Hold nr.: fina0911 Udarbejdet af: Kasper Ruberg Mogensen Dato:

Transkript

1 Hovedopgave Kasper Ruberg Mogensen V A L G A F S T U D I E B O L I G Hold nr.: fina0911 Udarbejdet af: Kasper Ruberg Mogensen Dato: Side 1 af

2 University College Nordjylland Finansøkonomuddannelsen 4. Semester Hovedopgave Valg af studiebolig Fina0911 Kasper Ruberg Mogensen: Vejleder: Torben Engelbreht Jacobsen Afleverings dato: Antal tegn (inklusiv mellemrum) i rapporten: Antal normalsider: 39,8 Side 2 af 105

3 Indholdsfortegnelse 1 Problemformulering Motivation Problemstilling Metode Definition af en studiebolig Boligtyper ejerbolig Finansiering Prisdannelse Risici og forsikring Økonomisk udvikling Andelsbolig Finansiering Prisdannelse Risici og forsikring Økonomisk udvikling Lejebolig Finansiering Prisdannelse på private ejerboliger Prisdannelse på almennyttige boliger Risici og forsikring Økonomisk udvikling Case Faktablad Årlige indtægter Årlige udgifter De konkrete boligforslag Den private lejebolig Indtægter ved leje af privat lejlighed Udgifter ved leje af privat lejlighed Den almene lejebolig Indtægter ved leje af almen lejlighed Udgifter ved leje af almen lejlighed Ejerboligen Indtægter ved køb af ejerbolig Udgifter ved køb af ejerbolig Andelsboligen Indtægter ved køb af andelsbolig udgifter ved køb af andelsbolig Henrik Pedersens økonomi Relevante skattesatser...52 Side 3 af 105

4 6.1.1 Arbejdsmarkedsbidrag Rentefradrag Ligningsmæssige fradrag Personfradrag Sundhedsbidrag, kommune- og kirkeskat Bundskat Ejendomsskat Ejendomsværdiskat Grøn check Skatteberegning for privat lejebolig indkomstopgørelse opgørelse af kapitalindkomst Ligningsmæssige fradrag Skatteberegning Budget for privat lejebolig Budget for almen lejebolig Skatteberegning ved køb af ejerbolig Indkomstopgørelse Nettokapitalindkomst Ligningsmæssige fradrag Skatteberegning Budget ved køb af ejerbolig Skatteberegning ved køb af andel Indkomstopgørelse Nettokapitalindkomst Ligningsmæssige fradrag Skatteberegning Budget ved køb af andel Vurdering af Henrik Pedersens boligsituation Konklusion Kildefortegnelse Bøger Internettet Bilag Bilag 1 salgsopstilling Andelsbolig Salgsopstilling Ejerbolig...95 Side 4 af 105

5 1 Problemformulering 1.1 Motivation Flere og flere af de nye studerende, som starter på videregående uddannelser har problemer med at finde en egnet bolig, når de starter på deres nye studie. I en undersøgelse som Djøfs ugebrev DeFacto har udarbejdet i samarbejde med Epinion, viser tallene, at op imod hver fjerde ny studerende har stået uden en egnet bolig når, de har startet på deres nye uddannelse, eller lige op til studiestart. 1 Nogle vælger at overnatte på campingpladser eller vandrehjem det første stykke tid efter studiestart. 2 Formanden for Danske Studerendes Fællesråd Jacob Ruggaard mener tilmed, at boligmanglen blandt de unge studerende kan betyde, at flere dropper ud af deres videregående uddannelse. 3 Dette giver ikke nogle særlig gode forudsætninger for de målsætninger den nuværende regering har sat op i deres regeringsgrundlag. Deres mål er, at der ud af en hel ungdomsår- gang skal være 60% der tager en videregående uddannelse og 25 % som skal tage en lang vi- deregående uddannelse. 4 Dette skaber en undren hos mig, for øjensynligt er der nok unge der ønsker at studere, men de giver op, hvis de ikke kan finde en bolig inden for det første år ifølge Jacob Ruggaards udsagn. Det er alt andet end lige et problem hvis, de unge ikke får en uddannelse, da dette vil skabe flere ufaglærte i fremtiden. 1 Sofie Tholl og Lise Richter, Studerende har store boligproblemer, Avisen Information, , 2 Kasper Pihl Møller og Michelle Mikkelsen, Boligmangel tvinger studerende på camping, Danmarks Radio, , 3 Sofie Tholl og Lise Richter, Studerende har store boligproblemer, Avisen Information, , 4 Ministeriet for Forskning, Innovation og Videregående Uddannelser, Politiske indsatser på uddannelses området, Ministeriet for Forskning, Innovation og Videregående Uddannelser, , og- institutioner/politiske- indsatsomrader/politiske- indsatser- pa- uddannelsesomradet Side 5 af 105

6 Igennem de sidste 20 år er der forsvundet over ufaglærte jobs i Danmark, 5 dette må alt andet lige betyde, at flere unge uden uddannelse vil blive arbejdsløse, og arbejdsløse er en byrde, for det velfærdssamfund vi har i Danmark, da de får penge af det offentlige, uden at betale til det offentlige. Det er meget uheldigt hvis vi ender i den situation på grund af boligmangel. Derfor undrer jeg mig over, om de unge der starter på nye uddannelser stiller for høje krav til deres studiebolig og, om man kan rådgive dem bedre, hvis man kender de vigtige parametre når de unge skal vælge studiebolig. Derfor vil jeg gerne undersøge den nedenstående problemstilling. 1.2 Problemstilling Hvilke parametre indgår i valget af studiebolig? 1.3 Metode For at kunne undersøge denne problemstilling vil jeg starte med at fastslå, hvordan jeg definerer en studiebolig. Dette er vigtigt for min besvarelse af opgaven da andre måske definerer studieboliger på en anden måde. Jeg gør dette for at undgå forvirring om hvor vidt jeg referer til politiske ordninger. Når jeg har defineret hvad en studiebolig er, vil jeg beskrive de mulige boligformer der kan anvendes som studiebolig. Der vil indgå en beskrivelse af ejerboliger, andelsboliger, almennyttige lejeboliger og private lejeboliger. I denne beskrivelse, vil jeg blandt andet komme ind på økonomiske faktorer som hæftelse, finansiering, risici og forsikring. Desuden vil jeg beskrive hvordan pris, leje og boligafgift bliver fastsat, for hver enkelt type af bolig. Her vil jeg både komme omkring de lovgivningsmæssige forhold, samt beskrive de forskellige økonomi- ske modeller som benyttes til at fastsætte prisniveauet ved de forskellige boliger. Desuden vil 5 Lars Andersen og Janus Breck, ufaglærte job er forsvundet på 20 år, avisen Politi- ken, ufaglaerte- job- er- forsvundet- paa- 20- aar/ Side 6 af 105

7 jeg beskrive, hvordan indkomsten har udviklet sig, i forhold til disse udgifter de sidste 10 år, for at kunne sige noget om hvordan udgifterne, kan udvikle sig i fremtiden. Dernæst vil jeg også beskrive, hvilken beskyttelse forbrugeren har, i forhold til prisstigninger, opsigelse og lignende. Jeg vil også undersøge friheden ved at bo i hver enkelt bolig. Altså frihed til for eksempel at lave forbedringer og udbygninger af boligen. Jeg vil også beskrive til- gængeligheden af hver enkelt boligtype. Det vil sige, hvor let eller svært det er at komme til at bebo hver enkelt boligtype. Igen skal jeg beskrive lovgivningen og de forskellige procedurer der ligger forud for, at man kan flytte ind i de forskellige boligformer. Hernæst vil jeg beskrive mobiliteten for hver enkelt boligform, altså hvor let eller svært det er at flytte fra hver enkelt boligform og videre til noget nyt et andet sted. Jeg vil organisere beskrivelsen af hver bolig form på samme måde, således at alle de forhold jeg beskriver, kommer i samme rækkefølge hver gang. Alt dette vil jeg beskrive for at finde ud af, hvad man skal tage højde for når, man skal vælge en af disse typer bolig. Dette skal senere lede mig frem til at finde ud af hvilke parametre der indgår i valget af studiebolig. Når jeg har gjort dette, vil jeg lave en case, som beskriver en studerende, som skal finde en ny studiebolig. Jeg vil beskrive, hvad han skal studere, hvor denne uddannelse er placeret, samt hvor han kommer fra, hvor gammel han er, hvilke interesser han har, hvor stor en opsparing eller gæld han har, samt hvilke indtægter han har. Dette vil jeg gøre for at stille kriterierne op for en privatøkonomisk udregning af, hvor stor en boligudgift han har råd til at betale. Herefter vil jeg finde en studiebolig af hver type, som indgår i beskrivelsen længere oppe. Jeg vil finde ud af, hvilke udgifter der er forbundet med hver enkelt af disse konkrete boliger, samt hvor store de er. Når jeg har fundet både indtægter og udgifter i disse konkrete eksempler, kan jeg starte en analyse af hovedpersonens privatøkonomiske forhold. Dette vil jeg gøre ved først, at lave en skatteberegning for hver enkelt type af bolig. Denne analyse vil jeg lave for at finde ud af, om der er nogle forhold som ændres alt efter om man vælger at bo i en ejer, leje eller andelsbolig. Disse forhold kan også ændre på hvilke parametre som indgår i valget af studie bolig. Til sidst vil jeg vurdere hvilke parametre der indgår i valget af studiebolig, samt vurdere hvilke der er vigtigst i det konkrete eksempel med hoved personen. Som konklusion vil jeg til sidst rådgive hovedpersonen fra casen om hvilke parametre han skal være opmærksom på når han skal ud og vælge studiebolig. Side 7 af 105

8 Side 8 af 105

9 2 Definition af en studiebolig For at denne opgave skal give mest mulig mening senere hen vil jeg her kort definere hvad jeg mener med studiebolig. Når jeg taler om studie bolig har det intet at gøre med om kommunen hvori der skal studeres har en såkaldt tag over hovedet ordning, det har heller ikke nødven- digvis nogen at gøre med de foreninger som varetager ungdoms- og kollegieboligerne i de forskellige uddannelses byer. Når jeg fremadrettet omtaler studieboliger er det i den forstand at det er en bolig som bebos af en studerende. Side 9 af 105

10 3 Boligtyper Når man taler studieboliger, er der nogle ting som skal være opfyldt, lige meget hvilken boligform man vælger at bo i. For eksempel har den studerende ikke så høj en indkomst, de fleste unge i dag er sikret et SU- stipendium, som for en udeboende studerende på en videregående uddannelse lyder på kr ,-. 6 Hvis den studerende vil have et større økonomisk råderum kan vedkommende optage et såkaldt SU lån på kr ,- pr. måned. 7 Hvis man gør dette stif- ter man dog, gæld som skal betales tilbage til staten, dette er ikke tilfældet med et SU stipendium. Man har dog også den mulighed, at man kan have et arbejde ved siden af studierne, men dette betyder, at man bruger den tid som ellers kunne have været brugt på lektier, på at arbejde. Det betyder altså, at udgifterne til såvel bolig som til at leve for skal holdes nede. Derfor er der ligegyldigt hvilken boligtype man vælger, brug for at de månedlige omkostninger skal være lave i forhold til indtægten. Dette har også betydning for beliggenheden. Hvis man har et lavt rådighedsbeløb, er man ofte heller ikke interesseret i at bruge en alt for stor del af dette på transport hver dag. Derfor er det vigtigt at studiestedet er tilgængeligt fra studieboligen. Det skal altså være muligt at komme til og fra sin uddannelse, uden at skulle betale for det enten ved at tage offentlig transport eller ved at køre bil. Af samme grund er det også vigtigt, at der er indkøbsmulighe- der tilgængelige i nærheden. Disse ting skal være opfyldt lige meget hvilken boligtype man vælger, og der er som sådan ikke nogen forskel på, i hvor høj grad de bliver opfyldt ud fra hvilken boligtype man vælger, ud over at en boligtype måske giver et lavere rådighedsbeløb end en anden. Når disse kriterier er taget med i overvejelserne, kan man vælge i mellem tre forskellige boligtyper. Man kan enten bo til leje, man kan bo i en bolig, man selv ejer, og så kan man bo i andelsbolig. Desuden er der to forskellige måder at bo til leje på, man kan bo i en privat udlej- 6 Styrelsen for Videregående Uddannelser og Uddannelses støtte, SU til videregående uddannelser, Styrelsen for Videregående Uddannelser og Uddannelses støtte, Styrelsen for Videregående Uddannelser og Uddannelses støtte, Satser for SU- lån, Styrelsen for Videregående Uddannelser og Uddannelses støtte, Side 10 af 105

