Realkreditrådets årsberetning 2015/16

Transkript

1 Realkreditrådets årsberetning 2015/16

2

3 Indhold Profil af Realkreditrådet 04 Formandens udtalelse 05 Rapport om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet 07 Nye regler skal gøre det lettere at overskue lånetilbuddet 10 Ny prisportal sammenligner priser på boliglån i både realkredit og bank 12 Gearingskrav og gulvkrav udfordrer dansk realkredit 13 Endnu et likviditetskrav rammer dansk realkredit 16 EU lovgivning om realkredittens obligationer 18 De europæiske finansielle tilsynsmyndigheders rolle 20 Revision af tinglysningsafgiften 21 Ny lovgivning på vej: Belåning af digital infrastruktur 23 Udlånsaktiviteten 24 Udviklingen på boligmarkedet 26 3 Talmaterialet i denne beretning er opdateret pr. 20. september 2016

4 Profil af Realkreditrådet Realkreditrådet repræsenterer udelukkende finansielle virksomheder, som er underlagt dansk lovgivning og tilsyn, og som bruger særligt dækkede obligationer (SDO), særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO) og realkreditobligationer (RO) som finansieringskilde til at yde lån mod pant i fast ejendom. Realkreditrådets medlemskreds består pr. 1. januar 2016 af: BRFkredit a/s, DLR Kredit A/S, Nykredit Realkredit A/S og Totalkredit A/S. Medlemmerne repræsenterer knap 57 pct. af den samlede obligationsrestgæld udstedt af danske realkreditinstitutter (ultimo 2015). Realkreditrådet arbejder for at bevare og udvikle et realkreditsystem, som er kendetegnet ved sit balanceprincip, gennemsigtighed i priser og produkter, og som rummer et fleksibelt og markedsbaseret system for førtidig indfrielse. Det er vores overbevisning, at den danske realkreditmodel giver: Lave og konkurrencedygtige priser på lån med pant i fast ejendom Gennemsigtighed i priser og indfrielsesvilkår Tilgængelig finansiering på markedsvilkår for alle med fast ejendom Finansiel stabilitet. Realkreditrådet arbejder for at give medlemmerne: Indflydelse på udformning og tolkning af lovgivning i Danmark og EU for at fremme realkredittens interesser og markedsplacering, herunder som minimum at sikre lige konkurrencevilkår for realkreditsystemet Gennemslagskraft i den offentlige debat Overblik og indsigt i tendenser og ændringer i international lovgivning. 4

5 Formandens udtalelse 5 Realkreditten har i det forgangne år tiltrukket sig stor opmærksomhed. Vi kan ikke komme uden om, at år 2016 vil blive husket som året karakteriseret ved store frustrationer over stigningerne i bidragssatserne. Den tillid og troværdighed, der er så dyrebar for os som sektor, er blevet udfordret. Det er indlysende, at vi ikke har været gode nok til at forklare om vores unikke realkreditmodel. Og vi står foran et stort og krævende genopbygningsarbejde. Vi skal ikke alene blive bedre til at formidle, hvordan realkreditlån fungerer og er sat sammen. Det kan ellers være kompliceret nok i sig selv. Vi skal også forklare, hvorfor realkreditmodellen er udfordret. At det på grund af ny regulering er blevet markant dyrere at producere et realkreditlån. Og det derfor kan være nødvendigt at tilpasse priserne, hvis vi også i morgen skal kunne levere vores unikke og billige realkreditlån til boligejere, erhvervsdrivende, den almene sektor og til landbruget i hele Danmark. Vores ambition som sektor skal være, at alle vores kunder skal vide, hvordan realkredit fungerer. Og hvorfor modellen er under pres. Det er et ambitiøst mål. Det er måske også for ambitiøst, for vi må have forståelse for, at ikke alle har den samme brændende hverdagsinteresse i realkredit, som vi har. Men det ændrer ikke på, at vi skal arbejde stenhårdt på at komme tættere på målet, end vi er lige nu. For kun på den måde kan vi genvinde tilliden. De store frustrationer har også betydet, at år 2016 bød på et serviceeftersyn af realkreditten fra et ekspertudvalg nedsat af erhvervs- og vækstministeren. Resultatet blev en 119 siders rapport. I Realkreditrådet har vi hilst rapporten velkommen. Den giver en grundig og afbalanceret indføring i dansk realkredit og beskriver, hvordan realkredit historisk har haft en meget lav rentabilitet. Og den bekræfter, at den danske realkreditmodel fortsat er gennemsigtig og fordelagtig for låntagerne. På den måde er rapporten i sig selv et godt bidrag til at udbrede kendskabet til mekanismerne i realkreditten. Med rapporten har vi også fået dokumenteret, hvordan dansk realkredit efter finanskrisen er blevet ramt af en lang række skærpede kapitalkrav fra myndigheder, ratingbureauer og investorer. Og vi har fået grundigt beskrevet den række af nye og markante krav, som venter forude. Det gælder blandt andet de såkaldte kapitalgulve fra Basel Komiteen. Finanstilsynet har i Ekspertudvalgets rapport beregnet, at der er behov for en voldsom forøgelse af kapitalen i realkredit- og pengeinstitutter på helt op til 117 mia. kr., hvis kravene bliver til virkelighed. Realkreditrådet, Finansrådet og Realkreditforeningen er i samarbejde kommet frem til et tilsvarende højt kapitalbehov. Det er vigtigt at understrege, at vi endnu ikke kender de endelige krav. Forhøjede kapitalbehov kan også komme på andre måder end via kapitalgulve. Men vi må nu under alle omstændigheder konkludere, at kapitalgulve alene udgør en grundlæggende udfordring for dansk realkredit. I Realkreditrådet ønsker vi et gennemsigtigt marked, som er overskueligt for forbrugerne. Derfor bakker vi op om de forslag i rapporten, der kan forbedre forbrugerbeskyttelsen på realkreditmarkedet. Vi har da også selv spillet flere af forslagene ind. Men vi vil gerne opfordre til, at man meget grundigt overvejer implikationerne, hvis man vælger at fjerne realkreditinstitutternes muligheder for at få dækket deres omkostninger. For vi opererer på et marked præget af stor konkurrence. Mere end 100 obligationshandlere tilbyder at handle med realkreditobligationer. Og det er der omkostninger forbundet med. De omkostninger forsvinder ikke, bare fordi man indfører et forbud. De skal i stedet bæres af alle de kunder, der ikke vælger at omlægge eller flytte deres lån. Derfor mener vi, at et forbud mod at opkræve kurtage og

6 kursskæring hverken vil være fair over for forbrugerne eller institutterne. I realkreditten vil vi i det kommende år gerne fokusere alle vores kræfter på at genopbygge tilliden. For en højere tillid er i alles interesse. Det forudsætter, at vi nu får en reguleringspause, eller - næstbedst - sikrer, at ny regulering ikke ubegrundet påfører danskerne flere omkostninger. Jeg håber derfor, at ministre, folketingsmedlemmer, europaparlamentarikere, embedsfolk og vi fra sektoren fortsat kan stå samlet i kampen for at fremtidssikre realkreditten. Og jeg vil på sektorens vegne gerne takke for den store indsats, der allerede er blevet lagt. 6

