Protokol for TAKSATIONSKOMMISSIONEN I VESTSJÆLLAND *****

Transkript

1 1 Protokol for TAKSATIONSKOMMISSIONEN I VESTSJÆLLAND ***** TK 1/2012: Fastsættelse af erstatning for overtagelse af ca. 11,27 ha. af matr. nr. 13-b og 13-ac Benløse by, Benløse i medfør af planlovens 47 A. Den 29. juni 2012 kl afholdt Taksationskommissionen for Vestsjælland bestående af formanden, dommer Svend Erik Hansen, Holbæk, og medlemmerne Knud Vincents Nielsen, Bisserup, og Ib Hahn Andersen, Sorø, møde på Ringsted Kommunes tekniske forvaltning. Protokol førtes af taksationskommissionens sekretær, funktionschef Jørgen Skude. Der fremlagdes: Ringsted Kommunes redegørelse af 15. juni 2012 udarbejdet af landinspektør Hans Faarup, Ejendoms- og sags beskrivelse udarbejdet af samme, Materialesamling af 11. juni 2012 udarbejdet af samme, Billedsamling af 13. juni 2012 om udbygning af Kærup Erhvervspark udarbejdet af samme, Advokat Emil Baumann Geists indlæg af 4. juni 2012 med bilag 1 10 Sammes supplerende bilag og materialesamling. For Ringsted Kommune mødte landinspektør Hans Faarup sammen med Søren Langholm og den af kommunen udpegede landinspektør Arne Hjortshøj For og med lodsejeren, Henning Jensen, mødte advokat Emil Baumann Geist. Mødet indledtes med besigtigelse af den omhandlede landbrugsjord ved Jordemodervej, Kværkeby. Oplysninger om sagens gang. Henning Aksel Jensen fremsatte den 12. august 2011 anmodning om, at Ringsted Kommune overtager de arealer af hans ejendom i Benløse, som er overført til byzone og er omfattet af lokalplan 221, jf. planlovens 47 A. Ringsted Kommunen har accepteret at skulle overtage de omhandlede arealer og landinspektør Hans Faarup har den 25. januar 2012 på kommunens vegne anmodet Taksationskommissionen om at fastsætte erstatning for overtagelsen af arealerne. Parternes påstande Ringsted Kommune har påstået, at erstatningen for at overtage de ca. 11,27 ha. landbrugsjord fastsættes til kr. ekskl. moms. Lodsejeren, Henning Jensen har påstået erstatningen fastsat til 80 kr./ m² for byzonejorden og til 18 kr./ m² for landzonejorden eller til i alt kr.

2 2 Sagens oplysninger Den 8. december 2008 sendte Ringsted Kommune en ny kommuneplan i offentlig høring. Kommuneplanen blev vedtaget den 11. maj Den 6. januar 2009 blev lokalplan 221, som omfatter de i sagen omhandlede arealer, sendt i offentlig høring. lokalplanen blev vedtaget den 11. maj Med vedtagelsen af lokalplanen overgik de omfattede arealer fra land- til byzone. Ringsted Kommune har udover den tilbudte erstatning forpligtet sig til at skaffe lodsejeren vejadgang til den ikke overtagne del af hans ejendom. Med Ringsted Kommunes indforståelse driver Henning Jensen indtil videre fortsat de overtagne arealer. Ringsted Kommune har oplyst, at kommunens erstatningstilbud er opgjort således: For det salgbare areal til erhverv, m², tilbydes 35 kr./ m² For beplantningsbælte, m², tilbydes 35 kr./ m² For areal til regnvandsbassin og grønt område samt til veje modregnes for fordele, således at der ikke tilbydes nogen erstatning For afskåret landzoneareal, m² tilbydes 18 kr./ m² I alt kr kr kr ,005 kr. Matr. nr. 13-b og 13-ac Benløse by, Benløse ejes af Henning Jensen. Disse matr. nre. udgør sammen med andre matr.nre. et landbrug, som ifølge tingbogen har et samlet areal på 39 ha m², heraf vej m². Landbrugsejendommen er pr. 1. oktober 2010 ansat i ejendomsværdi til kr., heraf grundværdi kr. Byzonearealet er ansat i grundværdi til 50 kr./ m² og landzonearealet til 5,98 kr./ m². Byzonearealet, som omfatter matr. nr. 13-b og dele af matr. nr. 13-ac, begge Benløse by, Benløse er omfattet af lokalplan nr. 221 vedtaget den 11. maj Arealet er forbeholdt til erhvervsområde. Henning Jensen har den 12. august 2011 fremsat anmodning om overtagelse af byzonearealet, jf. planlovens 47 A, og der er enighed om, at denne dato er skæringsdato for Ringsted Kommunes overtagelse og for vurdering af det overtagne areal. Overtagelsen omfatter tillige et afskåret landzoneareal på m². Det overtagne areal er opgjort således: Areal som kan anvendes til erhverv m² Areal som skal anvendes til beplantningsbælte m² Areal udlagt til regnvandsbassin og grønt område m² Areal udlagt til ny vej m² Afskåret landbrugsareal m² I alt m² Lokalplan 221 indeholder følgende bestemmelser:

3 3 3. Områdets anvendelse 3.1 Område A udlægges til transportrelaterede erhvervstransportvirksomheder. Området må anvendes til virksomhed i miljøklasse 5-7. Området må kun anvendes til erhvervsformål i form af lager- og transportvirksomhed, tankanlæg og servicevirksomhed, samt andre tekniske anlæg. Til de ansatte kan der derudover etableres faciliteter som konference- og overnatningsfaciliteter. Der må ikke opføres eller indrettes boliger i området. Byrådet kan dog tillade, at der etableres én portnerbolig, når det er nødvendig for virksomhedens drift (f.eks. vagtmand eller portner). 3.2 Område B må kun anvendes til transportrelaterede erhverv. Området må kun anvendes til lagerog transportrelaterede virksomheder, overfladebehandlende virksomheder, industri, værksteder, lager- og engrosvirksomhed, administration og servicevirksomheder i relation til de pågældende virksomheder i klasse Område C må kun anvendes til erhvervsformål i form af lager- og transportvirksomhed, overfladebehandlende virksomheder, industri, værksteder, lager og engroshandel, administration og servicevirksomhed i relation til de pågældende virksomheder i klasse Indenfor områderne A, B og C skal der kunne etableres de nødvendige tekniske anlæg herunder regnvandsbassiner. 4 Udstykning Område B og C 4.2 Grunde må ikke udstykkes mindre end m². 5 Veje, stier og parkering Veje 5.1 Der udlægges areal til en ny stamvej og hovedsti med en udlægsbredde på 20 m som vist på kortbilag Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Indenfor lokalplanområdet må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige 60. For delområde A gælder det for området som helhed. 7.2 I område A må bebyggelse opføres med en maksimal bygningshøjde på 15 m Kontorbygninger kan opføres med en maksimal bygningshøjde på 20 m Der kan opføres 2 lagerbygninger i en højde af 40 m. 7.4 I område B og C må bebyggelse opføres med en maksimal bygningshøjde på 15 m. Der kan efter nærmere godkendelse etableres administrationsbygninger i en højde op til 20 m. Områderne A og B er beliggende op til Vestmotorvejen. Ifølge SKAT har prisudviklingen på erhvervsjord været følgende: Halvår Indeks 1. halvår halvår halvår halvår halvår halvår

4 4 1. halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår halvår Henning Jensen har anmodet statsautoriseret ejendomsmægler og valuar Henrik Nikolajsen, Nybolig Erhverv Jørgen klode, om at foretage en vurdering af ejendommens sædvanlige kontante markedsværdi under hensyntagen til, at en del af ejendommen er udlagt til fremtidigt erhvervsområde, og som sikrer et salg af ejendommen inden for en normal gennemsnitlig salgsperiode på 6-12 måneder. Ejendomsmægleren har i erklæring af 10. februar 2011 vurderet arealets handelspris til at være Areal udlagt til erhverv: m² á 80 kr./ m² kr. Areal udlagt til regnvandsbassin: m² á 80 kr./ m² kr. Areal udlagt til adgangsvej: m² á 80 kr./ m² kr. Restareal til landbrug: m² á 20 kr./ m² kr. Samlet værdi kr. Henning Jensen har oplyst, at han i november 2010 var til forhandlinger med PBI Holding A/S, som ejer den nærliggende Kærup Erhvervspark. Holdingselskabet tilbød ham en pris på 60 kr./ m² for arealer udlagt til erhverv og beplantningsbælte. Det fremgår af holdingselskabets referat, at tilbuddet bl.a. på, at der var m² i Kærup Erhvervspark, som skulle sælges, før holdingselskabet ville starte markedsføring af arealer omfattet af lokalplan 221, og at Ringsted Kommune ejer store arealer inden for lokalplanområde 221, og at kommunen derfor må betragtes som en alvorlig konkurrent, samt at det ikke var muligt at få oplyst kommunens udbudspris. Holdingselskabet nævner dertil nogle uafklarede forhold, herunder størrelsen af vejbidrag og om hvilke interne veje, kommunen vil kræve etableret. Holdingselskabet betragter et køb som en meget langsigtet investering. Henning Jensen accepterede ikke tilbuddet. Henning Jensen har oplyst, at 2 arealer i Benløse i 2010 blev solgt henholdsvis til kontorbygning for Supergros for omkring 300 kr./ m² og til krematorium for 350 kr./ m². Henning Jensen har også oplyst, at 2 ejendomme på Sleipnersvej, som ligger 5-6 km fra hans ejendom, i 2012 er solgt for henholdsvis 250 kr./ m² og 100 kr./ m². Køge Kommune har i 2012 købt et areal til en pris af 80 kr./ m². Arealer er beregnet til at realisere en lokalplan om udvidelse af Skandinavisk Transportcenter, og prisen er en bruttopris som også omfatter arealer, der skal anvendes til veje. Parternes bemærkninger. Ringsted Kommune har til støtte for sin påstand anført, at arealerne skal værdiansættes på baggrund af de faktiske, retlige og planmæssige forhold, som er fastlagt med lokalplan 221. Ved værdifastsættelsen skal der tages hensyn til den prisudvikling, der har fundet sted for erhvervsjord frem til overtagelsestidspunktet.

