Delanalyse I: Kombineret udlejning

Transkript

1 Delanalyse I: Kombineret udlejning Det Boligsociale Fællessekretariat Aarhus Kommune Mette Jørgensen Camilla Maria Nielsen Juli 2012

2 1. Introduktion Evalueringens formål og indhold Metode Dataanalyse Interviewundersøgelse Administration af reglerne om kombineret udlejning Procedure for kombineret udlejning Den administrative praksis i boligforeningerne Reaktioner fra ansøgere Afviste ansøgere Afviste ansøgere med ret til erstatningsbolig fra kommunen Sammenfatning Udvikling i beboersammensætningen i Bispehaven, Gellerup/Toveshøj og Herredsvang Kvalitativ vurdering af effekterne på beboersammensætningen Kvantitativ undersøgelse af effekterne på beboersammensætningen Beboernes arbejdsmarkedstilknytning i Bispehaven, Gellerup/Toveshøj og Herredsvang Tilflytternes arbejdsmarkedstilknytning i Bispehaven, Gellerup/Toveshøj og Herredsvang Beboere på kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse i Bispehaven, Gellerup/Toveshøj og Herredsvang Vedvarende effekt eller gennemgangsområder? Naboafdelinger Sammenfatning Image, tryghed og trivsel Kvalitative vurderinger af områdeeffekterne Omfanget af hærværk og indbrud Fraflytning Sammenfatning Konklusion Side 2 af 29

3 1. Introduktion Fokus for denne delanalyse er kombineret udlejning. Kombineret udlejning blev indført i almenboligloven med lov nr. 328 af 18. maj 2005 om indsats mod ghettoisering, der trådte i kraft den 1. juni Det er et udlejningsredskab, der giver mulighed for afvisning af modtagere af kontanthjælp, starthjælp og introduktionsydelse 1 ved udlejning af almene familieboliger i særligt udsatte afdelinger. Kombineret udlejning kan indføres i boligområder bestående af fysisk sammenhængende almene boligafdelinger med mindst beboere, og hvor mindst 40 pct. af beboerne i alderen år er uden for arbejdsmarkedet. I områder med mindst beboere, er det tilstrækkeligt, at mindst 30 pct. af beboerne er uden for arbejdsmarkedet 2. Socialministeriet offentliggør årligt en liste over områder, hvor boligerne kan udlejes efter bestemmelsen. Indførelsen af reglerne kræver herefter byrådsbeslutning. I Aarhus er dette sket for områderne Herredsvang og Bispehaven i november 2006, og Gellerup og Toveshøj i september Reglerne gælder for 5 år ad gangen, hvorefter behovet for reglerne skal evalueres. Den 5-årige periode udløb for Herredsvang og Bispehaven i november 2011, med midlertidig forlængelse til udløb af 2012, mens Gellerup/Toveshøjs 5-årige periode udløber i september Denne evaluering skal samle erfaringerne med kombineret udlejning i de tre boligområder Bispehaven, Herredsvang og Gellerup/Toveshøj. Den skal ligeledes danne grundlag for en vurdering af, hvorvidt man ønsker at anvende redskabet fremadrettet. Denne vurdering vil blive præsenteret særskilt. 2. Evalueringens formål og indhold Evalueringens formål er primært at klarlægge, i hvilket omfang kombineret udlejning er et effektivt redskab til at styre og styrke beboersammensætningen i udsatte almene boligområder. I tillæg hertil belyses også den administrative praksis vedrørende kombineret udlejning. Evalueringen består således af et proces- og et effektelement: 1 Ansøgere skal efter reglerne om kombineret udlejning afvises, hvis de på ansøgningstidspunktet har modtaget kontanthjælp, starthjælp og introduktionsydelse i mindst 6 sammenhængende kalendermåneder. Hvis en boligsøgende kontanthjælpsmodtager m.v. har en ægtefælle eller samlever, kan den boligsøgende kun afvises, hvis begge har modtaget kontanthjælp. m.v. i mindst 6 sammenhængende måneder. 2 Man indgår i gruppen af personer uden for arbejdsmarkedet, hvis man har modtaget offentlig forsørgelse i form af a-dagpenge, sygedagpenge (bortset fra barselsdagpenge), kontanthjælp, starthjælp, introduktionsydelse, forrevalidering, revalideringsydelse, ledighedsydelse eller førtidspension. For modtagere af sygedagpenge gælder, at der skal være tale om en sammenhængende sygeperiode på mindst 8 uger. Man indgår ikke i gruppen, hvis man modtager SU, efterløn eller er reelt hjemmegående og bliver forsørget af familie o.l. eller nedsparer og derfor ikke modtager en offentlig forsørgelse. Personer med kortvarig sygdom (under 8 uger) tæller heller ikke med. Antallet er omregnet til helårspersoner ved addition af de enkelte voksne beboeres respektive tidsmæssige andel, som de i perioden har været udenfor arbejdsmarkedet. Side 3 af 29

4 1. Effektelementet består i en klarlægning af reglernes betydning for boligområderne. Effekten af kombineret udlejning vurderes på to dimensioner: - Beboersammensætning - Image, tryghed og trivsel Det primære fokus er at klarlægge effekten på beboersammensætningen, og sekundært at vurdere i hvilket omfang det bidrager til bedre image, samt større tryghed og trivsel i områderne 2. Proceselementet består i belysning af administrationen af kombineret udlejning i praksis, herunder eventuelle problemstillinger og udfordringer. Evalueringens elementer og de tilhørende evalueringsspørgsmål er skitseret i nedenstående diagram: Effekt Proces Hvordan administreres reglerne om kombineret udlejning i praksis? Beboersammensætning I hvilket omfang er kombineret udlejning i stand til at påvirke beboersammensætningen i boligområderne? Image, tryghed og trivsel I hvilket omfang påvirker de eventuelle ændringer i beboersammensætningen områdernes image samt tryghed og trivsel? 3. Metode Evalueringen gennemføres som en kombineret dataanalyse og interviewundersøgelse. 3.1 Dataanalyse Dataanalysens formål er at afdække kombineret udlejnings betydning for beboersammensætningen samt betydningen for boligområdet i bredere forstand. Effekterne på beboersammensætningen belyses alene med indikatorer for beboernes arbejdsmarkedstilknytning, særligt hvor mange der er på kontanthjælp, starthjælp og introduktionsydelse, idet det er disse forhold kombineret udlejning retter sig imod. Der foretages således ikke en bredere dataanalyse af den demografiske og etniske sammensætning i området, da redskabet ikke retter sig mod en styring af disse forhold. De afledte effekter af ændringer i beboersammensætningen i form af mere tryghed og trivsel i områderne afdækkes via en dataanalyse af udviklingen i hærværk og indbrud, samt fraflytning i de tre boligområder. Side 4 af 29

5 Dataanalysen gennemføres ved hjælp af data fra Aarhus Kommunes og boligforeningernes boligsociale monitoreringsredskab, BoSocData. Datamaterialet fra BoSocData går tilbage til altså til tidspunktet for kombineret udlejnings indførelse i to af de tre områder. I analysen af de statistiske data søges effekten af kombineret udlejning klarlagt ved hjælp af to sammenligningsmetoder: - Sammenligning af udviklingen i Bispehaven, Herredsvang og Gellerup/Toveshøj før og efter indførelse af kombineret udlejning: Situationen i de tre boligområder før indførelse af kombineret udlejning bruges som kontrolgruppe og sammenligningsgrundlag for situationen i afdelingerne efter indførelsen af reglerne. - Sammenligning af udviklingen i Bispehaven, Herredsvang og Gellerup/Toveshøj med udviklingen i andre almene boligafdelinger: Andre sammenlignelige almene boligafdelinger i Aarhus uden samme udlejningstiltag bruges som kontrolgruppe og sammenligningsgrundlag. Hermed kan det klarlægges i hvilket omfang udviklingen i de tre områder med kombineret udlejning er unik, eller i højere grad må tilskrives andre faktorer i den givne periode. 3.2 Interviewundersøgelse Interviewundersøgelsen omfatter interviews med beboerrepræsentanter i form af afdelingsbestyrelsesmedlemmer og administrative medarbejdere i boligforeningerne. Formålet er dels at afdække boligforeningsadministrationernes praktiske erfaringer med anvendelsen af redskabet, og dels at høre både de ansatte og beboernes umiddelbare vurdering af redskabets virkning både på beboersammensætningen og på image, tryghed og trivsel i området. Der er gennemført interviews med de 6 boligforeninger, som administrerer reglerne om kombineret udlejning i Bispehaven, Gellerup/Toveshøj samt afdelingerne i Herredsvang. Det drejer sig om AAB, Brabrand Boligforening, Boligkontoret Aarhus, Østjysk Bolig, Statsbo (nu AlmenBo) og Ringgården. Herudover er der gennemført interviews med udvalgte repræsentanter fra afdelingsbestyrelserne i alle tre boligområder. I det følgende præsenteres resultaterne af såvel dataanalysen som interviewundersøgelsen samlet under tre hovedoverskrifter, der svarer til hovedelementerne i evalueringen som skitseret ovenfor: 1. Administration af reglerne om kombineret udlejning (interview). 2. Udvikling i beboersammensætning i Bispehaven, Gellerup/Toveshøj og Herredsvang (dataanalyse og interview). 3. Image, tryghed og trivsel i Bispehaven, Gellerup/Toveshøj og Herredsvang (dataanalyse og interview). 3 For hærværk og fraflytninger på husstandsniveau er data først tilgængeligt fra 3. kvartal Side 5 af 29

