Historiske kroer og hoteller moderne hoteldrift i gamle bygninger. Januar 2007

Transkript

1 Historiske kroer og hoteller moderne hoteldrift i gamle bygninger Januar 2007

2 Indhold Forord 5 1 Markedspotentialet for nostalgi og kulturarv Turisterne går efter kulturarven Vor tids forbruger og hotelgæst søger nostalgi har penge til at rejse meget bliver ældre og ældre er sundhedsbevidst De historiske hoteller i oplevelsesøkonomien Hvad er oplevelsesøkonomi Et eksempel på et historisk hotel i oplevelsesøkonomien: Cotswold House Hotel, England 11 2 De tre hoteltyper Bygningernes pleje Hotellernes profil 14 3 Rejsekroer Krobygningernes arkitektur Krobygningernes tilstand Forskellige funktioner i forskellige bygninger Kroernes profil De gamle rejsekroer i udvikling Krogæsterne Centrale udfordringer Investor eller ej? Lovgivning De besøgte rejsekroer Sønderho Kro Bevaring og drift i museal kulturarv Falsled Kro Den velrenommerede gourmet-kro 24

3 Schackenborg Slotskro Istandsættelse og udvidelse af fredede og bevaringsværdige bygninger Bromølle Kro Vi lever af, at gæsterne kommer igen Kongensbro Kro Familieforretningen overdrages til næste generation Brösarps Gästgifveri (Sverige) Kvalitet for alle - og at genfinde tabt erindring 30 4 Byhoteller Byhotellernes arkitektur Bygningernes tilstand Byhotellernes profil Centrale udfordringer og muligheder Lovgivning De besøgte byhoteller Hotel Dagmar Landets ældste hotel i landets ældste by Hotel Vinhuset Salg af ejendom finansierer forbedringer Hotel Randers Familiens hotel i over 100 år Hotel Prindsen Hele byens Hotel Grand Hotel Terminus (Norge) Ud af Tornerosesøvnen 42 5 Kysthoteller Kysthotellernes arkitektur Bygningernes tilstand Kysthotellernes profil Det personlige værtskab Den rolige oase Lovgivning De besøgte kysthoteller Svinkløv Badehotel Gæsternes sommerhus Helenekilde Hotel og Badepension Københavnernes get away Solstrand Hotel & Bad Forretning og fornøjelse forenes 53 6 Overordnede udfordringer og løsningsmuligheder for de historiske hoteller og kroer De historiske hoteller vs. almindelige provinshoteller Bygningsmæssige udfordringer og anbefalinger Driftsmæssige udfordringer og anbefalinger Lovgivningsmæssige udfordringer og anbefalinger Fredede og bevaringsværdige bygninger 66

4 6.4.2 Kommunen er bygningsmyndighed Arbejdsmiljølovgivningen 68 7 Afsluttende bemærkninger 70 Bilag 1: Markedsmæssig forpagtning 72 Bilag 2: HORESTAs sammenlignende normtalsanalyse af provinshoteller og historiske hoteller 74 Bilag 3: Ekspertinterviews 77 Bilag 4: Litteratur 78

5 Forord Hvilke udfordringer står en moderne hoteldrift overfor, når rammerne er historiske? Og hvilket potentiale er der for at drive hotel og restaurant i historiske bygninger? Hvordan kan den moderne hotel- og restaurantdrift og sikring af de bygningsmæssige bevaringsværdier gå op i en højere enhed? Dette var spørgsmålene, da HORESTA med økonomisk støtte fra Realdania i begyndelsen af 2006 bad Bygningskultur Danmark om at lave en analyse af historiske kroer og hoteller i Danmark. Initiativet til undersøgelsen markerer et skift i måden at tænke på det danske hotelprodukt, da der tidligere ikke har været tradition for at betragte de historiske hoteller i Danmark som en særskilt gruppe. Hvor alle andre europæiske lande har netværk af historiske hoteller, som bl.a. er organiseret i markedsføringsnetværket Historic Hotels of Europe, står Danmark tilbage som det eneste land uden en organisation for historiske hoteller, der deltager i det europæiske netværk. Denne undersøgelse sætter fokus på de danske historiske hoteller uden for hovedstadsområdet. Bygningskultur Danmark har besøgt 15 historiske hoteller og kroer i Danmark og i udlandet. Undersøgelsen har specifikt haft fokus på rejsekroer, byhoteller og kysthoteller situeret i fredede eller bevaringsværdige bygninger. Desuden har der i udvælgelsen været fokus på de gode eksempler; tilfælde hvor det er lykkedes at have en bæredygtig drift samtidig med at man søger at bevare bygningernes kulturhistoriske værdier. Med udgangspunkt i casestudierne, en række ekspertinterviews 1 og desk research peges på centrale udfordringer, muligheder og løsninger for en bæredygtig og moderne hoteldrift i velholdte og velbevarede bygninger. I undersøgelsen er følgende kroer og hoteller besøgt og analyseret: Rejsekroer Sønderho Kro, Fanø Schackenborg Slotskro, Sønderjylland Falsled Kro, Sydfyn Bromølle Kro, Vestsjælland Kongensbro Kro, Midtjylland Brösarps Gästgifveri, Skåne i Sverige 1 Se Bilag 3: Ekspertinterviews 5

6 Byhoteller Hotel Prindsen, Roskilde Hotel Dagmar, Ribe Hotel Vinhuset, Næstved Hotel Randers, Randers Grand Hotel Terminus, Bergen i Norge Kysthoteller Svinkløv Badehotel, Nordjylland Helenekilde Badehotel, Nordsjælland Solstrand Hotel & Bad, Bergen i Norge Cotswold House Hotel, Gloucestershire i England (udenfor kategori) Læsevejledning I kapitel 1 synliggøres potentialet for de historiske hoteller og kroer ved at undersøge tendenserne i markedet; bl.a. efterspørgslen efter kulturarv, ligesom de historiske hoteller sættes ind i en oplevelsesøkonomisk kontekst. Kapitel 2 giver, med udgangspunkt i de besøgte kroer og hoteller, et overordnet billede af de tre hoteltypers bygningspleje og profil. I kapitel 3-5 analyseres de tre forskellige hoteltyper (rejsekroerne, byhotellerne og kysthotellerne) adskilt. Her er der også mulighed for at læse om de besøgte hoteller og kroer og lade sig inspirere af deres erfaringer. Kapitel 6 er rapportens konkluderende kapitel, hvor hotellerne og kroernes overordnede udfordringer hvad angår drift, bygninger og lovgivning analyseres, og mulige løsningsmuligheder foreslås. Kapitel 7 afrunder rapporten med en række fremadrettede bemærkninger til, hvordan historiske hoteller og kroer og andre relevante aktører kan bruge undersøgelsen som afsæt til et videre udviklingsarbejde. 6

7 1 Markedspotentialet for nostalgi og kulturarv Flere overordnede tendenser tyder på, at der er et godt marked for de historiske hoteller. Der er en klar tendens til, at kulturarv tiltrækker turister, ligesom unikke oplevelser er i høj kurs. Efterspørgslen kan blandt andet forklares med, at vor tids forbruger og hotelgæst søger nostalgi og har et stort rådighedsbeløb at rejse for; og så er forbrugerne oplevelseshungrende og identitetssøgende. Gennemsnitsalderen er stigende, hvilket øger efterspørgslen for de historiske hoteller, da de ældre generelt er mere interesserede i historien. For de yngre forbrugere gælder et behov for at stresse af og være offline, hvilket de historiske oaser kan tilbyde. 1.1 Turisterne går efter kulturarven Fonden Realdania og Kulturarvsstyrelsen offentliggjorde i 2005 resultaterne af en større analyse af danskernes og dansk erhvervslivs (herunder dansk turismes) holdninger og forventninger til kulturarvens 2 betydning for kommuner og regioner. Resultaterne af denne undersøgelse viser tydeligt, at danske virksomheder og borgere opfatter kulturarven som en vigtig ressource til udviklingen af lokalsamfundet. Analysen viser også, at danskerne i stort omfang opsøger kulturarv, når de skal på mindre ture, længere udflugter eller på ferie. Undersøgelsen viser, at: 92 % af borgerne og 83 % af virksomhederne mener, at kulturarven tiltrækker turister. 83 % af danskerne mener, at kulturarven har stor betydning, når de skal vælge mål for ture, ferier og udflugter. 82 % af danskerne vil tage weekendophold i områder, der er rige på kulturarv selvom det gør besøget dyrere. 2 I analysen forstås kulturarv bredt som den faste kulturarv: Kulturarven kan defineres som de spor mennesket har efterladt sig gennem tiderne, og som er med til at danne vor fælles erindring om fortiden. I denne analyse er kulturarven afgrænset til de bygninger, fortidsminder og kulturmiljøer, som findes i byerne og i det åbne land i kulturlandskabet. 7

8 En europæisk undersøgelse 3 fra 2001 viser, at 27 % af de adspurgte turister (både lokale, nationale og udenlandske; 69 % europæere, 31 % fra lande uden for Europa) i praksis besøgte historiske bygninger på deres rejse. (Tager man kun de udenlandske turister, dvs. alle turisterne uden for deres hjemland, var det hele 40 %, der besøgte historiske bygninger.) Tilsvarende tal 4 fra USA viser, at hele 81 % af de adspurgte rejsende havde minimum én kulturel, kunstnerisk eller historisk oplevelse på deres rejse, og at der er sket en stigning i de rejsendes lyst til at opleve kulturelle, kunstneriske eller historiske aktiviteter. En undersøgelse fra viser desuden, at udenlandske turisters overvejende motivation for at besøge Danmark er landets kultur og kulturarv; det var tilfældet for 46 % af de adspurgte. Danmark var dermed det europæiske land, hvor de udenlandske turister opfattede kultur/kulturarv som den største tiltrækningsfaktor. 1.2 Vor tids forbruger og hotelgæst Kulturarvens centrale betydning i turismesammenhæng kan ses som svar på, at der i en verden i stadig forandring, med konstante teknologiske fremskridt og et væld af valgmuligheder er brug for historie og forankring. Med valgmulighederne følger også et fragmenteret forbrugsmønster, hvor forbrugeren den ene dag rejser på badeferie i Thailand og den næste i Danmark, spiser traditionelt dansk smørrebrød til frokost og mad fra det asiatiske fusionskøkken til aften, ligesom dem der handler i discount-butikker gerne samtidig forkæler sig selv med en luksus-kroferie. Her beskrives nogle af de aktuelle forbrugertendenser søger nostalgi Der har været en tendens til, at den stigende globalisering og masseproduktion har ledt til større ensartethed på verdensplan. Derfor bliver værdien af autenticitet (eller endda uægte autenticitet) også vigtigere for forbrugeren. Og forbundet med behovet for autenticitet er en nostalgi-følelse, en længsel efter den enkle og ægte fortid. Der er stærk efterspørgsel efter den unikke egenskab at have en fortid. I Danmark kommer dette bl.a. til udtryk ved, at en bred vifte af produkter markedsføres på gammeldags værdier og er inspireret af traditioner, dog med et moderne præg. Eksempler er de populære mikrobryggerier, boligindretning med fokus på landlig hygge, romantik og nostalgi samt en generel vækst i retro både mht. produkter, design og emballage. På samme vis søger turisterne hen, hvor stedets kulturelle identitet kommer til udtryk og historiske hoteller bliver et anderledes alternativ til det produkt, de moderne hoteller kan tilbyde. Men følelsen af autenticitet opnås ikke blot ved det man ser, men som et resultat af en helhedsoplevelse. Ferie- og fritidsforbruget efterspørger derfor oplevelser knyttet til historie og identitet. 3 The European Association for Tourism and Leisure Education (ATLAS) lavede i forbindelse med The Cultural Tourism Research Programme en række spørgeskemaundersøgelser i 1992, 2001 og Resultaterne er baseret på næsten besvarelser fra over 200 forskellige steder i Europa. 4 Travel Industry Association of America, EUROBAROMETER 8

9 1.2.2 har penge til at rejse meget Med til billedet hører, at flere mennesker i dag har en større disponibel indkomst end tidligere, samtidig med at det er blevet billigere at rejse. Og selv om der nok efterspørges discount i hverdagen, så prioriteres luksus og selvforkælelse lejlighedsvist. Det betyder også, at den årlige sommerferie er blevet til flere, kortere ferier fordelt over året. (I de første otte måneder af 2004 steg antallet af kortere ferier i Europa med 24 %, hvorimod antallet af ferier på over 4 dage kun steg med 1 %. 6 ) bliver ældre og ældre En stadig større andel af forbrugerne vil blive seniorer; også kaldet det grå guld. Danmarks Statistik forudser, at antallet af personer på 65 år og derover vil vokse med (65 %) de næste 25 år, fra i dag til 1,36 mio. omkring år En lignende kraftig vækst forventes også i de andre europæiske lande. Seniorerne vil være ved godt helbred, være økonomisk velstillede og mange vil gå tidligt på pension. Konsekvenserne af stigningen i antallet af seniorer kan blandt andet være: Stigende efterspørgsel efter kvalitet, komfort og sikkerhed. Stigende efterspørgsel efter mere afslappende underholdningsfaciliteter (fx golfbaner). Stigende efterspørgsel efter én-persons-produkter. Større efterspørgsel uden for højsæsonen. Stigende fokus på sundhed. Det ældre segment har ofte en interesse i kultur og kulturarv, hvilket blot understreger, at de udgør en stor potentiel målgruppe for de historiske hoteller. Seniorerne vil imidlertid ikke opfatte sig selv som gamle, hvorfor markedsføringen over for denne målgruppe bør fokuseres omkring andre forhold end alder er sundhedsbevidst Et ønske om sundhed og velvære påvirker ligeledes efterspørgslen. Særligt de større generationer af yngre seniorer vil interessere sig for proaktivt at påvirke sundheden, hvilket kommer til udtryk i aktivitetsrige ferier og wellness-ophold. Men også de yngre, mere tidspressede forbrugere har behov for wellness-ophold og rolige oaser til at forebygge stress eller stresse af. 1.3 De historiske hoteller i oplevelsesøkonomien Oplevelsesøkonomien er et vigtigt aspekt i vore tids forbrugertendenser. Når de historiske hoteller og livsstilshotellerne ikke blot er funktionelle, men også bidrager til gæstens oplevelse med nogle uhåndgribelige og ikke-standardiserbare kvaliteter, er de en del af oplevelsesøkonomien. 6 World Travel Market Global Travel Report 2004/2005 9

10 1.3.1 Hvad er oplevelsesøkonomi Oplevelsesøkonomi er en avanceret serviceøkonomi, hvor serviceydelser sælges på en måde, der minder om teatret med de underliggende varer og serviceydelser som rekvisitter. Argumentet er, at virksomheder må iscenesætte mindeværdige oplevelser for deres kunder og på denne måde bliver oplevelsen i sig selv produktet. Udviklingen fra råvareøkonomi til oplevelsesøkonomi beskrives på følgende måde: Hvis man sælger uforarbejdede varer, er der tale om råvareøkonomi Hvis man sælger forarbejdede fysiske produkter, er der tale om en fremstillingsøkonomi Hvis man sælger de aktiviteter, der udføres, er der tale om serviceøkonomi. Hvis man sælger den tid, som kunden tilbringer, er der tale om oplevelsesøkonomi. At tiden er central hænger sammen med, at forbrugerne bliver mere tidspressede; der bliver ikke mere tid, men hele tiden flere muligheder for tidsforbrug. Dermed er tidsforbruget i forbindelse med vare- og serviceforbrug på vej til at blive den største omkostning for forbrugeren og i visse tilfælde større end selve prisen. Det er dog ikke kun de kreative erhverv og kulturinstitutionerne, der tænker i oplevelser i dag. Flere og flere virksomheder arbejder med oplevelser og forholder sig til begrebet oplevelsesøkonomi. Man ser virksomheder, der beskæftiger sig med alt fra detailhandel over bankvirksomhed til fødevareproduktion, tænke oplevelser ind i deres produkter og serviceydelser. Det gør de, fordi der er stor efterspørgsel på oplevelser, og fordi oplevelser er en effektiv vej til at skabe en unik profil i en markedssituation præget af global konkurrence mellem produkter og serviceydelser, hvor de grundlæggende egenskaber og kvalitetsparametre bliver stadig mere ens. Oplevelser er en genvej til differentiering og stærke brands. Udviklingen fra råvareøkonomi til oplevelsesøkonomi er skitseret i figuren og eksemplet nedenfor, hvor kaffe ikke bare er noget man drikker men en oplevelse! Figur

11 At oplevelser er blevet en ny vare, skyldes vores stigende behov for at skabe en egen identitet i en tilværelse præget af øget frihed og økonomisk råderum. Identitet er ikke længere givet, og moderne mennesker efterspørger oplevelser i deres stræben efter at forme deres personlighed og tilværelse. Oplevelser bliver et brud på hverdagen, som fylder lidt i tid, men meget i vores selvforståelse; helhedsoplevelserne bliver en lille luksus med stor effekt. Derfor er folk villige til at betale meget for oplevelser Et eksempel på et historisk hotel i oplevelsesøkonomien: Cotswold House Hotel, England Denne tendens til et voksende marked for (dyre) oplevelser, sporede Ian Taylor tilbage i slutningen af 90 erne. Den engelske hotelejer har mangeårig erfaring fra hotelbranchen og åbnede for 6-7 år siden det luksuriøse livsstilshotel, Cotswold House Hotel, i Chipping Campden, en landsby ca. 2 timers kørsel fra London i nordvestlig retning. Taylor har en passioneret interesse for gamle bygninger og syntes, at det gamle fredede hotel var ideelt til formålet: at skabe et unikt luksusprodukt, som differentierer sig fra andre hotelprodukter. Hotellet er fra 1802, men i kælderen kan man finde rester af bygningsfundamenter og en brønd fra middelalderen. I byen Chipping Campden er alle de gamle bygninger fredet i en vis grad 7, ligesom der er en kommunal bevarende lokalplan, og der er derfor strenge regler for ombygninger og krav til anvendelsen af traditionelle kvalitetsmaterialer, fx til hvilke vinduer, der anvendes. Lovgivningen administreres ved, at en kommunal planlægger og en person fra bevaringsmyndighederne er tilknyttet enhver byggesag. Det gør naturligvis byggesager mere omstændelige end normalt; til gengæld sikrer det gensidig forståelse og læring mellem de kommunale sagsbehandlere og bygningsbevaringsmyndigheden. De offentlige myndigheder opleves som hjælpsomme og gode til at foreslå alternative løsninger og så er en direkte konsekvens af bevaringen, at Chipping Campden i dag står som et unikt historisk miljø, som folk kommer langvejs fra for at opleve. Det historiske miljø og den engelske landidyl er vigtige elementer i hotellets identitet. Derudover er kodeordene for Cotswold House Hotel et højt serviceniveau og gourmet-mad dyrket som en passion og så er det mindre vigtigt at holde omkostningerne nede. Dette afspejles i en gennemsnitlig værelsespris på 215 (knap 2400 DKK). 7 I England findes der flere forskellige kategorier af fredede bygninger, i modsætning til i Danmark, hvor der kun er én form for fredning. (Læs mere om den danske lovgivning i kapitel 6.4.) 11

12 At prisen ikke skræmmer kunderne væk reflekteres i en belægningsprocent på omkring 70 % over hele året. Gæsterne er typisk unge mennesker fra London, par på et romantisk ophold og virksomheder, der afholder mindre konferencer på stedet. Der afholdes også mange selskaber, især bryllupper. Derudover er der stor interesse for hotellet på de udenlandske markeder; særligt i USA og Japan, hvor hotellet også har salgsrepræsentanter. De udenlandske gæster står for 15 % af omsætningen, men Taylor vurderer, at potentialet er så stort her, at andelen af udenlandske gæster kan vokse til 25 %, forudsat en fortsat markedsføringsindsats. Ejeren har erfaring med, at luksushotelproduktet kræver en konsistent markedsføring. Derfor tager Taylor ofte på rejser til både USA og Japan for at opretholde de kontakter, der er helt essentielle for markedsføringen af livsstilsproduktet. For at kunne levere mindeværdige oplevelser og opretholde et højt serviceniveau, gøres der også meget ud af at rekruttere og ikke mindst fastholde medarbejdere. Ønsket om at tiltrække de mest kvalificerede medarbejdere gør, at Cotswold House Hotels rekrutteringsstrategi går langt ud over landegrænserne. Hotelskolerne i Schweiz besøges, og der opbygges kontakter i flere forskellige lande for at få en international gruppe medarbejdere. Medarbejderne tilbydes en løn, der ligger over det gennemsnitlige niveau, og der er sørget for bolig til dem. Det er dog stadig svært at fastholde dem i længere tid, hvilket er ærgerligt, da de lokale, som kommer og spiser igen og igen, sætter pris på at møde et ansigt de kender. Cotswold House Hotel er blot ét af mange historiske hoteller i Storbritannien, hvor der i løbet af de seneste ti år er gjort meget for at revitalisere bygningerne og hotelkonceptet. 12