5 5 Ringsted Kommune har i den aktuelle markedssituation ikke noget ønske om at eje de omhandlede landbrugsarealer. Ejeren har ikke kunnet sælge arealerne til investorer eller udviklere og benytter derfor sin ret til at kræve arealerne overtaget af kommunen. Overordnet vil en erhvervsudvikler være meget tilbageholdende med at investere i byzonearealerne i område C, som er beliggende længst væk og mere end 700 m. fra motorvejen i fladt terræn, så der ikke er knyttet særlige beliggenhedsfordele til arealet, nærmest tværtimod. Lokalplan 221 er overvejende vedtaget, fordi DSV opkøbte store arealer i område A og B med henblik på et kommende stort transportcenter. Disse planer er ikke realiseret, så udviklingen i området er bremset op. Der ses ikke at være en generel udviklingsvilje blandt mindre transportvirksomheder m.v. til at etablere sig i lokalplanområdet. Interessen ser ud til at have samlet sig om et transportcenter ved Køge. Eventuelle interesserede i lokalplanområdets erhvervsarealer vil have meget vanskeligt måske umuligt ved at opnå lån til udvikling af området i den nuværende ustabile finansielle situation. Værdimæssigt er det det salgbare areal på m² svarende til 76% af det areal, der begæres overtaget, der er afgørende for købere/udviklere af arealerne, og det er det salgbare areal, der repræsenterer værdier ud over det landbrugsmæssige. Der er sammenhæng mellem det salgbare areals bebyggelsesprocent/udnyttelsesmuligheder og den værdi, som skal fastsættes for arealerne. Ud fra en konkret vurdering er den maksimale værdi i august kr./m². Ejeren blev et år tidligere tilbudt 60 kr./ m², men det blev aldrig til et salg. Medio 2008 købte kommunen arealer i område A for 60 kr./ m². Prisen på erhvervsjord er siden ifølge SKATs indeks faldet med 15%, hvilket svarer til et fald til 51 kr./ m². De arealer, kommunen har købt, er væsentlig bedre beliggende end arealerne i område C med en direkte facade til motorvejen. Desuden er der i område A mulighed for at etablere 2 "tårne" i 40 meters højde, hvilket er af stor betydning for arealernes værdi. Værdien af det salgbare areal i område C kan derfor sættes til: salgbart areal: m² á 35 kr./ m² kr. plantebælte: m² á 35 kr./ m² kr. Lokalplanen bestemmer, at der skal kunne etableres nødvendige tekniske anlæg, herunder regnvandsbassiner. Den nærmere placering er angivet på lokalplanens kortbilag. Arealer hertil er opgjort til m². Ved fastsættelse af den pris, disse arealer skal overtages til, skal der tages hensyn til de retlige bindinger, jf. KFE Den del af lokalplanområder, som er en del af den samlede infrastruktur, må stilles vederlagsfrit til rådighed. Skulle ejeren selv stå udvikling af området, ville han ikke opnå nogen salgspris for infrastrukturarealerne. Efter lokalplanen skal der også udlægges veje, og arealer hertil er opgjort il m². Vejudlæg sker som offentlig vej, og anlægsudgifterne betales af kommunen. Skulle ejeren selv have udviklet området, skulle han selv have anlagt veje og altså stillet arealer vederlagsfrit til rådighed. Den konkrete anlægsudgift er af kommunen opgjort til ca. 63 kr./ m². Vederlagsfri afståelse af vejarealer i lokalplanområder er i overensstemmelse med taksationspraksis, jf. KFE , U H og U H. Ringsted Kommune skal derfor ikke betale nogen erstatning for overtagelse af de arealer, som er bestemt til grønt område/regnvandsbassin eller til veje. For et afskåret landbrugsareal på m² uden for lokalplanområdet tilbyder kommunen en erstatning på 18 kr./ m². Ved KFE blev prisen i juni 2007 for landbrugsjord for et andet areal i Ringsted ved motorvejen sat til 20 kr./ m². Siden da har der været et betydeligt fald i priserne

