SAMMENFATNING OG ANBEFALINGER...

Transkript

1 BYFORNYELSEN I KØBENHAVN budgetanalyse Maj 2002

2 2

3 FORORD 3 I et møde den 23. februar 2001 besluttede økonomichefkredsen at iværksætte et antal budgetanalyser, derunder en analyse af byfornyelsen. Der blev fastlagt en projektorganisering og en fælles opbygning og struktur for analyserne. Analysen er således formuleret efter dette koncept. Debatten om byfornyelsens økonomi - især den københavnske - har været præget af en række myter, i særdeleshed om m²-priserne, og enkelte spektakulære projekter har i høj grad formået at placere sig som eksponenter for den københavnske byfornyelse. Analysen søger derfor at give et mere dækkende billede af den samlede byfornyelsesindsats og Københavns placering i forhold til andre byfornyende kommuner. Bygge- og Teknikforvaltningen forventer, at analysen vil medvirke til at kvalificere debatten om byfornyelsen, der må imødeses intensiveret på baggrund af den seneste finanslovs beskæringer af de statslige rammer, og den af By og Byg foretagne evaluering af den nye byfornyelseslov. Endvidere vil analysen til sin tid kunne anvendes til at vurdere virkningerne af den af Borgerrepræsentationen i april 2001 vedtagne nye strategi på byfornyelsesområdet. Budgetanalysen rummer et større antal faktuelle oplysninger og beregninger, men beslutninger på byfornyelsens område kan ikke træffes udfra gennemsnitstal. Hvert projekt må vurderes for sig og kun godkendes, hvis det alt taget i betragtning findes hensigtsmæssigt. Således siger gennemsnitstallene intet om, at pengene er givet godt eller dårligt ud. Kun efter et langt åremål kan det vurderes, om indsatsen varigt har revitaliseret og gjort områderne selvbærende samt forlænget bygningernes levetid, som det er byfornyelsens formål. Analysen har afdækket en række forhold som f.eks. genhusningsudgifterne og udgifterne til indvendig opretning, som synes at være høje og derfor fortjener nærmere interesse, og udarbejdelsen har ført til etableringen af et samarbejde mellem København, Frederiksberg, Aalborg og Århus Kommuner, der vil blive videreført til fælles fordele for de pågældende kommuner. Maj 2002 Jørgen Stein

4 4

5 INDHOLDSFORTEGNELSE 5 1. SAMMENFATNING OG ANBEFALINGER PROBLEMFORMULERING HYPOTESER BAGGRUND Den københavnske byfornyelse Karrévis fornyelse Beslutninger for enkeltejendomme Boligkommissionens byfornyelse Fornyelse af enkeltejendomme i kvarterløftområder Aftalt boligforbedring Grønne Gårdes byfornyelse Byfornyelsesrammer i Københavns Kommune Sammenfatning Borgerrepræsentationens beslutninger om byfornyelsen By- og Boligministeriets rammeudmelding Byfornyelseslovgivningen ØKONOMISK KORTLÆGNING AF den Københavnske BYFORNYELSE FRA 1983 til Økonomisk kortlægning Alle afsluttede karreer (i alt 11) Alle afsluttede ejendomme (i alt 426) Ombyggede ejendomme fordelt på ejerforhold Karrévis fornyelse fordeling af ombygningsudgifterne Udgiftstigning fra beslutning til byggeregnskab Ombygningsudgifter fordelt efter støtteregler og værdiforøgende/tabsgivende udgifter Byfornyelse i de københavnske bydele Omkostningsspredning Redegørelse for de dyreste ombygninger Særlige krav til kvaliteten i den københavnske byfornyelse - fordyrende elementer SAMMENLIGNING MED ANDRE KOMMUNER Samarbejde med Aalborg, Frederiksberg og Århus Kommuner Sammenlignelige oplysninger Karrévise beslutninger Ejendomsrelaterede udgifter Ombygningsudgifter pr. bolig Ombygnings- og håndværkerudgifternes fordeling De dyreste ombygninger Byfornyelsesselskabernes rolle Det fremtidige samarbejde BOSSINF-BYF analyse Udgifter til byfornyede ejendomme i perioden BYFORNYELSESPROCESSENS FORLØB Byfornyelsesprocessens forløb Karrévise beslutninger Karrévise beslutningers gennemførelse Byfornyelsesbeslutninger for enkeltejendomme Boligkommissionens byfornyelse Enkeltejendomme i kvarterløftområder Aftalt boligforbedring Grønne Gårdes byfornyelse Sammenfattende vurdering STATSLIGE INITIATIVER BESPARELSER OG EFFEKTIVISERING By- og Boligministeriets budgetanalyse fra Byfornyelseslovgivningen pr. 1. januar FORSLAG TIL PROCES FOR GENNEMFØRELSE AF EFFEKTIVISERINGEN Københavns Kommunes nye byfornyelsesstrategi OVERVEJELSER OM EFEKTIVISERINGSGEVINST I 2003 OG FREMOVER Forventninger til den nye byfornyelsesstrategi Afslutninger af byfornyelsesbeslutninger efter den gamle strategi ARBEJDSGRUPPERNES SAMMENSÆTNING BILAG...79

6 6

7 7 BYFORNYELSE BUDGETANALYSE Maj SAMMENFATNING OG ANBEFALINGER Sammenfatningen er disponeret i forhold til de hypoteser, der er opstillet under punkterne 1 til 13 under afsnit 3. Hypoteser. I parenteserne nedenfor refereres til de enkelte hypoteser. Denne budgetanalyse ser nærmere på den københavnske byfornyelse fra byfornyelsesloven trådte i kraft i 1983 til udgangen af I den forbindelse er gennemgået de mere end 500 byggeregnskaber, der er afsluttet i perioden. De gennemsnitlige ombygningsudgifter er beregnet til knap kr./m² etageareal i 2001-priser. Heri indgår ejendomme, der er totalrenoveret, og ejendomme med en mere begrænset indsats, som fornyelse af tag, vinduer m.v. En opgørelse over udgifterne til gennemførelse af 11 afsluttede byfornyelsesbeslutninger - typisk for en karré - viser et udgiftsniveau på gennemsnitlig kr./ m² etageareal eller ca kr. pr. bolig i 2001-priser. Heri indgår udgifter til indretning af nyt wc/bad, nyt køkken, fjernvarme, diverse vedligeholdelsesarbejder, renovering af tag, facader og vinduer, de såkaldte ejendomsrelaterede udgifter, samt udgifter til nedrivning, erstatning, genhusning, honorar til byfornyelsesselskaberne og til indretning af det fælles gårdanlæg de såkaldte karrérelaterede udgifter. Der bruges 90 % af hver krone til ejendomsrelaterede udgifter (håndværkerudgifter, teknikerhonorar, byggelånsrenter m.v.), mens 10 % af hver krone går til de karrérelaterede udgifter. Denne fordeling svarer til fordelingen på landsplan. De ejendomsrelaterede udgifter til den tunge byfornyelse er i størrelsesordenen kr./m² etageareal i snit i 2001-priser, mens udgifterne til den lettere byfornyelse er gennemsnitlig kr./m² etageareal. Udgifterne ved opførelse af nyt støttet boligbyggeri i Københavns Kommune er aktuelt i størrelsesordenen 16 til kr. pr. m² etageareal, inkl. grundudgifter. Ved nybyggeri i byfornyelsesområder kommer hertil typisk udgifter til erstatning og nedrivning af den eksisterende bebyggelse samt indtægter ved grundsalg, svarende til en nettoudgift på ca kr. pr. m² etageareal eller i alt 19 til kr./m² etageareal. Selvom der er eksempler på meget dyre ombygninger, eksempelvis ombygning af en fredet ejendom på Vesterbro til ca kr./m² etageareal, så ligger langt de fleste ombygninger (98 %) under udgifterne ved opførelse af nyt støttet boligbyggeri i byfornyelsesområder. (Hypotese nr. 1 og 2) Analysen viser desuden, at kun 28 ejendomme eller ca. 6 % af de 426 ombyggede ejendomme, der indgår i analysen, har ombygningsudgifter, der ligger over den nedrivningsgrænse på kr./m² etageareal i 1997-priser (knap kr. i 2001-priser), som blev drøftet i forbindelse med evalueringen af Handlingsplanen for Indre Vesterbro i 1997.

8 8 Samtlige 28 ejendomme er enten fredede eller klassificeret som ejendomme af høj bevaringsværdi. De er derfor bevaret og istandsat, også selvom udgifterne ligger over priserne for nybyggeri. (Hypotese nr. 1. og 2.) I forbindelse med analysen er der indledt et samarbejde med Aalborg, Frederiksberg og Århus Kommune, hvor byfornyelsesindsatsen kan sammenlignes med byfornyelsen i Københavns Kommune. De foreløbige vurderinger viser, at den tunge byfornyelse i Københavns Kommune er ca. 19 % eller kr./etage m² dyrere end på Frederiksberg og 13 % eller kr./etage m² dyrere end Aalborg og Århus. (Hypotese nr. 3) Det skyldes formentlig især, at de berørte boligejendomme i København er ældre og mere nedslidte, samt at vedligeholdelsesstandarden her er ringere. Samtidig er de ejendomsrelaterede udgifter i Frederiksberg Kommune maksimeret til kr./m² for en lejlighed på 65 m² og til kr./m² for en lejlighed på 85 m², og i Århus er de maksimeret til kr./m² og kr. pr. bolig. I den sammenligning på landsplan, som det daværende By- og Boligministerium har været behjælpelig med, ligger København som nr. 55 ud af 169 kommuner, når det drejer sig om de gennemsnitlige ombygningsudgifter pr. m² etageareal, og nr. 69, når det drejer sig om udgifterne til ombygning af en familiebolig. Undersøgelsen viser, at Københavns Kommune ligger midt i feltet, når man sammenligner med alle kommuner i landet. (Hypotese nr. 3) I Københavns Kommune er tidsforbruget til gennemførelse af en typisk ombygningssag ca. 3 3/4 år i snit. Heraf bruger kommunen igennem sagens forløb samlet ca. 1 år og 2 måneder til at godkende forprojekter, detailprojekter, licitationsresultater, byggeregnskaber og støtteudmåling. Selve ombygningen tager mellem 6 og 12 måneder, og resten af tiden bruger ejeren til udarbejdelse af projektmateriale, beboerhøring, licitation, byggeregnskab og finansiering. (Hypotese nr. 4) Tilvejebringelse og gennemførelse af byfornyelsesbeslutninger tager lang tid, men det er vurderingen, at et langt tidsforløb ikke ubetinget kan eller bør modvirkes. Dette skyldes bl.a., at mange af fristerne er lovbestemte, og at kommunen i realiteten kun kan øve indflydelse på den trediedel af tidsforbruget, der er knyttet til egen sagsbehandlingstid i gennemførelsesfasen. Sagsbehandlingstiden vil blive søgt reduceret, men betydningen vil alene være en marginal besparelse på byggelånsrenten og eventuelt på genhusningsudgifterne. (Hypotese nr. 4.) Byfornyelseslovgivningen har ikke fastsat en bestemt standard for byfornyelsen af de konkrete ejendomme, og der kan ikke i praksis byfornyes til standarden for nybyggeri, hvad angår f.eks. elevatorer, altaner og parkeringsanlæg. Imidlertid må der stilles sådanne krav til kvaliteten, at de opnåede resultater kan holde i det mindste i lånenes løbetid, der indtil for nylig var 50 år. (Hypotese nr. 5) I den københavnske byfornyelse stilles der særlige krav til kvaliteten. Kravene er alt overvejende begrundet i levetidsbetragtninger (totaløkonomi), hvor dyrere løsninger, som f.eks. krav om tunge badeværelser, om naturskifer og fast undertag, fugtstandsende foranstaltninger og istandsættelse af eksisterende vinduer betyder besparelser på langt sigt. Desuden stilles der krav til trappeløsninger, som er begrundet i brandhensyn, og af hensyn til miljøet stilles der krav om tilkobling til fjernvarmenettet. (Hypotese nr. 5)

9 9 Yderligere betyder byarkitektoniske hensyn, at bevaringsværdige og fredede ejendomme bevares og byfornyes til priser langt over gennemsnittet, ligesom skærpede krav til bebyggelsens ydre fremtræden har medført øgede udgifter til bygningernes udvendige istandsættelse. (Hypotese nr. 5) De byfornyede ejendommes alder kan i enkelte tilfælde føres tilbage til midten af 1600-tallet og helt frem til midten af 1900-tallet, men langt de fleste er opført i sidste halvdel af tallet. Det gennemsnitlige opførelsestidspunkt for samtlige ejendomme omfattet af byfornyelsesbeslutninger er beregnet til 1888, og for ejendomme omfattet af karrévise beslutninger er det beregnet til Analysen viser, at over 30 % af håndværkerudgifterne i København, Frederiksberg og Århus går til indvendige vedligeholdelses- og genopretningsarbejder, der er uden videre betydning for ejendommens restlevetid. Man vil derfor overveje mulighederne for at reducere disse arbejder, selvom den via medfinansieringen indførte incitamentsstruktur formentlig vil føre til besparelser på netop disse arbejder, som i vidt omfang kan foretages af lejeren eller andelshaveren over vedligeholdelseskontoen eller ejendommens drift. (Hypotese nr. 6) Umiddelbart ser det ud til, at genhusningen i København er noget dyrere end på Frederiksberg. Man har derfor igangsat en undersøgelse af netop denne udgiftspost, hvor udgifterne til en permanent genhusning ligger mellem og kr. pr. genhusning, og udgifterne til en midlertidig genhusning ligger fra kr. op til kr. (Hypotese nr. 7) I den nye byfornyelsestrategi, som blev tiltrådt af Borgerrepræsentationen i april 2001, begrænses indholdet af den karrévise byfornyelse til nedrivninger, ombygning af de dårligste ejendomme samt indretning af fælles friarealer, mens ombygning af de øvrige ejendomme overvejende bliver frivillig, således at det er de berørte ejere og beboere, der har initiativet. (Hypotese nr. 8 og 10) Endvidere vil man styrke incitamentet til at holde udgifterne nede ved at kræve medfinansiering. (Hypotese nr. 9) Analysen har understøttet ønskeligheden af den nye strategi på byfornyelsesområdet og forventningerne om mere byfornyelse for de samme penge, forstået på den måde, at der vil kunne gennemføres flere aktiviteter inden for en given ramme. Dette skyldes først og fremmest, at ejere og beboere afkræves medfinansiering, og at man ved at gøre dem økonomisk ansvarlige indfører en ændret incitamentsstruktur. (Hypotese nr. 10, 11 og 12) Den nye strategi for karréplanlægningen er kun delvist afprøvet i de seneste byfornyelsesbeslutninger i handlingsplanområdet, og den økonomiske effekt kan derfor kun skønsmæssigt opgøres, jfr. afsnit 10. Derimod foreligger der i forbindelse med kvarterløftsager og andre beslutninger for enkeltejendomme efter den nye byfornyelseslov, en række eksempler, som indikerer, hvad der kan forventes i fremtiden. De nævnte eksempler viser, at det har været muligt at opnå en egenfinansiering og dermed en besparelse på de offentligt finansierede udgifter på mellem 15 og 40 % af de godkendte ombygningsudgifter. (Hypotese nr. 13)

10 10 Man har også set på afviklingen af de forholdsvis få karrévise beslutninger (15 stk. pr. maj 2002) efter den gamle strategi, som endnu ikke er afsluttede. I analysen er der endvidere redegjort nærmere for byfornyelseslovgivningen siden 1983, udviklingen i de statslige bevillingsrammer til byfornyelsen og de retningslinier for byfornyelsen, der har været gældende i Københavns Kommune i perioden. Uanset at den nye byfornyelsesstrategi er svaret på en række af de spørgsmål, som har været rejst i forhold til den byfornyelsestrategi, som har været ført indenfor de seneste 10 år, så indebærer analysen samt de ændrede økonomiske vilkår for byfornyelsen, at forvaltningen agter at følge udviklingen og at se nærmere på nogle af de enkeltopgaver, som indgår i byfornyelsen. I den forbindelse kan nævnes: 1. Sammenlignende vurderinger af beslutninger efter den gamle strategi med beslutninger efter den nye strategi, f.eks. med hensyn til egenfinansieringsgrad, priser og gennemførelsestid. 2. Opfølgende analyse af vedtagne/ikke afsluttede beslutninger efter den gamle strategi. 3. Oplysninger om alder, kvalitet, installationer, lejlighedsstørrelser i ejendomme omfattet af byfornyelsesbeslutninger. 4. Udvikle samarbejdet med de 3 kommuner, Aalborg, Frederiksberg og Århus undersøge forskelle og ligheder, samt udveksle erfaringer. 5. Analyse af genhusningsudgifterne 6. Undersøge mulighederne for at reducere indvendige genopretningsarbejder. 7. Vurdere erfaringer fra Boligkommissionens byfornyelse. 8. Opsamling af kvarterløfterfaringerne og gårdrydningsindsatsens resultater.

11 2. PROBLEMFORMULERING Den københavnske byfornyelse er blevet kritiseret for at være langsommelig, ineffektiv og for dyr, blandt andet som følge af omkostningskrævende løsninger. I blev der fra flere sider sat fokus på udgifterne til byfornyelsen, og i særdeleshed på udgiftsniveauet i den københavnske byfornyelse, hvor over halvdelen af de årlige bevillingsrammer til den ordinære byfornyelse (d. v. s. ekskl. kvarterløft og aftalt boligforbedring) blev anvendt på en gennemgribende istandsættelse af den eksisterende bygningsmasse på Indre Vesterbro. Samtidig med vedtagelsen af den nye byfornyelseslov, som trådte i kraft 1. januar 1998, besluttede den daværende regering at nedsætte en arbejdsgruppe med deltagelse af Finansministeriet, Økonomiministeriet og By- og Boligministeriet, der skulle se nærmere på de økonomiske og styringsmæssige aspekter af byfornyelsen og fremkomme med forslag, der styrker mulighederne for at få mest ud af de afsatte midler til byfornyelse. Resultatet af budgetanalysen udkom i Heri forholder man sig kritisk til omkostninger, byrdefordeling og incitamentsstruktur, og konkret lægges der op til at nedbringe den del af byfornyelsesinvesteringerne, der betales af det offentlige og især den del der betales af staten. Samtidig faldt den københavnske andel af de årlige statslige bevillingsramme i 1998 til den laveste siden Med ændringen af byfornyelseslovgivningen pr. 1. januar 1998 blev der åbnet mulighed for at opføre nybyggeri med støtte efter byfornyelsesloven, når istandsættelsesudgifterne oversteg ca kr./etage m², mulighed for forhandling med ejeren om medfinansiering af udgifterne, og støtte efter Lov om privat byfornyelse blev overført til byfornyelseslovens Kap. 5, Aftalt boligforbedring. I 2001 blev der indført en række økonomiske stramninger, som ifølge bemærkningerne til loven, skal tilskynde bl.a. kommunerne til at holde udgifterne nede, sikre effektivitet, inddrage flest mulige private midler samt forbedre kommunens valg mellem ombygning eller nedrivning. Samtidig blev det offentliges finansiering af de tabsgivende udgifter ændret fra 30-årige kontantlån til udbetaling af kontant erstatning. I erkendelse af at prisstigninger og faldende statslige bevillingsrammer betød, at byfornyelsen i København ikke længere kunne gennemføres med den hidtidige massive koncentrerede karrévise indsats som på Indre Vesterbro, udarbejdede Bygge- og Teknikforvaltningen i eftersommeren 1998 et oplæg til en ny byfornyelsesstrategi. Målet var at sikre, at byfornyelsen sættes ind der, hvor behovet er størst og kun doseres i de nødvendige mængder. Efter drøftelser i Bygge- og Teknikudvalget og beslutning i Borgerrepræsentationen om at udsende et oplæg om den nye strategi til høring blandt byfornyelsens parter, tiltrådte Borgerrepræsentationen i april 2001en ny byfornyelsesstrategi for Københavns Kommune. Heri lægges op til en større spredning af byfornyelsesindsatsen, krav om medfinansiering med egne eller lånte midler, bedre forundersøgelser kombineret med krav om budgettets overholdelse, flere incitamenter til budgetforbedringer og mere fleksibilitet i gennemførelsen. 11

12 12 Desuden skal de tidligere koncentrerede karrévise fornyelser fremover begrænses til nedrivninger, ombygning af rådeover ejendomme, afhjælpning af kondemnable forhold, ombygning af ejendomme med meget små lejligheder uden bad og tidssvarende opvarmning kombineret med svagt ejerskab samt etablering af fælles friarealer. Hermed imødegås kritikken af den hidtidige koncentrerede karrévise indsats. Den aktuelle budgetanalyse belyser derfor i hovedsagen en strategi, der allerede er ved at blive forladt, og det er Bygge- og Teknikforvaltningens forhåbning, at analysen kan være med til at belyse nogle af de forhold i den hidtidige byfornyelse, som har været genstand for forundring og kritik, og at understøtte indførelsen af den nye strategi. Desuden forventes denne budgetanalyse at kunne danne grundlag for senere vurderinger af effekten af den nye strategi. Analysen har derfor mere karakter af en statusredegørelse, hvor der er tilvejebragt et større statistisk materiale, som kan belyse især de økonomiske resultater af den byfornyelse, som allerede har fundet sted. Denne analyse omhandler de forskellige former for byfornyelse, der har været taget i anvendelse i Københavns Kommune, siden saneringsloven blev afløst af Lov om byfornyelse og boligforbedring i Opgaver, som varetages af Københavns Kommunes Kvarterløftssektretariat (kvarterløft), indgår dog ikke i analysen.

13 3. HYPOTESER Der er mange meninger om den københavnske byfornyelse, og til tider har især pressen været meget negativ. Men som oftest har den negative omtale været baseret på spektakulære enkeltsager eller usikkerhed blandt de beboere og ejere, som stod overfor ændringer i deres boligområde i forbindelse med beslutning om, at området skal byfornyes. En bredere beskrivelse af byfornyelsesindsatsen og dens økonomiske resultater er derfor ønskelig, også i lyset af at Borgerrepræsentationen for nylig har besluttet at ændre byfornyelsesstrategi for at få mere byfornyelse for pengene. På baggrund af den kritik, der har været rejst mod den københavnske byfornyelse og de forventninger, der er til den nye strategi, er der herunder opstillet en række hypoteser, som man forventer at kunne bekræfte eller afkræfte analysen. 1. Den københavnske byfornyelse er for dyr dyrere end nybyggeri. 2. Det kan bedre betale sig at rive ned og bygge nyt. 3. Den københavnske byfornyelse er dyrere end byfornyelsen i andre kommuner. 4. Den københavnske byfornyelse er for langsommelig og ineffektiv. 5. Københavns Kommune stiller urimeligt høje krav til kvaliteten. 6. Der bruges for mange penge på indvendig vedligeholdelse og genopretning, uden at det har betydning for ejendommens levetid. 7. Udgifterne til genhusning er for høje i Københavns Kommune. 8. Frivillighed i byfornyelsen giver kommunen en bedre position ved forhandling om egen/medfinansiering. 9. Medfinansiering øger incitamentet til at holde udgifterne nede. 10. Frivillighed i byfornyelsen øger interessen hos de involverede parter til at overholde fastsatte tidsplaner og maksimerede økonomiske rammer. 11. Ved gennemførelse af den nye strategi får man mere byfornyelse for de samme penge. 12. Der kan opnås besparelser ved at begrænse den karrévise fornyelse til nedrivninger, gårdanlæg, ombygning af rådeover ejendomme, afhjælpning af kondemnable forhold samt ombygning af ejendomme med små lejligheder uden bad og uden tidssvarende opvarmning eller med svagt ejerskab. 13. Der kan opnås besparelser ved at begrænse kommunale initiativer i den karrévise fornyelse, således at initiativet til at ombygge enkeltejendomme i større omfang end hidtil kommer fra ejere og beboere 13

14 14 For så vidt angår behandlingen af hypotese nr. 1 og 2 henvises til afsnit 1. Sammenfatning og Anbefalinger, side 7 og 8, hypotese nr. 3, 4 og 5, side 8 og 9, samt hypotese nr. 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 og 13, side 9.