7 Rapport om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet Rapporten giver en grundig indføring i dansk realkredit. På den måde er det endnu et bidrag til at udbrede kendskabet til mekanismerne i realkreditten. Ekspertudvalget foreslår på baggrund af rapporten flere mærkbare stramninger, der vil skærpe forbrugerbeskyttelsen i dansk realkredit yderligere. Samtidig bekræfter rapporten, at den danske realkreditmodel er meget gennemsigtig, billig og fordelagtig for låntagerne. 7 Erhvervs- og vækstministeren nedsatte i marts 2016 et ekspertudvalg, der skulle se på mulighederne for at styrke gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet. Desuden skulle udvalget komme med anbefalinger til justeringer af reglerne for realkreditten. Blandt opgaverne var at belyse konsekvenserne af de skærpede kapital- og likviditetskrav, som den finansielle sektor er blevet stillet overfor i forlængelse af finanskrisen. Desuden skulle ekspertudvalget beskrive kundernes omkostninger i forbindelse med skift af realkreditinstitut og vurdere, om disse omkostninger udgør en barriere for kundernes mulighed for at skifte realkreditinstitut. Se ekspertudvalgets kommissorium på Erhvervs- og Vækstministeriets hjemmeside. Realkreditrådet har sammen med den øvrige finanssektor spillet konstruktivt ind med konkrete anbefalinger, der styrker forbrugerbeskyttelsen yderligere. For eksempel bedre kommunikation om baggrunden for bidragsforhøjelser og mulighederne for at skifte institut, at institutterne fremover ikke må opkræve et indfrielsesgebyr, hvis man som boligejer vil indfri sit lån i varslingsperioden efter en prisstigning samt en forlænget varslingsperiode for prisstigninger. Samlet set vil anbefalingerne i rapporten skærpe forbrugerbeskyttelsen i dansk realkredit yderligere. For realkreditinstitutterne vil det kræve en række tilpasninger at løfte, og de vil medføre færre indtægter og øgede it-udgifter for institutterne. Det skal ses i lyset af, at dansk realkredit i forvejen er meget gennemsigtig og forbrugerorienteret, og samtidig er en af verdens billigste måder at finansiere boliger og ejendomme på. VIDTGÅENDE INDGREB I ET KONKURRENCEMARKED Realkreditrådet bakker generelt op om alle anbefalinger i rapporten, som kan øge mobilitet, konkurrence og fleksibilitet i realkreditsystemet. Vi kan imidlertid ikke støtte forslaget om at fjerne virksomhedernes mulighed for at få dækket omkostningerne til indfrielse af lån i varslingsperioden i form af handelsomkostninger (efterfølgende benævnt som kurtage) og kursskæring. Det er et principielt meget vidtgående skridt, som vi ikke finder kan begrundes i udvalgets analyser. Bag forslaget står Forbrugerrådet Tænks to repræsentanter samt de tre uafhængige medlemmer i udvalget, hvorimod finanssektorens tre repræsentanter er imod. Ministerier-

8 nes, Nationalbankens samt DI s repræsentanter, i alt seks repræsentanter, har forholdt sig neutrale. Der er med andre ord reelt tale om et mindretal på fem ud af 14 medlemmer, der anbefaler forslaget. Efter Realkreditrådets og den øvrige finanssektors opfattelse er forslaget udtryk for en unødig indgriben i private virksomheders prispolitik og prisdannelsen på et frit konkurrencemarked. Kurtage og kursskæring ved indfrielse af lån afspejler omkostninger forbundet med køb af obligationer, hvor låntager alternativt kan vælge selv at købe obligationerne på markedet. Prisen på kursskæring og kurtage bliver fastsat på et marked med mange udbydere. Ethvert realkreditlån kan indfries ved, at man afleverer obligationerne bag lånet. I Danmark er der mere end 100 obligationshandlere, hvor man kan bede om et tilbud på, hvad det koster at indfri obligationerne bag ens lån. Det er med andre ord et marked med fuld konkurrence. Det er normal praksis, at virksomheder enten skal have omkostninger dækket ved opsigelse af en aftale eller skal kompenseres for tabt fortjeneste. For eksempel investerer mange danskere deres sparepenge i investeringsforeningsbeviser. Her gælder det, at en ny investor betaler omkostningerne ved indtræden i en afdeling, mens den, der afhænder sine andele, selv betaler for sin udtræden af afdelingen. De øvrige investorer i afdelingen kommer således ikke til at betale for andres ind- og udtræden af afdelingen. Det er faktisk slået fast i bemærkningerne til loven, at sådan skal det være. Der er også indfrielsesomkostninger og kurtage forbundet med at opsige eller ændre en pensionsordning. Opsigelse af en formidlingsaftale med en ejendomsmægler kræver typisk en kompensation. En leasingkontrakt kræver typisk, at du skal betale for ydelsen i en minimumsperiode, fx 11 måneder, uanset at du ikke ønsker ydelsen længere. Et indgreb i realkreditinstitutters mulighed for at dække omkostninger ved indfrielse rummer bekymrende perspektiver for indblanding i virksomheders prispolitik. DYRERE FOR DE FLESTE BOLIGEJERE Forslaget indebærer fritagelse for kurtage og kursskæring for alle, der vil lægge lån om i varslingsperioden, uanset om man flytter institut eller bliver i samme institut. Men det betyder jo ikke, at omkostningerne ved obligationshandel af den grund forsvinder. Hvis realkreditinstitutterne i varslingsperioden ikke med kursskæring og kurtage må dække omkostningerne til at indfri kundens lån, er eneste alternativ, at disse omkostninger i stedet skal bæres af alle de kunder, der ikke vælger at flytte deres lån. Det er ikke rimeligt. SEKTORENS FORSLAG Realkreditrådet har gået konstruktivt til arbejdet i Ekspertudvalget. Vi har sammen med den øvrige finansielle sektor foreslået, at det skal være muligt at flytte boliglån, der overskrider lånegrænsen. Forslaget vil kunne fremme mobiliteten på realkreditmarkedet ved at give flere låntagere mulighed for at skifte institut fx i en situation, hvor låntagers institut sætter priserne op. Det vil også kunne styrke konkurrencen på markedet for boliglån. Forslaget vil også kunne imødegå stavnsbinding af kunder med høj belåning, særligt kunder i områder med faldende ejendomspriser. Dette forslag var der imidlertid ikke opbakning til i udvalget. Sektoren har desuden foreslået, at kunden også skal have mulighed for at undgå at betale tinglysningsafgiften på lige fod med realkreditinstitutternes indfrielsesgebyr, da den kan betragtes som en skat på mobilitet. Dette forslag var der ikke flertal for i udvalget. REALKREDITTEN ER ROBUST OG GENNEMSIGTIG I rapporten anerkender Ekspertudvalget, at den danske realkreditmodel er meget gennemsigtig og med lave priser og gunstige vilkår til låntagerne, både hvad angår de løbende kreditomkostninger og fordelagtige indfrielsesmuligheder. Ekspertudvalget fremhæver desuden de lave tab i realkreditten. Endelig anerkender Ekspertudvalget, at realkreditinstitutterne, i lyset af skærpede kapitalkrav og anden regulering, har været nødt til at øge deres indtjening. Ekspertudvalget fremhæver desuden, at muligheden for at øge indtjeningen er helt central i forhold til at fastholde sikkerheden i og tilliden til realkreditsystemet bl.a. hos investorer og ratingbureauer. REALKREDITTEN RAMT AF REGULERING Rapporten dokumenterer, at dansk realkredit efter finanskrisen er blevet ramt af en lang række skærpede kapitalkrav. Hertil kommer krav fra ratingbureauer og investorer. Men en række nye krav venter umiddelbart forude, bl.a. kapitalgulve fra Basel Komiteen (se kapitlet Gearingskrav og gulvkrav udfordrer dansk realkredit ). Udvalget konkluderer, at hvis institutternes kapitalbehov øges så meget, som det umiddelbart kan tyde på ud fra de tilgængelige dokumenter fra Basel Komiteen, så vil bidragssatserne alt andet lige kunne stige yderligere de kommende år. 8

