Kalundborg Kommune dispensation for offentligt udbud i forbindelse med salg af kommunalt ejet areal til Svebølle-Viskinge

Transkript

1 Statsforvaltningen Sjælland udtaler, at der gives forhåndssamtykke til salg af areal uden offentligt udbud, da virksomheden - der er naboejendom har et konkret og aktuelt behov for at erhverve arealet til en udvidelse. «brevdato» TILSYNET Kalundborg Kommune dispensation for offentligt udbud i forbindelse med salg af kommunalt ejet areal til Svebølle-Viskinge Fjernvarmeselskab A.m.b.a. Kalundborg Kommune har i henvendelse af 12. november 2010 anmodet Statsforvaltningen Sjælland, Tilsynet med Kommunerne i Region Sjælland, om samtykke til undladelse af offentligt udbud vedrørende salg af ca m2 af matr.nr. 2-qv, Avnsøgård Hovedgård, Avnsø, beliggende i Svebølle erhvervspark, 4470 Svebølle, til Svebølle-Viskinge Fjernvarmeselskab A.m.b.a. uden offentligt udbud i henhold til udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3. Kalundborg Kommune oplyser blandt andet i henvendelsen: STATSFORVALTNINGEN SJÆLLAND DRONNINGENSGADE NYKØBING F JOURNAL NR.: «Sagsnummer» SAGSBEHANDLER: CHBVE DIREKTE TELEFON: TELEFON: TELEFAX: GIRO: EAN- NR [email protected] Af 68, stk. 1 i lov om kommunernes styrelse, jfr. lovbekendtgørelse nr. 31 af den 22. januar 1990, som ændret ved 1 i lov nr. 385 af den 6. juni 1991, fremgår, at salg af kommunens faste ejendomme ikke må finde sted uden offentligt udbud. Indenrigsministeriet har i medfør af bestemmelsen den 20. juni 1991 fastsat regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud. Af bekendtgørelsens 2, stk. 3 fremgår det således, at offentligt udbud med tilsynsmyndighedens samtykke kan undlades ved salg, hvor der foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud. Kalundborg Kommune skal hermed med henvisning til de anførte bestemmelser ansøge Tilsynet med kommunerne, Statsforvaltningen Sjælland, om samtykke til at undlade offentligt udbud i forbindelse med kommunens påtænkte salg af ca m2 af matr.nr. 2-qv, Avnsøgård Hovedgård, Avnsø, beliggende i Svebølle erhvervspark, 4470 Svebølle, til Svebølle-Viskinge Fjernvarmeselskab

2 A.m.b.a., Frederiksberg 1, 4470 Svebølle, til anvendelse til etablering af et solfangeranlæg, for en salgspris på ca kr. (15 kr. pr. m2). Køber skal derudover betale alle med købet forbundne handels- og landinspektørudgifter uden for købesummen. Vi henviser til vedlagte kortrids med indtegning af det omhandlede grundareal på ca m2 (markeret med gul farve) samt luftfoto. Den oplyste køber, Svebølle-Viskinge Fjernvarmeselskab A.m.b.A., Svebølle, er beliggende på naboejendommen matr.nr. 2-rc, Avnsø Hovedgård, Avnsø, Frederiksberg 1, 4470 Svebølle, umiddelbart syd for matr.nr. 2-qv, Avnsøgård Hovedgård, jfr. vedlagte kopi af kortrids og luftfoto. Naboejendommen Svebølle-Viskinge Fjernvarmeselskab A.m.b.a. på matr.nr. 2-rc, Avnsø Hovedgård, Avnsø, Frederiksberg 1, 4470 Svebølle, har et konkret og aktuelt behov for at erhverve netop denne kommunale ejendom med henblik på hurtig etablering af ovennævnte solfangeranlæg i umiddelbart tilknytning til den eksisterende virksomhed på naboejendommen. Kommunens ejendom er som følge af dens beliggenhed og anvendelsesmuligheder af særlig betydning for Svebølle- Viskinge Fjernvarmeselskab A.m.b.a. Der henvises herved også til de gældende planmæssige forhold for ejendommen, jfr. de gældende bestemmelser i både lokalplan nr.519 for Svebølle Erhvervspark og kommuneplan , jfr. nedenfor. Vi henviser i den forbindelse til Indenrigs- og Sundhedsministeriets vejledning nr. 60 af den 28. juni 2004 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme punkt 5.4. Kommunens tilbudte salgsbetingelser vil være følgende: Køber skal ud over købesummen betale: 1. Kloakforsyning: Alle eventuelle yderligere udgifter til kloakering. 2. Elforsyning: Alle eventuelle yderligere udgifter til elforsyning. 3. Vandforsyning: Alle eventuelle yderligere udgifter til vandforsyning. Betales til privat vandværk. 4. Varmeforsyning: Alle eventuelle udgifter til varmeforsyning. 5. Eventuelle fremtidige udgifter til fortove og overkørsler. 6. Alle udgifter til landinspektør. 7. Udgifter i forbindelse med handelens berigtigelse (registrerings-gebyrer, advokatsalær m.v.). Betales til købers advokat. SIDE 2

