Notat vedrørende høringssvar til udkast til vejledning om kommunernes mulighed for at gribe ind over for fugt og skimmelsvamp i boliger og opholdsrum

Transkript

1 Boligudvalget (2. samling) BOU alm. del - Bilag 19 Offentligt Velfærdsministeriet Byfornyelse og lejelovgivning J.nr psh 21. december 2007 Notat vedrørende høringssvar til udkast til vejledning om kommunernes mulighed for at gribe ind over for fugt og skimmelsvamp i boliger og opholdsrum Vejledningen har været optaget på høringsportalen samt sendt i høring hos de organisationer, ministerier og styrelser, der er nævnt sidst i notatet. Der er modtaget svar fra: Sundhedsstyrelsen, KL, Lejernes Landsorganisation, Danmarks Lejerforeninger, Boligselskabernes Landsforening, Ejendomsforeningen Danmark, Jydske Grundejerforeninger, Grundejernes Investeringsfond, Byggeskadefonden, Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse, Københavns Kommune, Fonden BYG-ERFA, læge på Arbejds- og Miljømedicinsk Klinik Nils Ebbeshøj, Lisbeth Koch, privat kommentar af kommunal sagsbehandler. Høringssvarene er koncentreret om de neden for anførte problemstillinger. Herudover er der i høringssvarene en række kommentarer af teknisk karakter, som ikke er medtaget i dette notat. Det bemærkes, at det materiale, der har været udsendt i høring er vejledning til kommunerne vedrørende allerede gældende regler. Det betyder, at forslagene i høringssvarene er kommenteret i forhold til den gældende lovgivning. Til sidst i notatet kommenteres nye forslag fra høringsparterne, som vil indebære ændring af gældende lovgivning. Generelle bemærkninger Sundhedsstyrelsen, Danmarks Lejerforeninger, Boligselskabernes Landsforening, Ejendomsforeningen Danmark, og Jydske grundejerforeninger er generelt positive og udtrykker tilfredshed med, at der sættes fokus på problemerne med skimmelsvamp, og at der udarbejdes retningslinier for kommunernes håndtering af problemerne. KL opfatter vejledningen som et godt værktøj, der giver et samlet overblik, herunder henvisning til love og vejledninger. Boligselskabernes Landsforening finder det afgørende, at alle beboere i Danmark bor i sunde og tidssvarende boliger, hvorfor det er landsforeningens opfattelse, at skimmelsvampeproblemer skal forebygges og afhjælpes hurtigst muligt. Landsforeningen har derfor allerede før sommerferien til de almene boligorganisationer udsendt en forretningsgang herom samt et forslag til forebyggende sundhedseftersyn af de almene bygninger. Side 1 af 13

2 Vejledningens indhold Lejernes Landsorganisation mener, at vejledningen bør udvides og beskrive lejernes muligheder for at anvende huslejenævn og beboerklagenævn. Vejledningen er rettet mod kommunerne og deres rolle i forbindelse med, at lejerne gør opmærksom på et skimmelsvampeproblem. Det vil derfor ikke være relevant i vejledningen at medtage anvisninger til lejerne. Spørgsmålet er behandlet i pjecen til lejerne om fugt og skimmelsvamp. Lejernes Landsorganisations forslag imødekommes ikke. Ejendomsforeningen Danmark mener ikke, at vejledningen giver tilstrækkelige anvisninger på konkrete problemstillinger, som kommunerne bliver stillet over for. Hvorledes kan kommunerne undersøge, hvad årsagerne til skimmelsvampeproblemet er? Hvorledes skal kommunerne vurdere, om de konkrete skimmelsvampeproblemer skyldes brugerens uhensigtsmæssige adfærd? Hvordan skal kommunen i givet fald forholde sig hertil, samt hvad skal kommunen gøre, hvis bygningen teknisk set er lovlig i henhold til byggelovgivningen? Vejledningen behandler alene kommunernes muligheder for og pligter til at reagere over for skimmelsvamp i boliger og opholdsrum juridisk set. Vedrørende tekniske spørgsmål om, hvordan skimmelsvampeangreb konstateres, årsagen hertil, samt hvordan afhjælpningen kan ske, henvises i vejledningen til andre tekniske vejledninger. Det drejer sig bl.a. om Sundhedsstyrelsens orientering Embedslægeinstitutionernes rådgivning til kommunerne om fugt og skimmelsvamp, By og Byg Anvisning 204 og relevante BYG-ERFA blade. Ejendomsforeningens bemærkning giver ikke anledning til ændringer. Københavns Kommune læser vejledningen således, at byfornyelseslovens boligtilsynsbestemmelser er kommunens primære reaktionsmulighed. Kommunen anfører hertil, at forvaltningsretsligt set bør andre mindre indgribende muligheder som påbud efter byggeloven m.v. anvendes før