13 2 De tre hoteltyper De tre historiske hoteltyper, der indgår i denne analyse - rejsekroer, byhoteller og kysthoteller - er ikke kun i historisk baggrund, byggestil og beliggenhed forskellige. Også størrelsen har vist sig at være typebestemt, selvom antallet af værelser kan variere inden for de enkelte kategorier: Rejsekroerne råder oftest over værelser (enkelte dog op til 40), byhotellerne har værelser (et enkelt udenlandsk har 130) og kysthotellerne omkring 30 (et enkelt er udbygget til 135, også udenlandsk). Der tegner sig ligeledes et typebestemt mønster for hotellerne og kroernes profil og for deres pleje af bygninger, hvor rejsekroerne klart er det bredeste produkt med stor spredning inden for såvel profil som bygninger. Byhotellerne samler sig mere, men stadig med variation, mens kysthotellerne er den mest homogene gruppe. 2.1 Bygningernes pleje Pleje af bygninger kan udføres på mange måder, men er der tale om pleje af historiske bygninger, er det fra et bygningsfagligt synspunkt ønskeligt, at plejen er udført i overensstemmelse med materialer og formgivning i det oprindelige hus. Benævnes en bygning som velbevaret, har den en høj grad af originalt materiale, og dets udseende er tilnærmelsesvis intakt siden opførelsen og de forandringer, der måtte være foretaget, er udført på en måde, der ikke ødelægger helheden. Benævnes en bygning som velholdt, er det blot udtryk for, at den er istandsat og løbende vedligeholdes det rummer ingen betragtning om, hvordan vedligeholdet eller istandsættelserne er udført, og dermed heller ikke, om der er taget hensyn til den oprindelige byggeskik. I Figur 2.1 anskueliggøres kroerne og hotellernes vedligeholdelsesgrad sammenholdt med bevaringsgraden altså en vurdering af, hvor velholdt stedet er og hvor velbevaret det er. Rejsekroerne er angivet med grønt, byhotellerne med orange og kysthotellerne med blåt. 8 8 En vurdering af bygningernes pleje er udelukkende udtryk for en bevarings- og bygningsfaglig betragtning, og giver ikke et billede af, om kroen eller hotellet er et rart sted at være. De besøgte kroer og hoteller er alle behagelige rejsemål. 13

14 Figur 2.1 Høj grad af bevaring Sønderho Kro Schackenborg Slotskro Hotel Randers Hotel Dagmar Grand Hotel Terminus Svinkløv Badehotel Misligholdt Falsled Kro Hotel Prindsen Velholdt Hotel Vinhuset Helenekilde Badehotel Brösarps Gästgifveri SolstrandHotel & Bad Bromølle Kro Kongensbro Kro Lav grad af bevaring Rejsekroerne strækker sig fra bygninger med høj grad af bevaring til lav grad af bevaring og fra middel vedligeholdelsesgrad til meget velholdt. Schackenborg Slotskro udmærker sig inden for begge kriterier, mens fx Kongensbro Kro med faglige øjne ikke har nogen særlig bevaringsinteresse, eftersom bygningerne er af forholdsvis ny oprindelse. Byhotellerne spænder fra middel til høj grad af bevaring og fra middel til høj vedligeholdelsesstandard. Hotel Randers og Hotel Dagmar er bedst bevaret og bedst vedligeholdt, mens Hotel Vinhuset ligger mere jævnt mellem anskuelsesværdierne. Kysthotellerne er alle meget velholdte, men varierer fra forholdsvis lav bevaringsgrad til ganske velbevaret. For eksempel er Svinkløv Badehotel meget tro mod sin oprindelige arkitektur, mens Solstrand Hotel & Bad hovedsageligt lader hver bygningsudvidelse repræsentere sin tid. 2.2 Hotellernes profil Rejsekroerne har med en enkelt undtagelse et traditionelt udtryk, der går fra gourmet til folkeligt; fra dyrt og eksklusivt til lavt prisniveau. I Figur 2.2 visualiseres hotellernes profil, hvor tradition/fornyelse sammenholdes med gourmet/folkelig. Rejsekroerne er angivet med grønt, byhotellerne med orange og kysthotellerne med blåt. Sønderho og Falsled Kro er begge i den eksklusive ende af skalaen, men Falsled er fornyeren af de to. I den anden ende finder vi kroen for alle og med stærk lokal forankring, Bromølle Kro, der både er traditionel og med bred økonomisk appel. Byhotellerne har også med enkelte forbehold et ganske traditionelt produkt, der henvender sig bredt til alle henover midten. Højest mod gourmetprofilen ligger Hotel Randers, mens Hotel Vinhuset fornyer med et mere folkeligt/uformelt image. 14

15 Kysthotellerne er et eksklusivt produkt med tydelig gourmetprofil. Her finder vi Svinkløv Badehotel i den traditionelle ende af skalaen, mens Solstrand Hotel & Bad er mere til fornyelse. Figur 2.2 Gourmet Svinkløv Badehotel Sønderho Kro SolstrandHotel & Bad Falsled Kro Helenekilde Badehotel Tradition Hotel Randers Schackenborg Slotskro Grand Hotel Terminus Hotel Dagmar Hotel Prindsen Brösarp Gästgifveri Fornyelse Hotel Vinhuset Kongensbro Kro BromølleKro Folkelig I de følgende kapitler fremstilles de tre grupper af historiske kroer og hoteller hver for sig, og der bliver anledning til at fordybe sig nøjere i de specielle karakteristika, typiske problemstillinger og erfaringer, der kendetegner hver gruppe, ligesom alle de besøgte kroer og hoteller præsenteres enkeltvis. 15

16 3 Rejsekroer I Danmark findes der omkring 450 kroer, hvoraf 113 er de gamle kongeligt privilegerede kroer fra perioden Omkring 13 af de danske kroer med overnatningsfaciliteter er fredede, imens langt flere er erklæret bevaringsværdige. Fælles for de fleste af kroerne er, at de er en del af en kulturhistorisk infrastruktur og mange har rødder tilbage til renæssancen - enkelte går endog tilbage til tidlig middelalder. Deres formål har oprindeligt været pausen på rejsen, og ikke et egentligt feriested. Kroerne ligger typisk ved gamle hovedfærdselsårer, ved havne og overfartssteder, i tilknytning til fx møllerier, ved slotte og herregårde samt ved broer, vadesteder og toldopkrævningssteder. Typisk ligger kroerne heller ikke i større byer, men i mindre landsbyer eller fritliggende på landet. Deres nærhed til hovedveje kan være en uhensigtsmæssig beliggenhed i forhold til det historiske hotelprodukt. Nogle af kroerne har i dag høj bevaringsværdi, men nogle har også gennemført bevaringsmæssigt uheldige moderniseringer, især de seneste 50 år. 3.1 Krobygningernes arkitektur Rejsekroerne er de ældste bygningsanlæg blandt de tre historiske hotelkategorier. Deres udtryk udspringer af en lokal landhus-tradition, hvor materialer, proportioner og konstruktioner er af en sådan karakter, at almindelige mennesker med det rette håndelag har kunnet bygge og reparere husene selv. Kroerne har typisk oprindeligt været en længebygning på en etage med krostue samt bolig for kroværten og eventuelt et par værelser i tagetagen. Ved siden af krobygningen har der almindeligvis været en rejsestald og eventuelt yderligere en eller to længer til sekundære funktioner. For alle kroerne i undersøgelsen gælder det, at deres hovedbygninger er opført i traditionsbunden landlig byggeskik og med materialer, der har været produceret inden for en geografisk nær rækkevidde. Deres facader har en fast rytme af skiftevis mur og vinduer, og døre og vinduer er hovedsagligt traditionelle, af malet træ og med vinduessprosser. To tredjedele af kroerne har lyse pudsede, kalkede og malede facader; de resterende fremstår i blankt murværk af røde teglsten. I enkelte facader indgår bindingsværk. Halvdelen af kroerne har stråtage og halvdelen har tage hængt med tagsten af rød tegl. Kroernes øvrige bygninger er af blandet alder og karakter, men indordner sig som oftest hovedbygningens udtryk. Et par af ejendommene rummer sekundære bygninger, der både i udtryk og faktiske år er ældre end hovedbygningen, og enkelte er sågar flyttet dertil andre steder fra. 16

17 3.2 Krobygningernes tilstand Som følge af deres høje alder er rejsekroerne den hoteltype, der har undergået flest forandringer og har (set med bygningsbevaringsøjne) lidt størst nød gennem tiderne. De fleste kroer fastholder deres hovedfacade som et klassisk motiv, men de er ofte meget forbyggede på krobygningens bagside, og langtfra intakte siden opførelsen. Tværtimod er halvdelen af krobygningerne en eller flere gange blevet nedrevet og genopbygget. Kroejerne står foran store udfordringer: Bygningerne har ofte tabt en stor del af deres oprindelige charme og sjæl gennem mange ombygninger. Deres oprindelige beliggenhed langs hovedveje regnes i dag for uattraktive, og deres alder og byggeskik påkalder sig vedligeholdelse med relativt korte intervaller og på en håndværksmæssigt meget traditionel måde. Flere kroejere vedligeholder selv og har selv idéer til bygningsforbedringer. Under halvdelen af de besøgte kroer søger bygningsfaglig, og endnu færre restaureringsfaglig, rådgivning forud for istandsættelsesarbejder. Bygningernes tilstand og udseende er derfor i høj grad et udtryk for ejernes smag og kundskaber - især når bygningerne ikke er fredet. Blandt de besøgte rejsekroer er både meget velbevarede, velholdte bygninger og bygninger, der er nogenlunde vedligeholdt, men ikke har nogen særlig bevaringsværdi. Når dette illustreres som i Figur 3.1 bliver det tydeligt, at de tre fredede kroer (Sønderho Kro, Schackenborg Slotskro og Falsled Kro) ikke alene har størst bevaringsværdi. Man finder også de mest velholdte kroer blandt de fredede bygninger. Figur 3.1 Høj grad af bevaring Sønderho Kro Schackenborg Slotskro Falsled Kro Misligholdt Velholdt Brösarps Gästgifveri Bromølle Kro KongensbroKro Lav grad af bevaring 17

18 3.3 Forskellige funktioner i forskellige bygninger De seks rejsekroer i undersøgelsen har alle placeret deres værelser til overnatning i en anden (fritstående eller tilbygget) bygning end kroens hovedbygning. Fordelen ved denne løsning er især, at restaurant og fællesfaciliteter ikke generer de overnattende gæster. Men der er også en bygningsmæssig gevinst, hvis hovedbygningen bærer på kroens ældste og største bygningsmæssige værdier: interiøret skal ikke opdeles i små enheder, der skal ikke etableres en hel række installations- og konstruktionskrævende badeværelser, sidebygningerne har i mange tilfælde mindre sarte interiører, og værelsernes indretning lader sig bedre rationalisere og forny i yngre bygninger. En enkelt kro har valgt at etablere en helt ny fritliggende bygning til køkken og teknik. (Se kapitel om Schackenborg Slotskro.) Dette er anbefalelsesværdigt, når det bliver for anstrengt at tilpasse den gamle bygning til de nye krav og faciliteter. 3.4 Kroernes profil Ifølge en interviewundersøgelse fra forbinder mange danskere kroer med hygge, tradition, demokrati, atmosfære, varme og venlig service, men også med at være gammeldags og konservativ, ligesom kroer nogle associeres med tvivlsom smag og fed mad. Ifølge undersøgelsen kan der ofte være en konflikt mellem det forventede, det ønskede og det faktisk oplevede blandt kro-gæster. Denne uoverensstemmelse kan hænge sammen med, at kro-betegnelsen i dag dækker over forskellige typer: 1. Den gamle traditionelle kro: udlejning af simple værelser, ikke luksuriøst, lokalt forankret. Lever meget af lokale selskaber og standardiserede weekendophold med suppe, steg og musik. 2. Den moderne gammeldags kro: holder fast i de danske madtraditioner, men med fornyelse. Gør mere ud af deres værelser og istandsætter bygningerne. 3. Gourmet-kroen: luksus, selvforkælelse og gourmet-mad er i højsædet. Har næsten ikke traditionel, dansk mad. At kroerne favner bredt konceptmæssigt illustreres fint ved de seks besøgte kroer, som alle nok lægger vægt på historien, men som spænder meget bredt i forhold til, hvem de appellerer til. Især Bromølle Kro, men også Kongensbro og Brösarp, sætter en ære i at være folkelige og have en bred appel (om end Kongensbros profil er under forandring), imens Sønderho og Falsled Kro bevidst har valgt at have et gourmet-koncept. Schackenborg Slotskro har gået gourmet-vejen, men forsøger at opnå en større bredde i deres produkter, så de også kan appellere bredt til lokalbefolkningen. Kroernes profil er illustreret i figuren nedenfor. 9 Nick Johns & Szilvia Gyimothy (2003): Varemærket kro danske kroers brand mytologi, Center for Regional- og Turismeforskning 18

19 Figur 3.2 Gourmet Falsled Kro Sønderho Kro Tradition Schackenborg Slotskro BrösarpGästgifveri Fornyelse Kongensbro Kro Bromølle Kro Folkelig 3.5 De gamle rejsekroer i udvikling Som man kan se i figur 3.2 tegner der sig to forskellige spor for udviklingen af kro-produktet; dem der har fokuseret på et gourmet- /luksuskoncept og dem der har beholdt en mere folkelig profil, men med moderniseringer og/eller udvidelser af kapaciteten og måske også produktporteføljen, ved fx at udbyde forskellige typer pakker eller udvide køkkenet med catering. Begge udviklingsspor er en forbedring af kro-produktet og afspejler, at markedet for de historiske kroer er og har været i en positiv udvikling, hvilket flere af kroejerne også giver udtryk for. De gamle kroer har et godt potentiale og der findes en del eksempler på, at en investering og nytænkning af en gammel kro resulterer i en fornuftig forretning (se kapitel 3.10). Fælles for de velfungerende koncepter er, at de fremstår som en helhed ved at samme linie følges i bygningernes oprindelige stil, indretning, design-profilen og ikke mindst i forhold til, hvad gæsterne stilles i forventning. Rejsekroerne udgør samlet set et stykke kulturhistorie, men hver kro har også sin egen unikke historie, og det er vigtigt, at denne synliggøres. Dette kan gøres ved storytelling, men ofte giver den kommunikerede historie kun mening, hvis helhedsindtrykket støtter op omkring dette. Et godt koncept kan også skrive sin egen historie, som det er tilfældet med Falsled Kro (kapitel ), hvor den internationalt inspirerede indretning i de historiske gamle bygninger fortæller en historie om en fransk kok, der inspirerede danskerne ved allerede i begyndelsen af 70 erne at servere fransk gourmet-mad for sine gæster. Helhedsoplevelsen består også i, at der tilbydes en god og omfattende service, uanset om kroen har en eksklusiv profil eller ej. Erfaringer fra bl.a. Bromølle Kro viser, at ekstra serviceydelser der letter kunderne fra ekstra arbejde er en lige så vigtig del af selskabsproduktet som den gode mad. Og folk vil hellere end gerne betale for den omfattende service - tid er jo en ekstra værdifuld ressource i oplevelsesøkonomien. 19

20 Derudover synes en fællesnævner for de fungerende koncepter også at være et stort personligt engagement fra ejerens / forpagterens / direktørens side. 3.6 Krogæsterne Med udviklingen i kro-produktet kan man ikke længere tale om en typisk kro-kunde (50+, middel indkomst, middelklasse), og selvom 40+ måske stadig fylder mest i billedet, så er målgruppen i dag langt bredere end tidligere. En del af krogæsterne er tilbagevendende forretningsrejsende, som de gamle traditionelle og moderne gammeldags kroers hjemlighed appellerer til. Samtidig er de mere folkelige kroer oftest lokalt forankret, og de lokale kommer jævnligt forbi og spiser en middag eller holder deres familiefester på kroen. Fx er Bromølle Kro så populær blandt de lokale, at de har oprettet foreningen Bromølle Kros Venner, der giver forrang til kroens jævnlige arrangementer (se kapitel 3.10). Anderledes ser det ud med gourmet-kroerne, der tiltrækker gæster langvejs fra og ofte har en større andel udenlandske gæster end de folkelige kroer. 3.7 Centrale udfordringer En central udfordring for rejsekroerne er, at de er små, både hvad angår antallet af værelser samt faciliteter som restaurant og mødelokaler. Dermed har kroerne fysiske rammer, der udfordrer en moderne hoteldrift, idet der ikke er meget økonomisk eller tidsmæssigt overskud til nytænkning, investeringer, markedsføring og andre indtægtsfremmende tiltag. At udvikle den gamle rejsekro kræver både økonomiske, menneskelige/tidsmæssige og vidensmæssige ressourcer. Derfor er der også en tendens til, at kroerne er meget driftsorienterede og ikke har tid til produktudvikling og markedsføringstiltag. Dette hænger i høj grad sammen med den lille drift og omsætning, og situationen forværres af en generel personalemangel i hotel- og restaurationsbranchen. Personalemanglen kan ligeledes være ensbetydende med, at gæsterne får dårlige oplevelser pga. manglende eller ikke kvalificeret personale, hvilket får den uhensigtsmæssige konsekvens, at de ikke vender tilbage og/eller fortæller dårligt om produktet til omgangskredsen. Et problem ved rejsekroernes lille drift er, at det kan være problematisk at få en god lønsomhed, hvis der er tale om et lavpriskoncept. Den uheldige konsekvens kan blive, at kroerne ikke udvikler sig i takt med målgrupperne, og at konceptet dermed er baseret på et ikkeeksisterende kundegrundlag. Disse havner i en ond cirkel, hvor bygningerne forfalder og gæsterne udebliver pga. den dårlige kvalitet. Derudover er der den udfordring ved driften af de gamle kroer, at det ikke blot kræver kendskab til og erfaring med hoteldrift; kendskab til bygningsvedligeholdelse og ældre bygninger er også nødvendigt. Dog kan manglende viden på dette område afhjælpes ved brug af professionelle rådgivere og håndværkere. 20

21 3.8 Investor eller ej? Ifølge direktør for Danske Kroer & Hoteller, Jørgen Christensen, ejes og drives omkring to tredjedele af rejsekroerne i Danske Kroer & Hoteller af samme person eller familie. Denne konstruktion har den fordel, at bygninger og drift tænkes som en helhed og at ejeren, der også driver stedet, er villig til at investere mere i bygningerne. Omvendt er det ikke altid, at ejeren er opmærksom på, at hans hotelprodukt kræver udvikling og så kan en investor presse på for de nødvendige tiltag. En kapitalstærk investor kan ligeledes være en unik mulighed for at komme til bunds i et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb og dermed få kroen op på et niveau, der kan tiltrække nye målgrupper, ligesom det fx er sket på Schackenborg Slotskro (kapitel ). Og så kan opdelingen af drift og ejerskab have den fordel, at forpagteren kan koncentrere sig om de driftsmæssige aspekter, imens ejeren kan prioritere bygningernes ve og vel. Ulemperne ved at sælge bygningerne til en investor er bl.a. at man som forpagter/lejer af bygningerne ikke vil opnå den værdistigning, der ligger i bygningerne, ligesom processen med at få foretaget reparationer og forbedringer kan være langsommelig, da ejer ikke står direkte til ansvar over for gæsterne og måske ikke har øje for, at produktet kræver forbedring. Det er derfor også væsentligt at finde en god investor/samarbejdspartner, der har forståelse for både bygnings- og driftsbehov. Desuden kan der skelnes mellem de kommercielle investorer og de velhavende investorer, der ofte vedligeholder af interesse uden krav til, at vedligeholdelsen skal kunne forrentes. 3.9 Lovgivning Rejsekroerne ligger ofte i landlige omgivelser og vil derfor (i tillæg til lovgivningen for alle tre hoteltyper, som er beskrevet i kapitel 6.4) typisk være omfattet af landskabsregulerende lovgivning så som: Naturbeskyttelsesloven, Skovloven og Planloven. Lovgivningen kan være en begrænsning, når man ønsker en bygningsudvidelse af kroen. Der kan være regler for nye bygningers udseende og størrelse, ligesom der kan være regler for, at der ikke må opføres flere bygninger på området. Det kan ligeledes være vanskeligt at opnå mulighed for at købe tilstødende grund til kroen, til bygninger, til parkering eller til andre større udendørsarealer til kroen. Til gengæld vil lovgivningen ofte sikre, at kroens omgivelser er naturskønne og attraktive, og er derfor en medvirkende faktor til, at kroens gæster kommer til området. For eksempel vil en naturfredning, et klukkende vandløb eller en kommende status af Nationalpark tiltrække et segment af kunder, der ønsker disse omgivelser. Man kan læse mere om lovgivningen på Skov- og Naturstyrelsens hjemmeside, Skov- og Naturstyrelsen varetager en række af de statslige opgaver, som miljøministeren har ansvaret for, bl.a. inden for naturbeskyttelse og skovbrug. Desuden står styrelsen for drift og administration af de statsejede skove samt Miljøministeriets øvrige arealer. Styrelsen administrerer planloven og fungerer som statens faglige enhed for fysisk planlægning. Et erklæret delmål for styrelsens indsats er bl.a. at arbejde for en balance mellem natur og erhverv. 21

22 3.10 De besøgte rejsekroer Fem rejsekroer i Danmark og én i Sverige er besøgt i forbindelse med undersøgelsen. Nedenfor beskrives kroernes profil og deres aktuelle udfordringer, ligesom interessante løsninger og erfaringer fremhæves Sønderho Kro Bevaring og drift i museal kulturarv Profil Beliggenhed: Sønderho, Fanø Koncept: Historie, kvalitet, nærhed, natur. Gourmet restaurant i meget historisk interiør og idylliske kulturmiljøomgivelser. Et rejsemål, mere end en lokal kro. Helårsåben. Produkter: 14 værelser, a la carterestaurant med 64 siddepladser, ½-pensionstilbud, møde-/konferencelokale for 8-10 personer, haveservering, røgeovn, guidede ture i området. Prisniveau: dobbeltværelse ,- kr. ekskl. morgenmad, som koster 135,- kr. pr. person. 10 Niels og Birgit Steen Sørensen ejer kroen, men den drives af Charlotte og Jakob Sullestad. Ansatte: 8,5 årsværk (18-19 ansatte i højsæsonen, 4-5 ansatte uden for højsæsonen) Gæster: Ca % udenlandske (mange fra Italien og USA), ca. 25 % fra København og Nordsjælland, % stamgæster. Flest årige, men også unge mellem 25 og 40 år. Vedligeholdelse: I håndværkerudgifter ville det anslået være ca. 2,5 % af omsætningen, men ejer udfører det hele selv, undtagen det installationstekniske. Medlem af Relais & Chateaux siden Sønderho Kro er en af Danmarks ældste bevarede krobygninger, opført Kroens drift fordeler sig på tre bygninger, hvoraf kun den gamle hovedbygning er fra opførelsen. I 1977 blev der efter stramme lokalplansforskrifter bygget en ny fritliggende fløj bag kroen som en kopi af traditionel Sønderho-arkitektur. Desuden er den tidligere rejsestald erstattet med et anneks, der i sit ydre falder ind i miljøet, men i det indre er helt ombygget i Ejendommen er fredet. Det særlige ved Sønderho Kro er den næsten museale karakter, der er bevaret på stedet. Helhedsindtrykket er godt: Miljøet er et helstøbt lokalsamfund, og huset ligger helt op ad dæmningen ud mod strandenge og marsk. Arkitekturen er egnstypisk, historisk og traditionel byggeskik med stærkt Fanø-særpræg: Røde mursten, hvidmalede fuger, stråtag. Vedligeholdelsestilstanden er middel, og originalitetsfornemmelsen i eksteriør er høj. 10 Alle værelsespriser er angivet i listepriser inkl. moms. 22

