Udviklingsområder i kystnærhedszonen

Transkript

1 Redegørelse LE34 Aalborg Strandvejen Aalborg André Hundahl Esbersen Projekt: Dokument: D Udviklingsområder i kystnærhedszonen Varde Kommune har bedt LE34 om at udarbejde en oversigt over potentielle udviklingsområder i kystnærhedszonen, jf. planlovens 5b, stk. 2. I det følgende redegøres for forudsætningerne for udpegning af udviklingsområder, lige som fem forslag til ansøgning om udpegning til udviklingsområder beskrives. I bilag B til redegørelsen beskrives alle potentielle udviklingsområder i Varde Kommune. Redegørelsen skal danne grundlag for forvaltningens forslag til ansøgning om udpegning af udviklingsområder. Baggrund og procedure for udpegning Med de ændringer af planloven, der blev vedtaget af Folketinget den 1. juni 2017, er der mulighed for, at landets kommuner kan ansøge om udpegning af udviklingsområder i kystnærhedszonen. Selve udpegning sker gennem et samlet landsplandirektiv, der udstedes af erhvervsministeren. Af bemærkningerne til lovforslaget til ændringen af planloven fremgår det, at de udpegede udviklingsområder vil være områder i kystnærhedszonen, hvor kommunalbestyrelsen ønsker større adgang til at planlægge for byudvikling af kommunens byer og landsbyer eller områder, hvor kommunalbestyrelsen ønsker at åbne mulighed for at give tilladelse til virksomheder og anlæg 1. Tilladelser til virksomheder og anlæg vil i udviklingsområder være omfattet af de generelle regler i landzone. Det gælder stadigvæk, at udlæg til ferie- og fritidsanlæg skal lokaliseres efter sammenhængende turistpolitiske overvejelser og kun i forbindelse med eksisterende bysamfund eller større ferie- og fritidsbebyggelser. Overskrifterne for udvikling i udviklingsområder er således byudvikling eller erhvervsmæssige landdistriktsudvikling. Sidstnævnte skal ses i sammenhæng med de ændrede muligheder for at anvende overflødiggjorte landbrugsbygninger til andre formål. Områder, der udpeges til udviklingsområder, er områder uden særlige landskabs-, natur- og miljøinteresser. Det vil sige, at områder omfattet af Grønt Danmarkskort ikke kan udpeges som udviklingsområder. Udpegningen af udviklingsområder sker gennem et landsplandirektiv, hvorefter områderne skal indarbejdes i kommuneplanen. Af kommuneplanens retningslinjer skal det fremgå, at arealer omfattet af Grønt Danmarkskort ikke kan indgå i udviklingsområder. Indarbejdelsen af udviklingsområder i kommuneplanen sker dog parallelt med udpegningen af Grønt Danmarkskort, og den endelige grænse mellem arealer til Grønt Danmarkskort og udviklingsområder præciseres således i kommuneplanlægningen. Ved udarbejdelsen af Grønt Danmarkskort skal kommunerne gennemgå de eksisterende udpegninger og efter behov justere dem i lyset af de nye krav, som følger af Grønt Danmarkskort. Denne øvelse forventes i de fleste kommuner at føre til justeringer af de hidtidige udpegninger af eksisterende og potentiel natur. Justeringen vil kunne føre til at hidtil udpegede områder udgår af udpegningerne 2. Det er derfor muligt at ansøge om udpegning af udviklingsområder for arealer, der er omfattet af det foreløbige Grønt Danmarkskort, der består af tidligere naturudpegninger. Af Varde Kommunes digitale kort fremgår arealer til Grønt Danmarkskort. Grønt Danmarkskort omfatter de i kommuneplanen udpegede 1) eksisterende værdifulde naturområder, 2) eksisterende økologiske forbindelser, 3) potentielle naturområder og 4) potentielle økologiske forbindelser. Af hovedstrukturen i Kommuneplan 2017 fremgår det, at kommunen i 1 Lovforslag nr. L 121 som fremsat den 25. januar 2017; 2 Vejledning om Grønt Danmarkskort og naturbeskyttelsesinteresser, Juni 2017; Miljø- og Fødevareministeriet, Miljøstyrelsen, s. 7; Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 1 af 4

2 den kommende planperiode [vil] undersøge muligheden for at styrke og udbygge Grønt Danmarkskort yderligere 3. Det er i forbindelse med dette arbejde, at grænsen og forholdet mellem arealer til Grønt Danmarkskort og udviklingsområder eventuelt kan præciseres. Det skal bemærkes, at udviklingsområder som følge af præciseringen i kommuneplanlægningen ikke kan gøres større end afgrænsningen i landsplandirektivet kun mindre. Områder omfattet af naturbeskyttelseslovens 3 samt Natura områder kan ikke udpeges til udviklingsområder. Af vejledningen om Grønt Danmarkskort fremgår det, at intentionen med udpegning af potentielle naturområder og økologiske forbindelser til Grønt Danmarkskort er at undgå, at de mest værdifulde naturområder ikke er tilstrækkeligt store og robuste til på sigt at bevare deres naturkvalitet og artsindhold men ligger som isolerede øer mellem intensivt dyrkede marker, byer, veje m.m. 4 Naturområderne i kystnærhedszonen i Varde Kommune er generelt store og sammenhængende. Der vil på baggrund af ovenstående kunne foretages ændringer i de udpegede potentielle naturområder og økologiske forbindelser i Grønt Danmarkskort i forbindelse med udpegningen af udviklingsområder. Landets kommuner havde frem til den 15. oktober 2017 mulighed for at ansøge om udpegning af udviklingsområder. Ansøgning om udpegning af udviklingsområder forudsætter, at kommunalbestyrelsen udarbejder en planstrategi, og udpegningen af udviklingsområder vil derfor fremadrettet ske fast hvert 4. år. Varde Kommune er i gang med at udarbejde en planstrategi, og det er dette arbejde, nærværende redegørelse for udviklingsområder skal bidrage til. Metode Arbejdet med udpegningen af potentielle udviklingsområder har bestået af en kvantitativ udpegning af potentielle udviklingsområder på kort samt en grundig af gennemgang af de potentielle områder ud fra udpegningskriterierne. Via GIS-data udleveret af Varde Kommune er der udarbejdet et detaljeret kort over kystnærhedszonen i Varde Kommune, som kan ses på bilag A. Den grå markering på bilag A dækker arealer omfattet af sommerhusområder, Nationalpark Vadehavet, beskyttede naturtyper, Natura 2000-områder, eksisterende naturområder og økologiske forbindelser (Grønt Danmarkskort) samt lavbundsarealer, da disse har potentiale til at udvikle sig til værdifulde naturområder. Med rød er markeret byzone. Der kan ikke udpeges udviklingsområder inden for de røde og grå markeringer. Af kortet fremgår med grøn de dele af kystnærhedszonen, der ikke er registreret som naturområder eller sommerhusområde. Desuden fremgår med gul markering arealer, der er udpeget til potentielle naturområder og økologiske forbindelser (Grønt Danmarkskort), da disse områder kan undersøges nærmere i forbindelse med en præcisering af udpegningen til Grønt Danmarkskort. De grønne og gule markeringer er således områder, der potentielt kan udpeges til udviklingsområder. Disse områder er kategoriseret og nummeret efter deres geografiske beliggenhed og indbyrdes forhold, og hvert område er i skemaet på bilag B beskrevet ud fra udpegningskriterierne. Da der i henhold til Erhvervsstyrelsens vejledning om udviklingsområder er stor frihed i forhold til de udpegede områders størrelse, form, antal og beliggenhed, er stort set alle gule og grønne markeringer fra kortet på bilag A beskrevet i skemaet på bilag B. Det skal bemærkes, at der ikke er foretaget individuel, konkret vurdering af de potentielle udviklingsområders landskabsforhold og -kvaliteter. Beskrivelsen heraf bygger på kommuneplanens redegørelse, der omfatter en grundig landskabsanalyse foretaget udarbejdet ud fra landskabskaraktermetoden. Der skal ved ansøgning om udpegning af udviklingsområder tages højde for landskabsforholdene, da udviklingsområder er områder uden særlige landskabs-, natur- og miljøinteresser. Overblik Kystnærhedszonen er en planlægningszone, der har til hensigt at værne om de åbne kyster, og friholde kystområdet for bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængig af kystnærhed. Zonen strækker sig som udgangspunkt fra kysten og 3 km ind i landet. Grundet de landskabelige og naturmæssige forhold er kystnærhedszonen væsentligt bredere i Varde Kommune. Selv når der ses bort fra Varde Ådal strækker zonen sig for en stor dels vedkommende ca. 10 km ind i landet. Kun ved den nordlige ende af Ho Bugt har kystnærhedszonen en bredde på ca. 3 km eller derunder. 3 Kommuneplan 2017 Varde Kommune, Hovedstruktur s. 79; 4 Vejledning om Grønt Danmarkskort og naturbeskyttelsesinteresser, Juni 2017; Miljø- og Fødevareministeriet, Miljøstyrelsen, s. 14; Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 2 af 4

