Renovering af ejendommen Falkoner Alle 100/ Franckesvej 2 og 4, 2000 Frederiksberg

Transkript

1 Til lejerne i ejendommen Falkoner Alle 100 og Franckesvej 2 og Frederiksberg 15. september 2011 Renovering af ejendommen Falkoner Alle 100/ Franckesvej 2 og 4, 2000 Frederiksberg Cirkel-Ordenen, som er ejer af den ejendom du bor til leje i, har besluttet at søge Frederiksberg Kommune om støtte til bygningsfornyelse af ejendommen. Det har Cirkel-Ordenen mulighed for, når der er tale om en privat boligudlejningsejendom, som opfylder nogle kriterier, som Frederiksberg Kommune har besluttet skal gælde for byfornyelse på Frederiksberg. Cirkel-Ordenen har holdt møde med Frederiksberg Kommune om muligheden for at opnå tilsagn om offentlig støtte til renoveringen af ejendommen. Ejendommen skal renoveres både indvendig og udvendigt og den samlede budgetterede omkostning vil udgøre ca kr. Cirkel-Ordenen ønsker med denne skrivelse, at informere om planerne for ejendommen. Nedenstående vil være i høring i 4 uger fra udsendelsesdatoen. Cirkel-Ordenen har indgået en aftale om teknisk rådgivning med Arkitekt M.A.A. Bertel Mortensen, Jyllandsvej 38, 2000 Frederiksberg og med Advokatfirmaet Isaksen & Nomanni ApS, Flæsketorvet 68, 1. sal, 1711 København V om økonomisk og juridisk bistand i forbindelse med renovering af bygningen. Begge selskaber har stor erfaring med gennemførelse af byfornyelse. Bygningsfornyelsen berører dine lejeforhold og nedenfor kan du læse om: 1. Orientering og inddragelse i projektet 1.1. Orienteringsmøde 2. Hvad skal der ske i ejendommen 3. Foreløbig tidsplan 4. Beregning af lejen 5. Lejeforhøjelse og indfasningsstøtte 6. Genhusning 6.1. Midlertidig genhusning 6.2. Permanent genhusning 1

2 6.3. Flytteudgifter 7. Høring af lejerne 1. Orientering og inddragelse i projektet Frederiksberg Kommune har besluttet, at beboere i udlejningsejendomme skal høres om det byggeprojekt, hvortil der søges støtte. Kommunens beslutning betyder, at du som lejer skal orienteres og inddrages i det byggeprojekt som ejerne påtænker at gennemføre på ejendommen, med henblik på at opnå et tilfredsstillende resultat af projektets omfang og valg af løsninger Orienteringsøde Vi holder et orienteringsmøde Onsdag, den 10. oktober 2011, kl i Cirkel-Ordenens lokaler Baghuset, Falkoner Alle 96 Repræsentanter for Cirkel-Ordenen indleder med at fortælle om baggrunden for beslutningen om bygningsfornyelse af ejendommen. Arkitektfirmaet vil fortælle om den tilstandsrapport, der er udarbejdet i august 2011, som beskriver ejendommens almene tilstand, og som indeholder forslag og anbefalinger til renoveringen af ejendommen. Advokaten vil gennemgå de omkostninger og juridiske konsekvenser, der er forbundet med en gennemførelse af en renovering af ejendommen, og om mulighederne for genhusning og indfasningsstøtte. Administrator vil også deltage i mødet, så der bliver mulighed for at stille eventuelle spørgsmål. Du har også mulighed for at læse om reglerne for bygningsfornyelse, genhusning og indfasningsstøtte på Socialministeriets hjemmeside: 2. Hvad skal der ske i ejendommen De arbejder som arkitektfirmaet har anbefalet bliver udført på ejendommen, beskrives nedenfor. Arkitektfirmaet vil tillige foretage en gennemgang på orienteringsmødet 2