23 I hovedbygningens indre er fine, velbevarede historiske krostuer med nagelfast, originalt inventar i form af kakler, paneler, skabe, plankegulve, fyldingsdøre, bredde døre, indbygget standur, kampestensgulv, kældernedgang mm. Baglokaler og køkken i kroen af en lidt tilfældig og broget kvalitet, pga. gennemførte ændringer i de senere årtier, hvoraf dem fra 1970'erne er ganske hårdhændet udført. Anneksernes interiører er bevaringsmæssigt uinteressante. Ejerne foretager selv bygningsvedligeholdelsen ifølge de direktiver, de har fået af Kulturarvsstyrelsen. Det betyder, at der mindst to gange om året er et meget stort praktisk stykke arbejde at udføre, udover at køre driften. En arkitekt hjælper med rådgivning. Ifølge ejerne betyder det meget, at kroen ser ordentligt ud. Gæsterne skal få en positiv overraskelse og stedet skal som helhed være bedre end forventet. Fredningen er ifølge ejerne den største udfordring ved bygningerne, såvel økonomisk som mht. restriktioner; men samtidig betragter ejerne det gamle, vedligeholdte hus som kroens største værdi og attraktion - i kombination med den meget gode mad. Kroen er i sig selv en af Fanøs største magneter. Og de unikke gamle bygninger kombineret med beliggenheden i et populært turistområde samt et internationalt gourmetimage sikrer kroen et godt indtjeningspotentiale dog er det vigtigt for den fortsatte drift, at bygningernes kulturhistoriske værdier bevares. Andre interessante erfaringer: Ejerne har været nødt til at dele ejendom og drift, for at kunne afhænde kroen. Ingen af de potentielle købere har ønsket at både købe og forpagte på én gang, bl.a. pga. tvivl om den store vedligeholdelsesopgave, der ligger i bygningsovertagelsen. Det forsøges nu at gøre det i etaper: Drift først, siden ejendom. Sønderho Kro og Falsled Kro er de eneste danske medlemmer af det internationale netværk Relais & Chauteaux. Netværket har givet Sønderho Kro en større international omtale og deraf flere udenlandske gæster. Det koster ca kr. om året at være medlem. (Ca kr. + rejseomkostninger til møder) Det er vanskeligt at få godt personale til denne geografiske placering. Yngre mennesker har ikke lyst til at bosætte sig permanent i Sønderho, og det er ikke muligt at finde en bolig, der er til at betale. Særligt ikke om sommeren, hvor turisterne kan betale langt mere i husleje, end lokale. Ejere har gode erfaringer med at være aktive i den lokale Erhvervsforening og have et godt samarbejde med Turistkontoret. Det giver videndeling og godt netværk. Synlighed via markedsføring og et godt rygte er afgørende, fordi kroen ligger så langt fra alfarvej. Man kommer ikke bare forbi Sønderho, så kroen skal fortsætte med at være et mål i sig selv. 23

24 Falsled Kro Den velrenommerede gourmet-kro Profil Beliggenhed: Falsled, Sydfyn Koncept: Det personlige værtskab i forening med det fine franske gourmetkøkken Produkter: 20 værelser, a la carte restaurant med 90 siddepladser (værelser er forbeholdt de spisende gæster), delikatesse-butik, helikopterlandingsplads og møde-/konferencelokale til max. 20 personer med pejs. Prisniveau: dobbeltværelse 1.350,- til 2.950,- kr. ekskl. morgencomplet til kr. 150,- per person Belægning: 100 % om sommeren, weekenderne året rundt ligeledes 100 % Drives af Jean-Louis Liffroy og ejes af et K/S. Hovedparten af selskabet ejes af Svend og Lene Grønlykkes efterkommere. Ansatte: 34 årsværk. (Omkring 60 ansatte om sommeren, inkl. afløsere osv.) Gæster: om sommeren 50 % danske, 50 % udenlandske turister; mange møder i vinterperioden, men også turister men flest danskere. Mange stamgæster. Medlem af Relais & Chateaux siden 1973 Den gamle kongeligt privilegerede kro blev købt af Grønlykke-familien i Sammen med den franske kok, Jean-Louis Liffroy, udviklede de én af de første gourmet-kroer i Danmark og introducerede dermed danskerne for det franske køkken. Hovedbygningen er fredet. Komplekset udgør især i det ydre en meget idyllisk stråtækt 'landsbyhelhed'. Hele hovedbygningen blev ombygget i begyndelsen af 70 erne og alt indvendigt er stort set ændret. Derudover er udvidet med glasudestuer. For at øge kapaciteten, er kroen siden blevet ekspanderet med værelsesbygninger på den modsatte side af vejen. Udvidelsen er sket dels ved at overtage en gammel landejendom og lade den nyindrette og dels ved at flytte og genindrette en tidligere sognegård fra en nærliggende landsby. Genanvendelsen af de gamle landbygninger giver et harmonisk landligt miljø. De gamle bygninger, som er så populære blandt gæster, er også ensbetydende med nogle udfordringer for personalet. For det første er bygningerne meget varme om sommeren og kolde om vinteren, hvilket bl.a. resulterer i store varmeudgifter. I det hele taget følger mindre gode fysiske arbejdsforhold med stedets historiske charme. Pladsen er begrænset i køkken, kontor og reception, ligesom der mangler fysisk lagerplads. Andre interessante erfaringer Indretningen i de traditionelle gamle bygninger er internationalt inspireret. Dette er ud fra den overbevisning, at gæsten vil 24

25 overraskes og have oplevelser og derfor behøver indretningen ikke nødvendigvis at være gennemsyret af dansk tradition. Ved ombygninger og udvidelser genbruges gerne gamle materialer andre steder fra, købt af fx museer. Det sikrer en historiefortællende helhed. Kroen har erfaring med, at det kan betale sig at have en god myndighedskontakt og en god dialog med Kulturarvsstyrelsen. Det sikrer, at udvidelser og vedligehold udføres på en acceptabel måde og uoverensstemmelser undgås. Der kan fx komme vejledning ud af den jævnlige kontakt med Kulturarvsstyrelsen, ligesom man kan få en fornemmelse for, hvilke bygningsrådgivere på markedet, der har god erfaring med fredede og bevaringsværdige bygninger. Kroen går fortsat med udvidelsestanker, og det ønskes bl.a. at gennemføre ændringer i f. m. ankomstforhold samt at opføre en ny tolænget bygning med moderne/anderledes profil på vejens modsatte side. Kroen anbefaler, at man med respekt for historien både bevarer miljøet, men også udnytter dets potentiale til at skabe en spændende og anderledes forretning. På trods af kroens gode renommé kan det være svært at finde personale, bl.a. pga. den isolerede beliggenhed Schackenborg Slotskro Istandsættelse og udvidelse af fredede og bevaringsværdige bygninger Profil Beliggenhed: Møgeltønder, Sønderjylland Koncept: Gourmet men ønsker også lokal forankring Produkter: 25 værelser, et bredt spektrum af koncepter og priser: Gourmet a la carte restaurant med 34 siddepladser, krostue med traditionel kromad i elegant fortolkning, kaffe + kagespecialiteter, selskabslokale til gæster (kan køre op til 180 på en aften i forskellige hold og lokaler), konferencelokaler med plads til personer samt en bred vifte af pakker for leisure gæster, catering. Prisniveau: dobbeltværelse ,- kr. inkl. morgenbuffet Belægning: 48 % i 2005 Hotel- og bygningsdrift er helt adskilt. Bygningerne er ejet af Schackenborg Slotskro A/S. Forpagter: Henning Kohl. Ansatte: Ca. 15 årsværk (12 fastansatte + en række løsarbejdere) Gæster: Meget sæsonopdelt. Sommer: 90 % ferieturister, 8 % erhvervsturisme 11 og 2 % lokale. Forår og efterår: 60 % sort sol-gæster (naturoplevelser), 25 % erhvervsturisme og 15 % 11 Begrebet erhvervsturisme spænder bredt i denne rapport og kan både være enlige forretningsrejsende, mødeaktiviteter og større konferencer dog er det typisk de større byhoteller, der huser de mere pladskrævende konferencer, imens de mindre kroer i højere grad har forretningsrejsende og mindre mødeaktiviteter. 25

26 ferierejsende, vinter: 35 % lokale, 35 % ferieturister, 30 % erhvervsturisme. Slotskroen i Møgeltønder har været privilegeret kro siden 1687, imens krobygningen og de tre tilhørende hotelhuse, beliggende på begge sider af Slotsgaden, er fra midten af 1800-tallet, dengang genopført efter en storbrand i byen. De tre huse er alle fredede, hvorimod hovedbygningen blot er erklæret bevaringsværdig. Derudover er der en bevarende lokalplan for hele Møgeltønder. På billedet ses bl.a. servicetilbygningen, der er nyopført og derfor hverken er fredet eller bevaringsværdig, men en uundværlig del for at kroen kan rumme antallet af gæster. I 2001 blev bygningerne omfattende istandsat, og samtidig blev der udvidet med 6 værelser og konferencefaciliteter. Ombygningerne foregik i tæt samarbejde med fredningsmyndighederne og opfindsomme løsninger måtte udføres for at imødekomme både krav fra frednings- og brandmyndighederne samt den bevarende lokalplan. Fx er lavet flytbare lodposte 12 i vinduerne til sikring af flugtvej og en særlig smeltesikring af vinduer mellem hotelhusene. For at optimere hotellets struktur er der som nævnt etableret en ny servicebygning til køkken mv. Servicebygningen er bygget i et afdæmpet, traditionelt formsprog, tilpasset de eksisterende bygningers stil og overflader. En mellembygning af glas i en nutidig formgivning markerer adskillelsen af den ny og den gamle bygning og sikrer samtidig personalet fornuftige arbejdsgange mellem køkken og restaurant. Andre interessante erfaringer Gourmet-konceptet kan være en ulempe i forhold til at tiltrække kunder fra lokalområdet, da det konflikter med de lokales ønsker - og med deres nærliggende muligheder for at gå ud og spise god mad syd for grænsen til en lavere pris. Billig markedsføring kan opnås ved at deltage i lokale aktiviteter, såvel som i landsdækkende TV-udsendelser, ligesom det kongeligt klingende navn kan være en fordel. Kroens beliggenhed udgør på samme tid en stor værdi og en udfordring for driften; en værdi pga. de unikke historiske omgivelser og en udfordring pga. den isolerede beliggenhed. Der er både fordele og ulemper ved opdeling af hotel- og bygningsdrift o Fordele: Forpagter kan koncentrere sig udelukkende om driften + kapitalstærk ejer, hvor investeringer i bygningerne ikke skal tages af indtægterne fra driften. o Ulemper: Reparationer og større investeringer kan være en omstændelig og langsom proces. 12 En lodpost er den midterste lodrette del af vindueskarmen i todelte vinduespartier. 26

27 Bromølle Kro Vi lever af, at gæsterne kommer igen Profil Beliggenhed: Jyderup, Vestsjælland Koncept: lokalt forankret kro med folkelig profil Produkter: 20 værelser, a la carte restaurant med ca. 480 siddepladser, selskaber, kurser, weekendophold, håndværkerpakke (inkl. to retter og madpakke), catering Prisniveau: dobbeltværelse 910,- kr. inkl. morgenmad Belægning: ca. 50 % Drift og ejerskab er samlet i ét selskab, der ejes af familien Bresnov Ansatte: Ca. 27 årsværk (16 heltidsansatte, 5 elever, 6 deltidsansatte samt et antal løsarbejdere) Gæster: par og ældre på weekend-/golfophold, rejsende håndværkere Ca. 3,6 % af omsætningen anvendes til større istandsættelsesog ombygningsprojekter (hvert år har sit projekt). Derudover løbende vedligeholdelse. Har to personer ansat til løbende vedligeholdelse (den ene på fuld tid, den anden på deltid). Derudover tilkaldes faste håndværkere udefra. Der har ligget en kongeligt privilegeret kro på stedet siden 1198, men bygningerne er nedrevet og genopført en del gange siden da, fordi de med tiden skrider ned mod åen, som løber meget tæt på bygningerne. Dele af den nuværende hovedbygning er fra omkring 1700, men er udvidet og ombygget siden, bl.a. med en del fra 1956 og en del fra Bygningerne er ikke fredede eller vurderet bevaringsværdige, og der er ikke lavet en gennemgang af bevaringsværdier i området; men kroen ligger i et naturfredet område, og der er planer om at gøre omgivelserne, Store Åmose, til nationalpark. Kroen har været drevet af samme familie siden Familien købte bygningerne i 1994 og datteren overtog i Driften kunne først rigtig udvikles, efter drift og ejendom blev samlet, da der ikke blev investeret i bygningerne før. Kroen er populær blandt de lokale, som ofte besøger restauranten eller afholder fester på stedet. På grund af den stærke lokale forankring er der altid mange spisende gæster, hvorfor kroen ikke har nogen udfordringer i forbindelse med en decideret højog lavsæson. De jævnlige forskellige aftenarrangementer, fx gourmet og vinaften, bliver altid hurtigt udsolgt til stamkundernes store fortrydelse. Derfor er foreningen, Bromølle Kros Venner, blevet oprettet, hvor medlemmerne altid har førsteret til at tilmelde sig arrangementerne. 27

28 Andre interessante erfaringer Alt, der kan lette folks fester, er der rigtig godt salg i. Det vil sige, at jo mindre kunden skal tænke på, jo bedre er salget. Derfor forsøger man altid at spå om, hvad folk mangler. Det har bl.a. resulteret i en meget succesrig nytårsmenu ud af huset, som uden annoncering sælges til 300 personer. Driften er løbende blevet udvidet ved at opføre værelser i nye bygninger, første gang i Værelserne er placeret i separate bygninger for at undgå støjgener fra de mange selskaber. Udvidelserne udføres ud fra et forsigtighedsprincip, hvor det skal kunne løbe rundt med kun 15 % belægning. Også i øjeblikket arbejdes der med udvidelsestanker på værelsessiden, ligesom der meget snart skal installeres nyt restaurationskøkken. Har gennem mange år haft samme personale, hvilket gør at gæsterne får en god service. Omvendt kan det være svært at komme ind i sammenholdet som nyansat. Det er en stigende udfordring at finde gode og stabile elever til branchen Naturfredningen af området sætter grænser for udbygningen. Den populære a la carte-restaurant er meget mandskabskrævende dette søges løst ved at lave plads til en buffet i forbindelse med en forestående udbygning af køkkenfaciliteterne. Synligheden sikres ved at have annoncer i lokalavisen også selv om arrangementer bliver udsolgt alligevel Kongensbro Kro Familieforretningen overdrages til næste generation Profil Beliggenhed: Ans, Midtjylland Koncept: dansk madkultur når det er bedst, krydret med gastronomisk elegance. Produkter: 16 værelser, a la carte restaurant, miniferier, selskaber, vildt aften, kanoture, juleophold Prisniveau: dobbeltværelse ,- kr. Belægning: % Ejes og drives af familien Andersen, men drift og ejendom er formelt adskilt i to selskaber 10 fastansatte, 20 løsarbejdere Gæster: 40 % familier/par på weekendophold, 25 % erhvervsturisme, 20 % golfere og 15 % udenlandske ferieturister (80 % er danskere og en del er stamgæster). Vedligeholdelse: ca. 3 % af omsætningen. Medlem af Danske Kroer & Hoteller Kongensbro Kro finder man i Midtjylland med krohave lige ned til Gudenåen. Kroen har været kongeligt privilegeret kro siden 1663, men bygningerne, der rummer 16 værelser samt møde- og selskabslokaler, er fra henholdsvis 1949, 1954 og Hovedbygningen med krostuer er en traditionel pudset længebygning med tegltag, opført som rekon- 28

29 struktion af den oprindelige krobygning. Bygningerne er ikke fredede og der er ikke foretaget en registrering af bevaringsværdier i området, så bygningerne har heller ingen bevaringsklassifikation. Kroen har været drevet af samme familie siden Familien købte kroen i 1984 og i 2005 blev driften overtaget af tredje generation. Sønnen har overtaget driften fuldstændig, men ejer indtil videre kun 25% af ejendommen. Forældrenes fortsatte engagement betyder bl.a. at man endnu ikke kan indfri gamle lån. Generationsskiftet har medført et ændret fokus og forandringer i såvel drift som bygninger. Forældrenes kro var et lavpris-kvalitetsprodukt, der passede godt til datidens marked og efterspørgsel. Det resulterede i en velbesøgt kro, men betød bl.a. også at forældrene ikke kunne hæve en ordentlig løn for deres mange timers arbejde, samt at vedligeholdelse af bygninger og opgradering af værelser blev nedprioriteret. Den nye ejer har erkendt, at produktudvikling, højere vedligeholdelsesstandard og en forøgelse af kapaciteten er en nødvendighed for at tilpasse kroen til nutidens efterspørgsel og at sikre en fornuftig drift for fremtiden. Kravene til en mere lønsom drift har bl.a. medført prisstigninger (dog stadig ikke i den dyre ende), men også et bedre produkt. Arbejdsprocesser er blevet optimeret gennem omstruktureringer, der sælges pakketilbud til nye målgrupper og markedsføringen er forbedret. Bygningerne undergår derfor i disse år en række forandringer: Arealerne til selskaber er udvidet, og der bygges pt. en stor veranda til selskabslokalet, ligesom en villa overfor kroen er inddraget i driften og omdannet til 'suite'/feriebolig. Derudover er der planer om at opgradere alle de eksisterende værelser, at bygge en ny fløj med 8-10 ekstra værelser og at etablere et oplevelsesrum med vinkælder. Der er tale om investeringer, der kræver kapital, hvorfor udfordringen nu er at finde en investor, der vil købe 50 % af bygningerne. I forhold til at gøre kroen attraktiv for en investor består den vigtigste forberedelse i at forbedre af driften. Allerede nu kan ændringerne mærkes, og omsætningen er steget med %. Andre interessante erfaringer Mangler tid til markedsføringen og finder det derfor værdifuldt at deltage i Danske Kroer & Hoteller. Vurderer at % af omsætningen skyldes Danske Kroer & Hoteller, særligt pga. deres erhvervskort-ordning. 29

30 Brösarps Gästgifveri (Sverige) Kvalitet for alle - og at genfinde tabt erindring Profil Beliggenhed: Brösarp, Skåne, Sverige Koncept: Miljø & mad, gemytlighed. Mødested for alle 'fra adel til bønder'. Er blevet kendt og anerkendt for en internationalt inspireret kvalitetsudgave af den skånske madkultur og stort personligt nærvær i værtskabet. Produkter: 39 værelser, a la carte restaurant med ca. 135 siddepladser, selskaber, catering, 5 konferencerum fra 2-90 pers., konferencerum til 130 i en tidligere frikirkebygning, picnickurve, særarrangementer, golf- og safaripakker, mm. Prisniveau: dobbeltværelse ,- (danske) kr. inkl. morgenmad. Belægning: Januar: %, oktober: % Ejes og drives af: Anders Cederberg Ansatte: årsværk (fordelt på 60 personer) Gæster: Erhvervs- og ferieturisme. Lokale såvel som tilrejsende fra Göteborg, Stockholm mv. Der er en stigende tendens til, at der også kommer en del danske gæster. Vedligeholdelse: Ca. 2 % af omsætningen bruges. Finansieres over driften. 1 fastansat medarbejder + to faste tilkaldehåndværkere. Medlem af 'Countryside Hotels' og 'Svenska Möten', et netværk af 114 konferencesteder, som man indstilles til. Der har været kro på toppen af Brösarps bakker siden Den oprindelige kro var en firelænget bindingsværksgård, hvoraf den sidste længe forsvandt i Den nuværende hovedbygning er i det ydre en velbevaret længebygning i rød tegl fra 1885, mødelokalefløjen er et tidligere tinghus fra 1813, ganske pænt bevaret og nykalket i det ydre, og værelsesfløjen er bygget i 1989 som kopi af en ældre bygning. De to ældre bygninger blev hårdhændet og gennemgribende renoveret i det indre i til stor fortrydelse for den nuværende ejer. Cederberg betegner det som 'en vandalisering, hvor al erindring blev revet ud', og har efter overtagelsen af kroen for 14 år siden forsøgt - med indsigt og interesse - at fremdrage erindringen igen ved fx at rekonstruere interiører som paneler, gulve mv. og indrette med antikke møbler og malerier. Kroen er et godt eksempel på, hvordan man kan genfinde en unik identitet, selvom der er gennemført uhensigtsmæssige forandringer. Udover at søge tilbage til en mere oprindelig bygningsmasse, tilføres kroen også igen og med succes- en forankring i fortiden ved at udvide med 30