11 ningsbolig, og man kan bo i en almennyttig udlejningsbolig. De har hver især nogle fordele og ulemper, muligheder og begrænsninger. Disse vil jeg i det følgende afsnit komme omkring for hver enkelt boligtype. Side 11 af 105

12 3.1 ejerbolig En ejerbolig er defineret ved, at den som ejer ejendommen også bebor denne. Som ejer af sin egen bolig kan man i store træk gøre med den, hvad man vil. Der er dog nogle retningslinjer der skal følges. For eksempel er der en byggelovgivning som skal overholdes. 8 Desuden kan område hvor boligen er beliggende også være omfattet af en lokalplan. Dette kan også sætte begrænsninger for, hvor meget man kan ændre på boligens fremtoning. 9 Man har altså i høj grad frihed til, at gøre hvad man vil med en ejerbolig. Som udgangspunkt er der høj tilgænge- lighed ved en ejerbolig. Når man har fundet en bolig man falder for, og man har forhandlet prisen på plads med ejeren, skal man aftale en overtagelses dato. Denne dato afgør hvornår man får boligen i sin disposition. Mobiliteten når man snakker om ejerbolig er ejerboligens helt svage punkt. Det kan være svært at sige noget om, hvor lang tid en ejerbolig skal være til salg før end en køber melder sig. Har man en attraktiv vare til en attraktiv pris, vil der være større interesse for den bolig man har til salg. Er der til gengæld mange lignende boliger til salg, til den samme eller en bedre pris kan det være svært at komme af med sin bolig. En hur- tig søgning på boligsiden.dk, viste at den gennemsnitlige salgstid for ejerlejligheder i Aalborg er på 113 dage. 10 Det er lige under fire måneder det i gennemsnit tager at sælge en bolig. Fire måneder er lang tid at skulle betale dobbelt husleje, hvis man bliver nødt til at flytte efter et nyt job i den anden ende af landet. 8 Sekretariatet for fælles finansielle uddannelser, Grundlæggende finans, erhvervsskolernes forlag,1. Udgave 2009 side Naturstyrelsen, Lokalplanen, Miljøministeriet, , 10 Boligsiden.dk, vis mæglere, Boligsiden.dk (en boligportal) , Side 12 af 105

13 3.1.1 Finansiering Når man skal købe en ejerbolig, er det de færreste som kan betale kontant. Derfor foregår kø- bet typisk ved at man optager et lån i et realkreditinstitut op til den maksimale lånegrænse. Denne lånegrænse ligger i langt de fleste tilfælde på 80% af kontantprisen på boligen. 11 De sidste 20% skal altså finansieres på anden vis, ofte formidles disse lån på de sidste 20% igennem det realkreditinstitut som bevilger lånet på de 80%, da alle realkredit institutter enten samarbejder med eller er ejet af en bankkoncern. 12 I de fleste tilfælde når man skal købe ejerbolig skal man betale et beløb der svarer til 5% af kontantprisen i udbetaling. Udbetalingen skal deponeres når både køber og sælger har skrevet under på købsaftalen, den ene del går til ejendomsmæglerens salær, den anden del deponeres på en konto som sælger har anvist. Sæl- geren har dog ikke råderet over pengene før end køber har fået endeligt og anmærkningsfrit tinglyst sin adkomst til boligen. Denne står som en garanti for at resten af pengene kommer på et senere tidspunkt. Udbetalingen kan også erstattes med en garanti fra bankens side om at de har givet køber lov til at låne pengene. 13 Den resterende del det vil sige de sidste 95% af kontantprisen, skal senest falde ved den aftalte overtagelsesdato. Jo større udbetaling man kan ligge jo mindre bliver den månedlige husleje også, da der på den måde ikke skal betales renter af så stort et lån. Der er dog også en fordel ved at betale renter på sit lån, nemlig at man kan trække omtrent en tredjedel af renteudgifter fra i skat. 14 Eller for at være helt konkret 32,5% af de rente udgifter man har over kr ,-. 15 Som nævnt tidligere kan man låne op til 80% af kontantprisen med et realkreditlån. Det er en god ide at låne så stor en del af beløbet som muligt hos et realkreditinstitut, da renten på et realkreditlån er lavere end den er på et banklån. Lige nu er det for eksempel muligt at optage 11 Boligejer.dk, Finansiering og økonomi, Boliejer.dk (Forankret i ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter) Banktorvet.dk, Realkredit kender du din bidragssats, Banktorvet.dk (Økonomisk portal), , kender- du- din- bidragssats/ 13 Realkreditråddet, Bolig 1, Oberthur Grafisk, 4. Udgave, 2009, side SKAT, Fradrag for renteudgifter, Skattevæsnet, Bolius, lavere rentefradrag rammer kun få boligejere, Bolius (Boligejernes videnscenter) , om/boliglaan- og- oekonomi/artikel/lavere- rentefradrag- rammer- kun- faa- boligejere/ Side 13 af 105

14 et 30årigt fastforrentet lån til en effektiv rente før skat på 3,87% hos Realkredit Danmark. 16 Til sammenligning ligger den årlige effektive rente før skat på et boliglån hos Danske Bank på mellem 6,5 og 13,5%. 17 Før man kan låne pengene til en ejerbolig, skal banken og realkreditinstituttet dog først kre- ditvurdere kunden. Når en bank skal lave en kreditvurdering af en kunde skal vedkommende igennem følgende to væsentlige faktorer, nemlig kundens vilje til at betale og kundens evne til at betale. 18 Når banken skal vurdere hvor vidt en kunde har viljen til at betal kigger den tilbage på tidligere forretninger kunden har haft i banken. Har kunden tidligere betalt til tiden og overholdt andre aftaler der måtte være mellem banken og kunden. Har kunden ikke kunne overholde aftaler vil banken selvfølgelig være mere modvillig til at låne penge ud igen. 19 Hvis det er en ny kunde i banken, kan det være umuligt at sige noget disse forhold. Derfor kan man slå kunderne op i forskellige registre, hvor man kan se hvor gode de har været til at overholde deres forpligtelser. For eksempel kan man slå kunderne op i Experians RKI- register over dårlige betalere, som navnet antyder bliver man skrevet op i dette register, hvis man ikke kan betale sine forpligtelser. Her er man skrevet op i 5 år, hvor efter man automatisk bliver slettet, med mindre man i mellemtiden har undladt at betale sine forpligtelser igen. 20 Herudover kan man også slå kunden op i tingbogsoplysningen, og se om der skulle være taget pant i nogle af kundens aktiver. På den måde kan man undersøge, om kunden kan stille sikkerhed i disse ved optagelse af et nyt lån. Desuden kan man se hvilke andre gældsforpligtelser kunden måtte have. Når der er tale om et boliglån, er det ikke relevant at tage pant i kundens andre aktiver, da man bruger den nye bolig til at stille sikkerhed Realkredit Danmark, Aktuelle priser, Realkredit Danmark (realkredit institut under Danske Bank), , dk/privat/koeb- bolig/kurser- og- renter/pages/aktuelle- priser.aspx?segment=p 17 Mybanker.dk, sammenlign priser på boliglån, Mybanker.dk (Økonomisk portal), , 18 Sekretariatet for fælles finansielle uddannelser, Grundlæggende finans, erhvervsskolernes forlag,1. Udgave 2009, side Ibid 20 Fianansrådet, Udlån kreditter og sikkerhedsstillelse, Litotryk København A/S, 3. Udgave 2006 side Ibid Side 14 af 105

15 Det tredje sted man kan tjekke en kunde man ikke kender er i Check- og hævekortmisbrugs- registret. Her kan man se, om kunden inden for de sidste to år har misbrugt sit hævekort eller checkhæfte. 22 Når man har undersøgt viljen til at betale, skal banken også sikre sig at kunden rent faktisk evner at betale gælden tilbage. For at en kunde skal have evnen til at betale sin gæld tilbage skal kunden enten have råd til at betale afdrag og renter på lånet hver måned, eller også skal kunden kunne frigøre kapital ved salg af andre aktiver som for eksempel en bil eller båd. Når banken skal vurdere, hvor vidt kunden har råd til at betale afdrag hver måned, udregner den et rådigheds beløb som til dels skal være tilfredsstillende for banken men også for kunden. Et rådighedsbeløb er et udtryk for det beløb kunden har til rådighed hver måned, når alle faste udgifter er betalt. De faste udgifter er for eksempel husleje, vand, varme, el, forsikring, afdrag på lån, internet, licens og skat. De fleste banker har en tommelfingerregel for, hvor højt det månedlige rådighedsbeløb skal være før de vil låne penge ud til en kunde. 23 Hos BRF kredit er dette beløb for enlige på kr ,-, er der i stedet tale om et par er beløbet i stedet på kr ,-, for en familie på tre personer skal rådighedsbeløbet være på hele kr ,-. 24 Når det kommer til stykket er det dog en vurderingssag fra bankens side. Hvis kunden som søger om lånet bruger penge på luksus goder som for eksempel udenlandsrejser, dyre rødvine eller lignende kan banken enten kræve et højere rådighedsbeløb, eller at kunden skærer ned på disse goder inden lånet kan bevilges. Det er også rådighedsbeløbet som er grundlaget for hvor stort et lån kunden kan optage. 22 Ibid 23 Ibid 24 Bolius, Så dyr en bolig har du råd til, Bolius (Boligejernes videnscenter) , om/koeb- salg- og- udlejning- af- bolig/artikel/saa- dyr- en- bolig- har- du- raad- til/ Side 15 af 105

16 3.1.2 Prisdannelse Da de fleste kunder skal som tidligere nævnt låne penge for at kunne købe en ejer bolig, er det altså ikke kun kontantprisens størrelse der har betydning, for hvor meget det rent faktisk koster at købe en ejerbolig. Prisen på de penge man skal låne er i den grad også relevant at kende. Prisen på penge bliver i daglig tale kaldt for renten. Så når man snakker ejerboliger er det altså både vigtigt, at man ser på kontantprisen men i den grad også renten på boliglån. Derfor vil jeg i det næste stykke beskrive prisdannelsen på boligmarkedet, altså kontantprisen samt prisdannelsen på penge, altså renten. Prisdannelse på boligmarkedet Prisdannelsen på boligmarkedet ligner meget prisdannelsen på mange andre markeder. Pri- sen på en boligmarkedet bliver nemlig bestemt ud fra udbud og efterspørgsel. Hvis vi starter med at kigge på efterspørgslen. Når man taler om efterspørgsel på boligmarkedet, er der nogle forskellige faktorer som spiller ind. For eksempel foretrække bestemte grup- per af befolkningen bestemte boligformer. Største delen af de enlige bor i etageboligbebyggel- ser, mens størstedelen af ægtepar og par i øvrigt har valgt at bosætte sig i parcelhuse. 25 Prisen har også stor betydning for hvor stor en efterspørgsel der er på en bolig. Som udgangspunkt vil efterspørgslen på en bolig være højere jo lavere prisen er. 26 Der er selvfølgelig nogle krav, som skal være opfyldt til boligen. Man kan altså ikke bare sammenligne prisen på en villa på 200 m 2 og en et værelses lejlighed på 40 m 2. Der er dog også andre ting end blot prisen som har betydning. For eksempel den disponible indkomst. Som tidligere nævnt, skal man have et tilfredsstillende rådighedsbeløb for at kunne låne penge til at købe bolig for. Hvis den disponible indkomst stiger vil den enkelte families rådighedsbeløb også stige, og dermed vil flere kunne købe bolig og den generelle efterspørg- sel vil stige. 27 Udbuddet på bolig markedet er ikke kun omfattet af de boliger som er til salg. Her skal alle boliger som kan dække husholdningernes efterspørgsel tælles med. Ser man derfor på bolig- 25 Hans Jørgen Biede m.fl. mikro økonomi videregående uddannelser, Hans Reitzels Forlag, 2. Udgave, 2011 side Ibid 27 Hans Jørgen Biede m.fl. mikro økonomi videregående uddannelser, Hans Reitzels Forlag, 2. Udgave, 2011 side 202 Side 16 af 105