15 15 4. BAGGRUND Fra 1992 til 2001 har Københavns Kommune modtaget ca.12,3 mia. kr. af de statslige bevillingsrammer til byfornyelsen. Det betyder, at kommunen har truffet beslutning om igangsætning af byfornyelsesarbejder med offentlig støtte indenfor en investeringsamme på gennemsnitlig 1,23 mia. kr. om året i de seneste 10 år. De statslige bevillingsrammer er tildelt i 3 puljer: 1. De ordinære bevillingsrammer på i alt 10,81 mia. kr. er anvendt til karrévis fornyelse, fornyelse af enkeltejendomme, til Boligkommissionens byfornyelse og til Grønne Gårdes byfornyelse. 2. De ekstraordinære bevillingsrammer på i alt 0,81 mia. kr. er anvendt til forsøg og kvarterløft. 3. I perioden er der reserveret investeringsrammer på i alt 0,71 mia. kr. til aftalt boligforbedring. Københavns Kommunes andel af de samlede bevillingsrammer på landsplan udgør knap 46 % - med knap 36 % i 2000, da rammeandelen var lavest, og 60 % i 2001, da den var højst. I perioden er der er reserveret bevillingsrammer til byfornyelse af ejendomme med i alt ca boliger samt til Grønne Gårdes byfornyelse (gårdanlæg) for ejendomme med boliger: 1. Karrévis fornyelse af ca boliger, herunder gårdanlæg. 2. Fornyelse af enkeltejendomme, ca boliger, heraf boliger i kvarterløftområder. 3. Boligkommissionens byfornyelse, ca boliger. 4. Aftalt boligforbedring, ca boliger 5. Grønne Gårdes byfornyelse, gårdanlæg for ca boliger. I 1983 blev saneringsloven afløst af Lov om byfornyelse og boligforbedring, men først i 1992 fik man de første karrévise beslutninger efter den nye byfornyelseslovgivning i Københavns Kommune, og de tidligere saneringsplaner blev først endeligt afsluttet i Efter væsentlige ændringer i 1987, 1989, 1990, 1993 og 1995 blev Lov om byfornyelse og boligforbedring afløst af Lov om byfornyelse i Efter en analyse af byfornyelsen fra 1999 udarbejdet af Finansministeriet, Økonomiministeriet og By- og Boligministeriet - blev Lov om byfornyelse ændret i 2000 og Den københavnske byfornyelse. I Københavns Kommune er byfornyelsen gennemført enten som karrévis fornyelse, fornyelse af enkeltejendomme, som Boligkommissionens byfornyelse, kvarterløft, aftalt boligforbedring, Grønne Gårdes byfornyelse eller som en kombination af flere forskellige former. For at give et overblik over de forskellige muligheder, er der nedenfor angivet de måder, hvorpå den Københavnske byfornyelse er gennemført i de sidste 10 år: 1. Karrévise beslutninger Indtil 1991 blev den karrévise fornyelse gennemført som saneringsplaner efter saneringslovgivningen. I 1992 blev saneringsplanerne afløst af byfornyelsesbeslutninger efter Kap. II i Lov om byfornyelse og boligforbedring, og fra 1998 beslutninger efter Kap. 3, 11, stk. 1 i Lov om byfornyelse. 2. Beslutninger for enkeltejendomme Fra 1983 til 1998 blev fornyelse af enkeltejendomme gennemført som byfornyelsesbe-

16 16 slutninger efter Kap. III i Lov og byfornyelse og boligforbedring, og fra 1998 efter Kap. 3, 11, stk. 5 i Lov om byfornyelse.. 3. Boligkommissionens byfornyelse Indtil 1998 blev Boligkommissionens byfornyelse gennemført efter Kap. VIII (afhjælpning af kondemnable forhold) og Kap. III (fornyelse i øvrigt) i Lov om byfornyelse og boligforbedring, og efter 1998 efter henholdsvis Kap. 9 og Kap. 3, 11, stk. 5 i Lov om byfornyelse. 4. Fornyelse af enkeltejendomme i kvarterløftområder Fra 1995 har Københavns Kommunen modtaget ekstraordinære statslige rammer til fornyelse af enkeltejendomme i forbindelse med kvarterløft. 5. Aftalt boligforbedring Fra 1998 er der meddelt støtte til aftalt boligforbedring efter Kap. 5 i Lov om byfornyelse. Indtil da var det By- og Boligministeriet, der administrerede ordningen efter Lov om privat byfornyelse. 6. Grønne Gårdes byfornyelse Indtil 1990 blev Grønne Gårdes gårdanlæg gennemført efter Byggeloven. Fra 1990 efter Lov om byfornyelse og boligforbedring og fra 1998 efter Kap. 3, 9, stk. 1 i Lov om byfornyelse. 7. Kvarterløft Den overordnede styring af kvarterløft varetages af Københavns Kommunes Kvarterløftssekretariat. Bortset fra fornyelse af enkeltejendomme er kvarterløft ikke omfattet af denne analyse. I Københavns Kommune er der endnu ikke truffet beslutning om Helhedsorienteret byfornyelse eller om nybyggeri efter byfornyelseslovens bestemmelser. Begge er nye indsatsområder, som blev indført med Lov om byfornyelse fra Karrévis fornyelse. Ved karrévise fornyelser bringes hele karréens bebyggelse op på en tidssvarende standard. Vedligeholdelsesmangler afhjælpes, der indrettes wc/bad, og køkkener moderniseres. Der installeres fjernvarme, og bygningernes ydre (tag, facader, døre og vinduer) sættes i stand under hensyntagen til de bevaringsværdige sammenhænge i gadebilledet, som de indgår i eller er en del af. Gårdene ryddes, og der indrettes tidssvarende fælles friarealanlæg for karréens beboere. Som oftest er det kommunen, der tager initiativ til gennemførelse af de karrévise beslutninger, og erfaringerne viser, at beboere og ejere ofte i de indledende faser føler, at de har fået trukket beslutningen ned over hovedet. Når kommunen har lagt afgørende vægt på, at den samlede beslutning gennemføres, og der ikke er en direkte sammenhæng mellem investering og leje-/boligafgift, fratages ejere og beboere ansvaret for sagens økonomi og motiveres ofte til at insistere på omfattende og dyre løsninger. Den karrévise fornyelse er derfor også den dyreste. Det offentlige, det vil sige stat og kommune, betaler ca. 80 % af de samlede udgifter, mens resten - ca. 20 % - betales af beboerne som en leje/boligafgiftsforhøjelse, fordelt over 30 år.

17 17 I perioden har Borgerrepræsentationen vedtaget 32 karrévise beslutninger med i alt ca boliger indenfor en samlet bevillingsramme på i alt mio. kr. i løbende priser. Medio maj 2001 er 11 beslutninger med i alt 142 ejendomme og boliger afsluttet med godkendte byggeregnskaber, mens de resterende 21 beslutninger er blevet afsluttet efterfølgende eller er under gennemførelse. En samlet opgørelse over de 11 færdige beslutninger, der var afsluttet i maj 2001, viser, at den karrévise fornyelse har koster gennemsnitlig kr./etage m² i 2001-priser eller ca kr. for en familiebolig på 88 etage m². De ejendomsrelaterede udgifter udgør ca. 90 % af de samlede udgifter, mens ca. 10 % går til beslutningens tilvejebringelse, nedrivning, erstatning, genhusning og gårdanlæg de såkaldte karrérelaterede udgifter. Gennemførelse af den karrévise byfornyelse er en længerevarende proces. Det tager gennemsnitlig 6 til 8 år fra de indledende registreringer, til alle ejendommenes ombygninger er færdige, og gårdanlægget kan tages i brug. Byfornyelsesbeslutningers tilvejebringelse tager mellem 1½ til 2 år i snit. Herefter tager det normalt godt 3 år, før lejlighederne står klar til indflytning. Ca. 1 år efter indflytningen kan byfornyelsesarbejderne afsluttes med byggeregnskab og endelig finansiering. 4 til 5 år efter beslutningens bekendtgørelse er det fælles gårdanlæg normalt klar til at blive taget i brug. Hovedreglen er, at samtlige arbejder, der er medtaget i beslutningen, inklusiv senere konstaterede behov, skal gennemføres uanset prisen, med mindre kommunen vælger at ændre beslutningen til nedrivning, hvilket selvsagt kun sker ganske undtagelsesvis (senest Holmbladsgade 44 46) Beslutninger for enkeltejendomme Fornyelse af enkeltejendomme kan variere fra støtte til eksempelvis udskiftning af tag, afhjælpning af kondemnable forhold eller indretning af selvstændigt wc/bad til sammenlægning af lejligheder og gennemgribende istandsættelse af hele ejendommen, i lighed med den karrévise fornyelse. Udgifterne til fornyelse af enkeltejendomme svinger derfor fra mellem ca kr./m² i 2001-priser for de billigste ejendomme op til ca kr./m² for den dyreste ombygning, mens de gennemsnitlige ombygningsudgifter for enkeltejendomme udgør ca kr./etage m² i 2001-priser. Det offentlige, det vil sige stat og kommune betaler gennemsnitlig 75 % af de samlede udgifter, mens de resterende ca. 25 % betales af beboerne som en leje/boligafgiftsforhøjelse - fordelt over 30 år. I perioden er der bevilget mio. kr. (løbende priser) til fornyelse af enkeltejendomme med i alt ca boliger. I modsætning til den karrévise fornyelse, som iværksættes på initiativ fra kommunen, så ligger initiativet hos den enkelte ejer og et flertal af beboerne, når der er tale om fornyelse af enkeltejendomme.

18 18 Det betyder, at det er kommunen, der modtager ansøgning om støtte, og hvis ansøgningen imødekommes, udarbejder indstilling til Borgerrepræsentationen om godkendelse af de ansøgte arbejder og om meddelelse af støtte Boligkommissionens byfornyelse Boligkommissionen administrerer byfornyelseslovgivningens bestemmelser om påbud og afhjælpning af kondemnable forhold. Alle de ejendomme, der omfattes af Boligkommissionens byfornyelse har derfor et eller flere kondemnable forhold, som forudsættes afhjulpet i forbindelse med ombygningen. Som oftest drejer det sig om ejendomme med fælles wc på bitrappen. Efter beslutning i Borgerrepræsentationen er der i de seneste år årligt afsat 80 mio. kr. til Boligkommissionens byfornyelse. På denne baggrund er forvaltningen bemyndiget til at meddele tilsagn og fornødne mertilsagn. Borgerrepræsentationen underrettes efterfølgende om meddelte tilsagn og mertilsagn. Udgifterne til Boligkommissionens byfornyelse svinger fra ca.800 kr. pr. etage m² til ca kr. pr. etage m² i 2001-priser og udgør gennemsnitlig ca kr. pr. etage m². Siden 1993 har Boligkommissionen igangsat byfornyelse af ca boliger indenfor en samlet bevillingsramme på 482 mio. kr. (løbende priser). Det offentlige, det vil sige stat og kommune, betaler gennemsnitlig ca. 65 % af de samlede udgifter, mens de resterende ca. 35 % betales af beboerne som en leje/boligafgiftsforhøjelse fordelt over 30 år Fornyelse af enkeltejendomme i kvarterløftområder Kommunen får ekstraordinære bevillingsrammer til bolig- og friarealforbedringer til fordeling over 3 til 5 år i de enkelte kvarterløftområder. Fornyelsen gennemføres som beslutninger for enkeltejendomme eller beslutninger om forsøg og omfatter i perioden ca boliger med en samlet bevillingsramme på i alt 807 mio. kr. Initiativet starter lokalt med, at ejere og beboere i området fremsender ansøgning om støtte til bolig- og friarealforbedringer efter byfornyelseslovens 11, stk. 5. En lokal nedsat styregruppe behandler indkomne ansøgninger og fremsender indstilling herom til kommunen Aftalt boligforbedring Siden 1998 har By- og Boligministeriet udmeldt en årlig investeringsramme, inden for hvilken kommunerne på statens vegne kan give tilskud til nedsættelse af huslejen i forbindelse med gennemførelse af forbedringsarbejder i private udlejningsejendomme og i private andelsboligforeninger. På landsplan har rammen årligt udgjort 400 mio. kr., heraf 100 mio. til andelsboliger.

19 19 For udlejningsboliger udgør tilskuddet 50 % af den aftalte lejeforhøjelse, dog højst kr. årligt pr. bolig i 8 år. Herefter aftrappes tilskuddet med 6,25 %-point pr. år over de næste 8 år. Aktuelt kan tilskudsordningen finansiere en investering på omkring kr. pr. lejlighed, svarende til ca kr./etage m² for en familiebolig på 88 m². For andelsboliger udgør tilskuddet 40 % af ydelsen på et 30-årigt annuitetslån, dog højst kr. årligt pr. bolig i 8 år. Herefter aftrappes tilskuddet med 5 %-point pr. år de næste 8 år. Aktuelt kan tilskudsordningen finansiere en investering på omkring kr. pr. lejlighed, svarende til ca kr./etage m² for en familiebolig på 88 m². Aftalt boligforbedring kan variere fra udskiftning af vinduer, isolering af tag til lejlighedssammenlægning og installation af wc/bad eller nyt køkken. Tilskudsordningen indebærer imidlertid en maksimeret investeringsramme på kr. for en privat udlejningsbolig og kr. for en privat andelsbolig, jfr. ovenfor. Der er i årene tildelt Københavns Kommune en samlet investeringsramme på 708 mio. kr. (løbende priser), indenfor hvilken der er meddelt reservation til 64 andelsboligforeninger og 175 udlejningsejendomme med ca boliger, svarende til ca kr. pr. bolig i løbende priser. Heraf er indtil videre 12 andelsboligforeninger og 48 udlejningsejendomme ikke vendt tilbage med projektforslag og licitationsresultat, hvorfor sagerne betragtes som bortfaldet Grønne Gårdes byfornyelse. Ifølge byfornyelsesloven skal en beboelsesejendom, for at anses for tidssvarende, have tilfredsstillende udendørs opholdsarealer, hvilket kan ske ved etablering af et gårdanlæg. Grønne Gårde varetager alle de med gennemførelsen af et gårdanlæg forbundne administrative og tekniske opgaver, lige fra borgerhenvendelsen herom til gårdanlægget afleveres til ejerne og beboerne. Efter beslutning i Borgerrepræsentationen afsættes der årligt 40 mio. kr. til Grønne Gårdes byfornyelse. Heraf yder staten 50% refusion. På denne baggrund udarbejder Grønne Gårde forslag til byfornyelsesbeslutninger på grundlag af de af Borgerrepræsentationen fastsatte overordnede målsætninger og kriterier for igangsætning af en byfornyelsesbeslutning om et gårdanlæg. Udgifterne til Grønne Gårdes byfornyelse udgør gennemsnitligt kr. pr. bolig eller kr. pr. beboer (løbende priser) incl. udgifterne til nedrivning, erstatninger og flyttegodtgørelser og genhusninger mv. i forbindelse med fjernelse af baghuse ved etablering af gårdanlæggene. I perioden er der inden for en samlet bevillingsramme på 350 mio. kr. (løbende priser) truffet 153 byfornyelsesbeslutninger om fælles gårdanlæg omfattende ca m² gårdarealer, ca boliger med ca beboere Byfornyelsesrammer i Københavns Kommune I perioden 1992 til 2001 har Københavns Kommune modtaget 11,647 mia. kr. af de udmeldte statslige bevillingsrammer til byfornyelse, svarende ca. 46 % af de samlede udmeldte by-

20 20 fornyelsesrammer på landsplan. Herudover har Københavns Kommune i perioden kunnet disponere over ca. 708 mio. kr. til aftalt boligforbedring. I de forløbne 10 år er der således bevilget ca mio. kr. til byfornyelsen i Københavns Kommune - eller ca mio. kr. om året i gennemsnit. I perioden fra 1992 til 1999 er der brugt mio. kr. til at afvikle og færdiggøre de tidligere saneringsplaner med tilhørende tillæg. Sideløbende hermed er der i perioden igangsat 32 karrévise beslutninger efter byfornyelseslovgivningen inden for en samlet bevillingsramme på mio. kr. Yderligere er der inden for de seneste 10 år anvendt mio. kr. til fornyelse af enkeltejendomme og 482 mio. kr. til Boligkommissionens byfornyelse i forbindelse med afhjælpning af kondemnable forhold. Fra 1995 til 2001 er der bevilget 807 mio. kr. til fornyelse af enkeltejendomme i kvarterløftområder og til forsøg, og fra er der foreløbigt reserveret 708 mio. kr. af den statslige bevillingsramme til aftalt boligforbedring. Til friarealforbedring i forbindelse med gårdrydning (Grønne Gårde) er der bevilget 350 mio. kr. Figur 4.2.a viser Københavns Kommunes anvendelse af byfornyelsesrammerne i perioden : 1. Karrévis byfornyelse/ mio. kr./ 61 % Sanering mio. kr. 2. Fornyelse af enkelt mio. kr. 17 % Ejendomme 3. Boligkommissionens 482 mio. kr. 4 % Byfornyelse 4. Enkeltejendomme/ 807 mio. kr. 7 % Forsøg og kvarterløft 5. Aftalt boligforbedring 708 mio. kr. 6 % 6. Grønne Gårdes byfornyelse 350 mio. kr. 3 % Diverse* 286 mio. kr. 2 % I alt mio. kr. 100 % *) Heri indgår udgifter til genhusning og Byggeskadefonden, som ikke tidligere var indeholdt i rammerne til fornyelse af enkeltejendomme. Desuden indgår et årligt tilskud til Vesterbro Byfornyelsescenter. Af skemaet fremgår, at 61 % af rammerne er anvendt til den karrévise fornyelse, og at i alt 34 % er anvendt til de forskellige former for fornyelse af enkeltejendomme.

21 4.3. Sammenfatning. Som det fremgår ovenfor, gennemføres byfornyelsen som karrévis fornyelse, fornyelse af enkeltejendomme og forbedring af friarealer efter beslutning i Borgerrepræsentationen, som kvarterløft efter beslutning i Bygge- og Teknikudvalget og som aftalt boligforbedring efter fastlagte kriterier, ligeledes godkendt af Borgerrepræsentationen. Den gennemgribende karrévise fornyelse er den dyreste med en gennemsnitlig udgift på kr./etage m² og ca kr. pr. bolig. Endvidere er gennemførelsestiden 6 til 8 år, da proceduren for vedtagelse af karrévise beslutninger tager mellem 1½ og 2 år, og fordi der først kan indrettes fælles gårdanlæg, når ejendommene er ombyggede. I modsætning til den karrévise fornyelse gennemføres byfornyelse af enkeltejendomme altid efter ansøgning fra ejere og et flertal af ejendommens beboerne. Det betyder, at der er interesse for at få sagen gennemført, og da bevillingsrammen er maksimeret, er der også interesse for, at sikre at sagen ikke bliver dyrere, end oprindelig forudsat. Endelig er den tid der medgår til beslutningens tilvejebringelse og gennemførelse kortere - 3½ til 4 år mod 6 til 8 år for den karrévise fornyelse. En lang gennemførelsesperiode betyder primært, at det er vanskeligt at overholde budgetter ikke bare fordi priserne stiger, men også fordi det yderligere forfald i perioden skal afhjælpes. Modsat giver en lang gennemførelsesperiode beboere og ejere mulighed for i ro og mag at indstille sig på det, der skal ske. Ligeledes vil ejendommene efterhånden blive præget af beboere, der er flyttet ind efter beslutningen, og dermed i højere grad må antages at være indstillet på de forandringer, der skal ske Borgerrepræsentationens beslutninger om byfornyelsen. I forbindelse med Borgerrepræsentationens vedtagelse af Handlingsplanen for byfornyelsen på Indre Vesterbro og igangsætning af de første karrévise byfornyelsesbeslutninger i området forelagde Magistraten første gang i mødet den 27. februar 1992 en indstilling til Borgerrepræsentationen om de kommende års byfornyelse. Siden har Borgerrepræsentationen hvert år modtaget en redegørelse for anvendelsen af de bevillingsmæssige rammer i indeværende år samt for anvendelsen af de forventede rammer i de efterfølgende 3 år. På denne baggrund er der udarbejdet et skema, der viser, hvordan de tildelte statslige bevillingsrammer til byfornyelsen er blevet anvendt i Københavns Kommune i perioden 1992 til Figur 4.4.a. Københavns Kommunes anvendelse i perioden af de tildelte statslige rammer i mio. kr. (løbende priser) i alt Sanering Karrevis fornyelse Enkeltejendomme Boligkommissionens byfornyelse Grønne Gårdes byfornyelse Genhusning/Byggeskadefonden Diverse Forsøg/kvarterløft I alt % af statslig ramme 44,1% 45,7% 54,3% 46,0% 46,0% 43,8% 39,7% 46,5% 35,8% 59,6% 46,3% Pris indeks ( = 100) Aftalt boligforbedring Privat byfornyelse (uoplyst)

22 22 Hertil skal bemærkes, at Boligkommissionens byfornyelse i 1992 er medtaget under enkeltejendomme, samt at udgifter til genhusning og Byggeskadefonden fra 2001 er budgetteret under de enkeltejendomme, de vedrører. Endvidere er Lov om privat byfornyelse, som blev administreret af By- og Boligministeriet, i 1998 afløst af Aftalt boligforbedring, som administreres af kommunerne. Støtte efter Lov om privat byfornyelse indgår derfor ikke i opgørelsen over de anvendte statslige rammer. Tallene er angivet i faktiske tal og er ikke indekseret til fælles indeks. Byggeindekset for de enkelte år er angivet i anden nederste linie fra indeks 127 i 1992 til indeks 164 i 2001, svarende til en stigning på knap 30 %. Det fremgår, at Københavns Kommunes andel af de årlige statslige bevillingsrammer gennemsnitlig er ca. 46 % - lavest i 2000 med knap 36 % og højest i 2001 med knap 60 %. Den større andel i 2001 skyldes bl.a., at Københavns Kommune har overtaget ca. 111 mio. kr. ubrugte rammer fra 5 provinskommuner, hvoraf de 101 mio. kr. må påregnes tilbagebetalt i 2002 eller følgende år. Som det fremgår, har reduktionen i de ordinære statslige rammer fra 1994 og frem betydet en nedprioritering af den spredte indsats i enkeltejendomme, som følge af ønsket om færdiggørelse af Indre Vesterbro, hvilket betyder en større vægt på de tungere Kap. II-sager. Dette medfører, at de seneste år er præget af tunge sager, der øger de gennemsnitlige udgifter og gør støtteelementet større. Figur 4.4.b. Københavns Kommunes anvendelse af de statslige rammer til byfornyelse opgjort i løbende priser (mill. kr.) mill. kr mill. kr mill. kr. 500 mill. kr. 0 mill. kr Sanering Karrevis fornyelse Enkeltejendomme Gårdrydning Forsøg/kvarterløft Aftalt boligforbedring

23 23 Søjlediagrammet viser, hvordan de økonomiske rammer er blevet anvendt i årene fra 1992 til Heraf fremgår bl.a., at afviklingen af saneringsplanerne har strakt sig frem til 1999, og at den karrévise fornyelse efter byfornyelseslovgivningen lægger beslag på den største part af den årlige investeringsramme. Samtidig med afviklingen af saneringsplanerne er byfornyelsesaktiviteterne udvidet med kvarterløft og aftalt boligforbedring. Endvidere er investeringsrammerne til byfornyelsesbeslutninger for enkeltejendomme, inkl. Boligkommissionens byfornyelse, næsten halveret siden I stedet gennemføres fornyelse af enkeltejendomme i stigende omfang som kvarterløft og aftalt boligforbedring, svarende til ca. 31 % af den samlede investeringsramme i 2001 (inkl. aftalt boligforbedring), mens byfornyelse af enkeltejendomme udgør knap 13 %. Udover den årligt tilbagevendende 4 års-redegørelse har Borgerrepræsentationen hvert år truffet beslutning om meddelelse af støtte til byfornyelse af enkeltejendomme og i hvert enkelt tilfælde vedtaget de 32 karrévise byfornyelsesbeslutninger, der er igangsat siden Desuden har Borgerrepræsentationen tiltrådt ansøgningerne til ministeriet om forsøgsmidler til de 5 kvarterløftområder og fastlagt kriterierne for tildeling af de årlige rammer til aftalt boligforbedring. Figur 4.4.c. Københavns Kommunes anvendelse af de statslige rammer til byfornyelse opgjort relativt efter type (eksklusive Aftalt boligforbedring) 100% 90% 80% 1,7% 1,6% 1,8% 27,5% 30,6% 39,1% 5,8% 2,6% 25,1% 0,1% 2,9% 24,9% 10,8% 3,6% 14,6% 19,2% 5,1% 15,3% 16,1% 16,1% 5,6% 5,0% 3,4% 70% 16,7% 27,5% 16,0% 15,4% 60% 50% 40% 30% 48,8% 40,3% 48,2% 61,0% 50,1% 67,3% 57,1% 41,6% 62,9% 65,2% 20% 10% 0% 22,0% 19,0% 19,5% 22,0% 10,1% 5,5% 3,7% 1,9% Sanering Karrevis fornyelse Enkeltejendomme Gårdrydning Forsøg/kvarterløft

24 24 Søjlediagrammet viser den procentvise fordeling af de anvendte rammer i perioden Støtte til aftalt boligforbedring, som først blev overført til kommunerne i 1998, indgår derfor ikke i opgørelsen By- og Boligministeriets rammeudmelding I forbindelse med de årlige finanslovsforhandlinger fastlægges den statslige bevillingsramme for byfornyelsen det efterfølgende år. Når finansloven er forhandlet på plads, meddeler Økonomi- og Erhvervsministeriet (tidligere By- og Boligministeriet) i begyndelsen af det nye år de enkelte kommunalbestyrelser en vejledende investeringsramme, inden for hvilken kommunen kan påregne at kunne opnå bindende tilsagn. Det drejer sig om karrévise beslutninger, beslutninger for enkeltejendomme, Boligkommissionens byfornyelse og gårdrydning. De ordinære statslige bevillingsrammer fordeles på basis af objektive fordelingstal. Tallene afspejler de enkelte kommuners andel af det samlede byfornyelsesbehov. Heri indgår først og fremmest aldersfordelingen af kommunens boligbestand, boliger med installationsmangler (centralvarme, bad og toilet) og boligernes ejer- og udlejningsforhold. Sociale forhold indgår endvidere med en beskeden vægt. Fordelingstallene revideres med års mellemrum, sidst ved tildeling af byfornyelsesrammerne for I den forbindelse er der foretaget en sammenligning af boligernes alder og installationsforhold i København og på landsplan i 2001: København Hele landet Boliger opført før 1900: 16, 3 % 9,7 % Boliger opført før 1940: 68,8 % 34,5 % Boliger uden eget wc: 2,8 % 1,6 % Boliger uden eget bad: 17,6 % 5,9 % Boliger uden central/fjernvarme: 3,6 % 1,7 % De ekstraordinære bevillingsrammer til forsøg og kvarterløft tildeles af ministeriet fra sag til sag efter konkrete ansøgninger fra kommunen. Investeringsrammer til aftalt boligforbedring fordeles efter de samme objektive kriterier som de ordinære rammer. Det kræver dog, at kommunen fremsender en ansøgning, der kan begrunde en tildeling i overensstemmelse med fordelingsnøglen. De udmeldte investeringsrammer til aftalt boligforbedring, som blev overført til kommunerne i 1998, indgår ikke i skemaet på næste side, da de udmeldes som en selvstændig ramme på den årlige finanslov. I 1998 fik Københavns Kommune tildelt 18 mio. kr., i mio. kr., i mio. kr. og i mio. kr.

