Ejendomsbeskrivelse Frederiks Allé 75, 8000 Aarhus C

Transkript

1 Ejendomsbeskrivelse Frederiks Allé 75, 8000 Aarhus C Ejendommen er beliggende på Frederiksbjerg, der er kendetegnet ved hyggelige caféer og spændende specialbutikker Ejendommen Frederiks Allé 75 ligger på hjørnet af Frederiks Allé og Hallssti og består af tre ejendomme (75 A,B og C). Ejendommen mod Frederiks Allé er opført i De to ejendomme mod Hallssti er opført i 1926 og i disse ejendomme er tørreloftet ombygget til lejligheder i Ejendommen er i fire etager. Den er løbende vedligeholdt og fremtræder i god og velholdt stand. Der er nyt tag og de fleste lejligheder over stueniveau har altaner. Der er en større baggård, hvor der er plads til cykler, ligesom der udlejes en række parkeringspladser. Frederiksbjerg er en bydel i Aarhus, afgrænset af banegraven mod nord, af Strandvejen ud mod kysten, og af Marselis Boulevard og Søndre Ringgade mod syd og vest. Bydelen har 3 store butiksgader M.P. Bruuns Gade, Jægergårdsgade og Frederiks Allé. Frederiksbjerg består mest af lejlighedskomplekser på 4-6 etager, men i det gamle Frederiksbjerg syd for Jægergårdsgade rummer bydelen også mindre byhuse. Frederiks Allé er den store indfaldsgade fra syd mod centrum. Gaden har flere butikker, restauranter, kiosker, caféer, bodegaer og grillbarer. Stemningsbilleder fra Jægergårdsgade, og torv og loppemarked på Ingerslevs Boulevard, Frederiksbjerg.

2 Beliggenhed Der bor ca indbyggere på Frederiksbjerg og det er en meget populær og trendy bydel i rivende udvikling. Butikker, caféer og små specialbutikker skyder op over alt. Frederiksbjerg rummer et spændende miljø med bl.a. restauranter for enhver smag. Her er torvedage og loppemarkeder, og masser af aktiviteter året rundt for både unge, ældre og børnefamilier. Over de næste to år bygges en ny skole på hjørnet af Sct. Annas gade og Ingerslevs Boulevard. På Ingerslevs Boulevard ligger desuden svømmestadion, sportshaller og fodboldbaner (fodboldklubben ASA). Både strøget, havnen, stranden og Marselisborg skoven er inden for gåafstand. Teknisk gennemgang af ejendommen Ved gennemgang af ejendommen har vi konstateret at der skal bruges ca kr. på renovering af faldstammer samt vand- og varmerør. Vinduerne er ca 32 år gamle og i god stand, men de skal males inden for nogle år. Herudover fremstår ejendommen i god stand, og vi har ikke konstateret yderligere fejl ogmangler. Servitutter Der er ingen nævneværdige servitutter på ejendommen. Dog skal det nævnes at ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. Lejeniveau 7 af boliglejemålene er renoveret og udlejet i henhold til lejelovens 5. stk. 2. De er udlejet til mellem kr. pr. kvm. De resterende 20 boliglejemål er udlejet til ca. 600 kr. pr. kvm. Ejendomspotientiale/udvikling Der er et væsentlig potientiale i at renovere lejlighederne efterhånden som, de bliver ledige. Herved overgår de til lejelovens 5. stk. 2, hvorefter der er fri husleje, som ligger på ca kr. pr. kvm. for lejligheder på denne størrelse og i dette område. Der er desuden et potientiale i huslejeniveauet for de lejligheder, der allerede er renoveret, da de ogse ved genudlejning vil kunne hæves til de ca kr. pr. kvm. Udsigt fra ejendommen mod Aarhus Rådhus Ejendommens facade mod Frederiks Allé og Hallssti Renoveret køkken Når man skal vurdere et potentiale i en udlejningsejendom er det væsentligt at se på både placering, pris pr. kvm., lejeniveau og nuværende afkast. Denne ejendom ligger helt i top mht. placering, har en lav kvm. pris på ca kr. (incl. handelsomkostninger) - og har et lavt huslejeniveau. Det umiddelbare afkast på købstidspunktet er relativt lavt (2,9%), men det hænger sammen med det meget store potentiale i ejendommen. Set i det perspektiv, finder vi startafkastet rimeligt. *Se bilag 1 for detaljer af potientiale. Stue mod Halssti, altaner og baggård Renoveret gang og bad