9 Anbefalinger fra Ekspertudvalget I forhold til øget mobilitet og øget gennemsigtighed foreslår Ekspertudvalget følgende i forhold til udlån til private låntagere: 1. At der i lov om finansiel virksomhed og lov om ejendomskreditselskaber indsættes en bestemmelse, så realkredit- og pengeinstitutterne samt ejendomskreditselskaber ved varsling af ændringer i renter, bidrag eller gebyrer dels skal begrunde hvilke forhold, der har udløst stigningen, og dels skal forklare de væsentligste forhold, der har haft betydning for ændringens omfang. 2. At varslingsperioden for stigninger i renter, bidrag eller gebyrer øges fra tre måneder til fire måneder. 3. At fjerne reglen om, at rentestigninger som udgangspunkt kan varsles med en måned, hvorved varslingsperioden på fire måneder også gælder her. Denne justering foreslås for at sikre lige konkurrencevilkår mellem realkreditlignende lån og realkreditlån. 4. At det vil få (civilretlig) virkning, hvis anbefaling nr. 1, 2 og 3 om varsling og begrundelse ikke er overholdt, bortset fra uvæsentlige stigninger i andet vederlag end renter og bidrag. Det vil konkret betyde, at annoncerede bidragsstigninger og stigninger i rentetillæg ikke kan træde i kraft, med mindre reglerne er overholdt. 5. Et forbud mod at opkræve indfrielsesgebyr samt kurtage og kursskæring ved indfrielse i varslingsperioden ved forhøjelse af bidragssats i et realkreditinstitut og ved forhøjelse af rentetillæg ved realkreditlignende lån i et pengeinstitut. (NB: Realkreditrådet, Finansrådet og Realkreditforeningen mener ikke, at udvalgets analyser har afdækket forhold, der kan berettige et så principielt vidtgående skridt som et forbud mod opkrævning i varslingsperioden). 6. At kursskæringens beløbsmæssige andel af rentebeløbet skal oplyses på hver terminsopkrævning på rentetilpasningslån og på realkreditlignende lån. 7. Ved stigninger i renter, bidrag eller gebyrer skal varslingsbrevet indeholde oplysninger om: a) Kursværdien af kundens lån. b) At kunden har mulighed for at indfri lånet og omlægge det til et andet lån i samme institut eller hos en anden låneudbyder. c) At oplysninger om andre lånudbydere kan findes på prisportaler, drevet af private udbydere, og på prisportalen for boliglån (indeholder oplysninger om aktuelle priser, som boliglån er blevet udbudt til). I forhold til likviditet på realkreditmarkedet 8. At aftalen om, at der skal tilbydes Cita-baserede realkreditlån, hvis der udbydes Cibor-baserede realkreditlån, ophæves. 9

10 Nye regler skal gøre det lettere at overskue lånetilbuddet Låntagerne skal forholde sig til mange oplysninger, når de søger om et realkreditlån. Derfor har realkreditinstitutterne fastsat nogle fælles principper for lånedokumenter, der skal gøre det lettere for forbrugerne at forstå lånetilbuddet og sammenligne lån. De nye fælles principper er udarbejdet i et samarbejde mellem Realkreditrådet, Forbrugerrådet Tænk og Realkreditforeningen og er en opfølgning på rapporten Barrierer for forbrugerens mobilitet på det danske realkreditmarked. Låntager modtager fremover en lynguide, der fortæller, hvordan lånetilbuddet skal læses, og hvor låntageren kan finde oplysninger om det valgte lån og dets betydning for låntagerens økonomi. Samtidig bliver det fremhævet, om renten er fast eller variabel, og at andre omkostninger ved lånet kan stige i lånets løbetid. Realkreditinstitutterne skal også formulere sig enkelt og forståeligt og med færrest mulige fagudtryk. Realkreditinstitutterne skal senest 1. februar 2017 have gennemført principperne. Principperne vil blive evalueret i De fire principper er: 1. KORT INTRODUKTION TIL ET LÅNETILBUD Låntager får en kort introduktion til lånetilbuddet, og introduktionen skal hjælpe låntageren til at forstå og navigere blandt lånedokumenterne. Introduktionen skal være et enkelt værktøj, der hjælper låntageren til at få overblik over og finde rundt i lånetilbuddets delelementer. Låntager oplyses om, hvorvidt lånets rente er fast eller variabel, og at andre omkostninger ved lånet kan stige, selvom renten er fast i hele eller dele af lånets løbetid. 2. SÅ ENKELT SOM MULIGT Realkreditinstitutterne formulerer sig så enkelt og forståeligt som muligt i lånedokumenterne under hensyntagen til, at disse har et retligt korrekt indhold. Fagudtryk skal så vidt muligt undgås. Hvis det ikke er muligt, skal de forklares på en enkel og lettilgængelig måde i dokumentet eller et andet synligt sted. 3. LAGDELING AF INFORMATION I introduktionen skal instituttet udpege de dele af lånedokumenterne, som er tilpasset låntagers valg af produkt. Standardvilkår kan fx være de almindelige forretningsbetingelser/låneguide. 4. LETTERE SAMMENLIGNELIGHED Det vil fremgå af introduktionen, hvor i tilbudsmaterialet låntageren kan finde ESIS (European Standardised Information Sheet). På den måde kan låntager, som har indhentet flere tilbud, anvende ESIS, når han/hun vil sammenligne lånetilbuddene. NYE REGLER FOR BOLIGLÅN Boligkreditdirektivet er nu blevet gennemført, og det har blandt andet betydet, at der er kommet en ny bekendtgørelse om god skik for boligkredit, som trådte i kraft den 9. maj Formålet med reglerne er at øge forbrugerbeskyttelsen ved optagelse af boliglån, og alle regler om god skik i forbindelse med boliglån er nu blevet samlet i 10