25 Figur 4.5.a. De statsligebevillingsrammer til byfornyelse og Københavns Kommunes andel heraf i mill. kr. (løbende priser) De Statslige Københavns Københavns bevillingsrammer kommunes andel kommunes andel af de ordinære af de ekstraordinære rammer rammer (forsøg m.v.) I alt Procent ,00 262,00 0,00 262,00 59% ,00 227,00 0,00 227,00 50% ,70 460,00 10,00 470,00 54% ,70 427,50 10,00 437,50 51% ,70 420,30 20,00 440,30 51% ,00 404,00 20,00 424,00 46% ,00 507,30 40,00 547,30 46% ,00 600,00 120,00 720,00 48% ,00 650,00 77,40 727,40 45% ,00 900,00 0,00 900,00 45% , ,00 0, ,00 45% , ,00 0, ,00 44% , ,00 0, ,00 46% , ,00 440, ,00 54% , ,00 75, ,00 46% , ,00 1, ,00 46% ,00 976,00 118, ,00 44% ,00 642,00 151,00 793,00 40% ,00 788,00 141,00 929,00 46% ,00 675,70 128,90 804,60 36% ,00 998,66 191, ,50 * 60% *) Inkl. 111 mio. kr., der er overført fra 5 provinskommuner 25 Skemaet viser de samlede statslige bevillingsrammer til byfornyelsen i perioden fra 1981 til 2001, de ordinære og ekstraordinære bevilllingsrammer, der er tildelt Københavns Kommune i perioden, samt kommunens andel af de samlede udmeldte bevillingsrammer. Heraf fremgår, at de samlede årlige bevillingsrammer i løbende priser steg fra 441 mio. i 1981 til mio. kr. i 1993, hvor bevillingerne var størst, mens bevillingsrammen i 2001 udgjorde 2 mia. kr. Københavns Kommunes årlige ordinære bevillingsrammer var størst i 1993 med mio. kr. Herefter faldt bevillingsrammen over de næste 5 år med ca. 60 % til 642 mio. kr. i 1998, mens rammerne er steget til 999 mio. kr. i Procentuelt var Københavns Kommunens andel af de ordinære rammer størst i 1981 (59 %) og lavest i 2000 (30 %). Københavns Kommunes ordinære rammer udgør ca. 43 % af de samlede udmeldte rammer i perioden Herudover har Københavns Kommune modtaget en andel af de ekstraordinære rammer, som er forbeholdt forsøg, kvarterløft, helhedsorienteret byfornyelse m.v. I 1994 modtog Københavns Kommune 440 mio. kr. i ekstraordinær ramme til renovering af kommunale ejendomme. I perioden fra 1995 til 2001 har Københavns Kommune modtaget i alt 807 mio. kr. i ekstraordinære rammer, som fortrinsvis er anvendt i kvarterløftområderne.

26 26 De samlede årlige bevillingsrammer til Københavns Kommune var størst i 1994, hvor man fik tildelt i alt 1824 mio. kr. Over de næste 4 år faldt de samlede bevillingsrammer til Københavns Kommune med ca. 57 % - til 793 mio. kr. i 1998, svarende til ca. 40 % af de samlede rammer på landsplan. I 2001 er den samlede bevillingsramme til Københavns Kommune steget til mio. kr., svarende til 60 % af de samlede rammer på landsplan. Det skyldes bl.a. de 111 mio. kr., som Københavns Kommune lånte i overskydende rammer fra 5 provinskommuner; et beløb der skal tilbagebetales i 2002 eller følgende år. Figur 4.5.b. Københavns Kommunes andel af den statslige bevillingsramme mill. kr Statslige bevillingsramme Københavns Kommunes andel Procentuelt var Københavns Kommunes andel af de samlede statslige bevillingsrammer størst i 2001 (60 %) og lavest i 2000 (36 %), mens den gennemsnitlige andel ligger omkring 46 %. De stærkt svingende bevillingsmæssige muligheder og virkningen af at der er tale om 1- årige udmeldinger, har vanskeliggjort en sikker, mere langsigtet planlægning af byfornyelsesindsatsen Byfornyelseslovgivningen. Nedenfor er for årene1987 til 2001 beskrevet de væsentligste ændringer i byfornyelseslovgivningen med supplerende bemærkninger. Ikrafttræden 1. juli 1987 Nominallån med ydelsesbidrag til værdiforøgende udgifter indføres for ejere af private udlejningsejendomme. Bestemmelser om realrenteafgiftspligtige institutioners deltagelse i byfornyelsen. Bestemmelser om tilskud til andelsboligforeninger, der overtager rådeover ejendomme efter ombygning.

27 27 Ændringer fra indeks til nominallånsfinansiering af de værdiforøgende udgifter var nødvendiggjort af, at de private ejeres negative indstilling til indeksfinansieringen truede med at sætte byfornyelsen af deres ejendomme helt i stå. Bestemmelsen om realrenteafgiftspligtige institutioners deltagelse i byfornyelsen fik kun betydning i en enkelt sag i Københavns Kommunen. Bestemmelsen om tilskud til andelsboligforeninger, der overtager råde over ejendomme, betyder, at lejerne kan overtage ejendommen til under markedspris. Der er løbende fra bl.a. Københavns Kommune protesteret mod bestemmelsen, der er blevet svækket i årenes løb, men den eksisterer stadig. I Københavns Kommune har andelsboligforeninger i perioden overtaget 2 ejendomme med 21 boliger. Ikrafttræden 1. juli normkrav ændres til rammebestemmelser således at byfornyelse og boligforbedring skal ske i en prioriteret rækkefølge. Rene erhvervsejendomme kan ombygges til boliger. Der kan via den ekstraordinære kap. III bevilling gennemføres forlods boligforbedringer i byfornyelsesområder. Lempet procedure for gennemførelse af mindre byfornyelsesbeslutninger. Byfornyelsesnævnenes kompetence indskrænkes. Krav om offentligt udbud af ombyggede ejendomme og ryddede grunde. Ombygningstab i almene boliger, kommunale boliger og private andelsboliger finansieres med særskilt indekslån, svarende til hvad der allerede gælder for private udlejningsejendomme. Der ydes statsgaranti for lånene, der automatisk rykker for efterfølgende belåning. Indførelse af lånefinansiering af tabene i alle ejendomme, undtagen ejerboliger, har efterhånden ført til, at kommunen årligt bidrager med 143 mio. kr. til ydelser på tabslån. Kontant tabserstatning blev først genindført med virkning fra Ikrafttræden 1. januar 1990 IS 20-lån bliver til IS 35-lån. Ydelsesstøtte erstatter rente- og afdragsbidrag. Ikrafttræden 1. juli 1990 Der etableres en Byggeskadefond for byfornyelsesområdet. Fri konkurrence på rådgivningsområdet (byfornyelsesselskabernes monopol ophæves). Beslutninger om fælles friarealer (gårdrydninger m.v.) indsættes som 31 b i byfornyelsesloven, idet bestemmelserne herom samtidig udgår af byggeloven. I forbindelse med at de særlige Kap. III bevillinger udgår af finansloven for 1990, fastsætter boligministeriet en andel af den årligt tildelte vejledende ramme, som vil kunne bruges til boligforbedringer. Ophævelsen af gårdrydningsbestemmelsen i byggelovens 15 og indførelsen af en gårdrydningsbestemmelse i byfornyelsesloven, der blev lanceret som en såkaldt regelforenkling, førte til klarere procedureregler for beboerinddragelse og realisering af gårdanlæg, der indtil da alene havde været behandlet på det administrative plan. Der er efter fjernelsen af 15 i

28 28 byggeloven principielt ikke forskel på processen i en relativ billig gårdrydning og en dyr karrévis byfornyelse. Ophævelsen af investeringsloftet i Kap.III-sager gav adgang til punktvis indsats i langt større omfang end tidligere, og skabte mulighed for udviklingen mod den ændrede københavnske byfornyelsesstrategi, som endeligt vedtoges i april Ikrafttræden 1. oktober 1993 Forenkling og metodefrihed i.f.m. offentliggørelse/tilvejebringelse af byfornyelsesbeslutninger/boligforbedringsbeslutninger. Etablering af friarealer kan nu også gennemføres på én ejendom. Opstramning af 7, hvorved f.eks. præciseres, at der ikke må indrettes beboelse i bygninger, der anvendes til offentlige formål. Samlet ramme til byfornyelsesbeslutninger og boligforbedringsbeslutninger (delrammen bortfalder) Nye 3-normer om gennemførelse af miljø- og ressourcebesparende foranstaltninger, herunder afhjælpningsforanstaltninger som følge af forurenet jord. Udarbejdelse af driftsplaner. Ikrafttræden 1. januar 1995 (1. juli 1994) Ændret lejefastsættelse, bl.a. med indførelse af nyt maksimalt niveau for den samlede leje. For private andelsboliger, almene boliger og kommunale ejendomme kan nu til den værdiforøgende udgift vælges nominallån med ydelsesbidrag. Ejerboligejere kan vælge imellem nominallån uden støtte ( men med eventuel garanti) og indekslån med støtte. Flere tilbud på byggelån (cirkulæreskrivelse). Tabets andel af renterne skal fragå i støtten. Ophævelse vedr. fremtidig sparet vedligeholdelse (cirkulæreskrivelse). 6 måneders frist for godkendelse af regnskab. 75 % refusion af kommunale garantier ved forbedringslån. På grundlag af vedtagelser i Borgerrepræsentationen, tilkendegivelser fra ministeriet og huslejenævnspraksis var lejen efter byfornyelse fastlagt til det lejedes værdi Dette betød i de københavnske brokvarterer, at lejen i 1984 var 275 kr./m². Dette beløb blev hævet med 25 kr./m² om året (bortset fra 1994 og 1995, da der skete en omlægning af reglerne for varmeregnskab), hvilket betød, at lejen efter byfornyelsen i København var 500 kr. /m² i Der blev givet 30 % rabat på arealer over 85 m², og lejen var højere i mere attraktive kvarterer. Ministeriet fandt, at dette lejeniveau var for lavt og indførte derfor mod Københavns Kommunes indsigelse regler om lejen efter byfornyelsen, som blev fastsat til mellem 83 og 100 % af lejen i nyt alment boligbyggeri. Dette indførtes uanset, at det i andre kommuner førte til en nedsættelse af lejen, og uden hensyn til at lejen i nyt alment byggeri i modsætning til byfornyede ejendomme normalt indeholder betaling for elevator, altan samt parkering. I forbindelse med ændringen indførtes en så lang overgangsordning, at bestemmelsen først for nylig har fået virkning for Københavns Kommune.

29 29 Ministeriet indførte i 1984 mod kommunens protest et fradrag i tabet for såkaldt sparet vedligeholdelse, hvilket indebar, at halvdelen af de fremtidige vedligeholdelseshensættelser skulle gå til ydelser på et lån til finansiering af en del af projektet. Fra 1984 til 1995 steg vedligeholdelseshensættelserne markant, og ved periodens slutning kunne et sådant fradrag muligvis være rimeligt, men ministeriet valgte dette tidspunkt til at afskaffe fradraget. Ikrafttræden 1. januar Den 1. januar 1998 trådte den nye byfornyelseslov i kraft, idet den tidligere lov fortsat er gældende for de inden da trufne beslutninger. De væsentligste ændringer og nyskabelser er: Indførelse af helhedsorienteret byfornyelse. Den samlede investeringsramme for hvert enkelt projekt er maksimeret til 10 mio. kr., hvoraf det statslige tilskud til egentlige fysiske arbejder højst udgør 20 %. Sammenlægning af de tidligere Kap. II og III til et nyt kap. 3 under overskriften Bygningfornyelse omfattende 11, stk. 1 (karréer) og stk. 5 beslutninger (enkeltejendomme). Der er ingen større principielle ændringer ved de 2 beslutningstyper, men adgangen til at råde over ejendomme er blevet begrænset. Endvidere skal kommunen fremover allerede ved opfordringsskrivelsen komme med bindende udmeldinger om lejens størrelse. Ændringer i projektet eller forøgelse af lejen kræver ny opfordringssrivelse. Endelig er der indført adgang for kommunen til at forhandle med ejeren om finansieringen og støtten. Kommunen skal dog på forhånd melde sine krav ud til en forhandling, hvilket næppe giver det bedste forhandlingsgrundlag. Hvis der træffes beslutning efter 11, stk. 1 vurderes det, at ejeren under alle omstændigheder har krav på støtte, hvorimod kommunen kan stå langt mere frit i 11, stk. 5-sager, da der her bevilges støtte efter egen ansøgning. Tilsagn kan nu frit fordeles inden for den 4 årige bevillingsramme. Som led i gennemførelse af en beslutning efter Kap. 3 kan der nu opføres nybyggeri med støtte efter byfornyelsesloven. Fordelene for kommunen er, at nybyggeriet kan opføres uden kommunal grundkapital, men da udgifterne er rammebelastende, er det ikke realistisk i Københavns Kommune. Den tidligere lov om privat byfornyelse er nu indskrevet i loven under kap. 5, som Aftalt boligforbedring. I Kap. 6 er der indført en ny støtteordning til fredede og bevaringsværdige ejendomme. Ordningen skal forvaltes af et Bygningsforbedringsudvalg. Oprettelse af et sådan udvalg blev afvist af Bygge- og Teknikudvalget den 13. maj Boligtilsynsreglerne er flyttet fra Kap. VIII til Kap. 9, men der er ikke nævneværdige ændringer vedr. denne del af byfornyelsen, som varetages af Boligkommissionen. Ikrafttræden den 1. juli Tabsgivende udgifter skal nu finansieres med 30-årige nominallån. Ikrafttræden den 1. januar Finansieringsreform. Støtten til tabsgivende udgifter ydes som kontant erstatning, hvilket samlet set indebærer en økonomisk fordel, idet kontanterstatning på længere sigt modsvares af en nedgang i udgif-

30 30 terne til ydelsesstøtte/bidrag. Plan & Arkitektur fik en tillægsbevilling i 2001 på 500 mio. kr. til at finansiere kontanterstatningen, heraf ydes statsrefusion på 250 mio. kr. Forringelse af støttevilkårene for eksisterende andelsboligforeninger. Lovændringen indebærer, at det gældende loft over boligafgiften, som følger af sammenligningslejen ophæves for andelsboliger. Dette betyder, at adgangen til at overføre værdiforøgende udgifter, som overstiger loftet for boligafgiften, til tabsgivende udgifter falder væk for disse boliger. Samtidig medfører lovændringen, at egenbetalingen til de værdiforøgende udgifter hæves fra 5 til 6 %. Mertilsagnsrationering. Kommunens mulighed for at hjemtage mertilsagn til beslutninger begrænses til maksimalt 20 % af kommunens vejledende ordinære tilsagnsramme for 2001, 15 % for år 2002 og herefter maksimalt til 10 % af de enkelte års vejledende ordinære tilsagnsramme. Overvæltning af forbedring på tab i udlejningsboliger. Der er ingen ændring i reglerne om maksimumleje for beboelseslejemål, men kommunen får ikke refusion af forbedringsudgifter, der på grund af lejemaksimum overføres til tabet. Dette forventes efter ministeriets opfattelse at begrænse de meget dyre ombygninger. Det primære formål med lovændringen er ifølge bemærkningerne til loven at tilskynde bl.a. kommunerne til at holde udgifterne nede, sikre effektivitet, inddrage flest mulige private midler samt forbedre kommunens valg mellem ombygning eller nedrivning. Ministeriet har i forbindelse med ændringerne set bort fra, at det er vedligeholdelsesudgifterne, der gør ombygningerne dyre. Hvorvidt huslejeloftet nås, er alene et spørgsmål om førlejens og forbedringsforhøjelsens størrelser. Bortset fra finansieringsreformen, som blev anbefalet, gjorde kommunen indsigelse mod de øvrige ændringer.

31 5. ØKONOMISK KORTLÆGNING AF DEN KØBENHAVNSKE BYFORNYELSE FRA 1983 TIL En undersøgelse af 522 afsluttede byfornyelsessager viser, at der er en stor omkostningsspredning i den københavnske byfornyelse fra under kr./etage m² til ca kr./etage m² i 2001-priser for den dyreste, som er en fredet ejendom. Godt 50 % af de af sluttede byfornyelsessager har kostet under kr./etage m², 25 % har kostet mellem og kr./etage m², mens knap 2 % har kostet mere end nyt boligbyggeri. Opførelse af nyt støttet boligbyggeri på tidligere bebyggede grunde i København koster aktuelt typisk mellem kr. og kr./etage m² i 2001-priser, inkl. udgifter til erhvervelse og nedrivning af den eksisterende bebyggelse forbindelse med tilvejebringelse af den ryddede byggegrund, mens byfornyelsen i gennemsnit koster kr./etage m² i priser og kun, som nævnt ovenfor, helt undtagelsesvis nærmer sig priser for nybyggeri. 47 % af de ombyggede ejendomme er andelsboligforeninger, mens kun 23 % er private udlejningsejendomme, og ejerlejlighedsejendommenes andel udgør ca. 8 % af det samlede ombyggede etageareal. Ombygning af andelsboligforeninger koster gennemsnitlig ca kr./etage m² i 2001-priser, mens ombygning af udlejningsejendomme koster kr./etage m², og ombygning af ejerlejlighedsejendomme koster ca kr./etage m². 59 % af hver ombygningskrone bruges til håndværkerudgifter, 9 % til teknikerhonorar, 7 % til administrative udgifter i forbindelse med ombygningen, 6 % til rente- og finansieringsomkostninger og hele 19 % til moms. Af håndværkerudgifterne er 21 % blevet brugt til udvendig istandsættelse af vinduer, facader og tag, 27 % til modernisering i forbindelse med installation af wc/bad, nyt køkken og fjernvarme, mens 37 % er blevet brugt til vedligeholdelses- og genopretningsarbejder og hele 15 % til byggepladsudgifter, vinterforanstaltninger og indeksregulering. En undersøgelse af udgiftsfordelingen i 11 afsluttede karrévise beslutninger viser, at ca. 90 % af de samlede udgifter går ombygning af de enkelte ejendomme i karréerne, og de resterende 10 % er blevet anvendt til genhusning, erstatning, etablering af gårdanlæg og til byfornyelsesselskabernes administration i forbindelse med beslutningernes gennemførelse Økonomisk kortlægning Nedenstående oplysninger og beregninger er foretaget på grundlag af oplysninger fra det såkaldte Kæmpeark, som indeholder en lang række data om de ombygningssager, hvorom der er truffet beslutning om byfornyelse med offentlig støtte bortset fra Aftalt boligforbedring. Skæringtidspunktet for undersøgelserne i dette afsnit er medio maj Kæmpearket indeholder medio maj 2001 oplysningerne om i alt 750 ombygningssager. 31

32 32 Da man først kender de endelige ombygningsudgifter efter byggeregnskabets godkendelse, er det valgt at begrænse datagrundlaget for denne analyse til de 522 ombygningssager, hvor der foreligger oplysninger om endeligt godkendte byggeregnskaber medio maj Af disse 522 ombygninger er 125 sager opgjort med udgiftsfordeling på bygningsdele (tag, facader, vinduer o.s.v.) 5.2. Alle afsluttede karreer (i alt 11). Der er i perioden igangsat 32 karrévise byfornyelsesbeslutninger. Heraf er 11 beslutninger afsluttet med godkendelse af byggeregnskab for samtlige ombyggede ejendomme medio maj 2001, og indførelse af den nye strategi vil kun få begrænset indflydelse på færdiggørelsen af de resterende 21 beslutninger efter den gamle strategi. Figur 5.2.a. viser udgiftsfordelingen i de 11 beslutninger, hvor der foreligger endeligt godkendte byggeregnskaber for samtlige ombyggede ejendomme. Oversigten indeholder endvidere en samlet opgørelse over de udgifter, der medgår til gennemførelsen af en byfornyelsesbeslutning. Figur 5.2.a. Udgiftsfordelingen på 11 "færdige" karréer - løbende priser (ikke indekseret) Karre: Bydel Ejendomsudgift excl. rente- og Byggelånsrenter låneomkostninger Erstatning / godtgørelse Gårdanlæg / nedrivning / retablering Administration Genhusning Samlede udgift Brohusgade-karreen Indre Nørrebro kr kr kr. - kr kr kr kr kr. Eriksgade-karreen Indre Vesterbro kr kr kr. - kr kr kr kr kr. Folkets Hus-karreen Indre Nørrebro kr kr kr. - kr kr kr kr kr. Lille Colbjørnsensgade-karreerne Indre Vesterbro kr kr kr kr kr kr kr kr. Murergade-karreen Indre Nørrebro kr kr kr. - kr kr kr kr kr. Palæ-karreen Christianshavn kr kr kr kr kr kr kr kr. Skomager-karreen Indre Vesterbro kr kr kr kr kr kr kr kr. Skydebane Vest-karreen Indre Vesterbro kr kr kr. - kr kr kr kr kr. Skydebane Øst-karreen Indre Vesterbro kr kr kr kr kr kr kr kr. Trekant-karreen Indre Vesterbro kr kr kr kr kr kr kr kr. Wesselsgade-karreen Indre Nørrebro kr kr kr. - kr kr kr kr kr. I alt kr kr kr kr kr kr kr kr. Udgiftsfordeling i % Karre: Bydel Ejendomsudgift excl. rente- og Byggelånsrenter låneomkostninger Låneomkostninger Låneomkostninger Erstatning og godtgørelse Gårdanlæg Administration Genhusning Samlede udgift Brohusgade-karreen Indre Nørrebro 89,4% 3,0% 1,1% 0,0% 0,1% 2,4% 4,0% 100% Eriksgade-karreen Indre Vesterbro 86,5% 4,1% 0,4% 0,0% 1,4% 2,8% 4,7% 100% Folkets Hus-karreen Indre Nørrebro 76,6% 3,0% 1,3% 0,0% 5,4% 3,4% 10,4% 100% Lille Colbjørnsensgade-karreerne Indre Vesterbro 77,9% 6,1% 1,0% 0,7% 6,2% 2,8% 5,3% 100% Murergade-karreen Indre Nørrebro 87,4% 2,5% 0,2% 0,0% 2,0% 2,1% 5,8% 100% Palæ-karreen Christianshavn 84,8% 2,7% 0,8% 1,4% 2,6% 1,7% 6,0% 100% Skomager-karreen Indre Vesterbro 79,7% 4,8% 1,0% 1,6% 2,9% 3,8% 6,3% 100% Skydebane Vest-karreen Indre Vesterbro 86,8% 4,6% 0,3% 0,0% 0,7% 0,9% 6,7% 100% Skydebane Øst-karreen Indre Vesterbro 82,1% 5,3% 0,6% 0,4% 2,6% 2,2% 6,8% 100% Trekant-karreen Indre Vesterbro 81,6% 3,9% 1,1% 0,0% 2,6% 4,7% 6,1% 100% Wesselsgade-karreen Indre Nørrebro 86,9% 3,3% 1,0% 0,0% 0,5% 1,2% 7,1% 100% I alt 84,5% 4,2% 0,7% 0,3% 2,0% 2,1% 6,2% 100% I beregningerne indgår: 142 ejendomme med i alt boliger fordelt på m² Oplysningerne i de første 3 kolonner om henholdsvis ejendomsudgift (ekskl. rente- og låneomkostninger), byggelånsrenter og låneomkostninger er hentet fra Kæmpearket. Oplysningerne i de sidste 4 kolonner, om henholdsvis erstatning og godtgørelse, gårdanlæg, administration og genhusning, er hentet i Økonomisagerne for de enkelte karréer, og er en opgørelse over, hvad der er udbetalt til byfornyelsesselskaberne som forretningsfører for kommunen.