3 Kalundborg Kommune vil i forbindelse med et salg til den konkrete køber udarbejde et tillæg til kommunens spildevandsplan, hvorved arealet udtages af planen. Vi bemærker, at kommunens salg uden offentligt udbud afventer godkendelse fra Tilsynet med kommuner, Statsforvaltningen Sjælland. Kommunen kan til støtte for sin ansøgning til Tilsynet oplyse, - at lokalplan nr. 519 for Svebølle Erhvervspark, som omfatter den pågældende del af matr.nr. 2-qv, Avnsøgård Hovedgård, Avnsø, udtaler, at dette delområde må anvendes til virksomheder i miljøklasse 4 og evt. miljøklasse 5, herunder solvarmeanlæg, hvis virksomhedens aktivitet og konkrete beliggenhed vurderes at kunne forenes med de hensyn, der skal sikres i forhold til nærmere boligoråde, jfr. lokalplanens afsnit 3.5, - at området, hvori ejendommen ligger, i henhold til Kalundborg Kommunes Kommuneplan s rammebestemmelse S1.EO3 skal anvendes som erhvervsområde til erhvervsformål som industri, lager- og værkstedsvirksomhed m.v. samt anden virksomhed, som Kommunalbestyrelsen finder egnet i området, dog ikke egentlige butikker m.v. - at ovennævnte salgspris og salgsbetingelser efter kommunens egen opfattelse ud fra en samlet bedømmelse af sagen, herunder bl.a. ejendommens beliggenhed og det gældende plangrundlag for området - er udtryk for gældende markedspris og markedsvilkår ved salg til den foreliggende konkrete virksomhedstype og - at kommunen ikke mener, at den under de anførte forudsætninger ville kunne opnå en højere salgspris ved gennemførelse af et eventuelt offentligt salgsudbud, hvis andre fjernvarmeværker teoretisk kunne antages at ville afgive købstilbud på det pågældende areal. Det bemærkes, at arealet er beliggende i byzone og ved ejendomsvurderingen i 2008 blev vurderet til 100 kr. Naboarealet mod vest, som ligger i landzone, er vurderet til 50 kr. pr. m2. Kommunens gældende salgspriser for erhvervsarealer i det pågældende område er fastsat og udbudt til 75 kr. pr. m2, forudsat at kommunen har sørget for forsyningsledninger og veje fremført til den enkelte grundgrænse. Den her konkrete køber og nabo har imidlertid ikke behov et sådant klargjort grundareal, men alene et råjordsareal. En salgspris som råjord på 15 kr. pr. SIDE 3

