Optimering af lejen i erhvervslejemål

Transkript

1 Optimering af lejen i erhvervslejemål Markedsleje/forbedringsforhøjelser 19. november 2014

2 Real Estate, Hospitality & Construction Hvem er vi EY har den største integrerede ejendomspraksis af alle revisionsfirmaer med ca eksperter verden over, der leverer serviceydelser inden for revision, skat, transaktioner og rådgivning til ejendomsejere, -investorer, -udlejere og -brugere herunder mange fonde, ejendomsinvesteringsforeninger, byggeentreprenører og bygherrer. Vi kombinerer nye måder at tænke på og en indgående forståelse af branchens problemstillinger med vores omfattende erfaring, store ressourcer og et bredt sammensat netværk af kunder og kontakter. Vi betjener mere end ejendomskunder over hele verden. EY's Global Real Estate Center I vores Global Real Estate Center har vi samlet et internationalt team af eksperter med stor erfaring inden for revision, skat, transaktioner og rådgivning, som kan hjælpe dig med at indfri dit potentiale. Vi forudser nye tendenser i markedet, identificerer deres konsekvenser og forholder os til relevante brancherelaterede forhold. På den måde kan vi hjælpe dig med at nå dine mål og konkurrere mere effektivt. Det er sådan, EY gør en forskel. Vi er den førende leverandør af serviceydelser til ejendomsindustrien Vi er den førende leverandør af serviceydelser til ejendomsselskaber. Målt på markedsværdi reviderer vi 35% af ejendomsselskaberne på Forbes Global 2000-listen. Page 2

3 Jakob Folkenberg Eriksen Director Law Real Estate Advisory Services Real Estate Transaction Advisory Services Page 3

4 Page 4

5 Transactions Vores transaktionseksperter yder assistance gennem alle transaktionsforløbets tre faser: køb, hold og exit. A. Køb: due diligence Vi assisterer i forbindelse med køb af fast ejendom ved at udføre due diligence-undersøgelser, som hjælper kunden med at fastsætte pris, timing, forpligtelser og andre væsentlige forhold. B. Hold: værdiskabelse Vi rådgiver omkring værdiskabelse i ejendomsporteføljer og hjælper med at gennemføre den vedtagne plan. C. Exit: assistance i forbindelse med salg Vi hjælper med at forberede faste ejendomsporteføljer eller dele heraf på salg. D. Analyse Page 5 Presentation title

6 Arealer Flerbrugerejendomme Lejemåls- Anvendelse Netto- Andel af Andel af Andel af Andel af Andel af Andel af Andel af Andel af Andel af Bruttonummer areal trapper hoved- trappe fælles- teknik fællesareal møde- køkken + depot areal trappe T11 areal på etage lokaler kantine m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² 1 kontor 1.293,6 20,2 19,3 6,2 255,4 136,9 179,1 98,2 322, ,2 7 kontor 106,1 3,6 1,6 0,5 20,9 11,2 14,7 8,1 166,7 8 kontor 5.088,1 424,2 76,1 24, ,5 538,5 704,5 386, ,6 9 kontor 2.332,4 333,2 34,9 11,1 460,5 246,9 323,0 177, ,0 10 kontor 3.636,2 432,4 54,4 17,3 717,9 384,9 573,6 503,5 276, ,2 11 kontor 2.338,5 334,1 35,0 11,1 461,7 247,5 118,3 323,8 177, ,6 12 kontor 750,3 22,1 11,2 3,6 148,1 79,4 103,9 57, ,6 13 kontor 2.804,3 289,6 41,9 13,3 553,7 296,8 621,5 388,3 213, ,4 14 kontor 103,4 4,0 1,5 0,5 20,4 10,9 22,9 14,3 7,9 185,8 15 kontor 2.332,4 333,2 34,9 11,1 460,5 246,9 323,0 177, ,0 I alt , ,5 310,7 98, , , , , ,6 322, ,3 58% 6% 1% 0% 11% 6% 4% 8% 4% 1% 100% Page 6