33 33 Byfornyelsesselskaberne forestår udbetaling af godtgørelser og erstatninger, afholdte udgifter til etablering af gårdanlæg samt afholdte udgifter til genhusning. Administrationsudgifterne er det honorar, som byfornyelsesselskaberne har modtaget fra kommunen for byfornyelsesbeslutningernes tilvejebringelse og gennemførelse. Den 1. kolonne indeholder en samlet opgørelse over godkendte udgifter til ombygning af de ejendomme, der er omfattet af byfornyelsesbeslutningen. Det drejer sig om håndværkerudgifter, byggepladsudgifter, teknikerhonorarer, uforudsete udgifter, tekniske og administrative bygherreudgifter, driftstab i byggeperioden, honorarer til forretningsfører og moms. Den 2. kolonne indeholder en samlet opgørelse over de godkendte udgifter til byggelånsrenter, mens den 3. kolonne indeholder godkendte låneudgifter til projekteringskredit, byggelån og realkreditlån. Den 4. kolonne indeholder en samlet opgørelse over godkendte erstatninger og godtgørelser udbetalt af byfornyelsesselskaberne. Den 5. kolonne indeholder en samlet opgørelse over udbetalinger til byfornyelsesselskaberne til etablering af gårdanlæg. Da ikke alle gårdanlæg var færdige på skæringstidpunktet, tages der forbehold for disse udgifters endelige størrelse. Justeringen vil imidlertid ikke ændre afgørende på opgørelsen. Den 6. kolonne indeholder en samlet opgørelse over, hvad der er udbetalt til byfornyelsesselskaberne i administrationshonorar. Der kan også her i begrænset omfang blive behov for yderligere udbetaling af honorarer til byfornyelsesselskaberne. Den 7. kolonne indeholder en samlet opgørelse over udbetalinger til byfornyelsesselskaberne til afholdelse af udgifter til midlertidig og permanent genhusning. En opgørelse over genhusningsaktiviteten af 3. maj 2002 (vedlagt som bilag 1) viser, at der i 2000 er gennemført 846 genhusninger, heraf 343 permanente og 503 midlertidige genhusninger, og at der i 2001 er gennemført 989 genhusninger, heraf 318 permanente og 671 midlertidige genhusninger. Da der er tale om en procentuel fordeling af udgifterne pr. karré, er udgifterne ikke indekseret til et fælles indeks, men er opgjort som summen af de samlede faktiske udgifter på tidspunktet for de enkelte byggeregnskabers godkendelse samt for udbetalingerne til byfornyelsesselskaberne. Af skemaet fremgår, at knap 85 % af de samlede udgifter medgår til ombygning af de enkelte ejendomme, og at knap 5 % bruges til rente og finansieringsudgifter i forbindelse med de enkelte ombygningssagers gennemførelse (ejendomsrelaterede udgifter), mens de resterende ca. 10 % medgår til beslutningens tilvejebringelse og gennemførelse, de såkaldte planudgifter, der bl.a. omfatter erstatninger, genhusning og gårdanlæg (karrérelaterede udgifter). Det bemærkes i den forbindelse, at udgiftsfordelingen med 90 % til ejendommene og 10 % til planudgifter, svarer til gennemsnittet på landsplan, som er opgjort i den af Finansministeriet, Økonoministeriet og By- og Boligministeriets udarbejdede budgetanalyse for byfornyelsen fra 1999.

34 34 Figur 5.2.b. viser udgiftsfordelingen på de 11 færdige beslutninger fremskrevet til fælles indeks (162,7 pr. 1. januar 2001). Herved kan man sammenholde udgifterne i de enkelte beslutninger, ligesom man kan sammenligne ombygningsudgifterne med de aktuelle udgifter til byfornyelse samt udgifterne til opførelse af nyt boligbyggeri. Figur 5.2.b. Oversigt over "færdige" karréer - indeks 162,7 - pr Karre: Bydel Ejendomsudgift * Planudgift Samlede udgift Areal m²: Antal boliger: Udgift pr. m²: Udgift pr. bolig Brohusgade-karreen Indre Nørrebro kr kr kr m² Eriksgade-karreen Indre Vesterbro kr kr kr m² Folkets Hus-karreen Indre Nørrebro kr kr kr m² Lille Colbjørnsensgade-karreerne Indre Vesterbro kr kr kr m² Murergade-karreen Indre Nørrebro kr kr kr m² Palæ-karreen Christianshavn kr kr kr m² Skomager-karreen Indre Vesterbro kr kr kr m² Skydebane Vest-karreen Indre Vesterbro kr kr kr m² Skydebane Øst-karreen Indre Vesterbro kr kr kr m² Trekant-karreen Indre Vesterbro kr kr kr m² Wesselsgade-karreen Indre Nørrebro kr kr kr m² I alt kr kr kr m² gennemsnit gennemsnit * inklusive byggelånsrenter og låneomkostninger Det bemærkes i den forbindelse, at Folkets Hus-karréen, Murergade-karréen og Wesselsgade-karréen er omfattet af tidligere saneringsplaner, hvorefter de dårligste ejendomme er nedrevet. De 11 afsluttede karrévise beslutninger omfatter 142 ombyggede ejendomme med godt boliger og knap m² etageareal. Den gennemsnitlige udgift pr. m² ombygget etageareal er dermed ca kr. og ca kr. pr. bolig - i 2001-priser. De karrévise beslutninger omfatter afhjælpning af samtlige vedligeholdelses- og installationsmangler samt friarealforhold i karréer, der typisk indgår i bevaringsværdige byområder, hvor boligstandarden ønskes bragt op på en tidssvarende standard. Til sammenligning ville prisen for nybyggeri typisk ligge i størrelsesordenen kr./etage m². Hertil kommer udgifter til erstatning og godtgørelse samt nedrivning af eksisterende bebyggelse for at tilvejebringe grundlaget for nybyggeri, minus salgsprisen for de ryddede grunde. Denne nettoudgift vil typisk ligge på i størrelsesordenen kr./m² byggeret Alle afsluttede ejendomme (i alt 426). Der foreligger endeligt godkendte byggeregnskaber for i alt 426 ejendomme, ombygget efter Kap. II (karrévise fornyelse), Kap. III (fornyelse af enkeltejendomme), Kap. VIII (afhjælpning af kondemnable forhold) eller både/og. Ejendomsbegrebet i den statistik, der føres over byfornyelsen i Kæmpearket, jfr. ovenfor, svarer ikke til det gængse ejendomsbegreb, idet 1 ejendom sagtens kan omfatte flere matrikelnumre, da kriteriet er det, der behandles under ét. Eksempelvis opfattes A/B Jæger som 1 ejendom, selvom den består af 27 matrikelnumre, og A/B Skydebanen opfattes som 2 ejendomme, der hver for sig består af henholdsvis 8 og 8 matrikelnumre.

35 35 Ud af de 426 ejendomme er der registreret oplysninger om opførelsesår for 393 ejendomme, der rummer ca boliger og ca m² etageareal. Disse ejendomme er for ca.75 % vedkommende opført før Som det fremgår af figur 5.3.a., er 58 % af de byfornyede boliger og 62 % af det ombyggede etageareal opført før Det skyldes, at de ejendomme, der er opført før 1900 er relativt små med færre boliger pr. ejendom. Figur 5.3.a. Boligantal og etageareal i % opgjort efter opførelsesår. 70% 60% 57,0% 61,3% 50% 40% 30% 24,1% 20% 17,5% 19,7% 17,7% 10% 0% 0,7% 0,8% 0,2% 0,1% 0,5% 0,4% efter 1950 antal boliger etageareal I opgørelsen indgår ud af 426 byfornyede ejendomme, hvor der er registreret opførelsesår Da flere af disse ejendomme er ombygget både efter Kap. II samt Kap. III eller Kap. VIII, er der forskel på antallet af ombyggede ejendomme (426) og antallet af afsluttede godkendte byggeregnskaber (522). I de samlede ombygningsudgifter indgår derfor udgifter til ejendomme, der er ombygget efter både Kap. II samt Kap. III eller Kap. VIII. Det vil sige, at der kan således være mere end 1 ombygningssag på hver ejendom. Medio maj 2001 er der afsluttet byggeregnskaber for ombygning af i alt ca lejligheder. Den gennemsnitlige ombygningspris pr. lejlighed er i 2001-priser beregnet til ca kr., og den gennemsnitlige lejlighedsstørrelse til ca. 78 m² etageareal.

36 36 Figur 5.3.b. Samlet oversigt for 522 afsluttede sager Beregnet ved index 162,7 pr Samlet godkendt udgift: kr. Sager med godkendt regnskab: 522 Antal ejendomme: 426 Antal lejligheder: Udgift pr. lejlighed: kr. Samlet etageareal: m² Gennemsnitlig udgift i kr./ m²: kr. pr. m² Gennemsnitlig bolig størelse: 78 m² Ejendommenes ejerforhold Antal lejemål Areal m²: Gennemsnitlig udgift i kr./ m²: Andelsboligejendomme m² kr. pr. m² Udlejningsejendomme m² kr. pr. m² Kommunale ejendomme / ikke rådeover * m² kr. pr. m² Ejerlejlighedsejendomme m² kr. pr. m² Rådeover ejendomme m² kr. pr. m² Almene ejendomme m² kr. pr. m² Erhverv m² kr. pr. m² I alt m² kr. pr. m² * Heri indgår tidligere TOR - ejendomme Som det fremgår af figur 5.3.b. udgør det samlede ombyggede etageareal knap m², svarende til en gennemsnitlig udgift på knap kr./etage m² i 2001-priser. Ombygningsprisen er som ventet væsentlig højere for råde over ejendomme end for de øvrige ejendomme, idet de 25 råde over ejendomme med ca. 430 boliger med en gennemsnitlig størrelse på 60 m² har kostet kr./m² etageareal, svarende til godt 1 mio. kr. pr. bolig i gennemsnit. Opgørelsen er ekskl. karrérelaterede udgifter, som for Kap.II-beslutningerne tegner sig for ca. 10 procent af de samlede udgifter, jfr. afsnit Ombyggede ejendomme fordelt på ejerforhold Nedenfor er der udarbejdet 3 søjlediagrammer, der viser fordelingen af det ombyggede etageareal, ombygningsudgiften pr. etage m² og de samlede ombygningsudgifters fordeling på ombyggede andelsboliger, udlejningsboliger, kommunale ejendomme, ejerlejlighedsejendomme, rådeover ejendomme, almene ejendomme og på erhverv.

37 37 Figur a. Ombygget etageareal fordelt efter ejerform 70% 60% 50% 47% 40% 30% 23% 20% 16% 10% 8% 0% 3% 2% 1% Andelsboligejendomme Udlejningsejendomme Kommunale ejendomme / ikke rådeover Ejerlejlighedsejendomme Rådeover ejendomme Almene ejendomme Erhverv Figur a. viser det ombyggede etageareal fordelt på de 7 ejerformer. Heraf fremgår, at andelsboligejendommene tegner sig for langt den største del med 47 % af det samlede ombyggede etageareal, mens private udlejningsejendomme tegner sig for 23 %, og ejerlejlighedsejendommenes andel udgør 8%. Figur b. Gennemsnitlige ombygningsudgifter i kr./ m² fordelt efter ejerform (ved indeks 162,7) kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² 0 kr. pr. m² Andelsboligejendomme Udlejningsejendomme Kommunale ejendomme / ikke rådeover Ejerlejlighedsejendomme Rådeover ejendomme Almene ejendomme Erhverv

38 38 Figur b viser, at råde over ejendomme selvsagt er de dyreste, og at erhverv er de billigste. Andelsboligejendommene, der tegner sig for 47 % af det ombyggede etageareal, er den tredje billigste med kr./m² etageareal. Figur c. viser, hvordan den samlede udgift fordeler sig på de 7 ejerformer. Heraf fremgår, at andelsboligerne tegner sig for ca. 39 % af de samlede udgifter. Herefter kommer udlejningsejendommene med ca. 28 %, mens ejerlejlighedsejendommene tegner sig for ca. 6 % af de samlede ombygningsudgifter. Figur c. Ombyggede ejendommes udgifter på ejerform 50,0% 45,0% 40,0% 38,7% 35,0% 30,0% 28,3% 25,0% 20,0% 17,6% 15,0% 10,0% 7,3% 6,1% 5,0% 0,0% 1,7% 0,3% Andelsboligejendomme Udlejningsejendomme Kommunale ejendomme / ikke rådeover Ejerlejlighedsejendomme Rådeover ejendomme Almene ejendomme Erhverv Opgørelsen viser, at knap 6 % eller 25 ud af i alt 426 byfornyede ejendomme er råde over ejendomme. Fra tid til anden er kommunen blevet kritiseret for at råde over for mange ejendomme, og lovændringer har i de seneste år begrænset denne mulighed, der er benyttet, når der har været tale om stærkt nedslidte ejendomme og økonomisk svage ejerforhold. Prisniveauet for ombygning af råde over ejendomme bekræfter, at der typisk har været tale om endog meget nedslidte ejendomme. Det fremgår også, at den typiske kunde i byfornyelsen er en privat andelsboligforening, hvilket i nogen grad står i modsætning til, at lovens regler i næsten alle tilfælde tager udgangspunkt i private udlejningsejendomme. Af Københavns boliger er op mod private andelsboliger, og i byfornyelsesområderne er koncentrationen større. Kommunen er dermed atypisk, idet den indeholder ca. 55 % af alle landets andelsboliger, og andelen er utvivlsomt endnu højere, for så vidt angår de ældre andelsboliger. Derimod er den almene sektor en sjælden kunde i byfornyelsen. I opgørelsen over den almene sektor indgår ikke 2 tidligere kommunale ejendomme med 107 boliger, som sektoren har overtaget fra TOR.

39 Karrévis fornyelse fordeling af ombygningsudgifterne På grundlag af 125 afsluttede Kap. II-sager på Indre Vesterbro er udgiftsfordelingen med henblik på den igangværende evaluering af byfornyelsesindsatsen i handlingsplanområdet opgjort på håndværkerudgifter, teknikerhonorar m.v. ved indeks 162,7 (2001-priser). De store bogstaver i parenteserne ud for kategorierne referer til den opstillede udgiftsfordeling i figur c., side 41, som viser de udgiftsposter, der indgår i et godkendt byggeregnskab. 39 Figur a. Fordeling af samlede ombygningsudgifter - beregnet på grundlag af 125 kap.ii sager på Indre Vesterbro Moms (25%) 19% Omkostninger i øvrigt (K+M+O+Q+R) 5% Financierings udgifter (T+U) 6% Byggesagsadministration (X) 2% Håndværkerudgifter i alt (F) 59% Teknikerhonorar (G+H) 9% Af figur a. fremgår, at ca. 59 % af hver krone går til håndværkerudgifter, 9 % til teknikerhonorar og hele 19 % til moms, mens ca. 13 % går til byggesagsadministration, finansieringsudgifter og omkostninger i øvrigt (tekniske og administrative bygherreudgifter og driftstab i byggeperioden) Figur b. Håndværkerudgifternes fordeling på bygningsdele - beregnet på grundlag af 125 kap.ii sager på Indre Vesterbro Tag, facader og vinduer 21% Byggeplads (inklusive vinterforanstaltninger og indeksering) 15% WC/bad, køkken og installationer 21% Genopretningsarbejder 37% Varmeanlæg 6%

40 40 Det fremgår af figur b., at udgifter til genopretningsarbejder med ca. 37 % udgør langt den største post. Herefter kommer udgifter til klimaskærmen (tag, facader og vinduer) med 21 %, udgifter til wc/bad- og køkkeninstallationer med 21 %, installation af fjernvarmeanlæg på 6 % og endelig byggepladsudgifter med 15 %. Afhjælpning af vedligeholdelsesmangler (genopretningsarbejder) og istandsættelse af klimaskærmen tegner sig således for ca. 58 %, mens de egentlige moderniseringsarbejder (wc/bad, køkken og varmeanlæg) udgør 27 %.

41 Figur c. Udgiftsfordeling for 125 Kap II sager på Indre Vesterbro 41 Fælles indekstal 162,7 - pr Bygningsdele Udgift Udgift i % af Udgift i % af samlede håndværkerudgifter ombygningsudgifter 01. Tagværk kr. 7,0% 4,2% 02. Kælder/fundering kr. 5,4% 3,2% 03. Facader/sokkel kr. 7,6% 4,5% 04. Vinduer kr. 5,6% 3,4% 05. Udvendige-døre kr. 0,6% 0,4% 06. Trapper kr. 6,7% 4,0% 07. Porte/gennemgange kr. 0,5% 0,3% 08. Etageadskillelser kr. 1,9% 1,2% 09. WC/bad kr. 8,3% 5,0% 10. Køkken kr. 5,3% 3,2% 11. Varmeanlæg kr. 6,1% 3,6% 12. Afløb kr. 1,9% 1,1% 13. Kloak kr. 1,7% 1,0% 14. Vandinstallation kr. 3,0% 1,8% 15. Gasinstallation kr. 0,6% 0,4% 16. Ventilation kr. 1,9% 1,2% 17. El/svagstrøm kr. 4,9% 3,0% 18 Øvrige-omb.arbejder kr. 9,7% 5,8% 19. Private-friarealer kr. 0,1% 0,1% Svampeudgifter kr. 6,0% 3,6% 20a. Byggeplads-stillads kr. 4,9% 2,9% 20b. Byggeplads-øvrige kr. 7,7% 4,6% E, Vinterforanstaltninger m.m kr. 2,6% 1,6% F, Samlede håndværkerudgifter kr. 100,0% 60,0% G, Teknikerhonorar - omb kr. 8,8% H, Teknikerhonorar - svamp kr. 0,3% I Håndværkerudgifter og teknikerhonorar i alt kr. 69,1% J, Moms af Håndv.udg. Og TeknH kr. 17,3% K, Tekniske byghr.udg. momsp kr. 3,3% L, Moms af Tekn.byghr.udg kr. 0,8% M, Tekniske byghr.udg. ikke momsp kr. 0,0% N, Håndværkerudgifter, teknikerhonorar og tekniske bygherreudgifter i alt inklusive moms kr. 90,6% O, Adm. byghr.udg. - momsp kr. 0,1% P, Moms af Adm. Byghr.udg kr. 0,0% Q, Adm. byghr.udg. - ikke momsp kr. 0,5% R, Driftstab i byggeperioden kr. 0,6% S, Håndværkerudgifter, teknikerhonorar og bygherreudgifter i alt inklusive moms kr. 91,8% T, Byggelånsrenter kr. 4,9% U, Låneomkostninger kr. 1,0% V, Samlede ombygningsudgifter eksklusive byggesagsadministration kr. 97,7% X, Byggesagsadministration kr. 1,9% Y, Moms af Byggesagsadm kr. 0,5% Z Samlede ombygningsudgifter kr. 100,0% Heraf moms i alt kr. 18,6%

42 Udgiftstigning fra beslutning til byggeregnskab I forbindelse med tilvejebringelse af en byfornyelsesbeslutning og tildeling af de økonomiske bevillingsrammer til beslutningens gennemførelse udarbejdes der en finansieringsplan, der bl.a. indeholder en opgørelse over de udgifter, der forventes at medgå til fornyelse af de enkelte ejendomme. Figur a. Udgifter for 522 afsluttede byfornyelsessager (ikke indekseret) ,6% ,4% ,4% Finansieringsplan Forprojekt 24% Licitation Byggeregnskab 0 Udgift i.h.t. finansierings-plan: Beløb/tilsagn ved forprojekt: Tilsagn ved licitation: Regnskab godkendt: Til belysning af hvorledes udgifterne til byfornyelsen har udviklet sig fra den første finansieringsplan og frem til endeligt godkendt byggeregnskab, er udgifterne til gennemførelse af de 522 afsluttede ombygningssager opgjort i forhold til finansieringsplanerne, godkendte forprojekter, licitationsresultater og godkendte byggeregnskaber. Af figur a. fremgår, at der i gennemførelsesperioden, der typisk strækker sig over 3 til 4 år, er en samlet gennemsnitlig udgiftsstigning på ca. 24 %. Den største udgiftsstigning ligger mellem finansieringsplanen og det godkendte forprojekt med ca. 10,4 %. Forklaringen på denne del af udgiftsstigningen er bl.a., at der ikke har kunnet gennemføres en kvalificeret forundersøgelse af ejendommenes tilstand med de i finansieringscirkulæret afsatte kr. pr. ejendom og 500 kr. pr. lejlighed. Det indebar, at de forundersøgelser, der lå til grund for finansieringsplanen, blev overfladiske og ofte er meget mangelfulde. Med den nye byfornyelseslov er der taget højde for problemet ved, at byfornyelsesselskaberne nu i hvert enkelt tilfælde skal indgå aftale med kommunen om de nødvendige udgifter til den forudgående registrering med henblik på en sikrere budgettering allerede i planlægningsfasen.