3 Ejendomsfacts Matr.nr. 38 F Marselisborg, Århus Grunde 39 B Marselisborg, Århus Grunde 39 C Marselisborg, Århus Grunde Byggeår Opvarmning iflg BBR Fjernvarme Momsregulering Ingen Forsikring Ja Arealfordeling Grundareal kvm Bebygget areal kvm 611 Erhvervsareal u/afskrivninger kvm 250 Boligareal kvm Etageareal i alt kvm Sekundære arealer kvm 596 Offentlig vurdering Ejendomsværdi 2010 kr Grundværdi kr Pris pr. kvm inkl. handelsomkostninger kr Ejendomsfacts ved køb Anskaffelsessum ejendom kr Kapitalindskud ved køb kr Afkast af købssum incl. købsomkostninger 2,90 % Driftsafkast resultat i procent af købesum, år 1 1,41 % Driftsafkast resultat procent af købesum, år 10 4,93 % Egenkapital pr. ejerandel år kr. Forventet afkast i budgetperioden (10 år) ved genn. huslejestigning på 2,5% 118 % Indre værdi ved opstart kr. 3

4 Bilag 1. Potentiale i ejendommen Under forhandlingerne om købet af ejendommen kom der opsigelser i to lejligheder, der var lejet ud til ca. 550 kr. pr. kvm. Dette er medtaget i budgettet, hvorfor der er afsat midler til at renovere lejlighederne umiddelbart efter overtagelsen af ejendommen. De to lejligheder bidrager med en øgning af lejeindtægten på ca kr. om året svarende til en stigning på godt 7%. Det har naturligvis præget prisen, men samlet har det gjort ejendommen endnu mere attraktiv. Ejendommen har et stort potentile, da en stor del af de nuværende boliger fortsat er udlejet til en lav husleje på kr. pr. kvm. Ved fraflytninger vil lejlighederne blive renoveret og derved blive rykket over til udlejning i henhold til lejelovens 5, stk. 2. Det betyder, at de vil kunne udlejedes til fri husleje, som i øjeblikket ligger på ca kr. pr. kvm. I tabellen herunder er beregnet en mulig stigning i husleje, udgift ved renovering og den forventede værdistigning af ejendommen. De lejligheder, der allerede er renoveret, vil ligeledes kunne hæves til denne kvm. pris ved fraflytning, men disse kræver ikke ny renovering. Ved de samlede boliglejemål er der således en forventelig potentiale ved fraflytning på ca. 40 mill., mens den samlede udgift til renovering af lejlighederne er ca. 9 mill. Når man skal vurdere den forventede gennemsnitlige stigning i huslejen i ejertiden, skal man medtage disse potentielle stigninger ved fraflytninger, som kommer ud over den vanlige årlige stigning i huslejen. Derfor finder vi konservativt sat, at det er meget sandsynligt, at forvente en gennemsnitlig stigning på mindst 2,5 %. Stigningen i den samlede lejeindtægt ved fraflytning af en af de store lejligheder med lav husleje, vil være helt op til 4,3%. Der kan etableres yderligere to parkeringspladser i gården. De nuværende pladser er udlejet for mellem kr. om året. Vi forventer, at ved en fuld maximering af parkeringsafgifterne, vil denne del kunne bidrage med en yderligere indtjening på ca kr. Ved et afkastkrav på 4% svarer det til en værdigstigning på 1 mill. Erhvervslejemålet til Trævarernes udsalg har ligeledes en gennemsnitlig relativ lav kvm. pris. Men her skal medtages, at godt halvdelen af lejemålet er kælder, der anvendes som lager. Der er en udmærket kælder, der er så tør, at man kan opbevare træting uden problemer. Trævarernes udsalg har beboet lejemålet i rigtig mange år. Huslejen for et erhverslejemål kan varsles en hævelse til det lejedes værdi. Så dette lejemål har formentlig også et potentiale, men grundet den store kælderandel, er det vanskeligt helt at vurdere størrelsen af potentialet.

5 Adresse M2 Årsleje MD. leje M2 leje Erhverv Max Årsleje Max M2 leje Renovering Reserve årsleje Værditilvækst 1. tv th A 2 tv A 2. th A 3.tv A 3.th B st. Tv B 1 tv th B 2 tv B 2 th B 3 tv B 3 th B 4 tv B 4 th B C st tv C st th c 1 tv C 1 th C 2 tv C 2 th C 3 tv C 3 th C 4 tv C 4 th C P SUM Tilbudspligt Grundet ejendommens størrelse skal den udbydes til lejerne, når vores handel er endelig. Det betyder, at lejerne har 10 uger til at overtage ejendommen og danne en andelsboligforening. Det sker sjældent i disse år, og der har da heller ikke på nuværende tidspunkt været levet planer om dette. Med de meget forskellige standarder, som lejlighederne er i, anser vi det som meget lidt sandsynligt, at det vil ske. Vi forbeholder os dog 1% af de enkelte indskud til at dække en del af de foreløbige omkostninger ved handlen.