byfornyelseslovens boligtilsynsbestemmelser. Vejledningen præciserer, at kommunerne har en pligt til at reagere - foretage en vurdering af, om der er tale om sundhedsfare - hvis kommunen bliver opmærksom på skimmelsvamp i en bolig eller i et opholdsrum. Kommunens reaktion på baggrund af undersøgelsen må herefter stå i forhold til, om der vurderes at være sundhedsfare, og i givet fald om denne fare er nærliggende. Kommunen træffer på det grundlag beslutning om, hvorvidt der skal gives påbud efter byggeloven eller forbud efter byfornyelsesloven. Vejledningen præciserer således ikke, at det altid er byfornyelseslovens boligtilsynsbestemmelser, der skal anvendes til løsning af problemet. Københavns kommunes bemærkning giver ikke anledning til ændringer. Side 2 af 13

3 Vurdering af sundhedsfare Lejernes Landsorganisation mener, at vejledningens tre kategoriseringer af sundhedsfare skaber usikkerhed for kommunerne og plads til meget forskellige skønsmæssige afgørelser. Organisationen foreslår derfor, at der kun opereres med to kategoriseringer. Vejledningens opdeling af sundhedsfare i tre kategorier er baseret på Sundhedsstyrelsens retningslinier. Sundhedsstyrelsen mener ikke, at der er grundlag for at ændre de tre kategorier til to. Lejernes Landsorganisations forslag imødekommes ikke. Læge Nils Ebbeshøj, Arbejds- og Miljømedicinsk Klinik anfører, at den risikovurdering, kommunerne skal foretage af sundhedsfaren i forbindelse med skimmelsvampeangreb, ikke er entydig. Manglende faglig enighed blandt eksperter vil ikke kunne kompenseres med regler. Nils Ebbeshøj mener i stedet, at der med fordel vil kunne udarbejdes en lille serie på 4-5 cases til brug for kommunernes risikovurdering. Disse cases kan både ud fra en sundhedsmæssig, administrativ og byggeteknisk vinkel beskrive en hensigtsmæssig kommunal håndtering af sagerne. Mulighederne for at udarbejde et antal cases, som kan være kommunerne til hjælp i vurderingen af, om der i de konkrete sager er tale om sundhedsfare, vil blive undersøgt nærmere. Lisbeth Koch Hansen, kommunalt ansat i teknisk forvaltning anfører, at kravet om, at kommunalbestyrelsen i sin indledende undersøgelse skal afdække, hvorvidt der i konkrete sager er tale om sundhedsfarlige forhold, ikke kan løftes uden, at der fra lovgivers side formuleres konkrete kriterier for vurderingen. Kommentar Byfornyelseslovens kondemneringsbestemmelser er generelle bestemmelser. Bestemmelserne har helt overordnet til hensigt at sikre, at kommunalbestyrelsen kan gribe ind således, at mennesker ikke opholder sig i sundheds- og brandfarlige boliger og opholdsrum. Dette gælder uanset årsagen til, at lokaliteterne er farlige. Det er ikke muligt at angive udtømmende, hvornår boliger og opholdsrum i det konkrete tilfælde kan anses for at være sundhedsmæssigt og brandmæssigt forsvarlige. Kommunalbestyrelsen må derfor inden for de rammer, der er fastlagt i loven, udøve et skøn over, om benyttelsen i det konkrete tilfælde er forbundet med sundhedsfare eller brandfare. Bestemmelserne er således ikke møntet på bestemte sundheds- eller brandmæssige forhold, men er generelt formuleret. Kommunalbestyrelsens vurdering kan på den baggrund være åben overfor alle forhold og ikke begrænset af konkrete kriterier, som næppe kan være dækkende i enhver situation. I nogle tilfælde vil kommunalbestyrelsen kunne vurdere konkrete sager om kondemnering uden anvendelse af særlig faglig ekspertise. Andre sager vil kræve tekniske undersøgelser og inddragelse af ekspertviden. Kommunalbestyrelsen kan benytte embedslægeinstitutionen ved vurderingen af sundhedsfare eller om nødvendigt inddrage andre eksperter. Side 3 af 13

4 Sundhedsstyrelsen har i tilknytning til vejledningen om skimmelsvamp udarbejdet et notat om embedslægeinstitutionens rådgivning til kommunerne om fugt og skimmelsvampevækst. Forslaget om fastsættelse af konkrete kriterier for kommunalbestyrelsens vurdering imødekommes ikke. Procedure Lejernes Landsorganisation ønsker præciseret i vejledningen, at kommunen ved nærliggende sundhedsfare skal anvende byfornyelsesloven med deraf følgende genhusningsforpligtelse frem for byggeloven. Byggeloven medfører ikke pligt til genhusning. Hvis der er konstateret sundhedsfare, skal kommunen nedlægge forbud mod beboelse efter byfornyelseslovens 76, stk. 1, jf. vejledningens afsnit 4 Kondemnering