31 opkøb af mere historiske og velrestaurerede omkringliggende bygninger. Anders Cederberg er et fremtrædende eksempel på, hvordan det personlige engagement har stor betydning for kroers drift. Han er energisk og meget aktiv i lokalmiljøet, hvilket giver kroen en central rolle i området, og nye initiativer iværksættes løbende. Bl.a. afholdes en fast tilbagevendende antikmesse, og et tilsvarende fokus på moderne kunst og design er under opsejling i form af en kunsthal: 'Brösarps Moderna'. Målet er på sigt 50 værelser og 25 % mere i omsætning, end nu; men stedet skal stadig være familiært. Andre interessante erfaringer Kroens drift udvides ved at opkøbe nabobygninger i landsbyen. Det er især i den forholdsvis nænsomme ombygning og istandsættelse af disse, at ejeren viser sit kendskab til bygningers kulturelle værdier. Er også medejer af Dalby Kro i Skåne, som udelukkende er restaurant. Her er en daglig chef ansat, og der tilbydes en miniferierute med besøg på kroerne i Skanör, Dalby og Brösarp. Konkurrence er der en del af i området, eftersom Österlen (den sydøstlige del af Skåne) har stor restaurantaktivitet pga. en høj 'get-away'-status i hele Sverige med især halveksklusiv kunstog kulturturisme til følge. Konkurrencen betragtes som et synergi-aktiv, der trækker folk til egnen. Også hér er det vanskeligt at skaffe personale, selvom det gode renommé skaffer medarbejdere og de bliver forholdsvis længe. De dygtige kokke i området rejser gerne til Danmark, hvor lønnen og storbyen trækker. 31

32 4 Byhoteller Byhotellerne er almindeligvis købstadshoteller og jernbanehoteller fra ca erne og frem (hvoraf mange dog har en fortid som kgl. privilegeret kro), beliggende centralt i bykernen. Hotellerne har været en væsentlig del af byernes identitet og et naturligt samlingssted i forbindelse med arrangementer, middage, besøg af venner, familie og forretningsforbindelser. Mange af købstadshotellerne har høj bevaringsværdi og flere står relativt uspolerede og har fortsat en samlende funktion i lokalsamfundet. Byturisme har de seneste år været i vækst, og der vil de kommende år være øget fokus på udvikling af attraktive bymiljøer, hvilket kan være et godt grundlag for investering i byhotellernes udvikling. Traditionelt har hotellerne været borgerskabets hotel, men i dag kan de bedre karakteriseres som byens hotel. Et par af de besøgte hoteller er igennem en årrække gledet lidt ud af især den yngre del af lokalbefolkningens bevidsthed og arbejder på at genindtage positionen som hele byens hotel. Byhotellerne adskiller sig generelt fra hotellerne/kroerne i landområder ved, at de har en mere konstant efterspørgsel. Kundesegmenterne er flere ved, at der er erhvervsturisme primært i vinterhalvåret med ferieturister i weekenderne, og primært ferieturister i sommerhalvåret. På denne måde er der potentiale for at opnå en højere gennemsnitlig belægningsprocent, hvilket dog ofte også er nødvendigt for at have tilstrækkelig indtjening til at servicere en større gæld/husleje, end der typisk skal betales i landområderne. 4.1 Byhotellernes arkitektur Der er flere forskellige arkitekturperioder repræsenteret blandt byhotellerne, men man ser en overvægt af hovedbygninger i historicistiske 13 stilarter, planlagt og tegnet med ført hånd af en arkitekt eller bygmester i 1800-årenes sidste halvdel. Dertil kommer et nyklassicistisk 14 ek- 13 Historicismen dækker en arkitekturperiode fra midten af 1800-tallet til begyndelsen af 1900-tallet, hvor man valgte frit blandt historiske stilarter nederlandsk, italiensk eller fransk renæssance, engelsk gotik, barok, romantisme osv. Det enkelte hus kunne have elementer fra flere stilarter. Kilde: Arkitekt MAA Erik Iversens Stilblade, for Aalborg Kommune, Nyklassicismen løber fra første verdenskrig til 1930, og er den sidste af de historiske stilarter. Den gør op med den forudgående tids tendens til at dekorere med facadeeffekter. I stedet stiles efter det enkle udtryk, hvor huset opnår ro og værdighed i kraft af sine proportioner. Kilde: Arkitekt MAA Erik Iversens Stilblade, for Aalborg Kommune,

33 sempel fra 1920 erne og endvidere et hotel i rigtigt gamle renæssancebygninger fra Det ældste hotel skiller sig arkitektonisk markant ud ved at have mindre bygningsvolumener, et mere varieret og fortællende og mindre taktfast facadeudtryk samt en helt anden patineret overflade, end de øvrige. Man ser, at der er foretaget ændringer gennem 400 år, og der er stor bevægelse i bygningernes linier pga. sætninger i terræn og bygning. Hovedparten af hotellernes facader fremstår pudsede og malede/kalkede i lyse farver. Kun den ægte renæssancebygning og historicismens kopi af renæssance fremstår i blank rød teglstensmur. Der ses tegltage såvel som skifertage, og for de to højeste bygningers vedkommende spiller taget ingen rolle i arkitekturen, eftersom det ikke fornemmes eller ses fra gadeplan. Inde i byhotellerne er der især i fællesarealerne mange markante og detaljerige interiører, der vidner om en tid, hvor man lagde store økonomiske og håndværksmæssige kræfter i dekorativt inventar. Hotellerne er i sagens natur beliggende i tætte bymiljøer og indgår i en sammenhæng med bebyggelsen i et gadeforløb eller omkring et torv. Fælles for dem er, at de indtager en central plads omkring ét eller flere gadehjørner, og enkelte fylder en hel karré. De har minimum to og maksimum seks etager plus tagetage. Alle byhotellerne er gennem tiderne blevet udvidet med tilbygninger i form af sidehuse eller baghuse i skiftende tiders arkitektur eller som videreførelse af den oprindelige - og nogle bliver det fortsat. Flere af hotellerne er opført dér, hvor der tidligere lå ældre bygninger, såvel gæstgiverier som almindelige borgerhuse, og et enkelt har sågar en hvælvet kælder bevaret fra en tidlig bebyggelse (se kapitel om Hotel Vinhuset). Der er altså tale om flere lag af historie, også selvom bygningerne ved første øjekast forekommer at være meget helstøbte. Det er bemærkelsesværdigt, at 4 ud af 5 af de besøgte byhoteller er omfattet af bygningsfredning og det sidste er i samme klasse, men har ikke ønsket en fredning. Der er altså tale om en bygningsmasse af stor arkitektonisk og kulturhistorisk værdi, som fortsat bruges til moderne hoteldrift. 4.2 Bygningernes tilstand Byhotellerne er i det store og hele både velholdte og velbevarede, og de, der ikke pt. er helt med i vedligeholdelsen, står foran eller er i færd med en større indsats på det område, og vil inden for de kommende år efter planen også fremstå velholdte. 15 Dansk renæssance går fra 1500 til I købstæderne betød perioden bl.a. en videreførelse og bearbejdning af senmiddelalderens bindingsværkshuse og murede huse af tegl. 33

34 Figur 4.1 Høj grad af bevaring Hotel Randers Grand Hotel Terminus Hotel Dagmar Misligholdt Hotel Vinhuset Hotel Prindsen Velholdt Lav grad af bevaring Der er forskellige årsager til hotellernes velbevarede udseende. De fleste af hotellerne har et ganske intakt eksteriør og interiør, som i mange årtier har fremstået i den udgave, der ses i dag; men et par af hotellerne har været igennem perioder, hvor de langtfra har været så helstøbte som nu, bl.a. pga. uhensigtsmæssige bygningsforandringer. De er siden dels blevet rettet op eller tilbageført, og dels udviklet i en retning, der går bedre i spænd med det oprindelige hus end tidligere. Værelsernes indretning og restauranternes køkkenfaciliteter har dog på samtlige byhoteller undergået en række af forandringer. Det er især hér skiftende tiders krav gør sig gældende. En særlig kvalitet ved hovedparten af byhotellerne er den perlerække af saloner, selskabslokaler og sale, der står som velbevarede billeder på den tid, rummene er skabt i. Det er vanskeligt at konstatere, om det er fredningsrestriktionerne, der har betydet, at de fine originale bygningsdetaljer er bevaret, eller om det er de velbevarede bygningsdetaljer, der har muliggjort en fredning. 4.3 Byhotellernes profil Der er ikke de store afvigelser i byhotellernes profil. Stilmæssigt er hotellerne forholdsvis traditionelle og byhotel-konceptet har både et element af gourmet og folkelighed, hvilket afspejles i figur

35 Figur 4.2 Gourmet Tradition Hotel Randers Grand Hotel Terminus Hotel Dagmar Hotel Prindsen Fornyelse Hotel Vinhuset Folkelig Udfordringen for byhotellerne er, at profilen skal kunne rumme flere forskellige funktioner og mange forskellige kundesegmenter: erhvervsgæster, turister, selskaber, konferencer og samtidig bespise de lokale, der kommer på byens hotel. De skal derfor samle sig om en central profil, hvor de fleste mennesker med mellemrum kan se sig selv som målgruppe. Derudover afhænger succesen også af et stort personligt engagement hos indehaveren, der via kontakter, ikke mindst i nærmiljøet, netop bliver byens hotel, med det potentiale, der i øvrigt knytter sig til destinationen. 4.4 Centrale udfordringer og muligheder En af byhotellernes store udfordringer er, at det kræver store investeringer at nå i bund med vedligeholdelsen af de fredede hoteller. Hotel Vinhuset har løst problemet ved at sælge bygningerne fra og dermed rejse kapital, imens andre vurderer, at det ikke er løsningen at adskille drift og ejerskab af de værdifulde bygninger. Det er en løbende udfordring at imødekomme såvel moderne kunders forventninger som de mange kommunale myndighedskrav, samtidig med at Kulturarvsstyrelsen har retningslinier for, hvad der må gøres ved bygningerne. Omvendt er de gamle, unikke bygninger også ensbetydende med en række salgsmæssige fordele. Her er fx Hotel Randers et godt eksempel, da historikken netop er noget af det Hotel Randers sælges på (den og den person har boet i det og det værelse, mv.). Dermed består udfordringerne i høj grad i bevaring af bygningerne. Fælles for hotellerne er, at de står over for en potentiel generationsskifteproblematik. Hotellernes størrelse på værelser gør, at de kommer op i en prisklasse, hvor privatpersoner har svært ved at være med som købere; men samtidig er driften for lille til at være attraktiv for ho- 35

36 telkæder. En løsning kan være at udvide kapaciteten, men det tæt bebyggede miljø kan begrænse udvidelsesmuligheden, ligesom en udvidelse er omkostningsfuld. Desuden er det også en forudsætning for en udvidelse af hotellet, at der er et marked for det. Som alternativ til udvidelse kan man overtage driften af nabohoteller og på denne måde opnå stordrift. For eksempel har Hotel Europa i Aabenraa overtaget Sdr. Hostrup Kro og på denne både opnået en bedre drift af kroen end det var muligt da den blev drevet alene. 16 Ligesom rejsekroerne oplever byhotellerne en udfordring i at rekruttere personale. 4.5 Lovgivning I byerne gælder planloven for byzonen, og der vil ofte være udarbejdet en detaljerig lokalplan i kommunen, der regulerer bebyggelsen i bykernen. I byerne kan det være vanskeligt at imødekomme kommunens (og gæsternes) krav om P-pladser til hotellet pga. tæt bebyggelse og dermed manglende ubebyggede arealer. Og det kan koste dyrt i dispensationer. Ved eventuelle udvidelser af et byhotel, der typisk er beliggende midt i middelalderbyernes centrum, kan man støde på bekostelige besværligheder i forhold til museumslovgivningen, idet der er stor chance for arkæologiske fund og udgravninger. Man kan kontakte Kulturarvsstyrelsen, Nationalmuseet eller det lokale museum for mere information. 4.6 De besøgte byhoteller Fire byhoteller i Danmark og et i Norge er besøgt i forbindelse med undersøgelsen. Nedenfor beskrives byhotellernes profiler og deres aktuelle udfordringer, ligesom interessante løsninger og erfaringer fremhæves Hotel Dagmar Landets ældste hotel i landets ældste by Profil Beliggenhed: Ribe, Vestjylland Produkter: 50 værelser, en gourmet restaurant med 80 siddepladser, en kælderrestaurant med 70 siddepladser samt udendørs sommerrestauranter og café, pakketilbud (har temakoncepter om vikinger, historie, kunst og om Vadehavet), selskabs- og konferencelokaler til 120 gæster. Prisniveau: dobbeltværelse ,- kr. inkl. morgenbuffet Belægning: 50 % Ejes og drives af familien Petersen har været i samme families eje de sidste 50 år Ansatte: 45 årsværk 16 Dette eksempel er ikke blandt de besøgte hoteller. 36

37 Gæster: ca. 50 % ferieturister (halvdelen udenlandske) og 50% erhvervsturisme (en tredjedel udenlandske). Vedligeholdelse: 6-8 % af omsætningen samt en heltidsansat vedligeholdelsesmedarbejder. Midt i middelalderbyen Ribe ligger det fredede Hotel Dagmar, bygget i 1581 som bolig for byens overborgmester. Samtidig var det residens for byens gæster, og selv om der gennem tiden har været mange forskellige aktiviteter i huset, har det altid været brugt til hotel i en eller anden form. Weis Stue (8 små værelser, 4 mindre restaurationslokaler med plads til 45 gæster, selskabslokale med plads til 50 gæster og udendørs sommerservering i gården og på gaden) er beliggende vis a vis og køres i samdrift med Hotel Dagmar. Weis Stue er fra 1600, har stadig et oprindeligt interiør fra 1704, og er fredet. Uden at have mistet sit historiske præg har hotellet været under en del ombygninger de sidste 50 år. Det meste af den indvendige rumfordeling i den ældste af bygningerne er af nyere dato og der er lavet toilet og bad på værelserne. Over årene er udvidet med ekstra værelsesbygninger og tilbygning til køkkenfunktionen mod gården. På Weis Stue er den oprindelige rumfordeling bevaret siden Hotel Dagmar er - sin meget høje alder taget i betragtning - et meget velholdt hotel, både bygningsmæssigt og teknisk. De gamle bygninger har et stort vedligeholdelsesbehov, selvom Hotel Dagmar sidst i 1980erne blev renoveret med nyt tag, nye vinduer og nye installationer, og Weis Stue sidst i 1970erne blev facaderenoveret af den daværende ejer, Ribe Kommune. Som markedet er i dag, har hotellet en størrelse og et dækningsbidrag, der kan honorere den nødvendige vedligeholdelse og udvikling af virksomheden. Hotel Dagmar og Weis Stue vil derfor sandsynligvis kunne overleve og udvikle sig med den nuværende ejer; men et generationsskifte formodentlig indenfor de næste 5-10 år - bør forberedes, såfremt ejendommene skal overleve som hotel og restaurant Andre interessante erfaringer Det er en udfordring, specielt i disse år med fuld beskæftigelse, at tiltrække dygtige og veluddannede medarbejdere og få dem til at etablere sig i lokalområdet. Det er dyrt at drive fredede bygninger. Forskellige myndighedskrav til fx udluftning, fysisk arbejdsmiljø, sikkerheds- og brandkrav samt køkkenfaciliteter kræver store økonomiske investeringer i gamle bygninger, da der ikke findes nogen standardløsninger, og det udgør dermed én af de største udfordringer i forhold til driften. 37

38 4.6.2 Hotel Vinhuset Salg af ejendom finansierer forbedringer Profil Beliggenhed: Næstved, Sydsjælland Produkter: 57 værelser, a la carte restaurant med 46 siddepladser, selskabslokaler (op til 125 personer), mødelokaler (op til 150 personer), tema-aftener, team building, catering Prisniveau: dobbeltværelse ,- kr. inkl. morgenbuffet Belægning: 45 % Jens Boe har solgt bygningerne til et ejendomsinvesteringsselskab og lejer nu bygningerne og er direktør for hotellet Ansatte: 19 årsværk Omsætningens fordeling: forretningsrejsende (30 %), mødevirksomhed (25 %), selskaber (25 %), ferieturister (10 %) og a la carte restaurant (10 %) Vedligeholdelse: Har en mand ansat til løbende vedligeholdelse (20 timer om ugen). Hotellet har en historie, der går tilbage til 1778, men de nuværende bygninger er dog yngre, og blev opført i tre omgange i sidste halvdel af 1800-tallet. I 1900 blev nabohuset, det gamle posthus, en del af hotellet. Dele af hotellet er bygget oven på en gammel hvælvet kælder fra tallet, som i hovedtræk er intakt. Her er hotellets a la carte restaurant placeret. Hotellet fylder en hel karré, og slutter sig om en gård, hvor der for nylig er udbygget med en glasforbindelsesgang. Omkring to tredjedele af hotellet er fredet. Jens Boe fortæller, at hotellet tidligere har været opfattet som fisefornemt, så udfordringen er nu, at gøre det mere folkeligt bl.a. ved en generel holdningsændring til, hvordan gæsterne skal serviceres. Den nuværende direktør købte drift og ejendom i Forretningen havde dengang et underskud på 2-3 mio. kr., men det blev efterfølgende vendt til et mindre overskud. Dog var det svært at finde kapital nok til at istandsætte bygningerne og udvikle hotellet. Derfor blev ejendommen helt konkret solgt fra til et ejendomsinvesteringsselskab d. 1. januar 2006, hvilket frigjorde 5 mio. kr. til at forbedre og istandsætte hotellet på en måde, der ikke ville have været mulig i en overskuelig fremtid, hvis drift og ejendom forblev samlet i én struktur. Udover at der er frigjort kapital til at istandsætte og udvikle hotellet, er det også blevet lettere at sælge driften alene, når den tid kommer. 38

39 Ejendomsinvesteringsselskabet har ikke haft et særligt fokus på historiske bygninger. For sådanne selskaber gælder, at driften er fornuftig og har været det over en periode, at ejendommen er velbeliggende, og at den rummer muligheder for alternativ anvendelse, hvis der ikke længere ønskes en hoteldrift på stedet. Der er gode skattemæssige afskrivninger på hotelejendomme, hvilket gør en investering mere attraktiv end i andre ejendomme, og generelt er interessen for at investere i disse bygninger skærpet de seneste år. Andre interessante erfaringer Parkeringsfaciliteter har været en udfordring for hotellet, der ligger centralt i Næstved. Der er kun 6 pladser foran hotelbygningen, men problemet er blevet løst ved at betale kommunen for at få 72 pladser til rådighed 50 meter fra hotellet. Hotellet er 3-stjernet og det er et bevidst valg ikke at opgradere til fire stjerner. Dette valg hænger sammen med et ønske om at give gæsterne mere end de forventer, derfor hellere være et godt 3-stjernet i stedet for et knap så godt 4-stjernet hotel. Desuden vælger hotellets forretningsrejsende generelt ikke at overnatte på 4-stjernede hoteller. Gæsterne har stor interesse i hotellets historie, men man har på hotellet hidtil ikke haft overskud til at formidle stedets historie i tilstrækkelig grad. Værelserne er ikke-standardiserede, men er nyindrettet med et gennemgående 'art deco' tema i variable farver. Planen er at lade kendte personer indrette de resterende 8 af hotellets værelser. Kombinationen af turister og erhvervsgæster gør, at højsæsonen spredes mere ud over året; omsætningsmæssigt er højsæsonen marts-maj og september-november, imens der er flest gæster i sommermånederne. Markedsføring koncentreres om at skabe et loyalitetsforhold til de lokale virksomheder gennem personlig kontakt. Der investeres målrettet personaleressourcer til dette Hotel Randers Familiens hotel i over 100 år Profil Beliggenhed: Randers, Østjylland Produkter: 79 værelser, selskabslokaler (op til 125 personer), konferencelokaler (op til 100 personer), a la carte restaurant, café Prisniveau: dobbeltværelse ,- kr. inkl. morgenmad (hotellets tre antikke værelser koster det samme som en suite) Ejes af Sonja og Wilhelm Mathisens Fond og drives af Sonja Mathisen Ansatte: 35 årsværk Gæster: erhvervsturisme og ferieturister Vedligeholdelse: 6 % af hotelomsætningen og 4 % af restaurantomsætningen men rækker ikke altid 39

40 Hotel Randers er fra 1856 og har været i den samme families eje siden For også at ramme den yngre generation og dermed øge indtjeningen blev i 2006 etableret en ny café i underetagen af det ellers meget intakte gamle hotel. På trods af stedets bevaringsmæssigt gode karakter er bygningerne ikke fredet, hvilket hovedsagligt bunder i ejers ønske om at undgå fredningsrestriktioner. Sonja Mathisen har ikke lyst til at binde kommende generationer til restriktioner. Hotellet lider ikke under en manglende fredning, da der i vedligeholdelsesøjemed er fokus på bevaring af sjælen i det gamle hotel. Således arbejdes der løbende på at sikre helheden. Vedligeholdelsesfilosofien er, at der ingen standardløsninger findes til det gamle hotel, hvilket også gør vedligeholdelsen meget omkostningsfuld. Hotellet rummer meget intakte helheder, hvor historiefortællingen materialiserer sig i bygning og inventar: I stueetagen er en række vældigt fine saloner i 'art deco', der stammer fra en stor ombygning i Der er også en sal med gobeliner fra 1890'erne, og en sal fra 1950'erne, dekoreret af Paul Gauguins søn, og med et flygel, indviet af Victor Borge, der som ung kom meget på hotellet. Et kongeligt hotelværelse inklusive møblering og badeværelse står fuldstændigt bevaret, og bruges stadig af kongehuset, når de gæster byen. Sonja Mathisen har ledet hotellet meget længe, og kender dets historie. Samme familie har ejet det i over 100 år, hvilket må anses at være hovedårsagen til den høje grad af bevaring. At hotellet har set sig nødsaget til at indrette en moderne café i stuetagen er forståeligt, men om end den er stilmæssigt gennemført i sig selv, svækker det den fine bygningsmæssige helhed. Andre interessante erfaringer For at sikre hotellets bevaring for fremtiden, stiftede ejeren i 1998 en selvejende fond, Sonja og Wilhelm Mathisens Fond med det formål at erhverve aktiekapitalen i det oprindelige A/S og at fastholde og udvikle Hotel Randers' position som et førsteklasses hotel og fastholde dets kulturværdi herunder sikre det økonomiske grundlag for den fremtidige drift. En central udfordring er at yde en service af god kaliber. Hotellet løste allerede i 1964 fremtidige parkeringsproblemer ved at etablere en parkeringskælder. 40