17 markedet på kort sigt vil udbuddet været konstant. Dette skyldes at der på et givent tidspunkt kun er de boliger der nu engang findes. En bolig er ikke et gode, hvor der bliver produceret flere tusinde styk hver dag, det tager lang tid. Derfor illustreres udbuddet på boligmarkedet bedst med en lodret udbudskurve i et pristilpasningsskema Hans Jørgen Biede m.fl. mikro økonomi videregående uddannelser, Hans Reitzels Forlag, 2. Udgave, 2011 side 212 Side 17 af 105

18 Ovenfor ses et eksempel på, hvordan man finder prisniveauet på boligmarkedet ud fra udbud og efterspørgsel. Når på kort sigt er konstant vil det sige, at det alene er efterspørgslen og de faktorer som påvirker denne, der bestemmer prisen på boligmarkedet. Disse faktorer er blandt andet hvilke niveau renten ligger på. Jo højere niveau renten har, jo mindre vil efter- spørgslen være. 29 Huslejeprisen på lejeboliger har også noget at sige for efterspørgslen. Jo lavere huslejen for lejeboliger er, desto bedre kan det betale sig at bo til leje frem for at eje og dermed vil efterspørgslen på ejerboliger falde. 30 Beskatningen og fradragsmuligheder har og- så indflydelse på hvor stor efterspørgsel der er på boligmarkedet. Hvis beskatningen af fast ejendom stiger eller fradragsmulighederne bliver færre, eller beløbet falder vil dette også føre til at efterspørgslen falder. 31 Forventninger kan også spille en rolle på hvorledes efterspørgs- len udvikler sige. Fast ejendom er en investeringsmulighed. Nogle investerer sine fri midler i fast ejendom, hvis de har forventning om at huspriserne vil stige. Derfor bliver efterspørgslen også påvirket af forventninger om prisstigninger og prisfald. Det betyder altså alene forvent- ningen om stigende boligpriser kan få prisen til at stige her og nu. 32 Rentedannelse Som tidligere nævnt er det ikke kun kontantprisens størrelse, der har betydning for hvor meget det koster at bo i ejerbolig. I de fleste tilfælde skal køberne af en ejerbolig nemlig ud og låne penge for at kunne købe en bolig. Derfor er det i høj grad også interessant at se på hvad der ligger til grund for stigninger og fald i renteniveauet. Lige nu har vi det laveste renteniveau i mere end ti år. 33 Det vil også sige, at vi lige nu har de laveste renteudgifter nogensinde, hvilket helt klart er en fordel. Logisk set betyder dette dog, at der er en stor chance for at renten vil stige. Derfor er det nødvendigt, at undersøge hvilke faktorer der får rente til at stige, og hvilke faktorer der får den til at falde. Renteniveauet dannes ligesom det var tilfældet med priserne på boligmarkedet ud fra udbuddet og efterspørgslen efter penge. Hvis man ser helt 29 Hans Jørgen Biede, Mikroøkonomi videregående uddannelser, Hans Reitzels Forlag, 2. Ud- gave, 2011 side Ibid 31 Ibid 32 Ibid 33 Realkredit råddet, Obligationsrente (tidl. byggerente), Realkreditrådet, , Side 18 af 105

19 firkantet på en formue har man to valg. Man kan enten have sin formue som likvide midler, altså penge du til en hver tid kan bruge. Det er både de penge som ligger tegnebogen, men også de penge der står på en konto. Til gengæld for at disse penge ikke er låst, får man næsten ingen rente for de penge der står i banken, og slet ikke nogen for de penge der ligger i tegnebogen. Det andet valg man har, er at investere disse penge i obligationer. Her er pengene låst, men til gengæld får man en god rente for disse penge. 34 Renten er altså den pris investorerne får for at låne sine penge ud. Måden denne pris bliver lagt fast på er, ved at investorerne afgør om det bedst kan betale sig for dem at få prisen for pengene, eller om det bedst kan betale sig at råde over pengene. Meget afhænger altså af spe- kulationer. Hvis de investorer som har investeret i obligationer tror at renten vil stige, vil det sige at kursen på obligationer vil falde. Derfor vil disse investorer i højere grad efterspørge penge, for at få det maksimale udkast af deres penge. 35 Det samlede nationalprodukt har også betydning for efterspørgslen efter penge, er der vækst i en økonomi stiger den generelle ef- terspørgsel, og dermed også efterspørgslen efter penge. 36 De som bestemmer udbuddet af penge er nationalbanken. Nationalbanken kan lave det der hedder en åben markedsoperation for at ændre på renten. Det går ud på at nationalbanken opkøber obligationer, og på den måde frigør penge. Dette vil udløse et rentefald, da der skal en kursstigning til for at få investorerne til at efterspørge den pengemængde som nationalbanken udbyder. 37 Lovgivning Når man snakker prisdannelse på boligmarkedet, er det dog ikke nok bare at se på de økono- miske modeller. Disse har nemlig ikke noget endelig facit, men fortæller derimod noget om hvilke faktorer som spiller ind på dannelsen af den endelige pris. I sidste ende er det køber og sælger der bliver enige om den konkrete pris i et konkret tilfælde. Før de sætter sig ned og forhandler om denne pris, har ejendommen ofte været vurderet af en ejendomsmægler. Ejen- domsmægleren har to regelsæt, som han skal følge, når han skal vurdere og hjælpe med at 34 Hans Jørgen Biede, Makroøkonomi videregående uddannelser, Hans Reitzels forlag 2. Ud- gave 2009 side Hans Jørgen Biede, Makroøkonomi videregående uddannelser, Hans Reitzels forlag 2. Ud- gave 2009 side Hans Jørgen Biede, Makroøkonomi videregående uddannelser, Hans Reitzels forlag 2. Ud- gave 2009 side Hans Jørgen Biede, makroøkonomi videregående uddannelser, Hans Reitzels forlag 2. Ud- gave 2009 side 141 Side 19 af 105

20 sælge en bolig. Den ene hedder lov om omsætning af fast ejendom (forkortet LOFE). Den anden hedder lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (forkortet LFFE). Det er i denne sammenhæng med prisansættelse LOFE, der er mest relevant. I denne lovs paragraf 17 er der en liste over fem ydelser som en ejendomsmægler som minimum skal levere. Denne liste ser således ud. 17 ejendomsmægleren skal 1. værdiansætte ejendommen og aftale den kontantpris med opdragsgiver, som ejendommen skal udbydes til jf. 3 og 4, 2. Beregne brutto- og nettoudgifter på baggrund af et finansieringsforslag, jf. stk Beregne salgsprovenu, jf Udarbejde salgsopstilling med de oplysninger der er nødvendige for en købsbeslutning, og 5. Udarbejde udkast til købsaftale ( ) 38 I det første punkt i denne paragraf står der, at ejendomsmægleren både skal værdiansætte ejendommen, samt aftale en kontantpris med sælgeren jf. 3 og 4. I 3 står der, at ejen- domsmægleren skal værdiansætte ejendommen til den pris ejendommen skønnes at kunne sælges til indenfor en given periode. Ydermere siger denne paragraf også at ejendomsmægle- re skal vurdere huset ud fra markedsforholdende, ejendommens beliggenhed og indretning, samt bygningernes stand og alder siger, at ejendommen skal udbydes til kontantprisen, men man kan dog opfodre til at afgive tilbud, i så flad skal den skønnede kontantpris dog være oplyst. 40 Det vil altså sige, at det første punkt fortæller, hvordan prisen i et konkret tilfælde bliver dannet. Ejendomsmægleren vurderer altså først huset til den pris, han mener huset kan sælges for. Herefter aftales en kontantpris med sælgeren af huset, sælgeren kan for eksempel have krav om, at en evt. bankgæld skal indfries, og derfor vil han presse prisen op. Desuden 38 Retsinformation.dk Bekendtgørelse af lov om omsætning af fast ejendom, Retsinformati- on.dk(en del af det fælles statslige retsinformationssystem), , 39 Ibid 40 Ibid Side 20 af 105

21 fortæller 4, at det er muligt, at forhandle om den pris der er opgivet som husets kontantpris. Så længe den skønnede kontantpris, altså den sælger og mægler er blevet enige om, er opgivet. Når man snakker prisdannelse kan man altså ikke blot se på hvilken lovgivning der gælder på området. Denne henviser til markedssituationen, som bliver beskrevet i de økonomiske modeller, disse giver dog ikke noget endeligt facit i form af en endegyldig salgspris. Derfor skal der en fagmand til at vurdere og sammenholde markedssituationen med boligens beliggenhed, indretning og stand. I sidste ende er det dog ikke denne fagmand der bestemmer prisen på boligen, den endelige pris afhænger af hvad sælger er villig til at sælge sin bolig for, samt hvor høj en pris køber er villig til at give. Side 21 af 105

22 3.1.3 Risici og forsikring Risici og forsikring går hånd i hånd, da en forsikring er en økonomisk afdækning af forskellige risici, så man har dækning for en eventuel skade, selvom man ikke har alle pengene som inde- stående. Derfor er det også vigtigt, at se på hvilke risici der er i forbindelse med køb af ejerbolig, og hvilke forsikringer man kan købe for at dække disse risici. Der er forskellige former for risici, når man taler om køb af bolig. For det første er der en stor økonomisk risiko forbundet med at optage et stort lån med en lang løbetid. Man kan ikke spå 30 år ud i fremtiden, derfor kan det være umuligt at sige, om man er i stand til at betale lånet af, hvis man for eksempel mister sit job, eller der ikke er job til en når man er færdiguddannet. Derudover er der også risikoen for, at boligpriserne vil falde. Dette kan medføre, at man bliver teknisk insolvent, hvis boligpriserne falder drastisk over en kort periode, hvor man ikke kan nå at betale nok af gælden til at udligne dette fald, eller hvis man har et afdragsfrit lån i denne periode. Hvis man ender med at være teknisk insolvent kan det resultere i, at man skal betale penge for at flytte fra sin bolig. 41 Denne risiko kan man dog ikke forsikre sig imod. Dog er nogle pengeinstitutter begyndt at sikre sine kunder imod at stå i denne situation. De har nemlig lavet sine afdragsfrie lån om, så man i stedet for at have afdragsfrihed på lånegrænsens maksimale 80% af kontantprisen kun får det på 60% af kontantprisen. 42 En anden risiko ved at optage lån er, at renten er ustabil. Som tidligere beskrevet kan renten stige og falde. Derfor er der risici forbundet ved at optage et lån. Som udgangspunkt kan man vælge enten at låse sin rente i hele løbetiden eller i dele af løbetiden. Den korteste periode man kan fastlåse sin rente for er et år. Hvis man vælger at låse sin rente i hele lånets løbetid, er der en risiko for at renten vil falde til et niveau som er meget lavere end det man selv har låst renten fast på. Dermed betale man mere end man ville have gjort, hvis man havde fulgt markedsrenten. Omvendt hvis man kun låser renten i et år, kan man risikere at renten er steget efter det ene år, dermed skal man altså betale mere i rente end året før. Som man kan se kan man sikre sig mod en stigende rente ved at låse renten fast, men her risikerer man at renten kan falde, og man dermed betaler mere, end hvis man havde fulgt markedsrenten og vice 41 Boligejer.dk, Teknisk insolvens, Boliejer.dk (Forankret i ministeriet for By, Bolig og Landdi- strikter) , 42 Ibid Side 22 af 105