forbud mod beboelse. Det fremgår videre af vejledningen, at et forbud efter byfornyelsesloven efter omstændighederne vil kunne kombineres med et forbud efter byggeloven. Hvis der er tale om konstateret sundhedsfare, vil det ikke være muligt for kommunen alene at anvende byggeloven. Vejledningen tydeliggøres, således at det ikke kan misforstås, at byggelovens bestemmelser ikke kan anvendes alene, hvis der er tale om nærliggende sundhedsfare. Lejernes Landsorganisation og Lisbeth Koch Hansen, kommunal ansat i en teknisk forvaltning mener, at vejledningen bør angive en tidsfrist for kommunens afklaring af, om der er tale om skimmelsvamp. I henhold til byfornyelsesloven har kommunen en tilsynsforpligtelse over for boliger og opholdsrum. Tilsynet betyder, at kommunen har pligt til at reagere, såfremt den bliver opmærksom på, at en bolig eller et opholdsrum kan være sundhedsfarligt på grund af skimmelsvamp. Loven angiver ingen afmålt frist for kommunens reaktionsforpligtelse. Fristen afhænger i det konkrete tilfælde af den risiko, der er ved fortsat beboelse. I visse tilfælde, hvor der er tale om nærliggende sundhedsfare, kan det være nødvendigt at kondemnere straks. Fastsættelse af en generel afmålt frist vil i sådanne situationer stille beboerne dårligere end efter de gældende regler, hvilket ikke vil være rimeligt. Forslaget imødekommes ikke. Jydske Grundejerforeninger mener, at vejledningen bør anbefale, at kommunen anmoder ejeren om en udtalelse, inden kommunen iværksætter en undersøgelse af lokaliteterne. Endvidere skal ejeren have lejlighed til at kommentere undersøgelsesresultatet, inden kommunen foretager yderligere skridt. Formålet med vejledningen er at speede processen op og imødegå kritik af, at kommunerne ikke handler hurtigt nok over for beboere, som er udsat for sundhedsfare. Krav om høring af udlejer vil være et forsinkende element, som strider mod formålet. Det bemærkes, at det i vejledningens afsnit 2 Indledende Side 4 af 13

5 undersøgelse fremgår, at Det er vigtigt, at kommunen fra sagens begyndelse er opmærksom på at inddrage relevante oplysninger fra ejeren i undersøgelsen herunder f.eks. om ejeren allerede er opmærksom på forekomsten af skimmelsvamp og udbedring er iværksat. Jydske Grundejeres forslag imødekommes ikke. Lisbeth Koch Hansen, kommunal ansat i en teknisk forvaltning anfører, at kommunen ingen mulighed har for at gribe ind, hvis skimmelsvampen skyldes byggetekniske forhold, som ikke er ulovlige (f.eks. kuldebroer). Kommentar Byggelovens krav skal opfyldes på det tidspunkt, hvor bygningen opføres. Der kan derimod ikke efterfølgende stilles krav om opfyldelse af krav, der senere er fastsat i medfør af byggeloven. Der kan således ikke gribes ind med påbud om ekstra isolering efter byggeloven. I henhold til byfornyelseslovens kondemneringsbestemmelser kan kommunalbestyrelsen gribe ind med forbud mod beboelse, såfremt der er tale om sundhedsfare uanset årsagen til. Hvis der er tale om sundhedsfarlige forhold, som ikke kræver forbud mod beboelse med øjeblikkelig varsel, kan kommunalbestyrelsen fastsætte en frist for fraflytning. Hvis der skønnes at være nærliggende sundhedsfare, må fristen ikke overstige 6 måneder. I en periode på op til et år efter nedlæggelse af forbuddet har ejeren mulighed for at søge kondemneringen ophævet ved at fremsætte et forslag til ombygning. Forslaget skal afhjælpe de forhold, der har begrundet kondemneringen. Ejers og lejers ansvarsforhold Jydske Grundejerforeninger og Ejendomsforeningen Danmark mener, at vejledningens formulering vedrørende ejerens ansvar for, at det udlejede er sundhedsmæssigt forsvarligt at opholde sig i, er for generel. Sundhedsfarlige forhold kan skyldes lejerens brug af det lejede. Indvendingen imødekommes ved at lade den generelle formulering vedrørende ejerens ansvar udgå af vejledningen. Jydske Grundejerforeninger mener, at vejledningen bør anvise en fremgangsmåde for ejeren, såfremt problemerne skyldes lejerens brug af det lejede. Kommentar Vejledningen er rettet mod kommunerne og deres rolle i forbindelse med, at lejerne gør opmærksom på et skimmelsvampeproblem. Det vil derfor ikke være relevant i vejledningen at medtage anvisninger til udlejerne. Problematikken vil blive behandlet i høringsnotatet vedrørende vejledningen til de private udlejere, hvor Jydske Grundejerforeninger har peget på det samme. Jydske Grundejerforeningers forslag imødekommes ikke. Side 5 af 13

