Lejlighedsvurdering Strandboulevarden 14, 5. lejl. 2. AB Strandbo I

Transkript

1 Lejlighedsvurdering AB Strandbo I

2 Generelt Vurdering fortaget : Vurdering rekvireret af : Sælger Ved vurderingen var følgende til stede: Niels Rønsholdt Sælger - Køber - AB Strandbo I Lisbeth Forring Abildhauge A/S Standardoplysninger om lejligheden Lejligheden er tidligere vurderet : og , overtagede og eksisterende forbedringer videreføres i nærværende vurdering. Generelt omkring lejligheden : Værelser : 2 og køkken/alrum Kamre : 2 incl. nedlagt køkken på 5. sal Depotrum: 1 (uden redningsåbninger) Toilet : 1 Lejligheden fraflyttet : Nej, fremstår med indbo og inventar Vedligeholdelsesstand : Normal Rengøringsstand : Normal EL-installationer : VVS-installationer : EL-check af udført af aut. EL-installatør Hoffmann A/S med bemærkninger. Kopi af anmærkningsfrit EL-check skal udleveres til såvel køber som foreningen inden overdragelse. VVS-check af udført af Pilegaard-Henriksen med bemærkning om, at armatur i køkken sidder løst. Kopi heraf skal udleveres til såvel køber som foreningen inden overdragelse. Grundlag for vurderingen : Vurderingen er udført i overensstemmelse med andelsboliglovens 5. Hvor der er foretaget bygningsmæssige ændringer er det sælgers ansvar at sikre den fornødne dokumentation i form af eventuelt krævede bygge/ibrugtagningstilladelser. Foreligger disse ikke anses det for en mangel og forholdet er derved ikke lovligt. Overtagelsen af løsøre, såfremt det forefindes, aftales mellem sælger og køber i henhold til foreningens procedure Vi har efter bedste evne og skøn vurderet forbedringer og den vedligeholdelsesmæssige stand, samt kontrolleret, at forbedringerne er til stede. Vurderingen har alene været visuel. Skjulte installationer og bygningsdele er ikke besigtiget. I forbindelse med vurderingen er konstaterede mangler noteret, men der er ikke foretaget en decideret mangelgennemgang. Ansvar for mangler/defekter påhviler sælger alene. Vurderingen er gældende 6 måneder fra fremsendelse. Foreningens praksis Der anvendes kurveafskrivning i.h.t. ABF-håndbogens regler. Forbedringsværdier nedskrives til 10% i 3 år efter afskrivningsperioden udløber og herefter bortfalder forbedringsværdien helt. Der medtages ikke fradrag for manglende døre (Fremgår af kopi af tidligere vurdering udført for AB Strandbo). VVS-check skal udføres af aut. VVS-installatør ved ændringer af VVS-installationer uden faktura fra autoriseret VVS-installatør. EL-check skal udføres af aut. EL-installatør ved ændringer af EL-installationer uden faktura fra autoriseret EL-installatør. Der gøres særligt opmærksom på, at der pr skal være etableret HPFI/HFI relæ. Bestyrelsen oplyser, at eventuelle revner og huller i terrazzogulve på badeværelser udbedres / repareres af andelsboligforeningen. Når revne / huller konstateres skal andelshaver meddele foreningen dette.