6 4. Administration af reglerne om kombineret udlejning 4.1 Procedure for kombineret udlejning Inden de konkrete erfaringer med administrationen af reglerne om kombineret udlejning præsenteres, redegøres kort for regelgrundlaget. Når kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om at indføre kombineret udlejning i en given afdeling, skal udlejningen af alle ledige boliger i de omfattede afdelinger godkendes af kommunen. 4 I Vejledning om kombineret udlejning i alment byggeri og ændrede regler om kommunal anvisningsret til private udlejningsboliger af 7. februar 2006 angives følgende udlejningsprocedure, som også følges i Aarhus Kommune: 1. Udlejningsproceduren igangsættes ved, at boligorganisationen som sædvanligt sender boligtilbud ud til et passende antal af de ansøgere, der står øverst på ventelisten. I forbindelse med udsendelse af boligtilbuddet oplyser boligorganisationen om, at modtagere af kontanthjælp, starthjælp og introduktionsydelse ikke kan komme i betragtning til udlejning. 2. Interesserede ansøgere melder herefter deres interesse til boligorganisationen. 3. Boligorganisationen beder kommunen (i form af Den Sociale Boligtildeling) om at kontrollere, om den ansøger 5, der er øverst på ventelisten og har sagt ja tak, har modtaget en af de pågældende ydelser i den angivne periode. For enkelte boligorganisationer, hvor mange ansøgere erfaringsmæssigt springer fra, kontrolleres flere ansøgere ad gangen. 4. Herefter meddeler kommunen boligorganisationen om, hvorvidt ansøgeren er godkendt eller afvist. Hele korrespondancen mellem kommune og boligorganisation foregår via mail sikret med digital signatur. 5. Afviste kontanthjælpsmodtagere som var opnoteret på boligorganisationens venteliste på det tidspunkt, hvor kommunen traf beslutning om kombineret udlejning anvises én anden passende bolig af kommunen. For boligorganisationerne gælder det, at ledige boliger, der ikke kan lejes ud til andre ansøgere på ventelisten, lejes ud til boligsøgende kontanthjælpsmodtagere/modtagere af starthjælp eller introduktionsydelse, også selvom disse ansøgere er omfattet af kriterierne for afvisning. 4.2 Den administrative praksis i boligforeningerne Boligforeningernes administrationer giver i interviewundersøgelsen udtryk for, at de oplever reglerne om kombineret udlejning som relativt problemfrie. Det fremhæves af stort set alle, at sagsbehandlingen i kommunen er hurtig og effektiv. Er ansøgeren bosiddende i Aarhus Kommune, kan Den Sociale Boligtildeling selv foretage kontrollen og give svar samme dag. Hvis der er tale om en ansøger med en anden bopælskommune, rettes der henvendelse til denne kommune, og hermed kan sagsbehandlingstiden være lidt længere. Alt i alt er oplevelsen dog, at ansøgernes forhold tjekkes hurtigt. Hermed er problemstillingerne omkring tomgang, lejetab og udlejningsbesvær, som nogen boligforeninger havde 4 Udlejning via den interne oprykningsventeliste er dog undtaget for kommunal godkendelse. 5 Er ansøgeren gift eller samlevende, kontrolleres dennes forsørgelsesgrundlag også, jf. note 1. Side 6 af 29

7 frygtet, udeblevet. Dog skal det nævnes, at Brabrand Boligforening under opstarten har oplevet reglerne som uklare, ligesom de har oplevet lange sagsbehandlingstider i forbindelse med ansøgere udefra. Det har resulteret i nogle administrative og økonomiske udfordringer, herunder også efter boligforeningens opfattelse tomme boliger og lejetab. Når flere boligforeninger fremhæver en smidig sagsgang, hænger det også sammen med, at nogle boligforeninger - Ringgården og Østjysk Bolig har som generel praksis, at man ringer ud til den første ansøger, som har sagt ja tak til et boligtilbud. Erfaring viser, at en del ansøgere fortryder deres ja-tak. Opringningerne sparer således boligforeningen for en del brevveksling og dermed forsinkelse i udlejningen af boligen. Telefonopringningen giver også boligforeningen mulighed for at tale med ansøgeren om, hvorvidt vedkommende har læst og forstået den informationsskrivelse om kombineret udlejning, der følger med boligtilbuddet. Det giver ofte anledning til, at ansøgere på kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse trækker deres ja tak tilbage. Hermed spares såvel boligforening som kommune for sagsbehandlingen af en ansøger, der i sidste ende ikke vil kunne tildeles boligen. Boligforeningerne har imidlertid også mere kritiske og principielle bemærkninger om kombineret udlejning. For det første er der i nogle af administrationerne overvejelser om hensigtsmæssigheden i et regelsæt, der involverer, at ansøgere skal godkendes af kommunen, før boliger kan tildeles. Selv om den kommunale sagsbehandling er effektiv, skaber godkendelsesproceduren alt andet lige en længere udlejningsproces. På den baggrund overvejer flere boligforeninger fleksibel udlejning 6 som et muligt alternativ til kombineret udlejning. Hermed kan man undgå godkendelsesprocedurerne, og der er ydermere mulighed for at prioritere særlige ansøgergrupper og dermed hvis ventelisterne ellers er til det lave en mere proaktiv styring af beboersammensætningen, end afvisningen af kontanthjælpsmodtagere giver mulighed for. For det andet og i forlængelse af ovennævnte - er der en principiel overvejelse om signalværdien af kombineret udlejning. Særligt i afdelingsbestyrelserne, men også på administrationsniveau, er der bekymring om det signal, der ligger i, at man med kombineret udlejning afviser bestemte beboergrupper. Nogle administrationer oplever, at det kan være svært at formidle dette lidt negative budskab, og fremhæver, at de almene boligorganisationer jo netop har til formål at tilbyde boliger til alle, også de svage. Men når alt dette er sagt, er det imidlertid alene Brabrand Boligforening og afdelingsbestyrelserne i Gellerup og Toveshøj, som er og har været direkte imod reglerne om kombineret udlejning. Boligkontoret Århus, Statsbo (nu AlmenBo), Ringgården, AAB 7 og Østjysk Bolig var alle indstillede på den aktuelle forlængelse af ordningen i Fleksibel udlejning betyder, at boligorganisationer efter aftale med kommunen kan give fortrinsret til udvalgte ansøgergrupper på ventelisten. Det kan være ansøgere i beskæftigelse, studerende, ældre eller andre grupper, som kan bidrage til at skabe en bredere beboersammensætning i en boligafdeling. Der er principielt set ingen grænse for hvilke kriterier, der kan give fortrin til en bolig, så længe de er sagligt begrundede. Kriterierne fastsættes i aftalen mellem kommune og boligorganisation. Fleksibel udlejning kan anvendes i alle almene familieboliger. Der behøver ikke være tale om et særligt belastet område, som tilfældet er med kombineret udlejning. 7 AAB har dog i december 2011 udtalt sig negativt i pressen, hvor man på baggrund af manglende effekt i Herredsvang overvejer en ophævelse af reglerne om kombineret udlejning i dette område. Side 7 af 29

8 4.3 Reaktioner fra ansøgere Udlejningsmedarbejderne nævner, at langt de fleste ansøgere, som udlejningen er i personlig kontakt med, reagerer positivt overfor, at der "sker noget" i området, herunder også regulering af beboersammensætningen. På den anden side møder man også ansøgere, der undrer sig over reglerne og føler, at de bliver udsat for dyneløfteri, ligesom der kan være ansøgere, der på grund af reglerne anser boligforeningerne for gammeldags, tunge og ufleksible. Men dette opleves ikke som noget omfattende problem. Boligforeningerne pointerer, at mange ansøgere i forvejen kender til reglerne om kombineret udlejning. Det er administrationernes opfattelse, at "ordet spredes", således at mange ansøgere kender til kombineret udlejning fra venner eller familier. Den mest negative holdning til kombineret udlejning kommer ikke overraskende fra de afviste ansøgere. Men vurderingen i udlejningsafdelingerne er samstemmende, at det ikke har været så svært, som man havde frygtet. Flere boligforeninger oplever forståelse fra ansøgerne, når de forklarer, at det er en del af en større pakke for at løfte området, eller henviser til at det er en kommunal beslutning. Kun afviste ansøgeres sagsbehandlere har reageret direkte negativt og forsøgt at presse en godkendelse igennem Afviste ansøgere De afviste ansøgere er også en vigtig del af billedet af administrationen af kombineret udlejning. Af data fra Den Sociale Boligtildeling fremgår det, at der i hele perioden for alle områder er blevet afvist 495 ud af i alt 5686 ansøgere svarende til 8,7 % af ansøgerne (jf. tabel 1). Antallet af afviste ansøgere svinger gennem hele perioden og mellem de forskellige afdelinger uden noget klart mønster. Det er vigtigt at bemærke, at tallene er behæftede med en vis usikkerhed, da det ikke er muligt at tage højde for gengangere, og da en del ansøgere, der ventes at ville blive afvist, afholder sig fra at søge. Den forskellige praksis i boligforeningerne eksempelvis i form af telefonisk kontakt til ansøgerne gør endvidere, at afvisningsprocenten vanskeligt kan sammenlignes de forskellige boligområder imellem. Tabel 1: Afviste ansøgere Antal ansøgere Gellerup/Toveshøj Herredsvang Bispehaven I alt I alt Reglerne giver ikke mulighed for at give dispensation. Side 8 af 29

