Notat om Lov om ændring af lov om planlægning landzonetilladelser. Byg,Plan og Erhverv

Transkript

1 Notat om Lov om ændring af lov om planlægning landzonetilladelser. Byg,Plan og Erhverv MOC. 13/25713 Indledning Notatet er udarbejdet af Byg, Plan og Erhverv, som en redegørelse for de fremtidige muligheder for en zonetilladelse i henhold til lovens 35, stk.1 her for Vester Skerninge biler på landbrug ejendommen Landevejen 24, Kirkeby. En generel orientering om de nye landdistriktsbestemmelser I perioden har folketinget stillet i udsigt, at planlovens skulle ændres så det bliver nemmere at opnå zonetilladelser til nyt byggeri i landzonen både for boliger, mindre erhverv og indpasning i eksisterende overflødiggjorte ejendomme. Den 4. april 2013 blev forslaget 3. behandlet og vedtaget med under overskriften Nye muligheder i landdistrikterne for erhverv og helårsboliger, ændring af regler om planlægning i kystområder og til butiksformål, ophævelse og tilvejebringelses og tilslutningspligt til fællesantenneanlæg og opsætning af panelantenner og teknikskabe i landzone. Plan har deltaget i erfa møder om landzoneadministration og senest en konference d. 18. september arrangeret af Naturstyrelsen. Her har Naturstyrelsen orienteret om muligheder og begrænsninger i de nye landdistriktsbestemmelser indeholdene lempelserne i landzonen. De er i færd med at udarbejde en vejledning som forventes sendt i høring hos kommunerne sidst på året. De nye landdistriktsbestemmelser Planlovens landzonebestemmelse er indeholdt i 35 som i den nye lovændring kommer til at lyde således (kursiv er ændringen): 35. I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer, jf. dog Nu med tilføjelsen: Ved kommunalbestyrelsens tilladelse efter 1. pkt. kan der lægges særlig vægt på udviklingen i et vanskeligt stillet landdistrikt. Regeringen har med ændringen ønsket en ny og mere enkel»landdistriktsbestemmelse«, der gælder for alle kommuner, og som er målrettet alle de dele af landdistrikterne, som står overfor store udfordringer med hensyn til bl.a. generelt manglende vækst, affolkning og faldende beskæftigelse, og som også på en ikke bureaukratisk måde tager højde for, at landdistrikternes situation kan skifte over tid. Den foreslåede bestemmelse om vanskeligt stillede distrikter vil gøre det muligt for kommunerne at give landzonetilladelse til nye helårsboliger, samt etablering og udvidelse af erhvervsvirksomheder i vanskeligt

2 stillede landdistrikter. Samtidig sikrer bestemmelsen, at hensynet til de planlægningsmæssige interesser og til naboer, samt til landskabs og naturinteresserne m.v. kan tilgodeses i fornødent omfang ved at give kommunalbestyrelsen muligheden for og kompetencen til at vurdere, hvad der efter en samlet afvejning bedst sikrer den ønskede udvikling i området. Ovenstående ændring betyder samtidig at bestemmelsen udgår, hvor miljøministeren har haft mulighed for at give en tilladelse til planlægning i de 29 yderkommuner og 15 ikke brofaste øer, selv om planlovens sædvanlige krav til planlægning i kystområderne ikke er opfyldt. Herved sikres alle kommuner lige muligheder for en afbalanceret planlægning i kystnærhedszonen. Den nye landdistriktsbestemmelse: Med forslaget indføres en ny bestemmelse»landdistriktsbestemmelsen«, der giver alle kommuner mulighed for at lægge særlig (større) vægt på hensynet til udviklingen i et vanskeligt stillet landdistrikt således, at hensynet kan begrunde landzonetilladelse til visse helårsboliger og erhverv, medmindre væsentlige hensyn til landskab, natur, miljø, planlægning eller naboer m.v. afgørende taler imod. Det er stadig landzonelovens hovedhensyn at undgå spredt og uplanlagt bebyggelse i det åbne land. Bestemmelsens anvendelsesområde er derfor alene byggeri af nye helårsboliger i umiddelbar tilknytning til landsbyer o.l. og ændret anvendelse af eksisterende overflødiggjorte bygninger til helårsboliger og erhverv samt udvidelse af eksisterende erhvervsvirksomheder. Landdistriktsbestemmelsen omfatter overflødiggjorte bygninger af enhver art, både tidligere landbrugsbygninger og andre overflødiggjorte bygninger såsom tiloversblevne skoler, andelsmejerier, boliger m.v. Herved gives endnu bedre mulighed for at udnytte den ressource, som tiloversblevne bygninger udgør. Det er en konkret vurdering, om der er tale om en overflødiggjort bygning. Det forudsættes dog, at overflødiggjorte bygninger som udgangspunkt ikke er opført inden for de seneste 5 år. Der er dog et begrænset rum for, at kommunerne i helt særlige tilfælde kan fravige 5 årskravet. Det forudsættes samtidig, at kommunalbestyrelsen i alle tilfælde påser at der ikke er tale om omgåelse f.eks. i form af opførelse af bygninger som erhvervsmæssigt nødvendige for en landbrugsejendoms drift men med henblik på anvendelse til andre formål inden for et kort tidsrum. Hvis bygningen har været forladt i længere tid og/eller er så forfalden eller primitiv, at den ikke repræsenterer nogen værdi af betydning, gælder de almindelig regler for kommunernes landzoneadministration. I disse tilfælde skal kommunalbestyrelsen lægge de samme hensyn til grund ved behandlingen af en ansøgning om istandsættelse til bolig eller erhverv, som ved ansøgning om opførelse af ny bebyggelse. Det er endvidere en betingelse, at der er tale om egentlige bygninger, der er egnede til det ansøgte erhverv eller helårsbeboelse. Bestemmelsen finder således ikke anvendelse på f.eks. drivhuse, staklader og presenningshaller, uanset den tidligere anvendelse af disse. Det er den udviklede praksis for, hvornår der skal udarbejdes lokalplan (lokalplanpligt), der danner den øvre grænse for, hvornår det ansøgte vil have et sådant omfang og dermed påvirke omgivelserne på en sådan måde, at det udløser krav om lokalplanlægning, og en landzonetilladelse derfor ikke kan meddeles.

