Gæsten, der ikke vil være gæst

Transkript

1 Gæsten, der ikke vil være gæst Ejendomsjura og som ikke vil betale for ikke at være gæst tekst: Marius Frisbæk Skjødt Landinspektørstuderende En række meget omtalte ledningssager har i løbet af de senere år bragt gæsteprincippet i fokus. Denne artikel belyser, hvad erstatningen skal være for, at gæsteprincippet er fraveget, og hvordan denne erstatning kan udmåles. Artiklen præsenterer tre mulige løsningsmodeller for, hvordan gæsteprincippet kunne fraviges, og hvordan vederlaget for fravigelse af gæsteprincippet kan kvalificeres. æsteprincippet bygger på en regel om, at en ledningsejer vederlagsfrit kan anbringe sine ledninger på en ejendom. Til gengæld skal den pågældende ledningsejer betale omkostningerne ved ledningsarbejder, hvis det skyldes, at arealejeren ændrer arealanvendelsen. Denne regel har givet anledning til en række retssager de seneste år, hvor bl.a. M3-sagen (U H) og Vintapperrampen (U H) kan nævnes. I sagen om Vintapperrampen var der fokus på, hvorvidt gæsteprincippet var fraveget. Grundlæggende er gæsteprincippet et spørgsmål om, hvem der skal påtage sig risikoen for og omkostningerne ved eventuel fremtidig omlægning af ledning eller anlæg, hvor det ikke er ledningsejeren selv, der foranlediger omlægningen. M3-sagen og Vintapperrampen Ved Højesterets afgørelse i M3-sagen blev gæsteprincippet defineret som en ud- fyldende regel, der er gældende, hvis arealejeren uden vederlag har givet ledningsejeren tilladelse til at anbringe ledninger på sin ejendom. Derudover er der i henholdsvis vejlovens 77, stk. 2, (tidligere 106) og privatvejslovens 70, stk. 2, (tidligere 52) bestemmelser om, at gæsteprincippet ikke er gældende,... hvis andet er særligt bestemt ved aftale.... Disse to betingelser var udslagsgivende for sagen om Vintapperrampen, hvor Ekspropriationskommissionen, Taksationskommissionen, Østre Landsret og Højesteret var enige om, at gæsteprincippet ikke var fraveget. Gæsteprincippet var ikke fraveget, da Energinet.dk, som ledningsejer, ikke havde betalt vederlag for anbringelsen af ledningerne i sin tid. Derudover var de forskellige instanser også enige om, at en standarddeklaration som beskyttelsesdeklaration ikke var nok til, at gæsteprincippet var fraveget ved aftale. Afgørelsen om Vintapperrampen efter- 32 LANDINSPEKTØREN

2 Ledningsomlægning ved Søllerupvej/Bjergvej i Herfølge. Foto: Karsten L. Willeberg-Nielsen lader et spørgsmål, da afgørelsen kun præciserer, at der som minimum skal betales vederlag for at kunne fravige gæsteprincippet. Spørgsmålet, der kan stilles, er derfor: Hvor meget skal der betales i vederlag for fravigelse af gæsteprincippet? Senere sager har bl.a. omhandlet dette spørgsmål. Ekspropriationskommissionen har i forbindelse med elektrificering af jernbanestrækningen Køge Nord Næstved (Forhandlingsprotokollen for ekspropriationskommissionen vedrørende jernbaneanlæg på Øerne 24. hæfte) belyst dette spørgsmål, hvilket Østre Landsret og efterfølgende Højesteret også gjorde i deres afgørelser i sagen om HOFORs regnvandsbassin i Hvidovre (H.D. 21. september 2016, sag 232/2015). HOFOR Hvidovre-sagen I Østre Landsrets afgørelse af sagen om HOFORs regnvandsbassin (MAD ) foretog landsretten en vurdering af, hvilken størrelse vederlaget skulle være for fravigelse af gæsteprincippet. HOFOR Spildevand Hvidovre A/S og Hvidovre Kommune havde indgået en aftale om, at gæsteprincippet var fraveget. Af den tinglyste deklaration fremgik det, at ledningsejeren havde betalt kr. som erstatning for fravigelse af gæsteprincippet. Dette beløb fandt Østre Landsret ikke tilstrækkelig, da den erstatning, ledningsejeren havde betalt kommunen, stod i åbenbart misforhold med den økonomiske byrde, som den pågældende ejendom var pålagt. Omlægningen af regnvandsbassinet (byrden) ville som minimum koste 1 mio. kr. Højesteret har i september 2016 stadfæstet Landsrettens afgørelse, men uden at Højesteret tog stilling til vederlagets størrelse (H.D. 21. september 2016 i sag 232/2015). SEAS-NVE Køge-sagen I en kendelse fra Ekspropriationskommissionen om elektrificering af jernbanestrækningen Køge Nord Næstved har kommissionen lagt stor vægt på, at der ved ledningens anbringelse i 1972 var betalt et vederlag på i alt 727,20 kr. til den pågældende lodsejer (en landmand). Af den tinglyste