Startredegørelse Lokalplan for Slangerupgade 48 B-D

Transkript

1 Startredegørelse Lokalplan for Slangerupgade 48 B-D 26. februar 2019 Startredegørelsen beskiver i korte træk det konkrete projekt, baggrunden for at udarbejde en ny lokalplan for området, de væsentlige problemstillinger der efterfølgende skal håndteres, samt forvaltningens anbefalinger og vilkår for det videre arbejde. Startredegørelsen forelægges udvalget for Arkitektur-, Byplan- og Trafikudvalget (ABT) samt ØkonomiUdvalget (ØU), der endeligt beslutter at igangsætte en lokalplan for området.

2 STARTREDEGØRELSE - Slangerupgade 48 B-D Læsevejledning Startredegørelsen består af tre dele: en indledende del, der beskriver baggrunden for at udarbejde en lokalplan for området, en del med bygherres præsentation af projektet i korte træk. en del med forvaltningens beskrivelse af lokalplanområdet, plan forhold samt vurdering af projektet og de væsentlige opmærk somhedspunkter, der skal håndteres i forbindelse med udarbej delsen af lokalplanforslaget. Startredegørelsen forelægges udvalget for Arkitektur, Byplan ogtrafik (ABT) samt ØkonomiUdvalget (ØU), der endeligt beslutter at igangsætte en lokalplan for området. Startredegørelsen er kun et oplæg til igangsætning. Herefter inviteres der til indledende dialogmøde, og derefter udarbejdes der et lokalplanforlslag, som først skal i høring hvor derefter Byrådet kan vælge at vedtage lokalplanen. Baggrund for Projektet På vegne af grundejeren Jysk Holding A/S har Arkitema Architects anmodet om udarbejdelse af lokalplan for Slangerupgade 48 B-D. Grundejeren ønsker at udnytte kommuneplanens mulighed for etaberling af enkelte større butikker med udvalgsvarer samt herudover at opføre etageboliger, over butikker og parkering. En opgradering og udviklingen af arealet er blevet aktualiseret af, blandt andet, opførelsen af boligområdet Frederiksbro, på den modsatte side af Roskildevej. Bygherre Jysk Holding A/S Sødalsparken Brabrabd Arkitekter ARKITEMA Architects Hovedformål Detailhandel og etageboliger Etageareal m 2 (inkl m 2 parkering i stueplan) Bebyggelsesprocent 175 % Parkering Opfylder norm 156 p-pladser 143 i konstruktion Opholdarealer Opfylder norm Boliger m 2 svarende til ca. 90 boliger. Erhverv m 2 detailhandel, udvalgsvarer Kort beskrivelse af projektet Bygherres præsentation af projektet Arkitema har på vegne af Jysk Holding A/S anmodet om udarbejdelse af lokalplan for Slangerupgade 48 B-D, matr.nr. 6 g Hillerødsholm. Arealet er bebygget med en erhvervsbygning, der rummer knap m 2 detailhandel (Elgiganten). Bygherre ønsker at udvikle arealet ved at opføre en bygning, der dels fastholder detailhandelen, dels tilfører bymidten yderligere boliger. Projektet omfatter en bygning med en kælderetage med parkering, stueetage med yderligere parkeding samt m 2 udvalgsvarehandel, mod Roskildevej og Slangerupgade / Føtex, herudover rummer stueetagen 2

3 STARTREDEGØRELSE - Roskildevej 48 B-D enkelte boliger mod Pøleå / Munkeengen. Oven på stueetagen etableres en randbebyggelse med boliger omkring et hævet opholdsareal. Randbebyggelse opføres i 2 til 4 etager, højest mod nord, hvor fra bygningen trapper ned mod syd for at give optimale solforhold på det hævede opholdsareal. Bygningen vil dermed maksimalt fremtræde med en højde på indtil 5 etager svarende til maksimalt 16 m. Dermed respekteres indblikskilen mod Frederiksborg Slot. Langs bygningens butiksfacade mod Slangerupgade og Munkeengen etableres en aktiv kantzone med en bredde på 4 m som en urban forbindelse mod Hillerød centrum og en del af et nyt handelsstrøg. Boligerne opføres med en tilpasning til sammensætningen af Hillerøds borgere med en variation af boligstørrelserne, der kan efterkomme efterspørgslen fra såvel unge studerende, singler og seniorer som fra børnefamilier. Boligarealerne kan variere fra m 2. Arkitektur Projektet holdes i lyse grå toner, i en materialitet, med mursten som hovedmateriale der består af holdbare, er vedligeholdsøkonomiske materialer, der patinerer smukt. Der kan arbejdes med forskellige fugefarver, for at skabe nuanceforskelle, der får bebyggelsen til at leve. Ligeledes kan der arbejdes med tegldetaljer, fx cob forbandt Arkitema har, for bygherre, udarbejdet en præsentation af projektet Slangerupgade 48 B,C,D / Hillerød, Volumestudie Opholdsarealer Bebyggelsens opholdarealer etableres fortrinsvis som et gårdrum oven på stueetagens butikker, parkering og boliger, i princippet svarende til opholdsarealet for boligerne oven på Bilka i Slotsarkaderne. Som tagterrasser 3