3 Kommunalbestyrelsen er ikke forpligtet til at udarbejde lokalplan, medmindre det ansøgte er i overensstemmelse med kommuneplanen. Landdistriktsbestemmelsen tilsigter specifikt en lempeligere praksis for meddelelse af landzonetilladelse til etablering af helårsboliger i eksisterende overflødiggjorte bygninger i alle vanskeligt stillede landdistrikter. Ligeledes tilsigtes en lempeligere praksis for opførelse af nye helårsboliger i umiddelbar tilknytning til eksisterende landsbyer eller anden tilsvarende bebyggelse, der tilgodeser princippet om sammenhængende bebyggelse. Landdistriktsbestemmelsen muliggør også fornøden udstykning i forbindelse hermed. Landdistriktsbestemmelsen kan ikke anvendes til nybyggeri af fritliggende helårsboliger i det åbne land. Disse lempelser skal ses i sammenhæng med genindførslen af den kommunale afvejning som grundlag for landzoneadministrationen og dermed af kommunernes mulighed og ansvar for at sikre planlægnings, landskabs, natur og nabointeresser m.v. Uanset lempelserne kan der f.eks. skulle meddeles afslag på opførelse af en ny helårsbolig, hvis antallet af opførelsestilladelser omkring samme landsby inden for en årrække tilsiger, at landsbyen i stedet udvides via en lokalplan (afgrænsede landsbyer i kommuneplanen). Bestemmelsen ændrer ikke praksis for nye ferieboliger eller nyindretning af ferieboliger i eksisterende bebyggelse. Helårsboliger, der tillades opført eller etableret efter den nye landdistriktsbestemmelse, kan dog ændre anvendelse til feriebolig i lighed med alle andre helårsboliger i landzonen, jf. 36, stk. 1, nr. 10. Det forudsættes, at kommunalbestyrelsen ved ansøgning om landzonetilladelse til opførelse af nye helårsboliger særligt påser, at der ikke er tale om omgåelse af Natur og Miljøklagenævnets restriktive praksis for nyopførelse af sommerhuse i landzonen, samt planlovens kap. 2 a s forbud mod nye sommerhusområder i kystnærhedszonen. Landdistriktsbestemmelsen har også til formål at lempe praksis for etablering af erhverv i eksisterende overflødiggjorte bygninger, herunder overflødiggjorte boliger, og for udvidelse af eksisterende lovlige erhvervsvirksomheder, uanset om den eksisterende virksomhed er indrettet i tidligere landbrugsbygninger eller i andre typer tiloversblevne bygninger eller på grundlag af en landzonetilladelse efter planlovens almindelige landzoneregler. Det gælder også, selv om etableringen/udvidelsen medfører flere end 5 ansatte. Det afgørende er, at virksomheden ikke er lokalplanpligtig, hverken ved etableringen eller før og efter udvidelsen. De to muligheder kan kombineres til etablering af erhverv i en overflødiggjort bygning samtidig med udvidelse af bygningsmassen til brug for virksomheden, f.eks. etablering af arkitekttegnestue i et nedlagt mejeri og opførelse af en ny kontorbygning i umiddelbar tilknytning hertil. Udvidelse skal ske i umiddelbar tilknytning til den eksisterende bygningsmasse. Disse lempelser skal, som de førnævnte, ses i sammenhæng med genindførslen af den kommunale afvejning som grundlag for landzoneadministrationen. Uanset lempelserne kan der f.eks. skulle meddeles afslag på etablering eller udvidelse af en virksomhed, hvis den konkrete afvejning, under hensyn til bl.a. virksomhedens karakter, tilsiger det. Landdistriktsbestemmelsen kan i overensstemmelse med den gældende praksis for landzonesagsbehandling ikke anvendes til byggeri af nye fritliggende erhvervsvirksomheder i det åbne land.

