Fald i boligbyrden støtter boligefterspørgslen

Transkript

1 NR. 8 / 27. JANUAR 2003 Fald i boligbyrden støtter boligefterspørgslen Blandt hovedkonklusionerne er: Boligbyrden for en gennemsnitshuskøber er faldet 2,2 procentpoint siden "toppen" i 1. kvartal 2001 ved fastforrentet lån Boligudgiften er faldet for huskøbere, men steget for lejlighedskøbere Besparelsen ved tilpasningslån er steget Fortsat plads til mindre prisstigninger Huspriserne faldt i 4. kvartal Realkreditrådets ejendomsprisstatistik for 4. kvartal 2002 viser for første gang i mange år et fald i prisen for parcel- og rækkehuse. Den gennemsnitlige kvadratmeterpris for parcel- og rækkehuse for hele landet faldt således 0,3% fra 3. kvartal til 4. kvartal I forhold til samme kvartal 2001 er der imidlertid tale om en stigning på 2,4%. Den gennemsnitlige kvadratmeterpris for ejerlejligheder steg med 1% fra 3. til 4. kvartal 2002, hvilket er en stigning på 8,2% i forhold til 4. kvartal Det danske boligmarked er utvivlsomt på vej ind i en periode med mere afdæmpede prisstigninger. Det seneste prisfald forstærker naturligvis interessen om husprisudviklingen og rejser spørgsmålet, om boligmarkedet nu vil vende. Det er imidlertid vores opfattelse, at boligefterspørgslen også fremover vil være høj, men at prisstigningerne især på huse bliver meget begrænsede. Resultatet bliver et realt prisfald i Nykredits Boligindeks understøtter denne vurdering. Figur 1: Boligudgiftens andel af nettoindkomsten, gennemsnitsfamilie Huse Lejligheder

2 Flere faktorer trækker boligbyrden ned Nykredits Boligindeks viser de samlede boligudgifter ved ejendomskøb i procent af indkomsten. For en gennemsnitsfamilie faldt boligbyrden (netto) fra 41,8% i 3. kvartal 2002 til 41,3% i 4. kvartal 2002 ved huskøb finansieret ved et 30-årigt fastforrentet lån, jf. tabel 1. Det afspejler for det første, at den samlede boligudgift faldt med ca kr. på årsbasis. Det dækker primært over faldende rente, men også faldet i huspriserne har spillet en rolle. For det tredje regner vi med en fremgang i bruttoindkomsten på knap 0,8%. For en gennemsnitslejlighed finansieret med et fastforrentet lån steg de samlede boligudgifter derimod med ca. 660 kr. Det afspejler, at de faldende renter ikke har kunnet opveje de stigende priser på lejligheder. Med en samtidig indkomstfremgang steg boligbyrden imidlertid kun 0,1 procentpoint, jf. tabel 2. Tabel 1: Boligøkonomi for huskøbere, gennemsnitsfamilie Bruttoindkomst Nettoindkomst Boligudgift heraf ydelse heraf skatter heraf andet Disponibel indkomst Boligbyrde, brutto 27,2% 27,2% 27,0% 27,0% 26,6% Boligbyrde, netto 42,2% 41,8% 41,7% 41,8% 41,3% Tabel 2: Boligøkonomi for lejlighedskøbere, gennemsnitsfamilie Bruttoindkomst Nettoindkomst Boligudgift heraf ydelse heraf skatter heraf andet Disponibel indkomst Boligbyrde, brutto 35,5% 36,6% 36,0% 36,2% 36,2% Boligbyrde, netto 49,6% 50,8% 50,3% 50,5% 50,6% Besparelsen ved tilpasningslån øget For et gennemsnitshuskøb finansieret ved rentetilpasningslån er boligbyrden ligeledes faldet i 4. kvartal Således faldt boligbyrden for denne gruppe fra 38,0% i 3. kvartal 2002 til 37,2% i 4. kvartal 2002, jf. figur 2. Faldet skyldes primært fald i den korte rente samt antagelse om ind- NYKREDIT BOLIGINDEKS 2

3 komstfremgang. De samlede boligudgifter faldt således ca kr. på årsbasis fra 3. til 4. kvartal Besparelsen ved tilpasningslån i forhold til fastforrentede lån er steget i 4. kvartal. For en gennemsnitshuskøber var den årlige besparelse i boligudgifterne ca kr. i 4. kvartal Det er en stigning i besparelsen i forhold til 3. kvartal 2002 på ca kr. Figur 2: Boligudgiftens andel af nettoindkomst, gennemsnitsfamilie i hus Udviklingen i boligbyrden indikerer fortsat høj boligefterspørgsel Ledigheden er en kritisk faktor for boligmarkedet Fastforrentet Tilpasningslån DKK Tilpasningslån EUR Udviklingen i boligbyrden indikerer, at boligefterspørgslen fortsat vil være høj også for parcelhuse. Der er fortsat plads til eventuelle rentestigninger, uden at boligbyrden vil stige markant i forhold til de niveauer, der har være observeret inden for de senere år. Det er imidlertid afgørende for den fremtidige udvikling på boligmarkedet, at familierne bevarer tiltroen til en solid privatøkonomisk udvikling. Lønstigningstakterne på det danske arbejdsmarked viser ingen tegn på svækkelse trods en relativt lav vækst. Med udsigten til fornyet styrke i dansk økonomi i sidste halvdel af 2003, er det forventningen, at der også fremover vil være en pæn vækst i husholdningernes disponible indkomster. Ledigheden har også traditionelt haft stor betydning for udviklingen i huspriserne på det danske boligmarked. Ledigheden har været svagt stigende igennem 2002, men stigningerne har imidlertid været forholdsvist beskedne. Vi forventer fortsat svagt stigende ledighed ind i 2003, men faldende ledighed i sidste halvdel af året i takt med øget økonomisk aktivitet. Samlet set er det vores opfattelse, at boligmarkedet fortsat vil udvikle sig positivt i indeværende år, selvom stigningstakterne bliver begrænsede. NYKREDIT BOLIGINDEKS 3

4 Forklaringsboks: Boligbyrde: Viser hvor stor en andel af indkomsten, der går til boligudgifter Boligudgift: Ydelse (renter og afdrag) + ejendomsskatter + andre boligrelaterede udgifter Ydelse: Bruttoydelse Skatter: Ejendomsskatter dvs. ejendomsværdiskat og grundskyld Andet: Øvrige boligrelaterede udgifter (vand, varme, el, renovation mv.) Disponibel indkomst: Husstandsindkomst efter skat og boligudgift Bruttoandel: Boligudgifternes andel af familiens bruttolønindkomst (indkomst før skat) Nettoandel: Boligudgifternes andel af familiens nettolønindkomst (indkomst efter skat) NYKREDIT BOLIGINDEKS 4

5 Nykredit A/S Kalvebod Brygge København V Tlf Fax Redaktion Kommunikationschef Henrik Hougaard (ansv. red.) Tlf hou@nykredit.dk Cheføkonom John Madsen Tlf joma@nykredit.dk Redaktionen er afsluttet den 24. januar 2003.