Center for Plan & Miljø

Transkript

1 Center for Plan & Miljø Lov om byfornyelse Dialogbaseret sagsgang for Sundheds- og brandfarlige boliger Lovgrundlag: Formål: Lov om byfornyelse og udvikling af byer. 75. Kommunalbestyrelsen skal efter retningslinjer, som den selv fastsætter, jf. dog stk. 6, føre tilsyn med ejendomme, som benyttes til beboelse og ophold, når det vurderes, at disse ejendomme ved deres beliggenhed, indretning eller andre forhold er sundhedsfarlige eller brandfarlige At definere sagsgangen for den kommunale indsats iht. Lov om Byfornyelse 1. Henvendelse Henvendelser om indeklimaproblemer, som: fugt, skimmel og/eller mulig sundhedsfare modtages i byggeafdelingen. Henvendelserne kommer typisk fra lejere, ejere eller visitationen. 2. Spørgeskema Der udleveres / sendes et spørgeskema til beboerne i ejendommen Hvis der er flere lejemål sendes skemaet kun til det anmeldte lejemål. 3. Sagsoprettelse Når byggesagsafdelingen modtager et udfyldt skema vedrørende indeklimaproblemer oprettes en sag i KMD-Struktura og SB-Sys, blandt andet til at journalisere det fremsendte materiale. 4. Ejer på banen Det er først og fremmest ejendommens ejer der har ansvaret for, at en ejendom ikke er sundheds- og brandfarlig jf. Byggelovens 18. Såfremt lejere ikke har rettet henvendelse til ejer vedrørende de indeklimagener der refereres til, i det indsendte skema, beder vi dem om at rette henvendelse til ejeren inden kommunen gør yderligere. Lejerne vejledes gerne overordnet i, at rette henvendelse, herunder at bede om, at få konkrete 1/6

2 fejl og mangler bragt i orden, og måske en gennemgang af lejemålet mht. fugt og skimmel. Der skal sættes en frist for respons fra ejer, f.eks. ca. 2-3 uger. Lejerne oplyses om, at de er velkommen til at vende tilbage til byggesagsafdelingen, såfremt ejer ikke reagerer på deres henvendelser. 5. Ejere der ikke reagerer Ejere der ikke reagerer eller afviser lejeren angående påstanden om indeklimagener. Når lejere oplever at de bliver afvist af ejer/udlejer foretager kommunens sagsbehandler en indledende besigtigelse, svarende til pkt Varsling om besigtigelse og indbydelse til dialog Varsling om besigtigelse på stedet sendes min 14 dage før besigtigelsen. Ejer og lejer varsles samtidig. 7. Besigtigelse. (Medbring legitimation) Kommunens egen sagsbehandler foretager en indledende besigtigelse af ejendommen/lejemålet, hvor lejer og ejer er varslet forud. Parterne opfordres til at deltage i et fælles møde, hvor sagsbehandlerens umiddelbare vurderinger giver mulighed for en drøftelse af næste skridt. Hvis ejer og/eller lejer ikke ønsker at drøfte mulige løsninger påbegynder kommunen en formel myndighedsbehandling jf. byfornyelsesloven. 8. Besigtigelse med ekstern rådgiver Såfremt tilsynet bekræfter mistanke om sundhedsfare og/eller brandfare i lejemålet, samt at det vurderes at lejer og ejer ikke selv kan løse problemet, foretages en overordnet undersøgelse af omfanget med hjælp fra rådgiver. Der foretages ofte destruktive undersøgelser. Tømrer kan medvirke til at lave huller til de destruktive undersøgelser og lappe hullerne inden stedet forlades. Kommunen tager ikke stilling til årsagen til sundhedsfaren eller hvordan den bør fjernes, men laver en vurdering af omfanget af sundhedsfare, som betinger det efterfølgende forløb. 9. Besigtigelsesrapport Besigtigelsesrapporten indeholder konklusion/anbefaling vedr. sundhedsfare og brandfare. Herunder om grundlaget for evt. kondemnering er til stede. Alternativt gives der anbefalinger om en aftale om istandsættelse, eller det vurderes, at der måske hverken er grundlag for kondemnering eller krav om istandsættelse. 2/6

