Tillæg nr. 1 til Lp Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade

Transkript

1 Lokalplan nr Esbjerg, Indre By Tillæg nr. 1 til Lp Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade Marts 2014

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på anmeldelse i PlansystemDK. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med LandSyd - Landinspektører Fotos/Illustrationer: LandSyd - Landinspektører / Arkitektfirmaet Rudolf Lolk Tryk: Esbjerg Kommune

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse...3 Redegørelse for lokalplanen... 3 Skyggediagrammer... 4 Forhold til Kommuneplanen km kystnærhedszone... 4 Forhold til gældende lokalplaner... 5 Miljøvurdering... 5 Tilladelser fra andre myndigheder... 6 Ændringer... 6 Forslag til lokalplan har været i offentlig høring fra den 5. november 2013 til den 31. december Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Anmeldelse til PlansystemDK Retsvirkninger Vedtagelse Bilag Bilag A - Matrikelkort... Indsat bagerst Bilag B - Lokalplankort... Indsat bagerst Bilag C - Illustrationsplan... Indsat bagerst Bilag D - Visualiseringer volumenstudier før og nu. Indsat bagerst Bilag E - Visualiseringer - facadearkitektur... Indsat bagerst Bilag F - Visualiseringer - kystnærhedszonen... Indsat bagerst Bilag G - Snit igennem Kongensgade og Borgergade. Indsat bagerst Bilag H - Skyggediagrammer... Indsat bagerst

4 Side 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan Esbjerg Indre By Tillæg nr. 1 til Lp nr Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade. Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje Lokalplanområdet fremgår ligeledes af bilag A, matrikelkortet. Redegørelse for lokalplanen I juni 2012 er lokalplan nr vedtaget for en del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade. Med lokalplan nr er der mulighed for at kunne opføre en ny samlet randbebyggelse med en indre bygningskerne med boliger, butikker og liberalt erhverv. Lokalplanen tog udgangspunkt i et konkret vinderprojekt i forbindelse med en udbudt arkitektkonkurrence. Baggrunden for tillæg nr. 1 til lokalplan nr er et ønske fra bygherre om at kunne opføre bebyggelse, der visse steder og i mindre grad overstiger højden i forhold til den byggehøjde, der er mulighed for med lokalplan nr Derudover ønskes der mulighed for at kunne forøge etageantallet med 1-2 etager ekstra inden for de enkelte byggefelter. Generelt kan der ind-

6 Redegørelse føres ekstra etager, uden at højden på de enkelte bygninger stiger markant, da højden af de enkelte etager bliver mindre. Det maksimale etageantal inden for lokalplanområdet er fortsat 7 etager. I byggefeltet med den højeste tilladte kote ændres koten med dette tillæg fra 43,2 m til 44,1 m i DVR 90. Den største forøgelse af højden i et byggefelt er ca. 3,0 m. Byggefelternes vertikale udstrækning ændres ikke. Bygherre ønsker desuden en anden udformning af det udendørs opholdsareal ovenpå den indre bygningskerne. I lokalplan nr er der krav om, at opholdsarealet skal være stjerneformet, men der ønskes en anden udformning. Siden vedtagelsen af lokalplan nr er det tidligere slagteri Danish Crown Esbjerg Lukket. Der er således ikke længere tilladelse til opbevaring af større mængder ammoniak. Det betyder, at lokalplanområdet ikke længere ligger inden for en risikozone. Formålet med nærværende Forslag til Lokalplan nr , Esbjerg Indre By, Tillæg nr. 1 til Lokalplan nr , Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade, er at give mulighed for ovennævnte ændringer. På bilag B, lokalplankortet, er der påført koter og etageantal for de enkelte byggefelter. Lokalplankortet erstatter lokalplankortet, Bilag B, i Lokalplan nr , Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade Skyggediagrammer Det planlagte nybyggeris skyggepåvirkninger på omgivelserne er vist på bilag H og vist for marts, juni, oktober og december. Skyggepåvirkningerne på omgivelserne uden for lokalplanområdet, ændres kun i mindre grad i forhold til skyggepåvirkningerne som muligt byggeri med lokalplan nr kan påføre omgivelserne. Forhold til Kommuneplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan Anvendelse Der er ingen ændring af anvendelsen i forhold til Lokalplan nr , Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade. 3 km kystnærhedszone Lokalplanområdet er beliggende i den bynære del af kystnærhedszonen. Med nærværende tillæg er der mulighed for at bygge i op til 7 etager. Det nye byggeri vil være synligt i kystlandskabet, men det vil ikke påvirke kysten væsentligt, da der foran byggeriet ud mod kysten findes høj bebyggelse med havnerelaterede bygninger med store industri- og bygningsanlæg. Området er desuden bebygget med eksisterende høje bygninger. Ændringerne med en forøgelse af byggehøjden på op til 3 m i forhold til lokalplan nr vurderes derfor til ikke at påvirke kyststrækningen visuelt. Lokalplanens bilag F, Visualiseringer - Side 4