3 Generelle bemærkninger i forbindelse med vurderingen : (se i øvrigt vedlagte mangelliste) Lejligheden er etableret i to etager. Tidligere sælger har oplyst at inddragelsen af loftrummet er sket med henblik på etablering af køkken/alrum og et værelse (der fremstår med fritliggende hanebånd), og er udført professionelt af foreningen i forbindelse med tagrenovering, det forudsættes derfor i seneste og i nærværende vurderingsrapport at være udført forskriftsmæssigt. Tidligere Sælger har oplyst at tagterrasse på 6. sal er udført professionelt af foreningen i forbindelse med tagrenovering, den forudsættes derfor i seneste og i nærværende vurderingsrapport at være udført forskriftsmæssigt. Der gøres særligt opmærksom på, at det i seneste og i nærværende vurderingsrapport forudsættes, at de af foreningen udførte byggearbejde i forbindelse med tagrenovering, herunder inddragelse af loftsrum til beboelse (lofter til kip med fritliggende hanebånd), etablering af nyt køkken og tagterrasse m.v., er udført forskriftsmæssigt og opfylder bestemmelserne i Bygningsreglementet. Det er ikke i nærværende vurderingsrapport kontrolleret, at de i lejligheden udførte byggearbejder er udført i overensstemmelse med Bygningsreglementet. Lejligheden fremtræder generelt med nyere trægulve og malede vægge med glasfilt. Malede pudsede lofter eller malede lofter med glasfilt. Lofter til kip med fritliggende hanebånd på 6. sal (se ovenfor). Ejendommens oprindelige trægulve fremstår generelt med svindrevner, det vurderes ikke at skyldes manglende vedligeholdelse og der medtages ikke fradrag herfor. Parterne skal være opmærksom på, at vedligeholdelse, herunder udskiftning af lejlighedens gulve påhviler andelshaverne. Udskiftning af gulve kan i.h.t. ABF-håndbogen medtages med forbedringsværdi. Lejlighedens trægulve på 6. sal er etableret af foreningen i forbindelse med inddragelse til beboelse. Tidligere sælger har oplyst at der i år 2012 er etableret asketræsgulv på 5. sal, herunder er oprindelige trægulve optagede. Sælger oplyser, rumfordelingen i lejligheden er ændret, herunder er der etableret nyt depotrum (uden rednings/ vinduesåbning) og med dør mod stue, det vurderes at depotrum ikke må anvendes til personophold. Alternativt skal der forevises kommunal godkendelse heraf, herunder anvendelsesformål af/som depotrum. Sælger oplyser endvidere, at væg mellem værelse og køkken/alrum på 6. sal er delvist nedtaget med henblik på etablering af kontor afsnit i alrum og ny gipsvæg mellem alrum og værelse på 6. sal er opsat (værelse på 6. sal er dermed blevet mindre). Ved gennemgangen er der ikke forevist kommunal godkendelse af ændrede rumindretning, herunder etablering af depotrum (se nye regler nedenfor). Af Københavns Kommunes hjemmeside fremgår ændringer i bygningsreglementet pr. 1. januar Ændringerne i Bygningsreglementet betyder, at der til flere byggearbejder ikke længere skal søges om byggetilladelse eller ske anmeldelse. Det forudsættes derfor i nærværende vurdering, at de af sælger udførte byggearbejder, herunder: Delvist nedtaget væg og ny gipsvæg mellem værelse og alrum på 6. sal, samt nye vægge i forbindelse med etablering af depotrum (uden redningsåbning) m.v. er udført forskriftsmæssigt og opfylder bestemmelserne i Bygningsreglementet. Det er ikke i nærværende vurderingsrapport kontrolleret, at de i lejligheden udførte byggearbejder er udført i overensstemmelse med Bygningsreglementet. Kammer (nedlagt køkken på 5. sal) fremstår med nyere trægulv, malede vægge med glasfilt og malet pudset loft. Eventuel overtagelse af hårde hvidevarer: Vaskemaskine; Candy (p.t. beroende i kælder), aftales mellem parterne og skal i givet fald monteres og tilsluttes af aut. VVS-installatør. Køkken på 6. sal er etableret med disk og fremstår med lyseblå elementer med bambus bordplader. Trægulv, malede vægge og loft med glasfilt. Hårde hvidevarer: Keramisk indbygningskomfur; Smeg, indbygningsovn; Smeg og integreret opvaskemaskine; Bosch. Eventuel overtagelse af øvrige hårde hvidevarer: Køle/fryseskab; Bosch, aftales mellem parterne. Det anbefales at der altid etableres drypbakke under såvel op- som vaskemaskiner. Det anbefales at tilslutning af emhætte til aftræk/hul i facadevæg godkendes af foreningen og kommunalt efter gældende regler. Forsætter