41 4.6.4 Hotel Prindsen Hele byens Hotel Profil: Beliggenhed: Roskilde, Sjælland. Produkter: 80 værelser og suiter, 200 m 2 a la carte restaurant i tre lokaler og café med i alt 100 siddepladser samt fortovsservering, et større antal saloner, festlokaler og konferencerum, hvoraf 'Guldaldersalen' er den mest markante med mulighed for op til 200 pladser. Hotellet er meget populært til bryllupper og forretningsarrangementer. Prisniveau: dobbeltværelse ,- kr., inkl. morgenmad Belægning: 60 % Bygningerne ejes personligt af Martin Bank. Hoteldriften er et A/S, hvor aktierne ejes 100 % af Martin Bank. Ansatte: 50 årsværk Gæster: Baserer sig på forretningsliv og lokalsamfund, så det er mest forretningsrejsende og konferencer, selskaber og hvad deraf følger af overnatninger samt lokale i a la carte restauranten. Vedligeholdelse: ca. 3,5 % af omsætningen. Har to mand ansat til løbende vedligeholdelse: Én tømrer/altmuligmand og én maler. Medlem af Danske Konferencecentre Hotel Prindsen har status som byens klassiske købstadshotel - dér hvor borgerne mødes, og mange betragter det næsten som fælleseje. Som indehaveren siger: 'Jeg er kustode på Roskildensernes hotel.' Hotellet har rødder tilbage til 1695, men Hotel Prindsen har været nedbrændt og genopbygget et antal gange. Den nuværende trefløjede hovedbygning er et resultat af byens borgeres indsats i 1874: De dannede et selskab for at redde stedet, fik de gamle bygninger revet ned og en ny hotelbygning opført. Dermed fik stedet sin karakter af hele byens samlingssted, centrum for møder, fester, teater, danseskoler, erhvervsklubber mv.: 'De Borgerliges Højborg'. Hovedbygningen er tegnet af arkitekt Ove Petersen i en historie- og palæinspireret stil med lån fra den franske renæssance, pudset og malet med mange dekorative facadeelementer og skifer på mansardtag. Bygningens ydre mod gaderne samt især 'Guldaldersalen' er bygningsbevaringsmæssigt stedets største værdier. Selvom alle værelser var istandsat, overtog Martin Bank i 1983 en 'synkende skude', der ikke levede op til brandkrav, og hvor facader, tag og restaurant trængte til mere end en' kærlig hånd'. Siden er hotellet gradvist blevet renoveret og udbygget, hvor især skal nævnes en kostbar og omfattende istandsættelse af teatersalen. I år 2000 gennemgik hotellet en stor om- og tilbygning, og udvidedes dermed fra 46 til 77 41

42 hotelværelser og suiter. I dag består det samlede hotel derfor af fire fløje: Hovedbygning og sidehus (begge fredet), trappehus fra 1930'erne, sidehus fra 1900-tallets første årtier samt endelig en ny værelsesfløj fra 2000, der lukker gården mod nord. Senest er i gården tilføjet forbindelsesbygninger i glas og stål. Hotellet er dermed løbende forandret og fornyet gennem tiderne og er i dag så velholdt, at nye og gamle bygningsdele har samme standard. Det har været en god investering at istandsætte og udvide hotellet: Som helhed har hotellet fået et gevaldigt løft, kapaciteten er udvidet, og de kostbare restaureringer af det historiske inventar har tjent sig ind. Andre interessante erfaringer: Med få undtagelser er det ikke svært at skaffe og fastholde personale. Oplandet er stort og stedet er en alsidig læreplads. For på sigt at gøre driften mere attraktiv for købere, overvejes det at udvide med endnu en fløj, så 100 værelser opnås; men det er vanskeligt at skaffe p-pladser nok (kommunalt krav), og der kan eventuelt opstå ulemper i forhold til arkæologiske udgravninger, da hotellet er beliggende i Middelalderbyens centrum. Når man samarbejder med arkitekter/rådgivere, der har godt kendskab til Kulturarvsstyrelsens krav, opleves rådgiveren ikke altid som 'bygherrens mand'. De har faglig stolthed og en fortsat god relation til Kulturarvsstyrelsen med i overvejelserne. Kulturarvsstyrelsen har været rimeligt fleksible; men deres sagsbehandling opleves som langsom, 'stram' og 'med lukkede kort', ligesom man savner råd og vejledning fra styrelsens side. Selvom det er styrelsens opgave at sikre bygningernes fredningsværdier, uafhængigt af drift, er det erfaringen at nogle af deres krav kan afvejes med mere pragmatiske realiteter Grand Hotel Terminus (Norge) Ud af Tornerosesøvnen Profil Beliggenhed: Bergen, Norge. Produkter: 131 værelser, kursusog konferencefaciliteter til op til 450 personer, kombinerede møderum og værelser, lille sol-spamotionslokale, et antal saloner og restaurationslokaler (a la carte er pt. lukket, men åbning af brasserie i det gamle restaurantlokale med 170 siddepladser planlægges), Whisky-bar, café-mad. Prisniveau: dobbeltværelse ,- (danske) kr. inkl. morgenmad Belægning: 82 % (Sommer 95 % og vinter 60 %) Ejes og drives af (to selskaber, én mand) Kjetil Smørås (ny ejer siden maj 2006) Ansatte: Ca. 70 årsværk 42

43 Gæster: ca % af omsætningen kommer fra kurser og lignende, 40 % fra ferieturister og 30 % fra erhvervsturisme. Vedligeholdelse: Anslået ca. 5 mio. /år de første år svarende til % af omsætningen. Derefter mindre. Medlem af De Historiske Hotellet er et stateligt byhotel i nyklassicistisk stil, beliggende centralt ved siden af jernbanestationen i Bergen. Det er fra 1928, og var det første luksus-hotel i Bergen en status, der stadig kan fornemmes i stueetagens velbevarede oprindelige interiører i foyer, saloner, restaurant, trapperum mv., som føles som fordums storhed. Hotellet er partielt fredet dvs. bygningens ydre samt de ovennævnte dele af stueetagen og dens faste inventar er beskyttet, mens der er råderum for ejeren til at udvikle hotellet i øvrigt. Den partielle fredning betyder bl.a., at der ikke er problemer med at skaffe ordentlige køkkenfaciliteter, eftersom køkkenet ikke er fredet. Fredningsmyndigheden involverer sig kun omkring de fredede dele, hvilket koncentrerer dens indsats på det essentielle og giver mulighed for hurtigere handling på øvrige bygningsarbejder i bygningen. Dette er andre vilkår end for de danske fredede hoteller, hvor hele bygninger i både det indre og det ydre er omfattet af myndighedskrav, og alle arbejder på bygningen udover almindelig vedligeholdelse skal godkendes af Kulturarvsstyrelsen. Den partielle fredning er en præcisering af fredningsværdierne, som gør hotelejeren meget opmærksom på, hvad det er, der betragtes som værdifuldt og hvad man skal være opmærksom på at bevare. Hotellet har indtil 1994 i årtier været ejet af Indre Mission, som også drev hotel i bygningerne, så mange forbinder således stadig stedet med Indre Mission og afholdenhed. Det er en identitet, den nye ejer nu ønsker at ryste af, samtidig med at den anses for at være en væsentlig del af fortællingen. Det er en udfordring at vitalisere og synliggøre hotellet igen: Bergen har glemt, at hotellet eksisterer! Indre Missions ejerskab har utvivlsomt været en medvirkende faktor til, at så lidt er forandret i hotelbygningen, mens udviklingen andre steder samtidigt førte en hale af bygningsændringer med sig. Ét markant tiltag fra Indre Missions side har dog tilført hotellet et stort indtægtsmæssigt potentiale: Der blev i 1967 på hotellets bagside bygget en missionssal til 450 personer, der nu kan bruges til konferencer mv. Andre interessante erfaringer: Der er tilskudsmuligheder pga. fredningen, men de er meget begrænsede. Ejer betragter det fredede for at være sit unique selling point. 43

44 Ny identitet opnås bl.a. vha. en whisky-bar i den gamle pejsestue med afholdelse af whisky-smagning, skotsk aften samt klub-aften med jazz. Ejeren har overtaget et mangelfuldt vedligeholdt hotel og dermed tekniske overraskelser og dyre udbedringer. Dette finansieres vha. kapital i ryggen, lån til renovering samt via drift. 44

45 5 Kysthoteller Fra slutningen af 1800-tallet begynder en egentlig ferie- og fritidskultur, hvor nogle danskere tager til kysten i sommerperioden. Med denne begyndende fritidskultur opstår badehotellerne og feriehotellerne langs kysterne. Kystturismen har traditionelt været dansk turismes største marked og vækstområde, hvor især danske og tyske børnefamilier har ferieret i de mange feriehusområder. Kystturismeproduktet har de seneste år været præget af tilbagegang og et nedslidt turistprodukt. Mange af de gamle badehoteller har imidlertid de senere år fået en tilbagekomst som rekreative oaser i en travl hverdag, hvor arkitektur og design har været nogle af de væsentlige parametre i hotellernes profilering og produkt. De historiske badehoteller udgør i dag en modpol til folks fortravlede hverdag, hvor det kræves, at de er på og online hele tiden. Her fremstår badehotellerne som en tidslomme med deres gammeldags, enkle og romantiske indretning og danner dermed rammen for et afstressende ophold, hvor man kan trække sig tilbage fra den hektiske hverdag. Hjemlighed, ro og det personlige værtskab er vigtige værdier hos de gammeldags badehoteller, ligesom det at være tæt på naturkræfterne og havets brusen er et vigtigt aktiv. Samtidig er det hotellernes opgave at danne rammen for fælles samvær, med egen rejsegruppe og/eller de andre gæster, hvilket fx gøres ved at servere aftenkaffe og ved ikke at have TV på værelserne, men i et fælles TV-rum. Badehotellerne er et livsstilsprodukt med et stort potentiale; hvad enten de vælger at holde en helt enkel stil eller kombinere med wellnessprodukter som spa, dampbad og massage. Hotel-produktet stiller samtidig store krav til et stort personligt engagement og med en holdning om livsstil hos ejerne, der ikke kun hænger sammen med det økonomiske afkast. 5.1 Kysthotellernes arkitektur De historiske kyst- eller badehotellers bygningsudtryk er naturligvis bestemt af de fremherskende arkitekturstrømninger i den periode, de opstod i, dvs. fra 1800-tallets sidste år og frem til 1930-erne. Fælles for dem er en let karakter og en forholdsvis enkel fortolkning af den valgte stilart, der bl.a. ofte resulterer i en længebygning med gentagelse af et bestemt facademotiv. 45

46 Blandt de historiske kysthoteller ses en majoritet af sommerlige træbygninger, hvis udformning spænder fra de tidlige i en eventyrlig nationalromantisk byggestil 17 til de sene og enklere i 'Bedre Byggeskik' 18 inspireret arkitektur. Som en afslutning på badehotellernes storhedstid forekommer også funktionalistiske/modernistiske eksempler fra 1930'erne, som dog ikke er besøgt i forbindelse med denne undersøgelse. Et enkelt af de besøgte badehoteller er oprindeligt opført som privat, pudset sommervilla i 1904, men er på et tidspunkt overgået til at være badepensionat. 5.2 Bygningernes tilstand De besøgte kysthoteller er alle meget velholdte og bruger forholdsvis mange ressourcer på hyppig vedligeholdelse. Kysthotellerne betragter det som en særlig væsentlig del af deres identitet at fremstå nymalede, nyskurede og rene, og deres vejrmæssigt udsatte beliggenhed ved havet kræver en indsats for at opretholde en høj vedligeholdelsesstandard. Bevaringen af det originale kysthotel varierer fra sted til sted, og alle kysthotellerne er udvidet, men med forskellige fremgangsmåder. I figur 5.1 illustreres de besøgte kysthotellers grad af vedligeholdelse og bevaring. 17 Nationalromantikken er en historie-inspireret stilart fra perioden 1890-erne til 1. verdenskrig. Bygninger skulle være individuelle og stemningsfulde, og håndværket blev symbol på tidens forkærlighed for det nationale og naturen. Man søgte inspiration i det ægte hjemlige og i det nordiske: landlige bindingsværkshuse, malede svenske træhuse, norske stavkirker, danske middelalderborge, vestjyske strandgårde og lign. Bygningskroppe sammensattes gerne af flere forskellige enheder og var ikke bundet af en stram symmetri. Man sværmede for detaljer med sjove referencer: udskårne gavle med vikingesymboler, sokler i kampesten, dørhåndtag af form som dyr, rustikke bjælkelofter, mm. Man ville gerne fremvise det gode håndværk, den flotte konstruktion og brugen af hjemlige materialer som røde teglsten, kalket murværk og især træværk. Kilde: Arkitekt MAA Erik Iversens Stilblade, for Aalborg Kommune, Bedre Byggeskik-bevægelsen etableredes i 1915, men allerede i 1907 havde akademiske arkitekter etableret Tegnehjælpen, der ydede prisbillig rådgivning til bygherrer og bygmestre. Bevægelsen interesserede sig for den enkle, danske byggetradition en stilfærdig saglighed, præget af solide håndværks-traditioner, og forsøgte at skabe forståelse for kvalitet i byggeriet. God, klassisk proportionering, korrekte detaljer og ærlighed i valg af byggematerialer var budskabet. Man ønskede enkle, hjemlige og smukke huse, samt praktisk og tidssvarende indretning. Kilde: Arkitekt MAA Erik Iversens Stilblade, for Aalborg Kommune,

47 Figur 5.1 Høj grad af bevaring Svinkløv Badehotel Misligholdt Velholdt Helenekilde Badehotel SolstrandHotel & Bad Lav grad af bevaring Det ene hotel blev udvidet to gange meget tidligt efter opførelsen og har siden konsekvent bibeholdt og videreført det oprindelige udtryk i hele bygningsanlægget. Det fremstår derfor som meget velbevaret i sin helhed. (Se kapitel om Svinkløv Badehotel) Et andet hotel har en rationel pudset værelsesfløj fra 1970-erne, som man gennem istandsættelser søger at tilføre et mere gammeldags udtryk ved fx at have hvidmalede balkoner af træ på facaderne og en indretning som i hovedbygningen. (Se kapitel om Helenekilde Hotel og Badepension) Et tredje er udvidet mange gange igennem flere epoker, hvor den gamle hovedbygning efterhånden forekommer lille, og hver tilbygning er udtryk for sin samtids måde at tilbygge og tilpasse nye bygninger til gamle. De mange tilbygninger og en høj grad af nye overflader i det gamle hotel giver en knap så velbevaret følelse. (Se kapitel om Solstrand Hotel & Bad) 5.3 Kysthotellernes profil De tre besøgte kysthoteller har alle et gourmet-koncept i de historiske bygninger, hvilket kommer til udtryk i figur

48 Figur 5.2 Gourmet Svinkløv Badehotel Solstrand Hotel & Bad Helenekilde Badehotel Tradition Fornyelse Folkelig Fælles for de tre er, at de i disse år nyder stor popularitet, har en meget høj belægningsgrad og rigtig mange stamgæster. Det ene hotel (Svinkløv) har kun åbent i sommersæsonen, imens de andre to har åbent året rundt. Deres eksklusive produkt kombineret med beliggenheden ved havet og nærheden til en storby gør dem attraktive for virksomheder, der bruger kysthotellerne til kurser, møder og andre aktiviteter. Dette kundesegment har stor betydning for, at det er muligt at forlænge det traditionelle sommerhotelprodukt til hele året. 5.4 Det personlige værtskab En vigtig del af badehotel-oplevelsen er det personlige værtskab, der giver gæsten en følelse af at være velkommen, at høre til samt en fornemmelse af hjemlighed, som gør det muligt at slappe af. Desuden er den personlige kontakt helt afgørende for at kunne skræddersy oplevelsen til den enkelte gæst, ligesom erfaringerne viser, at den personlige kontakt er det vigtigste markedsføringsredskab for alle de tre besøgte hoteller. At det virker, understreges af at så mange af gæsterne vender tilbage igen og igen. Det personlige engagement er imidlertid enormt tidskrævende og kræver en oprigtig interesse for gæsterne, hvorfor det kan betragtes som en livsstil at være den personlige vært. Det personlige værtskab hviler naturligvis ikke alene på ejerens/forpagterens skuldre, men er en opgave, som alle medarbejdere skal løse. Her er en aktuel udfordring den personalemangel i hotelbranchen, der også kan gøre det svært at fastholde medarbejderne. Det er dog en udfordring, der kan imødekommes ved at indgå fleksible aftaler med de ansatte, som i høj grad tilgodeser deres personlige behov; også selvom det betyder, at medarbejdernes behov til tider må prioriteres højere end gæsternes efterspørgsel (se kapitel om Solstrand Hotel & Bad). Resultatet vil til gengæld være loyale medarbejdere, der føler en tilknytning til stedet og derfor også besidder en vigtig ingrediens i det personlige værtskab. 48

49 5.5 Den rolige oase Som sagt skaber badehotellernes fysiske omgivelser og den omgivende natur de perfekte rammer for et rekreativt ophold. Men dette gør det ikke nødvendigvis alene ud for en rolig oase; det er personalets ansvar at sørge for at gæsten kan få ro, fx fra andre gæster. Dette kan gøres på forskellige måder, fx ved at give larmende gæster en ekstra god oplevelse ved at placere dem med god udsigt ud over havet under middagen (men langt væk fra de andre gæster), som det fx praktiseres hos Solstrand Hotel & Bad. Eller det kan gøres ved at lukke dele af opholdsrummene af, så de overnattende gæster kan nyde deres aftenkaffe i fred og fordragelighed uden de bliver forstyrret af alle restaurantens spisende gæster, ligesom det praktiseres hos Svinkløv Badehotel. 5.6 Lovgivning Badehoteller, der ønsker at lave forandringer i eksteriør og omgivelser, kan berøres af lovgivningen omkring Strandbeskyttelseslinjen. Strandbeskyttelseslinien er til for at sikre bevarelsen af de åbne kyster. Linjen er som hovedregel 300 m udmålt ud fra landvegetationen langs kysten på det tidspunkt, hvor den blev fastlagt. I sommerhusområder er den 100 m. Beskyttelseszonen er dog mindre på en række kyststrækninger, hvor der er bebyggelse. Det er ikke tilladt at ændre tilstanden af de arealer, der ligger inden for strandbeskyttelseszonen. Der må blandt andet ikke placeres bebyggelse såsom bygninger, skure, campingvogne og master, eller foretages ændringer i terrænet, tilplantning eller hegning. Strandbeskyttelseslinjen er fastlagt af miljøministeren. Den er registreret i matrikelregisteret og noteret i tingbogen på de enkelte ejendomme. Den administreres særdeles restriktivt, og der meddeles kun undtagelsesvist dispensation. Se i øvrigt Skov- og Naturstyrelsen på De besøgte kysthoteller To kysthoteller i Danmark og et i Norge er besøgt i forbindelse med undersøgelsen. Nedenfor beskrives kysthotellernes profil og deres aktuelle udfordringer, ligesom interessante løsninger og erfaringer fremhæves Svinkløv Badehotel Gæsternes sommerhus Profil Beliggenhed: Svinkløv Strand/Klitplantage, Fjerritslev, Jylland. Koncept: Helhed af natur, bygning og sjæl. Natur, naturkræfter og meget vigtig beliggenhed lige ud til Vesterhavet. God mad. Fred og ro, afstressende, følelse af at være hjemme. Renhed i enkle rum. Nærhed, personligt værtskab. Ejeren: Jeg er husbestyrerinde i gæsternes sommerhus. Produkter: 36 værelser, fire større lokaler til restaurant/opholdsrum (et par af dem lukkes af om aftenen, så overnattende gæster får fred fra andre besøgende), massagerum i kælder, værelse i anneks kan laves om til mødelokale, a la carte 49

50 restaurant, selskaber, cykeludlejning. Der er udgivet en kogebog om Svinkløv Badehotel. Prisniveau: dobbeltværelse ,- kr. inkl. morgenmad og aftenkaffe. Belægning: % i sommerhalvåret Ejes og drives af Lise Emborg Ansatte: 18 årsværk. Der er 35 ansatte som udgør ca. halve årsværk, da hotellet er lukket fra 1. oktober til medio april) Gæster: Alle typer, mest ferie- og fritid, der bliver i gennemsnit 4-5 nætter (Fra 1 op til 14 dage - tre uger): Familier, par, flere generationer % stamkunder, mest danskere ca. 95 % Vedligeholdelse: ca. 10 % af omsætningen. Svinkløv Badehotel er tegnet af Kgl. bygningsinspektør, arkitekt Ejnar Packness og blev opført i 1925 på en storslået og unik beliggenhed nedenfor 'Svinklovene's skrænt mod Vesterhavet. Hotellet blev hurtigt populært og derfor udvidet i 1928 og igen i 1934, begge gange som en direkte udbygning og videreførelse af den oprindelige arkitektur. Siden er selve hotellet ikke udvidet fysisk, men en tidligere bestyrerbolig er inddraget som anneks med ni værelser og et udtryk, der er tilpasset hovedbygningen. Hotellet er et langt lysegråt malet træhus med en vinkelbygning på bagsiden. Der er kælder, stueetage og tagetage. Stilen er en nøgtern og enkel 'Bedre Byggeskik' inspireret træ-arkitektur, som har karakter af 'kæmpe-sommerhus'. Huset er ensartet formet med et glasverandainspireret vinduesbånd (31 fag) og en lang kvist over hovedfacaden. Vedligeholdelsesstandarden er meget høj, og ligeledes originalitetsfornemmelsen selvom det oprindelige stråtag er erstattet af listedækket tagpap. Det er med enkelte undtagelser umuligt med det blotte øje at se, hvilke dele af bygningen, der er nyere end andre. Inden døre er en hvid, lys og luftig, skandinavisk stil. Alle overflader er malede, og der er en ren og sval sommerstemning. I stuerne er et farvetema med skift fra rum til rum i form af farve på duge, gardiner, dørindfatninger og fodpaneler. Ejeren udviser stor forståelse for husets konstruktive muligheder og forudsætninger, men formår samtidig på diskret vis at forbedre arbejdsforholdene (nye køkken- og varmeforhold i kælder, nye renovations- og vareindleveringsarealer med ramper og hegn på bagside, etc.) samt værelsesstandarden (lydisolering af vægge, badeværelser, etc.) Ejeren værdsætter stedet, som det er og mener, at stedets popularitet i høj grad handler om 'dét, der ikke er her!' Hun er meget bevidst om den unikke helhed, som naturen og bygningen udgør. Som hun siger: 'Vi har både rammerne udvendig og indvendig og så skal vi bare fylde på med rigtig god mad og service.' 50