4 m2 skønnes efter omstændighederne i det foreliggende tilfælde at være den opnåelige markedspris. Vi vedlægger følgende bilag: 1. Kortrids med angivelse af ovennævnte matrikelnummer 2. Udskrift af lokalplan nr. 519 for Svebølle Erhvervspark og del af Kommuneplan (rammebestemmelse S1.EO3) Kalundborg Kommune har den 6. december 2010 afgivet supplerende oplysninger til brug ved sagens behandling. Kommunen oplyser blandt andet: Med henvisning til Kalundborg Kommunes ansøgning af den 12. november 2010 til Tilsynet og Tilsynets af den 22. november 2010 skal vi hermed bemærke følgende: Kalundborg Kommune mener, at den tilbudte salgspris på 15 kr. pr. m2 er udtryk for markedsprisen i det foreliggende konkrete tilfælde, der vedrører ca m2 af matr.nr. 2-qv, Avnsøgård Hovedgård, Avnsø, beliggende i den sydvestligste del af Svebølle Erhvervspark, 4470 Svebølle. Til støtte herfor skal kommunen oplyse/præcisere, - at ejendomsmæglerfirmaet Nybolig Erhverv Jørgen Klode, 4200 Slagelse, ved vurderingsrapport af den 2. december 2010 har udtalt, at det pågældende delareal på m2 af matr.nr. 2-qv, Avnsøgård Hovedgård, Avnsø, i den sydvestligste del af Svebølle Erhvervspark, vurderes at udgøre/at være i niveauet kr. kontant pr. m2 (dvs. mellem kr kr. kontant), idet det forudsættes, at køber derudover betaler alle købsudgifter og at salgsaftale kan indgåes inden den 31. december 2010 (dvs. uden tillæg af moms af købesummen), jfr. vedlagte kopi af vurderingsrapporten, og - at salget af de ca m2 af matr.nr. 2-qv, Avnsøgård Hovedgård, Avnsø, i den sydvestligste del af Svebølle Erhvervspark, til Svebølle-Viskinge Fjernvarmeselskab A.m.b.a., finder sted med henblik på købers etablering af et solfangeranlæg. Der er hermed tale om en rådighedsindskrænkende forudsætning for salget, som kommunen vil sikre ved en aftale med køber om tilbagekøb til samme pris, hvis solfangeranlægget ikke realiseres eller senere nedlægges. Kommunen mener, at den ved salget til den oplyste pris på disse vilkår varetager en saglig, kommunal interesse, jfr. kommunens allerede fremførte bemærkninger i ansøgningen til Tilsynet af den 12. november SIDE 4

5 Det fremgår i den forbindelse af Indenrigs- og Sundhedsministeriets vejledning nr. 60 af den 28. juni 2004 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendommen 7.1 og 7.2, at kommunen har mulighed for at sælge en ejendom til en pris, der er lavere end markedsprisen, hvis kommunen varetager en saglig, kommunal interesse og sørger for at sikre at denne interesse sikres ved rådighedsindskrænkninger over den overdragede ejendom eller ved aftale om, at køber retligt forpligter sig til opførelse af et bestemt byggeri eller til en bestemt anvendelse. Statsforvaltningens udtalelse: Lov om kommunernes styrelse 68, stk. 1 (Styrelsesloven - Lovbekendtgørelse nr. 581 af 24. juni 2009) har følgende ordlyd: Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Indenrigs- og Socialministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud. Formålet med reglerne om offentligt udbud i forbindelse med salg af kommunale ejendomme er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom. Muligheden for købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud. Desuden vil kommunen kunne sikre sig imod en kritik af, at der ved et ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber. Indenrigs- og Sundhedsministeren har i medfør af Styrelseslovens 68, stk. 1, 2. pkt. fastsat regler om, at visse salg kan ske uden forudgående offentligt udbud. Bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme 1 (Udbudsbekendtgørelsen Bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 1991) er sålydende: Salg af kommunens faste ejendomme skal, medmindre andet særligt er hjemlet i lovgivningen, ske efter forudgående udbud, jf. dog 2. Udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 2 opremser en række tilfælde, hvor offentligt udbud kan undlades. Disse undtagelsesbestemmelser finder ikke anvendelse i dette tilfælde, men i Bekendtgørelsens 2, stk. 3 bestemmes det, at: Med tilsynsmyndighedens samtykke kan offentligt udbud endvidere undlades ved mageskifter samt ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud. SIDE 5