23 versa. Det skal dog siges, at den korte rente aldrig har oversteget den lange rente i samme periode. 43 Man bliver altså nødt til at vælge, hvad man helst vil sikre sig imod. Man kan selv- følgelig altid ligge sine lån om. Det vil sige, at man opsiger sit nuværende lån og optager et nyt, til en anden renten eller til samme rente blot for at forlænge løbetiden. Der er dog nogle omkostninger der skal betales, blandt andet til staten når man opretter et nyt lån, derfor er det ikke i alle situationer, det kan betale sig at ligge sit lån om. 44 Når man har valgt hvilken type finansiering man vil benytte sig af opstår endnu en risiko. Nemlig ved overtagelsen af den nye bolig. Der kan være fejl og mangler i den bolig man over- tager fra den tidligere ejer. Man kan som køber tegne en ejerskifteforsikring. Dette er egentlig en forsikring, som sikrer at sælger ikke kommer til at stå med det økonomiske ansvar hvis der er fejl og mangler ved den ejendom som sælges. I lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom står det dog i 2 at såfremt sælger har fået udarbejdet tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring kan køber ikke gøre krav mod sælger om mangler på den købte ejendom som ikke er nævnt i en af de to rapporter. Vælger køber at tegne en sådan forsikring, er køber forsikret mod skader som er opstået inden overtagelsen, såfremt de ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, disse skader dækker husforsikringen nemlig ikke. 45 Når så selve overtagelsen er sket, er der stadig en risiko for, at der kan opstå skader på den bolig man har købt, disse skader kan man forsikre sig mod ved at tegne en såkaldt husforsikring. En husforsikring dækker skader der måtte opstå på grund af, udstrømning af vand, olie og kølevæske, sky- og tørbrud, frostsprænginger, storm tyveri og hærværk, påkørsel og væltende og nedstyrtende genstande og anden pludselig skade. Dog gælder det som ved alle andre forsikringer at uheld der er sket på grund af egen skyld ikke er dækket af forsikringen. 43 Realkredit råddet, Obligationsrente (tidl. byggerente), Realkreditrådet, , 44 Mybanker.dk, etableringsomkostninger for realkreditlån, Mybanker.dk (Økonomisk portal), , etableringsomkostninger- for- realkreditlaan 45 Bolius, Ejerskifteforsikring, Bolius (Boligejernes videnscenter) , om/forsikringer/artikel/ejerskifteforsikring- 2/ Side 23 af 105

24 3.1.4 Økonomisk udvikling Som jeg tidligere var inde på under prisdannelse er fast ejendom en investering, som nogle forventer afkast af, man kan også tabe penge, hvis man køber sin bolig når boligmarkedet er på toppen og sælger den på bunden. Derfor vil jeg sammenligne boligpriserne de sidste ti år, for at se om det kan forventes at disse stiger eller falder i det næste stykke tid. Herefter vil jeg se på udviklingen i studerendes indkomst i den samme periode, for at se på om studerende får nemmere eller svære ved at få råd til en ejerbolig. For at gøre udviklingen overskuelig har jeg her indsat kvadratmeterpriserne på ejerboliger delt op efter boligtype. Jeg har taget tallene med fra årets første kvartal og årets sidste kvartal. På den måde kan man også se, hvad der er sket i løbet af året. Priserne er taget fra gennemfør- te handler. Side 24 af 105

25 Kvmpris Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Fritidshuse Postnummer Hele landet Hele landet Hele landet 1. kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt Tabel 1 udvikling i bolig priser fra Kilde: 46 Jeg vil primært tage udgangspunkt i priserne på ejerlejligheder. Her kan man se at prisen pr. kvadratmeter er steget med næsten 100% over hele den tiårige periode. Den er dog ikke steget støt hele vejen. Det er især fra 1. Kvartal 2005 til 4. Kvartal 2005 at der var en stor stigning i prisen. På dette tidspunkt var der stor optimisme på markedet, priserne var kun steget de sidste fem år, og det var inden nogen havde hørt om finanskrise og bankkrak. Det går dog knap så hurtigt de næste år indtil 1. Kvartal I løbet af året 2007 begyndte det at gå den anden vej igen. Faldet er dog ikke så stort, som man kunne forvente efter krisen. Dette kan 46 Realkredit råddet, Ejendomsprisstatistik, Realkredit rådet, , Side 25 af 105

26 have noget at gøre med, at det er gennemsnitspriser af de solgte boliger der er opgivet. Der er altså ikke taget højde for, at der blev solgt færre boliger i den periode end i perioden optil fi- nanskrisen. Alt i alt kan man dog sige, at det over den tiårige periode har været en god investering at sætte sine penge i fast ejendom. Hvis man regner de kr. pr. kvadratmeter om til den pris de vil have i 2010, når der er taget hensyn til inflation, vil hver kvadratmeter i stedet koste kr. 47 Dette taget i betragtning har man altså omkring 6000 kr. pr. kvadratmeter, bare ved at købe en bolig og sælge den igen ti år efter. Dette er dog blot en gennemsnits- betragtning, og der er flere faktorer som ikke er regnet ind i regnestykket, som for eksempel renteudgifter, ejendomsskat, ejendomsværdiskat og udgifter til vedligeholdelse. Hvis man i stedet ser på de studerendes indkomst, er den steget mere stødt hen over den samme årrække. Den er hvert år steget med et sted i mellem kr. 100,- og 150,-, og samlet set over den tiårige periode er den steget ca. kr. 1609,-, 48 som i 2010 priser vil svare til kr. 762,-. 49 Hvis man gør disse stigninger op i procent, er boligpriserne steget med 85% mens et SU- stipendium i samme periode steg med 42,5%. Værdien på en ejerbolig er altså steget væsent- ligt mere end størrelsen på et SU- stipendium. Alt andet lige må det betyde, at det er blevet sværere for en studerende at få råd til en ejerbolig. Over hele perioden er prisen steget på trods af, at der har været fald undervejs, hvilket kan tyde på at prisen på, en ejerbolig også i fremtiden vil stige. Sammenholdt med den tidligere meget lave rente, tyder det altså på, at det bliver dyrere at eje sin egen bolig i fremtiden. 47 Danmarks statistik, forbrugerprisindeks, Danmarks Statistik(Den centrale myndighed for dansk statistik) egner 48 Bjarke Hansen, Se listen: så meget fik dine forældre i SU, TV2 finans , 49 Danmarks statistik, forbrugerprisindeks, Danmarks Statistik(Den centrale myndighed for dansk statistik) egner Side 26 af 105

27 3.2 Andelsbolig En andelsbolig er som navnet antyder, en bolig som er en andel af en boligforening. Man kø- ber ikke selve boligen på samme måde, som når man køber en ejerlejlighed. Man køber blot en andel af foreningen, og får på den måde brugsret over en bolig i andelsboligforeningen. Ud- over at købe en andel, skal man også betale boligafgift til andelsboligforeningen. Denne afgift dækker over foreningens udgifter til blandt andet skatter og vedligeholdelse, samt afbetaling af de realkreditlån foreningen måtte have. Herudover skal man også betale sit forbrug af varme, vand, el og så videre. 50 Man køber ikke selve lejligheden, men kun brugsretten. Dette betyder også, at man ikke selv kan bestemme over boligen på samme måde, som det er tilfældet med ejerboliger. Andelsbo- ligforeningen har ofte opsat nogle retningslinjer for, hvor meget man må lave om i hver enkelt lejlighed. 51 Man kan dog søge om at få lov til at lave større renovationer, som ligger udenfor disse retningslinjer. 52 Tilgængeligheden og mobiliteten ved andelsboliger er meget forskelligt fra andelsboligforening til andelsboligforening. I nogle andelsboligforeninger er der en venteliste som man skal være skrevet op på, og så vælger bestyrelsen i andelsboligforeningen den næste på listen. 53 Dette kan føre til, at tilgængeligheden bliver besværliggjort, hvis der er en lang venteliste. I andre andelsboligforeninger må den beboer der fraflytter lejligheden, selv vælge hvem de sælger deres andel til. Hvis de ikke selv kan finde en køber overlades formidlingen og salget ofte til en ejendomsmægler. 54 I dette tilfælde er der høj tilgængelighed, da man kan overtage boligen når begge parter er blevet enige om forholdende i købsaftalen, og købsaftalen samt den nye andelstager er godkendt af bestyrelsen i andelsboligforeningen. Dette gør at tilgæn- geligheden i dette tilfælde er mere besværlig i forhold til ejerboliger, men ikke nær så besvær- lig som i tilfældet med ventelisten. 50 Sekretariatet for fælles finansielle uddannelser, Grundlæggende finans, erhvervsskolernes forlag,1. Udgave 2009, side Ibid 52 Bolius, Hvad skal du være opmærksom på når du køber en andelslejlighed, Bolius (Bolig- ejernes videnscenter) http:// om/lejlighed/artikel/hvad- skal- du- vaere- opmaerksom- paa- naar- du- koeber- en- andelslejlighed/ 53 Boligejer.dk, Forening under stiftelse, Boliejer.dk (Forankret i ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter) Ibid Side 27 af 105

28 Mobiliteten er også forskellig i de to tilfælde. Når der er tale om eksemplet med ventelisten er der en mulighed for, at boligen kan blive afsat hurtigere. Man kan dog også forestille sig, at de næste på ventelisten ikke er interesserede i at overtage boligen, enten fordi de allerede har anskaffet sig en anden bolig, eller fordi boligen er for dyr, eller af en helt tredje grund. Hvis dette er tilfælde kan det være svært at komme af med boligen. Det kan også være svært at komme af med sin andelsbolig i tilfældet, hvor man selv må bestemme, hvem man vil sælge sin bolig til. Mange synes nemlig, at det er svært at gennemskue andelsboligmarkedet og væl- ger derfor andelsboligen fra. Derfor kan det være svært at komme af med sin andelsbolig Frederik M. Juel, Andelskøb skal lettes, Berlingske Business, skal- lettes Side 28 af 105