4 Ved behandling af sager om erhverv inden for ferie fritidsområdet skal kommunalbestyrelsen sikre, at hensynet til de sammenhængende turistpolitiske overvejelser ikke afgørende taler imod en tilladelse. Kommunalbestyrelsen skal som hidtil foretage en afvejning af de forskellige hensyn ved vurderingen af, om der kan gives landzonetilladelse til opførelse af f.eks. en ny bolig, men den nye bestemmelse giver kommunalbestyrelsen mulighed for at lægge større vægt på udviklingen i et vanskeligt stillet landdistrikt. Det betyder, at kommunalbestyrelsen i højere grad kan være imødekommende over for at meddele landzonetilladelse i vanskeligt stillede landdistrikter, når hensynet til udviklingen taler for, og andre væsentlige hensyn ikke taler afgørende imod. Bestemmelsen kan kun anvendes til bebyggelse og anlæg, som forventes at have en positiv effekt på beskæftigelsessituationen eller antallet af helårsbeboede husstande. Tilladelse kan ikke meddeles, hvis væsentlige hensyn til landskabs og naturinteresserne, herunder åbne og uberørte kystområder og kulturmiljøer, miljø, planlægning eller naboer m.v. afgørende taler imod. Bestemmelsen kan ikke anvendes, hvis det ansøgte vil skabe f.eks. væsentlige trafikale problemer, problemer i forhold til en nabolandbrugsejendom eller væsentlige konflikter i arealressourcens anvendelse. Arealerne må således ikke have eller planlægges til at have en anvendelse, der er vanskelig at forene med det ansøgte. F.eks. kan retningslinjer til varetagelsen af de jordbrugsmæssige interesser og udpegning af særlig værdifulde landbrugsområder eller et områdes anvendelse til store husdyrbrug eller planlægning af området til vindmøller og biogasanlæg eller et bevaringsværdigt kulturmiljø tale afgørende imod det ansøgte. Landdistriktsbestemmelsen kan også anvendes i vanskeligt stillede landdistrikter inden for kystnærhedszonen. Inden for kystnærhedszonen skærpes hensynet til landskabs og naturressourcerne dog, herunder navnlig hensynet til at beskytte de åbne og uberørte kystområder, jf. 35 stk. 3. Landzonebestemmelsen omfatter alle vanskeligt stillede landdistrikter i alle kommuner, hvor der er et særligt behov for tiltag for at vende en negativ udvikling præget af begrænset pres på arealressourcen og faldende beskæftigelse og/eller fraflytning af boliger, målt ved fald i antal husstande. Ved begrænset pres på arealressourcen forstås, at arealerne ikke er udsat for nævneværdigt pres for ændret anvendelse eller byggeaktivitet, som det typisk er tilfældet i yderområderne til forskel fra oplandet til de større byer. Bestemmelsen kan således ikke anvendes i nærheden af et byområde med befolkningstilvækst eller i oplandet til et af de store vækstcentre, hvor vækstcentret har en positiv afsmittende effekt. Kommunalbestyrelsen skal i den konkrete situation foretage en samlet afvejning af, om de tre kriterier giver basis for at bringe landdistriktsbestemmelsen i anvendelse, men kriterierne»faldende beskæftigelse«og»faldende antal husstande«vil enkeltvis sammen med kriteriet»begrænset pres på arealressourcen«kunne begrunde anvendelsen af landdistriktsbestemmelsen. Landdistriktsbestemmelsen kan ikke anvendes i områder, der alene er karakteriseret af begrænset pres på arealressourcen, men hvor beskæftigelse og antal husstande ikke er i tilbagegang, og den kan heller ikke anvendes i områder, hvor der er pres på arealressourcen, selv om husstande og beskæftigelse generelt set er i tilbagegang. Kriterierne bygger på oplysninger, som er til stede i kommunen.

