Ejendomsforeningen Danmark Tvister Huslejenævn og Boligret Tvangsadministration og rettighedsfrakendelse

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark Tvister Huslejenævn og Boligret Tvangsadministration og rettighedsfrakendelse 28. november 2014 Juridisk konsulent Niklas Winther Kejlskov

2 Tvister Tvister om boliglejemål kan føres for: Huslejenævnet LL 106, ML Kap VI, Boligretten LL (ML 43) Fogedretten RPL Krav om en aktuel tvist GD 2006/54 V (ingen tvist) GD 2003/29 V (tvist forelå) GD 2009/61 V (L havde indbragt varmeregnskab uden forudgående indsigelse til U)

3 Tvister for huslejenævn Indsigelsesret Indbringelsespligt Lejers/beboerrepræsentationens indsigelsesret - 6 uger fra modtagelse af varsling mv. - Fristen udløber sandsynligvis kl den sidste dag - Forsendelsesrisikoen påhviler udlejer Udlejers indbringelsespligt - 6 uger fra udløbet af lejers frist, altså i alt 12 uger fra lejers modtagelse af varsling mv. - Kontortidsreglen - Forsendelsesrisikoen påhviler udlejer Indsigelsen/indbringelsen skal være modtaget rette sted inden fristens udløb

4 Tvister - kompetence Huslejenævnets kompetence som 1. instans LL 106 mfl. og ML 5 m.fl. Lejens størrelse Varslinger i forbindelse med forbedringsarbejder Forbrugsregnskaber Vedligeholdelse Husordensovertrædelser (valgfri) Lejers istandsættelsesforpligtelse ved fraflytning (hvis arbejder ikke er udført)

5 Tvister - kompetence Huslejenævnets kompetence som 1. instans LL 106 mfl. og ML 5 m.fl. Gebyr for huslejenævnssag: 140 i 2014 og 141 i 2015 Indbringelse af tvist for huslejenævn har som udgangspunkt opsættende virkning - Ved regulering af lejen til det lejedes værdi eller til OMK-leje kan udlejer dog opkræve en midlertidig lejeforhøjelse på op til 15 kr. pr. m2 ELL 48, stk. 4 og ML 14, stk. 4

6 Tvister - kompetence Boligrettens kompetence som 1. instans Opsigelse Tidsbegrænsning Lejers istandsættelsesforpligtelse ved fraflytning (hvis arbejder er udført) Når det ikke fremgår af bestemmelsen, at tvist skal indbringes for huslejenævn, eksempelvis: ulovlig dusør, ophævelse, fremleje, bytte mv.

7 Tvister - kompetence Boligrettens kompetence som 1. instans Retsafgift er variabel og fastsættes efter retsafgiftsloven - Sager om andet end penge (dog ikke opsigelse og ophævelse) eller pengekrav på under kr. : 500 kr. - Sager om pengekrav, hvor værdien overstiger kr.: 500 kr. med tillæg af 250 kr. og 1,2 pct. af den del af værdien, der overstiger (værdien i sager om leje beregnes ved at gange den årlige ydelse med 5, mens værdien i sager om opsigelse eller ophævelse som 1 års leje. Indbringelse af sag for boligretten har som udgangspunkt ikke opsættende virkning - Boligretten kan dog i visse specielle tilfælde træffe beslutning herom

8 Tvister - kompetence Fogedretternes kompetence Opsigelse og udsættelse af lejer Ophævelse og udsættelse af lejer Gennemtvingelse af adgang Krav skal være klare og uden betænkelighed kunne fremmes, eksempelvis visse pengekrav Fogedretten vil som udgangspunkt afvise sagen, såfremt der er uenighed og rekvirenten ikke kan føre bevis for sin ret ved dokumentbevis eller partsforklaring. - Fogedretten kan dog undtagelsesvis tillade anden bevisførelse end dokumentbevis og partsforklaring ved ophævelse som følge af lejers tilsidesættelse af god skik og orden Lovændring nr af 2010

9 Tvister - kompetence Valg af tvistemyndighed Konsekvens af forkert myndighed - Afvisning - Ikke muligt at overholdef indbringelsesfrist eller ankefrist