6 6 for landbrugsjord, og Finanstilsynet har ifølge en artikel i Landbrugsavisen af 23. december 2011 sat prisen for landbrugsjord i Midt- og Vestsjælland til 14 kr./ m². Ejeren opnår derfor med den tilbudte erstatning fuld erstatning. Henning Jensen har til støtte for sit erstatningskrav henvist til den af ham indhentede ejendomsmæglererklæring. Retspraksis har udviklet sig til at lægge afgørende vægt på skønserklæringer, hvorved bemærkes, at der efter retspraksis ikke kan iværksættes syn og skøn under en taksationssag. Han har endvidere henvist til de oplysninger, han har givet om handler med erhvervsjord i Ringsted og Køge. Han henviser særligt til Køge Kommunes køb, som han finder er sammenlignelig med overtagelsen af hans arealer. Den offentlige vurdering af arealer er 50 kr./ m². En kommune kan ikke ved vedtagelse af en lokalplan gøre arealer værdiløse. Et landbrugsareal, som i en lokalplan forbeholdes til grønt område eller til vej, beholder sin værdi som landbrugsjord, men tilføres ingen forventningsværdi, jf. f.eks. Vestre Landsrets afgørelse refereret i MAD Ringsted Kommune købte i 2008 et naboareal i zone A for 60 kr./ m². Dette køb skete, før der var en kommune- eller lokalplan for området. Med vedtagelsen af en lokalplan for området er nu et mere fast grundlag for at værdisætte arealer i området. En evt. nedadgående prisbevægelse i markedet siden modsvares således af det mere sikre plangrundlag. Efter mødet voterede taksationskommissionen og vedtog følgende afgørelse kendelse: Parterne er enige om, at overtagelses- og vurderingstidspunktet er den 12. august Taksationskommissionen bemærker, at den af ejeren indhentede mæglervurdering er ensidigt fremskaffet, ligesom mægleren ikke i erklæringen nærmere redegør for de forhold, som hans vurdering hviler på, herunder om han har kendskab til handler med sammenlignelige arealer i Ringsted eller dog i nærheden heraf. Taksationskommissionen kan derfor ikke lægge vægt på mæglerens vurdering. Efter taksationspraksis skal der ske modregning for de fordele, som en ekspropriation medfører for en ejendom. I denne sag tilføres der Henning Jensens landbrugsarealer en betydelig værdistigning ved overførsel til byzone og med den vedtagne lokalplan. Disse fordele skal der modregnes for i de arealer, som er forbeholdt til infrastruktur, herunder til veje. Da fordelene overstiger arealernes værdi, skal kommunen ikke betale erstatning for at overtage arealer, som efter lokalplanen skal anvendes til infrastruktur. Den tilbudte erstatning for det afskårne landbrugsareal, som ikke er overført til byzone, vil give ejeren fuld erstatning for arealet. Taksationskommissionen finder i øvrigt efter en samlet vurdering af sagens oplysninger, herunder oplysningerne om de offentlige vurderinger og handlerne med erhvervsjord i området og i øvrigt omkring Ringsted, at den samlede erstatning passende kan fastsættes til kr., hvilket skønnes at ville give lodsejeren fuld erstatning for de overtagne arealers handelsværdi. Erstatningen bør forrentes fra datoen fra fremsættelse af begæring om overtagelse af arealet.

7 7 Ringsted Kommune bør betale alle udgifter ved opmåling og udstykning af det areal, som er begæret overtaget samt til tinglysning. Ringsted Kommune bør betale kr. inkl. moms til udgifter til advokatbistand ved taksationsforretningen. Derfor bestemmes: Ringsted Kommune skal til Henning Jensen for overtagelse af matr. nr. 13-b og del af 13-ac begge Benløse by, Benløse betale kr. Kommunen skal betale alle omkostninger ved overtagelsen, herunder til opmåling og udstykning af arealet og tinglysning, samt kr. til ejerens udgifter til advokatbistand. Erstatningen forrentes fra den 12. august 2011 med almindelig procesrente. Udgifterne ved taksationskommissionens behandling af sagen betales af Ringsted Kommune. S. E. Hansen Ib Hahn Andersen Knud Vincents Nielsen Ankevejledning. Denne kendelse kan af en part indbringes for Overtaksationskommissionen for Nord- og Vestsjælland. Anke sker ved en skriftlig begæring til Taksationskommissionen for Vestsjælland senest 4 uger efter at udskrift er kommet parten i hænde.