Hvad koster støj? - værdisætning af vejstøj ved brug af husprismetoden. Udarbejdet af: Miljøøkonom, cand. silv. Camilla K.

Transkript

1 Hvad koster støj? - værdisætning af vejstøj ved brug af husprismetoden Udarbejdet af: Miljøøkonom, cand. silv. Camilla K. Damgaard Miljøstyrelsen 2003 Projektartikel baseret på rapporten: Hvad koster støj?, Miljøprojekt 795, Miljøstyrelsen Rapporten kan læses og downloades på Miljøstyrelsen hjemmeside Trafikdage på Aalborg Universitet

2 Vejstøj påvirker huspriser markant Vejstøj har en betydelig effekt på huspriser. En husprisanalyse i otte områder i Storkøbenhavn viser, at priserne på huse ved "almindelige" veje, belastet med vejstøj over 55 decibel (db), falder med 1,2 procent pr. db. Det tilsvarende tal for huse ved motorveje er 1,6 procent pr. db. Det svarer til, at et hus på to millioner kr. falder med kr. pr. db, hvis det ligger ud til en "almindelig" vej. Og kr. pr. db, hvis det ligger ud til en motorvej. Et sådant hus belastet med 65 db beliggende ud til en almindelig vej vil således være kr. mindre værd end et tilsvarende hus belastet med 55 db. Baggrund og formål Hvad koster vejstøj egentlig? Regeringen har udarbejdet en Vejstøjsstrategi og denne undersøgelse er igangsat som input hertil. I forbindelse med Vejstøjstrategien er mulighederne for at reducere antallet af støjbelastede boliger belyst, særligt de stærkt støjbelastede over 65 decibel (db). Dette er blandt andet gjort ved at foretage en vurdering af forskellige tekniske virkemidler til begrænsning af vejstøj. Virkemidlerne er vurderet både med hensyn til de omkostninger og de fordele, der er forbundet med dem. I en sådan vurdering af virkemidler er det typisk nemmere at opgøre de direkte økonomiske omkostninger end værdien af miljøeffekterne. Vejstøj giver fx anledning til en række konsekvenser for menneskers sundhed og velfærd. For at kunne opgøre fordelene ved at begrænse vejstøjen er det derfor nødvendigt ikke blot at kunne opgøre disse konsekvenser, men også at kunne sætte en pris på dem. Denne undersøgelse indgår som et element i beregningen af en enhedspris for støj. Da vejstøj ikke er en vare, der handles på et marked, må man finde en anden måde at udlede den negative værdi, som vejstøj har for befolkningen. Der findes en lang række metoder til dette formål. En af metoderne er at spørge dele af befolkningen direkte om, hvor meget de vil betale for at få reduceret vejstøjen i det område, de bor. Denne metode kan dog have den svaghed, at de personer, som bliver spurgt, ikke nødvendigvis afslører deres sande betalingsvilje. Man kan også benytte sig af, at vejstøj har en tilknytning til en markedsomsat vare, i dette tilfælde huse, og herigennem udlede prisen på vejstøj. Ved husprismetoden afslører huskøberne indirekte deres betalingsvilje for vejstøj. Trafikdage på Aalborg Universitet

3 Undersøgelsen 760 hushandler i otte områder i Storkøbenhavn Husprisanalysen er baseret på 760 hushandler i otte områder i Storkøbenhavn, nemlig: Hareskov, Gladsaxe, Vangede, Mørkhøj, Rødovre, Brøndby, Hvidovre og Avedøre. Figur 1 De 10 valgte områder i Storkøbenhavn Hareskov Gladsaxe Vangede Mørkhøj Rødovre Brøndby Hvidovre Avedøre Der indgår priser på hushandler i perioden , som er korrigeret for den generelle husprisstigning vha. et husprisindeks. Huspriserne fremstår derved som om, de alle var solgt i 2001, og kan indgå i en samlet model. Analysen er baseret på de reelle handelspriser og ikke ejendomsvurderingen. Det er fordi, handelspriserne viser, hvad køberne rent faktisk har betalt for huset. Derved indgår det også i prisen, hvis køberne har fået en "rabat" for støjen, hvilket ikke nødvendigvis indgår i ejendomsvurderingen. Det er valgt kun at medtage fritliggende énfamiliehuse i undersøgelsen for at sikre en ensartethed, der gør, at husene kan behandles i samme model. Huse, der ikke er solgt i frit salg, er sorteret fra, da disse huspriser ikke nødvendigvis afspejler markedspriser. I denne undersøgelse er der opstillet modeller, hvor vejstøj indgår på forskellig vis. Dels som et db-niveau og dels som afstand til den støjende vej, i kombination med om huset ligger i første række ud til den støjende vej eller ej. Trafikdage på Aalborg Universitet

