Lokalplan nr Esbjerg, Indre By. Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade.

Transkript

1 Lokalplan nr Esbjerg, Indre By Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade. Juni 2012

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med LandSyd Landinspektører Fotos/Illustrationer: LandSyd / RAVN Arkitektur Tryk: Esbjerg Kommune, juni 2012

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdets disposition Trafikale forhold Skyggediagrammer Miljø- og klimahensyn Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Forhold til gældende servitutter Miljøvurdering Tilladelser fra andre myndigheder Forslag til lokalplan har været i offentlig høring fra den 16. november 2011 til den 11. januar Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Anmeldelse til PlansystemDK Retsvirkninger Vedtagelse Bilag Bilag A - Matrikelkort... Indsat bagerst Bilag B - Lokalplankort... Indsat bagerst Bilag C - Illustrationsplan... Indsat bagerst Bilag D - Visualiseringer volumenstudier før og nu Indsat bagerst Bilag E - Visualiseringer - facadearkitektur... Indsat bagerst Bilag F - Visualiseringer - kystnærhedszonen... Indsat bagerst Bilag G - Snit igennem Kongensgade og Borgergade. Indsat bagerst Bilag H - Skyggediagrammer... Indsat bagerst Bilag I - Referencefotos... Indsat bagerst Side 1

4 Side: 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr Esbjerg, Indre By, Del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade. Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje Lokalplanområdet Lokalplanområdet, som fremgår af ovenstående kort, udgør størstedelen af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade. Området ligger i Esbjergs bymidte ud til den østlige del af byens gågade, Kongensgade. Bebyggelsen er en forholdsvis åben karrébebyggelse koncentreret i den nordøstlige og vestlige del af lokalplanområdet. Der er indkørsler fra Borgergade til et større åbent parkeringsareal, der grænser op til Borgergade og Kongensgade. Grundarealet i lokalplanområdet udgør ca m² og er bebygget med etagebyggeri i 1-4 etager. Bebyggelse mod Kongensgade har butikker og restauranter i de nederste etager og boliger og kontor/erhverv i de øverste etager. Bebyggelsen mod Englandsgade og Borgergade har tidligere huset butik og erhverv, men står nu tomme. Side 3

6 Redegørelse Bebyggelsen med adressen Kongensgade 8, 10 og 12 er bevaringsværdig. Lokalplanområdet grænser mod øst op til en sluttet randbebyggelse i 3-5 etager, der afrunder karréen mod Kongensgade og Jernbanegade. Baggrund Lokalplanen tager udgangspunkt i et ønske om at kunne realisere et konkret vinderprojekt, vundet af RAVN Arkitektur, i forbindelse med en udbudt arkitektkonkurrence for en del af karréen Kongensgade, Englandsgade, Borgergade og Jernbanegade. Ved realisering af projektet vil der kunne opføres en ny samlet randbebyggelse med en indre bygningskerne med boliger, butikker og liberalt erhverv i den del af karréen, der ligger indenfor lokalplanområdet. Lokalplanområdets disposition Lokalplanen åbner mulighed for, at der kan etableres et ca m 2 stort byggeri til butikker, spiserestaurationer, liberalt erhverv, boliger, offentlige institutioner og parkeringskælder. Bebyggelsen i karréen kommer dels til at bestå af en randbebyggelse, der på udvalgte steder varierer fra 2-7 etager, og en indre bygningskerne i to etager. Bebyggelsen vil dermed skabe en sluttet karré, som forstærker den bymæssige struktur, så den hænger sammen med den øvrige karréstruktur i midtbyen. Den indre bygningskerne vil hænge sammen med randbebyggelsen, hvilket i stueetagen giver mulighed for at etablere nogle store butikslokaler. 1. salen er bebyggelsens primære erhvervsetage, hvor en etplans stjerneformet bygning sammenbinder randbebyggelsen. På taget af stjernestrukturen etableres der tagterrasse, der skal anvendes til opholdsareal for erhverv og boliger. På baggrund af den varierede højdeprofil og den stjerneformede indre bygningskerne er der skabt mulighed for på udvalgte steder at skabe omkring 5 lodrette gennemskæringer i randbebyggelsen, så bebyggelsen får karakter af enkelthuse og dermed får en varieret facaderytme. Tillige giver gennemskæringerne flere fritliggende gavle med mulighed for ekstra dagslysindtag til boligerne. Den nye randbebyggelse følger det faldende terræn i Kongensgade ned mod Jernbanegade, mens bebyggelsen ikke falder med det faldende terræn i Borgergade ned mod Jernbanegade. I Borgergade varierer etagehøjden mellem 5 og 7 etager. I Englandsgade varierer etagehøjden mellem 5 og 6 etager, mens etagehøjden i Kongensgade varierer mellem 2 og 6 etager, hvor den 6. etage ligger på hjørnet mellem Kongensgade og Englandsgade. Dette er sammen med gennemskæringen af randbebyggelsen med til at skabe et mangfoldigt og helhedsskabende facadeudtryk i bybilledet. Tagene udformes i princippet som det klassiske sadeltag, dog med den tilføjelse, at tagenes hældning kan variere både på tværs af bygningen og i bygningens længderetning. Bebyggelsen skal i stueetagen ud mod Kongensgade, Englandsgade og den vestlige del af Borgergade anvendes til butikker og spiserestauranter med store udstillingsfacader. Stueetagen mod Borgergade, som bliver mere lukket i sin karakter, må også anvendes til liberalt erhverv, såsom kontor og klinikker. 1. sal må anvendes til butikker, spiserestauranter, boliger og liberalt erhverv, såsom Side: 4