7 Arealer Flerbrugerejendomme Lejemåls- Anvendelse Netto- Andel af Andel af Andel af Andel af Andel af Andel af Andel af Andel af Andel af Bruttonummer areal trapper hoved- trappe fælles- teknik fællesareal møde- køkken + depot areal trappe T11 areal på etage lokaler kantine m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² 1 kontor 1.293,6 20,2 19,3 6,2 13,7 322, ,2 7 kontor 106,1 3,6 1,6 0,5 1,1 112,9 8 kontor 5.088,1 424,2 76,1 24,2 53, ,4 9 kontor 2.332,4 333,2 34,9 11,1 24, ,3 10 kontor 3.636,2 432,4 54,4 17,3 38,5 121, ,1 11 kontor 2.338,5 334,1 35,0 11,1 24,8 39, ,0 12 kontor 750,3 22,1 11,2 3,6 7,9 795,1 13 kontor 2.804,3 289,6 41,9 13,3 29,7 72, ,2 14 kontor 103,4 4,0 1,5 0,5 1,1 3,8 114,3 15 kontor 2.332,4 333,2 34,9 11,1 24, ,3 I alt , ,5 310,7 98,9 220,0 0,0 237,1 0,0 0,0 322, ,8 Forskel på ,5 lejebærende m 2 x DKK = DKK ,5 % afkast = Page 7

8 Driftsudgifter Ejendomsskat inkl. dækningsafgift 231 Andel af fællesudgifter ejerforeningen 1) 23 Andel af forbrugsrelaterede udgifter ejerforeningen 1) 11 Henlæggelser til særlige tekniske anlæg i Ejendommen 2) 59 Renovation 6 Rengøring + oliering af gulve 10 Serviceabonnementer, reparation, vedligeholdelse 20 Intern viceværtfunktion i kontorhuset 25 Administration af fællesregnskab 6 Småanskaffelser 3 Driftsudgifter i alt 394 Udgift pr. kontor-m2 Serviceudgifter Vagtordning (24-timer) 64 Receptionist (2 stk.) 18 Gæsteparkering 60 pladser af kr. 22 Rengøring Øvrige udgifter Diverse kantineomkostninger 63 Brug og vedligeholdelse af fitness 4 Administrationsgebyr 8 Postservice, varemodtagelse og vagtrundering Samlet udgift pr. kontor-m2 (kr.) 586 Forbrugsudgifter Varmeforbrug 53 Vandforbrug 6 Køling 89 Forbrugsudgifter i alt

9 Muligheden for at forhøje lejen i et eksisterende erhvervslejeforhold. Page 9

10 Page 10

11 Lejemål med mulighed for lejestigninger Bydele i positiv udvikling Sankt Hans Torv Guldbergsgade mv. Vesterbro Kødbyen ad Sønder Boulevard Østerbro sidegader til Østerbrogade Flintholm? Ørestad? Nordhavnen? Ældre kontrakter (lejereserver) Før 2006 Lokalt betingede hændelser Metrostation (færdig!) Særlig attraktiv nabo Page 11

12 Praktisk tilgang til lejeforhøjelse Kontraktuel adgang? Kommercielt muligt? Dialog med lejer Tvist Page 12

13 Praktisk tilgang til en lejeforhøjelse ELL 13 Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. 4: Lovens fravigelige bestemmelser finder anvendelse, medmindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer eller må anses for indeholdt i aftalen. Er der kontraktuel mulighed for lejestigningen? Ordret fraveget adgangen til markedslejeregulering Utilsigtet fraveget adgangen til markedslejeregulering Page 13

14 Ordret fraveget adgangen til markedslejeregulering Parterne er berettiget til at kræve lejen reguleret i henhold til den til enhver tid gældende lovgivning, herunder til markedslejen, jf. erhvervslejelovens 13. Parterne er dog afskåret fra at kræve regulering til markedslejen frem til udløbet af lejers uopsigelighedsperiode. Lejen kan således tidligst kræves reguleret til markedslejen pr. 1. maj Page 14