4 Boks 1: Husprismetoden Husprismetoden tager udgangspunkt i, at nærhed til fx en støjende vej indgår som en del af prisen på et hus på linie med bl.a. boligarealet, antal toiletter og husets alder. Effekten af hvert enkelt parameter, her vejstøj, kan isoleres, så man får en værdi for denne parameter. Hovedkonklusioner Jo mere vejstøj, jo lavere huspris Husprisanalysen viser, at huse belastet af vejstøj sælges for væsentlig lavere priser end tilsvarende huse, der ikke er belastet af vejstøj. Der er beregnet et husprisfald på 1,2 procent pr. db, for huse, som er belastet med støj over 55 db, og som ligger ud til "almindelige" veje. Huse beliggende ud til motorveje får et husprisfald på 1,6 procent pr. db Medtager man alle huse i modellen, også huse der er belastet med støj under 55dB (Miljøstyrelsens vejledende grænseværdi), ses en gennemsnitlig lavere effekt af støj på hhv. 0,9 procent for huse beliggende ud til "almindelige" veje og 1,5 procent for huse beliggende ud til motorveje. I udenlandske undersøgelser finder man tilsvarende resultater med husprisfald på mellem 0,3 procent og 1,3 procent pr. db. Hovedvægten af resultaterne ligger omkring en procent pr. db. I undersøgelsen er der også opstillet en model, hvor der i stedet for at medtage støj som et dbniveau, er målt effekten af husenes afstand til den støjende vej. Effekten af at ligge i første række ud til en støjende vej betyder i en samlet model, der omfatter alle huse i de undersøgte områder, et husprisfald på ca. seks procent. Det svarer til kr. ved en huspris på to millioner kroner. Desuden er det en fordel med øget afstand til vejen. Husprisen øges med 0,05 procent, når afstanden øges med en procent. Projektresultater Kan resultaterne overføres til andre områder? I forbindelse med værdisætningsundersøgelser interesserer man sig ofte for, om resultaterne kan bruges i andre sammenhænge. I dette tilfælde om man kan overføre resultaterne fra denne Trafikdage på Aalborg Universitet

5 undersøgelse til andre steder end de otte undersøgte områder i Storkøbenhavn. En sådan overførsel af resultater kaldes for benefit transfer. Benefit transfer er interessant, fordi det kan spare mange ressourcer. Når de otte områder undersøges enkeltvis, varierer effekten på husprisen fra 0,75 procent til 1,01 procent for huse beliggende ud til "almindelige" veje. Og fra 1,06 procent til 2,29 procent for huse beliggende ud til motorveje. Dette er baseret på hushandler i hele støjintervallet, dvs. også huse belastet med støj under 55 db. Resultaterne fra de områder, som ligger ud til "almindelige" veje, er altså relativt ens, hvilket er positivt i forhold til at anvende dem i en benefit transfer sammenhæng. Til gengæld tyder resultaterne på, at det kan være mere vanskeligt at bruge resultaterne fra områder beliggende ud til motorveje i en generel sammenhæng. Motorvejen forstyrrer både øre og øje Når støjen har større effekt på husprisen for huse beliggende ud til en motorvej, kan det skyldes, at motorvejsstøj er mere konstant og dermed mere generende end støj fra almindelige veje. Det kan dog også skyldes, at motorveje udgør en større barriere i landskabet og generelt er mere generende at kigge på. I så fald er det altså ikke støjen, der giver anledning til den øgede effekt på husprisen. Det er ikke muligt ud fra denne undersøgelse at udlede, hvilke af disse årsager der har størst betydning for den øgede effekt fra motorveje. "Rabat" dækker kun støjgener ikke sundhed Det er ikke muligt ud fra denne undersøgelse at sige noget endeligt om, hvad den "rabat", en husejer får ved at købe et hus ud til en støjende vej, dækker over. Typisk går man dog ud fra, at "rabatten" udelukkende dækker over generne ved støj og ikke sundhedseffekter. Kommende husejere vil formentlig ikke købe et hus ud til en støjende vej, hvis de tror, det får negativ indflydelse på deres sundhed. Hvis dette er tilfældet, skal der altså tillægges en yderligere værdi af de sundhedseffekter, støj medfører, når der udføres samfundsøkonomiske analyser. Forskel mellem énfamiliehuse og lejligheder Denne undersøgelse bygger på en analyse af fritliggende énfamiliehuse, hvor den udendørs støj formentlig er af stor betydning. Det kan derfor være vanskeligt at overføre resultaterne fra denne undersøgelse til lejligheder, hvor den udendørs støj typisk ikke har samme store betydning. Huspriseffekt af anlæg af nye veje kræver ny undersøgelse I denne undersøgelse sammenlignes huse, der er meget støjbelastede, med huse der er mindre støjbelastede. Hvordan anlæg af en helt ny vej vil påvirke huspriserne, kan således ikke udledes af denne undersøgelse. Ikke mindst fordi det typisk vil medføre en lang række andre ændringer. Dette vil kræve en undersøgelse, hvor man sammenligner huspriserne i et område før og efter anlæg af en større vej. Trafikdage på Aalborg Universitet