7 Redegørelse kontor og klinikker. De øvrige etager må kun anvendes til boliger og liberalt erhverv, så som kontorer og klinikker. Udearealerne i karréens indre friholdes for kørende trafik udover adgang til parkeringskælderen og Kongensgade 6 og fremstår som et åbent rum med en parklignende karakter. Opholdsarealer etableres både som fælles gårdrum i stueplan og som atriumgårde og terrassedæk ovenpå den indre bygningskerne, der udlægges med trædæk, sedum og plantebede. Endvidere etableres der opholdsarealer i form af altaner, hvoraf flere etableres som sydvendte altaner. Forudsætningen for at projektet kan gennemføres er, at bygningerne på adresserne Borgergade 3 og Kongensgade 18 nedrives. Lokalplanen sikrer, at den eksisterende randbebyggelse, Kongensgade 8-12, bevares i sin helhed. Bebyggelsen er i forbindelse med byfornyelse renoveret omkring Lokalplanen skal sikre både det mangfoldige og også det helhedsskabende udtryk i projektet med bestemmelser om opbygningen af karréen med enkelthuse og lodrette gennemskæringer, glidende overgang mellem facade og tag, og altaner, karnapper, opgange, vinduer og døre der skal fremstå med en åbenhed og en lethed. Hertil kommer opholdsarealer i flere niveauer. Lokalplankortet, bilag B, viser, hvordan området er delt op i delområder og byggefelter med angivelse af anvendelsesmuligheder og antal etager med maksimale topkoter. I randbebyggelsen ligger øverste tagkote på kote 43,21 DVR90 ved hjørnet af Englandsgade og Borgergade. Her kan der bygges op til 6 etager. Laveste tagkote ligger på 33,0 DVR90 ud mod Kongensgade ned mod Kongensgade 12. Her kan der bygges op til 3 etager. Bygningshøjderne i randbebyggelsen ligger cirka mellem 15 og 30 meter, når man ser bort fra de lodrette gennemskæringer og den indre bygningskerne, se bilag G, snit igennem Kongensgade og Borgergade. I bilag D er der vist volumenstudier med før- og efter visualiseringer af karréen. Visualiseringerne viser ikke vinduer, døre, altaner, facadematerialer m.m., men alene projektets volumen. I bilag E er der vist eksempler på illustrationer af, hvordan byggeriet kan komme til at se ud. Nedenfor ses illustrationerne også. Eksempler på illustrationer Perspektiv af bebyggelsen Kongensgade Karréen fra syd. Side: 5

8 Redegørelse Facade mod Englandsgade med gennemskæring af randbebyggelsen. Facade mod Kongensgade med nedtrapning og gennemskæring af randbebyggelsen. Facade mod Borgergade etagehøjde fra 5 7 etager. Side: 6

9 Redegørelse Opholdsarealer på taget af den indre bebyggelse. Trafikale forhold Skyggediagrammer Miljø- og klimahensyn Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Borgergade, som bliver eneste vejadgang til lokalplanområdets parkeringspladser. Der udlægges parkeringspladser i henhold til Kommunens parkeringsregulativ for den indre by. Parkeringspladser inden for lokalplanområdet vil primært blive anlagt i parkeringskælder, samt enkelte parkeringspladser i gårdrummet. Lokalplanen stiller krav om, at der skal etableres tilstrækkelige antal parkeringspladser til de ønskede bygningsanvendelser. Såfremt parkeringskravet ikke kan opfyldes på egen grund, kan parkeringspladser søges erhvervet med indbetaling til kommunens parkeringsfond eller på ejendommene med matr. nr. 568 og 569, beliggende i Borgergade og indenfor 25 m fra lokalplanområdet. Der tinglyses 40 offentlige tilgængelige parkeringspladser på de 2 ejendomme. Parkeringspladser på terræn skal anlægges som grøn parkering, jf. Esbjerg Kommunes vejledning, Smukke Byområder. Den nye bebyggelse med boliger, butikker og erhverv vil forøge biltrafikken i Borgergade. Den øgede trafik vil dog have en begrænset betydning i forhold til nuværende trafik, der i forvejen er i Borgergade. Det planlagte nybyggeris skyggepåvirkninger på omgivelserne er vist på bilag H og vist for marts, juni, oktober og december. Skyggevirkninger opstår, når der er klar himmel. Generelt viser skyggediagrammerne, at der året rundt bliver kastet skygge i Englandsgade om morgenen og op mod middagstid/frokosttid. I Kongensgade er der skygge fra formiddagen og hen på eftermiddagen, mens der i Borgergade først er skygge fra sidst på eftermiddagen og først på aftenen og kun i sommerperioden. Det er her højdeforskellen mellem bygningerne på hver side af gaden er størst. Derudover bliver der også kastet skygger inde i karréen, hvor skyggepåvirkningerne er størst sidst på eftermiddagen i marts og oktober måned. Det kan anbefales, at der ved realisering af projektet bliver integreret bæredygtige og klimavenlige tiltag. Da der er skitseret grønne gårdrum i forskudte niveauer og på flere etager, kan der foreslås, at afledning af regnvand indbygges i udendørs arealerne. Eksempelvis kan der indarbejdes regnvands bede langs stidækkene eller regnvandskanaler med vandbassiner, eventuelt med Side: 7

10 Redegørelse vandkunst, i forlængelse af regnvandskanalerne. Beplantning med sedum og plantebede på de forskellige terrassedæk vil ligeledes bidrage til klimahensynet. I parkeringsarealerne kan der tages hensyn, der tilgodeser cyklister. Desuden vil etablering af mulighed for ladning af elbiler også bidrage til miljø- og klimahensyn, også lokalt for bebyggelsen. Projektet kan tilstræbe at blive udført som lavenergibyggeri efter Bygningsreglement 2010, lavenergibygninger 2015 eller bygningsklasse Forhold til Kommuneplanen Anvendelse Butiksareal Bebyggelse Friarealer Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan , og Ændring nr til kommuneplanen er derfor offentliggjort samtidig med denne lokalplan. I overensstemmelse med kommuneplanen fastlægges anvendelsen til hovedcenter med mulighed for at etablere boliger, butikker, liberalt erhverv, spiserestaurationer og offentlige institutioner, der i Håndbog om Miljø og Planlægning ikke er klassificeret højere end fra klasse 1-3. Det betyder, at varelevering til detailhandel ikke må finde sted uden for perioden kl Kommuneplanens rammer for hoteller og erhverv som mindre fremstillings- og servicevirksomheder er der ikke givet mulighed for i lokalplanen, ligesom der ikke må etableres finansiel virksomheder som banker. forsikringsselskaber o.lign. i stueetagen mod Kongensgade og Englandsgade. Derudover gives der heller ikke mulighed for etablering af diskoteker, spillesteder og værtshuse i lokalplanområdet. Lokalplanen udnytter kommuneplanens rammer med mulighed for dagligvarebutikker på op til m 2 og udvalgsvarebutikker på op til m 2. Lokalplanområdet ligger inden for kommuneplanens bymidteafgrænsning for detailhandel. Her indenfor er der ultimo 2010 en restrummelighed på m 2. Nærværende lokalplan giver mulighed for et samlet bruttoetageareal til butikker op til 4000 m 2, hvilket ligger inden for restrummeligheden. Indenfor lokalplanområdet må ny bebyggelse maksimalt have et bruttoetageareal på m². Med kommuneplanændringen gives der mulighed for bebyggelse i op til 7 etager. Antal etager er angivet med byggefelter på lokalplankortet, Bilag B, sammen med maksimale topkoter DVR90 for de forskellige etager i lokalplanområdet. Det angivne antal etager og meter må ikke overstiges. Kommuneplanens bestemmelser for friarealer er i lokalplanen sikret ved krav om etablering af opholdsarealer for hhv. erhvervs- og boligformål. Foruden arealer på terræn i gårdrummet anvendes også tagterrasser og altaner i tilknytning til boligerne og erhverv til opholdsarealer. Parkering fastsættes i overensstemmelse med kommunens parkeringsregulativ. Der indrettes parkeringskælder, hvor størstedelen af parkeringen finder sted, og der udlægges areal til parkering på terræn i gårdrummet. Side: 8

