeholder et 1½ plans hus med tilbygning samt en garagebygning. Stedet huser 4 beboere og funktionerne er identiske med Bøge Allé 16. Nuværende bygninger er lejet ved Esbjerg Kommune. Der har i 2008 været lavet bygningsgennemgang hvor konklusionen var, at bygninger generelt havde en uacceptabel standard for beboere bl.a. manglende tilgængelighed for kørestolsbrugere og med mangler i relation til personalets sikkerhed (manglende flugtveje til det fri). Det vurderes ikke som realistisk at bevare lejemålet til nuværende målgruppe, da forbedringer ville medføre en totalrenovering samt tilbygning og fleksibiliteten er meget begrænset af de bærende vægge. På baggrund af den generelle vurdering og det faktum, at Bøge Allé er et lejemål, anses det ikke for værende muligt at etablere Den gode bolig med tilhørende beskæftigelses og aktivitetsmuligheder, forbedrede personalefaciliteter samt tilgængelighed for alle på de nuværende adresser. Side 2

3 Behov og funktion Kastanie Allé 16 er beliggende lige rundt om hjørnet i forhold til nuværende placering hvilket anses for at være en stor fordel. Her er beboerne accepteret i bylivet. Der er tale om en 4 længet ejendom med en lukket atriumgård i midten med gode mulig heder for fællesaktiviteter ugenert for naboer. 2 af længerne er udført som 1 plans (stue plan) og 2 af længerne er med 2 plan hhv. stueplan og 1. sal. Samtidig er der kælder under en del af bygning til teknik og med mulighed for aktiviteter og badefaciliteter. Bygning er med elevator i alle plan (kælder stueplan 1. sal) og er derfor meget handicapvenlig. Rundt om bygning er der på 2 sider etableret befæstede arealer (P pladser) som SF sten der også har andre anvendelses muligheder herunder etablering af multibane og areal til andre aktiviteter.. Der forefindes lukket garagebygning med flere porte og halvtag til cykelparkering. Bygningen har derudover konference / undervisnings lokaler og med spiseplads til op til 80 personer. Ved en ombygning af ejendommen kan der etableres 16 boliger, således at det imødekom mer kommunernes efterspørgsel. Eksisterende køkken kan genbruges uden væsentlige ændringer som træningskøkken for beboerne. Ombygningen kan foretages uden større ændringer af bygningens statiske system. Der vil således kun blive mindre ændringer i bygningens klimaskærm og facader. I forbindelse med projektets gennemførelse har der tidligere været drøftet muligheder for et beskæftigelsesprojekt. Beskæftigelsesprojektet tænkes igangsat sideløbende med ombyg ningen af Kastanie Allé 16. De optimale muligheder for et beskæftigelsesprojekt er et nedlagt landbrug, hvor beskæfti gelse kan igangsættes. Når der er kendskab til byggeudgifterne i forbindelse med ombygningen af Kastanie Allé 16, igangsættes realisering af beskæftigelsesprojektet idet den samlede ramme for erstatnings byggeri for Bøge Allé 16 forventes at blive overholdt. Overordnede arealkrav Den nye institution placeres i en nylig indkøbt ejendom, hvor der tidligere var kontor til Kommunedata. Grundens størrelse er på m2. Bebygget areal er på m2, hvoraf en del er i 2 etager, så det samlede bygningsareal eksklusiv tagetage og kælder er på m2. Side 3

4 Budgetramme Der er på investeringsoversigten i budget 2013 afsat 39,949 mio. kr. til køb og ombygning af ejendommen, fordelt med 16,949 mio. i 2012 og 11,5 mio. i hvert af årene 2013 og FUNKTIONELLE KRAV Disponering af grunden Der påregnes etablering af kolonihave med skure samt multibane i det grønne område omkring bygningen. Lokalplan 02.08, Ribe Kommune, er gældende for området. Esbjerg Kommune er pt. ved at udarbejde en ny lokalplan for hele det tidligere Ribelund område. Lokalplanforslaget omfatter således også Kastanie Allé 16. Det forventes, at Esbjerg Byråd den 14. januar 2013 vedtager forslaget med henblik på offentlig høring. Herefter har lokalplanforslaget den midlertidige retsvirkning, at regionens ændrede udnyttelse af ejendommen skal være i overensstemmelse med lokalplanforslaget. Det vurderes ikke, at lokalplanforslaget opstiller væsentligt strammere krav til byggeriet end den gældende lokalplan. Disponering af bygninger Institutionen vil bestå af følgende delområder: Administration personaleområder med mødelokaler 16 lejligheder med køkkenafsnit i stue samt værelse og bad. Fællesområde med fitness, aktivitetsrum, m.v. Køkken med fælles spisestue, m.v. Konferenceområde til intern og ekstern benyttelse Arealdisponering ca. nettoarealer: Administration og eksisterende mødelokaler 288 m² Lejligheder 669 m² Fællesområde 185 m² Køkken 146 m² Nettoareal i alt ca. Svarende til brutto (afrundet) ca m² m² Der skal ombygges ca m2 brutto, resten får begrænset opretning/reparation efter nærmere aftale. Konferenceområde forventes ikke berørt og er ikke medregnet i ovennævnte arealer. Side 4

