Notat Vedrørende biografen i Kulturhus Trommen

Transkript

1 Notat Vedrørende biografen i Kulturhus Trommen Dato: Center for Politik Team Jura horsholm.dk Kontakt Anne Holmegaard Juridisk konsulent anh@horsholm.dk Direkte tlf Fastsættelse af lejeniveau I et notat fra 2014 har Pwc til brug for Hørsholm Kommune, fastsat lejen for biografen i Kulturhus Trommen til kr. Denne fastsættelse har dannet grundlag for den fiktive leje, der indgår i budgetterne for biografen. Dette notat har til formål at se på reglerne for fastsættelse af markedslejen, hvis biografen skulle udlejes til 3. mand på normale kontraktvilkår. Biografen i Kulturhus Trommen startede den 1. april 2017 og der vises film i en af de to sale Lille trommen eller Store tommen, idet biografen fungerer i de fleksible sale, hvor der vises film enten i Lille trommen eller i Stortrommen eller begge steder på en gang. Trommen rummer en del andre kulturaktiviteter. Biografen fungerer med andre ord i de fleksible sale i Trommen. De to sale er hhv. 251 m2 og 541 m2 store. Det er relevant at foretage en analyse af lejeniveauet ud fra de regler, der gælder i Erhvervslejeloven, nærmere bestemt 13, hvorved man kommer tættest på, hvad lejeniveauet bør ligge på velvidende, at der ikke foreligger noget lejeforhold, da kommunen selv står for driften af biografen. Bestemmelsens stk. 1 har følgende ordlyd: Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved tvister om størrelsen af den fremtidige leje finderreglen i retsplejelovens (Rpl) 344 om rettens fri bevisbedømmelse anvendelse. Som det ses af bestemmelsen er det markedslejen der skal findes. Hertil skal man anvende Rpl. ved løsning af uenighed om, hvad markedslejen ligger på. Henvisningen er sket for at tydeliggøre, at det ikke 1/5

2 2 kun er sammenligningslejemål der kan være bevis for en lejefastsættelse. Der findes også andre veje for en bevisførelse som f. eks syn og skøn fra en uvildig, samt parts- og vidneforklaringer. Med markedslejebegrebet er der kommet en friere bevisbedømmelse. Særlig vedrørende sammenligningslejemål er der udviklet en større tilbøjelighed til ikke at udelukke sammenligningslejemål på grund af anderledes beliggenhed. Ud fra den gældende domspraksis for sager om markedslejefastsættelse er det bedste bevis for markedslejefastsættelse sammenlignelige nyindgåede lejemål. Ved sammenlignelige lejemål forstås lejemål, der er sammenlignelige mht. til art/anvendelse, beliggenhed, størrelse, kvalitet, vedligeholdelsesstand, særlig indretning, vilkår (opsigelse mv.). Hvis det ikke er muligt at finde sammenligningslejemål vil et syn og skøn kunne komme på tale. De bedste sammenligningslejemål er andre lejemål, hvor der drives biografer. Da der ikke findes andre biografer i Hørsholm Kommune må der ses på biograflejemål i andre kommuner. Derfor er der foretaget en gennemgang af biografer i en række kommuner. Der hvor biografen i Hørsholm skiller sig mest ud er vilkårene med de fleksible sale samt at lokalerne skal deles med andre aktiviteter i Trommen. Sådanne vilkår findes ikke i de biografer der er fundet oplysninger om. Der er heller ikke fundet eksempler på nyetablerede lejemål. En del af biograferne rundt omkring tilhører kommunerne og lejes eller forpagtes ud eller kommunen driver selv lokalerne og fastsætter en fiktiv leje af hensyn til de gældende regler om tilskud. I det følgende gennemgås de kontraktvilkår, det er lykkedes at finde frem til. Desværre er de ikke tilstrækkelige til at danne grundlag for en optimal sammenligning, men oplysningerne kan give en vis fornemmelse for, hvordan biograferne fungerer i andre kommuner: Furesø Kommune Værløse Bio. Furesø kommune ejer ejendommen Bymidten 44 i Værløse og bortforpagter den til biograf og café. Bygningen har et samlet areal på 945 m2. Der betales en forpagtningsafgift for cafearealet mens der ikke betales for biografen, der har 2 store sale. Kommunen yder et tilskud på ca kr. til operatørtimer ligesom kommunen betaler halvdelen af ejendoms og driftsudgifterne. Endelig dækker kommunen udskiftning og fornyelse af teknisk apparatur. Det fremgår ikke hvor stort det samlede tilskud til biografen er. Fredensborg kommune Humlebæk bio. Fredensborg kommune ejer ejendommen Humlebæk Strandvej 100 og har en aftale om forpagtning af ejendommen med et grundareal på m2 og et bebygget areal på 264 m2. Den seneste kontrakt er fra hvoraf det fremgår, at den årlige forpagtningsafgift andrager kr. excl. moms. Det svarer til en m2- pris på 95 kr. Forpagter står for den indvendige vedligeholdelse og 2/5