11 Redegørelse Støjbestemmelser Bevaringsværdige enkeltbygninger Bebyggelsens indpasning Parkeringspladser på terræn skal anlægges som grøn parkering, jf. Esbjerg Kommunes vejledning, Smukke Byområder. Bestemmelser om støj er fastlagt i kommuneplanen. Erhvervsenhederne og parkeringskælder skal overholde grænseværdierne for bygningstransmitteret støj og ekstern støj. Det er vurderet, at lokalplanområdet ikke er støjbelastet af ekstern støj, hvorfor der ikke er optaget nærmere bestemmelser om støj i lokalplanen. Det er en forudsætning for lokalplanens realisering, at eksisterende bebyggelse på adresserne Borgergade 3 og Kongensgade 18 nedrives. Bygningerne er opført i 1960 og 1964 og er ikke bevaringsværdige. Det er også en forudsætning for lokalplanens realisering, at den eksisterende randbebyggelse, Kongensgade 8-12, bevares i sin helhed. Bebyggelsen er opført mellem 1894 og 1900 og har en høj bevaringsværdi. Bebyggelsen er i forbindelse med byfornyelse renoveret omkring Projektet ligger i den østlige ende af Kongensgade. Overfor lokalplanområdet i Kongensgade er bygningerne udført med 3 til 4 etager med udnyttet tageetage. Projektet vil ud mod Kongensgade opføres i 2 5 etager med en hjørnebygning mod Kongensgade og Borgergade på 6 etager, som vil få en tårnlignende karakter. Bebyggelsen falder både med terrænet og antal etager ned mod Kongensgade 12, 10 og 8. Englandsgade er præget af bygninger på 1 3 etager med udnyttet tagetage. Her vil projektet blive udført med 5 6 etager med én lodret gennemskæring af bygningskroppen cirka midt på facaden mod Englandsgade. Englandsgade er præget af en eksisterende bygningsmasse overfor lokalplanområdet, der er uhomogen med hensyn til bygningsvolumen, placering og proportioner. I Borgergade er den eksisterende bygningsmasse overfor lokalplanområdet ligeledes uhomogen med hensyn til bygningsvolumen, placering og proportioner. Bygningerne er mellem 1 og 4 etager med udnyttet tagetage. Projektet vil her blive udført med bygninger på 5 7 etager med 3 lodrette gennemskæringer. Både mod Englandsgade og Borgergade vil der være de største forskelle i etageantal i forhold til eksisterende bygninger i de to gader. Projektet vil således bidrage til, at der opleves en forskellighed i skala, bygningsvolumener, arkitektur og struktur, som er karakteristisk for store dele af Esbjerg by. Samtidig er lokalplanens byggeri i en større skala og vil dermed blive mere dominerende i bybilledet. Dette kompenseres der dog ved, at bebyggelsen er lodret opdelt, så den får karakter af enkeltstående huse. Bindinger Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Side: 9

12 Redegørelse Lokalplanområdet er markeret med rød prikket linie. Bevaringsværdigt miljø og værdifulde byrum Lokalplanområdet er en del af bykernen med bevaringsværdigt miljø Den eksisterende randbebyggelse i lokalplanområdet, Kongensgade 8-12, er ifølge Esbjerg Kommuneatlas registreret som bygninger med høj bevaringsværdi. Denne bebyggelse danner, sammen med Kongensgade 4-6 og bebyggelsen Solborg i Jernbanegade, en harmonisk helhed og et værdifuldt byrum, der skal fastholdes som et historisk miljø i Esbjerg bymidte. Projektets randbebyggelse mod Kongensgade, som trapper ned i højden mod Kongensgade 12 genskaber karréstrukturen og bidrager dermed til at fastholde det værdifulde byrum i det bevaringsværdige miljø i Esbjerg indre by. Randbebyggelsen mod Englandsgade og Borgergade genskaber ligeledes karréstrukturen og bidrager dermed til en helhedsopfattelse i det bevaringsværdige miljø. Bestemmelser i lokalplanen skal sikre den harmoniske helhedsopfattelse og det sammenhængende arkitektoniske udtryk for den nye bebyggelse i det bevaringsværdige miljø. 3 km kystnærhedszone Lokalplanområdet er beliggende i den bynære del af kystnærhedszonen. Med lokalplanen er der mulighed for at bygge i op til 6-7 etager. Den 7. etage, som er beliggende i Borgergade udgør 150 m². Det nye byggeri vil være synligt i kystlandskabet, men det vil ikke påvirke kysten væsentligt, da der foran byggeriet ud mod kysten findes høj bebyggelse med havnerelaterede bygninger med store industri- og bygningsanlæg. Området er desuden bebygget med eksisterende høje bygninger. Side: 10