43 43 Desuden skyldes en del af udgiftsstigningen, at bevillingsrammerne til beslutningernes gennemførelse ikke indeksreguleres i de 4 år, som er afsat til beslutningens gennemførelse. Eksempelvis er byggeindekset i forbindelse med gennemførelse af en karrévis beslutning i perioden steget fra 133 til 152, svarende til en stigning på ca. 14 %. I modsætning til den karrévise fornyelse er bevillingsrammerne til fornyelse af enkeltejendomme maksimeret til det godkendte på beslutningstidspunktet. Ved overskridelser må ejeren selv skyde penge til eller reducere arbejderne efter kommunens godkendelse. I Kap. II-sager (karrévise fornyelse) er bevillingsrammerne ikke maksimeret, og merudgifter som følge af mangelfulde forundersøgelser, stigninger i byggeindekset, svamp m.v. dækkes af mertilsagn, som trækkes på den årlige statslige bevillingsramme. I 2000 udgjorde mertilsagn til allerede vedtagne, ældre/flere år gamle beslutninger ca. 317 mio. kr., svarende til ca. 39 % af den samlede årlige bevillingsramme. I 2001 blev der, som beskrevet i afsnit 4.6, indført en ændring af byfornyelsesloven, således at kommunens mulighed for at meddele mertilsagn blev begrænset til 20 % af den vejledende tilsagnsramme i 2001, 15 % for 2002 og herefter maksimalt 10 % af de årlige tilsagnsrammer. I 2001 blev der givet ca. 221 mio. kr. i mertilsagn. I de byfornyelsesbeslutninger, der siden år 2000 er forelagt Borgerrepræsentationen, er karrébeslutningernes beløbsrammer maksimeret og fremskrevet til det forventede gennemførelsestidspunkt, hvorefter mertilsagnsbehovet vil blive væsentligt reduceret i de kommende år i takt med, at de ældre beslutninger færdiggøres Ombygningsudgifter fordelt efter støtteregler og værdiforøgende/tabsgivende udgifter. Nedenstående skema viser, hvordan de samlede godkendte ombygningsudgifter (løbende priser) for de 522 afsluttede sager, der indgår i analysen, fordeler sig på henholdsvis Kap. IIbeslutninger (karrévis fornyelse), Kap. III-beslutninger (fornyelse af enkeltejendomme) og Kap. VIII/III (Boligkommissionens byfornyelse). Figur a. Udgiftsfordeling/støtteform (ikke indekseret) afsluttede byfornyelsessager Samlet kap. II kap. III kap. VIII / III Samlet godkendt udgift: kr kr kr kr. Værdiforøgende udgift i alt: kr kr kr kr. Tabsgivende udgift kr kr kr kr. Gennemsnitlig udgift i kr/m²: kr kr kr kr. Samlet areal omfattet af godkendelser: m² m² m² m² Værdiforøgende udgift i alt: 30% 28% 32% 45% Tabsgivende udgift 70% 72% 68% 55% Udgifterne til ombygning efter Kap. II (181 sager) tegner sig for 61 % af de samlede godkendte ombygningsudgifter, mens ombygning efter Kap. III (315 sager) tegner sig for 35 % af de samlede ombygningsudgifter, og 26 ombygningssager efter Kap. VIII/III (Boligkommissionens byfornyelse) tegner sig for 4 % af de samlede godkendte ombygningsudgifter.

44 44 29 % af det samlede ombyggede etageareal, som indgår i analysen, er ombygget efter Kap. II, 66 % er ombygget efter Kap. III og 5 % er ombygget efter Kap. VIII/III. Ombygning efter Kap. II koster i gennemsnit kr./etage m² i løbende priser. Her er tale om en gennemgribende indsats, hvor ejendommenes standard er bragt op på et tidssvarende niveau, vedligeholdelsesmanglerne er afhjulpet og bygningernes ydre er istandsat under hensyntagen til de byarkitektoniske kvaliteter. Ombygning efter Kap. III koster i gennemsnit kr./etage m² i løbende priser. I modsætning til Kap. II sker byfornyelsen på initiativ fra ejere og beboere og varierer fra mere begrænsede indgreb som udskiftning af tag, istandsættelse af vinduer, indretning af wc/bad til en mere gennemgribende istandsættelse. I reglen er der tale om istandsættelse af enkelte afgrænsede bygningsdele, men der er også eksempler på ejendomme, der har modtaget støtte i flere omgange, ligesom der er flere Kap. III-ombygninger, som efterfølgende er blevet suppleret af en Kap. II-beslutning, hvor indsatsen er begrænset i forhold til de tidligere gennemførte arbejder. Boligkommissionens byfornyelse koster i gennemsnit kr./etage m² i løbende priser. Her er der som udgangspunkt tale om afhjælpning af et eller flere kondemnable forhold typisk lejligheder uden selvstændigt wc, hvor Boligkommissionen tilbyder støtte til supplerende arbejder, som f.eks. installation af wc/bad og fjernvarme, lejlighedsammenlægning og diverse følgearbejder, som nedlæggelse af og indretning af nyt køkken. De gennemgribende istandsættelser efter Kap. II er selvsagt de mest omkostningskrævende, mens en mere begrænset indsats kan gennemføres med et forholdsmæssig lavere omkostningsniveau. Desuden er ombygningsudgifterne maksimeret ved beslutninger efter Kap. III og Kap. VIII/III, ligesom der ved forudgående forhandlinger er opnået en vis egenfinansiering. Ved udmåling af den offentlige støtte til byfornyelsesarbejdernes gennemførelse opdeles ombygningsudgifterne i værdiforøgende og tabsgivende udgifter. De værdiforøgende udgifter i udlejnings- og andelsboliger er de udgifter, som kan danne grundlag for huslejestigninger efter lejelovens regler for forbedringsforhøjelser. De værdiforøgende udgifter betales af lejerne og andelsbolighaverne med 5 % af udgiften til afdrag, renter og bidrag på det realkreditlån, som optages i forbindelse med finansieringen af de værdiforøgende udgifter. Beboerbetalingen stiger med 75 % af stigningen i løn- eller nettoprisindekset. Staten betaler forskellen mellem beboerbetalingen og den faktiske udgift på lånet - ydelsesbidraget. (Ved lovændringen fra 1. januar 2001 forhøjes andelsboligernes betaling fra 5 til 6 %, jfr. side 30). Hvis den årlige ydelse på lånet til de værdiforøgende arbejder udgør eksempelvis 8,5 %, så vil ydelsesbidraget det første år udgøre 3,5 % for udlejningsboliger og 2,5 % for andelsboliger. Herefter aftrappes ydelsesbidraget i takt med stigningen i beboerbetalingen. I forbindelse med byfornyelsen er der fastsat et lejemaksimum det såkaldte huslejeloft, som i 2001 udgjorde 675 kr./m², inkl. lejen før byfornyelsen. De værdiforøgende udgifter, som ikke kan finansieres indenfor det fastsatte lejemaksimum overføres til tabet. For andelsboliger er huslejeloftet ophævet med lovændringen fra 1. januar 2001, jfr. side 30.

45 45 De tabsgivende udgifter omfatter således de ombygningsudgifter, som ikke kan finansieres over huslejeforhøjelsen. De tabsgivende udgifter finansieres 100 % af det offentlige med 50 % af staten og 50 % af kommunen. I ejerboliger beregnes de værdiforøgende udgifter som den værdistigning på ejendommen, som skyldes byfornyelsesarbejderne. Værdistigningen finansieres af ejerne uden offentlig støtte, mens tabet betales af det offentlige med 50 % af staten og 50 % af kommunen. I analysen udgør de værdiforøgende udgifter gennemsnitlig 30 % af de godkendte ombygningsudgifter, mens de tabsgivende udgifter udgør de resterende 70 %. Staten betaler halvdelen af tabet og hele ydelsesbidraget til de værdiforøgende udgifter. I Kap. II-beslutningerne udgør de værdiforøgende udgifter gennemsnitlig 28 % af de samlede godkendte ombygningsudgifter, og de tabsgivende udgifter 72 %. Med en gennemsnitlig ombygningsudgift på kr./etage m² (løbende priser) udgør de værdiforøgende udgifter ca kr./etage m², svarende til en huslejestigning på ca. 147 kr./etage m², mens tabet, som betales af det offentlige, udgør kr./etage m². I Kap. III-beslutningerne udgør de værdiforøgende udgifter gennemsnitlig 32 % og tabet 68 %. Med en gennemsnitlig ombygningsudgift på kr./etage m² (løbende priser) udgør de værdiforøgende udgifter ca. 842 kr./etage m², svarende til en huslejestigning på ca. 42 kr./etage m², mens tabet udgør kr./etage m². I Boligkommissionens byfornyelse udgør de værdiforøgende udgifter 45 % og tabet 55 %. Med en gennemsnitlig ombygningsudgift på kr./etage m² (løbende priser) udgør de værdiforøgende udgifter ca kr./etage m², svarende til en huslejestigning på 106 kr./etage m², mens tabet udgør kr./etage m². Forskellen på den procentvise fordeling af værdiforøgende og tabsgivende udgifter er størst mellem de ejendomme, hvor der foretages en gennemgribende ombygning (Kap. II ejendomme, henholdsvis 28% og 72 %) og de ejendomme, der ombygges som led i Boligkommissionens byfornyelse (Kap. VIII/III-ejendomme, henholdsvis 45 % og 55 %). Det skyldes, at den gennemgribende ombygning er dyrere over dobbelt så dyr, og at den del af de værdiforøgende udgifter, der ikke kan finansieres over huslejen indenfor huslejeloftet lægges over på tabet. Desuden er Kap. II-områderne udpeget bl.a. på grund af deres dårlige vedligeholdelsestilstand, og alle vedligeholdelsesmanglerne afhjælpes ved den gennemgribende istandsættelse, og udgifter til vedligeholdelsesarbejder bliver tabsgivende, da de ikke efter lejelovens bestemmelser kan give grundlag for en huslejeforhøjelse. Endvidere skyldes den procentuelt højere andel værdiforøgende udgifter ved Boligkommissionens byfornyelse, at byfornyelsesarbejder i forbindelse med afhjælpning af kondemnable forhold ved indretning af wc/bad og installation af fjernvarme kan medtages som 100 % værdiforøgende udgifter mod kun 40 til 60 % i de Kap. II- ejendomme, hvor der i forvejen er wc, evt. en brusekabine og et ældre centralvarmeanlæg, ligesom Boligkommissionens byfornyelse ikke i alle sager indeholder afhjælpning af vedligeholdelsesmangler i samme omfang.

46 46 Fig b Udgifter for 522 afsluttede byfornyelsessager - fordelt efter støtteregler samt værdiforøgende og tabsgivende udgifter i løbende priser Kap. II-beslutninger karrévis fornyelse Kap. III-beslutninger Fornyelse af enkelt ejendomme Kap. VIII/IIIbeslutninger Boligkommissionens byfornyelse Samtlige godkendte byggeregnskaber stk. Andel af de samlede godkendte 61% 35% 4% kr. ombygningsudgifter Andel af det samlede etageareal 29% 66% 5% m² Gennemsnitlig ombygningsudgift kr./m² kr./m² kr./m² kr./m² kr./m² etageareal Tabsgivende udgifter 72% 68% 55% 70% kr./m² kr./m² kr./m² kr./m² Værdiforøgende udgifter 28% 32% 45% 30% kr./m² 842 kr./m² kr./m² kr./m² Gennemsnitlig huslejeforhøjelse 147 kr./m² 42 kr./m² 106 kr./m² 76 kr./m² Byfornyelse i de københavnske bydele. I det følgende er det undersøgt, hvorledes de samlede investeringer i byfornyelsen er blevet fordelt på de københavnske bydele. Grundlaget er de samlede ejendomsrelaterede udgifter på ca. 5,3 mia. kr. i løbende priser, som er blevet brugt til gennemførelse af de 522 afsluttede byfornyelsessager, der er ombygget i henhold til byfornyelseslovgivningen fra 1983 til Figur a. Byfornyelsen i de københavnske bydeleoi perioden baseret på 522 afsluttede sager i 426 ejendomme 50,00% 45,00% 43,81% 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 13,00% 12,00% 10,00% 7,51% 4,49% 4,77% 5,00% 3,95% 3,03% 2,37% 2,82% 0,04% 0,93% 0,00% 0,25% 0,21% 0,03% 0,00% Christianshavn Indre Vesterbro Ydre Vesterbro Ydre Nørrebro Indre Nørrebro Sundby Nord Sundby Syd Valby Kongens Enghave Vanløse Indre By Indre Østerbro Ydre Østerbro Bispebjerg Brønshøj-Husum Vestamager

47 Undersøgelsen omfatter ikke gennemførte saneringssager eller beslutninger efter den nye byfornyelseslov fra Det bemærkes endvidere, at byfornyelsesstatistikken opererer med 16 bydele, da Vesterbro er opdelt i Handlingsplanområdet og Ydre Vesterbro. 47 Som det ses, er der lagt væsentlig vægt på gennemførelsen af Handlingsplanen for Indre Vesterbro, der dog tegner sig for under halvdelen af investeringerne, mens den samlede investering på Vesterbro udgør knap 57 % af indsatsen. Den betragtelige indsats, der er sket på Christianshavn og på Indre Nørrebro er hovedsagelig finansieret efter saneringsloven. Billedet er derfor noget fortegnet for disse bydeles vedkommende, idet ombygningssager efter saneringsloven ikke indgår i analysen. Bispebjerg er præget af 3 store enkeltsager efter Kap. III: Mønten samt Gravervænget og Møllerlodden, der er blevet byfornyet som led i TOR-aftalen. Kun Vanløse er helt forbigået Omkostningsspredning. I tabellen indgår alle de ejendomsrelaterede udgifter (håndværkerudgifter, teknikerhonorarer, finansieringsudgifter, administrationshonorarer og moms) fremskrevet til 2001-priser. Der er stor spredning i omkostningsniveauet fra under kr./etage m² for de billigste ombygninger op mod kr./etage m² for den dyreste. Figur a. 522 afsluttede regnskaber fordelt efter ombygningsudgift pr. m² i 2001-priser Beregnet ved index 162,7 pr Udgift kr. pr. m² antal sager ejendommenes samlede størrelse gennemsnit største ejendom m² m² m² 15,2% m² m² m² 13,9% m² m² m² 10,7% m² m² m² 4,8% m² m² m² 6,3% m² m² m² 4,5% m² m² m² 2,6% m² m² m² 6,4% m² m² m² 8,3% m² m² m² 3,1% m² m² m² 5,5% m² m² m² 3,2% m² m² m² 1,5% m² m² m² 1,8% m² m² m² 1,7% m² m² m² 2,6% m² m² m² 1,9% m² m² m² 2,0% m² m² m² 1,5% m² m² m² 0,3% m² m² m² 1,8% m² 846 m² 846 m² 0,1% m² m² m² 0,1% m² 0 m² 0 m² 0,0% m² 0 m² 0 m² 0,0% m² 880 m² m² 0,2% Antal sager i alt 522 % af samlede areal

48 48 Tabellen viser, at 51 % af det ombyggede etageareal i 2001-priser har kostet under kr./etage m², og at godt 76 % har kostet under kr./etage m². De resterende 24 % har kostet over kr./etage m², heraf 14 % mellem kr kr., 8 % mellem kr kr., mens 2 % af det ombyggede etageareal har kostet over kr. i 2001-priser Redegørelse for de dyreste ombygninger. I Byfornyelsesudvalgets betænkning om evalueringen af Handlingsplanen for Indre Vesterbro fra januar 1997 overvejes en nedrivningsgrænse på kr./etage m² for at få økonomisk ligestilling mellem nybyggeri og modernisering af bestående bygninger. Et flertal i udvalget mente imidlertid, at en nedrivningsgrænse på kr./etage m² var for bastant en regel, og at nedrivning i stedet bør overvejes i de tilfælde, hvor prisen for bevaring og istandsættelse overstiger udgifterne til nedrivning og nybyggeri, og således at der udover det økonomiske aspekt også indgår hensynet til gadebilledet, bevaringsværdier etc. På baggrund af udvalgets ovennævnte tilkendegivelser har man foretaget en undersøgelse af omkostningsniveauet for de 426 byfornyede ejendomme, som indgår i analysen. Undersøgelsen viser, at i alt 28 byfornyede ejendomme har kostet mere end kr./etage m² i 1997-priser (indeks 144), svarende til knap kr./etage m² i 2001-priser. Figur a. 28 Byfornyede ejendomme med en gennemsnits pris på mere end kr. pr. m² (indeks pr ) Adresse: J.nr.: Pris pr. m² nedslidt / forfalden meget svamp omfattende ombygning påbygninger forsøg / økologiske forsøg forurenet jord fundamentsproblemer meget små lejligheder fredet ejendom lille ejendom råde-over ejendom Torvegade / kr. pr. m² xx x x x x x x 1 Gasværksvej 25-27/Istedgade / kr. pr. m² xx xx x x x x 1 Hedebygade 3-3A 611/ kr. pr. m² x x x x x 3 Absalonsgade / kr. pr. m² x x 3 bevaringsværdi kondemnable forhold Christianshavns Voldgade / kr. pr. m² x x x x x x x 3 3 seperate bygninger Abel Cathrinesgade / kr. pr. m² x x x x 3 Skydebanegade 2 m.fl. 611/ kr. pr. m² x x x 3 Hedebygade 9-9A 611/ kr. pr. m² x x x x 3 Tøndergade 3-3A 611/ kr. pr. m² x x x 3 Prinsessegade 50/Sankt Annæ Gade / kr. pr. m² x x x x 2 Sundevedsgade / kr. pr. m² x x x 3 Eriksgade / kr. pr. m² x x x x 3 Sankt Annæ Gade / kr. pr. m² x x x x 2 Sundevedsgade 14/Tøndergade 1 611/ kr. pr. m² x x x x 3 Abel Cathrinesgade / kr. pr. m² x x x x 3 Gasværksvej / kr. pr. m² xx 3 Lette vinylbaderum, meget svamp Fiolstræde 18/Krystalgade 23 EJ EJ kr. pr. m² xx x x x x x x x 1 Gasværksvej / kr. pr. m² x x x x 3 Vævergade 4-6 EJ kr. pr. m² x x x x 3 Enghavevej 28A-B 611/ kr. pr. m² x x x x x x x 3 Gasværksvej 12, 12A-E 611/ kr. pr. m² x x x 3 Absalonsgade 34/Istedgade / kr. pr. m² x x x x 3 multisjak Lille Colbjørnsensgade / kr. pr. m² x xx x (x) 3 Hedebygade 17-17A 611/ kr. pr. m² x x x x 3 Eriksgade / kr. pr. m² x x x x x x 3 Sønder Boulevard / kr. pr. m² x x x x x 3 Enghavevej 30-30A 611/ kr. pr. m² x x x x x x 3 Skydebanegade 1 m.fl. 611/ kr. pr. m² x x x 3 andet De 28 dyreste ejendomme har alle en høj arkitektonisk bevaringsværdi og er placeret i gruppe 1 til 3 i den skala, der anvendes ved Miljøministeriets klassificering af bevaringsværdige bygninger. De to dyreste samt en tredje ejendom er fredet. Borgerrepræsentationen har truffet beslutning om, at alle disse bygninger skulle bevares. For de fleste øvrige ejendommes

49 vedkommende, f.eks. Skydebanegade, ville en nedrivning have været helt urealistisk, idet nedrivningsovervejelserne antagelig ville have ført til fredning. 49 Der er tale om bygninger, der har betydning for hovedstaden Københavns gadebillede, for byens visuelle hukommelse og for bygningshistorien. Ejendommene var dårligt vedligeholdte. De fleste havde meget svamp på grund af utætte tage eller dårligt vedligeholdte installationer. Alle havde de væsentlige installationsmangler, og ingen havde wc/baderum eller fjernvarme. De dyre ombygningers begrænsede antal står i skarp kontrast til deres betydning for debatten om den københavnske byfornyelse, hvor disse 5 % af sagerne - mediemæssigt og i dele af den politiske debat i flere tilfælde er blevet udlagt som repræsentative for den københavnske byfornyelse. Dette har været medvirkende årsag til såvel Finansministeriets Budgetanalyse fra 1999 som lovændringerne fra Til sammenligning kan det oplyses, at opførelse af nyt støttet boligbyggeri, inkl. udgifter til ejendomserhvervelse og nedrivning af eksisterende bebyggelse, kostede mellem og kr./etage m² i 1997-priser, svarende til mellem og kr./etage m² i priser Særlige krav til kvaliteten i den københavnske byfornyelse - fordyrende elementer Byfornyelseslovgivningen har ikke fastsat en bestemt standard for byfornyelse af de konkrete ejendomme. Man kan dog ikke i praksis byforny til standarden for nyt boligbyggeri, f.eks. vedrørende elevatorer, altaner og parkeringsdækning. Renoveringsprocessen må imidlertid nødvendigvis søge at tage højde for, at den byggetekniske kvalitet har en sådan standard, at de opnåede resultater kan holde i det mindste i lånenes løbetid, der indtil for nylig var 50 år. Nedenfor er der oplistet 7 punkter om særlige krav til kvaliteten i den københavnske byfornyelse, der er begrundet i bl.a. levetidsbetragtninger, brandhensyn, æstetiske forhold og miljøhensyn. I den forbindelse er det værd at bemærke, at op mod ¾ af de ejendomme, som er beliggende i de hidtidige københavnske byfornyelsesområder, byarkitektonisk har stor bevaringsværdi placeret i gruppe 1 til 4 i den af Miljøministeriet anvendte skala, eller er ejendomme, som indgår i bevaringsværdig sammenhæng. Det har betydet, at enkelte bygninger er blevet ombygget til priser, der lå væsentligt over gennemsnittet, ligesom skærpede krav til bebyggelsens ydre fremtræden har medført øgede udgifter til bygningernes udvendige istandsættelse. Som led i kvalitetsbestræbelserne vedtog Københavns Kommune i 1998 og 2001et sæt miljøorienterede retningslinier for byfornyelsen og nybyggeriet. Endelig er der i 2001 udsendt 2 publikationer om arkitekturpolitikken i København og om bl.a. udformning af facader og skilte. Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse roser blandt andet Københavns Kommunes krav til tagkonstruktion og materialer, parallellevetid (bygningsdel bestående af materialer med samme levetid) samt tunge badeværelser. Herved undgås de fleste byggetekniske svigt, og de skader der er dyrest at udbedre.

50 50 I forhold til de sædvanligvis anvendte 20 bygningsdele, jfr. figur c., side 41, stiller Københavns Kommune følgende særlige kvalitetskrav: 1. Tagværk. Såfremt ejendommen oprindelig er belagt med naturskifer, forlanges der anvendt naturskifer ved udskiftning af tagbelægningen, uanset om der måtte have været anvendt en anden belægning i mellemtiden, eksempelvis eternitskifer. Den primære begrundelse for kravet er levetidsbetragtningen, der for naturskifer typisk er 3 4 gange længere. Kravspecifikationer til naturskifer fremgår af Plan & Arkitekturs hjemmeside: ( Hvis det er nødvendigt at forsyne en ejendom med undertag, forlanges der anvendt fast undertag, eksempelvis pap på krydsfiner eller på bræddeunderlag eller undertag som hårde plader. Begrundelserne herfor er dels kravet om en parallellevetid svarende til tagets levetid samt de mange uheldige erfaringer med undertag som banevare, herunder ødelæggelse af undertaget, hængende undertag, hvor vand kan ophobes, eller som blokerer for den påkrævede naturlige ventilation af tagfladen. Prisen på 1 m² tagbelægning med eternitskifer koster 520 kr. pr. m² i 2002-priser, plus moms og omkostninger, og holdbarheden er 30 til 40 år. Til sammenligning er prisen på naturskifer ca. 810 kr. pr. m² i 2002-priser, og holdbarheden er mere end 100 år. Da levetiden for et naturskifertag er ca. 2½ gange længere end for et eternitskifertag, er der en totaløkonomisk besparelse ved anvendelse af naturskiffer på ca. 60 %. 2. Kælder/fundering. For at sikre de gamle ejendommes mange organiske bygningsdele, herunder især fodrem og træbjælkelag, og dermed ejendommens fortsatte beståen, forlanges der udført fugtundersøgelser samt godkendte, fugtstandsende foranstaltninger. De fugtstandsende foranstaltninger bliver generelt ligeledes vurderet i forhold til den godkendte fremtidige brug af kælderen. Det er ikke muligt at prissætte disse arbejder, da det afhænger af bygningens tilstand. 3. Facade/sokkel. Såfremt ejendommens gadefacade skal istandsættes og vinduerne eventuelt udskiftes, er det et krav, at en eventuel butiksfacade ligeledes indgår i ombygningsprojektet. Det vil således blive vurderet, om butiksfacaden eventuelt skal tilbageføres til det oprindelige udseende eller som minimum et udseende, der harmonerer med ejendommens overfacade. I forbindelse med denne ændring af butiksfacaden vil butiksskiltningen eventuelt blive krævet fjernet og erstattet med skiltning udført i overensstemmelse med lokalplanen og kommunens gældende krav til skiltning. Det samme gælder eventuel facadebelysning. Det er ikke muligt generelt at prissætte disse arbejder, da det afhænger af bygningens tilstand. 4. Vinduer. Af hensyn til bygningens og gadebilledets helhedsindtryk samt i erkendelse af, at istandsatte vinduer, på grund af datidens høje trækvalitet, efter istandsættelsen må forventes at have en restlevetid mindst svarende til nye vinduers, kræves eksisterende vinduer istandsat eller som minimum, at såvel istandsættelse som udskiftning af vinduer udbydes ved licitation. Istandsættelse er som oftest dyrere end udskiftning. De eksisterende vinduers tilstand er afgørende for prisen på istandsættelse, og forskellen mellem istandsættelse og udskiftningen kan derfor ikke generelt prissættes.