3 Kystnærhedszonen omfatter bl.a. Skallingen, Varde Ådal, hedearealerne og klitplantagerne ved Blåvand, naturområderne ved Filsø og Blåbjerg Klitplantage. Disse er for en stor dels vedkommende udpeget som 3-områder (beskyttede naturtyper) og Natura 2000-områder, lige som Varde Ådal, Skallingen og arealerne omkring Ho Bugt er del af Nationalpark Vadehavet. Hertil kommer de øvrige natur- og landskabshensyn, der også skal indgå i overvejelserne ved udpegning af udviklingsområder, og det er derfor som udgangspunkt begrænset, hvilke dele af kystnærhedszonen der kan udpeges som udviklingsområder i Varde Kommune. Særligt omkring de store kystdestinationer Blåvand, Vejers Strand og Henne Strand, der ligger helt ud til kysten, og som alle er omgivet af klitter, heder, klitplantager og andre store naturarealer, er udpegningsmulighederne begrænsede. De mulige udviklingsområder er for størstedelens vedkommende landbrugsarealer bag det karakteristiske kystlandskab. Dog kan der også være udpegningsmuligheder oven for Varde Ådal og i tilknytning til byerne herom; Alslev, Billum, Janderup og Varde. Det vurderes, at der ikke kan udpeges udviklingsområder i eller på kanten af ådalen, da de landskabelige interesser som beskrevet i kommuneplanens redegørelse her er store og udpegninger derfor i modstrid med udpegningskriterierne. Der kan også udpeges mindre arealer mellem Lønne og Nymindegab. En grundigere gennemgang af udpegningsmulighederne fremgår af bilag B. Forslag til udviklingsområder Varde Kommune har bedt LE34 komme med fem forslag til områder, der kan ansøges om udpegning til udviklingsområde. Udpegningen til udviklingsområde ændrer alene rammerne for områdets udvikling i forhold til anvendelse og bebyggelse, mens den egentlige udvikling som ved al anden planlægning må ske som følge af lokale initiativer. Valget af ansøgte udviklingsområder er en politisk beslutning, der lige som anden planlægning bør have lokal forankring. Det anbefales at se på ansøgningen om udpegning af udviklingsområder i sammenhæng med andre initiativer som udpegningen af omdannelseslandsbyer, den fortløbende udarbejdelse af udviklingsplaner for kommunens byer, byfornyelsesinitiativer, områdeplaner og lignende. I det følgende er fem forslag til udviklingsområdeansøgninger. I forslagene refereres til de fire typer af udpegninger, som beskrives i Vejledning om udviklingsområder. De fire typer er: - Type 1 udviklingsområde omkring en by. Udpegning af udviklingsområde med henblik på byvækst i direkte tilknytning til en eksisterende, fx Alslev, Oksbøl eller Varde. - Type 2a et større udviklingsområde. Udpegning af et større område, som ligger i nærheden af men uden direkte tilknytning til en eksisterende by. - Type 2b et sammenhængende udviklingsområde. Udpegning af et større område med spredt bebyggelse og som ikke ligger i nærheden af en eksisterende by. - Type 2c mindre udviklingsområder. Udpegning af små, usammenhængende områder med spredt bebyggelse og konkrete anlæg i nærheden af en eksisterende by. Forslag 1. Mindre udviklingsområder mellem Lønne og Nymindegab Udpegning af mindre udviklingsområder mellem Lønne og Nymindegab som landsbyen Vesterlund og eksisterende gårde. Udpegningen vil være af vejledningens type 2c: Kommunalbestyrelsen ønsker at udpege en række mindre udviklingsområder omkring spredt bebyggelse og konkrete anlæg i nærheden af den eksisterende by [Nymindegab, Nørre Nebel]. Formålet er at skabe bedre mulighed for virksomheder, boliger og anlæg. Det udpegede udviklingsområde bliver omfattet af reglerne i planloven om administration af landzoneområder udenfor kystnærhedszonen, herunder de umiddelbare rettigheder for borgere og virksomheder. Udpegningen kan have betydning for udviklingsmulighederne i kommunens nordvestligste hjørne. Udpegningsmulighederne beskrives nærmere under områderne 1.3, 2.1 og 2.2 i bilag B. Ved afgrænsningen af områderne skal der tages særligt hensyn til de lokale landskabs- og naturforhold. Forslag 2. Udviklingsområde mellem Henneby og Stausø Mellem sommerhusområdet Henneby og landsbyen Stausø strækker landskabskarakterområde Varde Bakkeø en tunge mod kysten mellem landskabskarakterområderne Blåbjerg Kallemærsk Hede- og Klitlandskab og Filsø. Udpegningen vil være af vejledningens type 2b: Kommunalbestyrelsen ønsker at udpege et sammenhængende udviklingsområde i et område med spredt bebyggelse uden særlige natur-, miljø- og landskabsinteresser. Hensigten er at skabe bedre mulighed for at udvikle attraktive landsbyer og skabe mulighed for virksomheder og boliger. Det udpegede udviklingsområde bliver omfattet af reglerne i planloven om administration af landzoneområder udenfor kystnærhedszonen, herunder de umiddelbare rettigheder for borgere og virksomheder. Inden for området ligger landsbyen Henne Kirkeby. Landsbyen Stausø ligger umiddelbart øst for området. Udpegningsmulighederne beskrives nærmere under område 4.1 i bilag B. Ved afgrænsningen af området skal der tages særligt hensyn til udpegede kulturmiljøer og bevaringsværdierne omkring Henne Kirkeby. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 3 af 4

4 Et lignende udviklingsområde kan udpeges ved landsbyen Houstrup. Se område 3.1 i bilag B. Forslag 3. Udviklingsområde ved Henne Stationsby Mellem naturområdet ved Filsø og Nebelbanen er et større areal inden for landskabskarakterområdet Varde Bakkeø. Med genoprettelsen af Filsø er der skabt en tydelig grænse mellem kystlandskabet og landbrugslandskabet, som området er en del af. Området har derfor landskabelig og anvendelsesmæssig sammenhæng til landbrugsarealerne øst for jernbanen, og området kan ansøges om udpeget til udviklingsområde med henblik på at skabe ens forhold for udviklingen i områderne omkring Henne Stationsby på begge sider af jernbanen. Udpegningen vil være af vejledningens type 2b. Udpegningsmulighederne beskrives nærmere under områderne 5.1 og 5.2 i bilag B. Ved afgrænsningen af områderne skal der tages hensyn til naturforholdene. Forslag 4. Udviklingsområde ved Jegum Vest for sommerhusområdet Jegum er et langstrakt landbrugsområde mellem Nebelbanen og Jegumvej. Området kan ansøges om udpeget til udviklingsområde med henblik på udviklingen af erhverv og anlæg i tilknytning til sommerhusområdet. Det skal bemærkes, at udlæg til ferie- og fritidsanlæg fortsat skal lokaliseres efter sammenhængende turistpolitiske overvejelser. Udpegningen vil være af vejledningens type 2b. Udpegningsmulighederne beskrives nærmere under området 6.1 i bilag B. Forslag 5. Udviklingsområde omkring Billum Sydvest for Billum strækker landskabskarakterområdet Varde Bakkeø sig helt ned til Ho Bugt. Midt i området ligger Billum Kirkeby, der i kommuneplansammenhæng betragtes som en del af Billum. Området kan ansøges om udpeget til udviklingsområde med henblik på udviklingen af Billum og Billum Kirkeby som et samlet bysamfund. Udpegningen vil være af vejledningens type 1: Kommunalbestyrelsen ønsker at styrke udviklingsmuligheder i tilknytning til den eksisterende by [Billum]. Det udpegede udviklingsområde bliver omfattet af reglerne i planloven om administration af landzoneområder udenfor kystnærhedszonen, herunder de umiddelbare rettigheder for borgere og virksomheder. Udviklingsområdet vil ofte blive udpeget som udviklingsområde med henblik på at blive udlagt til byzone efter reglerne herom i planloven. Udpegningsmulighederne beskrives nærmere under området 9.1 i bilag B. Grænsen af område 9.2 bør overvejes. Ved afgrænsningen af området skal der tages hensyn til landskabsforholdene omkring Ho Bugt og kulturmiljøet omkring Varde Ådal. Det bemærkes, at det af vejledningen fremgår, at udviklingsområder på grund af hensynet til landskabsinteresser som udgangspunkt ikke [vil] ligge helt ude ved kysten, men lidt inde i landet. Konklusion Kystnærhedszonen er i Varde Kommune bred, hvilket skyldes landskabet og den unikke kystnatur. Af samme grund er mulighederne for udpegning af udviklingsområder begrænsede. Hvilken vægt landskabs-, natur- og miljøinteresser tillægges i udpegningen af udviklingsområder, vides ikke med sikkerhed, da det første landsplandirektiv herfor først forventes udstedt i efteråret , men det må formodes, at størstedelen af kommunens kyst- og dallandskaber, som de er udpeget og beskrevet i kommuneplanen, ikke vil kunne udpeges til udviklingsområde. De foreslåede områder til ansøgning om udpegning til udviklingsområder ligger fortrinsvis inden for landskabskarakterområdet Varde Bakkeø, der er særligt karakteriseret ved et enkelt sammen landbrugslandskab i stor skala 6. En udpegning af de foreslåede områder til udviklingsområder kan have betydning for både turisme- og byudvikling, lige som de kan bidrage til ligestilling af mulighederne for erhverv og bosætning i sammenlignelige landbrugsområder bag det karakteristiske kystlandskab. Sidstnævnte særligt for forslagene 2, 3 og 5. For turisterhvervet vil en udpegning af forslagene 1, 2 og 4 kunne give mulighed for udvikling af eksisterende og planlagte turistfaciliteter i tilknytning til Henne, Lønne/Nymindegab og Jegum. Forslag 5 giver mulighed for en helhedsorienteret udvikling af Billum, der består af en stationsby og en kirkeby. Stationsbyen er omgivet af kystnærhedszonen mod syd, øst og vest, mens kirkebyen ligger i landzone. Udover de fem forslag er arealer omkring særligt Oksbøl og Alslev også egnede til udpegning til udviklingsområde. Her vil udpegningen lige som ved forslag 5 give friere rammer for byudvikling Kommuneplan 2017 Varde Kommune, Redegørelse s. 247; Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 4 af 4

