ÅRHUS KOMMUNE - Magistratens 1. Afdeling

Transkript

1 ÅRHUS KOMMUNE - Magistratens 1. Afdeling INDSTILLING Til Århus Byråd Den 13. april 2005 via Magistraten Tlf. nr.: Jour. nr.: Ref.: BS Anlægsbevilling på 6,475 mio. til opførelse af ny integreret daginstitution på Skovhøj 3H, 8361 Hasselager samt opsigelse af lejemålet den integrerede institution Hasselbjerggård, Lemmingvej 235, 8361 Hasselager 1. Resume Denne indstilling foreslår, at der opføres en ny integreret daginstitution på en kommunal grund beliggende Skovhøj 3H, 8361 Hasselager. Institutionen opføres som erstatning for den integrerede institution Hasselbjerggård beliggende Lemmingvej 235, 8361 Hasselager, som er normeret til 2 børnegrupper med 12 pladser i alderen 0-2 år og 20 pladser i alderen 3-6 år. Den integrerede institution på Lemmingvej 235 er etableret i private lejede lokaler. Den årlige husleje udgør En ny institution kan opføres for 6,475 mio. svarende til den kapitaliserede værdi af huslejen. Det indstilles endvidere, at lejekontrakten om lejemålet den integrerede institution Lemmingvej 235, 8361 Hasselager, opsiges pr. 1. oktober Med etableringen af en ny integreret daginstitution i egne bygninger vil der kunne opnås tidssvarende faciliteter for både børn og personale samt mulighed for en udvidelse af pladsudbuddet med én ekstra gruppe på 20 børn inden for rammerne af de nuværende huslejeudgifter for institutionen på Lemmingvej 235. Både den nuværende institution på Lemmingvej 235 og den nye erstatningsinstitution på Skovhøj 3H er beliggende i anvisningsdistrikt Kolt-Hasselager, hvor der fortsat er behov for samtlige pladser i institutionen. 2. Tidligere beslutninger Ifølge Byrådets vedtagelse den 12. august 1998 af indstillingen om Status vedrørende Magistratens 1. Afdelings styrkelse af den administrative indsat til kontrol/styring af lejen på daginstitutionsområdet kan provenuet fra den fortsatte gennemgang af huslejeforholdene på daginstitutionsområdet anvendes til geninvestering i bygningsmæssig modernisering og vedligeholdelse af daginstitutioner.

2 3. Beskrivelse af indstillingen Med denne indstilling foreslås det, at der opføres en ny integreret daginstitution på en kommunal grund beliggende Skovhøj 3H, 8361 Hasselager. Institutionen opføres som erstatning for den integrerede institution Hasselbjerggård beliggende Lemmingvej 235, 8361 Hasselager, der er etableret i private lejede lokaler. Forholdene i denne institution er utidssvarende, og står ikke længere mål med den høje husleje Børn og Unge-Afdelingen betaler for lejemålet. Den integrerede institution Hasselbjerggård er normeret til 2 børnegrupper med 12 pladser i alderen 0-2 år og 20 pladser i alderen 3-6 år. Børn og Unge-Afdelingen råder over en kommunal grund på m2 på Skovhøj 3H, 8361 Hasselager, der er udlagt til daginstitutionsformål. En ny institution på denne grund kan opføres for 6,475 mio. Med etablering af en ny integreret institution i Kolt-Hasselager vil der kunne opnås tidssvarende faciliteter for både børn og personale samt mulighed for udvidelse af pladsudbuddet med én ekstra børnegruppe på 20 børn inden for rammerne af de nuværende huslejeudgifter til institutionen på Lemmingvej 235. Nuværende forhold Den integrerede institution Lemmingvej 235 er beliggende i lokaler i et industriområde tæt ved et trafikeret lyskryds på Skanderborgvej mellem Viby og Hasselager. Der er ingen beboelsesområder lige i nærheden af institutionen. Lokalerne på Lemmingvej 235 blev indrettet til lederejet daginstitution for over 30 år siden af den nuværende udlejer. Lokalerne er beliggende i tidligere udhuse til gården Hasselbjerggård. Udlejeren bor selv i stuehuset til ejendommen. Århus Kommune overtog i 1976 driften af institutionen, og indgik samtidig en lejekontrakt om lokalerne. Lejemålets arealer er efterfølgende 2 gange blevet udvidet således, at det i dag består af opholdsrum på 335 m2, fælles depotrum med udlejer på 21 m2, krybbe-/liggerum på 33 m2 og togvogn på 20 m2. Til lejemålet er der en stor legeplads. Lokalerne er nedslidte og ikke funktionsmæssigt tidssvarende, og ville ikke i dag kunne blive godkendt til brug for institution. Der er i nærmeste fremtid brug for en renovering og modernisering af lokalerne som i givet fald skal afholdes af Århus Kommune jf. lejekontrakten. Lejens størrelse Lemmingvej 235 er Børn og Unge-Afdelingens klart dyreste private lejemål pr. m2. Den årlige leje stiger hvert år pr. 1. oktober med 3% af foregående års leje. Lejen pr. 1. oktober 2004 er Det svarer til en leje på pr. m2 for opholdsarealer, når depotarealerne sættes til 200 pr. m2, og udhusarealerne sættes til 100 pr. m2. Den kapitaliserede værdi af huslejen pr. 1. oktober 2004 er ved en realrente på 4% i 30 år på svarende til en forrentning på 5,78%. 2

