Ejendomsforeningen Danmark

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark ELEVATORER & FORBEDRINGER Tirsdag den 1. december 2015 ved Advokat Troels Flethøj Thygesen, Jordan Løgstrup 1

2 Elevator eller ikke elevator? Mit indlæg er rettet imod beslutningstageren. Beslutningstageren stiller sig nok følgende spørgsmål: 1) Passer det til min ejendom? (Strategisk og teknisk perspektiv) 2) Kan det betale sig? (Økonomisk perspektiv) 3) Hvad gør jeg så i praksis? (Juridisk perspektiv) 2

3 1. Er elevatoren en god idé? Kan det teknisk lade sig gøre? (Byggetilladelse, fredning m.v.) Får jeg mere (leje) ud af de bestående m2 og gladere lejere? Se elevatoren i kontekst af din ejendom og dens potentiale. Kan jeg aktivere nye m2? (eksempelvis tørrelofter) Muligvis er den største værditilvækst ikke forbedringsforhøjelsen 3

4 2. Kan det betale sig? Betragt elevatoren som en investering. En investering består af: 1) en udbetaling i begyndelsen og 2) en efterfølgende række af indbetalinger Indb. 1 Indb. 2 Indb. 3 Indb. 4 Tid Udbetaling 4

5 2. Kan det betale sig - fortsat Spørgsmålene er: 1. Svarer værdien af de forventede senere indbetalinger som minimum til værdien af udbetalingen? 2. Har jeg bedre alternative investeringer på bedding? 5

6 3. Hvad gør jeg så i praksis? Vi skal beregne lejeforhøjelsen (forbedringsforhøjelsen) sammenhold denne beregning med betalingsstrømmen fra før Vi regner et eksempel Vi skal se på lejelovgivningens procedureregler for varslinger m.v. Efterfølgende driftsøkonomi og vedligehold 6

7 3a. Forbedringsforhøjelsen (1/5) Forbedres lejemålet, kan der kræves højere leje, jf. lejelovens 58 (brugsværdi er ledestjernen!) De sædvanlige regler for forbedringer gælder for elevatorer Elevatorer = forbedring (med mindre helt ekstraordinære forhold spiller ind), jf. praksis GA2004/10, GA2005/16 og GA2008/19 7

8 3a. Forbedringsforhøjelsen (2/5) Forbedringsforhøjelse: 1) Omkostning * ydelsesprocenten på 20-årigt RK-lån 2) Fordel forbedringsforhøjelsen på de berørte lejemål (Forbedringsforhøjelsen forældes ikke, men den skal holdes ved lige) 8

9 3a. Forbedringsforhøjelsen (3/5) Følgende poster kan inkluderes: Entreprenørudgift + byggeplads Entrepriseforsikring + finansiering Tekniker (ca. 10%) Administration (ca. 5%) Moms (bemærk evt. splitmoms på ejendom) Øvrige (konkret vurdering) 9

10 3a. Forbedringsforhøjelsen (4/5) Forbedringsomkostningen begrænses af: Sparet vedligehold (nedlægger du en nedslidt trappe? Medtag da på brl. 18&18b) Er omkostningerne rimelige (objektivt set) Står omkostningen mål med brugsværdien? (subjektivt set) Diverse tilskud fra offentlig side 10

11 3a. Forbedringsforhøjelsen (5/5) Forbedringsforhøjelsen skal fordeles på lejemål efter rimeligt kriterium Sædvanligvis fordeles med lige dele på alle lejemål undtagen stueetagen, der udelades (brugsværdi!) 11

12 3b. Eksempel (1/2) Vi bruger følgende Input: Excelark over omkostning (1,7 mio. kr.) Ydelsen på 20-årigt RK-lån (7,2%) Fordeling: 10 lejemål 8 ligger højere end stuen og deltager 12

13 3b. Eksempel (2/2) Forbedringsforhøjelse: [Samlet omkostning] * [Ydelse på RK-lån] = FF 1,7 mio. kr. * 7,2 % = kr. Fordeling: [Forbedringsforhøjelse] / [antal lejligheder] = x kr. pr. lejemål kr. / 8 stk. = kr. pr. stk. årligt (Omregn forbedringsforhøjelse pr. m2 for alle pga. varsling, jf. nedenfor) 13

14 3C. Procedurer & faser (1/3) Vi ser på de svære procedureregler, som kan koste udlejer penge. Gennemgang minded på investor. Antagelser: Pr (pga. overgangsregler) Storejendom (mere end 6 beboelseslejligheder pr ) Der er mange undtagelser Erhverv har sine egne regler, jf. erhvervslejelovens (de ligner en simpel udgave af lejelovens) 14

15 3C. Procedurer & faser (2/3) 15

16 3C. Procedurer & faser (3/3) Tilsidesætter man et skridt, må man kun tage forbedringsforhøjelsen op til beløbet nævnt i reglen Lejemål etableret efter forbedringen kan pålignes fuld forhøjelse (med hensyntagen til reglerne for lejens fastsættelse), så redning er mulig 16

17 3D. Drift (1/2) Der er fire typer udgifter på en ejendom (meget groft sagt): Forbedringer (selve investeringen) Driftsudgifter (eks. lovpligtige elevatoreftersyn) Vedligehold (andet end forbedring & drift tænk brl. 18&18b) Resten (som er tab) 17

18 3D. Drift (2/2) Kan I regulere lejen op i lejekontrakterne, når de løbende omkostninger stiger? OMK: Ja (max lejedes værdi ved reg., brl. 7, stk. 2) 5, stk. 2, lejemål: Hvis du har husket at opgøre underliggende OMK-leje på tidspunkt for udlejning (bemærk evt. andre reguleringsklausuler+lejeværdi) Andre: Undersøg kontrakten 18