11 en selvstændig bekendtgørelse. De nye regler kommer til at gælde alle kreditgivere, herunder også dem, som ikke er finansielle virksomheder. Det betyder, at der er samme krav til rådgivningen, uanset hvilken type boligkreditgiver eller boligkreditformidler, som forbrugeren har henvendt sig til for at få et lån. Reglerne sætter rammerne for markedsføring af boliglån, rådgivningen af kunderne og de oplysningsforpligtelser, som institutterne har, før der kan bevilges et boliglån. Ifølge de nye regler skal långivere og kreditformidlere give generelle oplysninger om de lånetyper og -produkter, de udbyder give forbrugeren oplysninger, der er tilpasset den enkelte person. Det sker på grundlag af et europæisk standardiseret informationsark (ESIS). Det gør det muligt for forbrugeren at sammenligne lånevilkår fra forskellige udbydere give forklaringer og opfylde visse standarder for rådgivning og vurdere forbrugerens betalingsevne ud fra forbrugerens oplysninger. Låntagere får de nødvendige oplysninger til at træffe de rigtige beslutninger i alle faser af forløbet med at optage et realkreditlån får glæde af en harmoniseret beregning af årlige omkostninger i procent (ÅOP). Beregningen svarer til det, der er fastlagt i forbrugerkreditdirektivet. Det vil gøre det lettere at sammenligne reklamer og oplysninger forud for låneaftalen bliver forpligtede til at afgive de nødvendige oplysninger til en vurdering af deres betalingsevne får mulighed for at sammenligne indfrielsesmulighederne for deres lån før tid. Danmark har i forvejen et meget højt niveau af forbrugerbeskyttelse og lever derfor allerede op til mange af de nye regler. Eksempelvis fik danske boligejere med realkreditlån allerede inden ændringerne standardiseret information (ESIS) og har altid haft ret til førtidig indfrielse som en indbygget del af det danske realkreditsystem. De nye regler er derfor primært et stort fremskridt for forbrugerne i andre lande. 11

12 Ny prisportal sammenligner priser på boliglån i både realkredit og bank Boligejere kan i starten af 2017 se frem til et nyt internetbaseret værktøj, der sammenligner prisen på realkreditlån med prisen på boliglån i bankerne. Der findes allerede i dag prissammenligningsværktøjer, der sammenligner priser på realkreditlån, men det er første gang, at en sammenligning af realkreditlån og banklån integreres. Realkreditrådet byder den nye portal velkommen og håber, at den vil bidrage til at øge gennemsigtigheden på boligmarkedet yderligere. DER ER BRED POLITISK OPBAKNING TIL DEN NYE PRISPORTAL FOR BOLIGLÅN Den politiske aftale om en ny prisportal for boliglån er indgået i forbindelse med den såkaldte refinansieringslov, der blev vedtaget i Aftalen om at etablere en prisportal, der indeholder priser på boliglån fra både realkreditinstitutter og banker er indgået i en bred politisk aftalekreds, der inkluderer Venstre, Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti og Det Konservative Folkeparti. Den nye prisportal er udarbejdet i en styregruppe under Erhvervs- og Vækstministeriet med deltagelse af den finansielle sektor og Forbrugerrådet Tænk. Den nye prisportal for boliglån vil blive underlagt tilsyn af Finanstilsynet. Brugere af portalen vil imidlertid ikke kunne se, hvilke gennemsnitlige priser andre låntagere rent faktisk har optaget lån til, da den gennemsnitlige pris (ÅOP) beregnes på baggrund af den højeste omkostning i institutternes listepriser. For de lån, hvor alle låntagere ikke tilbydes den samme rente, fx boliglån optaget i en bank, bliver det ud over gennemsnitsrenten også muligt at se de billigste og de dyreste renter. For de nye boliglån vil det bl.a. blive muligt at se, hvad det koster at etablere et nyt lån og lånets årlige omkostninger i procent (ÅOP) beregnet på baggrund af de anvendte principper i prisportalen. FØLG MED I PRISUDVIKLINGEN Som supplement til de informationer, som prisportalen giver om nye lån, bliver det også muligt at følge renten på lån over tid. Prisportalen vil løbende opsamle renterne for nye lån, så man kan se, hvordan prisen på et nyt lån udvikler sig. Samtidig bliver det muligt at se, hvad renten på lån, der allerede er udbetalt, er her og nu. ET STED AT FÅ OVERBLIK Prisportalen for boliglån vil blive etableret på Penge- og Pensionspanelets hjemmeside, hvor der allerede ligger mange informationer om boliglån. Portalen kommer til at vise priser på boliglån fra realkreditinstitutter og banker. 12

13 Gearingskrav og gulvkrav udfordrer dansk realkredit EU-Kommissionen arbejder i øjeblikket på forslag om at indføre et gearingskrav i EU. Samtidig er Basel Komiteen ved at lægge sidste hånd på et eventuelt forslag om permanente gulve for kreditinstitutters kapitalkrav opgjort ud fra interne modeller. Forslagene bryder med de interne modellers hidtidige risikobaserede tilgang, hvor lån med lavere risiko har lavere kapitalkrav. Det vil ramme dansk realkredit hårdt og påføre danske boligejere og ikke mindst små og mellemstore virksomheder betydelige og helt ubegrundede meromkostninger. Det vil skade vækst og beskæftigelse i Danmark og andre EU-lande. KAPITALKRAV BØR VÆRE RISIKOBASEREDE At kapitalkrav er risikobaserede betyder, at lån med lavere risiko har lavere kapitalkrav. Forenklet sagt betyder det, at jo større risiko, jo mere kapital skal der lægges til side for at dække eventuelle tab. Det giver god mening, at et kreditinstitut, der giver lån med lav risiko, ikke skal holde den samme mængde kapital som et institut, der giver lån med høj risiko. Det sikrer en sund incitamentsstruktur i kreditinstitutterne. Forslagene om gearingskrav og gulvkrav bryder imidlertid begge med den risikobaserede tilgang til kapitalkrav. Dette brud med den risikobaserede tilgang er ulogisk, fordi de sikre lån bliver dyrere, og det kan tilskynde de finansielle institutioner til at bevæge sig i retning af mere risikobetonede engagementer. Det er helt ude af trit med det ønske, alle har, nemlig at skabe en mere sikker og stabil finansiel sektor. Ikke mindst de danske realkreditinstitutter vil blive hårdt ramt af forslagene. Danske realkreditlån er meget sikre og har en meget lille risiko for tab. Som reglerne er i dag, kan realkreditinstitutterne i beregningen af den kapital, der skal lægges til side som sikkerhed for lånene, i et vist omfang tage hensyn til den høje sikkerhed i de interne modeller. Men bliver de nye krav indført, vil lån fra de danske realkreditinstitutter blive sidestillet med lån med højere risiko fra lande, der fx ikke har samme veludviklede realkreditmodeller som den danske. Det skyldes, at kreditinstitutter, som har lån med den laveste risiko på bøgerne, ikke bliver godskrevet herfor, når kapitalkravet enten er fuldstændigt løsrevet fra instituttets risikoprofil (som et gearingskrav), eller hvor lave risikoniveauer ikke anerkendes (som ved gulvkrav til interne modeller). Se boksene på side 15 for en nærmere definition på de to krav. Et gearingskrav eller gulvkrav, som bliver et bindende krav for udlån med lav risiko, vil ramme specialinstitutter og forretningsmodeller med lav risiko som de danske realkreditinstitutter helt ensidigt, fordi vi kun har sikre lån på bogen. Beregninger fra Realkreditrådet, Finansrådet og Realkreditforeningen viser, at danske banker og realkreditinstitutter skal rejse i omegnen af 130 mia. kr. i yderligere kapital, hvis Basels gulvkrav indføres som skitseret i foråret Det vil blive ekstremt dyrt og påføre danske boligejere helt urimelige og ubegrundede omkostninger. Men Basel-kravene rammer ikke kun boligejerne, også virksomhederne og landbruget vil blive ramt hårdt til skade for vækst og beskæftigelse. 13