6 Indenrigs- og Sundhedsministeriet har udstedt Vejledning om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme (Vejledning nr. 60 af 28. juni 2004), hvor det under punkt 5.4 (Tilfælde, hvor offentligt udbud med tilsynsmyndighedens godkendelse kan undlades) udtales, at undtagelsesbestemmelsen i Udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3 kun tænkes anvendt i ganske særlige tilfælde, navnlig hvor det på den ene side må antages, at krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for salget, og på den anden side må antages, at et offentligt udbud ikke vil kunne fremkalde højere købstilbud. Dette uddybes i Vejledningen, hvor det udtales, at det er en forudsætning for tilsynsmyndighedens samtykke, at salg, der fritages for offentligt udbud, sker til markedsprisen. Vejledningen udtaler endvidere, at en fritagelse for offentligt udbud forudsætter, at tilbudsgiveren har en sådan særlig tilknytning til eller interesse i netop den pågældende ejendom, at det vil være ubetænkeligt at afskære andre potentielle tilbudsgivere fra at komme i betragtning. Fritagelse forudsætter endvidere, at tilbudsgiveren har et konkret og aktuelt og ikke blot potentielt behov for erhvervelse af netop den omhandlede kommunale ejendom. Som eksempel på tilfælde, der - afhængigt af de konkrete omstændigheder - vil kunne begrunde en undladelse af offentligt udbud, nævnes i vejledningen afsnit 5.4 under eksempel 2. 2) Salg til en virksomhed beliggende på en naboejendom, der har et konkret og aktuelt behov for at erhverve netop denne kommunale ejendom med henblik på en udvidelse af virksomheden. Begrebet virksomhed skal forstås bredt og omfatter bl.a. industri- og landbrugsvirksomhed og kirkegårdsdrift. Fritagelse forudsætter i sådanne tilfælde, at det må påregnes, at der ikke vil kunne opnås højere eller bedre købstilbud ved at udbyde ejendommen offentligt. Det vil sige, at der ikke kan meddeles samtykke til fritagelse for offentligt udbud, hvis den omhandlede ejendom eksempelvis vurderes som så attraktiv eller så attraktivt beliggende, at det må anses for betænkeligt at afskære andre potentielle tilbudsgivere herunder ejere af andre omkringliggende ejendomme fra at komme i betragtning som købere af ejendommen. På baggrund af ovennævnte finder Statsforvaltningen at der i det konkrete tilfælde foreligger forhold, som kan begrunde undladelse af offentlig udbud i forbindelse med salget af ejendommen til køberen. SIDE 6

7 Statsforvaltningen vurderer således, at der vil kunne meddeles samtykke til at undlade offentligt udbud i forbindelse med salget, jf. udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3. Statsforvaltningen har i sin vurdering lagt vægt på det oplyste om, at kommunens ejendom som følge af dens beliggenhed og anvendelsesmuligheder er af særlig betydning for Svebølle-Viskinge Fjernvarmeselskab, da virksomheden har behov for at erhverve ejendom til en udvidelse af virksomheden med henblik på etablering af solfangeranlæg i umiddelbart tilknytning til den eksisterende virksomhed på naboejendommen. Det er således statsforvaltningens opfattelse, at Svebølle- Viskinge Fjernvarmeselskab har en konkret og aktuel interesse i netop den omhandlede grund og at et offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for salget. Det er samtidig statsforvaltningens opfattelse, at et offentligt udbud ikke vil fremkalde højere eller bedre købstilbud. Statsforvaltningen finder ikke grundlag for at anfægte kommunens vurdering af, at salgsprisen, der er udfundet ved vurdering af værdien af arealet af ejendomsmægler, er udtryk for markedsprisen. I øvrigt: Afgørelsen vil snarest blive offentliggjort på statsforvaltningens hjemmeside på Internettet ( Med venlig hilsen Christian Bernhard SIDE 7