9 Antal afviste ansøgere I alt Andel afviste ansøgere ,8 % 0 % 5,5 % ,3 % 5,7 % 5,4 % 7,5 % ,3 % 9,4 % 7,3 % 8,1 % ,4 % 9,3 % 7,2 % 9,6 % ,0 % 4,9 % 9,2 % 8,1 % ,5 % 9,4% 7,9 % 9,8 % I alt 9,7 % 8,0 % 7,2 % 8,7 % Note: Data fra Socialforvaltningen, opgjort pr Går vi nærmere ind i tallene for de afviste ansøgere, viser Socialforvaltningens opgørelser, at de afviste ansøgere i overvejende grad er enlige med og uden børn samt borgere bosiddende i Aarhus Kommune. Det forhold, at der blandt de afviste ansøgere er relativt mange enlige, må tilskrives det faktum, at de ikke har en ægtefælle/samlever, der eventuelt kan have et andet forsørgelsesgrundlag og dermed kvalificere husstanden til en bolig. Tabel 2: Afviste ansøgeres karakteristika I alt antal I alt andel Husstandstyper Enlige uden børn ,2 % Enlige med børn ,4 % Par uden børn 34 6,9 % Par med børn 67 13,5 % Bopælskommune på ansøgningstidspunkt Aarhus Kommune ,2 % Øvrige kommuner 93 18,8 % En stikprøve på 63 af de afviste ansøgere, som på ansøgningstidspunktet havde bopæl udenfor Aarhus Kommune, er blevet gennemgået med henblik på at se på deres flyttemønster efter afvisningen. De 63 ansøgere er afvist i perioden fra december 2006 til marts 2011, og flyttemønsteret gennemgået i efteråret Af de 63 er de 35 enten blevet boende på adressen på ansøgningstidspunktet eller fundet en anden bolig udenfor Aarhus Kommune. 28 er flyttet til en anden adresse i Aarhus Kommune. De 28, der er tilflyttet kommunen, er for en stor dels vedkommende flyttet til en anden almen boligafdeling med en relativ kort venteliste, såsom Kalmargade (3), Langkærparken (2) eller Viby Syd (3). Derudover er en stor del (10) flyttet til Gellerup, Toveshøj eller afdelingerne omkring trods kombineret udlejning. Dette kan skyldes, at de er flyttet ind hos familier eller venner, eller Side 9 af 29

10 at de på et senere ansøgningstidspunkt har kunnet godkendes efter reglerne om kombineret udlejning. 4.5 Afviste ansøgere med ret til erstatningsbolig fra kommunen Socialforvaltningens tal viser, at af de afviste ansøgere, har i alt 22 personer haft krav på en erstatningsbolig fra kommunen. Kommunen har ikke haft større problemer med at finde passende erstatningsboliger til de berettigede afviste ansøgere. Alle, der har ønsket det, har således fået et boligtilbud inden for de regelfastsatte rammer. Dog har mindre end halvdelen af de berettigede valgt at tage imod kommunens tilbud, selv om dette boligtilbud har været fuldt ud på niveau med den bolig, de var blevet afvist fra. I forlængelse heraf bør det pointeres, at langt de fleste ansøgere også de afviste på ansøgningstidspunktet allerede har en fast bopæl dog med enkelte undtagelser såsom ansøgere fra forsorgshjem eller co. adresser. I enkelte tilfælde har Den Sociale Boligtildeling vurderet, at en afvist ansøger fra et forsorgshjem skulle tilbydes en akutbolig anvist af kommunen. 4.6 Sammenfatning Administrationen af reglerne om kombineret udlejning vurderes af stort set alle boligforeninger som relativt problemfrie. Sagsbehandlingen af ansøgerne i Socialforvaltningen er effektiv med korte svartider til boligforeningerne, og problemerne med tomgang, lejetab og udlejningsbesvær er med en enkelt undtagelse fraværende. Dette hænger også sammen med, at flere boligforeninger har en fleksibel procedure i forbindelse med boligudlejningen i form af eksempelvis telefonisk kontakt til ansøgerne. Det har lettet administrationen af kombineret udlejning. Antallet af afviste ansøgere i Socialforvaltningen udgør kun godt 8 % af de behandlede ansøgninger. Dette tal omfatter imidlertid kun de ansøgere, der er blevet formelt behandlet i Socialforvaltningen. Hertil kommer et ukendt antal ansøgere, der enten har afholdt sig fra at søge, fordi de har fået kendskab til reglerne, eller som ved personlig kontakt med boligforeningen har valgt at trække deres ansøgning tilbage. Afvisning af ansøgere har ikke givet anledning til markante konflikter mellem boligforening og ansøgere. Der har været skeptiske og uforstående røster, men ansøgerne har generelt taget positivt imod tiltaget, når det er blevet forklaret nærmere. Da der ikke har været mange afviste ansøgere, der har haft krav på en erstatningsbolig og da endnu færre har taget imod dette tilbud har det heller ikke været noget problem for kommunen at finde passende erstatningsboliger indenfor den angivne tidsfrist på maksimalt 6 måneder. Trods de relativt gnidningsfrie administrative procedurer, rejser flere boligforeninger dog mere principielle spørgsmål omkring kombineret udlejning som redskab. Det drejer sig blandt andet om den negative signalværdi, der ligger i at afvise ansøgere, men også de længere sagsgange, der uvilkårligt uanset hurtig sagsbehandling følger med godkendelsen af ansøgere ved kommunen. Det har fået flere boligforeninger til at overveje fleksibel udlejning frem for kombineret udlejning. Indtil videre forholder de boligforeninger, der Side 10 af 29

11 indførte ordningen i 2006, sig dog positivt til den aktuelle forlængelse af kombineret udlejning i Udvikling i beboersammensætningen i Bispehaven, Gellerup/Toveshøj og Herredsvang 5.1 Kvalitativ vurdering af effekterne på beboersammensætningen Venteliste og efterspørgsel Interview med boligforeningernes administrationer viser, at boligerne generelt kan udlejes efter reglerne om kombineret udlejning altså til ansøgere der ikke har modtaget kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse som angivet i reglerne. Det er alene Brabrand Boligforening, der især i begyndelsen har haft problemer med at leje boligerne i Gellerup/Toveshøj ud til de ønskede ansøgere. Boliger, som foreningen efter en gennemgang af ventelisten ikke kan udleje til ansøgere, der opfylder kriterierne, annonceres på udlejningsfællesskabets hjemmeside, aarhusbolig.dk. Den første interesserede, der ønsker boligen, får den, uden at kommunen skal godkende ansøger. I 2009 skete det 30 gange, i gange og 0 gange i 2011 (pr. 1. oktober). 9 Da disse ansøgere ikke skal godkendes, ved man ikke, hvor mange af disse der modtog kontanthjælp, men boligforeningens vurdering er, at en stor del er studerende på SU. De øvrige boligforeninger har kun i ét enkelt tilfælde været nødt til at vende tilbage til en afvist ansøger. Når boligforeningerne kan udleje boligerne til de ønskede ansøgere efter reglerne om kombineret udlejning, skyldes det primært, at de eksisterende ventelister har et omfang og en sammensætning, der gør, at de kan tilvejebringe de ønskede ansøgerprofiler. Boligforeningerne oplyser, at reglerne om kombineret udlejning ikke vurderes at have tiltrukket mange nye ansøgere, der ikke tidligere har søgt afdelingerne. Vurderingen er således, at kombineret udlejning ikke har nogen nævneværdig positiv effekt på ventelisterne 10. Med denne erfaring er det vigtigt, at ventelisterne allerede ved indførelsen af kombineret udlejning har den nødvendige længde og sammensætning. Ellers kan der ikke forventes effekt af kombineret udlejning. I Brabrand Boligforening oplever man endda, at ventelisterne er blevet kortere efter indførelsen af kombineret udlejning, idet ansøgere på kontanthjælp af sig selv trækker deres ansøgning tilbage, når de bliver opmærksomme på reglerne. Dog har der været en jævn tilgang af nye ansøgere, så boligerne har i det store hele kunnet udlejes efter reglerne trods en yderst beskeden venteliste. I forlængelse heraf bemærker flere boligforeninger, at der er på ventelisterne ikke længere figurerer så mange store familier fra udenbys kommuner. Erfaringen er således, at områderne ikke i så høj grad er magneter for familier, der efter endt integrationsperiode i en mindre kommune, ønsker at flytte til Aarhus. 9 Flyttefrekvensen i området har været jævn hen over årene, så det er ikke forklaringen på faldet i boliger, som har måttet udlejes udenom kombineret udlejning. 10 Det er ikke umiddelbart muligt systematisk at opgøre ventelisterne for de enkelte afdelinger over tid. Det skyldes dels manglende historik i udlejningssystemerne, således at ventelister ikke kan udtrækkes for perioder bagud i tid, og dels skyldes det, at der med indførelsen af aarhusbolig.dk i marts 2011 er opstået nye søgemønstre, hvor folk søger bredere. Det påvirker ventelisterne uden at det som sådan har noget med afdelingernes attraktivitet at gøre. Hermed ville det ikke give mening at sammenligne ventelister før og efter marts Side 11 af 29