3 10. Partshøring Hvis kommunen agter at kondemnere, skal der partshøres (ejer og eventuelle lejere). Min 14 dages frist for de hørte til at svare fra modtagelse af partshøringsbrevet. 11. Høringssvar Der skal svares på høringssvarene alt efter karakteren af svar i forbindelse med partshøringen, og det skal overvejes, om høringssvarene fra parterne i sig selv giver anledning til at ændre vurderingen af, om der bør kondemneres. 12. Istandsættelsesforslag Kommunens sagsbehandler snakker med ejer (eller dens entreprenør, hvis ejer ønsker det), om hvad en handleplan som minimum skal indeholde og om kommunens tilsyn i forbindelse med istandsættelsen. Kommunen skal godkende handlingsplanen / istandsættelsesforslaget, inden arbejdets opstart. 13. Genhusning i forbindelse med istandsættelse Udførelsen af handleplanen er i de fleste tilfælde så omfattende at det kræver at lejerne (og deres løsøre) flyttes fra lejemålet under istandsættelsen. Midlertidig genhusning. Lejer kan blive midlertidigt genhuset i op til 6 måneder (i sjældne tilfælde op til et år). Kommunen finansierer den midlertidige genhusning. Fordele: Hvis ejer følger handlingsplanen har kommunen udelukkende omkostninger i 6 måneder. Ulemper: Såfremt ejer ikke bliver færdig med sin handlingsplan i rette tid, står kommunen med et genhusningsproblem og den samlede omkostning for sagen vil være væsentlig højere end ved en permanent flytning fra start. Permanent genhusning. Kommunen skal iht. lov om byfornyelse hjælpe lejere med en permanent genhusning, såfremt de skal flytte som følge af kondemnering. Kommunen skal i disse tilfælde tilbyde op til 2 lejemål gennem kommunens anvisningsret i den almene boligmasse. Efter kondemnering skal Center for Plan og Miljø give økonomisk støtte med flyttegodtgørelse og eventuel indfasningsstøtte (huslejeforskel). Lejere kan søge om andre ydelser på lige fod med andre borgere i kommunen. 3/6

4 Kommunen kan i særlige tilfælde, hvor lejere selv finder en genhusningsbolig, yde flyttegodtgørelse, selv om der ikke er truffet afgørelse om kondemnering. Fordele: Lejers tarv er varetaget og er ikke længerer en del af sagen om sundhedsfare. Ulemper: Kommunen skal muligvis oppebære omkostninger ved flytning og til huslejetilskud i de efterfølgende år. Ligeledes formindskes kapaciteten i den almene boligsektor. 14. Indstilling til kondemnering Lejemålet/ejendommen indstilles til kondemnering, hvis et eller flere af følgene forhold gør sig gældende: a. Ejer indsender ikke en handlingsplan b. Ejer accepterer ikke at der er et problem/ eller problemets omfang c. Ejer nægter at indgå i dialog med kommunen d. Ejer kan ikke genhuse lejer under renoveringen (kommunen kan ikke genhuse eller på anden vis hjælpe iht. lov om byfornyelse med mindre der er truffet afgørelse efter denne lov, altså kondemnering) 15. Sagsfremstilling Sagsfremstillingen til politisk behandling med administrationens indstilling vedr. kondemnering udarbejdes. Ofte vedrører kondemnering den samlede bebyggelse. Hvis kondemnering kun vedrører en del af bebyggelsen, eller en del af en bygning eller bolig, skal det fremgå af sagens fremstilling. Ved indstilling til kondemnering bør den anbefalede frist for fraflytning oplyses. Rapporten vil anbefale en frist fastsat i h. t. den aktuelle sundhedsfare (ofte højst 6 mdr.). Hvis der også indstilles til nedrivning bør fristen for nedrivning også fremgå af sagsfremtillingen. Fristen for nedrivning skal ligge efter fristen for fremsættelse af istandsættelsesforslag. Den anbefalede frist for nedrivning vil i sagsfremstillingen f.eks. kunne være senest 3 mdr. efter fristen for fremsættelse af istandsættelsesforslag, hvor den konkrete dato vedr. frist for nedrivning anføres i meddelelsen til parterne. Frist for istandsættelsesforslag er min 2 mdr. og max 2 år regnet fra modtagelse af meddelelsen om kondemnering. 16. Politisk behandling Sagen behandles af Byrådet, eller af det stående udvalg, som af Byrådet har fået uddelegeret kompetencen til at træffe beslutning om kondemnering og evt. påbud nedrivning. 4/6