13 Redegørelse Hovedvandledning Spildevand Ændringerne i overensstemmelse med lokalplanen vurderes derfor til ikke at påvirke kyststrækningen visuelt. Lokalplanens bilag F, Visualiseringer - kystnærhedszonen, viser det mulige byggeris påvirkning af kystlandskabet. I lokalplanområdet må der ikke etableres forhold, der hindrer udbygning eller drift af hovedvandledningen. I henhold til Esbjerg Kommunes Spildevandsplan er der begrænsninger på størrelsen af arealet, som afvander overfladevand til offentlig kloak. Grunden skal separatkloakeres. Forhold til gældende lokalplan Lokalplan nr. 200 Lokalplan nr Inden for lokalplanområdet gælder følgende lokalplaner: Lokalplan nr. 200 for karréen Kongensgade, Jernbanegade, Borgergade og Englandsgade. Lokalplanen indeholder en række bestemmelser om områdets anvendelse og bebyggelsens omfang og placering. Lokalplan nr. 200 aflyses kun for de ejendomme, der er omfattet af denne lokalplan. Lokalplan nr for bebyggelsens ydre fremtræden, herunder bl.a. skiltning, omfattende ejendomme indenfor ejerlavet Esbjerg Bygrunde samt del af ejerlavene Strandby og Esbjerg. Lokalplanen har bl.a. til formål at regulere skiltning og facader i Esbjerg midtby. Lokalplan nr skal sikre, at butikkerne i området er i arkitektonisk overensstemmelse med den bygning, de etableres i. Derfor indeholder lokalplanen en række bestemmelser om, hvordan butiksfacader skal bringes i overensstemmelse med bygninger i gaden. Lokalplan nr indeholder også bestemmelser om udformning af butiksfacaden og facader i den nye bebyggelse. Skiltning skal være i overensstemmelse med intentionerne i vejledningen til lokalplan nr Det betyder, at skiltning skal begrænses til det nødvendige, at skilte skal udformes, så der opstår en god helhedsvirkning med bygningsfacadens arkitektur og farver og med nabobebyggelsens skiltning. Målet er, at der skabes en sammenhæng i gadebilledet, så ingen skilte dominerer andre. Lokalplan nr aflyses ikke, da den indeholder retningslinjer for ny bebyggelses ydre fremtræden for Esbjerg midtby. Lokalplan nr. 326 Lokalplan nr. 352 Lokalplan nr. 326 for Kongensgade, Torvet og del af Torvegade. Lokalplanen har bl.a. til formål at fastlægge anvendelsen for de enkelte etager i Kongensgade, Torvet og en del af Torvegade for at sikre et attraktivt handelsområde med publikumsorienterede funktioner i stueetagerne og sikre et rimeligt boligudbud i området. Desuden sikrer lokalplanen, at bevaringsværdi bebyggelse ikke nedrives. Lokalplan nr. 326 aflyses kun for de ejendomme, der er omfattet af denne lokalplan. Lokalplan nr. 352 for den vestlige og østlige del af Kongensgade. Lokalplanen har bl.a. til formål at sikre, at områderne fremtidigt fremstår som attraktive miljøer med mulighed for butikker, restaurationer og liberale erhverv i stueetager. Lokalplanen indeholder Side: 11

14 Redegørelse bestemmelse om, at 1. sal udover boliger kan anvendes til liberale erhverv som kontorer og klinikker, og at øvrige etager kun med særlig tilladelse må anvendes til andet end boligformål. Lokalplan nr. 352 aflyses kun for de ejendomme, der er omfattet af denne lokalplan. Forhold til gældende servitutter Området er pålagt en række servitutter og byrder af forskellig karakter. Af nedenstående kort fremgår placeringen af de stedbestemte servitutter, og efterfølgende beskrives servitutterne med deres indvirkning på lokalplanen. Der er kun medtaget de servitutter, som kommunen vurderer har betydning for lokalplanen. Der kan være tinglyst andre servitutter, der har betydning for den enkelte grundejer. Servitut om færdselsret mv. lyst d På ejendommen matr.nr. 601, Esbjerg Bygrunde er der lyst en servitut, der giver ejere af ejendommen matr.nr. 649, Esbjerg Bygrunde ret til al færdsel ad en 3,5 m bred vej over matr.nr. 601 fra Borgergade langs det østlige skel. Servitutten opretholdes. Servitut om transformatorstation/anlæg mv. lyst d På matr.nr. 643, Esbjerg Bygrunde er der lyst en servitut om en transformatorstation. Ved fremtidigt byggeri på ejendommen skal teknisk udvalg efter påkrav fra ejendommens ejer og uden udgift for denne flytte transformatorstationen til dette byggeri i et lokale af fornøden størrelse, som ejendommens ejer vederlagsfrit stiller til rådighed. Miljøvurdering Lokalplanen er screenet i henhold til bestemmelserne i Lov om miljøvurdering af Planer og Programmer. Der er i forbindelse med screeningen foretaget en nærmere belysning af følgende temaer: Trafikforhold; Jordforurening; Skyggevirkninger; Risiko-, støj- og lugtforhold i tilknytning til Danish Crown Esbjerg samt trafikstøj. Side: 12