14 UNØDVENDIGE KRAV Det er Basel Komiteen, som arbejder med regler for internationale banker, der står bag forslagene om at indføre både gearingskrav samt nye og skrappere gulvkrav. Basel Komiteen har foreslået et gearingskrav på i udgangspunktet 3 pct. af den samlede portefølje, og muligvis et tillæg for globale SIFI er. Det er tanken, at et gearingskrav kan fungere som en bagstopper for de risikobaserede kapitalkrav. Et gearingskrav kan ifølge Basel Komiteen give et ekstra lag af beskyttelse mod usikkerhed forbundet med de interne modeller, som institutterne bruger til at opgøre deres kapitalkrav. Realkreditrådet mener ikke, at der bør indføres kapitalkrav, der ikke er risikobaserede. I de nuværende regler for og krav til de interne risikomodeller er der allerede taget højde for usikkerhed og evt. målefejl. Hertil kommer, at institutternes anvendelse af de interne modeller er underlagt betydelig kontrol og tilsyn. Modellerne skal godkendes af Finanstilsynet, ligesom der foretages en løbende vurdering af modellerne og deres resultater. Hvis der er udfordringer med de interne modeller, bør man i stedet for at indføre regler, der alene rammer udlån med lav risiko, se på, om modellerne kan forbedres og styrke tilsynet med dem. I både dansk og europæisk sammenhæng drøftes et eventuelt gearingskrav på baggrund af Basel Komiteens forslag. EU-Kommissionen skal senest ultimo 2016 fremlægge en rapport for Ministerrådet og Europa-Parlamentet, der vurderer konsekvenser og effekter af et gearingskrav. Hvis det vurderes nødvendigt, kan EU-Kommissionen lade rapporten ledsage af et lovgivningsforslag. Det forventes, at et eventuelt forslag vil indgå i CRRII/CRDV-pakken. På baggrund af den politiske aftale om Bankpakke 6 har der i Danmark været nedsat en ekspertgruppe om et gearingskrav for kreditinstitutter. Arbejdet i gruppen havde til formål at danne grundlag for at fastlægge en dansk holdning i forbindelse med kommende drøftelser i EU-regi om et harmoniseret gearingskrav. Ekspertgruppen offentliggjorde sine anbefalinger i december Ekspertgruppen anbefalede bl.a., at risikobaserede kapitalkrav fortsat skal udgøre rygraden i reguleringen af kapitalkrav, at udformningen af gearingskravet tager hensyn til specialinstitutter med en særlig sikker forretningsmodel, som fx de danske realkreditinstitutter, og at regeringen tilslutter sig et harmoniseret gearingskrav på EU-plan på i udgangspunktet 3 pct. Basel Komiteen forventes inden udgangen af 2016 at afslutte sine overvejelser om gulvkrav. Processen for en eventuel implementering i EU er ikke igangsat endnu, da den afventer de endelige anbefalinger fra Basel Komiteen. Realkreditrådet har løbende arbejdet for at gøre opmærksom på forslagenes skadevirkninger for dansk realkredit og for dansk økonomi generelt. Bl.a. har vi fremført vores synspunkter over for Basel Komiteen, EU-Kommissionen og de danske myndigheder. Realkreditrådets formand Michael Rasmussen mødtes i maj med Basel Komiteens formand Stefan Ingves for at fortælle om bekymringerne i forhold til den kommende regulering. Også erhvervsog vækstministeren har direkte over for Basel Komiteen adresseret de danske udfordringer med forslagene. Og i juni 2016 holdt Realkreditrådet, Finansrådet og Realkreditforeningen en briefing for politikere og embedsmænd i Bruxelles om de danske beregninger og de samfundsøkonomiske konsekvenser af forslagene. Realkreditrådet vil fortsætte indsatsen for, at reguleringen af den finansielle sektor sker med udgangspunkt i den risikobaserede tilgang. NYE KRAV TIL MARKEDSRISIKO I STØBESKEEN I januar 2016 offentliggjorde Basel Komiteen deres nye anbefalinger for markedsrisiko. Disse regler må ikke forveksles med Basel Komiteens igangværende arbejde med de såkaldte gulve, som er beskrevet ovenfor. Som på alle andre markedspladser er markedet for realkreditobligationer også afhængig af mæglere (realkreditobligationsmæglere), som løbende køber/sælger til lager. Markedsrisikoanbefalingerne angiver, hvor meget kapital bankerne skal holde, når de som følge af deres mæglerfunktion ligger inde med et lager af realkreditobligationer. Basels markedsrisikoanbefalinger angiver altså, hvor meget det skal koste at holde et handelslager. Kravet er slet ikke i overensstemmelse med den reelle risiko ved at holde realkreditobligationer på lager. Og hvis markedsrisikoanbefalingerne bliver indført i EU-lovgivning, vil det betyde en forøgelse af obligationsmæglernes omkostninger ved at have realkreditobligationer liggende på lager. Hvis de danske realkreditinstitutter ikke løbende kan afsætte eller tilbagekøbe sine realkreditobligationer, fordi der mangler et velfungerende marked for dem, vil det ramme den danske realkreditmodel. Det vil i sidste ende ramme låntagere ved højere rente på lånet til skade for vækst og beskæftigelse i Danmark. Ovenstående skal også ses i lyset af, at der er en række andre nye regler, bl.a. gearingskravet, der kan skade obligationsmarkedets effektivitet. Og desværre er der nogle tegn i markedet på, at dele af den nye regulering påvirker markedslikviditeten i negativ retning. 14

