Lov om landbrugsejendomme ændret pr. 1. april 2010 Potentiale for ekstern kapital?

Transkript

1 Nr. 1 Lov om landbrugsejendomme ændret pr. 1. april 2010 Potentiale for ekstern kapital? v/ejendomskonsulent Svend Sommerlund, Ejendom & Jura

2 Grøn vækst I Formål: at skabe bedre rammer for et selvbærende og konkurrencedygtigt landbrug under hensyntagen til miljøet og naturen: Ophæve grænsen for antal dyreenheder på bedriften Ophæve grænsen for, hvor meget jord den enkelte landmand må eje/drive Arealkrav ophæves (harmonikrav opretholdes) Alene miljøbetinget grænse for husdyrproduktionens størrelse Forts. Nr. 2

3 Grøn Vækst II Ophæve afstandsgrænserne Ophæve uddannelseskravet Lempeligere regler for selskabseje Upersonlig bopælspligt for alle ejendomme, dvs. også når samlet areal er over 30 ha. Bopælspligt skal opfyldes i 10 år Mulighed for husdyrproduktion på jordløse ejendomme ejendomme uden stuehus Udvidet adgang til fondsejet jord Reglerne om fortrinsstilling opretholdes, men ændres Forpagtninger, faktisk ingen begrænsninger Nr. 3

4 Anpartserhvervelse 16 Krav om ankermand med ejerandel på mindst 20% Ingen krav til øvrige anpartshavere Anpartshavere altid fysiske personer / I/S er (altså ikke foderstoffen eller et selskab) Mulighed for 21-selskab Nr. 4

5 Selskabserhvervelse 20 Lempelse af reglerne: Fortsat en landmand i selskabet, som har den bestemmende indflydelse, og opfylder betingelserne for personlig erhvervelse Ikke længere krav om, at landmanden skal eje 10 pct. af kapitalen Landmanden kan eje sine aktier eller anparter via et 100 pct. ejet holdingselskab Ingen krav/begrænsninger til de øvrige investorer, som heller ikke betragtes som medejere, krav om familebånd også ophævet. Nr. 5

6 Bestemmende indflydelse Stemmeflertal (direkte eller via et selskab, denne er eneejer af) Beføjelser i vedtægter til at styre de finansielle og driftsmæssig forhold Beføjelser til at udpege eller afsætte flertallet af medlemmer i den øverste ledelsesorgan Beskrives i aktionæroverenskomsten Nr. 6

7 Krav til landmanden Fysisk person Bestemmende indflydelse Kan ikke opfyldes af 2 personer i forening Skal varetage daglig ledelse og drift samt tegne selskabet (evt. sammen med andre) Medlem af direktionen og bestyrelsen Nr. 7

8 Særligt om holdingselskaber Landmanden skal være eneejer af sit holdingselskab Højst 2 selskaber i den vertikale ejerkæde Alle kapitalandele i selskabet skal lyde på navn Ingen begrænsninger for investorer styret af landbrugsloven, Disse styres fremover af selskabslovens alm. regler Nr. 8

9 Selskaber 21 Selskaber, hvis deltagere opfylder betingelser for anpartserhvervelse ( 16) Ankermand min. 20 % Ingen krav til øvrige deltagere Kun fysiske personer Indflydelse afspejler ejerforhold Ekstern investor kan oppebære stemmeflertal på 80 % Nr. 9

10 Lempelser anledning til forenkling af ejerstruktur Oprydning i selskaber Ændring af ejerandle, der afspejler den reelle ejerkapital og bestemmende indflydelse Forenkling af regnskaber og omkostninger Udskiftning af landmanden Tilbageførsel til personligt regi Oprydning Ægtefælle-køb Forenkling af regnskaber og omkostninger Frasalg af overflødige bygningssæt Ejerskifte kan evt gennemføres som fuldstændig bodeling ( 14.stk.3) så omkostningerne minimeres Nr. 10

11 Fremtidige scenarier Hvor ligger mulighederne? Åbner lempelserne af landbrugsloven for ekstern kapital til landbruget? Vil vi se ændrede ejerformer med glidende ejerskifte Får vi store jordløse brug beliggende i industriområder/langsmotorvejen Vil husdyrproduktion blive mindre kapitalkrævende Vil liebhavere invadere landdistrikternes perler? Nr. 11

12 Potentiale for tilførsel af ekstern kapital Lovmæssige barrierer er næsten væk, men: Kan landbruget tiltrække eksterne investorer, når indflydelse ikke af afspejler ejerandel? Har selskabet potentiale for afkast? Hvilke attraktive/mulige modeller/investorer ser SLF? Nr. 12

13 A/S med holding-konstruktion Landmand (Fysisk person) Aktionær 1 (Fysisk eller juridisk person) Aktionær 2-flere (Fysisk eller juridisk person) Holding Holding Holding A/S Bedriften Landmanden bestemmende indflydelse Nr. 13

14 Anpartserhvervelse som I/S eller A/S Ankermand (Fysisk person) Minimum 20 % Medejer 1 (Fysisk person) Medejer 2-flere (Fysisk person) Holding, muligt hvis A/S efter 21 Holding, muligt hvis A/S efter 21 Holding, muligt hvis A/S efter 21 Bedriften I/S ( 16) eller A/S ( 21) Indflydelse efter ejerandel Nr. 14

15 I/S eller A/S husdyrproduktion på jordløs ejendom Landmand 1 Landmand 2 Landmand 3 (Fysisk person) (Fysisk person) (Fysisk person) Evt. Holding Evt. Holding Evt. Holding I/S eller A/S husdyrproduktion på jordløs brug Nr. 15

16 Eksterne Investorer?? Enkeltpersoner med stor kapital Fonde, pensionskasser, banker, kreditinstitutioner, med langsigtet tålmodig kapital og accept at landmandens bestemmende stilling Afsætningsleddet: slagteri, mejeri eller andre forarbejdningsvirksomheder Leverandører: Foderstoffirmaer eller andre leverandører Andelsprincip: Mange små investorer, hvor landmanden naturligt fremstår som direktør /daglig leder Nr. 16

17 EJENDOMSPRISERNES RUTSCHETUR Prisen er faldet fra i Q208 til i Q12010 Boligmarkedet er korrigeret 21 % - fra et mindre overvurderet niveau Er korrektionen stor nok? 17

18 Incitament for ekstern investering Vækstlandbrug Gode driftsresultater Holdnings-/ værdibaseret produktion f. eks. Økologi, dyrevelfærd, natursyn Krisesituation Vil banker/leverandører konvertere tilgodehavende til aktiekapital? Nr. 18