15 Redegørelse Restaurationer Konsekvenserne ved et større uheld på Danish Crown. I lokalplanområdet bliver der ikke givet mulighed for etablering af diskoteker, spillesteder og værtshuse, men mulighed for spiserestaurationer, idet anvendelserne ikke er klassificeret højere end fra klasse 1-3 i henhold til Håndbog om Miljø og Planlægning. Slagteriet Danish Crown Esbjerg har et samlet oplag af ammoniak på ca. 28 ton fordelt på 2 køleanlæg. Da oplaget befinder sig nærmere end 200 meter fra boligområder, institutioner eller tilsvarende arealanvendelse, hvor mennesker opholder sig, er virksomheden omfattet af bestemmelserne i Miljøministeriets bekendtgørelse om kontrol med risikoen for større uheld i forbindelse med farlige stoffer (risikobekendtgørelsen). Afstanden mellem lokalplanområdet og slagteriet er ca. 250 meter. I henhold til Miljøministeriets cirkulære nr. 37 om planlægning af arealanvendelsen indenfor en afstand af 500 meter fra risikovirksomhed er hensynet til risiko for et større uheld derfor inddraget i planlægningen. Den stedbundne risiko ved permanent udendørs ophold i planområdet er fundet at være væsentligt lavere end gældende acceptkriterium og efter høring af risikomyndighederne er der således ikke fundet grundlag for at optage særlige bestemmelser om risiko i lokalplanen. På baggrund af screeningen vurderer Esbjerg Kommune, at en miljøvurdering af lokalplanen ikke er nødvendig. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Jordforureningsloven Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Ifølge Jordforureningslovens 50a anses al jord i byzone som udgangspunkt for at være lettere forurenet (områdeklassificering). Derudover er matr.nr. 601 og en del af matr. nr. 643, Esbjerg Bygrunde kortlagt på vidensniveau 1. Et areal betegnes som kortlagt på vidensniveau 1, hvis der er tilvejebragt en faktisk viden om aktiviteter på arealet eller aktiviteter på andre arealer, der kan have været kilde til jordforurening på arealet. I henhold til jordforureningsloven skal ejer eller bruger ansøge kommunalbestyrelsen om tilladelse, før der sker ændringer af anvendelsen af det pågældende areal til bolig eller anden følsom anvendelse. Derudover skal flytning af forurenet jord anmeldes til Esbjerg Kommune. Det fremgår af afsnit 13, hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give, når lokalplanen er endeligt vedtaget. Side: 13

16 Redegørelse Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den 16. november 2011 til den 11. januar Side: 14

17 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr Esbjerg, Indre By, Del af karréen Kongensgade, Jernbanegade, Borgergade og Englandsgade. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at at at at at at at at at at sikre, at området kan anvendes til centerformål med boliger, butikker, spiserestaurationer, liberale erhverv som kontorer og klinikker og offentlige institutioner. sikre butikker i stueetagen samt på 1.sal. sikre tilstrækkelige opholdsarealer til bebyggelsen inden for området. sikre parkering inden for området, primært etableret i parkeringskælder. sikre udseendet af ny bebyggelse i en høj arkitektonisk kvalitet, så det fremstår med en let karakter. sikre, at altaner og opgange fremstår med en åbenhed og en lethed i det arkitektoniske udtryk. sikre en glidende overgang mellem facader og tage. sikre, at randbebyggelsen ud mod Kongensgade i højde og etageantal trappes ned mod Kongensgade 12, så bebyggelsen tilpasses med en glidende overgang til den bevaringsværdige bebyggelse. sikre, at gavlen mod bebyggelsen Solborgen samt hjørnebygningen på hjørnet mellem Kongensgade og Englandsgade fremstår åben, let og transparent. sikre, at den indre bygningskerne udføres som en stjernestruktur i maksimalt 2 etager. sikre et varieret etageantal, dog maksimal etageantal op til 7 etager og en bygningsdybde for randbebyggelsen i delområde A og ca. halvdelen af delområde B på 13 meter. sikre, at bebyggelsen registreret med høj bevaringsværdi ikke nedrives. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på bilag A og omfatter matrikelnumrene 601 og 643, Esbjerg Bygrunde, samt alle parceller der efter Byrådets 1. behandling udstykkes heraf. 2.2 Området opdeles som vist på lokalplankortet, bilag B, i delområderne A, B, C, D og E. 2.3 I forbindelse med planens anmeldelse til PlansystemDK bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. Side 15

18 Bestemmelser 3. Zonebestemmelser 3.1 Området fastholdes som byzone. 4. Områdets anvendelse For hele lokalplanområdet gælder følgende bestemmelser: 4.1 Området udlægges til boliger, butikker, spiserestaurationer, liberale erhverv som kontorer og klinikker, offentlige institutioner samt udendørs opholdsarealer. 4.2 Der må ikke etableres diskotek, spillested og værtshuse o.lign. i området. 4.3 Der må ikke etableres finansiel virksomhed, som banker, forsikringsselskaber o.lign. i stueetagen mod Kongensgade og Englandsgade. 4.4 Der må ikke etableres hoteller og erhverv som mindre fremstillings- og servicevirksomhed. 4.5 Der må etableres butikker med et samlet bruttoetageareal på max m2. Den enkelte dagligvarebutik må ikke overstige m2, og den enkelte udvalgsvarebutik må ikke overstige m2 samt 200 m2 til personalefaciliteter. 4.6 I lokalplanområdet må der kun etableres virksomheder inden for miljøklasse 1-3, som klassificeret i Håndbog om Miljø og Planlægning. 4.7 Varelevering til detailhandel må ikke finde sted uden for perioden kl I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, såsom transformerstation, må opføres med max 10 m 2 og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til den øvrige bebyggelse enten indpasset i omgivelserne eller afskærmet med beplantning. Transformatorstation må placeres i parkeringskælder. 4.9 I lokalplanområdet må der kun opføres det antal etager, som er udpeget ved hjælp af byggefelter på lokalplankortet, bilag B. Anvendelsen for de enkelte delområder er følgende, idet der samtidig henvises til lokalplankortet, bilag B. Delområde A Delområde A må kun for de enkelte etager anvendes til: Kælderetager: Parkering og depot. Stueetage: Butikker og spiserestaurationer. 1. sal: Butikker, spiserestaurationer, liberale erhverv som kontorer og klinikker, offentlige institutioner og boliger. 2. sal og øvrige etager: Boliger og liberale erhverv som kontorer og klinikker. Delområde B Delområde B må kun for de enkelte etager anvendes til: Side: 16