4 Generelle bemærkninger i forbindelse med vurderingen : (se i øvrigt vedlagte mangelliste) Forsat Badeværelse fremtræder med ældre terrazzogulv, ældre fliser på undervægge, malede pudsede overvægge og loft. Sanitet, armaturer og brusekar er ældre. Sælger oplyser, at tidligere konstaterede revne/r i terrazzogulvet er undersøgt og repareret af foreningen i år Eventuelle huller i vægge skal lukkes med vandtætte materialer. Det anbefales køber, at dør og dørkarm i badeværelse jævnligt overfladebehandles. Det anbefales køber, at gulv, fliser og fuger jævnligt gennemgås og skader/utætheder repareres, således at skader på underliggende konstruktioner undgås. Det anbefales køber at udsugning/aftrækskanal jævnligt rengøres, således at korrekt udsugning opnås. Ved gennemgangen er det konstateret, at der ikke er etableret radiator i kammer. Det vurderes at rørføring til manglende radiator er afproppet i entre. Tidligere fradrag herfor videreføres i nærværende vurdering. Der er ikke oprindeligt etableret radiator i kammer (tidligere køkken) og ej heller i nyt depotrum uden redningsåbninger. Radiator i stue på 5. sal er flyttet i forbindelse med etablering af depotrum. Det anbefales køber, at lejlighedens vinduer jævnligt vedligeholdes indvendigt, jævnfør foreningens regler herfor. Der mangler ingen døre. Begreb-forklaring vurderingsskemaet Grundlag = Grundlaget for vurdering (F=Faktura, S=Skøn foretaget ved vurderingen, V=Tidligere vurdering) Periode = Den periode hvori forbedringen afskrives - angives i år Levetid = Forbedringens restlevetid Vurdering opsummeret Forbedringer der skal overtages af køber - udført af sælger kr Løsøre der kan overtages af køber kr Omkostninger ved forhold der udbedres af sælger, men foreløbigt er ansat til kr

5 AB Strandbo I Rapport dato Rum Grundlag Udførelses år Afskrivnings periode Afskrivning pct. Oprindeligt beløb Forbedring sælger Løsøre Mangler/ Fradrag FORBEDRINGER/ LØSØRE/ MANGLER: Inddragelse af tørreloft til beboelse incl. tagterrasse 1*Etablering af gipsvægge, herunder på murede brandvægge v 2007 Ingen ned skrivning *Blænding af dør mod hovedtrappen v % *Trappe indvendig til 6. sal incl. halvvæg omkring trappe. Beklædning på halvvæg er udskiftet i år v 2014 i forbindelse med etablering af bænk og skab og beklædning udtages skønsmæssigt % *Etagegennembrydning, herunder udveksling i etagedæk og lysninger langs trappehul v % *Opstilling af vægge. (Dør, gerigter, fodpaneler udtages skønsmæssigt idet afskrivnings- perioderne er forskellige). Væg mellem alrum og værelse er delvist nedtaget i år 2014 og fratrækkes skønsmæssigt v 2007 Ingen ned skrivning *Dør, gerigter, fodpaneler incl. montering (Opstilling af vægge udtages skønsmæssigt idet afskrivningsperioderne er forskellige) v % *Nyt fyrretræsgulv incl. lyddæmpning på 6. sal v % *Spartling og opsætning af filt på vægge (Malerarbejder udtages skønsmæssigt idet dette er vedligeholdelsesarbejde) v % *Malerarbejder er vedligeholdelsesarbejde og medtages ikke med forbedringsværdi i.h.t. ABF- Håndbogen v % *Ny EL-tavle på 5. sal v % *EL-installation til køkken på 6. sal incl. til komfur v % *EL-installation til 6. sal, herunder stik/afbrydere m.v. Stik/afbryder på delvist nedtaget væg på 6. sal er fjernet og udtages skønsmæssigt v % *EL-betjening til Veluxvindue v % *EL-installation på tagterrasse v % *Etablering af afkasthætte for emhætte (ses i loft i køkkenafsnit) v % *Teknisk rådgivning, herunder statiske beregninger v % *Administration v % *Vinduer ekstra: vedligeholdelsesvenlig