12 Det bør i forlængelse af ovenstående nævnes, at Østjysk Bolig i den fem-årige periode faktisk har oplevet en markant stigning i ventetiden på boliger i Bispehaven. Før kombineret udlejning kunne man få en bolig efter ½ års medlemskab, mens det i dag er rundt regnet 5 år for de mindre lejligheder og 10 år for de større lejligheder. Dette forhold skal dog nok snarere ses som en effekt af den omfattende renovering, der er gennemført i afdelingen, og ikke som en afledt effekt af kombineret udlejning. Med den omfattende modernisering af lejlighederne, indramning af altaner, facaderenovering og renovering af udearealerne fremstår både boliger og bygninger i dag særdeles moderne og attraktive. 5.2 Kvantitativ undersøgelse af effekterne på beboersammensætningen I det følgende ses nærmere på effekten af kombineret udlejning på beboersammensætningen med fokus på beskæftigelse. Til dette formål anvendes følgende data: - Udviklingen i andelen af beboere, der står uden for arbejdsmarkedet - Udvikling i andelen af tilflyttere der står uden for arbejdsmarkedet 11 - Udvikling i andelen af beboere der modtager kontanthjælp, starthjælp og introduktionsydelse Med disse tre fokuspunkter undersøges det, i hvilket omfang kombineret udlejning giver flere tilflyttere i beskæftigelse, og dernæst i hvilket omfang det kan aflæses i de generelle tal for beboernes arbejdsmarkedstilknytning i områderne (andelen af beboere uden arbejdsmarkedstilknytning). Sidst men ikke mindst behandles de mere specifikke tal for andelen af beboere, der modtager kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse i områderne. Som tidligere nævnt gennemføres dataanalysen ved hjælp af to sammenligningsmetoder: - Sammenligning af situationen i områderne før og efter indførelsen af kombineret udlejning. - Sammenligning af udviklingen i de tre boligområder med udviklingen i andre boligområder uden samme udlejningstiltag. De tre boligområder sammenlignes med gennemsnittet for de almene boligområder Aarhus samt gennemsnittet for Aarhus Kommune i alt. Herudover sammenlignes også med områderne Frydenlund, Rundhøj, Vejlby Vest og Kalmargade som specifikke sammenligningsområder uden udlejningstiltag. Disse specifikke områder er udvalgt, da de ligner områderne med kombineret udlejning med hensyn til boligtype og lejlighedssammensætning. Derudover har de ikke indført hverken kombineret udlejning eller andre udlejningsredskaber. 12 Endelig er områderne udvalgt un- 11 I relation til tilflytterne er der alene datagrundlag for en klarlægning af andelen der står udenfor arbejdsmarkedet, men ikke specifikt fordelt på ydelserne kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse. Dataene for tilflytternes arbejdsmarkedstilknytning giver os imidlertid viden om i hvilken grad kombineret udlejning har bidraget til en ændret beskæftigelsesmæssig profil hos tilflytterne. 12 I Frydenlund er der dog indført fleksibel udlejning i AAB s afdeling 30. Aftalen, der blev indført i september 2009, omfatter 193 boliger ud af 1131 svarende til 17% af boligerne. Der tages højde for dette element i tolkningen af data. Herudover skal det nævnes, at Almenbo-Aarhus afdeling 14 og 15 samt Boligkontorets afdeling 27 i Frydenlund har indgået en udlejningsaftale gældende fra 1. oktober 2011 (afd. 14 dog først pr. 1. januar 2012). I og med at aftalerne først er indgået i slutningen af 2011 influerer disse ikke afgørende på 2011-tallene. Side 12 af 29

13 der hensyntagen til, at der i alle områderne er iværksat en boligsocial indsats, ligesom det er tilfældet i de tre områder med kombineret udlejning. Hermed kan denne faktor holdes konstant 13, hvilket øger mulighederne for at isolere effekten af kombineret udlejning. Det skal bemærkes, at sammenligningsområderne ikke har helt samme grad af udsathed som områderne med kombineret udlejning. Det er ganske enkelt ikke muligt at finde områder, der i forhold til graden af udsathed er helt sammenlignelige med de tre områder med kombineret udlejning, og samtidig ikke har iværksat udlejningstiltag af den ene eller den anden karakter. Men det er tilstræbt, at sammenligningsområderne alle er områder med risikofaktorer og sociale udfordringer Beboernes arbejdsmarkedstilknytning i Bispehaven, Gellerup/Toveshøj og Herredsvang Ser man på udviklingen i andelen af beboere uden arbejdsmarkedstilknytning i de tre områder, viser det sig, at andelen af beboere udenfor arbejdsmarkedet er forbedret markant i Gellerup/Toveshøj og Bispehaven, og til en vis grad også i Herredsvang i perioden 2006/2007 til I samme periode er andelen steget i Aarhus Kommune, i de almene boligafdelinger samlet samt i flere af de specifikke sammenligningsområder uden udlejningstiltag. Hermed forekommer udviklingen i graden af arbejdsmarkedstilknytning at være særlig for de tre områder med kombineret udlejning. Tabel 3: Andel beboere år der står uden for arbejdsmarkedet Bispehaven 47,6% 41,1% 39,6% 42,4% 44,8% 43,6% Gellerup/Toveshøj 57,4% 53,0% 49,6% 51,2% 50,6% 50,1% Herredsvang 41,0% 35,9% 35,8% 37,3% 37,4% 36,7% Generelle sammenligningsområder Almene boligområder i 36,9% 34,1% 32,6% 35,2% 36,8% 37,3% Aarhus i alt Aarhus Kommune 17,6% 16,0% 14,9% 16,5% 17,4% 17,4% Sammenligningsområder uden udlejningstiltag Frydenlund 43,3% 39,3% 38,2% 41,6% 42,5% 42,2% Rundhøj 36,2% 31,3% 31,0% 36,7% 37,4% 36,9% Vejlby Vest 35,8% 34,6% 33,0% 34,5% 37,9% 39,5% Kalmargade 35,7% 31,2% 30,1% 29,3% 31,2% 32,1% Note: Alle tal er 12 måneders tal opgjort pr det pågældende år Tilflytternes arbejdsmarkedstilknytning i Bispehaven, Gellerup/Toveshøj og Herredsvang Går vi videre og ser specifikt på tilflytternes arbejdsmarkedstilknytning, er tendensen i alle tre områder med kombineret udlejning, at der efter indførelsen af reglerne flytter færre 13 Det anerkendes, at de boligsociale indsatser i de forskellige områder varierer i både indhold og omfang, men udgangspunktet er, at der i alle områder foregår en områdebaseret social indsats rettet mod de socialt udsatte beboere. Side 13 af 29

14 beboere uden arbejdsmarkedstilknytning ind. I Gellerup/Toveshøj har der været et vedvarende fald hen over de første 3 år efter indførelsen af kombineret udlejning og frem til I Herredsvang og Bispehaven har der efter indførelsen af kombineret udlejning været op- og nedgange i andelen af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning men niveauet af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning er i alle tidsperioder efter indførelsen af kombineret udlejning lavere, end før reglerne trådte i kraft. Bispehaven er det område, der i de første 12 måneder efter indførelsen af reglerne opnåede den største nedgang i andelen af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning. Men over tid frem til 2011 er nedgangen faktisk størst i Gellerup/Toveshøj. I Herredsvang kan der ligeledes registreres en pæn nedgang på 7,7 procentpoint fra før indførelsen af reglerne og frem til Det er imidlertid ikke det samme som at sige, at kombineret udlejning har virket bedst i disse to områder. Det er vigtigt at bemærke, at vi her måler på andelen af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning generelt, og altså ikke andelen af kontanthjælpsmodtagere specifikt. Figur 1: Andel tilflyttere (18-64 år) uden for arbejdsmarkedet før og efter indførelsen af kombineret udlejning Note: Alle tal er opgjort som gennemsnitsberegninger for de 12 måneder i den angivne tidsperiode tallet er en gennemsnitsberegning for kalenderårets 12 måneder. OBS: Da der kun er data tilbage til januar 2006 er det ikke muligt at opgøre hele 12 måneders perioden forud for indførelsen af kombineret udlejning i Herredsvang og Bispehaven i november Tidsperioden 12 mdr. før er for disse områder således en gennemsnitsberegning for perioden januar-oktober Hvis vi sammenligner udviklingen i Herredsvang, Gellerup/Toveshøj og Bispehaven med udviklingen i andre almene boligafdelinger viser det sig, at lignende nedgange i andelen af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning kun kan registreres i Frydenlund (jf. tabel 4). I de øvrige sammenligningsområder er der enten sket stigninger eller marginale fald. Det tyder på, at kombineret udlejning gør en forskel i forhold til at tiltrække flere tilflyttere i beskæftigelse. Men det kan ikke udelukkes, at man uden dette redskab også kan opnå effekter af denne karakter, som vi har set i Frydenlund. Side 14 af 29