19 Bestemmelser Kælderetager: Parkering og depot. Stueetage: Butikker og spiserestaurationer, liberale erhverv som kontorer og klinikker, offentlige institutioner og boliger. 1. sal: Butikker, spiserestaurationer, liberale erhverv som kontorer og klinikker, offentlige institutioner og boliger. 2. sal og øvrige etager: Boliger og liberale erhverv som kontorer og klinikker. Delområde C Delområde C må kun for de enkelte etager anvendes til: Kælderetager: Parkering og depot. Stueetage: Butikker og spiserestaurationer. 1. sal: Butikker, spiserestaurationer og liberale erhverv som kontorer og klinikker og offentlige institutioner. Taget af den indre bygningskerne/ny bebyggelse skal anvendes til udendørs opholdsarealer. Delområde D Delområde D må kun for de enkelte etager i eksisterende bebyggelse anvendes til: Stueetage: Butikker og spiserestaurationer. 1. sal: Boliger og liberale erhverv som kontorer og klinikker. Øvrige etager: Boliger. Delområde E Delområde E skal anvendes til udendørs opholdsarealer samt parkering på terræn. Der anlægges maksimalt 15 parkeringspladser. Der anlægges 2-3 lysskakter til parkeringskælderen Der skal etableres parkeringskælder under terræn I delområde E kan opføres mindre skure og pavilloner, som er nødvendige for den rekreative brug af delområdet. 5. Udstykning 5.1 Udstykning må kun finde sted i overensstemmelse med lokalplanens formål. 5.2 Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti og forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes med direkte vejadgang fra Borgergade i overensstemmelse med principperne vist på lokalplankort, bilag B. 6.2 Der må ikke anlægges interne veje i lokalplanområdet, med undtagelse af vejadgang over matr. Nr. 601, som skal opretholdes jf. tinglyst deklaration, ligesom der skal være adgang til p-pladser i parkeringskælder og på terræn. 6.3 Parkeringspladser på terræn skal anlægges som grøn parkering, jf. Esbjerg Kommunes vejledning, Smukke Byområder. Side: 17

20 Bestemmelser 6.4 Anlæg af parkeringspladser skal ske i henhold til Regulativ for parkering i Indre by, august 1998 eller det til enhver tid gældende parkeringsregulativ. 6.5 Der skal etableres underjordisk parkeringsanlæg i lokalplanområdet. 6.6 Parkeringspladser skal primært anlægges i parkeringskælder indenfor lokalplanområdet. Dog må max 15 parkeringspladser anlægges uden for parkeringskælder på terræn inden for lokalplanområdet. 6.7 Der skal etableres 1 parkeringsplads for hver 50 m² etageareal til butikker og restaurationer inkl. tilhørende lager-, arkiv- og depotrum. 6.8 Til liberale erhverv som kontorer og klinikker skal der etableres 1 parkeringsplads for hver 75 m² etageareal inkl. tilhørende lager-, arkiv- og depotrum. 6.9 Til boliger skal der etableres 1 parkeringsplads for hver 125 m 2 etageareal, dog mindst ½ parkeringsplads for hver bolig Der skal anlægges et passende antal parkeringspladser til handicappede/gangbesværede i kort afstand fra bebyggelsens indgange Såfremt parkeringskravet ikke kan opfyldes på egen grund, kan p-pladser søges erhvervet indenfor 25 m fra lokalplanområdet, såfremt det er muligt at opnå enighed og tilladelse gennem privatretlig aftale Henstilling af busser samt last- og flytte- og fragtbiler og lign. på eller over kg, må ikke finde sted inden for lokalplanområdet. 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 7.2 Der må ikke etableres forhold, der hindrer udbygning eller drift af hovedvandledningen. 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 I lokalplanområdet må ny bebyggelse maksimalt have et bruttoetageareal på m². 8.2 Ny bebyggelse må kun opføres med antal etager på mellem 2 og 7 etager og max. topkote i DVR90 inden for delområde A, B og C, som udpeget med byggefelter på lokalplankortet, bilag B. Bygningsdybden for randbebyggelsen i delområde A og ca. halvdelen af delområde B må være 13 meter. De enkelte byggefelter må rykkes indbyrdes op til 3 m langs vejene. 8.3 Ny bebyggelse skal etableres med minimum 5 lodrette gennemskæringer i randbebyggelsen med en minimumsbredde på 6 m i facaden mod offentlig vej, som vist med byggefelter og delområderne A, B, C og E på lokalplankortet, bilag B. 8.4 Ny kælder må kun opføres inden for delområde A, B, C og E. Side: 18

21 Bestemmelser 8.5 Ny bebyggelse mod Kongensgade skal i højde og etageantal trappes ned mod Kongensgade 12, så bebyggelsen tilpasses med en glidende overgang til den bevaringsværdige bebyggelse. 8.6 I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, såsom transformerstation, må opføres med max 10 m 2 og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til den øvrige bebyggelse enten indpasset i omgivelserne eller afskærmet med beplantning. Transformatorstation må placeres i parkeringskælder. 8.7 I delområde D og E må der kun opføres mindre bygninger som skure til cykler og redskaber mv. 8.8 Bevaringsværdig bebyggelse inden for lokalplanområdet må ikke rives ned. 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Ny bebyggelse skal udformes, så den igennem valg af materialer, konstruktion og detaljer, herunder belysning, fremtræder med en let, lys karakter og fremtræder med et sammenhængende arkitektonisk formsprog og en harmonisk helhedsvirkning. 9.2 Randbebyggelsen skal opbygges som enkelthuse med 5 lodrette gennemskæringer 9.3 Altaner og opgange skal fremstå med en åbenhed og en lethed i det arkitektoniske udtryk. 9.4 Der skal være en glidende overgang farvemæssigt mellem facader og tage, således at facader og tage holdes inde for samme farveskala. Bebyggelsen skal holdes i lyse farvenuancer. 9.5 Altaner skal være med til at understrege opdelingen af bebyggelsen i enkelthuse i princippet som vist i perspektivet af Kongensgade Karréen fra syd, bilag E. 9.6 Randbebyggelsen ud mod Kongensgade skal i højde og etageantal trappes ned mod Kongensgade 12, så bebyggelsen tilpasses med en glidende overgang til den bevaringsværdige bebyggelse. 9.7 Hjørnebygningen på hjørnet mellem Kongensgade og Englandsgade skal fremstå åben, let og transparent i det arkitektoniske udtryk. 9.8 Gavlen i Borgergade mod bebyggelsen Solborgen skal fremstå åben, let og transparent i det arkitektoniske udtryk. 9.9 Den indre bygningskerne skal udføres som en stjernestruktur i maksimalt 2 etager med opholdsarealer på tagdækket Der må opsættes antenner i en højde der ikke overstiger tagryggen, og antennen må ikke være synlig fra vej og sti Der må ikke opsættes paraboler på bygningernes facader, der er synlig fra offentlig vej og det indre gårdrum i karréen. Side: 19