deklaration fremgår det, at 477,20 kr. er givet som erstatning for markskader, og 250 kr. er givet i erstatning for kabel for et areal på ca. 360 m². Ledningsejeren har således betalt et vederlag på 250 kr., som skulle dække for fravigelse af gæsteprincippet, hvilket står i skærende kontrast til det som ledningsomlægningen koster. Af Ekspropriationskommissionens kendelse fremgår det, at gæsteprincippet efter kommissionens vurdering er fraveget, da aftalen er indgået mellem professionelle parter, og dermed ikke kan tilsidesættes, jf. aftalelovens 36, stk Derudover fremgår det også af Ekspropriationskommissionens kendelse,... at en ledning der anbringes er udsat for en ubekendt risiko LANDINSPEKTØREN 33

3 EJENDOMSJURA for at måtte omlægges, af ubekendte årsager, i ubekendt omfang og til en ubekendt udgift. På trods af alle disse ubekendte faktorer vurderer kommissionen, at landmanden er professionel part til at vurdere, hvorvidt 250 kr. er tilstrækkelig erstatning for fravigelse af gæsteprincippet. Landmanden må betragtes som professionel part til at vurdere, om erstatningen står i rimeligt forhold til det driftstab, han lider ved indgrebet. Kommissionen betragter også landmanden som professionel part til at vurdere en fravigelse af gæsteprincippet, og de byrder det medfører (fx omlægningsrisikoen og de økonomiske implikationer heraf), selvom meget få (ikke engang ledningsejeren selv) reelt kan vurdere denne risiko og byrde. Derudover nævnes det, at en eventuel ledningsomlægning er en ubekendt udgift, men omkostningerne ved en omlægning må som minimum være de samme som omkostningerne ved anbringelsen. Da ledningsejeren i første omgang højst sandsynligt har foretaget den mindst omkostningsfulde løsning, burde udgiften ikke være helt ubekendt. Er landsaftalerne tilstrækkelige til at fravige gæsteprincippet? Landbrug & Fødevarer har i samarbejde med en række ledningsejere indgået landsaftaler for teleledninger, el-anlæg samt vand- og spildevandsanlæg med nogle faste erstatningstakster for anbringelse af ledninger i landbrugsjord. Aftalerne er tavse om gæsteprincippet, og det kan ikke antages, at parterne har taget stilling hertil. Disse takster er efter min vurdering ikke tilstrækkelige til at fravige gæsteprincippet. Det skyldes, at landsaftalerne er en standard for, hvorledes erstatning kan gives for anbringelse af ledninger, og derfor ikke tager højde for de forskellige omkostninger som anbringelse af en ledning kan have for en ejendom. Med landsaftalens takster tages der fx ikke højde for en ejendoms fremtidige udviklingsmuligheder. Det kan eksempelvis være tilfældet hvor to landbrugsejendomme, der er placeret i et potentielt byudviklingsområde, som i fremtiden udlægges til byzone, hvor der er anbragt en ledning på den ene landbrugsejendom. Denne landbrugsejendom vil ikke kunne se frem til samme værdiforøgelse som naboejendommen, der ikke har en ledning på ejendommen, fordi en erhverver af landbrugsejendommen med ledningen højst sandsynligt ikke vil betale fuld byudviklingsjordpris for denne. Dette skyldes, at erhververen af denne ejendom må påregne enten at skulle betale for de nødvendige ledningsomlægninger, eller tilrettelægge byudviklingen på en sådan måde, at ledningsomlægning ikke er nødvendig, når der ligger en ledning, hvor gæsteprincippet er fraveget. Erstatningen der gives på baggrund af landsaftalerne dækker for de tab, ejendommen mister på det tidspunkt, ledningen anbringes, men tager altså ikke højde for fremtidige udviklingsmuligheder for ejendommen. Nuværende retspraksis Der tegner sig et billede af, at den nuværende retspraksis for vederlagsudmåling lægger sig tæt op ad landsaftalernes takster. Dette betyder, at vederlagsudmåling for fravigelse af gæsteprincippet bliver udmålt som en del af en sædvanlig servituterstatning, der udmåles som et beløb pr. m2 servitutbelagt areal multipliceret med en faktor (den skønnede ejendomsværdiforringelse). Retspraksis viser, at denne faktor sædvanligvis fastsættes til mellem 0,25 og 0,50, hvilket afhænger af de begrænsninger, den pågældende servitut pålægger lodsejeren. Efter den nuværende praksis ses der således ikke at være grundlag for en erstatning, der svarer til en estimeret udgift til at udføre et ledningsarbejde (eller denne udgift ganget med sandsynligheden for, at en sådan udgift opstår). I