3 som der er inviteret til ovenfor, ligesom der bliver mulighed for at stille spørgsmål og drøfte eventuelle forslag. Almen istandsættelse Der udgraves langs ejendommens gade- og gårdfacader. Fundamenterne tætnes og varmeisoleres og der etableres drænslanger omkring hele bygningen for udtørring af den fugtige kælder. Kloakanlægget undersøges og repareres hvis der er skader. Gårdbelægningen omlægges. Revner i facaden udbedres, murene renses for snavs, vinduerne og hoveddørene istandsættes og males. Der etableres butiksvinduer og skiltning for it-butikken mod Falkoner Alle og Cafe Francke. Gulve og trapper i kælderen samt skader i kælderloftet renoveres og der indrettes nye pulterrum for beboelseslejlighederne i Falkoner Alle 100. I Falkoner Alle 100 er nye wc-baderum i lejlighederne beliggende til høje foreslået indrettet i arealet efter den nedlagte køkkentrappe. Hovedtrappen brandsikres når køkkentrappen fjernes. I venstrelejlighederne indrettes også nye wc-baderum. Der indrettes nye køkkener til alle lejligheder. Lejligheden i tagetagen ombygges ikke men enkelte tilpasninger skal udføres i forbindelse med lukning af køkkentrappen og fjernelse af en skorsten. I Franckes Vej 2 4 foreslås lejlighederne sammenlagt på sal, idet der ikke anses at være plads til indretning af nye badeværelser i de små lejligheder uden væsentlig forringelse. Det er ikke muligt at nedlægge køkkentrapperne her, idet der ligger nødvendige pulterrum og andre birum på 5. sal med eneste adgang fra køkkentrapperne. I øvrigt bemærkes, at der i stueetagen i nr. 4 findes en lille lejlighed med 2 værelser, køkken og lille badeværelse som kun i mindre omfang bliver ombygget. De nuværende fælles baderum i tagetagen foreslås omdannet til vaskerum for ejendommen. Evt. kan der i nr. 100 indrettes vaske/tørresøjler,, hvis beboerne ikke skal benytte vaskerummene i tagetagen i nr. 2 og 4, hvortil adgangsforholdene er besværlige. Skitseprojektet indeholder ikke væsentlig ombygning af lejligheden med tilknytning til Cafe Francke. Alene nye tekniske installationer udføres og tilknyttes lejligheden. Installationer. I alle lejligheder foreslås elinstallationerne gennemgået og fornyet. Alle hovedafbrydere samt målere flyttes fra trapperne til lejlighederne. De gamle installationer er flere steder nedbrudte og brandfarlige og der mangler jordforbindelse. 3

4 Vandinstallationer er af nyere dato og genbruges så vidt det er muligt. De er dog aldrig blevet isoleret så dette gennemføres. Varmeinstallationer tilpasses ny-indretningen. Der etableres varme i badeværelsesgulvene. Ventilation udføres som udsugning fra køkkener og wc-baderum via nye kanaler og med ventilatorer i tagetagen og udblæsning over tag. Altaner Som alternativ kan foreslås opsætning af altaner på gårdsiden fra 1-4. sal i nr th. samt nr. 2 og 4. I nr. 100 tv. anses der ikke at være mulighed for etablering af altaner uden væsentlige indbliksgener. Almen istandsættelse af lejlighederne. Ud over sammenlægning og indretning af nye køkkener og wc-baderum samt nye elinstallationer foreslås lejlighederne lettere istandsat, herunder malet og gulve slebet / overfladebehandlet. 3. Foreløbig tidsplan Nedenfor er en oversigt over processen med angivelse af de forventede tidspunkter for hvornår de enkelte aktiviteter iværksættes. Det skal bemærkes, at tidsplanen på nuværende tidspunkt kun er vejledende. PROJEKT FA S E STAR T SL U T Forhandling med kommunen Forprojekt til kommunen Høring af lejerne Projektering Byggetilladelse Udsendelse af projekt til entreprenør Godkendelse af licitation Genhusning Byggeperiode Byggeregnskab og finansiering Kommunens godkendelse af byggeregnskab Endelig varsling af lejeforhøjelse Vi vil naturligvis løbende holde alle lejere informeret om projektet, herunder om de praktiske forhold vedrørende selve ombygningen. 4