overflade v % *Etablering af antennestik i soveværelse v % *Etablering af røgalarm v % *VVS-arbejder, tillæg for ændring af radiator v % *Etablering af BD væg v 2007 Ingen ned skrivning *Isolering af skråvægge v 2007 Ingen ned skrivning *Radiatorer 2 stk. v % *Etablering af kipvinduer v % *Tagterrasse v 2007 Ingen ned skrivning *Teknisk rådgivning, herunder statiske beregninger og tilsyn v % *Administration v % *Byggesagshonorar Københavns Kommune v % Køkken/alrum Ny gips væg mellem alrum og værelse. Dør og karm er tidligere vurderet under inddragelse af loftrum og udtages derfor af faktura kr f 2014 Ingen ned skrivning Vindue i ny gips væg mellem alrum og værelse. Der er forevist faktura kr f % Opsat filt på ny gipsvæg og på tidligere murstensvæg mod nabo. Del af forevist faktura kr f % Snedkerbygget bænk og skab med to låger i eksisterende halvvæg ved trappe, tilpasset løsøre incl. udskiftning af beklædning på halvvæg f % Køkkenelementer: Køkkenskaberne, bambusbordplader, vask og armatur (Kopi af betalingsdokumentation for 1. betaling er forevist) v % Køkkenelementer: Køkkenskaberne, bambusbordplader, vask og armatur (Kopi af betalingsdokumentation for 2. og 3. betaling er forevist) v % Skrivebordsplade i kontorafsnit i alrum, materialer og eget arbejde s % Keramisk indbygningskomfur v % Indbygningsovn v % Opvaskemaskine, integreret v % Brandmærker / ringe på bordplader s Armatur skal fastgøres i.h.t. VVS-check af s Kammer (nedlagt køkken) Dør incl. hængsler og dørgreb, materialer og eget arbejde s % Garderobeskab/skuffer, samt reol bag dør m.v.: Køkkenskaberne v % Der mangler 1 låge og 3 skuffer i garderobeskab (beroende i kælder) s Vaskemaskine v % Vaskemaskine er ikke monteret ved gennemgangen (er beroende i kælder). Skal genmonteres af aut. VVS-installatør incl. drypbakke m.v. s Stue på 5. sal Radiator i stue på 5. sal. Faktura fra Pilegaard-Henriksen er forevist f % Seng/sofa med træramme monteret på væg, materialer og eget arbejde s % Depotrum uden redningsåbning Gipsvægge med henblik på etablering af depotrum. Faktura kr er forevist f 2014 Ingen ned skrivning Vindue i ny gips væg mellem stue og depotrum. Der er forevist faktura kr f % Dør- og dørkarm. Samt indfatninger og fodpaneler. Del af forevist faktura kr f % Opsat filt på nye gipsvægge. Del af forevist faktura kr f % Skrivebordsplade, materialer og eget arbejde s % Kammer Manglende radiator (Det vurderes, at rørføring til manglende radiator er afproppet i entre) v Værelse på 6. sal Velux, fjernbetjent solafskærmning v % Badeværelse Spejl, limet fast f % Entre/mellemgang - Generelt VVS-arbejder i forbindelse med nyt køkken og nedlæggelse af eksisterende køkken på 5. sal v (nuværende depotrum). Kopi af betalingsdokumentation til S.S. VVS Service er forevist % EL-arbejder, nye stik/afbrydere i stue, kammer og mellemgang på 5. sal v % Etablering af aksetræsgulve i stue, kammer, entre, mellemgang og depotrum på 5. sal, herunder optagning af oprindelige gulve, materialer og eget arbejde v % EL-arbejder; afbryder og stikkontakt i nyt værelse på 6. sal. Trippelkontakt ved trappe, udskiftning af lampeudtag i kammer, trækning af kabler, stik/afbrydere i nyt depotrum på 5. sal m.v. faktura fra aut. EL-installatør THK er forevist f % *Manglende anmærkningsfrit EL-check (honorar til aut. EL-installatør) v/s Sum forbedringer/løsøre * Der er forevist specificeret oversigt over individuelle beboerfinansierede arbejder og administrator har bekræftet at andelshaver har indbetalt kr til foreningen. 2* Der er forevist specificeret oversigt over fælles beboerfinansierede arbejder og administrator har bekræftet at andelshaver har indbetalt kr til foreningen. 3* Fradrag kan slettes når der forevises anmærkningsfrit EL-check udført af aut. EL-installatør Omkostningerne er foreløbigt vurderet, såfremt de ikke er udbedret inden fraflytning kan de nødvendige omkostninger til håndværkere være højere.