15 Utilsigtet fraveget adgangen til markedslejeregulering Kun aftalt indeksregulering ikke skrevet noget om retten til at kræve markedslejeregulering Er retten til markedslejeregulering efter ELL 13 fraveget? 4: Lovens fravigelige bestemmelser finder anvendelse, medmindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer eller må anses for indeholdt i aftalen. Særlig regel for kontrakter indgået mellem Skal udtrykkeligt fremgå, at lejen kan reguleres til det lejedes værdi. Page 15

16 Fraveget ELL 13? Afgørelse Ret Periode Aftale GD 1990/05H ja før 1992 Både pristal og henvisning til forhøjelse efter lov GD 2007/22Ø ja før 1992 Både pristal og henvisning til forhøjelse efter lov GD 2009/31V nej før 1992 Både pristal og henvisning til forhøjelse efter lov (henvist til typeformular i bilag) U V ja før 1992 Både pristal og henvisning til forhøjelse efter lov U /2H ja før 1992 Oprindelig aftale tavs om forhøjelse efter lov - senere tillæg kun med pristal U H ja før 1992 Både pristal og henvisning til forhøjelse efter lov GD 2004/54 GD 2011/71Ø U H ja nej nej mellem 1993 og eller senere 2000 eller senere Både pristal og henvisning til forhøjelse efter lov Kun pristal (checkliste) Kun pristal GD B nej 2000 eller senere Kun pristal GD Page 16

17 Der kan ikke reguleres til markedslejen, hvis lejekontrakten kun nævner ret til pristalsregulering. OK hvis aftalt stigning efter lov. Page 17

18 Tidsmæssige begrænsninger Tidligst 4 år efter aftalen er indgået Tidligst 4 år efter sidste 13 forhøjelse Lejenedsættelse har ingen tidsbegrænsende virkning Krydsende varslinger (Er det lejen på varslingstidspunktet eller den endeligt optrappede leje, der skal pådømmes?) Page 18

19 Praktisk tilgang til lejeforhøjelse Kontraktuel adgang? Kommercielt muligt? Dialog med lejer Tvist Page 19

20 Praktisk tilgang til en lejeforhøjelse Afdække markedslejen En (1) mæglervurdering er sjældent tilstrækkelig Vurdering skal ikke bygge på mave- og/eller og fingerspids fornemmelser men på hardcore sammenligningsdata Sammenligningsdata er 95% af en tvist om markedsleje: research Tale med andre udlejere Kopi af kontrakter og opkrævninger Først som sidst i en boligret giver intet for en vurdering uden specifikke referencer man kan ikke spare penge ved blot at indbringe Vægtigt argument overfor lejeren Væsentlighedskravet Mellem 10 % og 15 % - jo mere sikkerhed jo mindre krav Page 20

21 Praktisk tilgang til lejeforhøjelse Kontraktuel adgang? Kommercielt muligt? Dialog med lejer Tvist Page 21

22 Praktisk tilgang til en lejeforhøjelse 3. Dialog med lejeren Skal helst have en løbende dialog (ikke via administrator) Hvilke behov har lejeren? Hvordan har lejers virksomhed udviklet sig og performet? Har lejeren særlige ønsker? Opgradering, indretning, behov for generationsskifte/salg (ny kaffeleverandør) Kompromiser: mindre stejl optrapning mod udvidelse af uopsigelighed Overvej totaløkonomien ikke størrelsen af varslingen Page 22

23 Forbedringsforhøjelsen Håndværkerudgifter inkl. moms Nødvendige følgeudgifter (byggeplads mv) Teknikerhonorar (12 %) Administrationshonorar (maks 5 %) Lejetab Forsikring Øvrige udgifter (genhusning, omsætningstab) Finansieringsudgifter Fradrag for sparet vedligeholdelse Evt. tilskud 0 Grundlag for forbedringsforhøjelse Afkast 7,00% Lejestigning ,98% Page 23

24 Advokatvalg Omkostninger Fremstilling af data Besigtigelser Tvist Sideløbende forhandling Kontrakter Vilkår for sammenligningslejemål Skønserklæring? Page 24