Furesø Kommune. Tilladelse til undladelse af offentligt udbud.

Transkript

1 Furesø Kommune. Tilladelse til undladelse af offentligt udbud. Resumé: Statsforvaltningen Hovedstaden har givet Furesø Kommune tilladelse til undladelse af offentligt udbud ved salg af kommunens udenomsarealer og vejarealer til DADES A/S i forbindelse med udvidelse af Farum Bytorv, da der er tale om et større projekt, jf. vejledningens afsnit Statsforvaltningens brev til kommunens advokat STATSFORVALTNINGEN HOVEDSTADEN BORUPS ALLÉ 177, BLOK D- E 2400 KØBENHAVN NV Udvidelse af Farum Bytorv Deres j.nr Ved brev af 4. juli 2007 har De ansøgt om dispensation fra bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 1991 om udbud (udbudsbekendtgørelsen) i forbindelse med salg af den del af Farum Torv, som tilhører Furesø Kommune. Der søges om dispensation i henhold til udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3. Det fremgår af ansøgningen, at Furesø Kommune ejer ejendommen matr. nr. 18 BV Farum By og Sogn og vejlitra bs, som udgør udenomsarealer og vejarealer til Farum Bytorv. Arealet er i dag udlagt til parkering for centeret. Det fremgår af det vedlagte kort for området, at Farum Bytorv ejes af DADES A/S samt at COOP Danmark A/S ejer en mindre del af bytorvet, og at der ligger en Statoil tank i yderkanten af området. Kommunen ønsker at sælge det kommunale areal til DADES A/S uden offentligt udbud. Kommunen har oplyst, at COOP Danmark A/S er indforstået med, at centerudvidelsen forestås af DADES A/S. JOURNAL NR.: /43 SAGSBEHANDLER:JEIKOE DIREKTE TELEFON: TELEFON: TELEFAX: GIRO: EAN- NR SE- NR hovedstaden@statsforvaltning.dk TELEFONTID: Mandag- Onsdag Torsdag Fredag ÅBNINGSTID FOR PERSONLIGE HENVENDELSER: Mandag- Onsdag Torsdag Fredag Det fremgår endvidere af ansøgningen, at Farum Bytorv er det sidste ledige stationsnære område, hvorfor Furesø Kommune ønsker at dette område bliver en integreret del af byen. Dette ønske vil kunne opfyldes ved at foretage en udvidelse af det nuværende Farum Bytorv og eventuelt kombineret med, at der tillige etableres boliger og kontorer med et areal op til 7000 m 2. Det samlede projekt er under bearbejdning af Furesø Kommune.

2 Området er omfattet af kommuneplantillæg nr. 14, og området er udlagt til butiksformål. Såfremt kommunen ønsker at gøre området mere bymæssigt ved etablering af boliger, vil kommunen udarbejde et nyt tillæg til kommuneplantillægget. Kommunen har fået udarbejdet en analyse af udviklingsmulighederne for detailhandlen i kommunen hos ICP A/S. Konklusionen af analysen er, at den mest optimale styrkelse af kommunens detailhandel skal have det eksisterende Farum Bycenter som omdrejningspunkt. Centeret mangler en række butikker. Skal der etableres et varehus skal det ske i direkte tilknytning til Farum Bytorv, og det er væsentligt, at varehusets indgang bliver fra Farum Bytorv. DADES A/S har udarbejdet et forslag til, hvorledes en udbygning kan foretages, således at der etableres et sammenhængende center for udvalgsbutikker og dagligvarebutikker med en udvidelse af det samlede butiksareal på ca m 2. Forslaget kræver, at tankstationen flyttes. Forslaget er ikke endeligt bearbejdet af Furesø Kommune. Forslaget indebærer, at der sker en sammenbygning af de bestående og de nye bygninger, ligesom det må forventes, at der skal ske væsentlige ændringer i de bestående forretningers størrelse og placering med henblik på, at der kan skabes en helhed i centeret. Forslaget indeholder ikke boliger og kontorer som indgår i kommunes overvejelser. Endelig har KHR Arkitekter udarbejdet et ideoplæg til et nyt Farum Bytorv, som efter kommunens opfattelse indeholder mange gode løsninger, der tilgodeser kommunens ønsker om øget bymæssighed og sammenhæng. Kommunen vil derfor lade dette oplæg indgå i forhandlingerne med DADES A/S. Kommunen har begrundet ansøgningen med, at en udvidelse af Farum Bytorv kræver, at der sker sammenbygning af de eksisterende bygninger med de nye bygninger, samt at der findes en løsning på parkeringsforholdene. Det er ligeledes nødvendigt, at der etableres boliger og kontorer ovenpå den nye dagligvarebutik eller de øvrige bygninger, således at boligerne/kontorerne udgør en integreret del af bygningerne. Kommunen har anført, at kommunen ikke kan påtvinge DADES A/S, som ejer af det nuværende butikscenter, at der skal ske en sammenbygning. Det vil endvidere være nødvendigt med en omfordeling af butiksarealerne mellem de eksisterende lejemål. SIDE 2