15 Hvad er et gearingskrav? Et gearingskrav pålægger et kreditinstitut at overholde et bestemt gearingsforhold, som er et ikke-risikovægtet mål for forholdet mellem et kreditinstituts kapital og dets samlede aktiver (hvoraf en stor del er udlån). De allerede gennemførte kapitalkrav er risikobaserede. Et ikke-risikovægtet mål tager ikke hensyn til, hvor sikre kreditinstituttets aktiver er. Et gearingskrav sætter altså en grænse for, hvor stort et udlån et kreditinstitut må have opgjort i forhold til instituttets kapital. Jo højere et gearingskrav jo mindre udlån må instituttet have i forhold til sin kapital. Hvad er et gulvkrav? Et gulvkrav i relation til et kreditinstituts kapitalkrav er et udtryk for en nedre grænse for, hvor lavt et kapitalkrav et kreditinstitut kan opnå. Gulvkravet kan indføres direkte på det samlede kapitalkrav (kapitalgulv) eller på delementer, som indgår i opgørelsen heraf (parametergulve). Hvis man fx indfører et gulvkrav på en risikobaseret model til at opgøre et kreditinstituts kapitalkrav, afkobler man sammenhængen mellem risiko og kapitalkrav for de af et kreditinstituts aktiver (fx udlån), som måtte være mindre risikable end gulvværdien. Altså belønnes kreditinstituttet fx ikke for at holde udlån med en lavere risiko end gulvværdien. 15

16 Endnu et likviditetskrav rammer dansk realkredit EU-Kommissionen forventes at foreslå et krav om stabil finansiering, og der er risiko for, at det skader den danske realkreditmodel. Kravet kan betyde, at realkreditobligationer som finansieringskilde gøres mindre attraktive i forhold til mindre sikre obligationer og indlån. Danske realkreditinstitutter rammes særligt hårdt på grund af en speciel dansk ordning, som tilgodeser obligationsejerne. Samlet set kan det medføre markant dyrere bolig- og erhvervslån. NSFR - DEN 1-ÅRIGE LIKVIDITETSREGEL Basel Komiteen, der arbejder med international regulering, introducerede en såkaldt Net Stable Funding Ratio (NSFR) som en del af Basel III. NSFR skal sikre en forsvarlig balance mellem kreditinstitutternes løbetider på deres udlån og deres finansiering. Danske realkreditinstitutters udlån er netop kendetegnet ved en tæt sammenhæng mellem lån og obligationer, som giver stabil finansiering. Vores stabile finansieringsmodel anerkendes dog ikke fuldt ud. Basel Komiteens anbefalinger skal derfor ændres på en række punkter, hvis NSFR-reglerne skal indføres i EU. DANSK REALKREDIT STRAFFES FOR SIN HØJE SIKKERHED Anbefalingerne stiller generelt boligudlån finansieret med særligt dækkede obligationer og realkreditobligationer (danske realkreditobligationer) ringere end boligudlån finansieret på anden vis - fx ved indlån. Det skyldes en regel, som skal forhindre uhensigtsmæssig adfærd i universalbankerne, men som imidlertid rammer fx danske realkreditinstitutter hårdt. Samtidig tilskynder anbefalingerne, set ud fra en betragtning om stabil finansiering, faktisk bankerne til at anvende kilder til finansiering af deres udlån, som er mindre stabile end danske realkreditobligationer. Til forskel fra udenlandske realkreditmodeller har ejerne af danske realkreditobligationer fortrinsret til alle aktiver i et dansk realkreditinstitut. Det øger obligationsejernes sikkerhed i forhold til andre realkreditmodeller. Den ekstra sikkerhedsforanstaltning kan dog ende med at blive dyr for realkreditinstituttet. Det skyldes, at Basel Komiteens NS- FR-regler på et efter Realkreditrådets opfattelse fejlagtigt grundlag kræver, at fx likviditet og andre aktiver ud over udlånene, som investorerne har fortrinsret til, også skal finansieres med meget stabil finansiering. Det krav gælder ikke i en almindelig bank, hvor obligationsejerne ikke har fortrinsret til alle bankens aktiver. REFINANSIERINGSLOVEN SKAL ANERKENDES FULDT UD Med refinansieringsloven i 2014 blev korte obligationer med adgang til løbetidsforlængelse klassificeret som stabil finansiering. Derfor er det et problem, at NSFR-reglerne ikke klart anerkender refinansieringsloven. Det er derfor afgørende, at korte obligationer med adgang til løbetidsforlængelse anerkendes som stabil finansiering, hvis NSFR-reglen indføres i EU. Ellers vil det være stærkt skadeligt for realkreditinstitutternes udbud af rentetilpasningslån og andre variabelt forrentede lån fundet med korte obligationer. ALLE REALKREDITOBLIGATIONER SKAL ANERKENDES SOM MEGET SIKRE OG LIKVIDE Det bliver også dyrere for investorerne at holde danske realkreditobligationer, hvis Basel Komiteens anbefalinger til en NSFR-regel indføres i sin nuværende form. Det skyldes, at Basel Komiteen ikke anerkender realkreditobligationernes meget høje sikkerhed og likviditet og derfor tildeles langt strengere krav til stabil finansiering end fx statsobligationer. 16

17 Indføres NSFR-reglen i EU, mener Realkreditrådet, at danske realkreditobligationer skal anerkendes fuldt ud for deres kvaliteter og derfor tildeles lige så lave krav til stabil finansiering som statsobligationer. Samtidig skal krav til danske realkreditobligationer heller ikke differentieres på baggrund af seriestørrelse, som fx blev resultatet, da LCRreglen ( den korte likviditetsregel ) blev indført i EU. Til forskel fra visse andre aktivklasser er der nemlig ikke forskel på store og små serier af danske realkreditobligationer. Sker det ikke, vil det betyde lavere efterspørgsel efter disse obligationer med større låneomkostninger til følge. Det er helt uacceptabelt set i lyset af de danske realkreditobligationers meget høje kreditkvalitet og likviditet. FORSLAG TIL EN NSFR-REGEL TIL IMPLEMENTERING I EU FORVENTES ULTIMO 2016 Ultimo 2016 kan EU-Kommissionen vælge at fremlægge et forslag om at indføre en NSFR-regel i EU for Ministerrådet og EU-Parlamentet. En mulighed som indgår i kapitalkravsforordningen CRR. Det forventes, at et eventuelt forslag vil indgå i CRRII/CRDV. Realkreditrådet støtter bestræbelserne på at sikre en bedre overensstemmelse mellem institutternes udlån og finansieringen heraf. Det er også positivt, at en eventuel implementering i EU-regi finpudses både af EU-Kommissionen, Ministerrådet og EU-Parlamentet set i lyset af de eksisterende fejl og mangler ved Basel Komiteens endelige NSFRanbefalinger. I den forbindelse glæder vi os over, at vanskelighederne med at rumme specialbankmodeller som den danske realkreditmodel i Basel Komiteens anbefalinger til en NSFRregel fremhæves i en rapport om NSFR, der er udarbejdet af den europæiske bankmyndighed (EBA). Rapporten, som skal ligge til grund for EU-Kommissionens eventuelle forslag til en NSFR-regel, anerkender også den høje sikkerhed i den danske realkreditmodel. Om NSFR og løbetidsuoverensstemmelser (funding mismacth) 17 Under finanskrisen oplevede nogle penge- og realkreditinstitutter, at det pludselig var svært at finde likviditet til at finansiere (funde) nye og eksisterende udlån til deres kunder. Baggrunden er, at store dele af den finansielle sektor havde ydet lån med lang løbetid til deres kunder, men kun havde finansieret disse lån med indskud og/eller kort finansiering fra andre banker. Denne løbetids-uoverensstemmelse skabte et behov for løbende refinansiering. Da usikkerheden spredte sig på de finansielle markeder, blev det svært eller umuligt at finde investorer, der var villige til at refinansiere den korte finansiering, som institutterne havde finansieret deres udlån med. Formålet med reglen om stabil finansiering er at sikre, at der er et passende forhold imellem løbetiden på institutternes udlån og indlån. Helt konkret skal institutternes udlån med en restløbetid over 1 år modsvares af stabil finansiering. Det betyder for eksempel, at man ikke vil leve op til NSFR-kravet, hvis man har mange udlån med lang løbetid, men finansierer sig igennem korte lån fra indskydere og andre banker. Forslaget om stabil finansiering (NSFR) er kun indført som et observationskrav i EU til og med På baggrund af en prøverapportering afleverede den europæiske banktilsynsmyndighed EBA i december 2015 en rapport til EU-Kommissionen om NSFR. Rapporten indeholdt en anbefaling om at indføre NSFR som et krav. Hvis EU- Kommissionen finder det hensigtsmæssigt, fremsætter den et forslag om at indføre NSFR-kravet senest ultimo Forslaget skal i så fald igennem en politisk stillingtagen i Ministerrådet og Europa Parlamentet. Det forventes, at et eventuelt forslag vil indgå i CRRII/CRDV. En eventuel regel om stabil finansiering vil formentlig tidligst blive indfaset fra 2018.