6 Huslejenævnets og beboerklagenævnets rolle Danmarks Lejerforeninger ønsker tydeliggjort, at husleje- eller beboerklagenævnets sekretariat skal underrette kommunen om indbringelse af sager om skimmelsvamp. På denne måde bliver kommunen straks forpligtet til at indlede en undersøgelse, hvorved nævnets lange sagsbehandlingstid undgås. Lejernes Landsorganisation mener, at der med vejledningen er risiko for, at huslejenævnene vil henvise alle sager om skimmelsvamp til kommunerne, selv om det er nemt at konstatere, at der er tale om skimmelsvamp, som ejeren har pligt til at udbedre. Kommentar Lejeaftalen er en privatretlig aftale mellem udlejer og lejer. Efter lejelovgivningen skal udlejeren stille det lejede til rådighed for lejeren i god og forsvarlig stand fra lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden, medmindre andet er aftalt. Dette vil almindeligvis være det vilkår, der er aftalt mellem lejer og udlejer. Hvis lejeren bliver opmærksom på, at der i det lejede er områder med mulig skimmelsvampevækst, er det derfor naturligt, at lejeren henvender sig til udlejeren som aftalepart for at få undersøgt problemet nærmere. Udlejeren skal for at opfylde sine forpligtelser efter lejeaftalen og lovgivningen snarest muligt efter henvendelsen undersøge, om der er tale om eksempelvis skimmelsvamp, som skyldes forhold, som udlejeren har indflydelse på, og i givet fald foretage afhjælpning. Efter de gældende regler har huslejenævn og beboerklagenævn til opgave at træffe afgørelse i konkrete tvister mellem en lejer og en udlejer om forhold, hvor nævnet har kompetence til at træffe afgørelse. Nævnet har ikke pligt til at underrette kommunalbestyrelsen om, at en sag om skimmelsvamp er indbragt for nævnet. Hvis nævnet skal have pligt hertil, vil det kræve lovhjemmel. Høringssvarene rejser det principielle spørgsmål om, hvorvidt det i pjecerne til lejerne i såvel almene som private boliger skal betones, at lejeren som det første skal gå til sin udlejer med henblik på at få løst problemet, eller om der skal peges på, at lejeren kan henvende sig til kommunen med henblik på at få kommunalbestyrelsen til at anvende reglerne i byfornyelsesloven om kondemnering af boliger og opholdsrum med sundheds- og brandfarlige forhold. Hvis pjecen til lejerne peger på, at lejeren kan henvende sig direkte til kommunen med et skimmelsvampeproblem, må det forventes, at det kan medvirke til at nedbringe den tid, der går fra skimmelsvampeproblemets opståen til dets afhjælpning. Det vil især gælde i de tilfælde, hvor lejeren ellers ville have henvendt sig til sin udlejer, og denne ikke foretager sig noget, hvorefter lejeren indbringer sagen for huslejenævnet eller beboerklagenævnet. Samtidig må det forventes, at vejledning om, at lejerne kan henvende sig direkte til kommunen vil medføre, at kommunernes udgifter til undersøgelser af problemet og til genhusning af lejerne midlertidigt og eventuelt permanent vil stige. Beslutningen træffes af kommunalbestyrelsen efter byfornyelseslovens regler. Udgifterne til undersøgelser og genhusning vil således skulle afholdes inden for kommunens byfornyelsesramme. Hvis kommunen ikke har fået tildelt en ramme, må kommunen selv afholde udgifterne. Hvis vejledningsindsatsen over for lejerne fører til, at flere henvender sig til kommunen for at få undersøgt skimmelsvampeproblemer, vil det indebære, at Side 6 af 13

7 en større del af den samlede byfornyelsesbevilling vil blive anvendt til at dække udgifter til undersøgelser af skimmelsvampevækst og genhusning af lejerne. Danmarks Lejerforeningers ønske om, at husleje-/beboerklagenævnet skal forpligtes til at underrette kommunen om indbragte sager om skimmelsvamp imødekommes ikke, da det vil medføre et øget træk på byfornyelsesrammen. I stedet vil det i pjecen til lejerne blive præciseret, at lejerne kan henvende sig til kommunen, hvis ejeren ikke reagerer snarest muligt på lejernes henvendelse om skimmelsvamp. Udgifter til undersøgelse m.v. KL mener, at kommunernes pligt til at rejse en sag/igangsætte en undersøgelse i forbindelse med klager el. lign. vil medføre et forøget ressourceforbrug, som vil medføre et DUT-krav. Da der alene er tale om vejledning vedrørende allerede gældende regler, er det Velfærdsministeriets opfattelse, at