3 Kommunen har vurderet, at et udbud kun vil føre til et bud fra DADES A/S, da ingen andre vil have mulighed for at foretage den nødvendige sammenbygning. Kommunen har anført, at kommunen har en væsentlig interesse i at projektet gennemføres, så kommunens intentioner kan opfyldes. Kommunen har endvidere anført, at et udbud vil medføre hindringer for et salg af ejendommen og en virkeliggørelse af projektet, idet en sammenbygning og koordinering af det samlede område er nødvendig for at kunne skabe et nutidigt og bymæssigt område samt styrke detailhandlen i kommunen. Kommunen finder, at forhandlingspositionen over for DADES A/S vil være væsentlig stærkere, såfremt der ikke skal foretages et offentligt udbud. Kommunen vurderer, at DADES A/S må antages at have en væsentlig interesse i den synenergieffekt, der kan opnås ved en udvidelse af Farum Bytorv, samt at bytorvet bliver konkurrencedygtigt, og at detailhandlen i området styrkes. Kommunen forventer derfor, at der kan opnås en pris for området, der overstiger den pris, som kan opnås ved salg til tredjemand, idet DADES A/S må antage at ville betale for den kapitalværdi, som synenergieffekten medfører. Kommunen har endelig anført, at kommunen ikke vil foretage et salg, medmindre der foreligger en vurdering fra to erhvervsejendomsmæglere, der bekræfter, at de vilkår, som Furesø Kommune har opnået, svarer til markedsvilkårene med tillæg af den merværdi, som en mægler skønner, at DADES A/S skal betale på grund af synenergieffekt m.v. Statsforvaltningens afgørelse Ifølge 68, stk. 1, i den kommunale styrelseslov og ifølge 1 i udbudsbekendtgørelsen kan salg af kommunens faste ejendomme ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Ifølge udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3, kan offentligt udbud undlades med tilsynsmyndighedens samtykke ved mageskifter samt ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud. Det fremgår af vejledning nr. 60 af 28. juni 2004 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme afsnit 5.4, at undtagelsesbestemmelsen om salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, alene er tænkt anvendt i ganske særlige tilfælde, navnlig hvor det må antages på den ene side, at krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for salget, og på den anden side, at et SIDE 3

4 offentligt udbud ikke vil kunne fremkalde højere købstilbud. Det fremgår endvidere af vejledningen, at det er en forudsætning for tilsynsmyndighedens samtykke, at salg, der fritages for offentligt udbud, sker til markedsprisen. En fritagelse for offentligt udbud forudsætter ifølge vejledningen, at tilbudsgiveren har en sådan særlig tilknytning til eller interesse i netop den pågældende ejendom, at det vil være ubetænkeligt at afskære andre potentielle tilbudsgivere fra at komme i betragtning. Fritagelse forudsætter endvidere, at tilbudsgiveren har et konkret og aktuelt og ikke blot potentielt behov for erhvervelse af netop den omhandlede kommunale ejendom. Som eksempler på tilfælde, der afhængigt af de konkrete omstændigheder vil kunne begrunde en undladelse af offentligt udbud, nævner vejledningen: Salg med henblik på, at en ejendom kan indgå i forbindelse med et større projekt. Begrebet projekt skal forstås bredt og kan bl.a. omfatte opførelse af en institution, en virksomhed, et trafik-, havne- eller parkanlæg eller lignende, evt. efter en forudgående arkitektkonkurrence. Projektet kan evt. omfatte andre arealer, der ikke eller kun delvis ejes af den pågældende kommune. Fritagelse kan ske i tilfælde, hvor det må antages, at et krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for et salg af ejendommen eller for virkeliggørelsen af projektet, og hvor det samtidig må antages, at et offentligt udbud ikke vil fremkalde højere eller bedre købstilbud. Det vil i den forbindelse kunne tillægges vægt, såfremt der i det omhandlede projekt indgår arealer, der ikke eller kun delvis ejes af den pågældende kommune. Statsforvaltningen giver i henhold til udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3, samtykke til, at offentligt udbud undlades ved Furesø Kommunes salg af matr. nr. 18 BV Farum By og Sogn og vejlitra bs til DADES A/S til udvidelse af Farum Bytorv. Det er en forudsætning, at prisen ifølge en vurdering fra to erhvervsejendomsmæglere svarer til markedsvilkårene med tillæg af værdi for synenergieffekten, som anført i ansøgningen. Statsforvaltningen har ved afgørelsen lagt vægt på, at salget af kommunens ejendom sker med henblik på, at arealerne kan indgå i det større projekt, som udvidelsen af Farum Bytorv er. SIDE 4

5 Statsforvaltningen har endvidere lagt vægt på, at et udbud alene vil kunne forventes at fremkalde tilbud fra DADES A/S, som ejer det eksisterende bycenter, da en udvidelse kræver en sammenbygning af centeret. Statsforvaltningen har endelig lagt vægt på, at kommunen vil stilles ringere i forhandlingspositionen over for DADES A/S, såfremt der skal foretages offentligt udbud, og at dette kan medføre, at projektet ikke kan virkeliggøres i overensstemmelse med kommunens intentioner. Med venlig hilsen Katrine Harlou Souchef/ Jette Eikrem Fuldmægtig SIDE 5