51 Andre interessante erfaringer Kundegrundlaget er rigeligt stort, så markedsføringsindsatsen er meget nedtonet og fokuseret omkring de personlige relationer med især stamgæster. Ejer sender fx et brev ud i marts om nyt i løbet af vinteren, personalesituationen, etc. til alle, der har reserveret i den kommende sæson (ca. 1400). Det er et rigtigt brev, underskrevet af Lise Emborg selv, og nogle får en personlig hilsen med på vejen. Bruger hellere lidt ekstra på vedligeholdelse og rengøring, end på markedsføring. Det er med til at opretholde det gode rygte, som skaffer kunder. Vedligeholdelsen klares bl.a. vha. frivillige arbejdsophold, hvor et netværk af stamgæster, venner og bekendte kommer og giver en hånd med, fx ved at male, i 1-2 uger umiddelbart før og efter den åbne sæson. Til de teknisk krævende opgaver benyttes eksterne, men fast tilknyttede håndværkere. Med den intensive sommer, den nødvendige personlige vedligeholdelsesindsats og den lange vinterlukning er der i meget høj grad tale om et livsstilsarbejde for indehaveren. Booking og kontakt til hotellet foregår 'på gammeldags maner' med telefon og bog uden computer og . Hjemmesiden er minimal. Ejer anser det for vigtigt, at pris og kvalitet hænger sammen, og at der er en forventningsafstemning med gæsten forud for besøget. Fx er der små værelser og værelser uden havudsigt, som man ved bookingen altid er ærlig omkring. Det er individuelt, hvad gæster opfatter som godt. Stamgæsterne tilbydes særlige fordele og plejes bl.a. ved at have førsteret til at booke værelser et år i forvejen, mens nye kunder kan bestille max. 11 måneder i forvejen Helenekilde Hotel og Badepension Københavnernes get away Profil Beliggenhed: Tisvildeleje, Nordsjælland Koncept: bryllupper, kurser og selvforkælelsesophold med havudsigt. Produkter: 28 værelser, konference- og selskabslokaler (op til 200 personer), temaarrangementer (fx Bal i den bløde stil og Get away day), teambuilding, catering, a la carte restaurant (kun åben for udefrakommende i sensommermånederne) Prisniveau: dobbeltværelse ,- kr. inkl. Mor Rigmors Morgenmad Belægning: % Hotellet drives af Anders Buhl, som også medejer af bygningerne. En stor del af bygningsmassen ejes af en investor. 60 ansatte i højsæsonen og 35 i lavsæsonen (arbejder også på Tisvildeleje Strandhotel) Omsætningens fordeling: konference (50 %), a la carte (15 %) og selskaber (35 %). 51

52 Gæster: Særligt yngre københavnere og udenlandsdanskere. Derudover en mindre kreds af tilbagevendende virksomheder. Helenekilde Hotel og Badepension blev bygget i 1905 som en patriciervilla, og i 1970 erne blev der bygget et anneks i tilknytning til den gamle bygning. Bygningen er ikke fredet og der er ikke lavet en gennemgang af bevaringsværdier i området, så stedets bevaringsværdi er ikke vurderet. Kapaciteten har ikke været stor nok, og derfor er der blevet udvidet ved køb af et sommerhus på den anden side af vejen, hvor der nu er yderligere otte senge. Det kan typisk bruges til en samlet gruppe gæster. Derudover har ejeren købt det nærliggende Tisvildeleje Strandhotel, som ligger blot en lille km. væk. Hér kan fx dele af et selskab indlogeres, men samtidig være tilknyttet Helenekilde. Erfaringen med at udvide kapaciteten på denne måde har været positiv. Bl.a. har dét at købe endnu et hotel ført til nogle stordriftsfordele, fordi det har været besparende i såvel administration og indkøb som på personale-siden, også selvom hotellerne er forskellige. Ejeren overtog hotellet for godt fire år siden, hvor bygningerne var nedslidte efter flere år uden den fornødne vedligeholdelse. Det fungerede før som badehotel i den traditionelle pensionatsstil. Den nuværende ejer har foretaget en del ombygninger, fx en mindre tilbygning, opbygning af to store terrasser mod havet, nedrivning af vægge, etablering af nye trægulve, modernisering af køkken og implementering af brandkrav. De udførte ombygninger havde ikke været mulige, hvis de skulle have været finansieret af driftsoverskuddet, så derfor har det været helt afgørende at have en investor, der kan stille med kapital. Det er dog vigtigt, at der eksisterer en enighed mellem direktør og investor. Parterne skal have nogenlunde samme ambitionsniveau og målsætning om, hvad der skal ske med stedet. Andre interessante erfaringer Den gennemgående renovering af hotellet og dets image har ført til en fuldstændig ændring i badehotellets kundegrundlag. Kun 5-6 af de gamle stamgæster kommer stadig på hotellet, men kan have svært ved at forstå alle forandringerne. Til gengæld får de serveret samme mad som de plejer om end de traditionelle retter ikke længere er på menukortet. Hotellet er et populært sted at holde bryllupsfester, hvilket betyder at det er svært at tilbyde traditionelle weekendophold til fx par. I stedet tilbydes disse, typisk yngre københavnere, ophold fra søndag til onsdag til fordelagtige priser. Hotellet markedsføres ikke i traditionel forstand. Da den nuværende ejer overtog, fortalte han om hotellet til sit personlige netværk og gamle kunder (tidl. Restaurantchef på Konrad og 52

53 NASA i Kbh.). Samtidig fulgte han op på de første af konferencegæsterne ved at kontakte dem og høre, hvad de havde syntes om opholdet, hvad der kunne gøres bedre, osv. I det hele taget er der løbende telefonisk kontakt med stamgæsterne. Det godt indtjenende konference-produkt har en relativt lille kundekreds til gengæld kommer de næsten alle sammen igen. Hotellet er beliggende i et sommerhusområde og mange af de ældre naboer føler sig generet af støjen fra weekendens selskaber. Situationen er søgt løst ved at installere lyddæmpende glas i døre og vinduer. Dette har været muligt, da bygningen ikke er fredet. Der er meget fugt ved vandet, hvilket loft og vægge bærer præg af ved at blive sort-smudsede kun et par måneder efter de er blevet malet. Det er nødvendigt at male minimum hvert halve år Solstrand Hotel & Bad Forretning og fornøjelse forenes Profil Beliggenhed: Bjørnefjorden, 30 km fra Bergen, Norge Koncept: Arbejde, wellness og det personlige værtskab kombineres i historiske rammer Produkter: 135 værelser, spa med 11 behandlingsrum, mødefaciliteter (op til 200 personer), gourmetrestaurant med 500 siddepladser (kun a la carte om sommeren) Prisniveau: dobbeltværelse ,- (danske) kr. inkl. morgenmad Belægning: 80 % (medregnes de fire uger årligt, hvor der er lukket, er den 77, 6 %) Ejes og drives af Børrea Schau-Larsen og har været i familiens eje i fire generationer. (Formelt er drift og ejendom adskilt i to selskaber.) Ansatte: 90 årsværk Gæster: kommer mange steder fra; i sommeren 2006 var der besøg af 37 forskellige nationaliteter. Vedligeholdelse: ca. 12 % af omsætningen. Har fire fastansatte håndværkere på fuld tid til løbende vedligeholdelse og en person arbejder fuld tid med tekniske krav, såsom ventilation, havopvarmning, etc. Medlem af den norske organisation for historiske hoteller, De Historiske. Bygningen har været drevet som hotel siden 1896 og har været i samme familie i fire generationer siden Anlægget er naturskønt beliggende med have ned til fjorden og storslået udsigt over fjordlandskabet. Det består af den gamle hovedbygning i norsk nationalromantisk stil med mange udskårne trædetaljer og dertil nyere, enklere værelsesfløje og en helt ny og moderne spa-fløj. Hotellet er gået gennem flere perioder med omfattende restaurering og udbyg- 53

54 ning, og hver bygning er barn af sin tid. Værelserne er imidlertid klassisk indrettet, og fx er også nyere snedkerarbejder inspireret af de oprindelige. Bygningerne er så velholdte, at det kan være svært at se, hvad der er gammelt, men nyistandsat, og hvad der er helt nyt. Hotellets profil kan beskrives med fire nicher: Møder, Weekend, Turisme, SPA. En fast samarbejdspartner er Norges Handelshøyskole, som med AFF Solstrand-programmet arrangerer kurser i lederudvikling 9 gange om året, 2 uger ad gangen, med hotellet som den fysiske ramme. Kurserne udgør ca. 5 % af hotellets omsætning. Der er flere ting, der gør Solstrand Hotel & Bad interessant som case, bl.a. deres måde at håndtere medarbejderressourcer. 90 % af personalet på Solstrand Hotel & Bad er kvinder. De ansatte har personalegoder og fleksible ansættelser, dvs. at mødetidspunkterne er aftalt individuelt med hver ansat, afhængig af den ansattes livssituation. Dermed får kvinderne mulighed for at kombinere familie- og arbejdsliv og får dermed en stor glæde ved jobbet, hvorfor de bliver og er loyale over for arbejdspladsen i mange år. Også i forbindelse med ombygningsprojekter prioriteres personalets behov. Da der sidste år blev brugt 10 mio. NOK på forbedringer, blev investeringen fx lavet ud fra det princip, at 5 mio. kr. skulle bruge på at forbedre gæsternes komfort og 5 mio. på at forbedre medarbejdernes arbejdssituation. Medarbejderne var så med til at bestemme, hvad der skulle gøres; bl.a. blev alle hotellets 186 toiletter udskiftet til nogen, der var lettere at rengøre. De forskellige medarbejderhensyn resulterer i, at hotellet ikke, ligesom andre aktører i branchen, har problemer med at rekruttere og fastholde medarbejdere. Andre interessante erfaringer Medlemskabet i De Historiske giver først og fremmest hotellet en tydeligere profil i markedet, da det historiske netværk får meget opmærksomhed i medierne. Desuden oplever ejeren af Solstrand Hotel & Bad, at folk der ejer og driver historiske overnatningssteder typisk er ildsjæle og personligheder, som de har stor nytte og glæde af at samarbejde med. Blandt de ansatte er der både lokale og udenlandske (22 forskellige nationaliteter er ansat) medarbejdere, hvilket udgør en rigtig god kombination, da man så både har dem, der kender til lokalområdet og samtidig nogen, der kender til de udenlandske gæsters kulturelle baggrund. Historien er med til at give hotellet en identitet og tydelig profil, men samtidig er der stor opmærksomhed på hele tiden at (re)definere hotellets identitet ved at analysere tendenser i verdens udvikling og hvad der er interessant for mennesket. Dette er ud fra en overbevisning, at det er vigtigt at finde en god ba- 54

55 lance mellem historien, nutiden og fremtiden ved at se ind i og analysere fremtiden, men samtidig holde fast i rødderne. Der er fokus på at skræddersy oplevelserne, kende og opfylde de enkelte gæsters specifikke behov og at skabe en historie for gæsten. For at kunne gøre dette bruger ejeren tid og kræfter på at sætte sig ind i gæsternes verden, fx ved at deltage i stor konference for olieindustrien (som udgør en stor del af kunderne). På hotellet er man i en situation, hvor man kan være meget selektiv og selv udvælge gæsterne. Målet er at skabe en fredelig oase og derfor fravælges rejsegrupper, ligesom man hellere vil have færre end for mange gæster. 55

56 6 Overordnede udfordringer og løsningsmuligheder for de historiske hoteller og kroer De danske historiske kroer og hoteller er i besiddelse af et unikt produkt, hvor de gamle bygningers charme og sjæl (potentielt) er en stærk identitets- og kvalitetsmarkør. Mange af kroerne og hotellerne er små og hyggelige og danner rammen om et personligt værtskab, der får gæsterne til at komme igen. Samtidig er vilkårene for at afsætte det historiske hotelprodukt gunstige af flere årsager. Der er en generel fremgang at spore i hotelerhvervet, og når dette kombineres med forbrugernes efterspørgsel efter oplevelser, nostalgi, historie og det unikke, så er mulighederne mange. Ofte udnyttes mulighederne dog ikke til fulde, hvilket der er flere forklaringer på. En central udfordring for flere af de historiske kroer og hoteller er for eksempel, at den lille drift resulterer i et svagt kapitalgrundlag, der besværliggør udvikling og markedsføring af produktet og tilstrækkelig vedligeholdelse af de gamle bygninger. Og så trækker det krævende personlige engagement og tilstedeværelse desuden store veksler på ejerens/forpagterens familieliv og fritid; det er en livsstil at drive et historisk hotel. Vedligeholdelsesefterslæb er imidlertid ikke altid det største problem; men snarere en manglende viden om arkitektonisk stil og bygningsbevaring blandt ejerne. Dertil kommer, at hotellerne er pressede af nogle ydre omstændigheder, såsom den hårde globale konkurrence og en generel mangel på kvalificeret arbejdskraft, særligt i yderområderne. Desuden befinder hotellerne sig i et krydsfelt af forskellige myndighedskrav og lovgivninger. I kapitel 6.1 sammenlignes nøgletal for en række historiske hoteller med nøgletallene for almindelige provinshoteller. Analysen tydeliggør de små historiske hotellers og kroers økonomiske udfordringer. I de efterfølgende tre afsnit (kapitel ) opridses nogle af de besøgte kroer og hotellers centrale udfordringer, relateret til henholdsvis bygninger, drift og lovgivning. Samtidig foreslås en række løsningsmuligheder. For eksempel kan der ligge nogle muligheder i at opsplitte hotel- og ejendomsdrift, udvide driften og udnytte mulighederne for rådgivning og vejledning vedrørende de gamle bygninger, ligesom tematiske rundrejser kan være en måde at binde flere historiske hoteller og kroer sammen til et samlet og mere oplevelsesrigt produkt. 6.1 De historiske hoteller vs. almindelige provinshoteller De historiske hotellers udfordringer understreges ved en analyse gennemført af HORESTA med udgangspunkt i HORESTAs årlige driftsanaly- 56

57 se, Normtalsanalysen, hvor ca. 270 virksomheder 19, herunder hoteller, restauranter, caféer, vandrerhjem mv. deltager. Metoden for undersøgelsen er, at regnskabstal for samtlige deltagende historiske hoteller 20, på nær de københavnske, er sammenlignet med samtlige deltagende hoteller i Danmark uden for København 21. Det vurderes, at de efterspørgselsvilkår, der gælder for København er specielle uanset kulturarv, og at de ikke er relevante for denne undersøgelse. Analysen viser, at de historiske hoteller, set under et, opnår en lavere indtjening end hotellerne i Danmark i gennemsnit. Herudover er der følgende elementer, der beskriver forskellene: Resultat før husleje, renter og afskrivninger, der er det centrale nøgletal til vurdering af rentabiliteten, uanset ejerform, udgør 8,8 % af omsætningen på de historiske hoteller, i modsætning til 23,2 % på hotellerne i gennemsnit. De historiske hoteller har en lavere gennemsnitlig størrelse end gennemsnittet af de analyserede hoteller med 36 værelser og en omsætning på knap 10 mio. kr., i modsætning til 101 værelser og 27 mio. kr. generelt. Dette er med til at forklare den negative afvigelse i forhold til den gennemsnitlige hoteldrift. Udgifterne til reparation og vedligeholdelse er 50 % højere, set i forhold til omsætningen, på de historiske hoteller kontra hotellerne i gennemsnit. Udgifterne til lønninger er forholdsvist højere på de historiske hoteller, hvilket dels kan forklares med de mindre enheder, men i ligeså høj grad skyldes uensartede værelser og fællesarealer, der besværliggør arbejdsrutiner, rengøring mv. Mange historiske hoteller driver en omfattende restaurantvirksomhed i tilknytning til værelsesudlejningen, hvilket netop skyldes, at de tiltalende omgivelser danner gode rammer for forskellige arrangementer og selskabelighed. En konsekvens af en betydelig restaurantdrift er dog lavere indtjening som andel af omsætningen. På baggrund af den sammenlignende normtalsanalyse kan det med forsigtighed konkluderes, at det i Danmark kan være en udfordring at opnå en konkurrencefordel ved at drive hotelvirksomhed fra historiske bygninger, målt i forhold til driftsafkastet. Dette sandsynliggøres desuden af det faktum, at mange af de historiske og bevaringsværdige hotel- og restaurantejendomme ejes af private eller foreninger, uden krav om et markedsmæssigt afkast, eller med andre særlige vilkår. Ejerne ønsker derimod at eje disse særlige steder af andre, ikke kommercielle, årsager. 19 Hotellerne er hovedsagligt medlemmer af HORESTA. 20 De historiske hoteller er defineret som hoteller og kroer uden for København (med overnatningsfaciliteter) opført før Gennemsnittet for historiske hoteller er beregnet ud fra indberetninger fra otte hoteller, hvoraf to er fredede, et er bevaringsværdigt og fire er ikke klassificeret som bevaringsværdig (gælder især badehoteller). 21 Provinshoteller er gennemsnittet for alle typer hoteller beliggende udenfor Hovedstadsområdet. 57

58 Dog er der en række tendenser, der peger i retning af, at der er et stort markedspotentiale for de historiske hoteller og kroer. Skulle det være muligt på sigt at opnå en tilstrækkelig konkurrencemæssig fordel, hænger det sammen med, at de fremtidige gæster potentielt er villige til at betale en betydelig overpris for historiske rammer, udover den direkte sammenlignelige ydelse, på andre hoteller. Betalingsvilligheden vil i så fald bl.a. hænge sammen med en større oplevelsesværdi for gæsten. Det kan ikke afvises, at dette vil ske ude i fremtiden, men i så fald kræver det, at nogen vedligeholder kulturarven i kroerne og hotellerne så længe, på ikke strengt kommercielle vilkår; ellers kan det frygtes, at mange ejendomme ikke vil blive tilstrækkeligt eller hensigtsmæssigt vedligeholdt. I det følgende præsenteres opsummerende de historiske kroer og hotellers væsentligste udfordringer, hvad angår bygningsbevaring og vedligeholdelse, drift og lovgivning. For hver udfordring anbefales løsningsmuligheder. 6.2 Bygningsmæssige udfordringer og anbefalinger Det er væsentligt at tage stilling til de historiske kroer og hotellers bygninger, fordi de er den konkrete og materialiserede del af et steds historie. Det er derfor en forudsætning for en vurdering af det historiske hotelprodukt, at klassisk bygningsbevaring og traditionelt vedligehold, der er tro mod det oprindelige hus, betragtes som positivt. Bedømmelsen af vedligeholdet drejer sig altså ikke blot om graden, men også om måden. Ingen af de besøgte kroer og hoteller er forsømte, selvom der er gradsforskelle; men vedligeholdelsesmetoderne er forskellige. Et typisk eksempel vil være istandsættelse af gamle vinduer versus udskiftning med nye vinduer, hvor istandsættelsen understøtter bevaringen, mens udskiftningen udelukkende er vedligeholdelse. Bag en vurdering af en bygnings bevarings- og vedligeholdelsesgrad gemmer sig også en aflæsning af 'de bløde værdier': Har stedet sjæl og patina? I den forbindelse er det værd at nævne, at der i bygningsbevaringsfaglige kredse fortløbende diskuteres temaer som: Hvad giver steder sjæl? Er det autentiske udseende altid ægte? Er genbrug og rekonstruktion en kulisse? Er konsekvente løsninger mere troværdige end kompromiser? Med det i baghovedet, vil udgangspunktet for en vurdering være spørgsmål som: Hvor meget og hvor gammel original substans er der tilbage? Er stedets arkitektur bevidst videreført? Er 'Sommerfuglestøvet' fjernet til fordel for effektive løsninger og dugfriske overflader? 'Sommerfuglestøvet' er en poetisk beskrivelse af den stemning, der hviler over et smukt gammelt hus, som kun er let berørt og derfor har sin patina som en stærk del af helhedsudtrykket. Men helt konkret rummer begrebet, at man tillader gamle bygningsdele, detaljer og overflader at se gamle ud. Fx betragtes en krakeleret kakkel ikke som ødelagt, men som et vidnesbyrd om historien, på samme måde som bemalede antikke møbler får lov til at have deres form og overflader i fred. Stort set alle adspurgte ejere peger på noget historisk som værende stedets/bygningens største attraktion; men en række af bygningerne eller dele af dem - afspejler ikke denne bevidsthed om historien. 58