vejledningen ikke kan udløse DUT. Lejernes Landsorganisation mener, at vejledningen tydeligere bør angive, hvem der skal betale for undersøgelser, der afklarer årsagen til skimmelsvamp, samt at der kan blive et retsligt efterspil om betalingen. Kommentar Da vejledningen retter sig mod kommunerne, er det relevant at oplyse, hvilke undersøgelser kommunen er forpligtet til at betale. Det fremgår af vejledningen, at kommunen skal betale undersøgelser, som rekvireres af kommunen. Lejernes Landsorganisations ønske imødekommes, idet formuleringen om kommunernes betaling for undersøgelser i vejledningen søges tydeliggjort. Særligt om almene boliger Boligselskabernes Landsforening mener ikke, som det fremgår af vejledningen, at kommunerne har en særlig indgrebsbeføjelse over for de almene boliger begrundet i, at kommunerne er tilsynsmyndighed. På den baggrund mener Landsforeningen, at vejledningens afsnit om almene boliger bør udgå. Kommentar Reglerne i almenboliglovgivningen, som omhandler kommunens tilsynsforpligtelse med alment boligbyggeri og de reaktionsmuligheder kommunen har, omtaler ikke specifikt skimmelsvampeproblematikken eller andre specifikke problemområder, der har indflydelse på en boligs tekniske og/eller sundhedsmæssige tilstand. Det er imidlertid vurderingen, at det gældende regelsæt giver kommunerne en generel mulighed for at pålægge udlejeren nødvendige foranstaltninger for at udbedre forhold vedrørende en ejendom. Kommunerne kan herunder pålægge udlejeren at inddrage nødvendig sagkyndig bistand eller påbyde nødvendige vedligeholdelses- eller fornyelsesarbejder, f.eks. som følge af tilfælde af skimmelsvampeangreb inden for en frist fastsat af kommunen. Boligselskabernes Landsforenings ønske om, at vejledningens afsnit om almene boliger skal udgå, imødekommes ikke. Side 7 af 13

8 Forslag til ændring af gældende lovgivning KL mener ikke, at den gældende lovgivning på alle områder er velegnet til at håndtere det stigende antal skimmelsvampesager, idet lovgivningen ikke giver mulighed for, at udgifter til undersøgelser og genhusning m.v. kan pålægges ejere og lejere i det omfang, de selv er skyld i forekomsten af skimmelsvamp. Det foreslås derfor, at der sker ændring af lovgivningen, således at ejere og lejere i højere grad ansvarliggøres og i den forbindelse kan pålægges at afholde udgifter i forbindelse med undersøgelse m.v. vedrørende skimmelsvampeproblemer. Efter almindelige aftaleretlige regler er det den, der rekvirerer en undersøgelse, der umiddelbart hæfter for betalingen over for leverandøren. Hvorvidt der efterfølgende kan rejses regreskrav overfor tredjemand, beror på afklaring af, hvem der er ansvarlig for skaden. Placering af ansvaret henhører under domstolene, såfremt der er tvist herom. Lejelovgivningen og i visse tilfælde lejekontrakten indeholder regler, der regulerer udlejers og lejers ansvar vedrørende vedligeholdelse, mangler og lignende forhold, som kan være relevante i forbindelse med undersøgelse, konstatering og afhjælpning af skimmelsvamp. Placeringen af ansvaret henhører under huslejenævn og domstole, såfremt der er tvist herom. Efter byfornyelsesloven har kommunalbestyrelsen pligt til at undersøge viden eller mistanke om sundhedsfarlige forhold. Formålet hermed er hurtigt at afklare, om der er tale om nærliggende sundhedsfare, som kræver, at der nedlægges forbud mod benyttelse med øjeblikkelig eller ganske kort varsel. Som et led heri vil det ofte være nødvendigt at rekvirere en teknisk undersøgelse. Betaling herfor påhviler kommunen. Eventuel regres mod den ansvarlige for skimmelsvampen vil være begrænset til lejeren eller udlejeren og må fastslås af domstolene. Såfremt kommunen efterfølgende uden retsag skal kunne kræve udgifterne til eventuelle undersøgelser, som kommunen selv har besluttet at rekvirere, godtgjort hos den ansvarlige lejer eller udlejer, vil det kræve indførelse af en hjemmel hertil i byfornyelsesloven. Et sådant skridt skønnes umiddelbart at ville kunne have den negative effekt, at såvel lejere som udlejer vil være tilbageholdende med at bringe mistanke om skimmelsvamp frem, da de efterfølgende vil risikere at blive stillet overfor et uoverskueligt økonomisk krav. Konsekvensen vil kunne blive, at de sundhedsfarlige skimmelsvampeangreb ikke afhjælpes. På den baggrund kan KL s ønske om overvæltning af udgifter til