5 Inden for samme kommune vil der kunne være både større og mindre områder, der kan karakteriseres som vanskeligt stillede landdistrikter. Situationen for et landdistrikt vil også kunne skifte over tid. Et landdistrikt vil derfor kunne»vokse«ind eller ud af bestemmelsens anvendelsesområde. Kommunalbestyrelsen skal virke for kommuneplanens gennemførelse ved afgørelsen af landzonesager. Kommunalbestyrelserne kan ved at fastsætte retningslinjer for landzoneadministrationen i kommuneplanerne skabe grundlag for den ønskede administration af landdistriktsbestemmelsen. Det kan sikre en helhedsorienteret udvikling og gøre det klart for borgere og erhvervsliv, hvor mulighederne for landzonetilladelse til helårsboliger og erhverv prioriteres. Kommunalbestyrelsen er dog ikke ubetinget forpligtet til at lægge kommuneplanen til grund for landzoneafgørelserne. Det vil stride mod forpligtelsen til at foretage en konkret vurdering af den enkelte ansøgning. Kommunalbestyrelsen har dog ret til at tillægge planlægningen afgørende betydning ved vurderingen af den konkrete sag. Afgørelser efter planlovens 35, stk. 1, skal begrundes i overensstemmelse med forvaltningslovens regler herom. Ved afgørelser, hvor kommunalbestyrelsen meddeler tilladelse under henvisning til landdistriktshensynet eller afslår en ansøgning, der er motiveret af et landdistriktshensyn, skal dette fremgå af begrundelsen. Det er vigtigt, at begrundelsen indeholder en angivelse af de faktiske forhold, f.eks. vedrørende udviklingen i antallet af husstande eller beskæftigelsesmæssige forhold og om presset på arealressourcen samt de forhold, som kommunalbestyrelsen har lagt vægt på ved afgørelsen. Det er således ikke nok generelt at henvise til loven eller kommuneplanen. Kommunalbestyrelsen kan i en tilladelse fastsætte vilkår om placering og udformning m.v. af ny bebyggelse. Ved tilladelse i kystnærhedszonen kan der f.eks. fastsættes vilkår om placering, udformning, farve og materialevalg, begrænsning af udendørs belysning m.v., så det sikres, at den landskabelige påvirkning bliver mindst mulig. Kommunalbestyrelsens afgørelse kan i sin helhed påklages til Natur og Miljøklagenævnet, herunder om væsentlige hensyn taler afgørende imod tilladelse, om grænsen for lokalplanpligt er overskredet, om der er tale om en landsby eller tilsvarende bebyggelse, eller om der er tale om et vanskeligt stillet landdistrikt. Almindeligvis forventes nævnet dog at kunne lægge kommunalbestyrelsens oplysninger om presset på arealressourcen og om de beskæftigelsesmæssige forhold og udviklingen i antal husstande til grund for nævnets afgørelse. Der er ikke med den påtænkte lempelse af landzoneadministrationen tilsigtet en ændring af praksis for meddelelse af andre nødvendige tilladelser, f.eks. dispensationer fra naturbeskyttelseslovens bygge og beskyttelseslinjer. Der er heller ikke tilsigtet ændringer i kommunernes forpligtelser efter planloven i øvrigt. I vanskeligt stillet område kan byrådet ved at fastsætte retningslinjer for landzoneadministrationen i kommuneplanerne skabe grundlag for den ønskede administration af landdistriktsbestemmelsen. Det kan sikre en helhedsorienteret udvikling og gøre det klart for borgere og erhvervsliv, hvor mulighederne for