59 De fleste ejere og forpagtere har deres baggrund inden for hotel- og restaurationsbranchen og de har derfor som udgangspunkt et langt bedre kendskab til drift, end til ældre bygningers behov. Bygningernes bevaring og vedligeholdelse er derfor helt afhængig af ejerens eller forpagterens interesse for og indsigt i historisk byggeskik og korrekt vedligeholdelse af gamle bygninger. En række af de udfordringer, der er nævnt nedenfor baserer sig på den bygnings- og bevaringsfaglige betragtning af kroerne og hotellerne, hvor bygningskulturen er i fokus, og formålet er at sikre et velholdt og velbevaret historisk hotelprodukt. Typiske udfordringer Høje vedligeholdelsesudgifter. Det er dyrt at drive bygningerne. Anbefalede løsninger Det er desværre omkostningsfuldt at drive ejendomme, særligt når det skal gøres på en ordentlig måde med gode materialer og godt håndværk. Planlæg derfor med realistiske vedligeholdelsesbudgetter, og inkorporer både dem og uforudsete udgifter i overvejelserne, når du lægger budget. Ved brug af eksterne håndværkere og rådgivere: Opbyg et netværk af faste folk, der kender din bygning og derfor dels kan spare dig for indledende undersøgelser og dels kan komme med gode og måske besparende idéer, baseret på kendskabet til din bygning. Overvej, om det kan betale sig at have en eller flere fastansatte til at udføre det løbende vedligehold, i stedet for at indhente dyre eksterne håndværkertimer efter behov. Hvis du udfører vedligehold selv: Rådfør dig med fagfolk, så du ikke kommer til at vælge for billige løsninger, der kan vise sig at blive dyre i det lange løb. Genbrug materialer, hvor det kan lade sig gøre. Der er flere grunde til, at det er en god idé: det giver et mere autentisk udtryk, de ældre materialer er ofte af god kvalitet og så kan det nogle gange være billigere. Undersøg om det er muligt at finde sponsorer, der vil levere eller yde rabat, imod en reklameplads på hotellet eller i hotellets markedsføringsmateriale. Vil en trælast levere gulvbrædder? Eller vil en møbelproducent levere møbleringen, så midlerne kan bruges på bygningen i stedet? På Cotswold House Hotel lå i hvert værelse en præsentationsfolder om hotellet. I den var en oversigt over samtlige leverandører og rådgivere til hotellet. På hotellerne får kunden oplevelser og inspiration til dét derhjemme. Finansiering af istandsættelser er svære at finde Det kan overvejes at adskille ejendom og drift, således at bygningsvedligeholdet kan finansieres af forpagterlejeindtægten. Der kan være skattemæssige fordele ved denne løsning. 59

60 Invester om muligt i vedvarende energi, fx et jordvarmeanlæg, der kan tjene sig ind på en kort årrække og dermed frigøre kapital til fx vedligeholdelse. Hvis bygningen er fredet: Vedligeholdelsesudgifter på fredede ejendomme er fradragsberettigede. Dette foregår i praksis ved, at en arkitekt (en gang for alle) foretager en fysisk registrering af det fredede, hvorefter der i sekretariatet udarbejdes en attest, som i kroner opgør det samlede forfald-pr-år beløb. Kontakt Bygningsfredningsforeningen, BYFO: Tinglys en bevaringsdeklaration på ejendommen. En bevaringsdeklaration er en aftale mellem ejeren af en fredet bygning og staten, og den giver bl.a. mulighed for at blive fritaget for ejendomsskat og at opnå økonomisk støtte over en vis størrelse til restaureringsarbejder. Ved denne aftale fraskriver ejeren sig retten til at kunne kræve statslig overtagelse af ejendommen, hvis en senere ansøgning om nedrivning af den fredede bygning afvises. Deklarationen skal godkendes af Kulturarvsstyrelsen inden tinglysning. Når Kulturarvsstyrelsen giver tilskud på op til 25 % af summen på større istandsættelsesarbejder, kan det samtidig udløse en række krav, der er dyre at efterleve. Opfyldelsen af disse krav kan blive et plus for brugeren og et plus for bygningernes bevaring, hvilket er gode markedsføringsparametre. 'Man bliver aldrig færdig': Arbejdet med at vedligeholde er kontinuerligt og lidt af et evighedsprojekt Læg langtidsplaner for drift og vedligehold af bygningerne. Det er en livsstil at eje og drive gamle bygninger, men ikke nødvendigvis uoverskueligt, hvis det løbende vedligehold tilrettelægges godt. I længden kan meget vindes ved at søge professionel hjælp til at analysere bygningernes behov og til udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner. Manglende tilgængelig viden og rådgivning om bygningernes bevaring At opnå tilstrækkelig meget viden til at sikre bygningers bevaringsværdier kræver enten: o Professionel hjælp eller: o Meget stor interesse for historisk byggeteknik og arkitekturhistorie. Man kan søge viden på internettet om bygningsbevaring, fx på Kulturarvsstyrelsens hjemmeside, også selvom din bygning er uden bevaringsklassificering: Information om bygningsbevaring. ninger/byggeblade/index.jsp Søg i litteraturen. Du kan danne dig et overblik hér: 60

61 Søg viden hos kommunen. Er der mange fredede og bevaringsværdige bygninger i kommunen, har de en del erfaringer at høste af. Søg viden hos professionelle rådgivere med erfaring indenfor fredede og bevaringsværdige bygninger. Undersøg, om der er en lokal bevaringsforening med kendskab til områdets bygningskultur, der kan anbefale metoder og samarbejdsparter. Landsforeningen for Bygningskultur og Landskab, kan hjælpe dig med at finde din lokale bevaringsforening. Hvis du udfører vedligehold selv: Opbyg et netværk af kompetente venner og bekendte, der kan hjælpe både med rådgivning og udførelsen af arbejdet. Dette kan forhindre, at du kører død i vedligeholdelsen selv. Vanskeligt at tilpasse nutidige krav i de gamle rammer: 1. Lovkravene til udformningen af fx køkkener, varelevering, renovation mm, som i dag er langt højere end tidligere. 2. Kundens forventninger og krav Ad. 1. Man kan imødekomme lovkravene til de fysiske rammer ved at flytte de installationskrævende funktioner ud af de oprindelige rum, og lave fx en ny bygning ( alternativt indrette en kælder -) til de teknisk krævende forhold, så som køkkener. På denne måde skæmmes hovedbygningens indre og ydre mindre. Ad. 2. Nogle kundeforventninger kan være svære at imødekomme. Man kan vælge at springe dem over og i stedet erstatte med andre oplevelser. Dét, der ikke kan ændres, kan på den måde vendes til et fordelagtigt særpræg. Sandsynligvis har kroen eller hotellet andet at byde på, end opfyldelse af standardkrav som badekar og aircondition. En indretning, der i stedet understreger det historiske, kan være dét, der får kunderne til at komme igen. På Svinkløv Badehotel kommer kunderne fx meget pga. enkelheden og dét, der ikke er der. Vælg de goder og forkælelser til gæsterne, der ikke kræver store ombygninger: Trådløst IT-netværk, fred og ro, en divan og en lækker plaid, kvalitetsdyner, god mad, smukke overflader, antikviteter eller designmøbler, mv. Søg gode råd om indretning mv. gennem HORESTAs konsulentkorps: Manglende muligheder for økonomisk støtte til pleje af historiske bygninger Undersøg, om der er fonde med fokus på bygningsvedligehold, historiske bygninger eller det lokale miljø, der kunne have interesse for at støtte istandsættelsesarbejder. Er bygningerne bevaringsværdige eller hører de under en bevarende lokalplan, kan der være kommunale puljer til støtte af bygningsarbejder. Begrænsede udvidelsesmuligheder Opkøb eksisterende naboejendomme og inddrag dem i hoteldriften. En større drift kan også opnås ved at opkøbe nærliggende hoteller. Synergi-effekten kan øges ved at lade hotellerne 61

62 indgå i en rute af historiske hoteller. Udgifterne til vedligehold tjener sig ikke nødvendigvis ind Vedligeholdelsesudgifter er ikke en direkte investering, der tjener sig ind på samme synlige måde som en udvidelse af kapaciteten gør det. Men det er værd at bemærke, at samtlige adspurgte ejere har påpeget ordentlig vedligeholdelse og anvendelse af kvalitetsmaterialer som altafgørende for, om kunderne kommer, og for hvilken pris man kan tage. Derudover vil en gennemgående kvalitet også gøre det lettere at sælge hotellet/kroen på et senere tidspunkt. Derfor må de løbende vedligeholdelsesudgifter anses som en nødvendig investering. Balancen mellem det gamle og det nye er svær at holde Fremhæv det særlige ved lige præcis din bygning. Tag udgangspunkt i den bygning, du har, og forsøg ikke at presse den til at være en anden og mere moderne bygning, end den er. Lad dig eventuelt inspirere af modetendenser, men pas på med at følge dem især når det drejer sig om ændringer, der er mere indgribende i bygningerne. Fortolk i stedet nye krav og idéer, så de passer til din bygning. Ved istandsættelser og udskiftninger: Brug som udgangspunkt de traditionelle byggematerialer, som bygningerne er født med. De er de mest klædelige for huset og dem, der byggeteknisk set arbejder bedst sammen med den eksisterende bygning. Skal der kopieres gamle bygningsdele, så få lavet en eksakt og korrekt kopi. Det gælder både form og kvalitet på materialet. For hver lille ændring forringes bevaringsværdien. Kan der ikke udføres nye bygningsdele i ejendommens oprindelige stil, bør man vælge at erstatte med et forenklet, nutidigt fortolket element. På den måde kan det gamle og det nye adskille sig og understrege hinanden uden at blive en 'uklar blandingsarkitektur'. 6.3 Driftsmæssige udfordringer og anbefalinger Den danske hotelbranche har over den seneste årrække oplevet en vækst, og samlet set er kapaciteten steget. Antallet af hotelovernatninger i København har været stort set konstant stigende indtil 1990, hvor der dog i årene fra 1990 til 2000 var en højere vækstrate, der var medvirkende årsag til, at der begyndte at åbne nye hoteller i byen. Hotellernes kapacitetsudnyttelse fulgte med denne kapacitetsudvidelse indtil 2002, hvor en stagnerende efterspørgsel ikke længere kunne kompensere for udvidelsen i antallet af værelser. Dette betød faldende belægningsprocenter i byen generelt frem til 2004, hvor efterspørgsel nåede så stor en stigning, at den atter kunne kompensere for kapacitetsudvidelsen. Ses på landet under et, er antallet af hotelovernatninger i Danmark i alt steget med 8,6 % fra 1999 til I samme periode er belægnings- 62

63 procenten på landsbasis faldet med 2 %. Faldet i belægningsprocenten skyldes i provinsen stagnerende efterspørgsel og en markant kapacitetsudvidelse. I et internationalt perspektiv kæmper de danske hoteller en hård kamp i en øget global konkurrence, som bl.a. skyldes lavere rejseomkostninger og konkurrence fra billige destinationer. Konkurrencevilkårene vanskeliggøres yderligere af, at de danske hoteller er belastet af et højere moms- og afgiftsniveau end de øvrige europæiske lande. Hotelmomsen i Danmark er på 25 % sammenlignet med fx 12 % i Sverige, 6 % i Holland og 8 % i Norge 22. Konkurreres der primært på pris kunne man forestille sig en situation i fremtiden, hvor de mange små selvstændigt ejede og drevne kroer og hoteller, som i særdeleshed er de historiske, i stigende grad vil blive afløst af store hotelkæder med stærke, globale brands, der har stordriftsfordele og dermed kan reducere omkostningerne. En modreaktion til de internationale hotelkæders fælles standarder har imidlertid været øget efterspørgsel efter hoteller med unikke eller sofistikerede og innovative karakteristika. Dette har resulteret i, at designog livsstilshoteller nyder stadig større popularitet på det europæiske hotelmarked. De historiske hotellers unikke fysiske rammer kombineret med udfordringerne ved at have en lille drift og samtidig store vedligeholdelsesomkostninger peger på, at de skal vælge differentieringsstrategien frem for at konkurrere på prisen. Differentieringen skal baseres på bygningernes unikke præg, kvalitet, personlig service; gæsten skal have en helhedsoplevelse. Men samtidig kræver det også en vurdering af markedet for ens produkt, samt et udsyn i forhold til, hvad konkurrenterne tilbyder. Tiltagene kræver investeringer og dermed kapital, hvilket kan være en stor udfordring for en lille drift. Størstedelen af de historiske kroer og hoteller har en lille drift. Ser vi på de danske hoteller generelt udgør de mindste hoteller på op til 39 senge, svarende til max. 20 værelser, en væsentlig andel, målt i antal: 516 ud af hoteller i alt, hvilket er knap halvdelen af samtlige hoteller. 23 Udfordringerne relateret til en lille drift samt andre driftsmæssige udfordringer gennemgås i skemaet nedenfor. 22 Momssatsen for Norge blev pr. 1. september 2006 hævet fra 0 til 8 %. Til gengæld må hotellerne nu fratrække deres købsmoms på 25 % også selv om købsmomsen derved overstiger salgsmomsen. 23 Målt i markedsandele er betydningen dog noget mindre, idet de mindste hotellers omsætning tilsammen udgør knap 10 % af den samlede hotelomsætning i Danmark. Kilde: HORESTA 63

64 Typiske udfordringer Hotellerne er af mindre størrelse, hvorfor det er en udfordring at opnå en rentabel drift Anbefalede løsninger Undersøg om det er muligt at udvide hotellet fysisk med respekt for det oprindelige eller om hoteldriften kan udvides, ved fx: opkøb af naboejendomme eller nybygning opkøb/ sammenlægning af flere hoteller i nærområdet. Opkøb kræver en stor investering. Alternativt kan samdrift opnås ved en driftsaftale, hvor ejendommen ikke overtages. større produktportefølje (konferencer, kurser, selskaber, tema-aftener, etc.). Små kroer og hoteller har dog sjældent rammerne til at tilbyde konferencefaciliteter. Undersøg i stedet for mulighederne for at tilbyde møde og kursusvirksomhed i historiske rammer som nicheprodukt, når arrangøren ikke stiller traditionelle krav til av-udstyr mv. Alternativt eller sideløbende kan man vælge et unikt og eksklusivt produkt. Kodeord er kvalitet i indhold og omgivelser. Analysér og optimér driften ved at forbedre forældede arbejdsgange og evt. opbryde faggrænser. 24 Få evt. gennemført et gratis økonomitjek hos HORESTA. Svagt kapitalgrundlag forhindrer at udvikle og forbedre produktet Opdel hotel- og ejendomsdrift. Man kan tale om to former for opdeling: 1. Adskillelse i to selvstændige selskaber, dog med samme ejer (det kan der være nogle skattemæssige fordele ved) 2. Hotel- og ejendomsdriften er reelt adskilt og der er både en ejer af bygningerne og en forpagter (direktør/ejer af drift) på stedet. Salget af bygninger frigør kapital (et éngangsbeløb) og kan give en nødvendig saltvandsindsprøjtning til forbedring af bygningerne og driften i det hele taget. Derefter finansierer lejeindtægten vedligeholdelsen. Dog vil man som forpagter/lejer af bygningerne ikke opnå den værdistigning, der ligger i bygningerne, ligesom processen med at få foretaget reparationer og forbedringer kan være langsommelig, da ejer ikke står direkte til ansvar over for gæsterne og måske ikke har øje for, at produktet kræver forbedring. Derfor er det væsentligt at finde en god investor/samarbejdspartner, der har forståelse for både bygnings- og driftsbehov. En opdeling i drift og ejendom kan have nogle skattemæssige fordele, ligesom det kan opdele fokus på henholdsvis den kommercielle drift og selve ejendomsbesiddelsen. Lejeindtægterne vil dog ikke altid kunne dække de nødvendige vedligeholdelsesudgifter af netop en historisk ejendom, hvorfor 24 Dette gælder for alle hotelvirksomheder og ikke særligt for de historiske hoteller. 64

65 en velhavende ejer med fokus på bygningsbevaringen, kan være en nødvendighed for at bevare ejendommen. (Læs desuden om vilkårene for markedsmæssig forpagtning i Bilag 1.) Det kan være problematisk at finde aftagere/købere. Her er der tre særskilte udfordringer: Ad. 1. Som forældre giver man sine efterkommere de bedste forudsætninger ved en kontinuerlig vedligeholdelse af bygningerne. 1. Generationsskifteproblematik: manglende lyst til at overtage forældres forretning, men derudover også udfordringer i forbindelse med, at forældre skal betale beskatning af gevinst (af den relativt lille gevinst ved familieoverdragelse). 2. Købssummen for både ejendom og drift er så stor, at det er svært at finde købere. 3. At finde kvalificerede købere, der mestrer både hoteldrift og samtidig har kapital til at købe bygningerne. Efterkommeren kan bruge den stærke tilknytning og kendskabet til stedet som et aktiv uden dog at være bange for at for at udvikle og nytænke stedets profil. Man kan blive inspireret ved at samle erfaringer andre steder. Et generationsskifte kan være en anledning til nye øjne på stedets muligheder og nye kræfter til øget aktivitet. Ad Overvej at sælge hotel-driften og bygningerne adskilt men i etaper. Bygningernes værdi hænger tæt sammen med den gode hoteldrift, hvorfor det kan være svært at ansætte ny forpagter og sælge ejendommen samtidig. Løsningen kan være at beholde enten drift eller bygninger i en periode. Husk derfor også at forberede salget i god tid. Søg desuden rådgivning om salgsproblematikken hos HO- RESTA. At finde effektive markedsføringskanaler som matcher det specifikke produkt (generel udfordring for hotelerhvervet). Levér altid kvalitet og god service vigtigste markedsføring er det gode omdømme, der skabes af gode oplevelser. Man kan deltage i et markedsføringsnetværk, hvis profil matcher hotelproduktet. Her kan fx nævnes Danske Kroer & Hoteller, som har en profil, der hedder Classic Hotels, der omfatter de historiske hoteller, eller den udenlandske kæde Relais & Chateaux. Udvikl produkter i samarbejde med attraktioner i området - på den måde hjælper I hinanden med at tiltrække besøgende ved en fælles markedsføring af, hvad området har at byde på. Plej dine stamkunder! Personlig kontakt og forståelse for kundens særlige behov er vigtigt for at opbygge det tillidsforhold, som skaber de faste relationer. Det gælder både privatpersoner og virksomheder. Markedsføring gennem events. Hotellet eller kroen er ikke beliggende i områder med nogle særlige (naturlige eller menneskeskabte) attraktioner Lad selve rejsen mellem flere historiske kroer og hoteller være attraktionen/oplevelsen. Dermed kædes hotellerne sammen med en god historisk fortælling. Temaer kan fx være Det fynske øhav, en historisk (persons) 65

66 rejse, Krøniken/Matador -byhoteller, kulturrejse med fokus på lokale (madlavnings)traditioner, gode golfbaner eller arrangeret over events i nærheden. Rundrejserne kan inspireres af De Historiske i Norge ( svenske Countryside Hotels ( eller måske endda Cross Country International Equestrian Vacations ( som arrangerer ture på hesteryg mellem forskellige kroer. Udover de nævnte udfordringer er mangel på kvalificeret arbejdskraft også én af de største udfordringer for de historiske hoteller og her kan uhensigtsmæssige fysiske rammer (små køkkener og upraktiske arbejdsgange) være en særlig udfordring for de historiske hoteller. Der er imidlertid tale om en generel udfordring for hotelerhvervet, hvorfor mulige løsninger ikke vil blive anbefalet her. 6.4 Lovgivningsmæssige udfordringer og anbefalinger Der er en række lovgivninger, der har eller kan have indflydelse på de fysiske rammer på et historisk hotel, og det er væsentligt, at ejeren/forpagteren sætter sig grundigt ind i, hvilken lovgivning, den historiske kro- eller hotelejendom er omfattet af. At have en løbende og konstruktiv dialog med både lokale og nationale myndigheder sikrer, at der ikke opstår ubehagelige overraskelser i den daglige drift og i forbindelse med forandringer. Der kan tilmed være god rådgivning at hente hos myndighederne Fredede og bevaringsværdige bygninger I Danmark er der i alt 45 fredede kroer/hoteller (med restaurant og overnatning). Antallet af bevaringsværdige er langt større, ligesom der findes en lang række bygninger uden bevaringsklassificering 25 - også hoteller og kroer, der indgår i denne undersøgelse. Det betyder ikke, at de er mindre interessante eller uden bevaringsværdi de er blot ikke blevet registreret endnu. For at anskueliggøre omfanget af bevaringsværdige historiske hoteller/kroer kan nævnes, at knap 3,5 % af HORESTAs medlemsskare er bevaringsværdige (dvs. at de er blevet kategoriseret med en bevaringsværdi mellem 1 og 4). De fredede hoteller udgør godt 2,5 % af medlemmerne. Kulturarvsstyrelsen administrerer de godt fredede bygninger i Danmark i henhold til lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer. Når en bygning er fredet har den særlige arkitektoniske eller kulturhistoriske kvaliteter af national betydning, og fredningen gælder både bygningens ydre og indre. Det betyder bl.a. at ejeren skal holde bygningen i forsvarlig stand og at indvendige såvel som udvendige ændringer, der går ud over almindelig 25 Dvs. hoteller som hverken er fredede eller erklæret bevaringsværdige. 66