29 3.2.1 Finansiering Andelsboliger kan ikke ligesom ejerboliger finansieres igennem et realkreditlån, da man i rea- liteten ikke ejerboligen, og der kan derfor ikke stilles sikkerhed i denne. Andelsboligforenin- gerne fik dog i 2009 muligheden for at optage realkreditlån på vegne af en andelstager og så videreformidle disse lån til den samme andelstager. Dette giver i teorien andelstageren mulighed for at optage et lån til en lavere rente end banklånet. Denne mulighed bliver dog sjæl- dent benyttet af andelsboligforeningerne, da der ligger et stort arbejde med administration af denne videreformidling. 56 Når man skal ud og finde finansiering af andelsbolig, skal man stille sit andelsbevis som sikkerhed dette kræver at andelsboligforeningen har godkendt den pågældende person som andelshaver, en såkaldt erklæring om adkomst. Banken skal bruge denne erklæring, før end de kan tinglyse sin pant i andelshaverens andel. 57 Som nævnt tidligere kan man ikke finansiere et køb af et andelsbevis igennem realkreditinsti- tutter. Dette medfører at rentesatsen er højere, da man skal finansiere indskuddet ved hjælp af et banklån. For at kunne lave en direkte sammenligning har jeg fundet rentesatsen på et andelsbolig lån igennem Danske Bank, ligesom jeg også fandt deres rentesats på ejerbolig lån. Rentesatsen på et andelsboliglån ligger ifølge hjemmesiden mybanker.dk på mellem 4,50% og 11,60%. 58 Dette er et væsentligt højere niveau end realkredit renten som hos Realkredit Danmark ligger på 3,87%, niveauet er dog en smule under renteniveauet på efter finansieringen som lå mellem 6,5% og 13,5%. Ofte svarer størrelsen på indskuddet dog ikke til prisen på en ejerbolig, som jeg vil vise i et senere eksempel. Omkostningerne ved finansieringen af en andelsbolig er altså ofte højere end ved køb af en ejerbolig. Til gengæld er prisen på andelen ikke nær så stor som prisen på en ejerbolig. 56 Bolius, Hvad skal du være opmærksom på når du køber en andelslejlighed, Bolius (Bolig- ejernes videnscenter) om/lejlighed/artikel/hvad- skal- du- vaere- opmaerksom- paa- naar- du- koeber- en- andelslejlighed/ 57 Ibid 58 Mybanker.dk, sammenlign priser på andelsboliglån, Mybanker.dk (Økonomisk portal), , Side 29 af 105

30 3.2.2 Prisdannelse Prisdannelsen på andelsboliger adskiller sig i bund og grund ikke særlig meget fra prisdannelsen på ejerboliger, set ud fra et markedsøkonomisk perspektiv. Det er stadig udbud og ef- terspørgsel, der afgør hvilket niveau prisen skal ligge på, det vil altså sige, at man til en vis grad kan bruge den samme model som ved prisdannelsen på ejerboligmarkedet. Selve værdiansættelsen på andelsboliger skiller sig dog markant ud fra værdiansættelsen af ejerboliger. Ejeren af en andelsbolig kan ikke bare sætte den pris vedkommende har lyst til, der er fastsat en maksimalpris, som købsprisen ikke må overstige. For at finde maksimalprisen for en andelsbolig, skal man først have fundet værdien af hele ejendommen hvori boligen er beliggende. Der er tre måder at denne kan fastsættes på. Man kan enten gå efter anskaffelsesprisen. Det vil sige at ejendommen er det værd som andelsboligforeningen gav for ejendommen, da de i sin tid overtog den tillagt eventuelle forbedringer. Denne metode bruger man dog oftest ved nye andelsboliger. 59 Andelsboligforeningen kan også vælge at få en valuar til at værdiansætte ejendommen. Dette koster foreningen et beløb hver gang de skal have vurderet deres ejendom, desuden er en va- luars vurdering kun gældende i 18 måneder. 60 Den tredje mulighed er at bruge den offentlige ejendomsvurdering, som skat udarbejder hvert år. Denne er gratis, men bliver dannet ud fra en statistisk sammenligning af andre udlejnings- ejendomme i nærheden, den der værdiansætter ejendommen har altså ikke været ude og vurdere ejendommen ved selvsyn. 61 Når hele ejendommen er vurderet skal en såkaldt andelskrone beregnes. Andelskronen beskriver hvor stor en del af foreningens samlede formue hver enkelt andelshaver råder over. Hvordan denne helt præcist udregnes står i vedtægterne for andelsboligforeningen. Oftest udregnes andelskronen dog ved, at man trækker foreningens gæld fra ejendommens vurderede pris, og ligger eventuelle andre aktiver i foreningen til. Når man har gjort dette deles dette tal med det oprindelige indskud fra alle andelshavere. 59 Bolius, Hvad skal du være opmærksom på når du køber en andelslejlighed, Bolius (Bolig- ejernes videnscenter) , om/lejlighed/artikel/hvad- skal- du- vaere- opmaerksom- paa- naar- du- koeber- en- andelslejlighed/ 60 Ibid 61 Ibid Side 30 af 105

31 Ex. 1 andelskrone = (Ejendommens vurderede værdi + andre aktiver foreningens gæld)/ oprindeligt indskud fra andelshavere På den måde finder man kursen for hver krone som andelshaverne betalte ved anskaffelsen af deres andel, i dag. Når man så skal finde maksimalprisen ganger man andelskronen med det oprindelige indskud for den pågældende andel og ligger værdien af eventuelle forbedringer til dette tal. Denne pris er altså det beløb ejeren maksimalt må tage for sin andel. Ex. Værdien af den enkelte andel = (andelskronen * oprindeligt indskud i andelen) + evt. forbedringer Det er vedtaget ved lov at maksimalprisen skal overholdes, denne er beskrevet i andelsbolig- lovens 5, derfor er det ulovligt at omgås denne. Når maksimalprisen er fundet, skal prisen på andelen godkendes af bestyrelsen i andelsboligforeningen, de kan altså godt stille krav om at ændre prisen, indenfor maksimalprisens rammer Boligejer.dk, Forening under stiftelse, Boliejer.dk (Forankret i ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter) Side 31 af 105

32 3.2.3 Risici og forsikring Ligesom det var tilfældet med ejerbolig, er der risici ved at optage et lån til finansieringen. Når der er tale om et andelsboliglån er det banken der bestemmer renten, og den er ikke som det var tilfældet med realkredit lån fastsat af nationalbanken. Ofte følger bankernes renteniveau dog nationalbankens renteniveau, når det stiger og falder. 63 Det vil altså sige, at renten er mere ustabil på et andelsboliglån end på et realkreditlån, og dermed er risikoen større, for at renten vil stige, og det bliver dyrere at bo i andelsboligen. Desuden går den månedlige boligafgift blandt andet til andelsboligforeningens realkreditlån. Hvis disse lån har en variabel rente, kan man også risikere at boligafgiften stiger. Som med køb af fast ejendom kan der også være fejle og mangler ved køb af en andel. Der er dog ikke mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring ved køb af en andelsbolig. Dette skyldes at det er andelsboligforeningen, som skal have en bygningsforsikring, så hvis der opstår problemer eller fejl er det altså foreningens forsikring som betaler for skader på bygningen. 64 Til gengæld betaler alle andelshavere til foreningens forsikring igennem den månedlige boligafgift. 63 Fianansrådet, Udlån kreditter og sikkerhedsstillelse, Litotryk København A/S, 3. Udgave 2006 side Nykredit, Forsikring til andelshavere, Nykredit (pengeinstitut) til- andelshavere.xml Side 32 af 105

33 3.2.4 Økonomisk udvikling En vurdering af udviklingen for priserne på et andelsbevis vil ikke give meget mening, da der er mange andre faktorer som spiller ind på hvor dyr en andelsbolig er. For eksempel siger handelsprisen for et andelsbevis ikke noget om, hvor stor gælden er i andelsboligforeningen, og dermed hvor stor den månedlige boligafgift er. Den siger heller ikke noget om hvilken type lån der er i andelsboligforeningen, altså usikkerheden for en stigende boligafgift Jens Lunde, er ejerboligen eller andelsboligen dyrest?, Dansk Ejendomsmæglerforening (Ejendomsmæglernes branche organisation) Side 33 af 105

34 3.3 Lejebolig Lejeboliger er kendetegnet ved, at ejeren ikke bor i boligen, men den er derimod udlejet til lejer, som bor i boligen. 66 Lejeboliger er ofte lejligheder i etage ejendomme. Det er dog ikke nødvendigvis sådan. Det kan også sagtens være rækkehuse eller fritliggende parcelhuse. 67 Omkostningen når man skal flytte ind i en lejebolig er, at man skal betale indskud eller et depositum. Denne omkostning skal dække de eventuelle skader lejeren måtte forvolde på boligen. Er beløbet større end udgiften til istandsættelsen bliver differencen tilbagebetalt, når lejeren flytter ud af lejligheden. 68 Ud over denne udgift skal lejeren også oftest betale et beløb, svarende til huslejen i opsigelsesperioden, på forhånd. Disse to beløb til sammen må maksimalt svare til 6 mdr. husleje. 69 Når dette er betalt, skal lejeren hver måned betale en fast aftalt husleje. Der er altså heller ikke mulighed for, at tage et større beløb med sig videre til den næ- ste bolig, som det er tilfældet med ejerboliger. Desuden har man en lav grad af frihed til at forbedre boligen, som man har lyst til, det vender jeg tilbage til i et senere afsnit. Det er kun muligt for lejeren selv at stå for vedligeholdelse, i nogle udvalgte almene lejeboliger, og det er slet ikke muligt selv at forestå forbedringer ved boligen. Overordnet er der to forskellige typer lejeboliger. Der er private lejeboliger, som enten er udlejet af privatpersoner, private firmaer eller organisationer. Den anden type lejebolig er almene lejeboliger. Almene boliger er karakteriserede ved, at ingen må tjene penge på disse. Derfor gælder der også andre regler for fastsættelsen af huslejen, derfor vil jeg lave to afsnit der om- handler prisdannelse. Et for almene lejeboliger og et for private lejeboliger. Mobiliteten er høj lige meget hvilken type lejebolig man vælger. Begge parter i lejeforholdet, det vil sige lejeren og udlejeren har tre måneders opsigelse, lige meget om der er tale om private lejeboliger Sekretariatet for fælles finansielle uddannelser, Grundlæggende finans, erhvervsskolernes forlag,1. Udgave 2009 side Ibid 68 Ibid 69 Ibid 70 Retsinformation.dk, Lejeloven, Retsinformation.dk(en del af det fælles statslige retsinformationssystem), , Side 34 af 105

35 eller almennyttige lejeboliger. 71 Tilgængeligheden er dog lidt forskellig alt efter om man væl- ger privat eller almen lejebolig. De private udlejere må selv bestemme, hvem de lejer deres lejlighed ud til. Det betyder, at du ikke behøver at stå på venteliste for at kunne overtage en lejebolig. Det kan til gengæld også betyde, at boligen allerede er afsat på det tidspunkt, hvor den bliver ledig, og de kan dermed være svære at opdrive. 72 De almene boligforeninger skal derimod gå frem efter en venteliste. Dette sikrer at boligen er synlig inden den bliver afsat, der kan dog være lang ventetid hvilket alt andet lige besværliggør tilgængeligheden af boligen. 71 Retsinformation.dk Almenlejeloven, Retsinformation.dk(en del af det fælles statslige retsinformationssystem), Bolius, Hvilke regler skal du kende til inden du lejer en lejlighed, Bolius (Boligejernes videnscenter) , om/lejlighed/artikel/hvilke- regler- skal- du- kende- til- inden- du- lejeren- lejlighed/ Side 35 af 105

36 3.3.1 Finansiering Som sagt er de fleste andre forhold end dannelsen af huslejen ens for de to typer bolig. Det gælder også for finansieringen. Generelt er der ikke en stor engangsbetaling, når man flytter ind i en lejebolig, på samme måde som der er når man køber en ejerbolig eller et andelsbevis. Man skal når man flytter ind i boligen betale et depositum, som dækker istandsættelse af de skader der måtte ske, som følge af at boligen har været i brug. Herudover kan udlejeren kræv at den nye lejer betaler husleje forud. Her kan han kræver tre måneders leje. I alt kan udlejeren højest kræve hvad der svarer til seks måneders husleje. 73 Da lejeren helst selv skal have råd til, at betale lejen er det derfor kun dette depositum eller indskud, som skal finansieres. Dette kan finansieres, men det vil være som et forbrugslån, og derfor ikke have den samme lave rente som et boliglån. 74 Et forbrugslån har hos Danske Bank en rentesats på mellem 9% og 15,10%. 75 Det kan altså godt betale sig, at spare sammen til indskuddet før man beslutter sig for at flytte ind i en lejebolig. 73 Sekretariatet for fælles finansielle uddannelser, Grundlæggende finans, erhvervsskolernes forlag,1. Udgave 2009 side Sekretariatet for fælles finansielle uddannelser, Grundlæggende finans, erhvervsskolernes forlag,1. Udgave 2009 side Mybanker.dk, sammenlign priser på forbrugslån, Mybanker.dk (Økonomisk portal), Side 36 af 105