22 Bestemmelser Tage 9.12 Tage i delområde A og B skal udføres som sadeltag, som må have varierende hældning, både på tværs og i længderetningen af bygningen. Taghældningen skal være mellem 30 og 60. I de etagefelter, hvor randbebyggelsen kun må opføres i to etager, skal tage udføres med fladt tag, så der kan etableres et tagdæk til udendørs opholdsareal Taget i delområde C skal udføres med fladt tag, så der kan etableres et tagdæk til udendørs opholdsareal. Taget i delområde C skal konstrueres og udføres med fladt tag, så der kan etableres et tagdæk til udendørs opholdsareal med gode vækstmuligheder for græs, urte- og træbeplantning Tagbeklædning i delområde A og B skal, med undtagelse af bygningsdele med fladt tag, udføres med belægning af zink, tegl, fibercement skifer eller stål. Der skal være en harmonisk og farvemæssig sammenhæng og helhed mellem tag og facade Tagbeklædning på mindre bygninger må udføres i andre materialer Tage må ikke udføres med blanke eller reflekterende materialer Solceller/solpaneler af reflekterende materiale må ikke være synlig fra vej og sti. Facader 9.18 Facader på ny bebyggelse skal med hensyn til opdeling i facaderytme løbende brydes af lodrette materiale- eller detaljeskift, som vinduer, altaner, karnapper eller lignende, der underopdeler og giver en arkitektonisk variation i facaden Facader skal fremstå med blank teglsten. Dog må op til 20 % af ydervæge, foruden vinduesarealer og altaner udføres i beton/facade- eller metalplader Stjernestrukturens gennemskæringer af facaden på 1.sal gives en særlig udformning, så den skyder sig ud fra den øvrige facade. Sådanne facadepartier skal fremtræde som en arkitektonisk integreret del af bygningen, men samtidig med hensyn til proportionering, materialevalg, detaljering og belysning gives en særlig karakter, der adskiller sig fra bygningen i øvrigt. Denne del af facaden skal fremstå delvist i transparent, matteret eller delvist farvet glas, så den fremstår transparent/translucent og delvist som en lukket facade i beton/facade- eller metalplader Facader må ikke udføres med blanke eller reflekterende materialer Der må etableres altaner og karnapper inden for facaden og op til 1 meter uden for facaden. 1 Ved blanke materialer menes reflekterende blanke metalplader, glaserede tagsten samt engoberede tagsten, der af Esbjerg Kommune vurderes at være blanke og reflekterende. 2 Ved blanke materialer menes reflekterende blanke metalplader, glaserede tagsten samt engoberede tagsten, der af Esbjerg Kommune vurderes at være blanke og reflekterende. Side: 20

23 Bestemmelser 9.23 Mindre bygninger, som skure og pavilloner, som er nødvendige for den rekreative brug i delområde D og E, må desuden udføres med facader i andre materialer Facader i stueplan ud mod Kongensgade og Englandsgade skal primært udføres i transparent, matteret eller farvet glas, så de fremstår transparente/translucente 3 og får en arkitektonisk lethed og en åben, aktiv og imødekommende karakter Min. 60 % af den samlede facade skal i stueetagen imod Kongensgade fremstå transparent/translucent Min. 40 % af den samlede facade skal i stueetagen imod Englandsgade fremstå transparent/translucent Af de transparente/translucente facadepartier skal hovedparten være transparente Vinduer må ikke blændes helt eller delvist med maling eller faste materialer eller streamers. Skiltning 9.29 Skiltning, reklamering og belysning skal være i overensstemmelse med bestemmelserne i lokalplan nr med tilhørende vejledning. Derudover gælder at: 9.30 Skilteformen skal tilpasses bygningens arkitektur og udføres med enkeltbogstaver. Belysning skal være coronabelysning Der må kun skiltes på bygningens facade mellem stueetagen og 1. sals vinduer Skiltningen skal have direkte tilknytning til ejendommens anvendelse Vinduer må ikke blændes helt eller delvist. Dette gælder både tilklæbning med reklame, maling med videre og blænding udført i faste materialer Skiltebånd må ikke være gennemgående i dele eller hele facadens længde Bevaringsværdig bebyggelse, Kongensgade 8-12, som ligger i delområde D må ikke nedrives. Ændringer, udskiftninger og vedligeholdelse skal ske i overensstemmelse med den oprindelige arkitektur. 10. Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Der skal etableres opholdsarealer svarende til minimum: 5 % af etagearealet for erhverv og 10 % af etagearealet for boliger. Ved boliger skal opholdsarealer sikres forud for parkeringsarealer. Opholdsarealer kan tilvejebringes som hævet gårdareal eller som altaner og tagterrasse Opholdsarealer skal friholdes for bebyggelse og oplag. 3 Ved translucent forstås glas, der slipper lys igennem, men som ikke er fuldstændigt transparent som alm. vinduesglas, f.eks. farvet glas, ornamentglas, ætset glas, sandblæst glas, silketrykt glas, matlamineret glas, emalitglas o.lign. Side: 21