4 STARTREDEGØRELSE - Slangerupgade 48 B-D etableres yderligere opholdsarealer på dele af de lave boligfløje mod syd og øst. Endelig er der angivet opholdsarealer / grønne uderum på arealerne mellem bygningen og Pøle Å. Det samlede opholdsareal er opgivet til m 2, hvilket tilfredsstiller kravet i Kommuneplanens generelle rammer. Parkering Den krævede parkering iht. Kommuneplanens generelle rammebestemmelser etableres fortrinsvis som parkering i konstruktion. Med indkørsel fra Munkeengen, omtrent hvor indkørslen til Elgiganten er i dag, etableres ca. 115 parkeringspladser og ca. 184 cykelpladser i parkeringskælder. I stueplan bag butikker og boliger etableres yderligere ca. 28 parkeringspladser, mens der lægges op til etablering af ca. 13 p-pladser på terræn mod Munkeengen og langs Slangerupgade. Trafik Viatrafik har udarbejdet et notat om de trafikale forhold, særligt krydset ved Munkeengen og Slangerupgade, hvor den dobbeltrettede cykelsti fra nord, under Herredsvejen, møder Banestien. Forvaltningens vurdering af projektet Områdets centrale placering i Hillerøds bymidte, ved Roskildevej, taget i betragtning, vil en udvikling af området være velkommen. Arealet mellem Munkeengen og Roskildevej fremtræder i dag forsømt, ligesom bygningen fremtræder noget brøstfældig og kun i begrænset omfang bidrager til en positiv opfattelsen af denne del af Hillerød bymidte. Bygningen med en kombination af detailhandel, parkering og etageboliger spiller fint op til den planlagte bebyggelse i Frederiksbro og til den eksisterende bebyggelse på Munkeengen. Udnyttelsen af arealet til større butikker emd udvalgsvarer er i overensstemmelse med intentionerne i kommuneplanlægningen om at understøtte bymidtens detailhandel ved at give mulighed for de større butikker inden 4

5 STARTREDEGØRELSE - Roskildevej 48 B-D for bymidteafgrænsningen. Kommuneplanens minimum butiksstørrelse på 800 m 2 forudsætes overholdt. Projektets løsning af parkeringen minimerer parkeringen på terræn omkring bygningen. Parkeringen i konstruktion opfylder p-normen for området. Parkeringsarealet i stueplan, under opholdsarealet i 1. sals niveau, medregnes som etageareal og påvirker dermed bebyggelsesprocenten, der er beregnet til 174%. Med det varierende antal etager sikres dels en rimelig tilgang af dagslys på opholdarealet over stueetagen og dels at indblikskilen mod Frederiksborg Slot ikke påvirkes. Parkeringsløsningen, hvor langt størstedelen af parkeringenspladserne er integreret i bygningen, vurderes at retfærdiggøre den meget høje bebyggelsesprocent, der i lokalplanen kan angives til maksimalt 175%. Efte 201 Anm ind NIRAS har for bygherre udarbejdet en visualiseringsrapport. Den foreslåede bebyggelse vil føje sig ind mellem Danicas byggeri på Munkeengen og bebyggelsen på Frederiksbro og tilfører området endnu et moderne element, i periferien af bymidten. Forhold til anden planlægning Fingerplan 2017 Lokalplanen er beliggende i det ydre storbyområde i stationsnært område og er i overensstemmelse med Fingerplan 2017, der bl.a. peger på, at byudvikling primært sker inden for de stationsnære områder og at de stationsnære områder udnyttes med en bebyggelsesprocent, der modsvarer den centrale beliggenhed og gode tilgængelighed. Stationsnærhed Lokalplanområdet ligger inden for det stationsnære område, hvor boligbyggeri skal være etagebyggeri eller anden tæt boligbebyggelse. Kommuneplan 2017 SB.C.15 Munkeengen Syd Rammeområdet er udlagt til Centerområde, bycenter, butikker, offentlig og privat service samt kulturelle og sociale formål. Parkeringshus må højst opføres i 3 etager. Der resterer en ramme på m 2 til udvalgsvarer, maks m 2 og min. 800 m 2. Bebyggelsen kan opføres med højst 3 etager og bebyggelsesprocenten er fastsat til 80% af området under ét. 5