51 51 6. Trapper. Ved istandsættelse af trapper har Københavns Brandvæsen valgt at opretholde kravet om bevaring af både hovedtrappe og bitrappe, idet disse konstruktioner er udført af brændbare materialer. Såfremt bitrappen ønskes nedlagt i forbindelse med eksempelvis indretning af bad/toilet i små lejligheder, kræves hovedtrappen udskiftet til ny ubrændbar trappe. Dette krav medfører en fordyrelse i forhold til eksempelvis en brandsikring af den bestående hovedtrappe. Med en typisk bygningshøjde på 6 etager findes kravene rimelige at fastholde indtil videre. 9. Wc/bad. Blandt andet på baggrund af uheldige erfaringer med lette badeværelser kræves nye badeværelser udført som tungt badeværelse i gammel bolig, hvor kravene i SBI anvisning nr.169 og nr.180 skal opfyldes. Derudover udføres der løbende forsøg med hensigtsmæssige alternativer, hvor den eksisterende ejendom ikke kan bære de tunge løsninger. Såfremt der endvidere skal støbes nyt fundament for et indeliggende opmuret badetårn er der tale om en betragtelig fordyrelse. Ifølge en rapport om vådrum fra 1999 ( Vådrum Projekt Renovering nr ) ligger prisen (håndværkerudgifter eksklusive moms) for et baderum med let vinylløsning på mellem og kr., plus moms og omkostninger, og holdbarheden er ca. 15 år. Prisen for et baderum med en tung løsning ligger mellem og kr., plus moms og omkostninger, og holdbarheden er ca. 45 år. Da levetiden for den tunge baderumsløsning er ca. 3 gange længere end for den lette vinylløsning, er der en totaløkonomisk besparelse på ca kr. ved at anvende den tunge løsning. 11. Varmeanlæg. Kravet om ændring/supplering af eksisterende centralvarmeanlæg på grund af til-kobling til kommunens lavtemperaturfjernvarmenet medfører oftest en udskiftning af stigstrenge og radiatorer, uanset om disse måtte have en rimelig restlevetid. Ved udskiftning af individuelle varmekilder ses der ikke umiddelbart at være en fordyrelse ved lavtemperaturanlægget. Der kan være yderligere generelle fordyrende elementer, men merudgifterne er ikke så væsentlige, at de er registreret særskilt.

52 52 6. SAMMENLIGNING MED ANDRE KOMMUNER Der er indledt et samarbejde med Aalborg, Frederiksberg og Århus Kommuner om erfaringer med byfornyelse. Til brug for denne analyse og det videre samarbejde er der blevet udvekslet et større datamateriale om byfornyelsen mellem de 4 kommuner. Materialet viser, at Frederiksberg i lighed med København bruger ca. 90 % af de samlede udgifter til ombygning af de enkelte ejendomme, og at ca. 10 % går til byfornyelsesbeslutningernes gennemførelse, indretning af gårdanlæg m.v. (de karrérelaterede udgifter). Københavns Kommune er den dyreste. Her udgør de gennemsnitlige ejendomsrelaterede omkostninger ca kr./etage m² i 2001-priser, i Aalborg og Århus kr./etage m² og på Frederiksberg knap kr./etage m². I Frederiksberg Kommune er ombygningsudgifterne maksimeret til kr./etage m² for en lejlighed på 65 m² og til kr./etage m² for en lejlighed på 85 m², og i Århus er den maksimeret til kr./etage m² eller kr. for en bolig. Af håndværkerudgifterne bruger København 44 % på tag, facader og vinduer samt wc/bad og køkkeninstallationer mod 52 % på Frederiksberg. Til vedligeholdelsesarbejder og diverse byggepladsfaciliteter bruger København ca. 50 % af hver krone, mens der bruges 42 % på Frederiksberg. Som i København inddrages byfornyelsesselskaberne ved den karrévise fornyelse i Frederiksberg og Aalborg kommuner, mens Århus Kommune kun bruger byfornyelsesselskaberne i forbindelse med forbedring af friarealer og etablering af fælles gårdanlæg. Det tidligere By- og Boligministerium har været behjælpelig med en analyse af byfornyelsen i hele landet og i særdeleshed af byfornyelsen i de 5 magistratskommuner (Aalborg, Frederiksberg, København, Odense og Århus). Heraf fremgår, at København ligger ca. 10 % over den gennemsnitlige etage m²-udgift, når man sammenholder alle udgifter, inkl. de karrérelaterede udgifter. Ved de ejendomsrelaterede udgifter alene ligger København ca. 3 % over landsgennemsnittet pr. etage m², mens udgifterne pr. ombygget bolig i København ligger ca. 4 % under gennemsnittet på landsplan Samarbejde med Aalborg, Frederiksberg og Århus Kommuner Efter forslag fra den referencegruppe, der er nedsat i forbindelse med udarbejdelse af budgetanalysen, jfr. side 78, har København i sommeren 2001 indledt et samarbejde med 3 andre kommuner, hvor byfornyelsesindsatsen på enkeltejendomme og karréer kan sammenlignes med byfornyelsen i Københavns Kommune. Det drejer sig om Aalborg, Frederiksberg og Århus Kommune. Til brug for samarbejdet blev der udarbejdet en række data om de Kap. II, Kap. III og Kap. VIII/III-sager, der er gennemført i Københavns Kommune efter Lov om byfornyelse og boligforbedring.

53 Herudover blev der udarbejdet en funktionsfordelingsplan over byfornyelsesselskabernes rolle i plan- og gennemførelsesfasen for karrévise byfornyelsesbeslutninger (Kap. IIbeslutninger) samt et notat om fordyrende elementer i den københavnske byfornyelse. 53 Materialet blev fremsendt til de 3 kommuner med skrivelse af 10. august 2001, der er vedlagt som bilag 2. Hensigten var at etablere et uformelt samarbejde til udveksling af erfaringer på grundlag af eventuelle foreliggende statistiske oplysninger samt om byfornyelsesselskabernes rolle i forbindelse med byfornyelsesbeslutningernes gennemførelse. Efter en positiv tilbagemelding fra de 3 kommuner blev der afholdt et indledende møde den 6. september 2001, hvor man drøftede det udsendte materiale om byfornyelsen i Københavns Kommune samt muligheder for, at de 3 andre kommuner kunne fremskaffe sammenlignelige oplysninger. Referat af mødet den 6. september 2001 vedlægges som bilag 3. Aalborg Kommune: På mødet blev der fremlagt en rapport om byfornyelsen i Aalborg Kommune fra 1990 til 2000 samt en budgetplan for kommunens byfornyelse frem til Rapporten indeholder bl.a. en samlet opgørelse over gennemgribende ombygninger på en række byejendomme gennemført i perioden 1990 til 2000 samt oplysninger om den gennemsnitlige ombygningspris pr. m² og pr. bolig. Efter aftale med Aalborg Kommune er der herfra på grundlag af de data, der indgår i rapporten, foretaget sammenlignelige beregninger af byfornyelsen i Aalborg Kommune i perioden Rapporten er vedlagt som bilag 4. Århus Kommune: Efter mødet er der modtaget materiale fra Århus Kommune, hvor der indledningsvist er redegjort for de retningslinier, der er fastlagt for byfornyelsen i Århus, herunder om byfornyelsesselskabernes rolle, samt om særlige krav til kvalitet og arkitektur i byfornyelsen. Herudover er der fremsendt en samlet opgørelse over 46 færdige boligforbedringssager, gennemført som beslutninger på enkeltejendomme i perioden 1998 til 2001 med oplysninger om den gennemsnitlige ombygningsudgift pr. m² og pr. bolig. Endvidere er der fremsendt et statistisk materiale for 15 udvalgte ejendomme, der kan sammenlignes med ombygninger i forbindelse med den karrévise byfornyelse i Københavns Kommune. Materialet indeholder oplysninger om ombygningsudgifternes størrelse - fordelt på ejerformer, på ejendomsrelaterede udgifter og på håndværkerudgifter. Endelig har Århus udarbejdet et sæt oplysninger om de 10 dyreste ejendomme. Da Århus Kommune kun bruger byfornyelsesselskaberne til gennemførelse af fælles gårdanlæg er der fremsendt en Drejebog for gårdforbedring, der gennemgår processen og fastlægger arbejdsdelingen mellem kommunen, byfornyelsesselskaberne og landskabsarkitekten.

54 54 Materialet er vedlagt som bilag 5. Frederiksberg Kommune: Frederiksberg har fremsendt et stort sammenligneligt materiale om udgiftsfordelingen på 5 afsluttede karréer. Endvidere er der modtaget en samlet opgørelse over ombygningsudgifterne fordelt på samtlige 20 bygningsdele og på administrative udgifter, henholdsvis for hver karré og samlet for alle 5 karréer. Endelig er der udarbejdet en opgørelse over de 10 dyreste ejendomme. Materialet er vedlagt som bilag Sammenlignelige oplysninger. Københavns Kommune har herefter på det foreliggende grundlag sammenholdt sammenlignelige data, og selvom datagrundlaget er meget forskelligt, både med hensyn til omfang, spredning og tidsperiode, så giver det alligevel en indikation af ligheder og forskelle. I det fremtidige samarbejde vil der være mulighed for uddybende drøftelser, nærmere redegørelser for forskelligheder og en mere fremadrettet erfaringsudveksling Karrévise beslutninger. Der er kun modtaget sammenligneligt materiale fra Frederiksberg Kommune om udgiftsfordelingen i 5 karréer med boliger, der sammenlignes med 11 karréer indeholdende boliger i Københavns Kommune. Figur a. Udgiftsfordelingen i % på "færdige" karréer i København og Frederiksberg 90,0% 84,5% 85,1% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% Ejendomsudgift excl. renteog låneomkostninger 4,9% 4,5% Byggelånsrente og låneomkostninger 0,3% 1,2% 6,2% 3,2% 2,0% 2,1% 2,9% 3,1% Erstatning og godtgørelse Gårdanlæg Administration Genhusning København (11 karréer) Frederiksberg (5 karréerr)

55 Det fremgår af materialet, at begge kommuner bruger ca. 90 % af de samlede udgifter til ombygning af ejendomme, inkl. byggelånsrenter og låneomkostninger (ejendomsrelaterede udgifter), og ca. 10 % til planudgifter/overheadsudgifter (karrérelaterede udgifter). 55 I Københavns Kommune er udgiften til genhusning - procentuelt - dobbelt så høj som på Frederiksberg, henholdsvis 6,2 % og 3,1 % af de samlede udgifter. I Københavns Kommune koster én permanent genhusning mellem til kr., mens udgifterne til den midlertidige genhusning ligger mellem kr. op til kr. pr. genhusning. Derimod er udgifterne til erstatning og godtgørelse, gårdanlæg og administration (honorar til byfornyelsesselskaberne) 4,4 % af de samlede udgifter i København og 7,3 % på Frederiksberg. Ifølge oplysninger fra Frederiksberg Kommune koster den karrévise fornyelse, inkl. de karrérelaterede udgifter, gennemsnitlig kr./etage m² i 2001 priser, mens den koster kr./etage m² i København Kommune. I beregningerne indgår udgifterne til ombygning af m² etageareal i Frederiksberg Kommune og m² etageareal i Københavns Kommune Ejendomsrelaterede udgifter Der er modtaget sammenligneligt materiale fra Aalborg, Frederiksberg og Århus Kommuner vedrørende de ejendomsrelaterede udgifter i forbindelse med fornyelse af de enkelte ejendomme. Det vil sige de udgifter, der indgår i byggeregnskabet for de enkelte ejendomme. I beregningerne indgår m² ombygget etageareal i Aalborg Kommune, m² i Københavns Kommune, m² i Frederiksberg Kommune og m² i Århus Kommune. Figur a. Gennemsnitlig udgift pr. m² for København, Frederiksberg, Aalborg og Århus i 2001 priser kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² kr. pr. m² 0 kr. pr. m² København Frederiksberg Aalborg Århus Af materialet fremgår, at Københavns Kommune er den dyreste med gennemsnitlig kr./m² og at Frederiksberg er den billigste med kr./etage m² i gennemsnit, mens Aalborg og Århus ligger på ca kr./etage m² i gennemsnit.

56 56 En medvirkende årsag hertil kan være, at de støtteberettigede udgifter på Frederiksberg er maksimeret til kr./m² for en lejlighed på 65 m² og kr./m² for en lejlighed på 85 m². I Århus er udgifterne maksimeret til kr./etage m² eller kr. pr. bolig. Desuden er de københavnske boligejendomme antagelig lidt ældre og mere nedslidte, ligesom 75 % af de byfornyede ejendomme i Københavns Kommune er bevaringsværdige, indgår i bevaringsværdig sammenhæng eller er fredede. I den forbindelse stiller København Kommune - i modsætning til Frederiksberg - eksempelvis krav om naturskifer i forbindelses med udskiftning af tag Ombygningsudgifter pr. bolig Der er modtaget sammenligneligt materiale fra Aalborg (995 boliger), fra Frederiksberg (1.045 boliger)og Århus (153 boliger), og i opgørelsen for Københavns Kommune indgår boliger. Figur a. Gennemsnitlig størrelse og udgift pr. lejlighed i København, Frederiksberg, Aalborg og Århus i 2001 priser kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr. 87,8 m² 79,8 m² 68,9 m² 72,8 m² kr. - kr. København Frederiksberg Aalborg Århus udgift pr. lejlighed gennemsnitlig bolig størrelse m² Ombygningsudgiften pr. bolig er højst i København og lavest i Aalborg Kommune. Det skyldes bl.a., at udgiften pr. m² etageareal er større i København, og at gennemsnittet af de ombyggede boliger i Københavns Kommune er ca. 88 m² mod ca. 69 m² i Aalborg Kommune.

57 Ombygnings- og håndværkerudgifternes fordeling Der er modtaget sammenligneligt materiale fra Frederiksberg og Århus Kommune. I opgørelsen indgår afsluttede byggeregnskaber for 7 ejendomme i Frederiksberg Kommune, 15 ejendomme i Århus Kommune og 125 ejendomme i Københavns Kommune. 57 Figur a. Fordelingen i % af samlede ombygningsudgifter for København, Frederiksberg og Århus 70% 60% 62% 60% 65% 50% 40% 30% 20% 19% 19% 18% 10% 0% 9% 10% 10% 2% 2% Håndværkerudgifter i alt (F) Teknikerhonorar (G+H) Byggesagsadministration (X) Finansieringsudgifter (T+U) Omkostninger i øvrigt (K+M+O+Q+R) 2% København Frederiksberg Århus 6% 5% 3% 5% 2% 2% Moms (25%) Der er ikke de store udsving, bortset fra, at Københavns Kommune procentuelt bruger en mindre andel til håndværkerudgifter og en større andel til finansieringsudgifter og omkostninger i øvrigt (administrative bygherreudgifter, driftstab m.v.). Figur b. Udgift i % af håndværkerudgifter København, Frederiksberg og Århus 40% 37,4% 35% 32,1% 31,0% 34,6% 30% 25% 26,7% 25,1% 21,9% 21,3% 21,6% 20% 15% 10% kr. / m² kr. / m² kr. / m² kr. / m² kr. / m² kr. / m² 597 kr. / m² 537 kr. / m² 190 kr. / m² kr. / m² kr. / m² kr. / m² 12,9% 10,6% 9,8% 5% 6,2% 6,7% 2,2% kr. / m² 853 kr. / m² 827 kr. / m² 0% Tag, facader og vinduer WC/bad, køkken og installationer Varmeanlæg Øvrige genopretningsarbejder Byggeplads København Fredriksberg Århus

58 58 Med hensyn til håndværkerudgifterne fremgår, at Frederiksberg Kommune bruger en større andel til tag, facader og vinduer, at Århus Kommune bruger en større andel til wc/bad og køkkeninstallationer, mens Københavns Kommune bruger en større andel på genopretningsarbejder (vedligeholdelsesarbejder og svamp) og byggepladsudgifter. Forskellene skyldes formentlig, at den københavnske boligmasse generelt er mere nedslidt, og at det derfor har været nødvendigt at foretage større vedligeholdelses/ genopretningsarbejder i forbindelse med etablering af wc/bad, nyt køkken og fjernvarme. Endvidere er byggepladsforholdene i den københavnske byfornyelse vanskeliggjort af den høje bebyggelsestæthed, parkerings-/trafikproblemer i de indre bydele, og at det er vanskeligt at skaffe byggeplads til alle ejendomme i karréen samtidig. De mere detaljerede oplysninger, der ligger til grund for beregningerne fremgår af figur c. Figur c. Håndværkerudgifternes fordeling i procent ved byfornyelse i København, Frederiksberg og Århus kommune Bygningsdele København Frederiksberg Århus 01. Tagværk 7,0% 8,4% 11,5% 02. Kælder/fundering 5,4% 4,6% 7,6% 03. Facader/sokkel 7,6% 10,4% 5,5% 04. Vinduer 5,6% 6,9% 3,4% 05. Udvendige-døre 0,6% 0,6% 0,7% 06. Trapper 6,6% 5,3% 6,4% 07. Porte/gennemgange 0,5% 0,4% 0,2% 08. Etageadskillelser 1,9% 4,9% 3,5% 09. WC/bad 8,3% 11,2% 10,9% 10. Køkken 5,3% 4,5% 14,0% 11. Varmeanlæg 6,1% 6,7% 2,2% 12. Afløb 1,9% 2,4% 2,1% 13. Kloak 1,8% 2,8% 1,0% 14. Vandinstallation 2,9% 4,0% 3,1% 15. Gasinstallation 0,6% 0,7% 0,0% 16. Ventilation 1,9% 2,5% 2,2% 17. El/svagstrøm 4,9% 5,6% 2,5% 18 Øvrige-omb.arbejder 9,6% 6,7% 11,7% 19. Private-friarealer 0,1% 0,4% 1,8% Svampeudgifter 6,1% 0,6% 0,0% 20a. Byggeplads-stillads 4,8% 0,0% 0,0% 20b. Byggeplads-øvrige 7,8% 10,6% 9,8% E, Vinterforanstaltninger m.m. 2,5% 0,0% 0,0% Samlede håndværkerudgifter 100,0% 100,0% 100,0%

59 De dyreste ombygninger Der er modtaget sammenligneligt materiale om de 10 dyreste ejendomme fra Frederiksberg og Århus Kommuner. Heraf fremgår, at den dyreste ombygning i Frederiksberg Kommune koster ca kr./m² i 2001-priser, i Århus ligger den på ca kr./m² i 2001-priser, mens den dyreste ombygning i Københavns Kommune ligger på ca kr./m² for en fredet bygning. Det bemærkes i den forbindelse, at de 10 dyreste ejendomme i Københavns Kommune enten er fredede eller af høj bevaringsværdi, hvorimod der ikke indgår fredede eller bevaringsværdige bygninger i opgørelserne fra de 2 andre kommuner Byfornyelsesselskabernes rolle I Frederiksberg og Aalborg kommuner inddrages byfornyelsesselskaberne i forbindelse med de karrévise fornyelser. I Århus Kommune gennemføres der ikke karrévise fornyelser, men udelukkende fornyelse af enkeltejendomme, og her inddrages byfornyelsesselskaberne kun i forbindelse med forbedring af gårdanlæg Det fremtidige samarbejde Der har endnu ikke været drøftelser mellem de involverede kommuner om det fremsendte materiale, men når budgetanalysen er færdig, er det intentionen at fortsætte og udvikle samarbejdet mellem kommunerne og i den forbindelse afklare forskelligheder og udveksle erfaringer gennem uddybende analyser og drøftelser af indhold, resultater, procesforløb m.v BOSSINF-BYF analyse Som et led i aftalen mellem den tidligere regering og Københavns Kommune om kommunens økonomi i 2002 blev det bl.a. aftalt, at regeringen ville stille relevant materiale til rådighed for kommunen til brug for heromhandlede analyse. Efter henvendelse til det tidligere By- og Boligministerium er der foretaget specificerede udtræk fra ministeriets database vedrørende byfornyelsesindberetninger til BOSSINF-BYFsystemet. BOSSINF er et sammenhængende systemkompleks, som benyttes af stat og kommuner i forbindelse med information, indberetning og administration af den offentligt støttede byfornyelse. Systemet indeholder et sæt data for hver af de byfornyelsesbeslutninger i hele landet, der er indberettet siden De tabeludtræk, der er modtaget fra ministeriet, omfatter alle sager - gennemført efter Lov om byfornyelse og boligforbedring i perioden I materialet indgår oplysninger om indberetninger fra i alt 169 kommuner. Da ikke alle 169 kommuner har indberettet data indenfor samtlige kategorier, er gennemsnittet i nedenstående figur 6.4.a. til 6.4.e. beregnet på grundlag af indberetninger fra 166 til 169 kommuner. På denne baggrund er de såkaldte Magistratskommuner : Aalborg, Frederiksberg, København Odense og Århus blevet sammenlignet på følgende parametre: Udgift pr. etage m², inklusive refusionsberettigede udgifter (karrérelaterede udgifter og tab på ejerlejligheder) Udgift pr. etage m 2, ekskl. refusionsberettigede udgifter 59

60 60 Udgift pr. bolig, inkl. refusionsberettigede udgifter Udgift pr. bolig, ekskl. refusionsberettigede udgifter Gennemsnitlig boligstørrelse I opgørelsen indgår også de mertilsagn, som efterfølgende er givet til beslutninger, som er blevet dyrere end antaget på beslutningstidspunktet Udgifter til byfornyede ejendomme i perioden Figur 6.4.a.Udgifter til byfornyede ejendomme, pr. etage m², inkl. refussionsudgifter. I Københavns Kommune er den gennemsnitlige udgift, inkl. refusionsberettigede udgifter, kr. pr. m² etageareal, svarende til en placering som nr. 55 ud af de 168 kommuner. København er trods et generelt højere prisniveau placeret kun 978 kr. (10 %) over gennemsnittet på kr. for alle kommuner. Figur 6.4.b.Udgifter til byfornyede ejendomme, pr. etage m², ekskl. refusionsudgifter. I Københavns Kommune er den gennemsnitlige udgift, ekskl. refusionsberettigede udgifter, kr. pr. m² etageareal, svarende til en placering som nr. 74 ud af de 166 kommuner. Københavns er placeret kun 236 kr., svarende til 3%, over gennemsnittet på kr. for alle kommuner. 6.1Figur 6.4.c.Udgifter til byfornyede ejendomme, pr. bolig, inkl. refusionsudgifter. Figur 6.4.a. Placering Kommune Kommune navn Udgift pr. m² i alt Udgift pr. m² i alt Udgift pr. bolig i alt Udgift pr. bolig i alt Gennemsnitlig nr. inklusive refusionsudgifter eksklusive refusionsudgifter inklusive refusionsudgifter eksklusive refusionsudgifter boligstørrelse Ålborg m² København m² Odense m² Århus m² Frederiksberg m² Gennemsnit af i alt 168 kommuner Figur 6.4.b. Placering Kommune Kommune navn Udgift pr. m² i alt Udgift pr. m² i alt Udgift pr. bolig i alt Udgift pr. bolig i alt Gennemsnitlig nr. inklusive refusionsudgifter eksklusive refusionsudgifter inklusive refusionsudgifter eksklusive refusionsudgifter boligstørrelse Ålborg m² København m² Odense m² Århus m² Frederiksberg m² Gennemsnit af i alt 166 kommuner Figur 6.4.c. Placering Kommune Kommune navn Udgift pr. m² i alt Udgift pr. m² i alt Udgift pr. bolig i alt Udgift pr. bolig i alt Gennemsnitlig nr. inklusive refusionsudgifter eksklusive refusionsudgifter inklusive refusionsudgifter eksklusive refusionsudgifter boligstørrelse Ålborg m² København m² Århus m² Frederiksberg m² Odense m² Gennemsnit af i alt 169 kommuner I Københavns Kommune er udgiften pr. bolig, inkl. refusionsberettigede udgifter, kr., svarende til en placering som nr. 69 ud af 169 kommuner. Københavns er placeret kr., svarende til 4%, under gennemsnittet på kr. for alle kommuner.