67 vedligeholdelse, kræver forudgående tilladelse fra Kulturarvsstyrelsen. Til gengæld har ejeren mulighed for at søge om økonomisk støtte til restaureringsarbejder. De bevaringsværdige bygninger Ud over de fredede bygninger udgør også de ca bevaringsværdige bygninger i landet en væsentlig del af den danske kulturarv inden for arkitektur og kulturhistorie. De bevaringsværdige bygninger har regional eller lokal betydning, og en udpegning som bevaringsværdig bygning omhandler alene bygningens ydre. Det er kommunerne, der har ansvaret for de bevaringsværdige bygninger. Kommunerne kan udpege bygninger som bevaringsværdige i kommuneplanen eller udarbejde bevarende lokalplaner til sikring af bygningerne. Kommunerne har også mulighed for at yde økonomisk støtte til vedligeholdelsesarbejder på bevaringsværdige bygninger. Læs mere på Kulturarvsstyrelsens hjemmeside: Kommunen er bygningsmyndighed For hoteller og kroer med mere end 10 sengepladser gælder Bygningsreglement for erhvervs- og etagebyggeri. Bygningsreglementet omhandler hele byggeriet: administrative og bebyggelsesregulerende bestemmelser, beregning af bebyggelsens omfang, bygningers indretning, konstruktive bestemmelser, brandforhold, fugtisolering, energiforbrug, lydforhold, ildsteder og skorstene, indeklima og installationer. Det er kommunerne, der behandler byggesagerne og beslutter, om man kan få en byggetilladelse. Man skal have en byggetilladelse, hvis man fx skal bygge en ny bygning, bygge en tilbygning eller bygge om. Ansøgning om byggetilladelse eller anmeldelse af et byggeri skal derfor sendes til den tekniske forvaltning i kommunen. For at give en byggetilladelse, skal kommunen tage stilling til, om kravene i en række bestemmelser og reglementer opfyldes i det foreslåede byggeprojekt. For hoteller er det yderst vigtigt at have fokus på brandforhold og opfylde sikkerhedskravene i den forbindelse, fordi mange mennesker opholder sig på et hotels relativt lille areal samtidigt og overnatter i bygningerne. I 2006 er nye energibestemmelser i Bygningsreglementet trådt i kraft. Der er i bestemmelserne forskel på kravene til nybyggeri og om- og tilbygning af eksisterende bygninger. Fredede og bevaringsværdige huse er undtaget fra bestemmelserne. Men man skal være opmærksom på, at en bevaringsværdig bygning ikke juridisk er bevaringsværdig, fordi man synes, den er værd at bevare. Den kan kun undtages fra energibestemmelserne i bygningsreglementet, hvis den er optaget som bevaringsværdig i en kommuneplan eller er omfattet af forbud mod nedrivning i en lokalplan eller byplanvedtægt. Derfor kan det være problematisk for bygningernes bevaring, at store dele af Danmarks byer og bygninger ikke er registreret for bevaringsværdier og dermed ikke har en bevaringsklassifikation, der kan fritage dem fra energibestemmelserne. Fritagelsen gælder i øvrigt ikke, hvis der er tale om væsentlige anvendelsesændringer i en bygning, fx når en stald indrettes til værelser e.l. 67

68 Læs mere på Erhvervs- og Byggestyrelsens hjemmeside: Arbejdsmiljølovgivningen Kravene til det fysiske arbejdsmiljø kan være vanskelige at efterkomme i historiske huse, hvor rummene kan være for små, loftshøjden for lav, rumforløbene for upraktiske osv. til at sikre fornuftige arbejdsgange. Til gengæld mente størstedelen af de adspurgte hotelejere, at det var en positiv faktor for det psykiske arbejdsmiljø at være ansat på et historisk sted, hvor glæden og stoltheden over det unikke smitter af på personalet. Pladsmangel er en udfordring for mange kroer og hoteller af ældre dato, og det kan give en uhensigtsmæssig indretning af arbejdspladsen. Det kan også være en udfordring at finde plads til de tekniske hjælpemidler, som kan afhjælpe belastningerne. Arbejdsmiljøloven er meget klar: Det er virksomhederne, der primært selv skal løse deres arbejdsmiljøproblemer. Virksomhederne kan få hjælp hos myndigheder, organisationer og rådgivere, men det er virksomheden, der skal etablere og organisere arbejdsmiljøarbejdet. Lovgivningen kan stille krav til virksomhederne. Og myndighederne kan gennem Arbejdstilsynet kontrollere, om virksomheden lever op til kravene. På Arbejdstilsynets hjemmeside findes bl.a. Arbejdsmiljøvejviser for Hotel & Restauration, der lokaliserer de mest almindelige problemer og rådgiver om tiltag. Læs mere på Arbejdstilsynets hjemmeside: (link til vejviser : og på Arbejdsmiljøinstituttets hjemmeside: Typiske udfordringer Manglende konstruktiv dialog mellem ejer og Kulturarvsstyrelsen samt for lidt rådgivning og vejledning fra Kulturarvsstyrelsen Anbefalede løsninger Etabler en god og jævnlig kontakt til sagsbehandleren i Kulturarvsstyrelsen. Forståelse for deres arbejde og tilgang til bygningen kan skabe en tillid og kontakt, der er givende for samarbejdet. Vær imødekommende, så er der større mulighed for at forhandle. Fx Hvis jeg genskaber smedejernshegnet foran huset, kan der så muligvis gives tilladelse til at lave et nyt dørhul i væggen i restauranten? Planlæg med en sagsbehandlingstid på tre måneder. Man kan med forsøge at arbejde på, at få vejledning og rådgivning fra myndigheden. Som ejer af en fredet ejendom er man forvalter af en væsentlig del af Danmarks kulturarv - og det forpligter. Loven pålægger ejerne et ansvar, som indebærer, at bygningen skal holdes i forsvarlig stand, og at bygningsarbejder kræver tilladelse fra Kulturarvsstyrelsen, så det er forsøget værd at bede om vejledning. Læs mere i publikationen Når bygningen er fredet på Kultu- 68

69 rarvsstyrelsens hjemmeside For dårligt gensidigt kendskab til og samarbejde mellem den kommunale bygningsmyndighed og Kulturarvsstyrelsen: 'Kommunen gør generelt intet, før Kulturarvsstyrelsens afgørelse foreligger'. Arranger fælles møder og gennemgange af bygningerne med sagsbehandlere fra både kommune og Kulturarvsstyrelsen til stede samtidigt. Hold begge parter løbende informeret om sagens status også selvom Kulturarvsstyrelsen selv sender sin afgørelse frem til kommunen. Kravene til moderne restaurationskøkkener og tekniske hjælpemidler, der kan lette arbejdsgangen harmonerer dårligt med de gamle bygninger. Lav en ny bygning til køkkenfunktionen (Schackenborg Slotskro) eller et nyt køkken i kælderen (Svinkløv Badehotel) Gem de moderne installationer væk i de lokaler, hvor kunderne færdes. En madelevator kan fx godt sidde bag en gammel fyldingslåge. Brandkravene er vanskelige at leve op, til uden at bygningernes udseende ændres. Søg professionel hjælp for at sikre, at brandkravene imødekommes. Søg også gerne professionel hjælp til den æstetiske udformning af de nødvendige tiltag i den forbindelse. Fx kan der tages hensyn til de historiske bygningers udseende ved at flugtvejstrapper, brandslukningsudstyr, skiltning mv. indarbejdes i arkitekturen, således at der ikke ukritisk benyttes standardløsninger, der forringer stemningen og æstetikken på stedet. Inden du søger bygningsrådgivning, kan du bl.a. spørge kommunen, Kulturarvsstyrelsen, Bygningskultur Danmark m.fl. om, hvem på markedet der har gode erfaringer indenfor at arbejde med fredede, bevaringsværdige eller andre historiske bygninger på en nænsom måde. Ventilations-kravene er vanskelige at imødekomme, uden at skæmme bygningernes eksteriør og interiører. Forsøg at opnå et kompromis mellem tekniske krav og bevaringsmæssige krav gennem dialog med kommune og/eller Kulturarvsstyrelsen. Vær opmærksom på de dobbelte problemstillinger: Smukke og velbevarede rum tiltrækker kunderne, men er uanvendelige, hvis fx luften er dårlig. Spørg professionelle rådgivere til råds om, hvordan man sikrer bygningen æstetisk og bevaringsmæssigt, når der skal laves tekniske installationer. Måske er det nødvendigt med tilpassede og opfindsomme løsninger i stedet for standard. Man skal være opmærksom på, at ikke alle installatører har forståelse for at skabe udseendemæssigt harmoniske resultater. Spørg både rådgivere og håndværkere efter referencer til arbejder på tilsvarende, gamle bygninger, så du kan få en fornemmelse for, hvordan arbejdet udføres. Når du oplever velgennemførte forbedringer andre steder, så spørg hvem der har lavet det, og opbyg en samling af ønskede håndværkere og rådgivere. 69

70 7 Afsluttende bemærkninger HORESTA og Bygningskultur Danmark har haft stor fornøjelse ud af arbejdet med dette projekt, som vi har lært meget af. I HORESTA betragter vi imidlertid ikke spørgsmålene om de historiske kroer & hotellers vilkår og fremadrettede muligheder for afsluttet med rapportens offentliggørelse. Vi vil tværtimod bruge rapporten som afsæt for yderligere grundige overvejelser om, hvordan vi som organisation - meget gerne i samarbejde med andre interessenter - kan bidrage til yderligere at fremtidssikre denne så helt afgørende del af den danske kulturarv. Det har samtidigt været et helt centralt omdrejningspunkt for HORESTA og Bygningskultur Danmark, at rapporten beskrev og dokumenterede en række centrale udfordringer for denne type af virksomhed, men det har også været vores målsætning, at kunne angive nogle konkrete løsningsforslag og vejledninger, som kan inspirere de relevante virksomheder og give retningslinier til, hvordan de kan agere fremadrettet. For eksempel vil et oplagt næste skridt være at oprette et netværk af historiske hoteller i Danmark. I dag kan kroerne og hotellerne være med i forskellige markedsføringsnetværk, som Danske Kroer & Hoteller, Danske Slotte & Herregårde, Marguerit Hotellerne eller udenlandske netværk, som fx Relais & Chateaux. Men der kunne muligvis være en idé i at etablere et fællesskab for de historiske hoteller, som kunne have andre formål end markedsføring. Sådanne formål kunne fx være: Konkret bygningsrådgivning Erfaringsudveksling i forbindelse med bygningsvedligeholdelse og det at drive et historisk hotel generelt. Rådgivning om alternative finansieringsmuligheder, fx private investeringsselskaber. Et sådant netværk vil kunne generere særlig værdi, hvis netværkets hovedformål er bygningsrådgivning og erfaringsudveksling i den forbindelse - frem for udelukkende markedsføring. Det er vores forventning, at denne rapport vil medvirke til at skabe yderligere og forstærket fokus på den stærke kulturarv, som de danske historiske kroer og hoteller i høj grad er bærere af. Vi er af den overbevisning, at et sådant fornyet fokus fra både det øvrige turisterhverv og 70

71 organisationer, fra politikere og myndigheder, fra presse og medier og ikke mindst fra forbrugerne vil medvirke til en forøget efterspørgsel efter historiske/autentiske og kvalitative oplevelser. Ligeledes er det vores forhåbning, at restaureringsarkitekter og bevaringseksperter med rapporten vil få input til at se de historiske kroer og hoteller som en helhed, hvor en række driftsmæssige krav skal kombineres med en hensigtsmæssig vedligeholdelse og bevaring af de gamle bygninger. HORESTA vil gerne takke de mange involverede i projektet, herunder ikke mindst Bygningskultur Danmark og Realdania samt virksomhedslederne og medarbejdere på de historiske kroer og hoteller, som har lagt ryg til de for rapporten så vigtige virksomhedsbesøg. Det skal afslutningsvis tilføjes, at vi som en form for resumé tillige har udarbejdet en noget mindre publikation, hvor vi har oplistet nogle af de væsentligste elementer fra selve rapporten Historiske kroer og hoteller moderne hoteldrift i gamle bygninger. Dette resumé kan downloades fra både og - i øvrigt ligesom selve rapporten. København, januar 2007 Lone Njor Hulth direktør, HORESTA Thomas Martinsen direktør, Bygningskultur Danmark 71

72 Bilag 1: Markedsmæssig forpagtning Forpagtningsafgiftens størrelse afhænger af betingelserne i den konkrete forpagtningskontrakt, herunder navnlig omfanget og tilstanden af det forpagtede samt fordelingen af rettigheder og forpligtelser mellem forpagter og bortforpagter. Forpagtningsafgiften beregnes normalt ud fra bruttoomsætningens størrelse. Ved fastsættelse af en procentsats for forpagtningsafgiften, kan det vejledende oplyses, at den for: Hoteller ligger typisk på mellem % af bruttoomsætningen ekskl. moms. Restauranter ligger typisk på mellem 6-10 % af bruttoomsætningen ekskl. moms. Afgiften kan være omsætningsbestemt, gradueret eller aftalt til et fast årligt beløb mm. Med udgangspunkt i de vejledende intervaller kan den konkrete procent af forpagtningsafgiften tilnærmes ud fra blandt andet følgende forhold: Ved store bygninger og store arealer kan der opnås stordriftsfordele og dermed en større avance, hvilket trækker i retning af en højere forpagtningsafgift. Hvis den store kapacitet benyttes til at udbyde mange forskellige aktiviteter, vil der ikke nødvendigvis være tale om stordriftsfordele, hvorfor store bygninger og arealer i så tilfælde ikke bør føre til en højere forpagtningsafgift. Dette gælder typisk ikke kroerne. Hvorvidt maskiner, inventar og andet driftsmateriel indgår som en del af det forpagtede har stor betydning for forpagtningsafgiftens størrelse. Typisk vil sådant udstyr helt eller delvist medfølge. Er dette ikke tilfældet, bør forpagtningsafgiften sættes lavt. På kroerne vil det være naturligt, at inventar mv. tilhører driftsherre eller forpagter, såfremt der sker en adskillelse med ejendommen, der overgår til et ejendomsselskab. Såfremt tilstanden af det forpagtede er mere nedslidt end sædvanligt, bør dette afspejles i forpagtningsafgiften, der bør sættes lavt. 72

73 I det nuværende billede af landets kroer vil dette mange steder være aktuelt. En adskillelse af drift og ejendom kan føre til, at den kapital, der frigøres fra ejer ved salg af ejendommen kan anvendes til indvendig vedligeholdelse og inventar mv. Driftsudgifter afholdes normalt af forpagter. Til driftsomkostninger henregnes miljøafgifter, udgifter til vandforsyning, forsikringer, renovation, renholdelse af lokaler samt af afløb, telefon, gas, elektricitet og personalelønninger. Såfremt bortforpagter påtager sig at afholde en del af disse udgifter, vil dette normalt trække i retning af en højere forpagtningsafgift. Vedligeholdelsen vil typisk være fordelt sådan, at forpagteren har ansvaret for den indvendige vedligeholdelse, mens bortforpagteren har ansvaret for den udvendige vedligeholdelse. Såfremt forpagteren bærer en del af ansvaret for den udvendige vedligeholdelse, vil dette tale for en mindre forpagtningsafgift, idet forpagteren her har en videregående forpligtelse i forhold til, hvad der er sædvanligt. Såfremt myndighederne stiller krav om ændring af indretning eller indlægning af særlige installationer som betingelse for fortsat opretholdelse af driften, vil dette ansvar påhvile bortforpagteren, tilsvarende vil udgifterne hertil skulle dækkes af bortforpagteren. Derimod vil udgifter til myndighedernes indgriben foranlediget af måden forpagteren driver virksomheden på skulle dækkes af forpagteren. Såfremt forpagteren har afståelsesret og goodwill, vil dette tale for en højere forpagtningsafgift. Normalt er forpagtningsforholdet uopsigeligt for bortforpagteren i en vis årrække, mens forpagteren typisk har et opsigelsesvarsel på omkring 6 måneder. Såfremt bortforpagterens uopsigelighed ligger under 10 år dog noget kortere ved bortforpagtning af offentlig ejendom vil dette tale for en lavere forpagtningsafgift. Kilde: Afrapportering pr. 30. juni 2006: Forprojekt: Bevaring af dansk kulturarv på landets kroer og provinshoteller. 73

74 Bilag 2: HORESTAs sammenlignende normtalsanalyse af provinshoteller og historiske hoteller HORESTA har gennemført en analyse med udgangspunkt i HORESTAs årlige driftsanalyse ved navn Normtalsanalysen, hvor cirka 300 virksomheder, herunder hoteller, restauranter, caféer, vandrerhjem mv. deltager. Metoden for undersøgelsen er, at regnskabstal for samtlige deltagende historiske hoteller 26 på nær de københavnske er sammenlignet med samtlige deltagende hoteller i Danmark udenfor København. Det vurderes, at de efterspørgselsvilkår, der gælder for København er specielle uanset kulturarv, og at de ikke er relevante for denne undersøgelse. Særkørsel historiske hoteller 2005/06 Provinshoteller Historiske hoteller 01. Hotelomsætning 100,0% 100,0% 01.1 Værelsessalg 78,3% 83,1% 01.2 Lokaleleje 15,9% 15,0% 01.3 Leje af udstyr 1,1% 1,2% 01.4 Øvrige indtægter 4,7% 0,8% 02. Vareforbrug 2,1% 2,7% 03. Bruttoresultat hoteldrift 97,9% 97,3% 04. Direkte omkostninger hotel 30,2% 35,5% 04.1 Løn & feriepenge excl. rengøring 12,8% 17,9% 04.2 Udgift til rengøringsselskab 2,4% 0,1% 04.3 Løn & feriepenge til rengøring 8,2% 12,0% 04.4 Linnedudgift 3,0% 3,4% 04.5 Øvrige direkte omkostninger 3,8% 2,1% 05. Hotelbidrag 67,7% 61,8% 06. Restaurantomsætning 100,0% 100,0% 06.1 Salg af drikkevarer 36,5% 36,4% 06.2 Salg af madvarer 62,3% 61,8% 06.3 Entreindtægt 0,2% 1,2% 26 De historiske hoteller er udvalgt på baggrund af liste af Bygningskultur Danmark. 74

75 06.4 Øvrige indtægter 1,0% 0,5% 07. Vareforbrug/råvarer 27,6% 27,5% 08. Bruttoresultat restaurantdrift 72,4% 72,5% 09. Direkte omkostninger restaurant 52,0% 54,2% 09.1 Løn & feriepenge excl. rengøring 41,7% 44,0% 09.2 Udgift til rengøringsselskab 0,7% 0,0% 09.3 Løn & feriepenge til rengøring 4,8% 5,6% 09.4 Duge, servietter m.m. 1,8% 1,6% 09.5 Øvrige direkte omkostninger 3,1% 3,0% 10. Restaurantbidrag 20,4% 18,3% 11. Omsætning ialt 100,0% 100,0% 11.1 Hotelomsætning 51,9% 39,2% 11.2 Restaurantomsætning 48,1% 60,8% 12. Resultat før fællesomkostninger 44,9% 35,4% 13. Fællesomkostninger ialt 21,8% 26,6% 13.1 Gager & løn administration 5,6% 5,7% 13.2 Øvrige personaleomkostninger 2,3% 4,5% 13.3 Lokaleomkostninger 4,0% 4,7% 13.4 Indvendig rep./vedl. 1,9% 3,0% 13.5 Marketing og repræsentation 3,3% 3,2% 13.6 Administration 3,7% 5,3% 13.7 Managementafgift 0,9% 0,0% 13.8 Øvrige fællesomkostninger 0,3% 0,1% 14. Resultat før husleje/renter/afskr. 23,2% 8,8% 15. Forpagtning/husleje 13,0% 4,4% 16. Ejendomsomkostninger 1,0% 1,6% 17. Finansiering/leasing 1,7% 2,9% 18.1 Afskrivning på inventar/biler 1,7% 1,3% 18.2 Afskrivning på bygninger 1,1% 0,0% 19. Resultat før skat 4,6% -1,4% 20. Værdi af egen arbejdskraft 0,3% 1,4% 21. Res. før skat og egen arbejdskraft 4,9% 0,1% Nøgletal Gennemsnitlig omsætning Gennemsnitligt værelsesantal Årets gennemsnitlige belægning 52,7% 48,1% Totalomsætning pr.værelse i kr Omsætning pr. antal beskæftiget,kr Gennemsnitspris pr. solgt værelse 572,3 520,9 REVPAR 301,7 250,6 TREVPAR 741,0 746,4 GOPPAR 171,6 65,9 Antal beskæftigede pr. værelser 0,39 0,50 Linnedudgift pr. solgt værelse 21,7 21,0 Linnedudgift pr. solgt seng 15,5 13,7 Rengøringsudgift pr. solgt værelse 77,3 76,3 75

76 Løn/gager/indehaverløn excl.reng. 32,6% 40,9% Omkostning til rengøring 8,1% 8,2% Belægningsprocenter: Normtal Normtal Jan 41% 21% Feb 42% 25% Mar 48% 30% Apr 54% 44% Maj 54% 57% Juni 57% 68% Juli 59% 71% Aug 64% 76% Sep 68% 68% Okt 57% 45% Nov 59% 40% Dec 35% 31% 76

77 Bilag 3: Ekspertinterviews Følgende eksperter er blevet interviewet i forbindelse med undersøgelsen: 1. Szilvia Gyimóthy, assisterende professor i Service Management, Lunds Universitet, d. 4. maj Jan Edshage, Countryside Hotels, Sverige, 8. maj Hans Bröchner-Mortensen, Brøchner Hotels, 9. maj Geir Aasgaard Hansen og Lars Blicher-Hansen, VisitDenmark, 11. maj Jørn Andreasen, Kulturarvsstyrelsen, 18. maj Jan Jepsen, sagsbehandler, Fanø Kommune, 30. maj Jørgen Christensen, Danske Kroer & Hoteller, 12. juni Niels Henrik Geitle, De Historiske, Norge, 24. august

78 Bilag 4: Litteratur Afrapportering pr. 30. juni 2006: Forprojekt: Bevaring af dansk kulturarv på landets kroer og provinshoteller. Arkitekt MAA Erik Iversens Stilblade, for Aalborg Kommune (2005) Danmarks Statistik (2006): Uafbrudt vækst i antallet af ældre de næste 40 år, Nyt fra Danmarks Statistik, Nr. 238 Dehn-Nielsen, H. (2004): Kroer Danmark Rundt, Holkenfeldt ETC Research Group (2005): City Tourism & Culture, The European Experience Johns, N. & Gyimothy, S. (2003): Varemærket kro danske kroers brand mytologi, Center for Regional- og Turismeforskning Kulturarvsstyrelsen & Fonden Realdania (2005): Kulturarv en vigtig ressource for kommunernes udvikling. En analyse af danskernes holdninger til kulturarv. World Travel Market Global Travel Report 2004/