18 EU lovgivning om realkredittens obligationer EU-Kommissionen overvejer at lovgive om de særligt dækkede obligationer (covered bonds). Formålet er blandt andet at øge internationale investorers interesse, så kapitalmarkederne i EU kan tiltrække yderligere investeringer fra lande uden for EU og derved understøtte og fremme vækst og beskæftigelse i EU. I en dansk optik er det desuden håbet, at EU-Kommissionens overvejelser vil bane vej for øget anerkendelse af den danske realkreditmodel. EU-Kommissionen iværksatte i efteråret 2015 en detaljeret høring om regulering af covered bonds. Det skete som led i EU Kommissionens handlingsplan for en kapitalmarkedsunion Capital Markets Union Action Plan, som blev offentliggjort den 30. september I december 2015 præsenterede Realkreditrådet sammen med Finansrådet og Realkreditforeningen vores høringssvar med anbefalinger til EU-Kommissionen om, hvordan en europæisk lovgivning kan se ud. Et af hovedbudskaberne til Kommissionen er, at det er afgørende, at reguleringen af covered bonds på europæisk plan kommer til at bygge på grundprincipperne bag sunde realkreditmodeller som den danske, da det kan øge de internationale investorers forståelse for den europæiske covered bonds tradition. Desuden er det i en dansk optik håbet, at en anerkendelse af specialiserede realkreditmodeller som bl.a. den danske vil kunne mindske antallet af kampe, som danske myndigheder, politikere, embedsmænd og organisationer løbende må udkæmpe i EU-regi for at sikre dansk realkredits overlevelse. Den danske realkreditmodel har mange stærke elementer, som bør kunne inspirere på EU-niveau. Gennemsigtigheden i den danske realkreditmodel er måske den største i EU. Den tætte sammenhæng mellem lån og den bagvedliggende obligation giver markedsbestemte priser og minimerer risikoen ud over kredittab. Vores unikke indfrielsessystem sikrer, at låntager kan indfri sit lån ved at købe lånets bagvedliggende obligationer til markedspris. Det kan låntager fx udnytte, når markedsprisen er til hans eller hendes fordel. Dertil kommer, at den danske realkreditmodel er underlagt en række skrappe krav og tilsyn fra de finansielle myndigheder, ligesom den er præget af et meget højt niveau af forbrugerbeskyttelse. Den danske realkreditmodel er stabil og robust og har været velfungerende under både op- og nedture i dansk økonomi. Det gør den attraktiv for investorerne, og det medvirker til at gøre den til en af verdens mest attraktive og billigste modeller for bolig- og ejendomsfinansiering i EU til gavn for virksomhedernes konkurrenceevne og forbrugernes økonomi. I høringssvaret understreger Realkreditrådet, at det er bydende nødvendigt, at covered bonds fortsat skal være ekstremt sikker og stabil finansiering af meget høj kvalitet i forhold til andre mere risikable typer af finansiering. Realkreditrådet har over for Kommissionen særligt fremhævet følgende forhold: 1. I lyset af hvor stor betydning det danske covered bond marked spiller, kan en udeladelse af det danske marked fra EU-Kommissionens analyse føre til forkerte konklusioner. Det danske covered bond marked er det største i ve den målt som andel af BNP. Ved udgangen af 2015 var 18

19 der udestående realkreditudlån for ca. 370 milliarder EUR, hvilket svarer til ca. 140 % af BNP. 2. For at sikre den finansielle stabilitet og for at skabe et solidt grundlag for økonomisk vækst er det vigtigt at sikre, at ethvert lovgivningsinitiativ vedrørende covered bonds anerkender både universalbankmodellen og specialbankmodellen som den danske, der alene udsteder obligationer med sikkerhed i fast ejendom. 3. En styrkelse af udenlandske investorers tillid til covered bonds forudsætter, at der stilles strenge krav til aktivernes sikkerhed fx som fast ejendom. 4. Covered bonds finansierer små og mellemstore virksomheder i betydeligt omfang. Det er imidlertid vigtigt at forstå, at finansieringen er baseret på sikkerheden, der ligger i disse virksomheders ejendomme og ikke på, om de er defineret som små og mellemstore virksomheder eller ej. Covered bonds sikrer, at små og mellemstore virksomheder har adgang til billig finansiering. EU-Kommissionen har endnu ikke taget stilling til, hvordan den videre proces for en eventuel regulering af covered bonds skal være. De muligheder, der nævnes af EU- Kommissionen, rækker fra anbefalinger om god skik for covered bonds til egentlig lovgivning i form af enten et direktiv eller en forordning - eller en kombination heraf. For Realkreditrådet er det væsentligt, at indhold prioriteres over form. EU-Kommissionen forventes i efteråret 2016 at udarbejde et eksternt studie af området. Det må forventes, at når dette studie foreligger, formentlig i løbet af 2017, vil Kommissionen have grundlag for at vurdere den videre vej frem. Realkreditrådet håber, at et arbejde på europæisk niveau kan lede til en forøget forståelse og anerkendelse af, at specialiserede realkreditmodeller, sådan som den danske, forøger den finansielle stabilitet, forbedrer finansieringsvilkårene og -mulighederne for både erhvervsliv, herunder små og mellemstore virksomheder, landbrug og forbrugere. 19