7 Redegørelse kystnærhedszonen, viser det mulige byggeris påvirkning af kystlandskabet. Forhold til gældende lokalplaner Lokalplan nr Inden for lokalplanområdet gælder følgende lokalplaner: Lokalplan nr for bebyggelsens ydre fremtræden, herunder bl.a. skiltning, omfattende ejendomme indenfor ejerlavet Esbjerg Bygrunde samt del af ejerlavene Strandby og Esbjerg. Lokalplanen har bl.a. til formål at regulere skiltning og facader i Esbjerg midtby. Lokalplan nr skal sikre, at butikkerne i området er i arkitektonisk overensstemmelse med den bygning, de etableres i. Derfor indeholder lokalplanen en række bestemmelser om, hvordan butiksfacader skal bringes i overensstemmelse med bygninger i gaden. Lokalplan nr indeholder også bestemmelser om udformning af butiksfacaden og facader i den nye bebyggelse. Skiltning skal være i overensstemmelse med intentionerne i vejledningen til lokalplan nr Det betyder, at skiltning skal begrænses til det nødvendige, at skilte skal udformes, så der opstår en god helhedsvirkning med bygningsfacadens arkitektur og farver og med nabobebyggelsens skiltning. Målet er, at der skabes en sammenhæng i gadebilledet, så ingen skilte dominerer andre. Lokalplan nr aflyses ikke, da den indeholder retningslinjer for ny bebyggelses ydre fremtræden for Esbjerg midtby. Udformning af facader og skilte ændres ikke med nærværende lokalplantillæg. Lokalplan nr Lokalplan nr , Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade. Lokalplan nr har til formål at give mulighed for at kunne opføre en ny samlet randbebyggelse med en indre bygningskerne med boliger, butikker og liberalt erhverv. Nærværende lokalplan er et tillæg til Lokalplan nr Med tillægget ændres der på højde og etageantal for kommende bebyggelse. Derudover fjernes kravet om, at den indre bygningskerne skal være stjerneformet. Der ændres ikke på øvrige forhold og lokalplan nr skal fortsat være gældende og aflyses ikke. Miljøvurdering Lokalplanen er screenet i henhold til bestemmelserne i Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Der er i forbindelse med screeningen foretaget en nærmere belysning af følgende tema: projektets påvirkning arkitektonisk og volumenmæssigt på omgivelserne. På baggrund af screeningen vurderer Esbjerg Kommune, at miljøet ikke påvirkes væsentligt, og at en miljøvurdering af lokalplanen derfor ikke er nødvendig. Screeningsskemaet er indsat bagerst i lokalplanen. Side 5

8 Redegørelse Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Jordforureningsloven Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Ifølge Jordforureningslovens 50a anses al jord i byzone som udgangspunkt for at være lettere forurenet (områdeklassificering). Derudover er matr.nr. 601 og en del af matr. nr. 643, Esbjerg Bygrunde kortlagt på vidensniveau 1. Et areal betegnes som kortlagt på vidensniveau 1, hvis der er tilvejebragt en faktisk viden om aktiviteter på arealet eller aktiviteter på andre arealer, der kan have været kilde til jordforurening på arealet. I henhold til jordforureningsloven skal ejer eller bruger ansøge kommunalbestyrelsen om tilladelse, før der sker ændringer af anvendelsen af det pågældende areal til bolig eller anden følsom anvendelse. Derudover skal flytning af forurenet jord anmeldes til Esbjerg Kommune. Det fremgår af afsnit 3, hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give, når lokalplanen er endeligt vedtaget. Ændringer Gældende lokalplan nr ændres i Lokalplan nr , Tillæg nr. 1 til Lokalplan nr , Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade således: Som følge af ændrede etageantal og bygningshøjder samt fjernelse af kravet om, at den indre bygningskerne skal være stjerneformet, ændres følgende i redegørelsen: Afsnittet Lokalplanområdets disposition erstattes med følgende: Lokalplanen åbner mulighed for, at der kan etableres et m 2 stort byggeri til butikker, spiserestaurationer, liberalt erhverv, boliger, offentlige institutioner og parkeringskælder. Bebyggelsen i karréen kommer dels til at bestå af en randbebyggelse, der på udvalgte steder varierer fra 2-7 etager, og en indre bygningskerne i to etager. Bebyggelsen vil dermed skabe en sluttet karré, som forstærker den bymæssige struktur, så den hænger sammen med den øvrige karréstruktur i midtbyen. Den indre bygningskerne vil hænge sammen med randbebyggelsen, hvilket i stueetagen giver mulighed for at etablere nogle store butikslokaler. 1. salen er bebyggelsens primære erhvervsetage, hvor en etplans bygning sammenbinder randbebyggelsen. På taget Side 6