10 Tvister - Huslejenævn Officialprincippet Nævnet skal af egen drift oplyse sagen og påse overholdelse af lejelovgivningen Ved en parts manglende medvirken til behandling kan huslejenævnet lægge den anden parts fremstilling til grund for sin afgørelse ML 42, stk. 2 Afgørelse - Forvaltningsretlig afgørelse - Ikke eksigibel

11 Tvister - Domstolene Forhandlingsprincippet Parterne skal selv oplyse sagen og gøre anbringender gældende - Der kan ikke tages stilling til forhold, der ikke er gjort gældende, se GD 2012/36 V - Nova, se GD 2009/50 H Bevisbyrde Afgørelse - Dom - Eksigibel

12 Tvister Processuelle forhold Procesparter - Udlejer - Lejer - Beboerrepræsentation - Huslejenævn Inhabilitet - Både i huslejenævn og boligret - Personlige og/eller økonomiske interesser

13 Tvister Processuelle forhold Hjemvisning - Hvis nævn eller ret ikke har taget korrekt stilling - Sagen sendes tilbage til fornyet behandling

14 Tvister Anke Ankefrist 4 uger - Frist beregnes fra dagen efter afgørelsen - kontortidsreglen Huslejenævnets afgørelse kan ankes til boligretten - I København skal anke dog til Ankenævnet for huslejenævnene, dette gælder dog ikke husordensovertrædelser Huslejenævnets/ankenævnets afgørelse kan ankes til boligretten Boligrettens dom kan ankes til landsretten (sager på under kræver tilladelse fra PBV)

15 Tvangsadministration Beslutning om tvangsadministration Regler findes i bekendtgørelse nr. 884 af 2009 om tvungen administration af udlejningsejendomme. Beslutning om tvangsadministration kan kun træffes, hvis der er tale om en ejendom, hvor mindst to lejligheder er udlejet helt eller delvist til beboelse. - Udvidet ejendomsbegreb Beslutningen indebærer, at udlejer fratages retten til at administrere ejendommen, herunder oppebære lejeindtægter herfra.

16 Tvangsadministration Beslutning om tvangsadministration Huslejenævnet kan på anmodning fra beboerrepræsentation eller et flertal af lejerne træffe beslutning om tvangsadministration, hvis: - ejer ikke har efterlevet en huslejenævnsafgørelse inden for frist, og GI enten to gange tidligere eller én gang inden for de sidste to år har ladet udføre vedligeholdelsesarbejder for udlejers regning efter ML 60, eller - GI på grund af ejendommens særlige forhold ikke har kunnet påtage sig at udføre de vedligeholdelsesarbejder, som er pålagt af huslejenævnet. - I uregulerede kommuner skal udlejer også være dømt ved domstolene til at udføre vedligeholdelsesarbejderne på ejendommen, og udlejer herefter ikke har påbegyndt og fuldendt de påbudte vedligeholdelsesarbejder. Tvangsadministration kan vare indtil vedligeholdelsesarbejder er udført, dog maksimalt ti år.

17 Frakendelse af ret til administration Dom om frakendelse af ret til administration af boligudlejningsejendomme Reglerne fremgår af LL 113 a og b Udlejer skal eje mere end én boligudlejningsejendom. En ejer af boligudlejningsejendomme kan ved dom blive frakendt retten til: - at administrere sine ejendomme, eller - at selv bestemme hvem, der skal administrere ejendommene

18 Frakendelse af ret til administration Betingelser for frakendelse Frakendelse kan ske, såfremt udlejer: - gentagne gange groft har tilsidesat reglerne i LL eller ML, - to gange er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af bestemmelserne i LL, ML og byfornyelseslovene, - to gange er idømt bødestraf i medfør af byggelovens 30 for at undlade at foretage vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå, at der opstår fare for en bebyggelses beboere eller andre, eller for i forbindelse med udlejning at benytte lokaler til beboelse, som ikke efter byggeloven lovligt må anvendes til beboelse, - to gange har været under tvungen administration, - ikke har efterlevet tre eller flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for 2 år, eller - tre eller flere gange af Grundejernes Investeringsfond, jf. ML 60, har fået påbegyndt arbejder inden for en periode på 10 år.

19 Frakendelse af ret til administration Proces Lejer orienterer huslejenævnet om udlejers manglende overholdelse af huslejenævnets afgørelse mv. Huslejenævnet indberetter forholdet til GI GI registrerer udlejer og orientere udlejer herom GI politianmelder udlejer