20 De europæiske finansielle tilsynsmyndigheders rolle Den omfattende regulering i EU af den finansielle sektor er i stigende grad kommet på dagsordenen hos politikerne. Det gælder også hos EU-Kommissionen, hvor budskabet er, at man nu vil regulere mindre, men bedre. Samtidig har man spurgt sektoren, om de regler, der allerede er vedtaget, virker efter hensigten, eller om der er rum for forbedring. Det er positivt, at der både herhjemme og i EU nu er kommet et større fokus på risikoen for overregulering og på de eventuelle negative sideeffekter af de mange tiltag, der er gennemført siden finanskrisen. Det er vigtigt, at der skabes bedre betingelser for vækst og beskæftigelse i Europa. Derfor er det afgørende, at der ikke lægges unødige begrænsninger på dem, som skal yde lån til virksomheder og forbrugere. De regler, som EU-parlamentet og Rådet vedtager efter forslag fra Kommissionen, er imidlertid kun toppen af isbjerget. Reglerne for den finansielle sektor fastsættes i meget høj grad på embedsmandsniveau. Det foregår enten i form af de såkaldte delegerede retsakter eller retningslinjer, som har det til fælles, at den politiske kontrol og indflydelse er meget lille. De tre europæiske finansielle tilsynsmyndigheder spiller en stor rolle, når det gælder reguleringen af den finansielle sektor. De har opgaver på henholdsvis bankområdet (EBA), værdipapirhandelsområdet (ESMA) og forsikringsog arbejdsmarkedsområdet (EIOPA). Udover at føre tilsyn er det tilsynsmyndighedernes opgave at lave udkast til bindende regler, som EU-Kommissionen kan vedtage samt udarbejde retningslinjer, hvor de finder det nødvendigt. Der er altså tale om ganske vidtgående magtbeføjelser, fordi Rådet og EU-parlamentet ofte overlader det til Kommissionen og dermed tilsynsmyndighederne at udfylde de politisk vedtagne regler. Selv om embedsmandsreglerne fremstår som teknik, er det langt fra tilfældet. Også på det niveau kan der være politiske valg at træffe. Og selv om retningslinjer umiddelbart lyder uforpligtende, så er de nationale tilsyn forpligtet af dem efter et følg-eller-forklar -princip. Realkreditrådet støtter, at der er et velfungerende tilsynssystem i EU, som kan påse overholdelsen af spillereglerne for det indre marked. Men tilsynet skal basere sig på fakta og grundige analyser og et klart mandat fra lovgiverne. Det er ikke tilsynenes rolle at politisere. Der skal derfor være fastere rammer for de europæiske tilsynsmyndigheders virksomhed. Og der skal være en bedre demokratisk indflydelse og kontrol af tilsynsvirksomhedernes arbejde. Et sted at begynde er EU-Kommissionens initiativ om Better Regulation fra Initiativet skal sikre øget brug af konsekvensanalyser, inden ny lovgivning foreslås og evaluering af, om den eksisterende lovgivning virker efter hensigten. Desuden skal den sikre, at de relevante interessenter inddrages i løbet af lovgivningsprocessen. Det er et velkomment bidrag til, at der bliver sat fokus på kvaliteten af den lovgivning, som EU vedtager. Det er dog afgørende, at fokus ikke kun bliver på toppen af isbjerget dvs. de regler som Rådet og Europa-Parlamentet vedtager. Også de omfangsrige regler og retningslinjer fra EU-Kommissionen og de europæiske finansielle tilsynsmyndigheder skal vurderes efter samme principper. 20

21 Revision af tinglysningsafgiften Regeringen har nedsat en arbejdsgruppe, der bl.a. skal se tingslysningsafgiften efter i sømmene. Realkreditrådet hilser initiativet velkommen. Den gældende tinglysningsafgiftslov er udarbejdet dengang, da tinglysningen var papirbaseret. Det fulde potentiale ved det digitale tinglysningssystem, som blev indført i 2009, udnyttes derfor ikke. 21 Regeringen har sat fokus på, at det skal være billigere og lettere at drive virksomhed i Danmark og har på den baggrund nedsat en tværministeriel arbejdsgruppe, der skal rydde op i virvaret af punktafgifter. Arbejdsgruppen er i gang med at analysere de nationale forbrugs- og miljøafgifter for at vurdere, om en sanering af disse afgifter kan gøre det nemmere at drive virksomhed i Danmark. Derudover er der nedsat et saneringsudvalg, som skal fungere som referencegruppe til den tværministerielle arbejdsgruppe. Udvalget er sammensat af medlemmer indstillet af erhvervsorganisationer og brancheorganisationer. Blandt andet deltager Realkreditrådet i saneringsudvalget. Det er Realkreditrådets opfattelse, at afgiftsregler bør være udformet på en sådan måde, at de er forståelige og gennemskuelige for borgerne samtidig med, at de ikke må være uforholdsmæssigt ressourcekrævende for de professionelle aktører på området. Afgifter, som medfører uforholdsmæssige administrative byrder, bør ændres, så de bliver lettere at administrere. Derudover bør der som udgangspunkt være en ensartet og lige behandling af ens produkter. Tinglysningsafgiften er en del af kommissoriet for analysen. De gældende regler er komplekse, og det er svært at gennemskue og beregne, hvilken afgift der skal betales ved en tinglysning. I forbindelse med tinglysning foretager den professionelle aktør en række manuelle manøvrer, der skal sikre, at kunden kommer til at betale den lavest mulige tinglysningsafgift. Det er ressourcekrævende og administrativt tungt for den professionelle aktør, mens kunden oplever processen som uigennemsigtig og uforståelig. Den gældende tinglysningsafgiftslov er udarbejdet dengang, da tinglysningen var papirbaseret. Det fulde potentiale ved det digitale tinglysningssystem, som blev indført i 2009, udnyttes derfor ikke. REALKREDITRÅDETS FORSLAG TIL REVISION AF TINGSLYSNINGSAFGIFTEN Realkreditrådet har foreslået to løsningsmodeller, som før sommerferien er afleveret til saneringsudvalget. I hver af de to løsningsmodeller forenkles reglerne med det formål at lette de administrative byrder for de professionelle aktører og det offentlige samt skabe større retssikkerhed for borgerne. Løsningsmodellerne er udarbejdet i samarbejde med Realkreditforeningen og Finansrådet. Begge løsningsmodeller indeholder en forenkling af afgiftsreglerne i forbindelse med tingslysning af pant i fast ejendom og andelsboliger. Det foreslås, at adgangen til at overføre afgift fra et pantebrev til et andet udvides for at tilpasse reglerne til mulighederne i det digitale tinglysningssystem. Model 1 indebærer, at der skal betales variabel afgift af nyt pantebrev eller udvidelse af eksisterende pantebrev, og at der skal betales fast afgift ved tinglysning af pant (også underpant). Det betyder, at der skal betales fast afgift for