5

6 Bilag B Introduktion Nedenstående liste indeholder en beskrivelse af de potentielle udviklingsområder, der er udpeget på bilag A. De potentielle udviklingsområder er områder i kystnærhedszonen, der ikke er omfattet af Grønt Danmarkskort (eksisterende naturområder og økologiske forbindelser), Nationalpark Vadehavet, 3-områder (beskyttede naturtyper), Natura 2000-områder og lavbundsarealer som udpeget i kommuneplanen. Områderne beskrives ud fra potentialet for byudvikling og landdistriktsudvikling. Ligger området op ad en by, der vil kunne udvides ind i området, er der i området landsbyer, der kan udvikles og lignende beskrives under byudvikling. Omfatter området landbrugsbygninger, der eventuelt kan anvendes til andre formål, og lignende forhold beskrives under landdistriktsudvikling. Herudover beskrives landskabet, som det er udpeget i kommuneplanen, samt øvrige plan- og miljøforhold. Landskabsudpegningen i kommuneplanen bygger på landskabskaraktermetoden. Kun for områder, der ligger op ad byzone, tages der højde for støjgener og støjkonsekvensområder, som beskrevet i kommuneplanen. Signaturforklaring til kort: Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 1 af

7 1. Nymindegab Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 2 af

8 Område 1.1 Nymindegablejren Området ligger op ad byen Nymindegab, der er byzone. Byzonen kan potentielt udvides ind i området. Området omfatter den tidligere Nymindegablejren, der i dag huser Hjemmeværnsskolen. Der er således ingen landbrugsbygninger inden for området. Lejrens bygninger vil kunne anvendes til andre erhvervsmæssige formål eventuelt gennem lokalplanlægning. Ikke udpeget. Området er ikke omfattet af et udpeget landskabskarakterområde. Området er fragmenteret, da der inden for Nymindegablejrens område er flere 3-områder (beskyttet natur). Øvrige ubebyggede arealer fremstår primært som nåleskov. Området tilhører Forsvaret. Kulturmiljø Nymindegablejren er udpeget som bevaringsværdigt kulturmiljø i kommuneplanen. Kulturmiljøet har national betydning. Udviklingsplan Området indgår i Udviklingsplan for Nymindegab. Her foreslås området anvendt til museum, combat zone, galleri m.m. Med en udpegning til udviklingsområde vil der kunne planlægges for erhvervs- og bymæssig anvendelse af Nymindegabslejrens bebyggelse i overensstemmelse med planlovens generelle regler herom. Nymindegablejren tilhører dog Forsvaret og er udpeget som bevaringsværdigt kulturmiljø. En fremtidig udvikling af området bør ske gennem et samlet projekt, hvis Nymindegablejren en dag afhændes af Forsvaret. Området vurderes derfor ikke egnet til ansøgning om udpegning til udviklingsområde. Område 1.2 Nymindegab Familie Camping Området ligger op ad byen Nymindegab, der er byzone. Byzonen kan potentielt udvides ind i området. Området omfatter en campingplads. Der er således ingen landbrugsbygninger inden for området. Ikke udpeget. Området er ikke omfattet af et udpeget landskabskarakterområde. Lokalplan Området er omfattet af Lokalplan nr. 18 Nymindegab, der udlægger området til campingplads. Lokalplanen har ikke bonusvirkning. Et mindre hjørne af arealet er fredskov. Ved udpegning af området til udviklingsområde vil landzoneadministration følge planlovens generelle regler. Der skal dog fortsat administreres i overensstemmelse med den gældende lokalplan for området. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 3 af

9 En eventuel udpegning til udviklingsområde vurderes ikke at ville have væsentlig betydning for områdets anvendelse til campingplads. Området vurderes derfor ikke egnet til ansøgning om udpegning til udviklingsområde. Område 1.3 Marker øst for Nymindegab Området ligger ikke op ad byzone. Området omfatter flere landbrugsbygninger samt vejkantsbebyggelse langs Vesterlundvej. Delvist udpeget som potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området ligger inden for landskabskarakterområderne Blåbjerg Kallesmærsk Hede- og Klitlandskab og Nørre Nebel Marsklandskab. Arealet fremstår for en stor dels vedkommende som dyrket agerjord. Den vestlige del af arealet er omgivet af klitplantage, mens den østlige har tilknytning til landbrugsarealer uden for kystnærhedszonen. Inden for området ligger desuden en mindre campingplads. Dele af området er fredskov. Den vestlige del af området ligger inden for støjkonsekvensområdet for Nymindegablejren. Lokalplan En mindre del af området er omfattet af Lokalplan nr. 64 Vesterlund, der udlægger området til erhvervsformål som kræmmermarked. Lokalplanen har bonusvirkning. Kulturmiljø Området øst for Vesterlundvej er omfattet af kulturmiljøet Lønne Stak, Lønne, Kragelund og Vesterlund som udpeget i kommuneplanen, kulturmiljø 19. Bebyggelsens orientering mod Lønne Bæk og klitlandskabet er den bærende bevaringsværdi for kulturmiljøet. Arealet øst for Vesterlundvej har direkte forbindelse til landbrugsarealer uden for kystnærhedszonen. Arealet grænser mod nord op mod Natura 2000-område, lige som der er lavbundsarealer mod øst. Områdets landskabsværdier taget i betragtning bør en eventuel ansøgning om udpegning til udviklingsområde begrænses til arealet omkring bebyggelsen langs Vesterlundvej. Det vurderes, at en udpegning til udviklingsområde kan have betydning for områdets udvikling. Udpegningen vil være af vejledningens type 2c. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 4 af

10 2. Lønne Område 2.1 Vest for Vesterhavsvej Området ligger ikke op ad byzone. Området omfatter flere landbrugsbygninger. Delvist udpeget som potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser Området ligger inden for landskabskarakterområderne Blåbjerg Kallesmærsk Hede- og Klitlandskab. Lokalplan Områdets nordlige del er omfattet af Lokalplan nr. 99 Lønne og lokalplan L01, der udlægger området til henholdsvis kursus- og ridecenter. Kulturmiljø Området nord og øst for det tidligere jernbanespor er omfattet af kulturmiljøet Lønne Stak, Lønne, Kragelund og Vesterlund som udpeget i kommuneplanen, kulturmiljø 19. Bebyggelsens orientering mod Lønne Bæk og klitlandskabet er den bærende bevaringsværdi for kulturmiljøet. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 5 af