37 3.3.2 Prisdannelse på private ejerboliger Når man på det private lejemarked skal fastsætte lejen skal, man fastsætte denne efter det lejedes værdi. Dette beskrives i leje loven 47 og 49. I 47 bliver udlejerens ret til at sætte lejen op hvis denne ligger under det lejedes værdi beskrevet. I 49 beskrives lejerens mulighed for at klage, hvis lejeren mener at lejen overstiger det lejedes værdi. Det lejedes værdi er, et udtryk for den værdi som udlejningsboligen har sammenlignet med andre udlejningsboliger i området. 76 Det er dog op til de enkelte parter, at finde sammenlignelige boliger samt argumentere for hvorfor de er sammenlignelige. 77 Prisansættelsen af lejen på private lejeboliger er altså en balance imellem, hvor høj en forrentning udlejeren vil have, samt hvad lejeren mener er rimeligt. Udlejer kan ændre huslejen på baggrund af det lejedes værdi en gang hver andet år. Udlejeren skal dog give tre måneders varsel, og varslet skal komme være skriftlig, det skal tydeligt fremgå hvor stor lejeændringen er, samt på hvilket grundlag lejeændringen sker. Dette beskrives i lejelovens 48, her står der også at lejeren skal gøre indsigelse indenfor 6 uger. 78 Er den private lejebolig omfattet af boligreguleringsloven er der dog nogle strammere retningslinjer for hvordan lejen fastsættes. Lejen fastsættes i dette tilfælde ud fra hvilke udgifter der er forbundet med at eje og vedligeholde ejendommen. I boligreguleringslovens 5 er det nøje beskrevet hvilke udgifter der skal medregnes, samt hvilke der ikke kan med regnes. 79 Det er som sagt ikke alle lejeboliger der er omfattet af boligreguleringsloven. Det kommer an på i hvilken kommune boligen er placeret. 76 Danmarks Lejerforening, det lejedes værdi princippet, Danmarks Lejerforening (interesse organisation) Ibid 78 Retsinformation.dk, Lejeloven, Retsinformation.dk(en del af det fælles statslige retsinformationssystem), Retsinformation.dk, Boligreguleringsloven, Retsinformation.dk(en del af det fælles statslige retsinformationssystem), Side 37 af 105

38 3.3.3 Prisdannelse på almennyttige boliger. I almenlejelovens 9 står det beskrevet, at indtægterne fra inddrivelse af huslejen skal dække de udgifter en almennyttiglejeforening måtte have i forbindelse med vedligeholdelse, finansiering med mere af den enkelte ejendom. Ydermere står der, at lejen skal fordeles på lejlighederne efter deres brugsmæssige værdi. 80 Det vil sige, at der skal tages højde for deres stør- relse, udstyr og lignende når det skal fastsættes, hvor stor en del af den samlede udgift hver enkelt lejer skal betale. I stk. 3 af denne paragraf er det også nævnt at lejen og fordelingen af lejen skal godkendes af kommunalbestyrelsen i den pågældende kommune. Huslejen fastsættes en gang om året på baggrund af driftsbudgettet for det kommende år, ligesom det var tilfældet med de privat ejede udlejningsboliger, skal lejeren i tilfælde af en huslejestigning have en varsel på 3 måneder. Dette står beskrevet i almenlejelovens Man kan altså se en klar forskel i prisdannelsen fra ejerboliger og andels boliger i forhold til lejeboliger generelt. Det er ikke udbud og efterspørgsel, som afgør størrelsen på huslejen i lejeboliger. De er i langt højere grad reguleret af lovgivningen på området, især i de tilfælde hvor boligreguleringsloven gælder, og når der er tale om almene boliger. I det sidste tilfælde har udlejeren muligheden for selv at sætte prisen, og her er der reelt tale om at det er udbud og efterspørgsel der afgør prisniveauet, for godt nok skal udlejeren rette sig efter det lejedes værdi, men hvis ikke lejeren klager over prisen, kan han i teorien opkræve, den leje han mener er retfærdig. Han skal dog være opmærksom på, at han kan komme til at tilbagebetale en del af lejen, hvis en lejer klager over lejeniveauet og får medhold. 80 Retsinformation.dk Almenlejeloven, Retsinformation.dk(en del af det fælles statslige retsinformationssystem), Ibid Side 38 af 105

39 3.3.4 Risici og forsikring Som den eneste af de tre boligformer er der sjældent en risiko i forbindelse med finansiering af førstegangsbeløb. Til gengæld er det ikke muligt at sikre sig imod stigninger i de månedlige ydelser, som det var tilfældet med ejerboliger. Som det blev beskrevet i et tidligere afsnit kan husleje på en lejebolig sagtens stige fra år til år, og man kan ikke fastlåse lejeniveauet på samme måde, som man kan låse rente niveauet. Der er altså en risiko for, at rådighedsbeløbet pludselig kan blive indskrænket i forbindelse med en huslejestigning, hvis renten på lejebolig- foreningens lån eksempelvis stiger. Dette kan føre til, at lejeren skal lave om på vaner, som følge af det indskrænkede rådighedsbeløb. Ligegyldigt i hvilken lov man befinder sig under privat udlejning er der krav om at udlejer hver måned skal afsætte et beløb til vedligeholdelse af lejlighederne. Desuden skal udlejer også sørge for at holde selve bygningen ved lige, samt adgangen til det lejede Det ser dog lidt anderledes ud i loven om almen leje. Her kan udlejeren ifølge 25 selv bestemme, om det er lejeren eller udlejeren selv, som skal stå for vedligeholdelsen af den enkelte lejlighed. Står udlejeren for istandsættelsen betales der hver måned til en istandsættelses- konto. Den generelle vedligeholdelse af ejendommen står udleje dog altid for. 84 Det er altså i ingen af tilfældene nødvendigt at tegne en særskilt forsikring, i tilfælde af ejendommen og dermed lejemålet bliver beskadiget. 82 Retsinformation.dk, Lejeloven, Retsinformation.dk(en del af det fælles statslige retsinformationssystem), Retsinformation.dk, Boligreguleringsloven, Retsinformation.dk(en del af det fælles statslige retsinformationssystem), Retsinformation.dk Almenlejeloven, Retsinformation.dk(en del af det fælles statslige retsinformationssystem), Side 39 af 105

40 3.3.5 Økonomisk udvikling Her er et udsnit af statistikbankens opgørelse af forbrugspriser. Dette udsnit viser udviklingen i huslejen på helårsboliger, i procent, i forhold til året før. Forbrugerprisindeks (2000=100) efter enhed, varegruppe Ændring i pct. i forhold til samme måned og tid året før /2.1 Husleje, helårsbolig 2003M04 2,7 2004M04 2,9 2005M04 2,3 2006M M04 2,1 2008M04 2,4 2009M M M04 3,1 2012M04 2,7 2013M04 2,2 Tabel 2: Tabel over stigning i huslejen i forhold til samme måned året før. Kilde: 85 Her kan man se at huslejen hvert år stiger med mellem to og tre procent. I årene op imod krisen var stigningen i huslejen ikke så stor, dette kan skyldes, at der i denne periode var stor efterspørgsel på ejerboliger, og altså ikke så stor efterspørgsel efter lejeboliger. Dette under- bygges også af, at prisen stiger mere i årene efter krisen. Stigningen i lejen går fra at være 2,4% i foråret 2008, altså lige inden krakket af Lehman Brothers satte gang i den internationa- le finanskrise i september 2008, til 3% i foråret Der ses dog en konstant stigning i huslejen, derfor kan man kun regne med at huslejen også i fremtiden vil stige. 85 Statistikbanken, forbrugerprisindeks, Danmarks statistik (den centrale myndighed for dansk statestik) 86 Mikael Hjort, Kæmpekrak: Lehman Brothers konkurs, Berlingske business, lehman- brothers- konkurs Side 40 af 105

41 Til sammenligning er her en tabel over hvordan størrelsen på et SU stipendium har udviklet sig over den samme årrække. År Beløb Procentmæssig stigning i forhold til året før 2003 kr4.231,00 3, kr4.379,00 3, kr4.519,00 3, kr4.618,00 2, kr4.724,00 2, kr4.852,00 2, kr5.007,00 3, kr5.177,00 3, kr5.384,00 4, kr5.662,00 5,2 Tabel 3 Tabel over ændringen i studerendes indkomst over de sidste ti år. Kilde: 87 Ved en direkte sammenligning hvert år kan man se, at et SU stipendium er steget forholdsvis mere i forhold til huslejen, der er altså blevet nemmere for de studerende at sidde i en lejebolig over de sidste ti år. 87 Bjarke Hansen, Se listen: så meget fik dine forældre i SU, TV2 finans , Side 41 af 105

42 4 Case Henrik Pedersen skal efter sommerferien starte på finansøkonom uddannelsen på UCN i Porthusgade i Aalborg. I den forbindelse vil han også flytte i en lejlighed, som ligger tæt på hans uddannelse og tæt på Aalborg by. Han har i en længere periode haft job som postafløser, imens han tog sin HHX uddannelse, samt et sabbatår, i den forbindelse har han sparet kr sammen. Han regner med, at beholde jobbet og have en vagt hver anden weekend, mens han læser til finansøkonom. Dette vil give ham en indkomst på kr om måneden ved siden af de kr , som han er berettiget til i SU. 89 Han kører videre med sin postrute i hals og har derfor 34,8 km til arbejde, hver gang han har vagt. Han har ingen gæld nogen ste- der og har altid betalt sine regninger til tiden. Hans eneste faste udgifter er hans telefon regning og forsikring. Henrik bor i forvejen i Aalborg kommune, hans bank er Danske Bank og hans forsikringer, som er tegnet gennem banken har han hos Danske forsikring. Hans teleselskab er Telenor, hvor han har et abonnement med 5 timers fri tale, fri sms og 3 GB fri data. Henrik Pedersen har fundet fire konkrete boliger, som han har overvejet at flytte ind i, i den forbindelse vil han gerne vide, hvordan hans økonomi kommer til at se i de forskellige boliger, samt hvilke parametre han skal være opmærksom, på når han skal vælge i mellem de lejligheder som rent fysisk ligner hinanden, men er henholdsvis en ejerbolig, en andelsbolig, en almen lejebolig og en privat lejebolig. 4.1 Faktablad Navn Alder Civilstand Henrik Pedersen 22 år Single 88 Postnord, Lørdagsomdelere, Posttdanmark, jobs/danmark/skorping/lordagsomdelere/ 89 Styrelsen for videregående uddannelser og uddannelses støtte, SU til videregående uddannelser, Side 42 af 105

43 Beskæftigelse Bopælskommune Folkekirkemedlem Bolig Studerende Aalborg Ja Værelse hos sine forældre 4.2 Årlige indtægter SU kr * Løn kr I alt kr *forudsat han flytter hjemmefra Årlige udgifter Telefon regning kr Ulykkesforsikring kr Ibid 91 Telenor, vælg et mobil abonnement, Telenor( teleselskab), ter Side 43 af 105