vederlagsudmålingen tages der således ikke højde for risikoen for fremtidige omkostninger, som fravigelsen af gæsteprincippet kan medføre for lodsejeren i forhold til kommende ledningsarbejder, eller eventuelle fremtidige udviklingsmuligheder for ejendommen. Med denne vederlagsudmåling for fravigelse af gæsteprincippet, vil to naboejendomme i en fiktiv situation, hvor der skal tinglyses en ledningsservitut med samme størrelse servitutareal få samme erstatning, selvom gæsteprincippet er gældende på den ene ejendom og fraveget på den anden. Den ejendom, hvor gæsteprincippet fraviges, får dermedikke en erstatning for den risiko fravigelsen af gæsteprincippet medfølger, hvilket betyder at lodsejeren får en ubekendt byrde pålagt, men får en erstatning der ikke tager højde til dette. På baggrund af dette er det min holdning, at der må foretages en ændring af vederlagsudmålingen, hvor det forsøges at tage højde for den ubekendte risiko lodsejeren påføres ved at fravige gæsteprincippet. Nye løsningsmodeller? På baggrund af ovenstående, er der nedenfor opstillet nogle mulige løsningsmodeller til, hvordan gæsteprincippet kunne fraviges, og hvordan vederlaget for fravigelse af gæsteprincippet kan kvalificeres. Tidsbegrænset fravigelse af gæsteprincippet Af et høringsnotat fra Transportministeriet til den nye vejlov, der blev vedtaget i 2015, fremgår det, at gæsteprincippet ikke er til hinder for, at ledningsejere og vejmyndighed (hvilket også må gælde for alle andre lodsejere ved det ulovbestemte eller almindelige gæsteprincip) indgår privatretlige aftaler (typisk tinglyst som deklaration), som stiller ledningsejerne (eller grundejerne) mere gunstigt, end der gælder i medfør af gæsteprincippet. Der kan ifølge notatet fx indgås aftale om en to-årig fredningsperiode for ledningsanlæg (dvs. at gæsteprincippet er fraveget de første to år efter ledningens anbringelse eller omlægning). En tidsbegrænsning af gæsteprincippets fravigelse vil gøre erstatningsudmålingen for både ledningsejeren og lodsejeren mere overskuelig i forhold til den nuværende model. På nuværende tidspunkt betyder en fravigelse af gæsteprincippet almindeligvis, at lodsejeren i al evighed skal bære byrden ved en eventuel omlægning, og en konkret erstatningsudmåling for denne byrde er derfor så godt som umulig. Derfor fore- 34 LANDINSPEKTØREN

4 Tab af byggeret case: Den nye ledning kommer på tværs af landmandens planer for ejendommen. slås en tidsbegrænset fravigelse af gæsteprincippet, hvor både lodsejeren og ledningsejeren bedre kan overskue betydningen af en lednings anbringelse. Indholdet af denne model kunne være, at ledningsejeren og arealejeren ved en forhandling kommer frem til, at gæsteprincippet fx kan fraviges i 30 år, hvilket efterfølgende kan forlænges ved en ny forhandling, hvis ledningsejeren ønsker dette. Modellen sikrer dermed ledningerne fuld beskyttelse i en begrænset periode, men en ubegrænset anbringelse af ledninger efter gæsteprincippets vilkår. Til at fastlægge tidsperioden for fravigelsen af gæsteprincippet kunne der tages højde for faktorer som forventninger til lokalplaner, kommuneplaner, lodsejerens egne planer og alderen på bygninger beliggende på ejendommen osv. Disse faktorer har bl.a. indflydelse på fremtidsmuligheder og udfordringer for ejendommen, og dermed også om en ledningsomlægning kan forekomme inden for en overskuelig fremtid. Ledningsejerens overvejelser for tidsperioden kan tage udgangspunkt i ledningens / anlæggets afskrivningsperiode, hvornår der alligevel skal foretages ændringer af ledningen, som fx kan skyldes ledningens levetid, eller at ledningens kapacitet ikke længere passer til dens formål. Med denne løsningsmodel vil udmålingen af erstatning for fravigelsen af gæsteprincippet blive mere overskuelig og begrænse størrelsen på erstatningen til lodsejeren, da det kun er en fravigelse i en begrænset periode. Med denne model vil der stadigvæk skulle gives en erstatning for selve anbringelsen af ledningen som et engangsbeløb. Tab af byggeret Denne løsningsmodel kan illustreres med udgangspunkt i en case, som kan ses på kortudsnit ovenfor. I denne case skal der anlægges ledninger meget tæt på en landbrugsejendoms bygninger, hvilket medfører, at den pågældende landmand ikke kan udvikle sit landbrugsanlæg, som han ellers havde planer om ved købet af ejendommen. Landmanden havde en plan om at etablere nye bygninger, så produktionen dels kunne forøges til en rentabel produktion, dels at der fra ejendommen kunne foretages gårdsalg af egne produkter. Dette LANDINSPEKTØREN 35