11 Området er omgivet af skov og 3-områder (beskyttede naturtyper). Områdets naturværdier taget i betragtning bør en eventuel ansøgning om udpegning til udviklingsområde begrænses til arealer omkring eksisterende gårde og anlæg. Det vurderes, at en udpegning til udviklingsområde kan have betydning for områdets udvikling. Udpegningen vil være af vejledningens type 2c. Område 2.2 Syd og øst for Vesterhavsvej Området ligger ikke op ad byzone. Området omfatter flere landbrugsbygninger. Områdets nordlige del er udpeget som potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området ligger inden for landskabskarakterområdet Nørre Nebel Marsklandskab. Lokalplan I områdets nordlige del er et areal omfattet af lokalplan L01 Feriecenter og vandrerhjem ved Lønne. Kulturmiljø Området er omfattet af kulturmiljøet Lønne Stak, Lønne, Kragelund og Vesterlund som udpeget i kommuneplanen, kulturmiljø 19. Bebyggelsens orientering mod Lønne Bæk og klitlandskabet er den bærende bevaringsværdi for kulturmiljøet. Kirkeomgivelser I området ligger Lønne Kirke. Der skal ved planlægning tages højde for oplevelsen af kirken i landskabet. Området fremstår som landbrugsområde med store marker og læhegn. Netop de åbne vidder er blandt landskabskarakterområdets karakteristika. Områdets landskabsværdier taget i betragtning bør en eventuel ansøgning om udpegning til udviklingsområde begrænses til arealer omkring eksisterende gårde, anlæg og landsbyer. Det vurderes, at en udpegning til udviklingsområde kan have betydning for områdets udvikling. Udpegningen vil være af vejledningens type 2c. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 6 af

12 3. Houstrup Område 3.1 Syd for Houstrupvej Området ligger ikke op ad byzone. Området omfatter flere landbrugsbygninger samt den sydlige del af landsbyen Houstrup. I områdets sydvestlige hjørne er et areal udpeget som potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området ligger i landskabskarakterområderne Varde Bakkeø. Området ligger opad Houstrupvej og udgør sammen med landbrugsarealerne nord for vejen et sammenhængende landbrugsområde. Området udgør et nordvestligt hjørne i landskabskarakterområdet Varde Bakkeø. Området kan ansøges om udpeget til udviklingsområde med henblik på udvikling af bosætning og erhverv i tilknytning til sommerhusområdet Houstrup. En udpegning af området til udviklingsområde vil skabe mere ens forhold for udviklingen af de sammenlignelige områder nord og syd for Houstrupvej, og det vurderes derfor, at en udpegning til udviklingsområde kan have betydning for områdets udvikling. Udpegningen vil være af vejledningens type 2b. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 7 af

13 Område 3.2 Ved Skovvej og Klintingvej Området ligger ikke op ad byzone. Området omfatter en enkelt bygning. Ikke udpeget. Området ligger inden for landskabskarakterområdet Varde Bakkeø og Blåbjerg Kallesmærsk Hede- og Klitlandskab. Området omfatter en enkelt grund på hjørnet mellem Skovvej og Klintingvej. Området kan ansøges om udpeget til udviklingsområde. Ved udpegning af området til udviklingsområde vil landzoneadministration følge planlovens generelle regler, og ejeren af ejendommen vil få samme muligheder og rettigheder som naboer uden for kystnærhedszonen. Det vurderes, at en udpegning af området til udviklingsområde ikke vil have væsentlig betydning for udviklingen i lokalområdet. Udpegningen vil dog være af vejledningens type 2c. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 8 af

14 4. Henne Kirkeby Område 4.1 Mellem Henneby og Stausø Området ligger ikke op ad byzone. Området omfatter flere landbrugsbygninger, landsbyen Henne Kirkeby samt en golfbane. Langs områdets nordlige afgrænsning er mindre arealer udpeget som potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området ligger inden for landskabskarakterområdet Varde Bakkeø. Området fremstår som landbrugsområde med langstrakte marker og læhegn. Områdets nordvestlige del anvendes til golfbane, mens et mindre areal i områdets vestlige del anvendes til campingplads. Inden for området er der desuden udpeget et mindre areal som fredskov. Lokalplan Der er inden for området følgende gældende lokalplaner: Lokalplan nr. 50 Henne For et område ved Henneby beregnet til golfbane med tilhørende faciliteter, Lokalplan nr. 98 Stausø For et område til store parcelhusgrunde ved Stausø, Lokalplan nr. 106 Henne Kirkeby For et område til en minigård ved Galleri Dalgaard og L01 Bevarende lokalplan for Henne Kirkeby. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 9 af

15 Kulturmiljø Henne Kirkeby og et areal syd herfor er udpeget som bevaringsværdigt kulturmiljø i kommuneplanen, kulturmiljø Bærende for kulturmiljøet er bebyggelsesstrukturen og forholdet mellem byen og engen mod syd. Den sydvestlige del af området ligger inden for det bevaringsværdige kulturmiljø Filsø, kulturmiljø 17. Kulturmiljøbeskrivelsen i kommuneplanen er ikke opdateret efter genopretningen af Filsø, og der bør derfor foretages en ny registrering af kulturmiljøet, hvis bevaringsværdier relaterer sig til søens afvanding og landbrugets historie. Kirkeomgivelser I området ligger Henne Kirke. Der skal ved planlægning tages højde for oplevelsen af kirken i landskabet. Udviklingsplan Området indgår ikke direkte i udviklingsplanen for Henne. Området udgør et nordvestligt hjørne i landskabskarakterområdet Varde Bakkeø. Området kan ansøges om udpeget til udviklingsområde med henblik på udvikling af bosætning og erhverv i tilknytning til sommerhusområdet Henneby og landsbyerne Stausø og Henne Kirkeby. Det vurderes, at en udpegning til udviklingsområde kan have betydning for områdets udvikling. Udpegningen vil være af vejledningens type 2b. Område 4.2 Lyngboparken Camping Området ligger ikke op ad byzone. Området omfatter servicebygninger til en eksisterende campingplads. Ikke udpeget. Området ligger delvist inden for landskabskarakterområdet Blåbjerg Kallesmærsk Hede- og Klitlandskab. Området omfatter en del af en eksisterende campingplads. Ved udpegning af området til udviklingsområde vil landzoneadministration følge planlovens generelle regler. Det vurderes, at en udpegning til udviklingsområde ikke ville have væsentlig betydning for områdets anvendelse til campingplads. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 10 af

16 5. Henne Stationsby Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 11 af

17 Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 12 af

18 Område 5.1 Vest for Henne Stationsby Området ligger vest for Henne Stationsby, der er byzone. Byzonen kan potentielt udvides til at omfatte området. Området omfatter flere landbrugsbygninger, herunder samlingen af gårde kendt som Dyreby. Flere bygninger vil kunne anvendes til andre erhvervsmæssige formål eventuelt gennem lokalplanlægning. Ikke udpeget. Området er beliggende inden for landskabskarakterområdet Varde Bakkeø. Området op til 3-områder (beskyttede naturtyper) og Natura 2000-områder mod vest. Med genoprettelsen af Filsø er der skabt en tydelig grænse mellem kystlandskabet og landbrugslandskabet, som området er en del af. Området har derfor en større landskabelig tilknytning til landbrugsarealerne mod øst, der ligger uden for kystnærhedszonen. Med en udpegning til udviklingsområde vil der kunne planlægges for erhvervs- og bymæssig udvidelse af Henne Stationsby, og landzoneadministration vil følge planlovens generelle regler, som for de øvrige landbrugsarealer, som området fremstår i sammenhæng med. Der skal ved byudvikling tages højde for støjkonsekvenszoner omkring eksisterende landbrug i området. En udpegning af området til udviklingsområde vil skabe mere ens forhold for udviklingen af områderne øst og vest for jernbanen. Udpegningen vil være af vejledningens type 2b. Område 5.2 Søndersøvej Området er ikke beliggende i tilknytning til byzone. Området består overvejende af landbrugsarealer med flere bygninger i områdets sydlige del langs Søndersøvej. I området er flere arealer udpeget som potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området er delvist beliggende inden for landskabskarakterområderne Varde Bakkeø samt Filsø. Området ligger syd for Henne Stationsby og nordvest for sommerhusområdet Jegum. Området er sammenligneligt med område 5.1 uden dog at have samme tilknytning til bymæssig bebyggelse. Området grænser op til Natura 2000-områder mod både vest og syd. Ved udpegning til udviklingsområde vil landzoneadministrationen for anlæg og bebyggelse i området følger planlovens generelle regler. En udpegning af området til udviklingsområde vil skabe mere ens forhold for udviklingen af landbrugsområdet øst og vest for Dyrebyvej. Udpegningen vil være af vejledningens type 2b. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 13 af