undersøgelser og genhusning på lejere og ejere ikke imødekommes. De gældende regler i bekendtgørelse om statsrefusion af kommunale udgifter efter lov om byfornyelse og udvikling af byer omfatter kommunens udgifter i forbindelse med genhusning som følge af sundheds- eller brandfarlige forhold. Refusionen udgør 50 pct. og fragår kommunens ramme til bygningsfornyelse. Udgifter til afdækning af sundheds- og brandfarlige forhold er ikke omfattet af refusionsbekendtgørelsen. Det er lagt til grund, at nødvendige undersøgelser kan gennemføres som led i den almindelige kommunale sagsbehandling, eventuelt med bistand fra embedslægeinstitutionen eller brandmyndighederne. Da Side 8 af 13

9 det imidlertid har vist sig, at afdækning af sundhedsfare som følge af skimmelsvamp kan kræve inddragelse af specialviden, som kommunens administration ikke almindeligvis råder over, findes det rimeligt, at lade udgifter til tekniske specialundersøgelser være omfattet at refusionsmuligheden efter byfornyelsesloven. Bekendtgørelse om statsrefusion af kommunale udgifter efter lov om byfornyelse og udvikling af byer vil herefter blive ændret, således at udgifter til tekniske specialundersøgelser i forbindelse med afdækning af sundheds- og brandfare bliver en refusionsberettiget udgift. Refusionen udgør 50 pct. af kommunens udgift og fragår kommunens ramme til bygningsfornyelse. Jydske Grundejerforeninger ønsker, at ejere får samme ret, som kommunen har i medfør af byfornyelsesloven til at besigtige det lejede samt til at pålægge lejeren at ændre adfærd. Det er fastlagt generelt i bestemmelserne i lejelovens kapitel IX, i hvilket omfang udlejeren kan få eller skaffe sig adgang til det lejede. Efter disse bestemmelser vil det efter retspraksis være muligt for en udlejer at få adgang til det lejede for at foretage et sundhedseftersyn af det lejede. Adgangen skal varsles over for lejeren med mindst 6 ugers varsel. Hvis lejeren modsætter sig udlejerens adgang i tilfælde, hvor udlejeren har ret til at få adgang, kan udlejeren hæve lejeaftalen. Der er derfor ikke behov for en ændring af lejelovgivningens regler. Forslagene imødekommes ikke. Københavns Kommune ønsker genindførelse af den tidligere byfornyelseslovs bestemmelser om kommunernes mulighed for at påbyde en ejer at gennemføre afhjælpning af kondemnable forhold. Muligheden for at meddele påbud om afhjælpning af kondemnable forhold eksisterede fra 1939 (lov om boligtilsyn og sanering af usunde bydele) til Bestemmelserne blev i 1981 overført til lov om byfornyelse og boligforbedring og i 1997 videreført i lov om byfornyelse. Med den nye lov om byfornyelse og udvikling af byer fra 2004 ønskede regeringen, at byfornyelse grundlæggende skulle gennemføres som et tilbud. Ejere skulle have mulighed for at søge tilskud til at gennemføre byfornyelse og skulle ikke som tidligere stilles over for et offentligt krav om byfornyelse. Dette grundlæggende frivillighedsprincip i loven indebar bl.a., at muligheden for at meddele påbud til private ejere udgik af loven. Den tidligere lovs bestemmelser tog udgangspunkt i, om det efter en samlet økonomisk, bebyggelsesmæssig og brand- og sundhedsmæssig vurdering ville være rimeligt, at der blev gennemført foranstaltninger, der kunne afhjælpe faren. Såfremt dette var tilfældet, kunne kommunalbestyrelsen meddele påbud herom. Hvis det derimod efter en samlet vurdering ikke var rimeligt at påbyde foranstaltninger, der kunne afhjælpe faren, måtte kommunalbestyrelsen nedlægge forbud mod beboelse eller ophold. De gældende regler indebærer således, at kommunalbestyrelsen ikke kan pålægge en ejer at afhjælpe de kondemnable forhold, selv om dette ud fra en sam- Side 9 af 13

10 let vurdering vil være rimeligt. Kommunalbestyrelsen har den mulighed at forlange en kondemneret bygning nedrevet. Er der tale om enkelte kondemnerede lejligheder i etageboligbyggeri, er denne mulighed selvsagt ikke til stede. Kondemnerede boliger vil derfor komme til at stå tomme, hvis ikke ejeren selv tager initiativ til at afhjælpe de kondemnable forhold. For at genindføre påbudsbestemmelsen taler derfor, at boliger, som det økonomisk set kan betale sig at istandsætte, ikke kommer til at stå tomme og skæmme og på sigt forfalde så meget, at de ender med at blive nedrevet. Vedrørende lejligheder i etagebyggeri, vil en genindførelse af bestemmelsen forhindre, at