24 Bestemmelser 10.3 Delområde E skal etableres som et opholdsareal i flere niveauer. Opholdarealet skal anlægges, så det får en parklignende karakter. Parkeringspladser på terræn skal afskærmes med beplantning eller lign., så synligheden minimeres I delområde C skal der etableres opholdsareal i form af et terrassedæk på taget af ny bebyggelse samt på taget af randbebyggelsen, hvor byggeriet må opføres i 2 etager Terrassedækket i delområde C udlægges med trædæk, sedum og plantebede. Langs Kongensgade 8-12 i delområde D og E udlægges haver opdelt og afgrænset med bøgehække. Øvrige opholdsarealer på terræn udlægges i græs og træbeplantes med lave træer og buske udplantet i grupper på forskudte niveauer Den del af delområde E, der udgør tag over p-kælderen, skal være konstrueret, så der kan etableres opholdsarealer med gode vækstmuligheder for græs- og træbeplantning Parkeringspladser på terræn skal anlægges som grøn parkering, jf. Esbjerg Kommunes vejledning, Smukke Byområder Adgangsvej, gårdrum, gangpassager, opholdsarealer og parkeringsarealer m.v. skal markeres med belysning Til og fra lokalplanområdet samt indenfor lokalplanområdet skal overgange anlægges niveau frit for større tilgængelighed for gangbesværede m.v Der skal udarbejdes en samlet friarealplan for opholdsarealerne på delområderne C og E. Friarealplanen skal godkendes af Esbjerg Kommune Henstilling af campingvogne, lystbåde og lign. samt oplagring, må ikke finde sted på ubebyggede arealer Grundejerforening Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af grunde i lokalplanens delområder A, B, C og E. Grundejerne skal varetage de fælles grundejerinteresser indenfor hvert af delområderne. Grundejerforeningens vedtægter og vedtægtsændringer skal godkendes af Esbjerg Kommune Grundejerforeningen skal oprettes af grundejerne, og når Esbjerg Kommune kræver det Grundejerforeningen skal, efter krav fra Esbjerg Kommune, optage grundejere fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. Hvis der oprettes en andelsboligforening, skal andelsejerne også være medlemmer i Grundejerforeningen Grundejerforeningen skal forestå drift, vedligeholdelse, renholdelse og vinterrenholdelse af de fremtidige private fællesveje og stier, beplantning og fællesarealer/opholdsarealer i delområderne nævnt i Grund- 4 Opstilling af campingvogn, som vil gøres til genstand for boligmæssig udnyttelse, der ikke er rent forbigående art, kræver byggetilladelse jævnfør Byggelovens 2. En sådan tilladelse kan ikke forventes givet af Esbjerg Kommune. Side: 22

25 Bestemmelser ejerforeningen er pligtig til vederlagsfrit at modtage skøde på disse veje, stier og fællesarealer. Grundejerforeningen skal, for at varetage disse forpligtigelser, udarbejde en drifts- og plejeplan, der skal godkendes af Esbjerg Kommune Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der efter lovgivningen henlægges til foreningen Grundejerforeningen har ret til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved at optage lån at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelse og administration af foreningens opgaver og til at kræve den fornødne sikkerhed for dette hos medlemmerne. 12. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-og elnet, før den tages i brug Ny bebyggelse skal være tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg, før den tages i brug, med mindre det kan dokumenteres, at bebyggelsen opfylder Bygningsreglementets klassifikationskrav til lavenergibyggeri Før ny bebyggelse tages i brug skal de i afsnit 6 nævnte adgangsvej, stier og parkering være etableret i godkendt omfang Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i afsnit 10 nævnte opholdsarealer være etableret i godkendt omfang. 13. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. Inden for lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelser søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jfr. nedenfor: 13.2 Jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. Lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune give tilladelse efter jordforureningslovens 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse (som f.eks. til boligformål). Før jord flyttes fra et kortlagt areal, skal det anmeldes til Esbjerg Kommune Overfladevand: Esbjerg Kommune skal kunne godkende anlæg for håndtering af overfladevand Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer. 14. Anmeldelse til PlansystemDK 14.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse og anmeldelse til PlansystemDK aflyses lokalplan nr. 200, nr. 326 og nr. 352 indenfor lokalplanens område. Side: 23

26 Bestemmelser 15. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. Lokalplanen indeholder i afsnit 9 bestemmelse om, at bebyggelsen ikke må nedrives uden tilladelse fra Byrådet. Hvis en sådan tilladelse nægtes, kan ejeren efter Planlovens 49 under visse forudsætninger forlange at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret, for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. 16. Vedtagelse Ovenstående Lokalplan nr , udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 18. juni Johnny Søtrup borgmester Hans Kjær direktør for Teknik & Miljø Side: 24

27 14 690b 691 1B a 23 7C A D 7B 2 7A a 20 5!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! a!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! A 18 8!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! T 10 8A a 570b ±!!!Lokalplangrænse ^ Bilag A Lokalplan Matrikelkort Dato:29.spetember 2011 Mål 1:500 Meters Kongensgade Englandsgade Borgergade Ejerlav: Esbjerg Bygrunde glandsgade

28

29 ± ^ Englandsgade!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Gennemskæring Topkote 43,21!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Topkote 41,81 Topkote 40,70 A Topkote 40,70!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! C!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 13m Topkote 38,80 Topkote 33,00 Gennemskæring Gennemskæring!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Topkote 24,50 Topkote 40,22!!!!!!!! B Borgergade Kongensgade D E!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Topkote 36,70 Gennemskæring Parkering på terræn!!!!!!!!!!!!!!!!! Parkeringskælder delvis over terræn Topkote 38,23 Topkote 36,75!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! #!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Lokalplangrænse!!! Delområde Byggefelt 2 etager Byggefelt 3 etager Byggefelt 4 etager Byggefelt 5 etager Byggefelt 6 etager Byggefelt 7 etager Bevaringsværdig bygning Tinglyst færdselsret Opholdsareal # Adgangsvej Bilag B Lokalplan Lokalplankort Dato:14. maj 2012 Mål 1: Meter

30

31 Bilag C Eksempel på illustrationsplan.

32

33

34 1. Før og eftervisualisering set fra Borgergade i vestlig retning. 2. Før og eftervisualisering set fra Englandsgade i nordlig retning.

35 4. Før og eftervisualisering set fra Borgergade i østlig retning. 5. Før og eftervisualisering set fra Kongensgade i østlig retning.

36 6. Før og eftervisualisering set fra Englandsgade i sydlig retning. 7. Før og eftervisualisering set fra Kongensgade i vestlig retning.

37

38

39

40

41

42

43 Bilag F visualisering kystnærhedszonen. Kongensgade Karréen Fotostandpunkt Kyst 1 set fra Fanøfærgen mod Esbjerg by

44 Fotostandpunkt Kyst 2 set fra Fanøfærgen mod Esbjerg by. Kongensgade Karréen

45 Bilag G Snit i Kongensgade og Borgergade.

46

47

48

49

50

51

52

53 Havneholmen, København - Landark. Torben Schønherr Butikker/boliger, Østerbrogade, København - København-Ark. CF.Møller Boliger, Køge Åhavn - Ark. CF.Møller Frederikssund Havneplads - Landark. SLA Boliger, Havneholmen, København - Ark. Lundgaard og Tranberg Plejecenter Lundehaven, Skovlunde - Skovlunde- Ark. Lundgaard og Tranberg Boliger, Havneholmen, København - Ark. Lundgaard og Tranberg

54