15 Tabel 4: Andel tilflyttere (18-64 år) uden arbejdsmarkedstilknytning i udvalgte sammenligningsområder Note: Andel tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning er for de enkelte år op- Frydenlund 35,4% 24,8% Kalmargade 24,8% 24,4% gjort som gennemsnitsberegninger for Rundhøj 27,4% 26,4% kalenderårets 12 måneder. Vejlby Vest 20,3% 35,7% Dog er det vigtigt at understrege, at de statistiske data for tilflytterne alene vedrører manglende arbejdsmarkedstilknytning generelt og ikke kontanthjælpsmodtagere specifikt. Det kunne tænkes, at tendenserne ville være mere klare, hvis det var muligt at opgøre andelen af kontanthjælpsmodtagere specifikt blandt tilflytterne. I det følgende ses der nærmere på udviklingen i andelen af kontanthjælpsmodtagere i den samlede beboergruppe i de tre boligområder Beboere på kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse i Bispehaven, Gellerup/Toveshøj og Herredsvang Da reglerne om kombineret udlejning betyder, at ansøgere, der i gennem længere tid har modtaget kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse ikke kan tildeles en bolig i områderne, er det interessant at se på, om dette kan ses i andelen af beboere, der modtager de nævnte ydelser. Dataopgørelserne over den samlede andel af beboere på kontanthjælp, starthjælp og introduktionsydelse, viser tegn på en positiv udvikling i Bispehaven, Gellerup/Toveshøj og Herredsvang. I indsatsperioden ( for Gellerup/Toveshøj) er der sket et relativt markant fald i andelen af modtagere af kontanthjælp, starthjælp og introduktionsydelse på helt op mod 12,8 procentpoint svarende til 47,6%. De mest markante fald kan registreres i Bispehaven og Gellerup/Toveshøj, mens de positive effekter er lidt mindre markante men dog stadig mærkbare i Herredsvang, hvor faldet udgør 4,9 procentpoint svarende til 33%. Tabel 5: Andel voksne på kontanthjælp/starthjælp/introduktionsydelse Bispehaven 26,9% 19,1% 17,8% 17,0% 15,5% 14,1% Gellerup/Toveshøj 34,6% 29,3% 25,5% 23,7% 21,6% 19,3% Herredsvang 14,5% 11,8% 10,3% 10,2% 9,8% 9,6% Generelle sammenligningsområder Almene boligområder i 12,9% 10,7% 10,0% 10,3% 9,9% 9,7% Aarhus i alt Aarhus Kommune 4,0% 3,3% 3,3% 3,5% 3,5% 3,4% Sammenligningsområder uden udlejningstiltag Frydenlund 16,2% 12,8% 11,6% 12,5% 11,8% 11,1% Rundhøj 14,7% 11,1% 9,4% 12,9% 11,9% 10,8% Vejlby Vest 10,6% 9,2% 9,2% 9,4% 9,5% 10,8% Kalmargade 12,8% 9,5% 10,4% 11,1% 10,7% 11,0% Note: Ovenstående tal inkluderer også personer på forrevalidering, idet de indgår i opgørelserne af kontanthjælpsmodtagere i BoSocData. Andelen er beregnet på grundlag af antallet af årige. Side 15 af 29

16 En sammenligning med Aarhus Kommune samt de almene boligområder i Aarhus viser, at nedgangen i andelen af kontanthjælpsmodtagere er større i de tre boligområder med kombineret udlejning end i de almene boligområder og Aarhus Kommune som helhed. I Aarhus Kommune er andelen af kontanthjælpsmodtagere reduceret med blot 0,6 procentpoint i perioden Det svarer til en nedgang på 15%. I de almene boligområder er der sket et fald på 3,2 procentpoint/25% fra 2006 til I forhold til de udvalgte almene boligområder uden udlejningstiltag er udviklingen i Bispehaven og Gellerup/Toveshøj også markant. Med nedgange på maksimalt 25-30% i sammenligningsområderne er udviklingen her mindre positiv end i Gellerup/Toveshøj og Bispehaven. Udviklingen i Herredsvang forekommer dog mindre unik, idet områder som Frydenlund og Rundhøj har oplevet nedgange i andelen af kontanthjælpsmodtagere, der svarer til udviklingen i Herredsvang. 14 Sammenligninger af Bispehaven, Gellerup/Toveshøj og Herredsvang med andre boligområder i byen tyder således på, at kombineret udlejning kan gøre en forskel for beboersammensætningen ved at nedbringe andelen af voksne beboere på kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse. Faldet i andelen af kontanthjælpsmodtagere er imidlertid ikke lige markant for de tre boligområder. Det kunne tyde på, at redskabet virker forskelligt under forskellige betingelser. Denne konklusion skal igen tages med det forbehold, at ovenstående ikke er en specifik opgørelse af kontanthjælpsmodtagere blandt tilflytterne men en overordnet opgørelse af den samlede beboergruppe, hvor udviklingen blandt de fastboende også indgår. Det er på baggrund af de tilgængelige data ikke muligt at give en egentlig forklaring på forskellen i effektniveauet for områderne med kombineret udlejning. De mere markante effekter i Bispehaven kan hænge sammen med den samtidige omfattende renovering af bygninger og udearealer, der har bidraget positivt til områdets attraktivitet. I relation til Gellerup/Toveshøj kan områdets størrelse og graden af udsathed være en afgørende faktor. Gellerup/Toveshøj er dobbelt så stort som Herredsvang, og med en årlig flytteprocent på omkring 16% er der hvert år mange ledigblevne boliger, der kan lejes ud efter reglerne om kombineret udlejning. Hertil kommer, at andelen af kontanthjælpsmodtagere i udgangspunktet har været relativt højt i Gellerup/Toveshøj, mens det i Herredsvang er på niveau med gennemsnittet for de almene boligområder. Hermed må spillerummet for forbedringer alt andet lige betragtes som større i Gellerup/Toveshøj. Denne konklusion er også i overensstemmelse med SFI s evaluering af udlejningsredskaber 15, hvor en spørgeskemaundersøgelse blandt forretningsførere viser, at effekten af udlejningsredskaberne, herunder kombineret udlejning, generelt vurderes højere, jo mere udsat boligafdelingen er (SFI, 12:05, side 145). 14 Det anerkendes, at der i en enkelt afdeling i Frydenlund har været indført fleksibel udlejning, hvilket kan have bidraget til de positive resultater. Dog er det under 1/5 af boligerne i Frydenlund, der er omfattet af aftalen, hvilket begrænser effekterne på områdeniveau. 15 SFI, 12:05, Udlejningsredskaber i almene boligområder. En analyse af brugen og effekterne af udlejningsredskaber i almene boligområder. Side 16 af 29

17 5.2.4 Vedvarende effekt eller gennemgangsområder? Ovenstående klarlægning af kombineret udlejnings betydning for beboersammensætningen i områderne, rejser spørgsmålet om, hvorvidt der er tale om en forbigående tendens, eller en langvarig effekt. Er det sådan, at områderne med kombineret udlejning blot i endnu højere grad kommer til at agere indgangs- eller gennemgangsområder således, at nytilflytterne rykker videre, så snart de har optjent anciennitet til at kunne søge andre afdelinger, som vurderes mere attraktive. En springbrætseffekt der ofte ses i afdelinger med kort venteliste, og som man kunne formode ville blive større, da kombineret udlejning gør adgangen til boligerne endnu lettere for ansøgere, der måske ikke ville have søgt afdelingerne i forvejen. Det er således interessant at undersøge, om kombineret udlejning har mindsket eller øget dette mønster. Boligforeningerne bekræfter i interviewundersøgelsen, at deres umiddelbare fornemmelse er, at nogen ganske rigtigt har brugt boligerne i områderne til at optjene anciennitet og derefter rykke videre til mere attraktive afdelinger, herunder afdelinger i andre boligforeninger 16. Tendensen er dog ikke blevet nævneværdigt værre efter indførelsen af kombineret udlejning, oplyser interviewpersonerne. Denne betragtning understøttes af dataanalysen, som præsenteres nedenfor. I det følgende ser vi nærmere på fraflytningsniveauet før og efter indførelsen af kombineret udlejning, samt på hvor fraflytterne flytter hen nu sammenholdt med tidligere. Hensigten er at klarlægge, i hvilket omfang kombineret udlejning har skabt øget fraflytning, herunder i særlig grad øget fraflytning til andre almene boligafdelinger efter reglerne om intern oprykningsret. Som graferne nedenfor illustrerer, er det gennemsnitlige antal fraflyttede personer pr. måned stort set det samme i de tre områder nu som før indførelsen af kombineret udlejning. Der er således ikke noget, der tyder på, at kombineret udlejning skaber en mærkbar øget gennemstrømning i afdelingerne. I Bispehaven og Herredsvang ser vi endda et lille fald i antallet af fraflyttede personer efter indførelsen af kombineret udlejning. Fraflytning fra områderne behandles yderligere i afsnittet om tryghed og trivsel. 16 Fortrinnet til andre boligforeninger bortfaldt pr. 1. marts 2011 med indførelsen af det fælles udlejningssamarbejde aarhusbolig.dk. Det betyder, at kun fortrinnet til egen boligforening er bibeholdt. Man kan med andre ord ikke længere flytte ind i en bolig hos eksempelvis Brabrand Boligforening og opnå fortrin til boliger hos f.eks. AAB men søger i stedet på lige fod med ikke-bolighavende. Side 17 af 29

18 Figur 2: Gennemsnitligt antal fraflyttede personer pr. måned 2006 og 2011 Note: Det gennemsnitlige antal fraflyttede personer pr. måned er beregnet på baggrund af årets 12 måneder. Flyttemønstrene for de fraflyttede personer er også stort set det samme nu som før indførelsen af kombineret udlejning. Som det fremgår af graferne nedenfor er fordelingen af fraflyttere, der flytter til henholdsvis andre almene boligområder og ikke-almene boligområder i Aarhus/ud af kommunen stort set det samme i 2011 i de tre områder, som før de indførte kombineret udlejning i henholdsvis 2006 og Side 18 af 29