5 4. Beregning af lejen Når lejlighederne er blevet forbedret betyder det at lejen stiger. Lejeforhøjelsen beregnes efter lejelovens regler. Den foreløbige beregning viser, at lejen stiger med 427,63 kr. pr. m² om året med det nuværende renteniveau. Nedenfor er der foretaget beregninger af lejen på baggrund af et budget, som tager udgangspunkt i de arbejder og byggeomkostninger som arkitektfirmaet har anslået det vil koste at renovere ejendommen. Areal Leje Leje pr. Stigning Ny årlig Stigning Ny leje Leje pr. Max leje Max leje Leje Leje pr. Adresse m² pr. år mdr. pr. år leje pr. mdr. pr. måned m² pr. år pr. mdr. pr. år mdr Leje pr. m² Falkoner Alle 100, 1. tv Falkoner Alle 100, 1. th Falkoner Alle 100, 2. tv Falkoner Alle 100, 2. th Falkoner Alle 100, 3. tv Falkoner Alle 100, 3. th Falkoner Alle 100, 4. tv Falkoner Alle 100, 4. th Franckesvej 2, 1. tv. Franckesvej 2, 1. th Franckesvej 2, 2. tv. Franckesvej 2, 2. th Franckesvej 2, 3. tv. Franckesvej 2, 3. th Franckesvej 2, 4. tv. Franckesvej 2, 4. th Franckesvej 4, st. th Franckesvej 4, 1. tv. Franckesvej 4, 1. th Franckesvej 4, 2. tv. Franckesvej 4, 2. th Franckesvej 4, 3. tv. Franckesvej 4, 3. th Franckesvej 4, 4. tv. Franckesvej 4, 4. th Falkoner Alle 100, Det er ikke muligt så tidligt i forløbet, at beregne lejestigningen præcis, da lejestigningen tager udgangspunkt i de arbejder som arkitektfirmet har anbefalet bliver udført på ejendommen og på bagrund af arkitektfirmaets angivelse af byggesagsomkostningerne. Først når byggesagen er helt afsluttet, er det muligt at beregne lejen. Inden renoveringen kan iværksættes skal projektet først godkendes i kommunen og der skal afholdes en licitation, hvor flere entreprenører skal afgive tilbud på at udføre renoveringen. Den entreprenør der afgiver det økonomisk mest fordelagtige tilbud bliver tildelt opgaven. Den endelige husleje vil ikke overstige rammeloftet for godkendte huslejer i Frederiksberg Kommune på kr. pr. m² pr. år, og derfor har det ikke betydning for beregning af lejeforhøjelsen, hvis lejen overstiger dette beløb. 5

6 5. Lejeforhøjelse og indfasningsstøtte Lejeforhøjelse for forbedringsarbejderne skal varsles tre måneder i forvejen og desuden godkendes af kommunen. Lejeforhøjelsen kan tidligst træde i kraft ved byggearbejdernes afslutning. Når lejen, som er beregnet ovenfor under pkt. 4, anvendes til brug for berergningen af indfasningsstøtten bliver forløbet af lejeforhøjelsen således: Adresse Leje pr. måned Falkoner Alle 100, 1. tv Falkoner Alle 100, 1. th Falkoner Alle 100, 2. tv Falkoner Alle 100, 2. th Falkoner Alle 100, 3. tv Falkoner Alle 100, 3. th Falkoner Alle 100, 4. tv Falkoner Alle 100, 4. th Franckesvej 2, 1. tv. Franckesvej 2, 1. th Franckesvej 2, 2. tv. Franckesvej 2, 2. th Franckesvej 2, 3. tv. Franckesvej 2, 3. th Franckesvej 2, 4. tv. Franckesvej 2, 4. th Franckesvej 4, st. th Franckesvej 4, 1. tv. Franckesvej 4, 1. th Franckesvej 4, 2. tv. Franckesvej 4, 2. th Franckesvej 4, 3. tv. Franckesvej 4, 3. th Franckesvej 4, 4. tv. Franckesvej 4, 4. th Til de støtteberettigede forbedringsudgifter ydes et huslejetilskud, som kaldes indfasningsstøtte. Kommunen yder indfasningsstøtte til forbedringsudgifterne med 2/3 af den del af huslejestigningen der overstiger 180 kr. pr. m² (2011-niveau) til de lejere, der ønsker midlertidig genhusning under ombygningen. Til de lejere der ønsker permanent genhusning, ydes indfasningsstøtte til husleje for den nye bolig på 2/3 af lejestigningen. Ejeren skal lade indfasningsstøtten fragå huslejeberegningen. Indfasningsstøtten kan kun ydes til de lejere der bor i ejendommen, på det tidspunkt hvor beslutningen om bygningsfornyelse bliver taget. Når de oprindelige lejere flytter, bortfalder støtten. Indfasningsstøtten affases ligeligt over 10 år, således at den fulde huslejestigning først træder i kraft i det 11 år efter iværksættelsen. 6