44 5 De konkrete boligforslag 5.1 Den private lejebolig Den private lejerbolig som Henrik er interesseret i er beliggende på Kastetvej i Aalborgs Vest- by, og er en toværelses lejlighed og indeholder eget bad og køkken. I kælderen er der fælles vaskeri og tørrerum, og der skal ved indflytningen betales depositum svarende til 3 måneders leje samt tre måneders forudbetalt husleje. Disse to udgifter beløber sig samlet til kr Den månedlige husleje er opgjort til kr og A conto forbruget er opgjort til kr. 450 pr. måned fordelt med kr. 300 for varme pr. måned og kr. 150 for vand. 92 Henrik har valgt at tegne en indbo forsikring hos danske forsikring, som med den dækning han ønsker løber op i kr I øvrigt berettiger lejligheden Henrik til at modtage boligstøtte denne er beregnet på til kr Boligens areal er på 58 kvadratmeter. Det betyder at Henrik, såfremt han vælger denne bolig årligt har følgende indtægter og udgifter Indtægter ved leje af privat lejlighed SU Kr Løn Kr I alt inden boligsikring Kr Boligsikring Kr I alt Kr Udgifter ved leje af privat lejlighed Telefon regning Kr Boligportal.dk, 2 værelses lejlighed Aalborg, Boligportal.dk (boligportal), Borger.dk, Beregn din boligstøtte, Borger.dk(den private adgang til det offentlige), c3-41e e d981&pageid=b0244c66-1e26-470c- 88c1-768a24b0abc8 Side 44 af 105

45 Ulykkesforsikring Kr. 838 Indboforsikring Kr Husleje Kr A conto vand Kr A conto varme Kr El forbrug Kr Licens Kr Stofa pakke 3 Kr Side 45 af 105

46 5.2 Den almene lejebolig Den almene lejebolig i beliggende i Dannebrogsgade, som ligeledes er beliggende i Aalborgs Vestby. Der er også her tale om en toværelseslejlighed som indeholder eget køkken og bad, desuden er der vaskeri og fællesrum i kælderen. Der skal ved indflytning betales både depositum og forudbetalt leje, dette beløb kommer i alt op på kr den månedlige leje er på kr ,50. A conto vand er på kr. 200 mens varme udgiften er på 525, desuden skal lejerne og- så betale for trappevask, dette beløber sig hver måned på kr. 80. I ejendommen er der 21 ens boliger som man kan skrives op til. 94 I øvrigt er boligstøtten i dette tilfælde på kr Boligen er på 45 kvadratmeter. Det betyder at de årlige indtægter og udgifter ser således ud, såfremt Henrik vælger den almene lejebolig Indtægter ved leje af almen lejlighed SU Kr Løn Kr I alt inden boligsikring Kr Boligsikring Kr I alt Kr Udgifter ved leje af almen lejlighed Telefon regning Kr Ulykkesforsikring Kr. 838 Indboforsikring Kr Husleje Kr A conto vand Kr A conto varme Kr AKU- Aalborg, Dannebrogskollegiet, AKU- Aalborg (Anvisning af Kollegie- og ungdomsboliger Aalborg), aalborg.dk/ejendom.aspx?id=76 Side 46 af 105

47 El forbrug Kr Licens Kr Stofa pakke 3 Kr Side 47 af 105

48 5.3 Ejerboligen Ejerboligen er ligesom den private udlejningsbolig beliggende på Kastetvej, i Vestbyen. Lige- som de øvrige to lejligheder er der også i dette tilfælde tale om en toværelses lejlighed. Denne lejlighed indeholder også eget køkken og bad og har et tinglyst areal på 62 kvadratmeter. Lej- ligheden udbydes til en kontantpris på kr Ved finansieret handel er udbetalingen kr Den månedlige brutto omkostning ved finansieret handel er på kr Heraf er det årlige varmeforbrug på kr Herudover skal der også betales fællesugifter, som dækker ejerforeningens udgifter til renovation, vedligeholdelse af bygninger med mere. I dette tilfæl- de er forbrug af vand og vandafledningsafgiften også med i fællesudgifterne. Der er ikke mulighed for, at hente boligstøtte når der er tale om ejerboliger med mindre man modtager folkepension eller førtidspension, disse regler står beskrevet i boligstøttelovens kapitel Ud over de faste udgifter der skal betales hver måned udgør kontant behovet kr Kon- tantbehovet dækker over udbetalingen plus tinglysningsafgift af skødet og omkostninger til berigtigelse af dette skøde. Udgifterne og indtægterne for at bo i ejerboligen fordeler sig derfor således Indtægter ved køb af ejerbolig SU Kr Løn Kr I alt Kr Udgifter ved køb af ejerbolig Telefon regning Kr Ulykkesforsikring Kr. 838 Indboforsikring Kr Afdrag realkreditlån Kr Retsinformation.dk, boligstøtteloven, Retsinformation.dk(en del af det fælles statslige retsinformationssystem), Side 48 af 105

49 Renteudgift realkreditlån Kr Varme Kr El forbrug Kr Licens Kr Afdrag på boliglån Kr Renteudgift boliglån Kr Fællesudgifter Kr Stofa pakke 3 Kr Alle udgifter er fundet i salgsopstillingen for den pågældende bolig, se bilag?? Side 49 af 105

50 5.4 Andelsboligen Andelsboligen er ligesom de andre tre lejligheder beliggende i Aalborgs Vestby, nærmere be- stem i Poul Paghs Gade. Denne andelsbolig er også en toværelses lejlighed. Den er på 48 kvadratmeter og har eget bad og køkken. Købsprisen for andelsbeviset er på kr og boligafgiften er opgjort til kr pr. måned. Inkluderet i denne boligafgift er følgende udgifter til fællesantenne på kr , vaskeordning på kr og byfornyelse på kr om året De samlede anvendelsesudgifter, det vil sige A conto betaling til vand og varme løber op i kr om året. Hvis man vælger at finansiere købet af andelen vil ydelsen være på kr om året. Renteudgiften på denne finansiering vil udgøre kr om året. Hvis man køber andelen kommer man til at råde over en del af andelsboligforeningens samlede formue som svarer til kr , hvilket dermed også er andelens maksimalpris, ud andelslovens 5, som er beskrevet i et tidligere afsnit. 96 Der gælder de samme regler angående boligstøtte for andelsboliger, som gælder for ejerboliger, man skal enten være på folkepension eller førtidspension før end man kan modtage bo- ligstøtte. Det betyder at de årlige indtægter og udgifter ser således ud for Henrik, såfremt han vælger at bol i andelsboligen Indtægter ved køb af andelsbolig SU Kr Løn Kr I alt Kr udgifter ved køb af andelsbolig Telefon regning Kr Ulykkesforsikring Kr. 838 Indboforsikring Kr Oplysningerne findes i salgsopstillingen, se bilag 1 Side 50 af 105

51 Forbrugsudgifter Kr El forbrug Kr Licens Kr Afdrag på boliglån Kr Renteudgift boliglån Kr Boligafgift Kr Side 51 af 105

52 6 Henrik Pedersens økonomi I casen var Henriks økonomiske forhold beskrevet. Der var dog nogle tin som manglede. For eksempel var hans disponible indkomst, altså hans indkomst efter skat er, ikke beregnet, det er der en grund til. For nogle boligformer giver forskellige skattemæssige fordele. Det betyder, at hans disponible indkomst vil være forskellig alt efter hvilken boligform Henrik vælger. Der- for vil jeg i dette afsnit udregne, hvor stor en disponibel indkomst, Henrik har. Desuden er der heller ikke opstillet et budget for Henriks udgifter. Når man har fundet den disponible indkomst finder man rådighedsbeløbet ved at trække alle faste udgifter fra. Derfor vil jeg også opstille et budget for hver boligform således, så jeg kan finde ud af hvor stort hans rådigheds- beløb er hver måned. Dette skal blandt andet også bruges til, at finde ud af om det overhove- det er muligt for Henrik at låne pengene til ejerboligen eller andelsboligen. 6.1 Relevante skattesatser Der er mange forhold der gør sig gældende, når man skal lave en skatteberegning, det er dog ikke dem alle, der har relevans i Henriks tilfælde, som for eksempel beskatning af aktieindkomst eller fradrag for indbetaling til pensioner, da han ikke har en aktieindkomst eller indbe- taler noget på nogen form for pensionsopsparing. Derfor vil jeg nøjes med at beskrive, de forhold som har relevans for udregningen af Henriks disponible indkomst Arbejdsmarkedsbidrag Da Henrik er aktiv på arbejdsmarkedet, skal han også betale arbejdsmarkedsbidrag. Dette er nemlig en skat på 8%, som alle der er i arbejde skal betale. 97 De 8% udregnes ud fra beregningsgrundlaget, som er den årlige indkomst tillagt værdien af eventuelle personalegoder så som fri telefon, fri bil og lignende. Når man har fratrukket arbejdsmarkedsbidraget, samt ind- betalinger til eventuelle pensioner, fra beregningsgrundlaget, finder man den personlige indkomst. 97 SKAT, satser, Skattevæsnet, Side 52 af 105

53 6.1.2 Rentefradrag For at finde den skatte pligtige indkomst skal eventuelle rente udgifter også trækkes fra den personlige indkomst. Omvendt ligger man således renteindtægter til den årlige indkomst. Man kan få fradrag for alle renteudgifter der ligger under kr , herefter er det kun 31 procent af sine renteudgifter, man kan få fradrag for Ligningsmæssige fradrag Ydermere kan man også trække de ligningsmæssige fradrag fra den personlige indkomst, så- fremt man er berettiget til disse fradrag. Herunder indgår blandt andet befordring, betaling til A- kasse og efterløn, betaling til fagforeningskontingent, underholdsbidrag og børnebidrag og ikke mindst beskæftigelsesfradrag. De to fradrag det er muligt for Henrik at få er Beskæftigel- sesfradrag og fradrag for befordring, det er derfor disse to, jeg vil beskæftige mig med her. Beskæftigelsesfradraget er et fradrag som alle der er i arbejde er berettiget til. I 2013 er fra- draget på 6,95% af lønnen dog højest kr Henrik er desuden berettiget til at få fradrag for befordring, altså kørsel til og fra arbejde. Da han har 34,8 km til og fra arbejde. Man er berettiget til befordringsfradrag såfremt man har mere end 12 kilometer til arbejde. Dette fradrag udgør kr. 2,13 for hver kørte kilometer over 24 og under 120 pr. dag. Kører man samlet under 24 kilometer til og fra job om dagen, kan man altså ikke få fradrag for sin befordring. Hver kilometer man kører over 120 takseres til kr. 1,07 i stedet for kr. 2,13, som det var til- fældet med de kilometer mellem 24 og 120. Henrik arbejder hver anden uge, det vil sige ca. 26 gange på et indkomstår og kører 69,6 kilometer hver gang. 99 Når man har trukket de ligningsmæssige fradrag samt fradrag for renteudgifter fra den personlige indkomst har man fundet den skattepligtige indkomst. 98 Lars Erik Skovgaard, Tusindvis rammes af lavere rentefradrag, Berlingske Business, rammes- af- lavere- rentefradrag 99 SKAT, Kørselsfradrag, Skattevæsnet, Side 53 af 105