5 EJENDOMSJURA Tanken med forsikringsmodellen er, at den skal bygge på et lignende princip som Oliebranchens Miljøpulje. Det betyder, at ledningsejerne i fællesskab etablerer en pulje, hvor der kan søges midler fra, når der skal foretages arbejder på ledninger Marius Frisbæk Skjødt, landinspektørstuderende har landmanden ikke konkret dokumentation for, hvilket betyder, at der med den nuværende erstatningsudmåling ikke tages højde for fremtidsplaner og dermed lodsejerens byggeretter. Denne model skal derfor sikre, at lodsejeren får en erstatning, der svarer til de byggeretter, der mistes ved anbringelse af en ledning, hvilket skal vurderes individuelt for hver enkelt ejendom. Tab af byggeret er et indarbejdet og velkendt begreb i erstatningsretten, men det gives primært i forbindelse med permanent arealafståelse, og der er ikke tradition eller praksis for at gøre det i forbindelse med erhvervelse af partielle rettigheder. Når jeg mener, at det er relevant i forbindelse med ledningsservitutter, hvor gæsteprincippet fraviges, er det således et udtryk for, at et sådant indgreb ligger tættere på en situation, hvor grundejeren reelt afgiver den fulde dispositionsret over det berørte areal, fremfor at grundejeren giver ret til at etablere et ledningsanlæg (tilstedeværelsesret), jf. også den sidste model nedenfor. Fuld arealerstatning Med denne løsningsmodel får lodsejeren en erstatning, som svarer til, at det servitutbelagte areal var solgt. Den anlagte ledning kan ses som en mur, der afskærer lodsejeren fra at udnytte sit areal som det hidtil har været og fremadrettet vil være muligt. Hvis man forestiller sig ledningen som en mur, så vil ledningen medføre ulemper for lodsejeren og defigurering, som skal tages med i udmålingen af erstatningen. Med denne model vil ledningsejeren skulle betale en højere pris end bare kvadratmeterprisen for deklarationsarealet, men vil også fravige gæsteprincippet permanent og dermed slippe for den økonomiske risiko for fremtidige ledningsomlægninger foranlediget af lodsejeren eller tredjemand. Lodsejeren vil til gengæld få en erstatning svarende til arealets værdi (inklusiv eventuel forventningsværdi) og kan derfor ikke føle sig frataget for de eventuelle fremtidige udviklingsmuligheder som naboerne uden fuld kompensation. Perspektivering I forhold til ovenstående tre løsningsmodeller vil ledningsejere nok mene, at fravigelse af gæsteprincippet vil blive alt for omkostningsfuldt i mange tilfælde. En pointe med løsningsforslagene er netop, at ledningsejere overvejer, om fravigelse af gæsteprincippet er væsentligt for den pågældende ledning og situation, og kvalificerer, med hvilken sandsynlighed, der er behov for ledningsomlægninger og omkostningerne hertil. En konsekvens kan derfor være, at ledningsejerne i højere grad accepterer at ligge efter gæsteprincippets vilkår, og dermed slippe for den omkostning, der er forbundet med at fravige gæsteprincippet. Til at løse dette scenarie, hvor ledninger ligger efter gæsteprincippet, er mit løsningsforslag, at ledningsejerne går sammen om en forsikringsmodel. Tanken med forsikringsmodellen er, at den skal bygge på et lignende princip som Oliebranchens Miljøpulje. Det betyder, at ledningsejerne i fællesskab etablerer en pulje, hvor der kan søges midler fra, når der skal foretages arbejder på ledninger. Oliebranchens Miljøpulje finansieres af benzinforbrugerne, hvor et lille beløb af hver solgt liter benzin går til fællespuljen, og en lignende finansiering kunne man forestille sig for ledningsejernes model. Derudover kunne finansieringen komme fra eller suppleres af det sparede vederlag for fravigelse af gæsteprincippet, som ledningsejerne med denne model ikke vil skulle betale lodsejeren. Forsikringsmodellen er dermed en måde for ledningsejerne at forsikre sig kollektivt mod omkostningerne til uforudsete ledningsomlægninger. Marius Frisbæk Skjødt er 9. semester-landinspektørstuderende og har skrevet artiklen som led i sit projektarbejde gennemført under virksomhedsophold hos Mølbak Landinspektører A/S i perioden 5. september 5. december LANDINSPEKTØREN