6 STARTREDEGØRELSE - Slangerupgade 48 B-D Kommuneplantillæg Den foreslåede projekt til bebyggelse omfatter en bygning i 3 5 etager og en bebyggelsesprocent på 174%. Bebyggelsen indeholder ud over detailhandel, udvalgsvarer, etageboliger og parkering. Projektet er dermed ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2017, rammebestemmelserne for SB.C.15, for så vidt anvendelsen til etageboliger, etageantal og bebyggelsesprocent. Derfor skal der, som forudsætning for den endelige vedtagelse af en lokalplan, der muliggør en realisering af projektet, udarbejdes og vedtages et tillæg til Kommuneplan Området er, som en del af Hillerød bymidte og centerområde, præget af en blanding af byfunktioner. Munkeengen Nord er f.eks. udnyttet med en blanding af privat service / kontor, uddannelse og etageboliger. Projektet vil tilsvarende bidrage til, at området sikres et levende miljø også uden for butiks- og kontortid. Opmærksomhedspunkter Eksisterende lokalplan Området er omfattet af lokalplan nr. 322 Facader og Skilte og af lokalplan nr. 345 Centerområde ved Munkeengen i Hillerød. Lokalplan nr. 345, delområde 2b, fastlægger anvendelsen til boligformål, etageboliger samt offentlige formål og parkering. Bebyggelse skal opføres som en sammenbygget bebyggelse i et slynget forløb. Inde for delområdet kan der opføres indtil m 2 etageareral til boligformål. Boligbebyggelsen kan opføres med varierende etageantal og en maksimal bygningshøjde på 17 m inklusiv eventuelle tagterrasser. Projektet er med et etageareal på ca m 2 og en anvendelse til detailhandel, ud over til boliger, ikke i overensstemmelse med den gældende lokalplan. 6

7 STARTREDEGØRELSE - Roskildevej 48 B-D Trafik Det er vigtigt, at der arbejdes videre med de trafikale forhold omkring udmundingen af Munkeengen i Slangerupgade. Herunder særligt i forhold til trafiksikkerheden for cyklister og gående på det overordnede stisystem og Banestiens forløb langs facaden mellem Munkeengen og Roskildevej. Parkering på terræn skal planlægges, så den ikke udgør en risiko for færdslen på stierne. Bygherre har tilkendegivet, at man er sindet at tilbyde kommunen en udbygningsaftale. Opholds- / udearealer Det skal sikres at arealet mellem bygningen og Pøle Å får en behandling, der sikrer at området får en høj kvalitet i forhold til anvendelsen som grønt udeareal og kantzone mod bebyggelsen på den nordlige del af Munkeengen. Anbefalinger Forvaltningen anbefaler, at der udarbejdes forslag til en lokalplan, under forudsætning af følgende: - At lokalplanforslaget sikrer, at der kan opnår sikre trafikale forhold for gående og cyklende på stierne ved Munkeengens udmunding i Slangerupgade. - At lokalplanforslaget sikrer, at alle opholds og grønne udearealer får en kvalitet, der svarer til deres anvendelse som opholds eller friarealer. Borgerinddragelse Borgerne tænkes inddraget ved et indledende dialogmøde forud for lokalplanforslagets udarbejdelse og et borgermøde afholdt under høringsperioden. Procesplan Tidsplanen angiver en forventet tidsplan, der kan rykke sig under vejs Høringsperioden fastsættes til 8 uger. Den samlede lokalplanproces tager forventet et år. 7