19 Figur 3: Fraflyttere i de tre områder: Hvor flytter de hen? Note: Beregningerne er lavet på baggrund af data for alle årets 12 måneder. Antallet af fraflyttede personer, der flytter til hhv. andre almene boligområder og ikkealmene boligområder/ud af kommunen er sammentalt og divideret med det samlede antal fraflyttede personer det pågældende år. På baggrund af det statistiske materiale kan der således ikke påvises en tendens til, at kombineret udlejning i vidt omfang udnyttes til at få en bolig i mere attraktive almene boligafdelinger. Skulle det være tilfældet, skulle vi have set en stigning i andelen af fraflytninger til andre almene boligområder. Dette betyder dog ikke, at den slags spekulationer ikke foregår det må blot konstateres, at det ikke er i et så stort omfang, at det kan aflæses i statistikkerne. Det skal i denne forbindelse bemærkes, at alle boligorganisationerne i Aarhus Kommune 17 i marts 2011 indgik i et fælles udlejningssamarbejde, aarhusbolig.dk. Med dette udlejningssamarbejde blev reglerne for interne flytninger ændret, således at en beboer alene kan optjene fortrinsret til boliger i egen afdeling og egen boligorganisation, og ikke til andre organisationer Lejerbo, Murersvendenes Stiftelse, Midtjysk Boligselskab og Boligforeningen Djursland undtaget. 18 En sammenligning med 2010, hvor reglerne om intern oprykningsret til andre boligforeninger stadig var gældende giver stort set samme resultat som den præsenterede beregning baseret på 2011-tal altså ingen markante stigninger i andelen af fraflyttere, der flytter til andre almene boligområder. Side 19 af 29

20 5.2.5 Naboafdelinger I forlængelse af ovenstående skitsering af udviklingen i beboersammensætningen i de tre områder med kombineret udlejning, samt graden af fraflytning til andre afdelinger, gives i det følgende en kort redegørelse for udviklingen i naboafdelingerne. Hensigten er at belyse, om kombineret udlejning blot skubber de afviste ansøgere til naboafdelinger, eller om de afviste ansøgere bredt søger de øvrige almene boligområder andre steder i Aarhus. Det skal pointeres, at det er forbundet med visse vanskeligheder at belyse eventuelle negative naboeffekter, idet man har indført udlejningsaftaler i flere af de umiddelbare naboafdelinger for netop at forhindre mulige vandringer fra områderne med kombineret udlejning. Det drejer sig især om afdelingerne i nærheden af Gellerupparken/Toveshøj, herunder de to afdelinger i Skovgårdsparken samt Holmstrup, Odinsgård og Thorsbjerg. I det følgende belyses naboeffekterne via et fokus på de mest nærliggende afdelinger, der opfylder følgende kriterier: - De har ingen eller ikke ret omfattende udlejningsaftaler (50% af boligerne eller derunder) - De har kunnet søges af afviste ansøgere fra Gellerupparken/Toveshøj, Herredsvang og/eller Bispehaven indenfor de gældende udlejningssamarbejder frem til marts 2010, og herefter i det nye udlejningssamarbejde aarhusbolig.dk I relation til kombineret udlejning i Bispehaven og Herredsvang ses på Frydenlund, mens naboområderne Åbyhøjgården og Thyregodsvej/Digtergangen m.fl. (Al2boligs afdelinger omkring Thyregodsvej i Åbyhøj) anskues i forhold til kombineret udlejning i Gellerupparken/Toveshøj. 19 Hvis vi ser på andelen af kontanthjælpsmodtagere (inkl. starthjælp og introduktionsydelse) i naboafdelingerne, viser det sig, at der i Ryhaven er kommet flere kontanthjælpsmodtagere siden indførelsen af kombineret udlejning i Bispehaven i 2006 (+ 1,8 procentpoint). I absolutte værdier er der tale om en stigning på 4 personer fra 17 til 21 kontanthjælpsmodtagere (inkl. starthjælp og introduktionsydelse). Der er således tale om en ret begrænset stigning. I de øvrige områder kan der registreres fald i andelen af kontanthjælpsmodtagere. Der er således ikke når vi ser på udviklingen i andelen af kontanthjælpsmodtagere - noget der tyder på et massivt pres på naboafdelingerne. 19 Åbyhøjgården har siden 1. marts 2011 haft en udlejningsaftale med fortrinsret til 50 % af boligerne for ansøgere med arbejdsmarkedstilknytning, studerende og personer over 55 år uden hjemmeboende børn. I Frydenlund har AAB s afdeling siden 1. september 2009 været omfattet af en udlejningsaftale om blandt andet fortrinsret til 90% af boligerne for ansøgere med arbejdsmarkeds- eller studietilknytning. Afdelingen udgør imidlertid kun 193 lejemål af de samlede 1131 husstande i området. Side 20 af 29

21 Tabel 6: Andel voksne (18-64-årige) på kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse i naboafdelingerne Ryhaven 9,4 % 8,8 % 8,2 % 10,1 % 9,2 % 11,2 % Frydenlund 16,2 % 12,8 % 11,6 % 12,5 % 11,8 % 11,1 % Åbyhøjgården 12,7 % 10,6 % 12,7 % 12,5 % 11,2 % 10,1 % (afd ) Thyregodsvej, 14,2 % 12,6 % 10,9 % 10,7 % 10,1 % 12,2 % Digtergangen m.fl. Note: Ovenstående tal inkluderer også personer på forrevalidering, idet de indgår i opgørelserne af kontanthjælpsmodtagere i BoSocData. Tallene er opgjort som 12 måneders tal den det pågældende år. Data for tilflytternes arbejdsmarkedstilknytning viser imidlertid, at der i området Thyregodsvej, Digtergangen m.fl. er kommet markant flere tilflyttere (21,1 procentpoint) uden arbejdsmarkedstilknytning efter indførelsen af kombineret udlejning i Gellerupparken/Toveshøj. Det kan tyde på, at indsatsen i Gellerupparken/Toveshøj har skabt et pres på disse naboafdelinger. Hertil kommer, at der også kan registreres en lille stigning i andelen af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning i Åbyhøjgården. Det er dog uklart i hvilket omfang, der er tale om tilflyttere på kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse og dermed ansøgere, der er afvist efter reglerne om kombineret udlejning i Gellerupparken/Toveshøj. Ovenstående tal for andelen af beboere på kontanthjælp kunne tyde på, at det ikke er tilfældet altså er der i stedet er tale om tilflyttere på andre typer overførselsindkomst. Omvendt kan det også være, at andelen af kontanthjælpsmodtagere ikke er steget, fordi de fastboende er kommet væk fra kontanthjælpen og dermed dækker over stigningen blandt tilflytterne. Det kan ikke på det tilgængelige datagrundlag konkluderes, hvilket af disse scenarier, der er gældende. Hermed må det konkluderes, at det ikke kan udelukkes, at kombineret udlejning i Gellerupparken/Toveshøj har skabt et vist pres på de omkringliggende boligafdelinger. Det er dog vigtigt at bemærke (jf. tabel 8), at andelen af voksne uden for arbejdsmarkedet ikke er steget markant i naboafdelingerne som følge af kombineret udlejning i Gellerupparken/Toveshøj. Hvad angår Ryhaven og Frydenlund, er der sket et fald i andelen af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning i forbindelse med indførelsen af kombineret udlejning i Herredsvang og Bispehaven. Der er således ikke umiddelbart noget, der tyder på et markant pres på disse naboafdelinger. Dette er også vurderingen blandt udlejningsmedarbejderne i boligforeningerne. Side 21 af 29

22 Tabel 7: Tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning i naboområder før og efter indførelse af kombineret udlejning i Herredsvang, Bispehaven, Gellerup/Toveshøj Antal Procent Antal Procent Ryhaven 14,6 63,5% 11,4 38% Frydenlund 77,4 35% 65,6 24,8% Antal Procent Antal Procent Åbyhøjgården (afd % 19,8 23,9% ) Thyregodsvej, Digtergangen 3 8,1% 17,8 29,2% m.fl. Note: 2006-tallene er gennemsnitsberegninger på baggrund af data for perioden januar-oktober altså årets først 10 måneder frem til indførelsen af kombineret udlejning i november Ligeledes er 2007-tallene gennemsnitsberegninger på baggrund af data for månederne frem til indførelsen af kombineret udlejning i Gellerup/Toveshøj i september tallet er gennemsnitsberegninger baseret på data for hele kalenderåret. Antallet af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning opgøres med decimaler, idet det udregnes i helårspersoner. Hver person indgår med den andel de har stået uden for arbejdsmarkedet i det pågældende år. Tabel 8: Andel voksne (18-64-årige) uden for arbejdsmarkedet i naboafdelingerne Ryhaven 34,4 % 31,6 % 29,3 % 32,3 % 32,3 % 33,2 % Frydenlund 43,3 % 39,3 % 38,2 % 41,6 % 42,5 % 42,2 % Åbyhøjgården 40,0 % 38,9 % 38,8 % 41,3 % 42,6 % 41,3 % (afd ) Thyregodsvej, 36,2 % 32,0 % 29,7 % 30,7 % 37,3 % 35,2 % Digtergangen m.fl. Almene i alt 36,9 % 34,1 % 32,6 % 35,2 % 36,8 % 37,3 % På baggrund af ovenstående data og vurderinger er der noget, der tyder på, at indførelsen af kombineret udlejning i et så stort område som Gellerupparken/Toveshøj muligvis skaber negative naboeffekter, mens det ikke i samme omfang er tilfældet, når det indføres i lidt mindre men dog stadig store boligafdelinger som Bispehaven og Herredsvang. Det skal dog pointeres, at den statistiske belysning af naboeffekterne af kombineret udlejning i Gellerupparken/Toveshøj er behæftet med en vis usikkerhed, idet der ikke findes data for andelen af tilflyttere, der er på kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse, men kun hvor mange der står uden for arbejdsmarkedet alle ydelsestyper inkluderet. 5.3 Sammenfatning Det kan konkluderes, at kombineret udlejning kan være et relativt effektivt redskab til at styre og styrke beboersammensætningen i udsatte boligområder. Reglerne om kombineret udlejning har bidraget til at nedbringe andelen af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning i Bispehaven, Herredsvang og Gellerup/Toveshøj. Det har i alle tre områder medført Side 22 af 29