19 6. Jegum Område 6.1 Vest for Jegum Området ligger vest for Jegum, som er sommerhusområde. Området består overvejende af landbrugsarealer med en enkelt bygning i områdets østlige del. Ikke udpeget. Området er overvejende beliggende i landskabskarakterområderne Varde Bakkeø med en mindre del i syd omfattet af Filsø. Området afgrænses mod vest af jernbanen samt Jegum Station og mod nord af Søvig Bæk. Området afgrænses mod vest af jernbanen samt Jegum Station, mod nord af Søvig Bæk og mod øst af Jegumvej. Med en udpegning til udviklingsområde vil landzoneadministration skulle følge planlovens generelle regler, som for de øvrige områder omkring Jegum. Der vil således kunne planlægges for nye anlæg i tilknytning til sommerhusområdet. Det vurderes derfor, at en udpegning til udviklingsområde kan have betydning for områdets udvikling. Det bemærkes, at udlæg af ferie- og fritidsanlæg skal fortsat lokaliseres efter sammenhængende turistpolitiske overvejelser. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 14 af

20 7. Vrøgum Udpegningen vil være af vejledningens type 2b. Område 7.1 Nord for Vrøgum Området ligger nordvest for Vrøgum, som er beliggende i byzone. Byzonen kan potentielt udvides ind i området. Området består overvejende af landbrugsarealer med spredt bebyggelse. Ikke udpeget. Området er overvejende beliggende i landskabskarakterområderne Varde Bakkeø med mindre dele i øst og nordvest i landskabskarakterområdet Filsø. Området vejbetjenes fra Filsøvej. Udviklingsplan Der skal udarbejdes en udviklingsplan for Vrøgum. Med en udpegning til udviklingsområde vil der kunne planlægges for byudvikling inden for området. Det kan med fordel ske på baggrund af eller i forbindelse med den fremtidige udviklingsplan for Vrøgrum. Der skal ved byudvikling tages højde for støjkonsekvensområder omkring eksisterende landbrug og virksomheder i og uden for området. Området vurderes derfor egnet til ansøgning om udpegning til udviklingsområde. Udpegningen vil være af vejledningens type 1. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 15 af

21 8. Oksbøl Område 8.1 Baunhøj Området ligger nord for Oksbøl, der er byzone. Byzonen kan potentielt udvides ind i området. Området omfatter flere bygninger langs Baunhøjvej, heriblandt flere erhvervsbygninger samt en campingplads. I områdets nordlige hjørne er arealer udpeget til potentiel natur og potentiel økologiske forbindelse. Disse er dog ubebyggede. Området ligger i landskabskarakterområdet Varde Bakkeø. Den vestligste del af området er fredskov. Den nordlige del af området ligger inden for støjkonsekvensområde for listevirksomheder nord for området. Udviklingsplan Området indgår ikke direkte i udviklingsplanen for Oksbøl. Kirkeomgivelser I det sydøstlige hjørne af området er et mindre areal omfattet af kirkeomgivelserne til Ål Kirke. Med en udpegning til udviklingsområde vil der kunne planlægges for byudvikling inden for området. Området vurderes derfor egnet til ansøgning om udpegning til udviklingsområde, Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 16 af

22 lige som det vurderes, at en udpegning til udviklingsområde kan have betydning for områdets udvikling. Det anbefales, at et eventuelt udviklingsområde gives en passende afgræsning mod nord, så der fortsat er klar adskillelse mellem Oksbøl og Vrøgum. Udpegningen vil være af vejledningens type 1. Område 8.2 Flygtningemuseum Området ligger vest for Oksbøl, der er byzone. Området er dog omfattet af fredskovpligt, og der kan derfor ikke ske byudvikling inden for området. Området omfatter bygninger tilhørende tidligere flygtningelejr ved Oksbøllejren. Området er lokalplanlagt til rekreative formål. Ikke udpeget. Området er beliggende i landskabskarakterområderne Oksby Vrøgum Hede- og Plantagelandskab og Varde Bakkeø. Området er i dag et skovområde og er ejet af Naturstyrelsen. Inden for området er bygninger tilhørende tidligere flygtningelejr ved Oksbøllejren samt Den Tyske Flygtningekirkegård. Lokalplan Området er omfattet af lokalplan L03, der udlægger området til rekreative formål i form af museum. Lokalplanen har bonusvirkning. Kulturmiljø Området er ikke udpeget som bevaringsværdigt kulturmiljø i kommuneplanen. Udviklingsplan I udviklingsplanen for Oksbøl fremhæves det planlagte Flygtningemuseum som en vigtig attraktion i byen. Området er omfattet af en gældende lokalplan med bonusvirkning. Det vurderes derfor, at en udpegning til udviklingsområde ikke vil have betydning for de aktuelle udviklingsmuligheder i området. Området vurderes derfor ikke egnet til ansøgning om udpegning til udviklingsområde. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 17 af

23 Område 8.3 Syd og vest for Oksbøl Området ligger syd og vest for Oksbøl, der er byzone. Byzonen kan potentielt udvides inden for området. Der ligger flere landbrugsejendomme inden for området. Flere af disse er omfattet af gældende lokalplan. Ikke udpeget. Den vestlige del af området er beliggende i landskabskarakterområdet Oksby Vrøgum Hedeog Plantagelandskab, mens den vestlige del af området ligger i landskabskarakterområdet Varde Bakkeø. En mindre del ligger i landskabskarakterområdet Oksbøl Marsklandskab. Området er gennemskåret af jernbanen og Blåvandvej. Den sydlige del af området omfatter eksisterende og tidligere grusgrave. En stor del af områdets vestlige del tilhører Forsvaret. En mindre del af området er fredskov. Lokalplan Den sydlige del af området er omfattet af lokalplan L01, der har til formål at sikre råstofindvinding i området samt at sikre, at området efterfølgende kan anvendes til rekreative formål. Lokalplanen har ikke bonusvirkning. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 18 af

24 Kulturmiljø Et området syd for Blåvandvej er omfattet af kulturmiljøet Ho og Bordrup, kulturmiljø 5.2. Bebyggelsesstrukturen er kulturmiljøets bærende bevaringsværdi. Udviklingsplan Området er delvist omfattet af udviklingsplanen for Oksbøl. Heri foreslås det blandt andet, at der etableres actionpark i en tidligere grusgrav inden for området. Byudvikling i området besværliggøres af de lokale støjforhold. Området gennemskæres af den trafikerede Blåvandvej og ligger for en stor dels vedkommende inden for et støjkonsekvensområde for Forsvarets skyde- og øvelsesterræn, lige som der er støj fra virksomheder og grusgrave i området. En stor del af området er omfattet af en gældende lokalplan, der fastlægger områdets anvendelsesmuligheder. På baggrund af ovenstående vurderes det, at udpegning til udviklingsområde kun vil have mindre betydning for anvendelsesmulighederne i området og bør begrænses til arealer omkring eksisterende gårde og anlæg. Udpegningen vil være af vejledningens type 2c. Område 8.4 Ved Hesselmed Området ligger sydvest for Oksbøl, men uden tilknytning til byzone. Området består af landbrugsarealer med enkelte bygninger langs Hesselmedvej. Områdets sydlige del er udpeget til potentiel natur og potentiel økologiske forbindelse. Området er overvejende beliggende i landskabskarakterområderne Varde Bakkeø og Oksbøl Marsklandskab. Et areal midt i området er underlagt fredskovspligt. Kulturmiljø I områdets sydvestlige hjørne ligger herregården Hesselmed, hvis bygninger og voldanlæg er de bærende bevaringsværdier i det udpegede kulturmiljø, kulturmiljø 10. Udviklingsplan Området ligger uden for udviklingsplanen for Oksbøl. Det vurderes, at området kan udpeges til udviklingsområde. Støj- og naturforhold taget i betragtning bør en eventuel ansøgning om udpegning til udviklingsområde begrænses til arealet omkring bebyggelsen langs Hesselmedvej. Udpegningen vil være af vejledningens type 2c. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 19 af