61 6.1Figur 6.4.d. Udgifter til byfornyede ejendomme, pr. bolig, ekskl. refusions udgifter. 61 I Københavns Kommune er udgiften pr. bolig, ekskl. refusionsberettigede udgifter, kr., svarende til en placering som nr. 80 ud af de 166 kommuner. Københavns er placeret kr., svarende til 6%, under gennemsnittet på kr. for alle kommuner. 6.1Figur 6.4.e. Gennemsnitlig boligstørrelse Figur 6.4.d. Placering Kommune Kommune navn Udgift pr. m² i alt Udgift pr. m² i alt Udgift pr. bolig i alt Udgift pr. bolig i alt Gennemsnitlig nr. inklusive refusionsudgifter eksklusive refusionsudgifter inklusive refusionsudgifter eksklusive refusionsudgifter boligstørrelse København m² Ålborg m² Århus m² Odense m² Frederiksberg m² Gennemsnit af i alt 166 kommuner Figur 6.4.e. Placering Kommune Kommune navn Udgift pr. m² i alt Udgift pr. m² i alt Udgift pr. bolig i alt Udgift pr. bolig i alt Gennemsnitlig nr. inklusive refusionsudgifter eksklusive refusionsudgifter inklusive refusionsudgifter eksklusive refusionsudgifter boligstørrelse København m² Frederiksberg m² Ålborg m² Århus m² Odense m² Gennemsnit af i alt 166 kommuner 100 m² Den gennemsnitlige boligstørrelse i de fem kommuner varierer imellem 67 m² i Odense og 87 m² i København. Alle er de under gennemsnittet på 100 m 2. København er placeret som nr. 77 ud af 166 kommuner.

62 62 7. BYFORNYELSESPROCESSENS FORLØB. Gennemførelse af karrévise beslutninger tager fra 6 til 8 år. Normalt tager det mellem 1½ og 2 år at tilvejebringe en byfornyelsesbeslutning for typisk en hel karré. Herefter går der 4-5 år, før alle ejendomme i karréen er afsluttet med byggeregnskab, og det fælles gårdanlæg er færdig til at blive taget i brug. I perioden har gennemførelse af en ombygningssag, omfattet af en karrévis beslutning efter Kap. II, taget gennemsnitlig 4 år og 3 måneder, fra beslutningen er truffet, til byggeregnskabet er godkendt, og finansieringen af ombygningen er endeligt på plads. Den kommunale sagsbehandlingstid har været gennemsnitlig 1 år og 4 måneder, men der er nu sat fokus på sagsbehandlingstiden i kommunen, som i 2001 er nedbragt til 1 år og 2 måneder - mod 1 år og ½ måned, som fastlagt i de interne godkendte retningslinier i kommunen. Tilvejebringelse af beslutninger for enkeltejendomme, herunder Boligkommissionens byfornyelse og kvarterløft, tager 6-8 måneder, og ombygningernes gennemførelse tager mellem 3 og 3½ år i gennemsnit. Aftalt boligforbedring tager mellem 3½ til 4 år fra kommunens udmelding af investeringsrammerne, til ejendommene står færdigombygget - her er tidsforløbet nøje fastlagt i lovgivningen. Grønne Gårdes byfornyelse tager mellem 1½ til 2½ år - fra det tidspunkt, hvor grundlaget for påbegyndelse af byfornyelsesforslagets udarbejdelse er tilstede, til gårdanlægget afleveres til ejere og beboere. I Københavns Kommune er byfornyelsen gennemført enten som karrévis fornyelse, fornyelse af enkeltejendomme, som Boligkommissionens byfornyelse, kvarterløft, aftalt boligforbedring, Grønne Gårdes byfornyelse eller som en kombination af flere forskellige forme, hver type med sit eget procesforløb Byfornyelsesprocessens forløb. Regler for støtteudmålingen og fremgangsmåden for byfornyelsesbeslutningers tilvejebringelse og gennemførelse er fastlagt i byfornyelseslovgivningen. Eksempelvis skal forslag til karrévise beslutninger og beslutninger om gårdrydninger offentliggøres med en frist for de implicerede beboere og ejere til at fremkomme med indsigelser og ændringsforslag, mens beslutninger om enkeltejendomme kan vedtages uden offentliggørelse, hvis ejeren og halvdelen af de berørte lejere anmoder kommunen om det. Ved aftalt boligforbedring skal der indgås aftale mellem ejer og lejer om udførelse af forbedringsarbejder i ejendommen, og ved Boligkommissionens byfornyelse påbydes afhjælpning af kondemnable forhold. Endvidere er der indenfor lovgivningens rammer fastlagt retningslinier for tilvejebringelse af det nødvendige beslutningsgrundlag for byfornyelsen i Købehavns Kommune.

63 63 Nedenfor er der nærmere redegjort for tilvejebringelse af karrévise beslutninger, beslutninger for enkeltejendomme, Boligkommissionens byfornyelse, fornyelse af enkeltejendomme i kvarterløftområder, Aftalt boligforbedring og Grønne Gårdes byfornyelse Karrévise beslutninger. I Københavns Kommune medvirker byfornyelsesselskaberne ved tilvejebringelse af dele af såvel grundlaget for byfornyelsesbeslutningen som dele af den efterfølgende gennemførelse. Den nødvendige ekspertise inddrages således på konsulentbasis, når der er brug for den. Selskabernes honorar for beslutningernes tilvejebringelse m.v. har udgjort gennemsnitlig ca. 2 % af de samlede udgifter til beslutningens gennemførelse. Tilvejebringelse af en byfornyelsesbeslutning kan opdeles i følgende 5 faser: 1. Planforberedelse, ca. 8 måneder 2. Udarbejdelse af forslag til byfornyelsesbeslutning, ca. 5 måneder (Forslaget vedtages af Borgerrepræsentationen og offentliggøres i 8 uger) 3. Udarbejdelse af endeligt oplæg til beslutning, ca. 4 måneder (Indkomne bemærkninger til forslaget behandles og beslutningen vedtages af Borgerrepræsentationen.) 4. Beslutningen bekendtgøres og tinglyses, ca. 2 måneder 5. Beslutningens gennemføres, ca. 48 måneder eller 4 år Selskaberne opgaver i den forbindelse fremgår af den funktionsfordelingsplan, der er optrykt som bilag 7. I planlægningsfasen optræder kommunen som den besluttende og bestillende part, mens byfornyelsesselskaberne, som konsulenter, overvejende udfører arbejdet. I gennemførelsesfasen er det primært byfornyelsesselskaberne,der udfører arbejdet i forbindelse med ombygning af rådeover ejendomme, mens kommunen er den besluttende, godkendende og bevilgende part. Det samme gør sig gældende ved etablering af fælles gårdanlæg. Ved ombygning af opfordringsejendomme er det kommunen, der udfører arbejdet med udsendelse af opfordringsskrivelser, godkendelse af prissatte forprojekter, detailprojekter og licitationsresultater, godkendelse af byggeregnskaber, støtteudmåling, huslejefastsættelse, belåning og kommunegarantier, mens byfornyelsesselskaberne tager sig af genhusningen samt forhandling om og udbetaling af erhvervserstatninger. Ved beslutninger efter byfornyelsesloven fra 1998 er det ligeledes kommunen, der forestår de indledende forhandlinger om egenfinansiering og fastsætter huslejen efter byfornyelsen. Normalt vil en byfornyelsesbeslutning kunne tilvejebringes på mellem 19 og 24 måneder. Heri indgår ca. 3 måneder til den administrative sagsbehandling i forvaltningerne, mellem 2 og 3 måneder til udvalgsbehandling og vedtagelse i Borgerrepræsentationen samt ca. 2 måneder til beslutningens offentliggørelse. Det anses ikke for muligt at nedbringe den tid, der medgår til beslutningens tilvejebringelse.

64 64 Brugen af byfornyelsesselskaber til den gennemgribende karrévise byfornyelse anses for hensigtsmæssig, da de tre godkendte selskaber har opbygget en særlig ekspertise på området, som kommunen kan trække på, når der er behov for det Karrévise beslutningers gennemførelse I byfornyelseslovgivningen er der afsat 4 år til igangsætning af ombygningsarbejderne på de enkelte ejendomme i karreen og til igangsætning af det fælles gårdanlæg. På denne baggrund og til brug for Borgerrepræsentationens beslutning samt indhentning af ministeriets tilsagn om støtte, bliver der udarbejdet en finansieringsplan, der fastlægger bevillingernes fordeling over 4 år. I Københavns Kommune er der fastsat frister for bygherrens indsendelse af projektmateriale, licitationsresultater og byggeregnskab. Endvidere er der et sæt interne retningslinier for sagsbehandlingstiden i forbindelse med den kommunale godkendelsesprocedure. I den såkaldte opfordringsskrivelse, som kommunen sender ud til ejere og beboere, er der fastsat en frist på 6 måneder for ejeren til at fremsende et prissat forprojekt til kommunens godkendelse. Forinden skal det prissatte forprojekt have været udsendt i høring hos beboerne i mindst 6 uger. Kommunen har herefter ifølge de interne retningslinier - 4 måneder til at godkende forprojektet. Når forprojektet er godkendt, har ejeren en frist på 6 måneder til at fremsende licitationsresultat og detailprojekt. Kommunen har herefter 2½ måned til at godkende detailprojektet og licitationsresultatet, hvorefter arbejderne kan igangsættes. Byggeperioden svinger mellem 6 og 12 måneder. Efter skæringsdagen for arbejdernes afslutning nedbringes byggelånet ved a conto finansiering af ca. 80 % af de ved tilsagnet godkendte ombygningsudgifter. Det betyder, at der herefter kun tilskrives byggelånsrenter på de resterende 20 % af byggelånet. 3 måneder efter skæringsdagen skal ejeren fremsende byggeregnskab til kommunens godkendelse. Ifølge byfornyelseslovgivningen skal ejeren selv betale byggelånsrenterne i den periode, hvormed 3 måneders fristen overskrides. Herefter har kommunen 6 måneder til at godkende byggeregnskabet. Hvis fristen overskrides, skal kommunen - ifølge byfornyelseslovgivningen - ligeledes betale byggelånsrenterne i den periode, hvormed 6 måneders fristen overskrides. Senest 3 måneder efter godkendelsen gennemføres den endelige finansiering af byfornyelsesarbejderne. Ifølge den fastlagte tidsplan og med en gennemsnitlig byggeperiode på 9 måneder, vil en ombygningssag tage højst 3 år og ½ måned. Heraf udgør kommunens sagsbehandlingstid højst 1 år og ½ måned i gennemsnit.

65 En opgørelse for perioden viser, at det faktiske tidsforbrug for ombygningssagernes gennemførelse er 4 år og 3 måneder i gennemsnit, og at den faktiske sagsbehandlingstid i kommunen er 1 år og 4 måneder i gennemsnit. Overskridelsen af de fastsatte tidsfrister skyldes som oftest, at ejeren ikke overholder 6 måneders fristen for fremsendelse af det prissatte forprojekt, at projektet ikke stemmer overens med beslutningen, og at projektmaterialet ikke er fyldestgørende. Samtidig har kommunens behandling af prissatte forprojekter - i pressede perioder - været nedprioriteret til fordel for licitationsresultater og byggeregnskaber. Det skyldes hensynet til indgåede licitationsaftaler, frister for igangsætning samt byggelånsrenten. I 2001 var sagsbehandlingstiden knap 6 måneder for prissatte forprojekter, 3 ½ måned for licitationsresultater og 4 ½ måned for byggeregnskaber, svarende til 1 år og 2 mdr. i snit. Hvis det fremsendte projektmateriale er fyldestgørende og i overensstemmelse med beslutningen, kan kommunens behandling af prissatte forprojekter, licitationer og byggeregnskaber gennemføres på hver 2 uger. Der er sat fokus på at nedbringe sagsbehandlingstiden i kommunen. I den forbindelse vil man ved indledende drøftelser med og præciseringer overfor de implicerede parter søge at forbedre det materiale, som skal fremsendes til kommunens godkendelse Byfornyelsesbeslutninger for enkeltejendomme I modsætning til den karrévise fornyelse er det kommunen selv, der står for tilvejebringelse af byfornyelsesbeslutninger for enkeltejendomme. Det betyder, at det er kommunen, der modtager ansøgning om støtte, og hvis ansøgningen imødekommes, udarbejdes indstilling til Borgerrepræsentationen om godkendelse af de ansøgte arbejder og om meddelelse af støtte. Når Borgerrepræsentationen har tiltrådt indstillingen, udsender kommunen opfordringsskrivelse til ejer og beboere - i lighed med den karrévise fornyelse. Herefter følger sagen samme procedure som ved den karrévise fornyelse og med samme interne frister for sagsbehandlingen. Ifølge de interne retningslinier for tilvejebringelse af beslutninger for enkeltejendomme skal ansøgninger om støtte indsendes til kommunen inden den 31. januar hvert år. Indkomne ansøgninger vurderes, og der optages forhandlinger om arbejdernes omfang m.v., og for ansøgninger efter byfornyelsesloven fra 1998 optages forhandlinger om egenfinansiering og om fastsættelse af den fremtidige husleje. Herefter udarbejder forvaltningen, på grundlag af den statslige udmelding om byfornyelsesrammen, en samlet indstilling til Borgerrepræsentationen om vedtagelse af én eller flere byfornyelsesbeslutninger for enkeltejendomme. 65

66 66 Når beslutningerne er vedtaget af Borgerrepræsentationen, typisk i det sidste møde før sommerferien, udsendes opfordringsskrivelser til de ejendomme, der er omfattet af beslutningerne for det pågældende år. Beslutningens tilvejebringelse tager mellem 6 til 8 måneder fra ansøgningen modtages i kommunen. Det betyder, at det samlede tidsforbrug for gennemførelse af en beslutning på en enkeltejendom ligger mellem 3½ til 4 år, afhængig af arbejdernes omfang, mod 6 til 8 år for den karrévise fornyelse. I modsætning til den karrévise byfornyelse er hovedreglen, at bevillingen er maksimeret, og ved overskridelser må ejeren i givet fald selv skyde penge til eller reducere arbejderne - efter kommunens godkendelse. Der er i lighed med de karrévise beslutninger sat fokus på nedbringelse af sagsbehandlingstiden og på at forbedre det projektmateriale, som skal fremsendes til kommunens godkendelse Boligkommissionens byfornyelse. Efter beslutning i Borgerrepræsentationen er der i de seneste år afsat årligt 80 mio. kr. til Boligkommissionens byfornyelse. Forvaltningen er bemyndiget til at meddele tilsagn indenfor det afsatte beløb. Borgerrepræsentationen underrettes efterfølgende en gang om året - om de sager, hvortil der er meddelt tilsagn om støtte. Sagerne starter med, at ejeren typisk en andelsboligforening - selv henvender sig til Kontoret for Boligkommissionen for at undersøge mulighederne for byfornyelse. Herefter afholdes der et orienterende møde om sagen. Efter mødet retter andelsboligforeningen en skriftlig henvendelse til Kontoret for Boligkommissionen med en foreløbig tilkendegivelse om, at man ønsker byfornyelse på de vilkår, som blev oplyst på orienteringsmødet. Herefter besigtiger Boligkommissionen ejendommen og træffer afgørelse om meddelelse af påbud om afhjælpning af sundhedsfare og evt. brandfare samt typisk påbud om indretning af lejligheder med selvstændige wc-rum. Påbuddet ledsages af et tilbud om supplerende byfornyelsesmidler til rimelige og fornuftige byfornyelsesarbejder, herunder om indretning af wc/baderum i stedet for kun wc og eventuel sammenlægning af lejligheder i den forbindelse. Inden for det supplerende tilbud vælger andelsboligforeningen selv niveauet for den kommende byfornyelse og dermed størrelsen af den kommende huslejestigning. Andelsboligforeningen fremsender herefter et prissat forprojekt. Kontoret for Boligkommissionen godkender forprojektet med forbehold for licitationen, og Plan & Arkitektur orienteres om sagen.

67 67 Herefter følger sagen samme procedure som de øvrige ombygningssager, bortset fra at Plan & Arkitektur godkender licitationsresultat og byggeregnskab efter anbefaling fra Kontoret for Boligkommissionen. Tidsforbruget for gennemførelse af Boligkommissionens byfornyelsessager er opgjort til gennemsnitlig 37,5 måneder eller 3 til 3 ½ år, og den faktiske sagsbehandlingstid er 1 år og 5 måneder, inkl. Plan & Arkitekturs godkendelse af licitationsresultater og byggeregnskaber Enkeltejendomme i kvarterløftområder. Kommunen får ekstraordinære bevillingsrammer til bolig- og friarealforbedringer til fordeling over 3 til 5 år i de enkelte kvarterløftområder. Initiativet starter lokalt med, at ejere og beboere i området fremsender ansøgning om støtte til bolig- og friarealforbedringer efter byfornyelseslovens 11, stk. 5. En lokalt nedsat styregruppe behandler indkomne ansøgninger og fremsender instilling herom til kommunen. Efter forhandling med ejeren om egenfinansiering og om huslejens størrelse efter ombygningen, fremsender forvaltningen indstilling til Bygge- og Teknikudvalget, som er bemyndiget til at træffe afgørelse i kvarterløftsagerne. Når Bygge- og Teknikudvalget har tiltrådt indstillingen, udsendes opfordringsskrivelser. Herefter følger ombygningen samme procedure som for øvrige ombygningssager, og tidsforbruget afhænger af arbejdernes omfang Aftalt boligforbedring. Kriterierne for tildeling af støtte fastlægges af Borgerrepræsentationen, typisk i årets sidste møde. Støtte kan alene gives til private udlejningsboliger og andelsboliger indenfor en statslig ramme på 400 mio. kr. på landsbasis, heraf 300 mio. kr. til private udlejningsboliger. Inden den 15. januar udmeldes kriterierne for det pågældende år med frist til at fremkomme med ansøgninger om reservation inden den 1. maj. Indstilling om indkomne ansøgninger forelægges Bygge- og Teknikudvalget lige før eller lige efter sommerferien, hvorefter der på grundlag af den aftalte statslige ramme til kommunen meddeles reservation til udvalgte ansøgere. Ansøger har herefter 9 måneder til at fremsende projekt, licitationsresultat og ansøgning om støtte til kommunens godkendelse. Efter kommunens tilsagn om støtte har ansøger 2 år til at gennemføre arbejderne og fremsende regnskabsaflæggelse. Herefter godkender kommunen byggeregnskab og udbetaling af støtte. Fra udmelding af kriterier for støtte til reservation går der mellem 6 og 8 måneder. Herefter har ansøger 9 måneder til at fremsende projekt, licitationsresultat og ansøgning om støtte, som skal godkendes af kommunen indenfor 2½ måned. Efter kommunens tilsagn om støtte har ansøger 2 år til at gennemføre arbejderne og fremsende regnskabsaflæggelse. Kommunen har 6 måneder til byggeregnskabsgodkendelse og udbetaling af støtte. Det betyder, at gennemførelse af en ombygningssag med støtte efter aftalt boligforbedring tager mellem 3½ og 4 år.

68 68 Denne procedure er i det væsentligste fastlagt i lovgivningen og kan ikke ændres Grønne Gårdes byfornyelse I modsætning til den karrévise fornyelse, som iværksættes på initiativ af kommunen, så gennemføres gårdanlæggene på grundlag af henvendelse fra ejere og beboere. Grønne Gårde udarbejder forslag til byfornyelsesbeslutninger på grundlag af de af Borgerrepræsentationen afsatte årlige bevillinger samt fastsatte overordnede målsætninger og kriterier for igangsætning af en byfornyelsesbeslutning om et gårdanlæg. Hvis der er mulighed for at imødekomme ønsket, påbegyndes udarbejdelsen af et byfornyelsesforslag. Under udarbejdelsen er der tæt kontakt med ejere og beboere om de økonomiske, tekniske og juridiske spørgsmål, som et sådant forslag indebærer. Efter Bygge- og Teknikudvalgets vedtagelse af forslaget offentliggøres dette normalt i 8 uger, hvorefter udvalget efter behandling af eventuelle indsigelser, ændringsforslag eller bemærkninger til forslaget træffer endelig byfornyelsesbeslutning. Borgerrepræsentationen har bemyndiget Bygge- og Teknikudvalget til at træffe endelig beslutning om gennemførelse af gårdanlæg. Herved spares der i alt ca. 4 måneder til den politiske behandling. Efter Bygge- og Teknikudvalgets endelige vedtagelse af byfornyelsesforslaget projekterer Grønne Gårde gårdanlægget, indhenter myndighedsgodkendelser, afholder licitation, indgår kontrakt med den vindende entreprenør og forestår tilsynet med anlægsarbejdernes gennemførelse. Grønne Gårde indhenter også tilsagn om tilskud fra Økonomi- og Erhvervsministeriet, forhandler med ejere og lejere om erstatning, flyttegodtgørelse, genhusning, samt medvirker ved taksationsager. Når gårdanlægget er færdigt afleveres det til ejere og beboere. Der udarbejdes driftsvejledning for gårdanlægget, ligesom Grønne Gårde medvirker ved stiftelsen af det gårdlav, der skal forestå den fremtidige drift af gårdanlægget. Gennemførelse af en byfornyelsessag om et gårdanlæg tager1½ til 2½ år fra det tidspunkt, hvor grundlaget for påbegyndelse af byfornyelsesforslagets udarbejdelse er til stede, til gårdanlægget afleveres til ejere og beboere. Er der specielle forhold, eller skal der ske genhusning som følge af beslutningen, kan der gå længere tid Sammenfattende vurdering. Byfornyelsen i Københavns Kommune har hidtil været gennemført enten som karrévise beslutninger, omfattende alle dele af byfornyelsen - fra nedrivning, ombygning, afhjælpning af kondemnable forhold til etablering af fælles gårdanlæg eller den har været gennemført som beslutninger for en enkelt ejendom eller et fælles gårdanlæg.