kondemnerede boliger ikke kommer til at stå som tomme huller i ejendommen. Hertil kommer at ejere og andelshavere, som selv bebor en bolig, der kondemneres, har ret til tilskud efter byfornyelseslovens 78, svarende til forskellen mellem boligens handelsværdi før og efter kondemneringen. Dette indebærer, at de ikke nødvendigvis har noget incitament til at afhjælpe de kondemnable forhold. Påbud vil i den situation være nødvendigt. Mod behovet for at genindføre bestemmelsen kan anføres, at ejere af udlejningsejendomme, som bliver kondemneret eller er i fare herfor, har en selvstændig interesse i at afhjælpe de kondemnable forhold. De mister nemlig lejeindtægter eller muligheden for selv at bebo ejendommen, når der nedlægges forbud mod beboelse og ophold. Det bemærkes, at en næsten færdig evaluering af lov om byfornyelse og udvikling af byer fra 2004 bl.a. peger på, at kommunerne ønsker muligheden for at meddele påbud til de dårligste ejendomme genindført. Ønsket om genindførelse af påbud vil blive søgt imødekommet ved en ændring af byfornyelsesloven. Københavns Kommune ønsker, at tilskudsbestemmelserne i byfornyelseslovens 78 ophæves eller væsentligt modificeres. Kommunen mener, at kondemneringsbestemmelserne bør gøres mere operationelle. Dette indebærer, at tilskudsbestemmelserne ophæves og erstattes af nogle tilskudsbestemmelser, der motiverer ejerne og kommunerne til at arbejde for en ophævelse af kondemneringerne ved forbedring, nedrivning eller overgang til anden anvendelse. Et sådant tilskud skal kunne gives uanset ejerforhold og ejendommens alder på grundlag af kommunens konkrete vurdering af tilskuddets nødvendighed og størrelse samt tilbagebetalingsbetingelser. Kommunen anfører, at de nuværende støtteregler indeholder følgende problemer: 1) Som betingelse for opnåelse af tilskuddet skal ejeren fraskrive sig muligheden for fremsættelse af forbedringsforslag, jfr. 78, stk. 11. Det betyder, at situationen fastlåses, indtil der evt. kan meddeles et nedrivningspåbud, eller der findes en anden lovlig anvendelse. Det er uhensigtsmæssigt, at kondemnerede lokaliteter på den måde kan ligge hen i ubegrænset tid. 2) Tilskudsbestemmelserne gør det økonomisk uoverskueligt for kommunerne at gribe til kondemnering, særligt hvis de ikke har reserveret statslig byfornyelsesramme til formålet. 3) Kommunerne får intet ud af tilskuddet. Hvis der i det mindste havde været en tilskudsordning, der gav tilskud til ophævelse af kondemneringen, ville kon- Side 10 af 13

11 demneringen kunne bruges konstruktivt. Tilskuddet kan ikke kræves tilbagebetalt, hvis kondemneringen senere ophæves, uanset grunden. 4) Når en lokalitet er kondemneret, er der ikke længere tale om boliger, og en forbedring kan dermed ikke støttes efter reglerne i byfornyelsesloven. 5) Tilskuddet til andelsboliger beregnes efter de gældende regler på baggrund af den senest ansatte ejendomsværdi. Tilskuddet kan herefter udgøre en pris pr. m², der måske kun andrager det halve af den opnåelige salgspris. Her vil kondemneringen for kommunen betyde, at der betales dyrt for, at en lejlighed står tom i ubegrænset tid. Kondemneringen kan kun ophæves, hvis kommunen godkender en anden anvendelse af lokaliteterne end beboelse, og i så fald kan tilskuddet ikke kræves tilbagebetalt. Fra et kommunalt synspunkt er dette uacceptabelt. Allerede i medfør af loven om boligtilsyn og sanering af usunde bydele fra 1939 blev det fastslået, at kondemnering er erstatningsfri for det offentlige. I 1991 indførte man imidlertid i byfornyelsesloven en bestemmelse, hvorefter ejere af ejerboliger, andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, der beboer en lejlighed, der omfattes af et forbud mod beboelse (kondemnering), får ret til et særligt tilskud til dækning af den værdiforringelse af deres ejendom, som forbuddet har medført. Bestemmelsen er uændret videreført i senere byfornyelseslovgivning, nu 78 i den gældende byfornyelseslov. Baggrunden for at indføre tilskudsbestemmelsen var at rette op på utilsigtede virkninger af kondemneringsbestemmelserne. I forbindelse med kondemneringsbeslutningen skal der foretages en omvurdering af ejendommen, der ikke medfører erstatning for værditab. Det betyder, at boligen bliver værdiløs, og at eventuel gæld i boligen forlanges indfriet. Ejere af ejerboliger og andelsboliger kom således i klemme. Til