25 9. Billum Område 9.1 Billum Kirkeby Området ligger sydvest for Billum, der er byzone. Byzonen kan potentielt udvides inden for området. Ved redegørelsens udarbejdelse var forslag til lokalplan L02 i høring. I lokalplanforslaget udlægges et areal syd for Billum til boligformål. Området består overvejende af landbrugsarealer med en enkelt bygninger i områdets østlige del. Langs områdets østlige og vestlige grænse er arealer udpeget til potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 20 af

26 Området er overvejende beliggende i landskabskarakterområdet Varde Bakkeø. Mindre arealer mod vest ligger i landsskabskarakterområdet Oksbøl Marsklandskab. Kulturmiljø Områdets øst- og sydlige del er omfattet af det bevaringsværdige kulturmiljø Varde Ådal i kommuneplanen, kulturmiljø 7.1. Kulturmiljøets bærende bevaringsværdier er bl.a. de brede enge og bebyggelsens placering på kanten af ådalen. Udviklingsplan I udviklingsplanen for Billum fremhæves ønsket om ny boliger og boligtyper på toppen af Ho Bugt. Kirkeomgivelser I området ligger Billum Kirke. Der skal ved byudvikling tages hensyn til oplevelsen af kirken i landskabet. Det vurderes, at udpegning af området til udviklingsområde vil kunne have betydning for udviklingen af Billum og Billum Kirkeby som et samlet bysamfund og for realiseringen af dele af udviklingsplanen for Billum. Der skal ved afgrænsningen af udviklingsområdet tages hensyn til det bevaringsværdige kulturmiljø til sikring af den karakteristiske bebyggelsesstruktur. Der skal ved byudvikling tages højde for støjkonsekvensområder omkring eksisterende landbrug inden for området. Udpegningen vil være af vejledningens type 1. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 21 af

27 Område 9.2 Øst for Billum Området ligger øst for Billum, der er byzone. Byzonen kan potentielt udvides inden for området. Området består overvejende af landbrugsarealer med bebyggelse langs Vester Janderupvej. Langs områdets sydlige grænse er arealer udpeget til potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området er overvejende beliggende i landskabskarakterområdet Varde Bakkeø. Et mindre areal mod øst ligger i landsskabskarakterområdet Varde Ådal Vest. Kulturmiljø Størstedelen af området er omfattet af det bevaringsværdige kulturmiljø Varde Ådal i kommuneplanen, kulturmiljø 7.1. Kulturmiljøets bærende bevaringsværdier er bl.a. de brede enge og bebyggelsens placering på kanten af ådalen. Udviklingsplan Området nævnes ikke specifikt i udviklingsplanen for Billum. Kirkeomgivelser Den sydlige og østlige del af området ligger inden for kirkeomgivelserne til Janderup Kirke. Der skal ved bebyggelse og byudvikling tages hensyn til oplevelsen af kirken i landskabet. Det vurderes at udpegning af området til udviklingsområde vil give friere rammer for udvikling og udbygning af Billum, lige som borgere og virksomheder vil have rettigheder svarende til de generelle regler i landzone. Der skal ved afgrænsningen af udviklingsområdet tages hensyn til det bevaringsværdige kulturmiljø til sikring af den karakteristiske bebyggelsesstruktur. Der skal ligeledes tages højde for støjkonsekvensområder omkring eksisterende landbrug inden for området. Udpegningen vil være af vejledningens type 1. Område 9.3 Janderup Holm Området har ikke tilknytning til byzone. Området består overvejende af landbrugsarealer med enkelte gårdbebyggelser. Området er udpeget til potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området ligger i landskabskarakterområdet Varde Ådal Vest. Janderup Holm ligger som en selvstændig forhøjning i ådalen. Holmen er omgivet af 3-områder (beskyttede naturtyper) og mod sydvest, syd og øst af Natura 2000-områder. Kulturmiljø Området er omfattet af det bevaringsværdige kulturmiljø Varde Ådal i kommuneplanen, kulturmiljø 7.1. Kulturmiljøets bærende bevaringsværdier er bl.a. de brede enge og bebyggelsens placering på kanten af ådalen. Kirkeomgivelser Området ligger inden for kirkeomgivelserne til Janderup Kirke. Der skal ved bebyggelse og byudvikling tages hensyn til oplevelsen af kirken i landskabet. De landskabelige og naturmæssige forhold taget i betragtning vurderes området ikke at umiddelbart at opfylde kriterierne til udpegning til udviklingsområde. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 22 af

28 10. Janderup Område 10.1 Janderup Kirkeby Området ligger syd for Janderup, der er byzone. Byzonen kan potentielt udvides inden for området. Der ligger flere gårde og landbrugsejendomme inden for området. I den sydlige del af områder er arealer udpeget til potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området er overvejende beliggende i landskabskarakterområdet Varde Bakkeø. Kulturmiljø Området er omfattet af kulturmiljøet Varde Ådal Vest, kulturmiljø 7.1. Kulturmiljøets bærende bevaringsværdier er bl.a. de brede enge og bebyggelsens placering på kanten af ådalen. Området er desuden omfattet af kulturmiljøet Janderup Kirkeby, kulturmiljø 8.1. Forholdet mellem bebyggelsen, ladepladsen og de brede enge er kulturmiljøets bærende bevaringsværdier. Udviklingsplan I udviklingsplanen for Janderup fremhæves ønsket om at skabe flere udeaktiviteter, herunder ved åen. Kirkeomgivelser I området ligger Janderup Kirke. Der skal ved bebyggelse og byudvikling tages hensyn til oplevelsen af kirken i landskabet. Det vurderes, at området kan udpeges til udviklingsområde. Der skal ved afgrænsningen af udviklingsområdet tages hensyn til de bevaringsværdige kulturmiljøer, således bør afgrænsningen af et udviklingsområde med henblik på byvækst udlægges så langt fra ådalen som Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 23 af

29 muligt. En byvækst mod øst vil dog være modsat byens aktuelle udviklingsretning og beliggenheden af offentlig service. Området vurderes derfor ikke videre egnet til ansøgning om udpegning til udviklingsområde. Udpegningen vil være af vejledningens type 1. Område 10.2 Øst for Janderup Området ligger øst for Janderup. Området har ikke tilknytning til byzone. Inden for området ligger flere landbrugsbygninger. Mindre arealer er udpeget til potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området er overvejende beliggende i landskabskarakterområderne Varde Bakkeø. Inden for området ligger Hyllerslev Station. Kulturmiljø Området er omfattet af kulturmiljøet Varde Ådal Vest, kulturmiljø 7.1. Kulturmiljøets bærende bevaringsværdier er bl.a. de brede enge og bebyggelsens placering på kanten af ådalen. Kirkeomgivelser Den vestlige del af området ligger inden for kirkeomgivelserne til Janderup Kirke. Der skal ved bebyggelse og byudvikling tages hensyn til oplevelsen af kirken i landskabet. Det vurderes, at området kan udpeges til udviklingsområde med henblik på at give borgere og virksomheder rettigheder svarende til de generelle regler i landzone. Der skal ved afgrænsningen af udviklingsområdet tages hensyn til det bevaringsværdige kulturmiljø til sikring af den karakteristiske bebyggelsesstruktur. Områdets beliggenhed og de kulturmiljømæssige interesser taget i betragtning vurderes området ikke videre egnet til ansøgning om udpegning til udviklingsområde. Udpegningen vil være af vejledningens type 2b. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 24 af

30 11. Varde Område 11.1 Ved Nordre Boulevard Området ligger vest for Varde, som er beliggende i byzone. Byzonen kan udvides inden for området. Området består overvejende af landbrugsarealer med enkelt spredt bebyggelse. Et mindre areal er udpeget til potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Den østlige del af området ligger landskabskarakterområdet Varde By Ådale. Den sydvestlige del af området ligger i landskabskarakterområdet Varde Ådal Vest, mens den nordvestlige del af området ligger i landskabskarakterområdet Varde Bakkeø. Inden for området ligger et rensningsanlæg på kanten af ådalen. Der er fastlagt støjkonsekvensområde omkring rensningsanlægget samt liste virksomheder øst for området. Lokalplan Der er inden for området følgende gældende lokalplaner: Lokalplan L 666 For Ndr. Boulevards forlængelse over Varde å til Hjertingvej og Søndermarksvejs forlængelse til Hjertingvej, lokalplan L 669 For et område til offentlige formål ved Ndr. Boulevard (Renseanlæg og affaldsgenbrugsstation) og lokalplan L 669 Tillæg 1 For et område til offentlige formål ved Ndr. Boulevard (Renseanlæg og affaldsgenbrugsstation). Forslag til lokalplan L01 For et område ved Nordre Boulevard til renseanlæg, genbrugsplads og biogasanlæg har været i offentlig høring, men er ikke endeligt vedtaget. Kulturmiljø Områdets vestlige del er omfattet af kulturmiljøet Varde Ådal Vest, kulturmiljø 7.1. Kulturmiljøets bærende bevaringsværdier er bl.a. de brede enge og bebyggelsens placering på kanten af ådalen. Områdets østlige del er omfattet af kulturmiljøet Engene vest for Varde by med voldsted til Vardehus, kulturmiljø 7.2. Kulturmiljøets bærende bevaringsværdi er mødet mellem eng og by. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 25 af