9 Redegørelse af etplansbygningen etableres der tagterrasse, der skal anvendes til opholdsareal for erhverv og boliger. På baggrund af den varierede højdeprofil og den indre bygningskerne er der skabt mulighed for på udvalgte steder at skabe omkring 5 lodrette gennemskæringer i randbebyggelsen, så bebyggelsen får karakter af enkelthuse og dermed får en varieret facaderytme. Tillige giver gennemskæringerne flere fritliggende gavle med mulighed for ekstra dagslysindtag til boligerne. Den nye randbebyggelse følger det faldende terræn i Kongensgade ned mod Jernbanegade, mens bebyggelsen ikke falder med det faldende terræn i Borgergade ned mod Jernbanegade. I Borgergade må der maksimalt opføres 7 etager. I Englandsgade varierer etagehøjden mellem 6 og 7 etager, mens etagehøjden i Kongensgade varierer mellem 2 og 6 etager, hvor hjørnet mellem Kongensgade og Englandsgade er på 6 etager. Dette er sammen med gennemskæringen af randbebyggelsen med til at skabe et mangfoldigt og helhedsskabende facadeudtryk i bybilledet. Tagene udformes i princippet som det klassiske sadeltag, dog med den tilføjelse, at tagenes hældning kan variere både på tværs af bygningen og i bygningens længderetning. Bebyggelsen skal i stueetagen ud mod Kongensgade, Englandsgade og den vestlige del af Borgergade anvendes til butikker og spiserestauranter med store udstillingsfacader. Stueetagen mod Borgergade, som bliver mere lukket i sin karakter, må også anvendes til liberalt erhverv, såsom kontor og klinikker. 1. sal må anvendes til butikker, spiserestauranter, boliger og liberalt erhverv, såsom kontor og klinikker. De øvrige etager må kun anvendes til boliger og liberalt erhverv, så som kontorer og klinikker. Udearealerne i karréens indre friholdes for kørende trafik udover adgang til parkeringskælderen og Kongensgade 6 og fremstår som et åbent rum med en parklignende karakter. Opholdsarealer etableres både som fælles gårdrum i stueplan og som atriumgårde og terrassedæk ovenpå den indre bygningskerne, der udlægges med trædæk, sedum og plantebede. Endvidere etableres der opholdsarealer i form af altaner, hvoraf flere etableres som sydvendte altaner. Forudsætningen for at projektet kan gennemføres er, at bygningerne på adresserne Borgergade 3 og Kongensgade 18 nedrives. Lokalplanen sikrer, at den eksisterende randbebyggelse, Kongensgade 8-12, bevares i sin helhed. Bebyggelsen er i forbindelse med byfornyelse renoveret omkring Lokalplanen skal sikre både det mangfoldige og også det helhedsskabende udtryk i projektet med bestemmelser om opbygningen af karréen med enkelthuse og lodrette gennemskæringer, glidende overgang mellem facade og tag, og altaner, karnapper, opgange, vinduer og døre, der skal fremstå med en åbenhed og en lethed. Hertil kommer opholdsarealer i flere niveauer. Lokalplankortet, bilag B, viser, hvordan området er delt op i delområder og byggefelter med angivelse af anvendelsesmuligheder og antal etager med maksimale topkoter. I randbebyggelsen ligger øverste tagkote på kote 44,1 DVR90 ved hjørnet af Englandsgade og Borgergade. Her kan der bygges op til 7 etager. Laveste tagkote ligger lige under kote 33 DVR90 ud mod Kongensgade ned mod Kongensgade 12. Her kan der bygges op til 4 etager. Bygningshøjderne i randbebyggelsen ligger cirka mellem 18 og 31 meter, når Side 7