23 et fald i den samlede andel beboere uden arbejdsmarkedstilknytning. Mere specifikt kan der endvidere konstateres et fald i andelen af kontanthjælpsmodtagere i Bispehaven, Herredsvang og Gellerup/Toveshøj. Faldet er dog størst i Bispehaven og Gellerup/Toveshøj og mindre markant i Herredsvang. Det kan være et tegn på, at kombineret udlejning virker forskelligt under forskellige betingelser. Effekterne forekommer at være størst der, hvor man samtidig har foretaget markante renoveringer og forandringer af afdelingen som i Bispehaven, samt i meget store og meget udsatte områder som Gellerup/Toveshøj. På baggrund af data for fraflytning og fraflytningsmønstre synes der ikke umiddelbart at være grund til bekymring for effekternes bæredygtighed. Med en relativ stabil fraflytningsprocent og uændret flyttemønster er der ikke umiddelbart tegn på, at områderne med kombineret udlejning i større omfang end tidligere fungerer som gennemgangsområder og springbræt til mere attraktive boligafdelinger. Ud over de umiddelbart positive effekter på beboersammensætningen i de tre boligområder, forekommer der ikke at være markante negative sideeffekter for de omkringliggende afdelinger, når vi ser på kombineret udlejning i Bispehaven og Herredsvang. Det kan imidlertid ikke udelukkes, at kombineret udlejning i Gellerupparken/Toveshøj har skabt et vist pres på særligt afdelingerne omkring Thyregodsvej i Åbyhøj samt til dels Åbyhøjgården. 6. Image, tryghed og trivsel I det følgende søges det belyst, i hvilket omfang kombineret udlejning via ændringerne i beboersammensætningen også har betydning for områdernes image og beboernes tryghed og trivsel. De to sidstnævnte forhold undersøges med data for hærværk/indbrud samt fraflytning i de tre boligområder, og suppleres med informationer og erfaringer fra interviewpersonerne. Imageaspektet afdækkes alene via de kvalitative interviews med ansatte og beboerdemokrater i boligforeningerne. 6.1 Kvalitative vurderinger af områdeeffekterne Den generelle vurdering blandt interviewpersoner, både i administrationer og afdelingsbestyrelser, er, at det er svært at se en forandring af området som følge af kombineret udlejning. Interviewpersonerne mener ikke, at ændringerne i beboersammensætningen har haft en afsmittende effekt på hverken image, tryghed eller trivsel i områderne. I relation til image påpeges det, at kombineret udlejning er et tiltag, der lever et meget stille liv, og som mange i den brede offentlighed ikke ved eksisterer. Som tidligere nævnt har tiltaget netop heller ikke øget søgningen til disse områder ventelisterne er ikke blevet længere. Alle er således enige om, at kombineret udlejning ikke i sig selv giver nogen positiv imageændring. Flere fremhæver, at tiltaget sammen med andre ting, fx renoveringer af boliger, bygninger og udearealer, øget boligsocial indsats og lignende som en pakke kan have en positiv effekt. Dette fremhæves især i Bispehaven. I relation til trivselselementet påpeger både afdelingsbestyrelsesmedlemmer og administrationsansatte, at flere beboere med arbejdsmarkedstilknytning ikke nødvendigvis gør boligområdet til et bedre sted at bo for den brede beboergruppe. Det anerkendes, at det er problematisk med en for ensidig beboersammensætning med mange voksne på kon- Side 23 af 29

24 tanthjælp, men på den anden side påpeges det, at beboere på kontanthjælp ikke nødvendigvis er dårligere beboere eller bidrager mindre til området end personer i beskæftigelse måske snarere tværtimod, lyder det fra nogle afdelingsbestyrelsesmedlemmer. Folk i arbejde har ikke nødvendigvis tid og overskud til at engagere sig i deres boligområde. Hvis områderne skal være velfungerende, er der brug for en alsidig beboersammensætning, der i videst muligt omfang afspejler det omkringliggende samfund. Det afgørende element for skabelsen af et attraktivt boligområde, som beboerne trives i, er derfor ikke alene fordelingen af beboere med og uden arbejde, men også omfanget af engagerede beboere, der bidrager til boligområdet. 6.2 Omfanget af hærværk og indbrud Hærværk og indbrud er registreret systematisk siden 3. kvartal 2009 i de tre områder med kombineret udlejning samt øvrige udsatte almene boligområder i Aarhus. Hermed er det desværre ikke muligt at sammenligne situationen før og efter indførelsen af kombineret udlejning. Men det er muligt at undersøge niveauet af hærværk og indbrud i de tre berørte områder sammenlignet med områderne uden udlejningstiltag samt vurdere udviklingen i områderne i løbet af indsatsperioden. Der har, som nedenfor illustreret, i perioden med kombineret udlejning været en vis mængde hærværk og indbrud/indbrudsforsøg i Bispehaven særligt i slutningen af 2009 og starten af I 2011 har niveauet i Gellerup/Toveshøj ligeledes været relativt højt og markant stigende. Herredsvang derimod har i den toårige periode fra 3. kvartal kvartal 2011 holdt sig på et relativt stabilt og lavt niveau sammenlignet med de udsatte almene boligområder i Aarhus. Med disse variationer mellem områderne, samt de relativt store udsving i Bispehaven og Gellerup/Toveshøj, kan det ikke konkluderes, at de ændringer i beboersammensætningen, som kombineret udlejning har medvirket til, skaber mere stabile boligområder med lave niveauer af hærværk og indbrud. Det kan således ikke påvises, at ændringerne i beboersammensætningen slår igennem på områdeniveau på dette korte/mellemlange sigte, som nedenstående dataopgørelse repræsenterer. Det er måske heller ikke så underligt, eftersom årsagerne til hærværk og indbrud er mange. Dels behøver gerningsmændene ikke nødvendigvis at bo i området, og dels kan der være tale om en kerne af unge, der fortsat præger området negativt trods de overordnede ændringer i andelen af voksne med arbejdsmarkedstilknytning. Side 24 af 29

25 Figur 4: Hærværk og indbrud/forsøg på indbrud 3. kvartal kvartal 2011 Note: Andelen af hærværks og indbrudssager er opgjort ved at sammenholde antallet af sager med antallet af husstande i det enkelte boligområde. Den markante stigning i 2. kvartal 2010 i Bispehaven er udtryk for en stigning fra 78 sager i 1. kvartal 2010 til 123 i 2. kvartal Der er ingen konkrete forklaringer på stigningen. 6.3 Fraflytning Som tidligere beskrevet ovenfor i forbindelse med ændringerne i beboersammensætningen i de tre områder har det gennemsnitlige antal fraflyttede personer pr. måned ikke ændret sig meget med indførelsen af kombineret udlejning. I Herredsvang og Bispehaven kan der registreres et fald, mens Gellerup/Toveshøj tegner sig for en mindre stigning. For at belyse fraflytningsgraden nærmere og betydningen af kombineret udlejning ses i det følgende på antallet af fraflyttede husstande. Det er på mange måder et mere robust mål for fraflytningsgraden, da det korrigerer for fraflytningen af enkelte storfamilier. Disse opgørelser findes imidlertid også kun tilbage til 3. kvartal Bispehaven udmærker sig med en relativ lav fraflytningsprocent målt på husstandsniveau både sammenlignet med de øvrige to områder med kombineret udlejning samt de udsatte almene boligområder i Aarhus generelt. Fraflytningen i Gellerup/Toveshøj og Herredsvang er trods kombineret udlejning dog stadig over niveauet i de udsatte almene boligområder generelt. 20 Men med tallene for Bispehaven ser det ud til, at kombineret udlejning sammen med andre indsatser som omfattende fysiske renoveringer kan bidrage positivt til fastholdelse af beboerne. Det er netop også i Bispehaven man har oplevet det største fald i det gennemsnitlige antal fraflyttede personer pr. måned fra 2006 til 2011 (jf. figur 2). 20 Fraflytningen i Gellerup og Toveshøj skal ses i lyset af arbejdet med den fysiske helhedsplan, hvor der blandt andet skal nedrives og omdannes blokke. Det er således sandsynligt, at beboere i de blokke, der ventes berørt, eller andre beboere der ikke ønsker at være en del af en mangeårig omdannelsesproces, kan være begyndt at kigge sig om efter en anden bolig. Side 25 af 29