5 Detaljeret rumprogram med uddybende beskrivelse af funktionskrav fremgår af Byggeprogrammet. 2. TEKNISKE KRAV Kastanie Allé 166 ombygges iht. Bygningsreglement 2010 og med så stor grad af svanemærkede materialer som muligt. Installationer skal være så energi og driftsbesparende som muligt De arkitektoniske ændringer må ikke være på bekostning af funktioner og målgruppens behov, men skal samtidig jf. lokalplanforslaget følge de eksisterende rammer. Tekniske krav og krav til byggeriets kvalitet er uddybet i Byggeprogrammet. 3. ADMINISTRATIVE KRAV Alle budgettal er ekskl. moms. Prisoverslag Beskrivelse Kr. Håndværkerudgifter inkl. fast inventar Udenomsarealer Løst inventar, specifikt bygherreleverancer Kunst (0,5 % i sager over 10 mio. kr.) Omkostninger Uforudseelige udgifter Samlede udgifter Prisniveau: 130,3 (byggeomkostningsindex for boliger, forventet gennemsnit 2013). Det bemærkes, at der udover ovenstående ombygningsudgifter er afholdt udgift til køb af ejendommen mv. på i alt 16 mio. kr. Fordeling på overslagsår Overslagsår Kr Samlede udgifter Prisniveau: Index 130,3 Side 5

6 Afledte tekniske driftsudgifter pr. år Beregnes nærmere i projektfasen. Driftsudgifter forventes reduceret, da funktioner flyttes i nyere byggeri af bedre kvalitet samt bedre isolering. Vedligeholdelses og renoveringsudgifter pr. år Beregnes nærmere i projektfasen. Udbudsform Rådgiverydelsen udbydes som totalrådgivning, hvor 5 7 foreslås udvalgt, til at give bud på opgaven på grundlag af en prækvalifikation. Udvælgelsen af rådgiverne kan foretages ud fra referencer i forbindelse med udbudsopgaver, arkitektoniske løsninger, bæredygtighed, samt teknisk, juridisk og økonomisk formåen. Det efterfølgende udbud gennemføres med tildelingskriteriet det økonomisk mest fordelagtige bud. Byggeriet forventes udbudt fagdelt efter kriteriet: laveste pris uden forbehold. Arbejdets videreførelse Projektet fortsætter iht. nedenstående tidsplan. Tidsplan Godkendelse af byggeprogram og anlægsbevilling: Aflevering af dagsordenspunkt Forretningsudvalgsmøde Regionsrådsmøde Antagelse af totalrådgiver: Udbud ang. prækvalifikation uge Frist for henvendelse Udvælgelse uge 52 1 Udsendelse af udbudsmateriale Frist for afgivelse af bud Tildeling og kontrakt uge 6 7 Projektering: Udarbejdelse af dispositions og projektforslag uge 8 14 Udarbejdelse af myndighedsprojekt uge Sagsbehandling/byggetilladelse uge Udarbejdelse af hovedprojekt uge Udsendelse af udbudsmateriale uge 26 Licitation uge 33 Forhandling og kontrakt uge Byggestart 2. september 2013 Aflevering af byggeri 1. april 2014 Side 6

7 BÆREDYGTIGHEDSVURDERING I henhold til Region Syddanmarks Strategi for bæredygtig udvikling skal alt nybyggeri vurderes for dets bæredygtighed indenfor drift, miljø, energi og fysisk placering. I forbindelse med renovering skal der med udgangspunkt i energimærkningen opstilles målsætninger for forbedringer, som indarbejdes i renoveringsplaner, herunder energiinvesteringer med op til 7 års tilbagebetalingstid. Da mange bygningsændringer og nybyggeri naturligt vil medføre en miljø og energimæssig forbedring alene ved at følge gældende lovgivninger, fokuserer vurderingen primært på, om der er planlagt tiltag, som går ud over de lovmæssige krav i bygningsreglement, miljøbeskyttelsesloven, arbejdsmiljøloven, forsyningsplaner m.m. Driftsmæssig effekt Det vurderes, at projektet vil medføre en driftsøkonomisk fordel i forhold til den nuværende situation, idet boligdel, terapi og administration samt servicefaciliteter samles i en mere tidssvarende bygning af bedre vedligeholdelsesmæssig kvalitet samt med en bedre isoleringsgrad. Miljømæssig effekt Det vurderes, at projektet vil medføre en miljømæssig fordel i forhold til den nuværende situation, idet en samling af institutionerne vil reducere behovet for transport. Energimæssig effekt Det vurderes at projektet medfører en mindskelse af energiforbruget, idet der skal ombygges iht. BR 10. Fysisk placering Placeringen i samme område samt grundens størrelse giver både gode og centrale adgangsforhold. Side 7