10 Redegørelse man ser bort fra de lodrette gennemskæringer og den indre bygningskerne, se bilag G, snit igennem Kongensgade og Borgergade. I bilag D er der vist volumenstudier med før- og efter visualiseringer af karréen. I bilag E er der vist eksempler på illustrationer af, hvordan byggeriet kan komme til at se ud. Nedenfor ses illustrationerne også. Facade mod Kongensgade med nedtrapning og gennemskæring af randbebyggelsen. Facade mod Borgergade i 7 etager. Facade mod Englandsgade - etagehøjde fra 6 til 7 etager. Side 8

11 Redegørelse Perspektiv af bebyggelsen Kongensgade Karréen fra syd. Underafsnittet Bebyggelsens indpasning under Forhold til Kommuneplanen erstattes med følgende: Projektet ligger i den østlige ende af Kongensgade. Overfor lokalplanområdet i Kongensgade er bygningerne udført med 3 til 4 etager med udnyttet tageetage. Projektet vil ud mod Kongensgade opføres i 2 6 etager med en hjørnebygning mod Kongensgade og Englandsgade på 6 etager, som vil få en tårnlignende karakter. Bebyggelsen falder både med terrænet og antal etager ned mod Kongensgade 12, 10 og 8. Englandsgade er præget af bygninger på 1 3 etager med udnyttet tagetage. Her vil projektet blive udført med 6-7 etager med én lodret gennemskæring af bygningskroppen cirka midt på facaden mod Englandsgade. Englandsgade er præget af en eksisterende bygningsmasse overfor lokalplanområdet, der er uhomogen med hensyn til bygningsvolumen, placering og proportioner. I Borgergade er den eksisterende bygningsmasse overfor lokalplanområdet ligeledes uhomogen med hensyn til bygningsvolumen, placering og proportioner. Bygningerne er mellem 1 og 4 etager med udnyttet tagetage. Projektet vil her blive udført med bygninger på 7 etager med 3 lodrette gennemskæringer. Både mod Englandsgade og Borgergade vil der være de største forskelle i etageantal i forhold til eksisterende bygninger i de to gader. Projektet vil således bidrage til, at der opleves en forskellighed i skala, bygningsvolumener, arkitektur og struktur, som er karakteristisk for store dele af Esbjerg by. Samtidig er lokalplanens byggeri i en større skala og vil dermed blive mere dominerende i bybilledet. Dette kompenseres der dog ved, at bebyggelsen er lodret opdelt, så den får karakter af enkeltstående huse. Øvrige afsnit i redegørelsen i lokalplan nr , Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade er uændrede. Der henvises i øvrigt til redegørelsen i lokalplan nr , Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade. Side 9

12 Redegørelse Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den 5. november 2013 til den 31. december Side 10

13 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan Esbjerg Indre By Tillæg nr. 1 til lokalplan Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade. 1 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at fastholde formålet, disponeringen og anvendelsen af området fastlagt i lokalplan nr , Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade. ændre bygningshøjden og etageantallet for de enkelte byggefelter. at sikre, at den indre bygningskerne udføres i maksimalt 2 etager. 2 Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på bilag A og omfatter matrikelnumrene 601 og 643, Esbjerg Bygrunde, samt alle parceller der efter Byrådets 1. behandling udstykkes heraf. 2.2 Området opdeles som vist på lokalplankortet, bilag B, i delområderne A, B, C, D og E. 2.3 I forbindelse med planens anmeldelse til PlansystemDK bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3 Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 3.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. Inden for lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelser søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jfr. nedenfor: 3.2 Jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. Lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune give tilladelse efter jordforureningslovens 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse (som f.eks. til boligformål). Før jord flyttes fra et kortlagt areal, skal det anmeldes til Esbjerg Kommune. 3.3 Overfladevand: Esbjerg Kommune skal kunne godkende anlæg for håndtering af overfladevand. 3.4 Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jord

14 Bestemmelser arbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer. Ændringer Gældende lokalplan nr , Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade ændres i Lokalplan nr Tillæg nr. 1 til lokalplan nr , Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade således: Som følge af ændrede etageantal og bygningshøjder samt fjernelse af kravet om, at den indre bygningskerne skal være stjerneformet, ændres følgende bestemmelser: 1 pkt. 10 ændres til: At sikre, at den indre bygningskerne udføres i maksimalt 2 etager. 9.9 ændres til: Den indre bygningskerne skal opføres i maksimalt 2 etager med opholdsarealer på tagdækket ændres til: Gennemskæringer af facaden på 1.sal gives en særlig udformning, så den skyder sig ud fra den øvrige facade. Sådanne facadepartier skal fremtræde som en arkitektonisk integreret del af bygningen, men samtidig med hensyn til proportionering, materialevalg, detaljering og belysning gives en særlig karakter, der adskiller sig fra bygningen i øvrigt. Denne del af facaden skal fremstå delvist i transparent, matteret eller delvist farvet glas, så den fremstår transparent/translucent og delvist som en lukket facade i beton/facade- eller metalplader. De øvrige bestemmelser i lokalplan nr , Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade er uændrede. Der henvises i øvrigt til bestemmelser i lokalplan nr , Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade. Ændringer i kortbilag Følgende bilag i lokalplan nr , Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade erstattes med dette tillæg med bilag af samme navn: Side 12