3 Det er Børn og Unge-Afdelingen og kommunens advokats opfattelse, at den gældende leje er væsentligt højere end markedslejen. Opsigelse Lejemålet Lemmingvej 235 kan ikke opsiges før 1. oktober Udlejer skal have besked herom senest 1. april Såfremt lejemålet ikke opsiges inden 1. april 2006 løber lejemålet i en ny 5 års periode til 1. oktober Opsiges lejemålet ikke til 1. april 2011 løber lejemålet til 1. oktober 2016 osv. Det anbefales, at lejemålet opsiges til fraflytning den 1. oktober Boligretssag Lejemålet Lemmingvej 235 bliver påberåbt som støttelejemål for andre private udlejere, der ønsker lejen for institutionslokaler forhøjet. Børn og Unge-Afdelingen har derfor sammen med kommunens advokat uden held forsøgt at forhandle den nuværende leje ned. Via boligretten er derfor fra kommunens side rejst krav om lejenedsættelse til ikrafttræden den 1. september 2004 med fra til svarende til en m2-leje på 600 Udlejers advokat har overfor boligretten påstået frifindelse med begrundelsen, at den aktuelle leje ikke væsentligt overstiger markedslejen. Børn og Unge-Afdelingen krævede også i 1997 lejen for Lemmingvej 235 nedsat via boligretten. Boligretten fandt det dengang dokumenteret, at lejen var højere end det lejedes værdi, men boligretten fandt ikke, at der var tale om en væsentlig højere leje, hvorfor boligretten ikke nedsatte lejen. I dag sammenlignes lejen efter markedsværdien i forhold til tidligere, hvor det var det lejedes værdi. Kommunen stod tidligere meget dårligt når man ville have lejen nedsat til det lejedes værdi, da andre dyre kommunale institutionslejemål blev brugt som sammenligning mod kommunen. Dyre institutionslejemål er løbende i de senest år blevet bragt på plads ved genforhandling af lejevilkår, opsigelse eller ved køb. I de tidligere førte forligsforhandlinger har tilbud om lejenedsættelse fra udlejers side været med krav om, at lejemålets uopsigelighed skulle forlænges frem til 1. januar Ud fra, at lokalerne er nedslidte og ikke funktionsmæssige tidssvarende, og der i nærmeste fremtid er brug for en renovering og modernisering af lokalerne, der skulle afholdes af Århus Kommune, har Børn og Unge-Afdelingen ikke kunnet acceptere en kontraktmæssig binding i så lang tid. I tilfælde af, at Børn og Unge-Afdelingen fraflytter lejemålet, vil ejendommen have en større værdi for udlejer i forhold til de byggerettigheder, som man kan operere med på ejendommen. Børn og Unge-Afdelingen og kommunens advokat har derfor med forbehold af Byrådets godkendelse indgået forlig med udlejeren om, at Århus kommune fraflytter lejemålet den 1. oktober 2006, og afleverer lejemålet i den foreliggende stand, således at der ikke skal foretages nogen form for retablering eller istandsættelse af lejemålet samt at inventar tilhørende Århus Kommune må fjernes uden retablering. 3