6 landzonetilladelse til helårsboliger og erhverv prioriteres. Kommunalbestyrelsen er dog ikke ubetinget forpligtet til at lægge kommuneplanen til grund for landzoneafgørelserne. Det er vigtigt, at begrundelsen indeholder en angivelse af de faktiske forhold, f.eks. vedrørende udviklingen i antallet af husstande eller beskæftigelsesmæssige forhold og om presset på arealressourcen samt retlige forhold, som kommunalbestyrelsen har lagt vægt på ved afgørelsen. Det er således ikke nok generelt at henvise til loven eller kommuneplanen. Vurdering af de fremtidige muligheder for ejendommen Landevejen 20, Kirkeby til vognmandsvirksomhed i relation til beskrevne lempelser for landzonetilladelser: Kommunen har mulighed for ud fra kriterierne faldende beskæftigelse, faldende antal husstande og begrænset pres på arealressourcen udpege områder i kommuneplanen som vanskeligt stillede. Kortbilag 1 viser kommunen opdelt i områder, som ikke kan komme i betragtning (blå) og øvrige områder med potentiel mulighed for at blive udpeget som vanskeligt stillede. Uanset ovenstående lempelser er det vores vurdering, at der ikke er sket ændringer i planlovens landzonebestemmelser der sandsynliggør at der vil kunne opnås en tilladelse til vognmandsvirksomhed på stedet. Det er forsat gældende, at afslaget til dispensation fra den 300 m skovbyggelinje ikke med nogen sandsynlighed kan forventes omgjort med henvisning til ændringerne i landdistriktsbestemmelserne. Det er Byg, Plan og Erhvervs vurdering, at ombygning og opførelse af nybyggeri til vognmandsvirksomhed på Landevejen 20 med tilhørende personalefaciliteter, værksted og vaskehal kan sidestilles med ønske om nybyggeri i det åbne land og som værende mere omfattende end hvad der kan klares med landzonetilladelse, dvs. lokalplanpligtigt. Det er forsat vores generelle vurdering at vognmandsvirksomheder som udgangspunkt kun bør tillades placeret i byzone i dertil indrettede erhvervsområder. Planlægningssituationen ændrer sig ikke ved at gennemfører planprocessen, som en landzonelokalplan, idet samme planlovsforudsætninger indgår som i lokalplanen. Udarbejdelse af lokalplan med overførsel af området til erhvervsformål i byzone vurderes ikke som en mulighed, idet nye byzonearealer som princip skal udvikle sig inde fra og ud og der kan forventes veto fra Naturstyrelsen. Generelt om landdistriktsbestemmelserne Hovedmålet med at øget adgang til etablering af boliger og små virksomheder er at finde en ny fornuftig anvendelse for alle overflødiggjorte bygninger af en vis bygningsmæssigkvalitet. Ikke faldefærdige ejendomme.

7 Som udgangspunkt pointeres, at i sager som hidtil har kunnet tillades via landzonetilladelser skal de nye landdistriktsbestemmelser ikke tages i anvendelse. De nye muligheder kan synliggøres ved udpegninger på kommuneplanniveau vanskeligt stillede områder. Kommunen er her ikke forpligtet til at give tilladelse, men kan når forudsætninger herfor er opfyldt. Uanset udpegning i kommuneplan skal der dog altid ske en individuel sagsbehandling også undersøgelsens talmateriale. Man kan ikke give afslag på baggrund af kommuneplan og sætte skøn under regel. Naturstyrelsen oplyser, at det er kommunen selv der stiller de detaljerede krav til afgrænsning af vanskeligt stillede områder og de afstande, der indgår i den planlægningsmæssige definition af presset på arealressourcen. Endelig afklaring af det kommunale planlægningsskøn vil først blive afklaret gennem Natur og Miljøklagenævnets afgørelser. En foreløbig GIS screening for potentielle muligheder for vanskeligt stillede områder fremgår af vedhæftede kortbilag 1og 2. De blå områder er områder hvor der ikke kan forventes udpeget vanskeligt stillede områder: Forudsætninger i GIS analysen som udelukker: - en 3km eller 5 km bufferzone rundt om Svendborg (hovedby) - en ½ km eller 1 km buffer rundt om lokalbyerne (Vester Skerninge, Ollerup, Stenstrup, Kirkeby, Gudme, Gudbjerg, Hesselager, Oure, Skårup, Strammelse og Lundby) - Alle rammebelagte områder (arealer reserveret i kommuneplanen) - Skovbyggelinje - Strandbeskyttelseslinje - Sø og åbeskyttelse - Kirkebeskyttelsesområder - Fredede områder - Vejreservationer - Arealer reserveret til store husdyrbrug - Vand og vådområder/ Lavbunds og vådområder - Vindmølleområder - Biogasområder Begge scenarier viser begrænsede muligheder for udpegning i kommunen, især taget i betragtning at der i screeningen ikke er medtaget om områderne kan opfylde èn af de nødvendige forudsætningerne om faldende beskæftigelse eller faldende antal husstande over en minimumperiode på 5 år. Det videre forløb Byg, plan og erhverv vurderer /anbefaler, at der for ejendommen Landevejen 20 fortsat ingen åbning er for etablering af vognmandsvirksomhed.

8 at vi må afventer Naturstyrelsens vejledning, før end det er muligt at danne sig en tilstrækkelig baggrund for at benytte sig af de nye landdistriktsbestemmelser.. Bilag : GIS screening for potentielt vanskeligt stillede landzoneområder i kommunen.