69 Den gennemgribende karrévise fornyelse er gennemført som en koncentreret indsats i de mest nedslidte bydele, mens fornyelse af enkeltejendomme og etablering af enkeltstående gårdanlæg fortrinsvis er sket udenfor de koncentrerede indsatsområder. Senest er der imidlertid sat fokus på kvarterløftområderne, hvor byfornyelsen i højere grad end tidligere gennemføres som en blanding af flere forskellige støtteformer kombineret med bredt sammensatte aktiviteter af både fysisk, social, kulturel, uddannelsesmæssig og erhvervsmæssig karakter, idet den tungeste byfornyelse gennemføres både som karrévise beslutninger og som beslutninger for enkeltejendomme eller som led i Boligkommissionens byfornyelse. Den lettere byfornyelse gennemføres som kvarterløft eller aftalt boligforbedring kombineret med forbedring af friarealer, gader og pladser, finansieret over de ekstraordinære rammer til kvarterløft. Kvarterløftene samt den nye byfornyelsesstrategi lægger op til en bredere og mere varieret kommunal indsats i de enkelte bydele, ligesom initiativet i højere grad end tidligere ligger hos de ejere og beboere, som ønsker at få del i den offentlige støtte. Det forbedrer grundlaget for forhandling om egenfinansiering, for overholdelse af de økonomiske rammer og fastlagte tidsplaner. Den hidtidige tunge karrévise indsats har fjernet hovedparten af de dårligste karréer i kommunen. Indsatsen i de kommende år kan derfor i højere grad rettes mod de mere spredt beliggende dårligste og svageste ejendomme, men der er dog stadig store vedligeholdelsesmangler i de ældre beboelsesejendomme i de ydre brokvarterer, og i størrelsesordenen boliger i kommunen har fortsat ikke wc i lejligheden, og godt boliger er uden bad. 69

70 70 8. STATSLIGE INITIATIVER BESPARELSER OG EFFEKTIVISERING By- og Boligministeriets budgetanalyse fra I forbindelse med vedtagelsen af den nye byfornyelseslov, der trådte i kraft 1. januar 1998, besluttede den daværende regering at nedsætte en arbejdsgruppe om byfornyelsen med deltagelse af Finansministeriet, Økonomiministeriet og By- og Boligministeriet, der skulle belyse de økonomiske og styringsmæssige aspekter af byfornyelsen og overveje forslag til forbedringer af incitamentsstrukturen. Initiativet resulterede i den budgetanalyse af byfornyelsen, som udkom i november Københavns Kommunens bemærkninger til analysen er vedlagt som bilag 8. I budgetanalysen peges på følgende 3 hovedbegrundelser for offentlig støtte til byfornyelse: - at vende den onde cirkel i socialt belastede byområder, - at en del af befolkningen stadig bor i utidssvarende boliger, og - at indsatsen skal reparere på dårlige rammevilkår. I den forbindelse taler budgetanalysen om en målrettet indsats overfor konkrete boligområder, der er truet af dårlige cirkler med skæv beboersammensætning og fysisk nedslidning, samt om at det offentlige støttesystem bør tilskynde til en høj konkurrence mellem potentielle udbydere af byfornyelsesarbejder med vægt på basal renovering og modernisering af boliger samt løft af fysisk og social infrastruktur, dvs. legepladser, grønne områder, beboerrådgivning mv. i belastede bydele. Budgetanalysen indeholder dels en beskrivelse af de gældende regler for byfornyelsen og dels en række forslag, der har til formål at øge tilskyndelsen til omkostningsbevidste løsninger. Den største del af forslagene sigter mod en forbedring af de økonomiske tilskyndelser for de enkelte aktører, og medfører en ændring af sammenhængen mellem finansieringsforpligtelsen og kompetencen. Andre forslag lægger vægt på en administrativ regulering af det gennemsnitlige tilskud, og det er Budgetanalysens hensigt generelt at skabe grundlag for ændringer af den eksisterende incitamentsstruktur og byrdefordeling inden for byfornyelsen. Konkret lægges der op til at nedbringe den del af byfornyelsesinvesteringerne, der betales af det offentlige og især den del, der betales af staten. Baggrunden er en opgørelse, der viser, at det offentlige i perioden fra 1992 til 1998 betaler en stigende procentuel andel af investeringerne i byfornyelse. For at reducere de offentligt betalte udgifter er der stillet forslag om at hæve huslejeloftet og ophæve det ved ombygning af ubeboede ejendomme. Endvidere er der stillet forslag om at lade ejere, beboere og kommuner betale en større del af udgifterne for således at tilskynde til at nedbringe omkostningerne.

71 71 Desuden sættes der fokus på incitamentsstrukturen, idet aflønningen i forbindelse med produktionen af byfornyelsen beregnes som en procentdel af omkostningerne og dermed ikke virker fremmende på interessen for at søge de billigste løsninger. Herudover henledes opmærksomheden på mulighederne for at opføre nybyggeri efter byfornyelsesloven i stedet for at ombygge ejendomme, hvor udgifterne overstiger udgifterne til opførelse af nybyggeri. Endelig foreslås det at ophæve den statslige 30-årige finansiering af lån til finansiering af de tabsgivende udgifter og vende tilbage til kontantfinansiering af disse Byfornyelseslovgivningen pr. 1. januar 2001 Budgetanalysen resulterede som tidligere nævnt i en række ændringer af den byfornyelseslov, som trådte i kraft den 1. januar Det primære formål er ifølge bemærkningerne til loven at tilskynde bl.a. kommunerne til at holde udgifterne nede, sikre effektivitet, inddrage flest mulige private midler samt ændre kommunens mulighed for valg mellem ombygning og nedrivning. Et væsentligt element i lovændringen er, at de tabsgivende udgifter, som hidtil er blevet finansieret ved 30-årige kontantlån, nu finansieres som kontant erstatning. Tidligere delte stat og kommune betaling af rente og afdrag på tabslånet. På samme måde deles den kontante tabserstatning med 50 % til hver. Det betyder på længere sigt, at kommunen kan spare betaling af renter på lånet. Endvidere er huslejeloftet ophævet for andelsboligforeninger. Det betyder, at andelsboligforeninger ikke længere kan overføre værdiforøgende udgifter, som overstiger lejeloftet, til tabsgivende udgifter. Samtidig medfører lovændringen, at andelsboligforeningers egenbetaling af de værdiforøgende udgifter er hævet fra 5 til 6 %. Det betyder, at staten og kommunes udgifter til tabserstatningen bliver mindre, og at forbedringstilskuddet, som betales af staten, nedsættes med ca. 1 % årligt af forbedringsudgiften. Ved en investering på kr./etage m² og med en tabsandel på 70 % vil egenbetalingen blive 180 kr./etage m² mod tidligere150 kr./etage m², idet der ikke herved er taget højde for en eventuel reduktion som følge af, at huslejeloftet overskrides. Huslejeloftet for udlejningsboliger er ikke ophævet, men kommunen skal selv betale de forbedringsudgifter, som overføres til tabet. Det betyder en besparelse for staten og en merudgift for kommunen. Endelig indebærer lovændringen, at kommunens mulighed for at hjemtage mertilsagn fra staten til betaling af merudgifter på allerede vedtage beslutninger nu begrænses til maksimalt 20 % af kommunens vejledende tilsagnsramme for 2001, 15 % for 2002 og herefter maksimalt 10 % af de efterfølgende års tilsagnsramme. Det betyder, at ombygning af ejendomme i allerede vedtagne beslutninger må udskydes, og at der kan blive overbudgetteret i forbindelse med hjemtagelse af rammer til nye beslutninger.

72 72 9. FORSLAG TIL PROCES FOR GENNEMFØRELSE AF EFFEKTIVISERINGEN 9.1. Københavns Kommunes nye byfornyelsesstrategi Med henblik på at få flere, større og bedre resultater med de til rådighed stående midler har Bygge- og Teknikforvaltningen siden 1998 arbejdet på et oplæg til en ny byfornyelsesstrategi, som kan sikre, at byfornyelsen sættes ind der, hvor virkningen er størst og kun doseres i de nødvendige mængder. Efter flere behandlinger i Bygge- og Teknikudvalget og beslutning i Borgerrepræsentationen blev et oplæg til en ændret strategi i byfornyelsen i perioden 30. juni - 1. oktober 2000 sendt til høring blandt byfornyelsens parter, herunder beboere, interesseorganisationer m.v., således at man kunne få et tilstrækkeligt grundlag for at fastlægge den fremtidige byfornyelsesstrategi i kommunen. På denne baggrund tiltrådte Borgerrepræsentationen i april 2001, at byfornyelsen i de kommende år skal gennemføres efter følgende retningslinier: Indholdet i de karrévise beslutninger efter 11, stk. 1, som gennemføres på foranledning af kommunen, begrænses til nedrivninger, ombygning af rådeover ejendomme, afhjælpning af kondemnable forhold, ombygning af ejendomme med mindre lejligheder uden bad og tidssvarende opvarmning kombineret med svagt ejerskab. Uanset, at indholdet i de karrévise beslutninger begrænses og forenkles, kan det næppe forventes, at gennemførelsen går hurtigere. Under alle omstændigheder må man være noget afventende med at etablere gårdanlæg, indtil aktiviteterne på ejendommene klinger noget af, samtidig med at de arbejder, der skal støttes efter 11, stk. 5 (enkeltejendomme), og som gennemføres efter ansøgning fra ejeren, først kan iværksættes, når der er tilstrækkelige statslige rammer hertil. Arbejder, der hidtil skulle udføres efter opfordring eller eventuelt påbud, udgår af den samlede beslutning, og det overlades til ejerne at indgive ansøgning efter 11, stk. 5, der så kan imødekommes i det omfang, de statslige rammer muliggør det, idet ejendomme i de udpegede områder får fortrinsstilling i forhold til andre ejendomme ved tildeling af støtte. Rene erhvervsejendomme bør dog ikke støttes. Som vilkår for tildeling af støtte efter 11, stk. 5 til private udlejningsejendomme kræves, at ejendommen efter evne selv bidrager til finansieringen med egne eller lånte midler (f.eks. Grundejernes Investeringsfond), støtte efter Kap. 5 (Aftalt boligforbedring), CO 2 -tilskud eller tilskud efter anden lovgivning. For ejerboligers vedkommende forudsættes en medfinansiering, der overstiger den værdistigning, der direkte kan konstateres som følge af byfornyelsesarbejderne. For andelsboligforeninger og almene afdelingers vedkommende bør boligafgiften efter gennemførelse af byfornyelsesarbejderne svare til sammenligningslejen for nye almene familieboliger i området opført med støtte, uanset om der gennemføres modernisering eller vedligeholdelse.

73 73 For at fremme den boligpolitiske målsætning om etablering af flere større boliger bør ansøgerne præstere et passende antal lejlighedssammenlægninger, med mindre karreen eller kvarterets boligsammensætning tilsiger andet. Den nuværende standard for ombygningerne skal som hovedregel overholdes, uanset at kommunen nu alene skal bære tabet af de moderniseringsomkostninger, der ikke kan betales over lejen på grund af lejeloftet. Den forudgående registrering af ejendomme og planlægningsindsatsen i øvrigt forudsættes at være nogenlunde uforandret i forhold til tidligere, men for så vidt angår opfordringsejendomme, vil planen alene danne rammerne for, hvad der kan forventes støttet efter ansøgning efter 11, stk. 5. Der forudsættes fortsat udarbejdet lokalplan for områderne, bl.a. for at sikre grundlaget for lejlighedssammenlægninger. Den ny strategi og i særdeleshed den nye byfornyelseslovs krav til tidlige udmeldinger om lejens størrelse må antages at fordre en øget planlægningsindsats, der så vidt muligt også bør involvere en teknisk rådgiver, der antages af ejendommens ejer. Ligeledes kræves det, at der skaffes overblik over ejendommens økonomi og lejens sammensætning på et tidligt tidspunkt i planlægningsfasen, hvilket i kombination med forhandlinger om medfinansiering og komplekse lovregler m.v. må forventes at føre til en øget administrativ belastning. Da den nye strategi gør de karrévise beslutninger billigere i første omgang, vil der i de nærmeste år kunne træffes flere beslutninger end hidtil kalkuleret, ligesom der forudsættes væsentlig flere beslutninger for enkeltejendomme.

74 OVERVEJELSER OM EFEKTIVISERINGSGEVINST I 2003 OG FREMOVER Forventninger til den nye byfornyelsesstrategi Den nye strategi indebærer ikke direkte en effektivisering, og egentlige beregninger kan ikke foretages allerede af den grund, at størrelsen af de statslige rammer, der er enebestemmende for aktiviteten, først i april blev afklaret for 2002 med den aktuelle halvering af den ordinære ramme til København. Imidlertid er der stor tiltro til, at den nye strategi vil føre til besparelser forstået på den måde, at der vil kunne gennemføres flere aktiviteter inden for en given ramme. Dette skyldes først og fremmest, at ejere og beboere afkræves medfinansiering, og at man ved at gøre dem økonomisk medansvarlige indfører en ændret incitamentsstruktur, ligesom ejere og beboere i højere grad end tidligere selv skal tage initiativet for at opnå andel i byfornyelsesmidlerne. Den nye strategi for karréplanlægningen er kun delvis afprøvet i de sidste 4 karréer i handlingsplanområdet, og den økonomiske effekt kan kun meget skønsmæssigt opgøres. Derimod foreligger der i forbindelse med kvarterløftsager og andre 11, stk. 5 sager (enkeltejendomme) indikationer af, hvad der kan forventes i fremtiden. Som eksempler kan nævnes: 1) Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 18. august 1999 om støtte til 18 projekter på 15 ejendomme med 481 boliger i 1. runde af Kvarterløft Holmbladsgade, hvor budgettet var således: Ombygningsudgift Egenfinansiering Aftalt boligforbedrinling Maximeret bevil kr kr kr kr. Af i alt kr. støttes alene kr. eller 75,7 % efter Kap. 3, 11, stk. 5. 2) Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 8. marts 2000 om støtte til 17 projekter på 19 ejendomme med 859 boliger i 2. runde af Kvarterløft Holmbladsgade, hvor budgettet var således: Ombygningsudgift Egenfinansiering Aftalt boligforbedrinling Maximeret bevil kr kr kr kr. Af de kr. støttes alene kr. eller 60,8 % efter Kap. 3, 11, stk. 5. 3) Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 2. februar 2000 om støtte til istandsættelse af tagene på 4 ejendomme med 499 boliger i Kongens Enghave, hvor budgettet var således: Ombygningsudgift Egenfinansiering Aftalt boligforbedrinling Maximeret bevil kr kr. 0 kr kr.

75 Af i alt kr. støttes alene kr. eller 59,8 % efter Kap. 3, 11, stk ) Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 28. november 2001 om tildeling af støtte til 5 ejendomme med 700 boliger der selv har søgt med følgende budgetter: Adresse Ombygningsudgift incl. bidrag til Byggeskadefonden Egenfinansiering Maximeret bevilling Genhusningsudgifter Ryesgade 104 m.fl. 83,6 mio. kr. 36,6 mio. kr. 47,0 mio. kr. 7,8 mio. kr. Jægersborggade ,8 mio. kr. 10,0 mio. kr. 30,8 mio. kr. 0,0 mio. kr. m.fl. Peder Skrams Gade 7,4 mio. kr. 4,3 mio. kr. 3,1 mio. kr. 2,0 mio. kr. 14/Holbergsgade 12 Nørre Sideallé 5-7/Møllegade 34 23,9 mio. kr. 11,8 mio. kr. 12,1 mio. kr. 0,0 mio. kr. Dybbølsgade 55 6,4 mio. kr. Ca. 1,0 mio. kr. 5,4 mio. kr. 0,0 mio. kr. I alt 162,1 mio. kr. 63,7 mio. kr. 98,4 mio. kr. 9,8 mio. kr. Af i alt 162,1 mio. kr. støttes alene 98,4 mio. kr., svarende til 60,7 % efter Kap. 3, 11, stk. 5. De 4 eksempler viser, hvad fortrinsvis andelsboligforeninger og ejerlejlighedsforeninger selv evner at præstere af medfinansiering, når de skal konkurrere om begrænsede bevillinger. En tilsvarende egenfinansiering skal ikke forventes fra private udlejningsejendomme, men en reduktion af rammebelastningen ved anvendelse af aftalt boligforbedring kan nok forventes. Den økonomiske forskel mellem den gamle og den nye strategi lader sig beregne i Tøndergade-karréen, der rummer 270 boliger. Her er der gennemført forberedende arbejde til en byfornyelsesbeslutning siden 1997, hvor det egentlige planlægningsarbejde er igangsat i midten af I forbindelse med præsentationen af strategioplægget i 1998 blev der udarbejdet overslag over bl.a. Tøndergadekarréen, der viser, at en altomfattende istandsættelse efter den gamle strategi vil koste 272 mio. kr. i 1998-priser, og at en begrænset indsats efter den nye strategi vil koste 85 mio. kr. I det første overslag til 272 mio. kr. var grundlaget en karrévis byfornyelse, omfattende afhjælpning af samtlige vedligeholdelses- og installationsmangler på alle ejendommene, eventuelle nedrivninger og indretning af gårdanlæg. I det andet overslag til 85 mio. kr. er forudsætningerne ændret. Der forudsættes nu kun udført nedrivninger, gårdanlæg og istandsættelse af de ejendomme, der ikke selv kan stå for en omfattende ombygning, og der udsendes således ikke egentlige opfordringer til ejerne af de øvrige ejendomme. I stedet henvises de fleste ejendomme til selv at tage initiativ til at søge støtte efter reglerne om støtte til enkeltejendomme efter 11, stk. 5, hvor der stilles krav om medfinansiering, samt efter Kap. 5 Aftalt boligforbedring. I forbindelse med den planlægning, der nu er i gang, er den altomfattende istandsættelse budgetteret til ca. 150 mill. kr., idet 4 ejendomme i forhusrækken nu er foreslået nedrevet i stedet for istandsat. Bevares enkelte af disse i stedet, vil istandsættelsesomkostningerne blive forøget noget.

76 76 Såfremt beslutningen omfatter nedrivning af de 4 ejendomme og ombygning af en fredet ejendom samt indretning af gårdanlæg, er omkostningerne hertil budgetteret til 50 mio. kr. De øvrige ejendomme henvises til selv at søge støtte, og det er anslået, at de har et samlet behov for støtte til ombygningsudgifter på 100 mio. kr. Ved tildeling af eventuel støtte vil der blive stillet krav om medfinansiering. Det samlede udgiftsbehov er under disse forudsætninger 150 mio. kr., sammenholdt med den tidligere budgetterede udgift på 272 mio. kr. En væsentlig del af denne reduktion skyldes forslaget om nedrivning af de 4 ejendomme. Hertil kommer også, at nogle af ejendommene i øvrigt gennem årene har haft mulighed for selv at finansiere ombygningsarbejder, og at flere af ejendommene ikke har installationsmangler. Det skal også tages i betragtning, at overslaget på 272 mio. kr. er baseret på meget grove kalkulationer. Endelig skal bemærkes, at en del af udgifterne til byfornyelsen forventes dækket gennem medfinansiering. Omfanget heraf vil bero på udfaldet af forhandlingerne herom Afslutninger af byfornyelsesbeslutninger efter den gamle strategi Selvom der er truffet beslutning om en ny byfornyelsesstrategi, er der fortsat en række karrévise beslutninger efter den gamle strategi, som endnu ikke er afsluttet. Ved udgangen af 2001 er der i alt 32 karrévise beslutninger efter den gamle strategi, mens der endnu ikke er truffet karrévise beslutninger efter den nye strategi. De 32 karrévise beslutninger omfatter i alt 316 ejendomme, og heraf er ombygningsarbejderne på de 203 ejendomme afsluttet med godkendte byggeregnskaber, mens i størrelsesordenen 104 ejendomme står foran ombygning, er under ombygning, eller mangler at blive afsluttet med et godkendt byggeregnskab. For de resterende 9 ejendomme er ombygningen enten opgivet, eller dele heraf er gennemført af ejeren uden støtte. I de seneste beslutninger (Hotel-karren, Reventlowsgade-karreerne og Ballumgade Nord), som er gennemført efter den nye byfornyelseslov fra 1998, har Borgerrepræsentationen truffet beslutning om, at de i finansieringsplanerne afsatte beløb principielt er maksimerede rammer for de enkelte ejendommes ombygningsudgifter. Da den nye lov giver mulighed for, at kommunen kan indgå forhandlinger med ejeren om at give afkald på støtte til en del af ombygningsudgifterne (egenfinansiering), betyder det, at den nye strategi i et vist omfang kan slå igennem ved gennemførelse af de 3 seneste beslutninger, selvom de ikke er vedtaget efter den nye strategi. Beslutningen for Reventlowsgade-karréerne omfatter fornyelse af i alt 18 ejendomme med 153 boliger. Med en samlet bevillingsramme er på godt 190 mio. kr., inkl. karrérelaterede udgifter, kan den gennemsnitlige udgift pr. m² ombygget etageareal beregnes til ca kr. i 2001-priser eller ca. 1,24 mio. kr. pr. bolig. Beslutningen for Hotel-karréen omfatter fornyelse af 1 ejendom med 15 boliger. Med en samlet bevillingsramme på knap 21 mio. kr. kan den gennemsnitlige udgift pr. m² ombygget etageareal beregnes til knap kr. i 2001-priser eller knap 1,4 mio. kr. pr. bolig. Beslutningen for Ballumgade Nord omfatter fornyelse af 8 ejendomme med 244 boliger. Med en samlet bevillingsramme på ca. 316 mio. kr. kan den gennemsnitlige udgift pr. m²

77 77 ombygget etageareal beregnes til ca kr. i 2001-priser eller ca. 1,27 mio. kr. pr. bolig, idet der forudsættes et betydeligt antal lejlighedssammenlægninger. Ved udgangen af 2001 er der i alt 104 ejendomme efter den gamle strategi, som endnu ikke er afsluttet med godkendt byggeregnskab. 27 af disse ejendomme er omfattet af karrévise beslutninger efter den nye byfornyelseslov fra 1998, jfr. ovenfor, mens de resterende 77 ejendomme gennemføres efter Lov om byfornyelse og boligforbedring fra 1994 med senere ændringer. Af de 104 ejendomme er der godkendt licitation og meddelt tilsagn om støtte til ombygning af 54 ejendomme, som forventes afsluttet med byggeregnskab inden udgangen af Den gennemsnitlig ombygningsudgift for disse ejendomme er skønsmæssigt beregnet til kr./etage m² ved indeks 166 (31. december 2001) For 13 ejendomme foreligger der godkendt forprojekt med en gennemsnitlig ombygningsudgift på kr./etage m² ved indeks 166. Ombygningsarbejderne på disse ejendomme forventes afsluttet med godkendt byggeregnskab inden udgangen af For de resterende 37 ejendomme foreligger der endnu ikke godkendte forprojekter ved udgangen af 2001.Den gennemsnitlige ombygningsudgift for disse ejendomme er på grundlag af finansieringsplanerne skønsmæssigt beregnet til kr./etage m² ved indeks 166. Disse ejendomme forventes afsluttet med godkendte byggeregnskaber inden udgangen af Disse resterende 104 ombygningssager vil kun belaste de fremtidige statslige bevillingsrammer med mertilsagn, da der er trukket rammer i forbindelse med beslutningernes igangsætning. Det bemærkes i den forbindelse, at rammerne til beslutningen for Hotel-karréen, der består af 1 ejendom, er trukket på rammerne for Ombygningssager efter den gamle strategi vil således blive afsluttet sideløbende med igangsætning af de karrévise beslutninger efter den nye strategi, hvor beslutningerne for Ålandsgade-karréen og Tøndergade-karréen vil blive de første. Som det fremgår af eksemplerne i afsnit har den nye byfornyelsesstrategi først og fremmest slået igennem ved beslutninger om fornyelse af enkeltejendomme, ligesom den forventes at slå igennem i et vist omfang ved gennemførelse af de seneste 3 karrévise beslutninger efter den gamle strategi (Reventlowsgade-karréerne, Hotel-karréen og Ballumgade Nord), som er vedtaget efter den nye byfornyelseslov.

78 ARBEJDSGRUPPERNES SAMMENSÆTNING Opgavens ejer Direktør Jens Ole Nielsen, Plan & Arkitektur i Bygge- og Teknikforvaltningen Projektleder: Kontorchef Jørgen Stein, Byfornyelseskontoret, Plan & Arkitektur i Bygge- og Teknikforvaltningen Medarbejdere: Bygge- og Teknikforvaltningens Sekretariatet: Økonomikonsulent Jørgen Svendsen Økonomiforvaltningens 2. Kontor: Fuldmægtig Bjarne Schultz Jensen Kontoret for Boligkommissionen, Byggeri & Bolig i Bygge- og Teknikforvaltningen: Kontorchef Erling Bo Andersson Byfornyelseskontoret, Plan & Arkitektur i Bygge- og Teknikforvaltningen: Arkitekt Peter Kærhus Sørensen og fuldmægtig Susanne Mogensen Referencegruppe deltagere: Fra Økonomiforvaltningen: Direktør Bjarne Winge og projektchef Lisbeth Kjær Jensen Fra Bygge- og Teknikforvaltningen, Sekretariatet: Sekretariatschef Kaj Holm Andersen Fra Bygge- og Teknikforvaltningen, Plan & Arkitektur: Direktør Jens Ole Nielsen, vicedirektør Steffen Boel Jørgensen og kontorchef Jørgen Stein Eksterne samarbejdspartnere: Der har været samarbejde med Aalborg Kommune, Frederiksberg Kommune og Århus Kommune samt det tidligere By- og Boligministerium

79 BILAG Bilag 1: Notat af 3. maj 2002 til Bygge- og Teknikudvalget om genhusning Bilag 2: Skrivelse af 10. august 2001 til Aalborg, Frederiksberg og Århus Kommuner Bilag 3: Referat af mødet den 6. september 2001 med Aalborg, Frederiksberg og Århus Kommuner Bilag 4: Rapport fra Aalborg Kommune, Teknisk Forvaltning, Budgetplan Byfornyelse Bilag 5: Skrivelse af 10. oktober 2001 fra Århus Kommune Bilag 6: Materiale fra Frederiksberg Kommune Bilag 7: Funktionsfordelingsplan, December 2001 Bilag 8: Skrivelse af 18. februar 2000 til By- og Boligministeriet