31 Udviklingsplan Området behandles ikke specifikt i udviklingsplanerne for Varde. Det vurderes, at den del af området, der ligger i landskabskarakterområdet Varde Bakkeø, kan udpeges til udviklingsområde med henblik på byudvikling. Arealet gennemskæres dog af en luftledning, og området vurderes derfor ikke videre egnet til ansøgning om udpegning til udviklingsområde. Der skal ved afgrænsningen af udviklingsområdet tages hensyn til der bevaringsværdige kulturmiljø til sikring af den karakteristiske bebyggelsesstruktur og mødet mellem eng og by. Udpegningen vil være af vejledningens type 1. Område 11.2 Vest for Varde Området har ikke tilknytning til byzone. Området består overvejende af landbrugsarealer med enkelte bygninger. Ikke udpeget. Området er overvejende beliggende i landskabskarakterområdet Varde Bakkeø. En mindre del ligger i landskabskarakterområdet Varde Ådal Vest. Lokalplan Den centrale del af området er omfattet af lokalplan 03.Å2.01 For et området til boligformål ved Elkærdamvej. Kulturmiljø Sydlige arealer i området er omfattet af kulturmiljøet Varde Ådal Vest, kulturmiljø 7.1. Kulturmiljøets bærende bevaringsværdier er bl.a. de brede enge og bebyggelsens placering på kanten af ådalen. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 26 af

32 Det vurderes, at udpegning af området til udviklingsområde ikke vil have væsentlig betydning for lokalområdets udvikling, idet størstedelen af områdets bebyggelse er omfattet af en gældende lokalplan. Området vurderes derfor ikke egnet til ansøgning om udpegning til udviklingsområde. Område 11.3 Vest for Nordre Boulevard Området ligger vest for Varde, der er byzone. Byzonen kan potentielt udvides inden for området. Området er ubebygget. Et mindre areal er udpeget til potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området er overvejende beliggende i landskabskarakterområdet Varde By Ådale. Udviklingsplan Området behandles ikke specifikt i udviklingsplanerne for Varde. Området ligger på kanten af ådalen med lavbunds- og mosearealer mod vest. Området har derfor høj landskabs- og naturværdi. Det vurderes derfor, at området ikke at umiddelbart opfylder kriterierne til udpegning til udviklingsområde. Område 11.4 Toftnæs Området har ikke tilknytning til byzone. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 27 af

33 Området består overvejende af landbrugsarealer med spredt bebyggelse. Herudover omfatter området den nordlige del af landsbyen Toftnæs. Et mindre areal er udpeget til potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området er beliggende i landskabskarakterområdet Esbjerg Bakkeø. I områdets nordlige del ligger bygninger til Varde Flyveplads. Kulturmiljø En sydvestlige bramme af området er omfattet af kulturmiljøet Varde Ådal Vest, kulturmiljø 7.1. Kulturmiljøets bærende bevaringsværdier er bl.a. de brede enge og bebyggelsens placering på kanten af ådalen. Kirkeomgivelser De sydvestligste dele af området ligger inden for kirkeomgivelserne til Alslev Kirke. Det vurderes, at udpegning af området til udviklingsområde vil kunne have betydning for udviklingen af områdets ejendomme, herunder landsbyen Toftnæs. Området eller dele heraf vurderes derfor egnet til ansøgning om udpegning til udviklingsområde. Udpegningen vil være af vejlednings type 2a. Område 11.5 Vest for flyvepladsen Området har ikke tilknytning til byzone. Området er ubebygget. Ikke udpeget. Området er beliggende i landskabskarakterområdet Esbjerg Bakkeø. Kulturmiljø Den nordlige og vestlige del af området er omfattet af kulturmiljøet Varde Ådal Vest, kulturmiljø 7.1. Kulturmiljøets bærende bevaringsværdier er bl.a. de brede enge og bebyggelsens placering på kanten af ådalen. Da området er ubebygget og ikke har tilknytning til byzone, vurderes det, at en udpegning til udviklingsområde ikke vil have betydning for området udvikling. Området vurderes derfor ikke egnet til ansøgning om udpegning til udviklingsområde. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 28 af

34 12. Alslev Område 12.1 Ved Kirkegade Området ligger nordvest for Alslev, som er i byzone. Byzonen kan potentielt udvides inden for området. Inden for området findes flere gårde samt boligbebyggelse langs Kirkegade. Et mindre areal mod syd er udpeget til potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området er overvejende beliggende i landskabskarakterområdet Varde Ådal Vest. En mindre del ligger i landskabskarakterområdet Esbjerg Bakkeø. Lokalplan En del af området er omfattet af lokalplan L 106 For et område til storparceller ved Kirkegade i Alslev. Kulturmiljø Størstedelen af området er omfattet af kulturmiljøet Varde Ådal Vest, kulturmiljø 7.1. Kulturmiljøets bærende bevaringsværdier er bl.a. de brede enge og bebyggelsens placering på kanten af ådalen. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 29 af

35 Udviklingsplan I udviklingsplanen for Alslev forslås etableret en hundeskov ved Bredgade. Denne skov vil ligge inden for området. Kirkeomgivelser I området ligger Alslev Kirke. Der skal ved byudvikling tages hensyn til oplevelsen af kirken i landskabet. Det vurderes, at området kan udpeges til udviklingsområde med henblik på byudvikling og realisering af dele af udviklingsplanen for Alslev, og at en udpegning til udviklingsområde kan have betydning for områdets og byens udvikling. Området eller dele heraf vurderes derfor egnet til ansøgning om udpegning til udviklingsområde. Der skal ved afgrænsningen af udviklingsområdet tages hensyn til det bevaringsværdige kulturmiljø til sikring af den karakteristiske bebyggelsesstruktur. Der skal ligeledes tages højde for støjkonsekvensområder omkring eksisterende landbrug inden for området samt oplevelsen af Alslev Kirke i landskabet. Lige som det bemærkes, at der generelt er et ønske om udvikling af byen mod sydøst og jernbanen. Udpegningen vil være af vejledningens type 1. Område 12.2 Vibæk Området ligger vest for Alslev uden tilknytning til byzone. Inden for området er flere landbrugsejendomme. Langs områdets nordlige grænse er et mindre areal udpeget til potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området er overvejende beliggende i landskabskarakterområdet Esbjerg Bakkeø. Mod nord og syd er arealer dog omfattet af landskabskarakterområdet Varde Ådal Vest. Kulturmiljø Området er omfattet af kulturmiljøet Varde Ådal Vest, kulturmiljø 7.1. Kulturmiljøets bærende bevaringsværdier er bl.a. de brede enge og bebyggelsens placering på kanten af ådalen. Området er desuden omfattet af kulturmiljøet Visselbjerg, kulturmiljø 11. Kulturmiljøets bærende bevaringsværdi bebyggelsesstrukturen, der vidner om områdets historiske udvikling. Det vurderes, at området kan udpeges til udviklingsområde med henblik på at give borgere og virksomheder rettigheder svarende til de generelle regler i landzone. Udpegningen vil være af vejledningens type 2b. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 30 af

36 Område 12.3 Ved Knudsmarkvej Området har ikke tilknytning til byzone. Inden for området ligger en enkelt landbrugs ejendom. Ikke udpeget. Området er beliggende i landskabskarakterområdet Esbjerg Bakkeø. Kulturmiljø Området er omfattet af kulturmiljøet Varde Ådal Vest, kulturmiljø 7.1. Kulturmiljøets bærende bevaringsværdier er bl.a. de brede enge og bebyggelsens placering på kanten af ådalen. Området kan ansøges om udpeget til udviklingsområde. Ved udpegning af området til udviklingsområde vil landzoneadministration følge planlovens generelle regler, og ejeren af ejendommen vil få samme muligheder og rettigheder som naboer uden for kystnærhedszonen. Det vurderes, at en udpegning af området til udviklingsområde vil ikke vil have væsentlig betydning for udviklingen i lokalområdet. Udpegningen vil være af vejledningens type 2c. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 31 af