15 Bestemmelser Bilag B - Lokalplankort Bilag C - Illustrationsplan Bilag D - Visualiseringer volumenstudier før og nu Bilag E - Visualiseringer facadearkitektur Bilag F Visualiseringer kystnærhedszonen. Bilag G - Snit igennem Kongensgade og Borgergade Bilag H - Skyggediagrammer Bilagene er indsat bagerst. De øvrige bilag i lokalplan nr , Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade er uændrede. 4 Anmeldelse til PlansystemDK Ved lokalplanens endelige vedtagelse anmeldes nærværende lokalplan nr til PlansystemDK. 5 Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det er nødvendigt for planens virkeliggørelse. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret, for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. Side 13

16 Bestemmelser 6 Vedtagelse Ovenstående Lokalplan nr udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 3. marts Johnny Søtrup Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø Side 14

17 14 690b C a 1A 1B D 7B 7A a ^ 12 18A 18 Kongensgade 3 1 Lokalplangrænse 642 Englandsgade A T a Borgergade nglandsgade a 570b 13 Ejerlav: Esbjerg Bygrunde 2 Bilag A Lokalplan Matrikelkort Dato:3. oktober 2013 Mål 1:500 Meters

18

19 ^ Englandsgade Topkote 41,8 Topkote 40,8 Gennemskæring Topkote 40,8 Topkote 39,6 Topkote 33,5 Gennemskæring Kongensgade D Delområde Byggefelt 2 etager Byggefelt 4 etager Byggefelt 6 etager Byggefelt 7 etager Bevaringsværdig bygning Tinglyst færdselsret Opholdsareal Adgangsvej Lokalplangrænse A C Topkote 24,50 E Parkering på terræn Topkote 44,1 Gennemskæring Parkeringskælder delvis over terræn 13m Topkote 41,0 B Topkote 39,7 Gennemskæring Topkote 40,0 Topkote 37,3 Borgergade Bilag B Lokalplan Lokalplankort Dato: 3. oktober 2013 Mål 1: Meter

20

21 Bilag C Illustrationsplan

22

23 Bilag D Visualiseringer Volumenstudier. Med henblik på at vurdere ny bebyggelses indvirkning på nærmiljøet, vises på de følgende sider en række volumenstudier/visualiseringer, der illustrerer den maksimale mulige udnyttelse af området. Billeder som er benyttet til visualiseringerne, er fotograferet med et Sigma 30 mm F1.4 EX DC objektiv. Efter omregning af det digitale aps-format svarer dette objektiv tilnærmelsesvis til et analogt 50 mm normalobjektiv, som aftegner et motiv med et naturligt perspektiv og en naturlig proportionsgengivelse. På nedenstående kort vises de fotostandpunkter, der har dannet udgangspunkt for visualiseringerne.

24 1. Før og eftervisualisering set fra Borgergade i vestlig retning. 2. Før og eftervisualisering set fra Englandsgade i nordlig retning.

25 4. Før og eftervisualisering set fra Borgergade i østlig retning. 5. Før og eftervisualisering set fra Kongensgade i østlig retning.

26 6. Før og eftervisualisering set fra Englandsgade i sydlig retning. 7. Før og eftervisualisering set fra Kongensgade i vestlig retning..

27 Bilag E Eksempler på visualiseringer - facadearkitektur. Facade mod Kongensgade med gennemskæring af facadebebyggelse.

28 Facade mod Borgergade i 7 etager.

29 Facade mod Englandsgade - etagehøjde fra 6 til 7 etager.

30 Perspektiv af bebyggelsen Kongensgadekarréen set fra syd.

31 Bilag F visualisering kystnærhedszonen. Kongensgade Karréen Fotostandpunkt Kyst 1 set fra Fanøfærgen mod Esbjerg by

32 Fotostandpunkt Kyst 2 set fra Fanøfærgen mod Esbjerg by. Kongensgade Karréen

33 Bilag G Snit igennem Kongensgade og Borgergade

34

35

36

37

38

39