3 3 renholdelse mens kommunen står for den udvendige vedligeholdelse samt udskiftning og fornyelse af det til forpagtningen tilhørende inventar. I maj 2017 bevilgede ØU i Fredensborg kommune kr. til udskiftning af biografsæder. Gentofte kommune - Gentofte Kino Ejendommen Gentoftegade 39, Gentofte er privat ejet og lejes af en privat. Biografen har eksisteret i lidt over 80 år og der er tinglyst klausul om at bygningen kun må anvendes til biograf. Der findes kun 1 sal og med 290 sæder og en afstand på 2 meter mellem samtlige rækker. Salen er udstyret med Dolby Digitalt lydsystem, 3 D-udstyr, scene og flygel. Der er en café knyttet til hvor der kan købes mad og drikke. Biografen besøges årligt af op mod mennesker. Der har verseret en retssag, anlagt af ejerselskabet mod lejer med krav om at lejen sættes op fra kr kr. Retten i Lyngby har givet ejerne delvist medhold idet lejen er sat til kr. Landsretten har stadfæstet denne leje. Lejen svarer til en m2 leje på 750 kr/m2. hvilket er bekræftet af lejer der tillige har oplyst, at det er Gentofte kommune der betaler lejen samt forbrugsudgifter. Kommunen betaler det maksimale af, hvad der er lovligt for at sikre biografens fortsatte drift. Glostrup kommune Glostrup Bio Ejendommen Bryggergårdsvej 2 har tilhørt kommunen siden 1982 og frem til 2000 blev biografen bortforpagtet. Siden er biografen blevet drevet af frivillige kræfter. Biografledelsen er de eneste lønnede. Biografen består af en stor sal og er blevet moderniseret senest i der er plads til 278 tilskuere. Det vides ikke hvor meget kommunen yder af tilskud til funktionen. Bemærkninger til sammenligningslejemål: Som det ses af de foreliggende oplysninger ligger spændet i lejen mellem 0 og kr. i årlig leje. Eneste egentlige lejemål er Gentofte Bio med en leje på kr. svarende til 750 kr./m2. Der bør foretages undersøgelser af flere biografer rundt omkring. Det er vanskeligt at komme med et bud på hvad en sammenlignelig leje er. Et niveau svarende til Fredensborg kommunes biograf ville indebære at lejen for lokalerne i Trommen skulle ligge på kr. p.a. uden at der er taget i betragtning, at der er tale om fleksible sale. Sidstnævnte vil indebære at lejen skulle reduceres med %. Et niveau svarende til Gentofte kommunes biograf ville indebære at lejen for lokalerne i Trommen skulle ligge på kr. igen uden skelen til at der er tale om fleksible sale. Her skal vi tillige være opmærksomme på, at der er inkluderet en cafe i arealet og lejen, hvilket medfører at sammenligningsgrundlaget er mindre egnet. 3/5

4 4 Beregninger over værdien af de fleksible sale Der findes ikke biograflejemål nogen steder i Danmark, indgået på vilkår, at arealerne også skal anvendes til andre aktiviteter. En målestok kunne være at bedømme værdien af lejemålet ud fra antallet af timer, stedet fungerer som biograf i et år. Er det begge sale der benyttes på en gang eller kun den ene sal mv. Det samlede tal skal derefter reduceres med % fordi biografudstyret i Trommen ikke er sammenligneligt med normalt udstyr. Med disse tal vil der kunne laves en skønsmæssig beregning. Der foreligger registreringer af Lille trommen og store Trommen for perioden 30/ / svarende til 365 dage. Som er blevet gennemgået. I den angivne periode er der foretaget 812 visninger i Lille Trommen, fordelt på 326 dage og 628 visninger i Store Trommen fordelt på 266 dage. Hvis hver visning ansættes til 2 timer, som en film i gennemsnit varer svarer dette til timers benyttelse i Lille trommen og timer i Store trommen. Heri er ikke medregnet, at forbruget delvist kan være sket samtidig i de to sale. Det vil naturligvis medføre endnu færre timers samlede forbrug. De to sale kan benyttes hver dag fra kl Det svarer til 15 timer pr. dag eller 105 timer pr. uge i alle ugens dage og på årsbasis 105 x 52 eller i alt timer. Et normalt lejemål, hvor lejer kan disponere over lokalerne 100 % vil der således være timer at benytte lokalerne i. Med det konstaterede visningsforbrug andrager benyttelsesprocenten for De to sale følgende: Fuld udnyttelse af lokalerne p.a timer Lille Trommen benyttes i timer svarende til 29,74 % Store Trommen benyttes i timer svarende til 24,65 % Gennemsnittet af benyttelsen for de to sale ligger på 27,2 % Med udgangspunkt i en m2- leje på 750 kr. som er set for Gentofte Bio og bekræftet af lejer ville dette indebære en m2. leje i Hørsholm Bio på 792 x ,2 = kr. 100 Lejen skal derefter reduceres med skønnet % for at tage højde for ulemperne ved de fleksible sale sammenlignet med en stationær biograf. Derved fremkommer en skønnet årlig leje på mellem kr. og kr. Alternativt kan man få foretaget en eller to professionelle vurderinger af Trommen som lejemål for biografdelen. Hvorvidt en sådan vurdering har nogen reel værdi er tvivlsomt. Udfordringen er nemlig, at mægleren ligeledes vil forholde sig til sammenlignelige lejemål og derefter foretage et skøn, og da der ikke ses at være egnede sammenligningslejemål, og da 4/5

5 5 der reelt ikke er noget lejemål, da ejendommen benyttes af kommunen selv, kan der være en vis tilfældighed i en vurdering. Biografområdet præges af, at det ikke er muligt at få en forretning til at hænge sammen på normale vilkår. Hvis biograferne skal kunne fungere rundt omkring i omegnskommunerne er det nødvendigt med støtte og favorable vilkår fra kommunernes side. På lang sigt hvis der ikke indarbejdes en regulering af tilskuddet, - vil det blive svært at drive biograf. Anne Holmegaard 5/5