37 Mosevrå Område 13.1 Nord for Mosevrå Området har ikke tilknytning til byzone. Der findes blot en enkelt gård inden for området. Området er udpeget til potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området er beliggende i landskabskarakterområdet Oksby Vrøgrum Hede- og Plantagelandskab. Området tilhører Forsvaret. Området ligger inden for støjkonsekvensområde for Forsvarets skyde- og øvelsesterræn. Kulturmiljø Området er omfattet af kulturmiljøet Ho og Bordrup, kulturmiljø 5.2. Bebyggelsesstrukturen er kulturmiljøets bærende bevaringsværdi. Området ligger på kanten af engene ved Ho Bugt med beskyttede naturarealer omkring sig. Området har derfor høj landskabs- og naturværdi. Det vurderes derfor, at området ikke at umiddelbart opfylder kriterierne til udpegning til udviklingsområde. Område 13.2 Syd for Mosevrå Området har ikke tilknytning til byzone. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 32 af

38 Der findes flere gårde inden for området. Området er udpeget til potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området er beliggende i landskabskarakterområdet Oksby Vrøgum Hede- og Plantagelandskab. Området ligger inden for støjkonsekvensområde for Forsvarets skyde- og øvelsesterræn. Kulturmiljø Området er omfattet af kulturmiljøet Ho og Bordrup, kulturmiljø 5.2. Bebyggelsesstrukturen er kulturmiljøets bærende bevaringsværdi. Området ligger på kanten af engene ved Ho Bugt med beskyttede naturarealer omkring sig. Området har derfor høj landskabs- og naturværdi. Det vurderes derfor, at området ikke umiddelbart opfylder kriterierne til udpegning til udviklingsområde. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 33 af

39 14. Ho Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 34 af

40 Område 14.1 Bredmose Området har ikke tilknytning til byzone. Der ligger flere landbrugsbygninger inden for området. Området er udpeget til potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området er overvejende beliggende i landskabskarakterområdet Oksby Vrøgum Hede- og Plantagelandskab. Den sydøstlige del af området ligger i landskabskarakterområdet Oksbøl Marsklandskab. Området opdeles i øst og vest af Hovej. Området ligger inden for støjkonsekvensområde for Forsvarets skyde- og øvelsesterræn. Kulturmiljø Området er omfattet af kulturmiljøet Ho og Bordrup, kulturmiljø 5.2. Bebyggelsesstrukturen er kulturmiljøets bærende bevaringsværdi. Området øst for Hovej ligger i direkte forbindelse med engene, marsken og Ho Bugt. Området har derfor høj landskabs- og naturværdi. Det vurderes derfor, at området ikke umiddelbart opfylder kriterierne til udpegning til udviklingsområde. Den vestlige del adskilles fra bugten af både vej og læhegn. Området kan ansøges om udpeget til udviklingsområde med henblik på udvikling af landbrugsejendommene inden for området. Det vil dog kræve en ændring af udpegningerne til Grøn Danmarkskort, og området vurderes derfor ikke videre egnet til ansøgning om udpegning til udviklingsområde. Udpegningen vil være af vejledningens type 2b. Område 14.2 Nordvest for Ho Området har ikke tilknytning til byzone. Der ligger flere landbrugsbygninger inden for området. Den vestlige del af området er udpeget til potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området er beliggende i landskabskarakterområdet Oksby Vrøgum Hede- og Plantagelandskab. Området ligger inden for støjkonsekvensområde for Forsvarets skyde- og øvelsesterræn. Området kan ansøges om udpeget til udviklingsområde med henblik på udvikling af landbrugsejendommene inden for området. Med områdets størrelse og beliggenhed taget i betragtning vurderes det, at en udpegning af området til udviklingsområde vil ikke vil have væsentlig betydning for udviklingen i Ho, og området vurderes derfor ikke videre egnet til ansøgning om udpegning til udviklingsområde. Udpegningen vil være af vejledningens type 2b. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 35 af

41 Område 14.3 Ho Området omfatter landsbyen Ho og grænser op til Ho Ferie- og Aktivitetscenter, der er byzone. Byzonen vil potentielt kunne udvides inden for området. Området omfatter landsbyen Ho og flere gårde. Et mindre areal mod syd er udpeget til potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området er overvejende beliggende i landskabskarakterområdet Oksby Vrøgum Hede- og Plantagelandskab. En mindre del mod nordøst er omfattet af landskabskarakterområdet Oksbøl Marsklandskab. Lokalplan Der er inden for området følgende gældende lokalplaner: Lokalplan nr Bevarende lokalplan for Ho og lokalplan nr Ho Fåremarked. De to lokalplaner dækker størstedelen af området. Lokalplanerne har ikke bonusvirkning. Områder, der ikke er omfattet af de to lokalplaner, omfatter et mindre bebygget areal nord for Tane Hedevej og en vognkoloni syd for vejen. Kulturmiljø Størstedelen af området er omfattet af kulturmiljøet Ho og Bordrup, kulturmiljø 5.2. Bebyggelsesstrukturen er kulturmiljøets bærende bevaringsværdi. Inden for området er desuden kulturmiljøet Ho landsby, kulturmiljø 5.1. Bebyggelsens placering på overgangen mellem klit/ager og marsk samt det vidtstrakte marsklandskab er kulturmiljøets bærende bevaringsværdier. Kirkeomgivelser I området ligger Ho Kirke. Der skal ved byudvikling og bebyggelse tages hensyn til oplevelsen af kirken i landskabet. Udviklingsmulighederne for størstedelen af området fastsættes i de gældende lokalplaner. Det vurderes derfor, at en udpegning til udviklingsområde, derfor alene bør omfatte arealerne uden for lokalplanområderne. Det vurderes desuden, at en udpegning af disse områder ikke vil være i strid med bevaringsinteresserne for kulturmiljøerne, og at områderne derfor er egnet til ansøgning om udpegning til udviklingsområde. Udpegningen vil være af vejledningens type 2c. Område 14.4 Syd for Ho Området ligger syd for landsbyen Ho og grænser op til Ho Ferie- og Aktivitetscenter, der er byzone. Byzonen vil potentielt kunne udvides inden for området. Området omfatter en golfbane og enkelte gårde. Et areal mod vest er udpeget til potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området er overvejende beliggende i landskabskarakterområdet Oksby Vrøgum Hede- og Plantagelandskab. Mindre arealer mod nordvest og sydvest er ikke omfattet af et udpeget landskabskarakterområde. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 36 af

42 Lokalplan Der er inden for området følgende gældende lokalplaner: Lokalplan nr Et golfbaneområde i Sønderballe ved Ho, lokalplan nr For et golfbaneområde ved Søndertoften i Ho og lokalplan L01 Feriecenter ved Ho. Sidstnævnte lokalplan har bonusvirkning. Lokalplanerne dækker størstedelen af området. Kulturmiljø Området er ligger inden for kulturmiljøet Ho og Bordrup, kulturmiljø 5.2. Bebyggelsesstrukturen er kulturmiljøets bærende bevaringsværdi. I den bevarende lokalplan for Ho er udlagt arealer til boligformål. Da dele af disse fortsat er ubebyggede, vurderes det derfor ikke umiddelbart aktuelt at udlægge nye arealer til byvækst med boligformål. Udviklingsmulighederne for størstedelen af området fastsættes i de gældende lokalplaner. Det vurderes derfor, at en udpegning til udviklingsområde, derfor alene bør omfatte arealerne uden for lokalplanområderne. Det vurderes desuden, at en udpegning af disse områder ikke vil være i strid med bevaringsinteresserne for kulturmiljøerne, og at området derfor er egnet til ansøgning om udpegning til udviklingsområde. Udpegningen vil være af vejledningens type 2b. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 37 af

43 Blåvand Område 15.1 Arealer mellem Ho og Blåvand Området har ikke tilknytning til byzone. Der er enkelte bygninger langs Tane Hedevej. Området er udpeget til potentiel natur og potentielle økologiske forbindelser. Området ligger i landskabskarakterområdet Oksby Vrøgum Hede- og Plantagelandskab. Udviklingsplan Området er nævnes ikke i udviklingsplanen for Blåvand. Områdets bebyggelse anvendes overvejende til boligformål. Det vurderes derfor, at en udpegning til udviklingsområde ikke vil have væsentlig betydning for områdets udvikling. Landinspektørfirmaet LE34 A/S Medlem af Praktiserende Landinspektørers Forening DS/EN ISO 9001 Certificeret Side 38 af