4 Forliget indebærer endvidere, at udlejeren tilbagebetaler Århus Kommune i 2006 i for meget betalt leje og giver afkald på 3 procentslejeforhøjelsen pr. 1. oktober 2005, svarende til en mindreudgift på årligt i 2005/06, samt at den verserende boligretssag hæves som forliget. Engangsbeløbet på i 2006 indgår som en driftsindtægt på Børn og Unge-Afdelingens huslejekonto. Tilbagebetaling af i for meget betalt leje er ikke en accept fra udlejeren om, at lejen frivilligt ville være blevet nedsat med dette beløb, hvis lejemålet var fortsat i endnu nogle år. Opførelse af ny institution på kommunal grund på Skovhøj 3H, 8361 Hasselager Børn og Unge-Afdelingen råder over en kommunal grund på m2 på Skovhøj 3H, 8361 Hasselager, der er udlagt til daginstitutionsformål. Standardprisen for en ny 3-gruppes institution er i 2005-priser. Den kapitaliserede værdi af lejen på for en 2-gruppes institution er Der ville kunne opnås besparelser på montering af den ny institution på Skovhøj 3H, da institutionen medbringer inventar fra Lemmingvej 235 ligesom den 3. børnegruppe ikke monteres. Det er endvidere aftalt, at en ny daginstitution på Skovhøj 3H kan dele parkeringspladser med Bofællesskab Kolt, der er ved at blive opført af Magistratens 1. Afdeling på adressen Skovhøj 1-3, og som forventes færdig sommeren Derved opnås besparelser på byggeriet til etablering af vej og parkeringspladser til institutionen. De samlede besparelser svarer til differensen mellem kapitaliseret værdi af huslejen og standardprisen for en ny institution, i alt , således, at en helt ny tidssvarende integreret institution, der samtidig har mulighed for en ekstra børnegruppe i forhold til i dag, kan opføres for Når pladsbehovet viser sig for den 3. børnegruppe forventes monteringsudgiften at blive ca , der afholdes af Børn og Unge-Afdelingens huslejekonto. Det anbefales, at der opføres en ny erstatningsinstitution for den integrerede institution Lemmingvej 235 i Kolt-Hasselager på Skovhøj 3H. Dimensionering af en ny integreret institution Den nye integrerede institution foreslås i starten normeret til fortsat 12 pladser i alderen 0-2 år og 20 pladser i alderen 3-6 år. Institutionen vil blive bygget så fleksibel, at vuggestuepladser let vil kunne ændres til børnehavepladser og omvendt, således at institutionen til enhver tid vil kunne indrettes efter det aktuelle pladsbehov. Pladssituationen i Kolt-Hasselager Både den nuværende institution på Lemmingvej 235 og den ny erstatningsinstitution på Skovhøj 3H er beliggende i garantidistriktet Skanderborgvej og anvisningsdistrikt Kolt-Hasselager. I garantidistriktet forventes der et underskud af ½-2 års pladser i starten af perioden hvorimod antallet af pladser i slutningen af perioden passer. For de 3 årige til skolestart forventes i hele perioden et overskud af pladser. I anvisningsdistriktet forventes der i hele perioden at være et mindre antal ½-2 års pladser i overskud mens antallet af pladser for de 3 årige til skolestart stort set passer i hele perioden. 4

5 I pladsprognosen er det nuværende antal normerede pladser i den integrerede institution Hasselbjerggård, Lemmingvej 235 medtaget, og der vil i anvisningsdistriktet mangle pladser, hvis institutionen nedlægges uden at der opføres erstatningspladser andetsteds. Pladsbehovet i garanti- og anvisningsdistrikt fra 2006 til 2010 er vist herunder: Garantidistrikt Skanderborgvej Anvisningsdistrikt Kolt-Hasselager ½ - 2 år betyder mangel på pladser, - betyder overskud af pladser - udbudsbaseret efterspørgselsprocent år til skolestart Børn og Unge-Afdelingen følger løbende udviklingen i pladsbehovet og tilpasser antallet af pladser i garantidistriktet til efterspørgslen. Afhængigt af prognoseudviklingen vil der blive nedlagt pladser andre steder i garantidistriktet henholdsvis oprettet den ekstra 3. børnegruppe i den ny institution på Skovhøj 3H. 4. Økonomiske konsekvenser Kapitaliseringen af den nuværende leje på er ved en realrente på 4% i 30 år på svarende til en forrentning på 5,78%. Den offentlige ejendomsvurdering for arealet beliggende på Skovhøj 3H er De kommunaløkonomiske konsekvenser af opførelsen af en erstatningsinstitution for Lemmingvej 235 på Skovhøj 3H kan oplyses således Kapitaliseret leje Grundpris I alt Nuværende lejemål, 2 grupper Ny institution, 2 grupper Merudgift * *) Hvis den 3 børnegruppe etableres forventes monteringsudgiften at blive Merudgiften for en ny institution med 3 grupper vil være Med udgangspunkt i standardprisen for en ny institution er det økonomiske overslag på projektet incl. udgifter til montering og omkostninger til projektering, tilsyn og øvrige afledte omkostninger: Inventar og apparatur Omkostninger Byggeomkostninger Anlægsbevilling i alt Til kunstnerisk udsmykning er afsat Anlægsbevillingen fordeler sig med 0,5 mio i 2005 og 5,975 mio. i

6 Den samlede udgift på finansieres ved at nedsætte huslejekontoen med årligt i 30 år. Det nødvendige rådighedsbeløb på anvises på konto Tidsplan Byggeriet forventes klar til ibrugtagning 1. oktober

7 5. Konsekvenser i forhold til mål Nærværende indstilling er led i fortsat at sikre lave huslejeudgifter på daginstitutionsområdet samt sikre den økonomisk mest fordelagtige løsning for Århus Kommune. 6. Beslutningspunkter Det indstilles 1. at der meddeles anlægsbevilling på 6,475 mio. til opførelse af en ny integreret daginstitution på det kommunalt ejede areal på Skovhøj 3H, 8361 Hasselager 2. at Børn og Unge-Afdelingens huslejekonto finansierer opførelsen af den ny daginstitution som det fremgår af indstillingen 3. at lejemålet Lemmingvej 235, 8361 Hasselager, opsiges. Flemming Knudsen / John Lysholm Jepsen Bilagsfortegnelse: Bevillingsskema 1 og 2 7