7 6. Genhusning 6.1. Midlertidig genhusning Byggearbejderne er så omfattende, at du som lejer ikke kan bo i din lejlighed under ombygningen, og du skal derfor have stillet en midlertidig genhusningsbolig til rådighed. Det er kommunen, der afgør, om din lejlighed er ubeboelig under ombygningen, og det er kommunen, der finder genhusningsboligen og betaler udgifterne i forbindelse med den midlertidige genhusning. Under den midlertidige genhusning bliver du ikke sagt op. Du skal derfor blive ved med at betale din sædvanlige husleje til udlejer. Huslejen i den midlertidige lejlighed betales af kommunen. Hvis du har ret til almindelig boligstøtte i din hidtidige lejlighed bevares denne, selv om du er midlertidig genhuset. Da der er tale om en kortere periode, er det begrænset, hvilke krav du kan stille til den midlertidige lejlighed. Når du er flyttet tilbage, fortsætter lejemålet på uændrede lejevilkår. Dog får du en lejeforhøjelse som følge af de forbedringer, der er gennemført. Du har også mulighed for selv at finde et sted at bo. Kontakt Frederiksberg Kommune for yderligere oplysninger om dine muligheder ved egen midlertidig genhusning Permanent genhusning Permanent genhusning vil sige, at du ikke kommer tilbage til din lejlighed, men får tilbudt en ny. Permanent genhusning vil være nødvendig, når lejligheden bliver nedlagt som følge af lejligheds-sammenlægninger, når lejligheden vil være ubeboelig i mere end 6-12 måneder som følge af bygningsfornyelsen, eller at huslejen stiger mere end 180 kr. pr. m2 bruttoetageareal, som følge af bygningsfornyelse sammen med andre forbedringer gennemført inden for de sidste tre år. Retten til permanent genhusning gælder ikke for nye lejere i følgende tilfælde: - Hvis du som lejer har haft din lejlighed i mindre end to år på det tidspunkt, hvor du skal flytte ud pga. bygningsfornyelsen, har du ikke ret til genhusning, hvis udlejeren ved lejemålets indgåelse var klar over, at lejligheden senere skulle fraflyttes permanent. - Hvis du som lejer har haft dit lejemål i mindre end to år på det tidspunkt, hvor der varsles lejeforhøjelse som følge af bygningsfornyelsen, har du ikke ret til genhusning efter 180 kr.- reglen, hvis udlejeren ved lejeaftalens indgåelse vidste, at reglen ville kunne træde i kraft. Er der gået to år eller mere fra lejemålets indgåelse og frem til lejemålet skal fraflyttes eller lejeforhøjelsen varsles, har du i begge tilfælde alligevel ret til permanent genhusning. 7

8 6.3. Flytteudgifter Kommunen betaler rimelige udgifter ved flytningen til genhusningslejligheden, herunder også udgifter til flytning af telefon m.v. 7. Høring af lejerne Denne redegørelse er et forslag til gennemførelse af bygningsfornyelse på ejendommen og du har som lejer mulighed for at tilkendegive din mening om projektet. Eventuelle indsigelser eller bemærkninger til projektet kan du sende til Advokatfirmaet Isaksen & Nomanni ApS Flæsketorvet 68, 1. sal, 1711 København V inden den 16. oktober Har du spørgsmål eller ønsker yderligere oplysninger kan du maile eller ringe til: Arkitekt Bertel Mortensen, arkitekt@bertelmortensen.dk, tlf Advokat René Michael Elling, rme@isaksennomanni.dk, tlf