26 Figur 5: Andelen af fraflyttede husstande 3. kvartal kvartal 2011 Note: Andelen af fraflyttede husstande er opgjort ved at sammenholde antallet af fraflyttede husstande med det samlede antal husstande i det enkelte boligområde. 6.4 Sammenfatning Såvel de kvalitative interviews som det statistiske datamateriale tyder på, at områdeeffekterne af kombineret udlejning er begrænsede i hvert tilfælde på dette korte/mellemlange sigte, der er anlagt her. Imageeffekterne anses for begrænsede i og med, at det er et relativt skjult redskab, der ikke promoveres i den brede offentlighed. Ligeledes er der ikke tegn på, at ændringerne i beboersammensætningen skaber mere tryghed og trivsel i form af rolige og stabile boligområder med begrænset hærværk og fraflytning. Dermed ikke være sagt, at kombineret udlejning ikke kan bidrage positivt til mere velfungerende boligområder, men det skal nok snarere ses som et element i en samlet indsats end som et selvstændigt middel til mærkbare områdeforandringer. 7. Konklusion Herunder opsamles de vigtigste konklusioner på evalueringens tre fokuspunkter: administration, beboersammensætning og image, tryghed og trivsel. Administration Både boligforeningerne og kommunen oplever administrationen af kombineret udlejning som relativt uproblematisk. Proceduren opleves dog som lidt omstændelig, men det har ikke givet anledning til de store forsinkelser i udlejningen. Kun en enkelt boligforening har oplevet tomgang og været nødsaget til at anvise boliger til ansøgere, der ikke opfylder betingelserne. Håndhævelsen af reglerne om kombineret udlejning har ikke givet anledning til markante konflikter mellem boligforening og ansøgere. Ansøgerne har generelt taget positivt imod tiltaget, når det er blevet forklaret nærmere. I hele perioden er kun 8,7% af ansøgerne blevet afvist. Hertil kommer dog et antal ansøgere, som på grund af reglerne har afholdt sig fra at søge. De afviste ansøgere er primært enlige med og uden børn samt borgere bosiddende i Aarhus Kommune. Kommunen har været i stand til at finde passen- Side 26 af 29

27 de erstatningsboliger til de 22 afviste ansøgere, der har været berettigede dertil. Dog har mindre end halvdelen taget imod tilbuddet. Beboersammensætning Med en situation indførelsen af redskabet skabt effekt på beboersammensætningen i de tre boligområder. Effekten er dog skabt på baggrund af de eksisterende ventelister, idet kombineret udlejning ikke har genereret nye ansøgere til områderne. Kombineret udlejning har betydet, at færre tilflyttere i dag står uden for arbejdsmarkedet sammenlignet med situationen inden indførelsen af kombineret udlejning. Hermed har beboersammensætningen i Bispehaven, Herredsvang og Gellerup/Toveshøj ændret sig i retning af færre beboere uden arbejdsmarkedstilknytning, og i særlig grad færre beboere på kontanthjælp, starthjælp og introduktionsydelse. Andelen af beboere, der modtager kontanthjælp, er således reduceret med mellem 30% og 48% i de tre boligområder. Mest markant er fremgangen i Bispehaven og herefter Gellerup/Toveshøj, mens de positive effekter i Herredsvang er mindre mærkbare, men dog stadig tilstede. Det kan være et tegn på, at kombineret udlejning i særlig grad er effektiv i områder, der som Bispehaven samtidig gennemfører markante renoveringer, der gør at området fremstår meget mere attraktivt både for nuværende og kommende beboere. Samt i store områder som Gellerup/Toveshøj, hvor de sociale udfordringer er markante og omfattende. Det forekommer sværere at skabe meget markante effekter i fysisk uforandrede områder med en lavere grad af socialt udsathed som Herredsvang. 21 Men igen er det vigtigt at fastslå, at der også ser ud til at være effekt af kombineret udlejning i Herredsvang. De identificerede effekter på beboersammensætningen forekommer at have en vis bæredygtighed i kraft af, at beboerne i vidt omfang bliver boende. Siden indførelsen af kombineret udlejning kan der registreres et fald i det gennemsnitlige antal fraflyttede personer pr. måned i alle tre områder. Ligeledes er der heller ikke tegn på, at de nye beboere, der kommer ind via kombineret udlejning i noget stort omfang bruger afdelingerne som springbræt til at opnå en bolig i mere populære afdelinger. På dette grundlag ser der ikke ud til at være grund til stor bekymring over, om områderne med kombineret udlejning udvikler sig til ustabile gennemgangsområder med stor udskiftning i beboergruppen. Endvidere ser de positive effekter af kombineret udlejning ikke ud til nødvendigvis at ske på bekostning af naboafdelingerne. I naboområderne til Bispehaven og Frydenlund kan der ikke registreres stigninger i andelen af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning snarere tværtimod. Det tyder på, at de afviste ansøgere fra Bispehaven og Herredsvang ikke i noget stort omfang søger disse afdelinger og dermed skaber en svagere beboersammensætning i disse afdelinger. Til gengæld synes der med kombineret udlejning i et så stort område som Gellerupparken/Toveshøj at være skabt et vist pres på de nærliggende afdelinger i Åbyhøj. I hvert tilfælde kan der her registreres store stigninger i andelen af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning siden Det er imidlertid ikke muligt at afgøre i hvilket omfang, der er tale om afviste kontanthjælpsmodtagere fra Gellerupparken/Toveshøj. 21 Det anerkendes, at der i Herredsvang har været positive fysiske forandringer i form af f.eks opførelsen af Kulturhuset som et vigtigt samlingspunkt i området. Men området har ikke gennemgået en omfattende fysisk renovering af udearealer og lejligheder, som tilfældet er i Bispehaven. Side 27 af 29

28 Image, tryghed og trivsel På det korte og mellemlange sigte, som denne evaluering vedrører, kan der ikke identificeres nogen mærkbar områdeeffekt af kombineret udlejning. Det kan ikke godtgøres, at kombineret udlejning fører til et bedre image samt større tryghed og trivsel i områderne. Interviewpersonernes vurdering er, at kendskabet til kombineret udlejning er så begrænset, at det næppe kan bidrage til en positiv imageudvikling af områderne. Udlejningsafdelingerne kan også konstatere, at kombineret udlejning ikke bidrager til en udvikling af ventelisterne. Hvad angår hærværk og indbrud må det konkluderes, at ændringerne i beboersammensætningen tilsyneladende ikke indvirker på dette forhold. Hærværksniveauet er stærkt svingende hen over kvartalerne i de tre områder med kombineret udlejning og er med undtagelse af Herredsvang fortsat over gennemsnitsniveauet i de udsatte almene boligområder i Aarhus. Fraflytningsniveauet er ligeledes relativt højt i både Gellerupparken/Toveshøj og Herredsvang. Til gengæld placerer Bispehaven sig med et fald i antallet af fraflyttede personer nu under fraflytningsprocenten i de udsatte almene boligområder. Udviklingen i Bispehaven kunne være et tegn på, at kombineret udlejning og de ændringer, det medfører i beboersammensætningen, kan være med til at øge fastholdelsen af beboerne. Dog skal man i denne sammenhæng huske, at Bispehaven samtidig har gennemgået en større renovering, der i høj grad også må forventes at fremme beboernes lyst til at blive boende. Samlet vurdering af kombineret udlejning Følgende hovedkonklusioner kan drages på baggrund af evalueringen af kombineret udlejning: Kombineret udlejning fremstår som et håndterbart redskab, om end der også er visse administrative udfordringer i relation til godkendelsen af ansøgerne. I det omfang der udvises fleksibilitet fra såvel kommune som boligorganisationer, er det dog muligt at skabe en relativ smidig udlejning med reglerne om kombineret udlejning. Kombineret udlejning kan under visse betingelser være et effektivt redskab til at styre og styrke beboersammensætningen. o Effekten er blandt andet betinget af, at der er en venteliste med de ønskede ansøgerkategorier. Kombineret udlejning kan ikke i sig selv forventes at tiltrække nye ansøgere og hermed selvstændigt generere en tilstrækkelig venteliste. o Effekten ser ud til at øges ved implementering i en kontekst præget af samtidige omfattende fysiske renoveringer, der øger områdets attraktivitet. o Effekten forekommer desuden mere markant i store områder præget af markante sociale udfordringer. Kombineret udlejning skaber ikke i noget stort omfang gennemgangsområder med højere fraflytning og udnyttelse af reglerne om intern oprykningsret. Kombineret udlejning rummer ikke nødvendigvis mærkbare negative naboeffekter. Når det indføres i så stort et område som Gellerupparken/Toveshøj kan der dog være en risiko herfor. I den sammenhæng kan det være hensigtsmæssigt at se på nærtliggende afdelingers sociale profil og udsathed og på denne baggrund vurdere, Side 28 af 29

29 om der skal indføres udlejningsaftaler, som kan imødekomme eventuelle negative følgevirkninger. Effekterne af kombineret udlejning på områdeniveau i form af bedre image, større tryghed og trivsel blandt beboerne er begrænset på det korte og mellemlange sigte. Det kan ikke udelukkes, at der på længere sigt kan opnås områdeeffekter gennem vedvarende ændringer i beboersammensætningen. Side 29 af 29