at afbøde de økonomiske konsekvenser af kondemneringen af boliger, der bebos af ejeren eller andelshaveren blev den nugældende 78 indført. Om bestemmelsen fremgår det af forarbejderne, at afgrænsningen er sket ud fra en kulancemæssig betragtning, hvilket betyder, at det offentlige ikke har en erstatningspligt, men alligevel ønsker at yde en økonomisk håndsrækning til de mennesker, der er kommet i en økonomisk klemme (sammenlign godtgørelse for vandskader til stormflodsofre). Der er således ikke som ved ekspropriation tale om erstatning, men om en godtgørelse ud fra en rimelighedsbetragtning om, at ejendommen ikke længere kan anvendes til sit oprindelige formål. Hvis misligholdelse af bygningen har været af væsentlig betydning for beboelsesforbuddet, bortfalder ejerens ret til tilskud. På basis af de historiske erfaringer i København skønnede man, at der i de kommende år ville blive kondemneret omkring boliger årligt, hvor ejeren eller andelshaveren beboede boligen. Dette ville medføre tabserstatninger på i størrelsesordenen 2-4 mio. kr. årligt til staten og kommunerne hver. Udgifterne afholdes inden for aktivitetsrammen til byfornyelse, der afsættes på de årlige finanslove. Konkret til Københavns Kommunes bemærkninger kan det anføres: Velfærdsministeriet kan bekræfte Københavns Kommunes forståelse af byfornyelseslovens tilskudsbestemmelse i 78. Side 11 af 13

12 Ministeriet er endvidere enig i, at kondemnering giver kommunerne udgifter til genhusning og tilskud, som staten - inden for den statslige ramme til bygningsfornyelse - kan dække halvdelen af. Da de bygnings- og boligmæssige forhold både økonomisk og teknisk har ændret sig væsentligt siden indførelsen af tilskudsbestemmelsen i 1991, er det relevant at vurdere, om der er grundlag for at ændre bestemmelsen. Velfærdsministeriet vil derfor i forbindelse med forslag om indførelse af muligheden for, at kommunalbestyrelsen kan give påbud om afhjælpning af kondemnable forhold, se nærmere på, om der er behov for at revidere bestemmelsen i 78. Lejernes Landsorganisation ønsker, at kommunens brug af byggeloven i forbindelse med skimmelsvamp skal kunne udløse midlertidig erstatningsbolig. Erhvervs- og Byggestyrelsen oplyser, at byggelovens formål bl.a. er at sikre sunde og sikre boliger og andre opholdsrum. Det er derimod ikke en del af formålet at sikre, at en husejers lejere får tilbudt et andet lejemål, hvis deres nuværende lejemål er af en sådan kvalitet, at det ikke overholder byggeloven. Erhvervs- og Byggestyrelsen vurderer, at behovet for at inddrage lejeres rettigheder i byggeloven ikke anses for at være til stede, da anden lovgivning omfatter lejeres retsstilling, herunder krav om erstatningsbolig. Lejernes Landsorganisation mener, at kommunerne bør forpligtes til at anvende fagligt kompetente, uafhængige eksperter til vurdering af skimmelsvampesagerne. Kommunerne må selv, som led i metodefrihed, afgøre, hvilke eksperter de vil anvende. Embedslægeinstitutionen bistår med denne opgave, jf. Sundhedsstyrelsens orienteringsnotat. Lejernes Landsorganisations forslag imødekommes ikke. Lejernes Landsorganisation mener, at der bør skabes mulighed for at gennemføre lovlige destruktive indgreb i forbindelse med afklaring af, om der er tale om skjult skimmelsvampeangreb. Efter de gældende regler har lejerne ikke selv mulighed for at foretage undersøgelser af skimmelsvamp i det lejede, ved at fjerne tapet eller optage gulvbrædder, uden at udlejeren kan forlange retablering. Det skønnes ikke at være hensigtsmæssigt at skabe lovhjemmel gennem en ændring af lejelovgivningen til, at lejerne kan foretage destruktive indgreb. Derimod kan det være hensigtsmæssigt at forbeholde denne ret til at foretage destruktive indgreb som et instrument for kommunerne til at afgøre, om der foreligger et skimmelsvampeangreb. Velfærdsministeriet vil derfor se nærmere på, om og i givet fald hvordan forslaget kan implementeres i byfornyelsesloven. Side 12 af 13

13 Myndigheder, organisationer m.v., der er hørt over vejledningen Sundhedsstyrelsen, Kommunernes Landsforening, Boligselskabernes Landsforening, Landsbyggefonden, Byggeskadefonden, Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, Ejendomsforeningen Danmark, Jydske Grundejerforeninger, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Danmarks Lejerforeninger, BOSAM. Side 13 af 13