5 17. Meddelelse om beslutning Brev til ejer, lejer og panthavere med meddelelse om beslutningen om kondemnering og med klagevejledning, samt til ejer med meddelelse om, at der kan fremsættes forslag til istandsættelse senest inden en konkret dato (frist min 2 mdr. og max 2 år fra modtagelse af meddelelsen om kondemnering), til ejer og lejer med oplysninger om genhusning ved kommunen. Der bruges tingbogsoplysninger til at finde pant- og udlægshaveres CVR. nr. CVR nr. som bruges til opslag i CVR. for at finde panthavernes adresser. 18. Tinglysning Tinglysningen af kondemneringen og medd. til BBR og vurderingsmyndigheden foretages af byggesag. Brevet med meddelelsen om kondemnering m.m. tinglyses. 19. Genhusning efter kondemnering Lejere, som er beskyttet mod opsigelse, der skal flytte, på grund af kondemnering har rettigheder i forbindelse med genhusning. Lejere, der har en tidsbegrænset kontrakt, har som udgangspunkt ikke krav på genhusning. Boligens størrelse og udstyr, 62, stk. 2 i lov om byfornyelse Lejeren har krav på en bolig, der har lige så mange værelser som den hidtidige, dog maksimalt et rum mere end der er personer i husstanden. Boligen skal have en passende kvalitet, udstyr og beliggenhed. Det er ikke et krav, at den nye bolig ligger nær den gamle. Boligen skal selvfølgelig være sund. Op til 2 tilbud om genhusning/erstatningsbolig Det 1. tilbud har lejeren ret til at afvise, jf. 62, stk. 3 i lov om byfornyelse Afvises tilbud nr. 2 får lejer som udgangspunkt ikke andre tilbud, og skal selv finde en anden bolig. Overholdes tidfristen for fraflytning ikke, får lejeren heller ikke økonomisk støtte til flytningen. Hvis lejere selv kan finde en passende bolig Lejere kan selv finde en bolig og få den godkendt som genhusningsbolig, hvis den er sund og passer til behovet. Lejere kan ligeledes få flyttegodtgørelse og indfasningsstøtte til en bolig de selv har fundet inden tidsfristen for fraflytning fra den kondemnerede bolig. Kommunen skal se boligen forud for indflytning såfremt lejerne ønsker at gøre brug af muligheden for indfasningsstøtte. 5/6

6 20. Ophævelse af kondemnering Forslag til istandsættelse indsendes fra ejer eller dennes repræsentant/rådgiver. Istandsættelsesforslaget skal godkendes. Dette indebærer ofte en dialog med ejer om den nødvendige beskrivelse af istandsættelsen og om omfanget af selve istandsættelsen. Både forslaget til istandsættelse og selve istandsættelsen skal godkendes af kommunen før kondemneringen kan ophæves. Kommunen skal sikre, at der ikke genudlejes og ikke tilmeldes nye lejere til folkeregisteret, så længe ejendommen er kondemneret, og istandsættelsen ikke er godkendt. (Der skal aftales interne procedurer i kommunen til forhindring heraf). Center for Plan og Miljø meddeler udvalget om ophævede kondemneringer to gange årligt hhv. i juni og november. 6/6