54 6.1.4 Personfradrag Udover disse fradrag har alle danskere desuden et personfradrag. Dette fradrag er på kr og bliver hvert år reguleret af skat Sundhedsbidrag, kommune- og kirkeskat Disse tre skattesatser ligges sammen og ganges med beregningsgrundlaget, som svarer til den skattepligtige indkomst fratrukket personfradraget. I Aalborg kommune, hvor Henrik jo bor under alle omstændigheder, er sundhedsbidraget på 6% satsen for kommuneskat er på 25,40% og kirkeskatten er på 0,98% Bundskat Udover at skulle betale de tre ovennævnte skatter skal Henrik også betale bundskat. Bereg- ningsgrundlaget for bundskatten bliver udgjort af den personlige indkomst tillagt en eventuel rente indtægt og fratrukket personfradraget. Satsen for bundskat er af skat fastsat til 5,83% Ejendomsskat Hvis Henrik vælger at købe ejerboligen, skal han desuden betale ejendomsskat, eller grundskyld, som den også bliver kaldt. Denne opkræves af den enkelte kommune og det er også dem der sørger for at fremsende en ejendomsskattebillet, hvor man kan se hvor stor en ejendomsskat der skal betales Ejendomsværdiskat Desuden skal Henrik, hvis han vælger ejerboligen betale ejendomsværdiskat. Ejendomsværdi- skatten udgør 1% af den mindste af følgende offentlige ejendomsvurderinger. 100 SKAT, satser, Skattevæsnet, Skatteministeriet, kommuneskatter 2013, Skatteministeriet, SKAT, satser, Skattevæsnet, SKAT, Grundskyld, Skattevæsnet, Side 54 af 105

55 1. Ejendomsværdien pr. 1. oktober det pågældende år 2. Ejendomsværdien pr. 1. januar % 3. Ejendomsværdien pr. 1. januar Grøn check Desuden modtager Henrik hvert år grøn check på kr samt et tillæg på kr. 280 da han tjener under om året Bolius, Sådan beregner du din ejensomsværdiskat, Bolius (Boligejernes videnscenter), om/boliglaan- og- oekonomi/artikel/saadan- beregner- du- din- ejendomsvaerdiskat/ 105 SKAT, Grøn check, Skattevæsnet, Side 55 af 105

56 6.2 Skatteberegning for privat lejebolig indkomstopgørelse indkomstopgørelse personlig indkomst Lønindkomst/SU Værdi af fri telefon 0 +Personalegoder fri bil m.m. 0 =beregningsgrundlag AM-bidrag % +Sociale ydelser udbetalte ratepensioner og livrenter 0 - Bidrag til Privat kapitalpension 0 (max ) - Bidrag til privat rate pensionsordning 0 (max ) - Bidrag til privat livrente 0 (ingen grænser) =personlig indkomst Nettokapital Indkomst 0 - ligningsmæssige fradrag = Skattepligtig indkomst Side 56 af 105

57 6.2.2 opgørelse af kapitalindkomst Opgørelse af kapital indkomst Positiv kapital indkomst Renteindtægter af indestående i Penge Institutter m.m. 0 + Renteindtægter af obligationer og pantebreve 0 + Leje indtægt af egen bolig 0 + Anden kapital indkomst 0 = Positiv Kapital indkomst 0 Fradrag i Kapital indkomst renteudgifter af gæld til PI m.m. 0 + Renteudgifter af pantebreve 0 + Renteudgifter af gæld til realkreditinstitut 0 + Renteudgifter af anden gæld 0 + Renteudgifter af SU-lån 0 = Fradrag i kapital indkomst 0 = Netto Kapitalindkomst 0 Side 57 af 105

58 6.2.3 Ligningsmæssige fradrag Opgørelse af ligningsmæssige fradrag Beskæftigelses fradrag (Beregningsgrundlag af indkomstopgørelse - diverse pensioner(6,95% max ) Befordring A-kasse og bidrag til efterløn 0 + Fagligt kontingent 0 (max 3.000) + Underholdbidrag og børnebidrag 0 + Andre ligningsmæssige fradrag 0 = Ligningsmæssige fradrag i alt Side 58 af 105

59 6.2.4 Skatteberegning Skatteberegning Sundhedsbidrag, kommune- og kirkeskat skattepligtig indkomst personfradrag = beregningsgrundlag Skatte pct komune 25,40% + Kirkeskatte pct. 0,98% + Sundhedsbidrag 6% = Samlet KKS pct. 32,38% Bundskat Personlig indkomst evt. Positiv kapitalindkomst 0 - Personfradrag = Beregnings grundlag Bundskat 5,83% Top skat Personlig indkomst bidrag til privat kapital pension 0 - Bundfradrag i top skat = Beregningsgrundlag for personlig indkomst 0 + evt. Positiv netto kapitalindkomst over bundfradrag (bundfradrag ) 0 = Beregningsgrundlag for nettokapitalindkomst 0 Ejendomsskat (OIS.dk) 0 Ejendomsværdiskat Bedste vurdering (2001+5%, 2002 eller gældende vurdering) 0 Ejendomsværdiskat (10 promille af bedste vurdering) 0 Side 59 af 105

60 Nedslag for erhvervelse inden 1. juli promille af bedste vurdering 0-4 promille af bedste vurdering (dog højst kr) 0 Ejendomsværdiskat efter nedslag 0 i alt 0 = Samlet indkomstskat Ejendomsværdiskat og ejendomsskat 0 + Skat af aktive indkomst 0 - Grøn check Nedslag for negativ nettokapitalindkomst 0 (1% max ) = Skat i alt AM-bidrag = i alt skat og AM-bidrag Disponibel indkomst pr. mdr Side 60 af 105

61 6.3 Budget for privat lejebolig Budget PR. MÅNED PR. ÅR Indtægter Løn, pension Kr ,00 kr ,00 Boligsikring Kr. 681,00 kr 8.172,00 kr 7.266,00 kr ,00 UDGIFTER: Bolig: Husleje, terminsydelser kr 4.255,00 kr ,00 Vand kr 150,00 kr 1.800,00 El kr 166,67 kr 2.000,00 Varme kr 300,00 kr 3.600,00 Antenneforening kr 326,25 kr 3.915,00 Trappevask kr 80,00 Kr 960,00 Bolig ialt kr 5.197,92 kr ,00 Diverse fast udgifter Ulykkesforsikring kr 69,83 kr 838,00 Familieforsikring, indboforsikring kr 151,83 kr 1.822,00 Medielicens kr 191,67 kr 2.300,00 Telefon og internet kr 230,00 kr 2.760,00 Diverse fast udgifter ialt kr 643,33 kr 7.720,00 Rådighedsbeløb kr 1.424,75 kr ,00 Side 61 af 105

62 6.4 Budget for almen lejebolig Der er ikke nogen ændring i selve udregningen af Henriks skatte forhold hvis han vælger en almen lejebolig frem for en privat lejebolig, derfor går jeg direkte videre til at ligge hans budget for indflytningen i den almene lejebolig. Budget PR. MÅNED PR. ÅR Indtægter Løn, pension og SU kr 6.585,00 kr ,00 Boligsikring kr 553,00 kr 6.636,00 kr 7.138,00 kr ,00 UDGIFTER: Bolig: Husleje, terminsydelser kr 3.468,50 kr ,00 Vand kr 200,00 kr 2.400,00 El kr 166,67 kr 2.000,00 Varme kr 525,00 kr 6.300,00 Antenneforening kr 326,25 kr 3.915,00 Bolig ialt kr 4.686,42 kr ,00 Diverse fast udgifter Ulykkesforsikring kr 69,83 kr 838,00 Familieforsikring, indboforsikring kr 151,83 kr 1.822,00 Medielicens kr 191,67 kr 2.300,00 Telefon og internet kr 230,00 kr 2.760,00 Diverse fast udgifter ialt kr 643,33 kr 7.720,00 Rådighedsbeløb kr 1.808,25 kr ,00 Side 62 af 105

63 6.5 Skatteberegning ved køb af ejerbolig Indkomstopgørelse personlig indkomst Lønindkomst/SU Værdi af fri telefon 0 +Personalegoder fri bil m.m. 0 =beregningsgrundlag AM-bidrag % +Sociale ydelser udbetalte ratepensioner og livrenter 0 - Bidrag til Privat kapitalpension 0 (max ) - Bidrag til privat rate pensionsordning 0 (max ) - Bidrag til privat livrente 0 (ingen grænser) =personlig indkomst Nettokapital Indkomst ligningsmæssige fradrag = Skattepligtig indkomst Side 63 af 105

64 6.5.2 Nettokapitalindkomst Positiv kapital indkomst Renteindtægter af indestående i Penge Institutter m.m. 0 + Renteindtægter af obligationer og pantebreve 0 + Leje indtægt af egen bolig 0 + Anden kapital indkomst 0 = Positiv Kapital indkomst 0 Fradrag i Kapital indkomst renteudgifter af gæld til PI m.m Renteudgifter af pantebreve 0 + Renteudgifter af gæld til realkreditinstitut Renteudgifter af anden gæld 0 + Renteudgifter af SU-lån 0 = Fradrag i kapital indkomst = Netto Kapitalindkomst Side 64 af 105

65 6.5.3 Ligningsmæssige fradrag Opgørelse af ligningsmæssige fradrag Beskæftigelses fradrag (Beregningsgrundlag af indkomstopgørelse - diverse pensioner(6,95% max ) Befordring A-kasse og bidrag til efterløn 0 + Fagligt kontingent 0 (max 3.000) + Underholdbidrag og børnebidrag 0 + Andre ligningsmæssige fradrag 0 = Ligningsmæssige fradrag i alt Side 65 af 105

66 6.5.4 Skatteberegning Skatteberegning Sundhedsbidrag, kommune- og kirkeskat skattepligtig indkomst personfradrag = beregningsgrundlag Skatte pct komune 25,40% + Kirkeskatte pct. 0,98% + Sundhedsbidrag 6% = Samlet KKS pct. 32,38% Bundskat Personlig indkomst evt. Positiv kapitalindkomst 0 - Personfradrag = Beregnings grundlag Bundskat 5,83% Top skat Personlig indkomst bidrag til privat kapital pension 0 - Bundfradrag i topskat = Beregningsgrundlag for personlig indkomst 0 + evt. Positiv netto kapitalindkomst over bundfradrag (bundfradrag ) 0 = Beregningsgrundlag for nettokapitalindkomst 0 Ejendomskat (OIS.dk) Ejendomsværdiskat Bedste vurdering (2001+5%, 2002 eller gældende vurdering) Ejendomsværdiskat (10 promille af bedste vurdering) 5400 Side 66 af 105

67 Nedslag for erhvervelse inden 1. juli promille af bedste vurdering 0-4 promille af bedste vurdering (dog højst kr) 0 Ejendomsværdiskat efter nedslag 5400 i alt = Samlet indkomstskat Ejendomsværdiskat og ejendomsskat Skat af aktive indkomst 0 - Grøn check Nedslag for negativ nettokapitalindkomst -322 (1% max ) = Skat i alt AM-bidrag = i alt skat og AM-bidrag Diponibel indkomst pr. md Side 67 af 105

68 6.6 Budget ved køb af ejerbolig Budget PR. MÅNED PR. ÅR Indtægter Løn, pension og SU kr 6.889,00 kr ,00 kr 6.889,00 kr ,00 UDGIFTER: Bolig: Husleje, terminsydelser kr 3.088,17 kr ,00 Boliglån - bank kr 865,83 kr ,00 El kr 166,67 kr 2.000,00 Varme kr 429,17 kr 5.150,00 Fællesudgifter kr 734,25 kr 8.811,00 Antenneforening kr 326,25 kr 3.915,00 Bolig ialt kr 5.610,33 kr ,00 Diverse fast udgifter Ulykkesforsikring kr 69,83 kr 838,00 Familieforsikring, indboforsikring kr 151,83 kr 1.822,00 Medielicens kr 191,67 kr 2.300,00 Telefon og internet kr 230,00 kr 2.760,00 Diverse fast udgifter ialt kr 643,33 kr 7.720,00 Rådighedsbeløb kr 635,33 kr 7.624,00 Side 68 af 105

69 6.7 Skatteberegning ved køb af andel Indkomstopgørelse personlig indkomst Lønindkomst/SU Værdi af fri telefon 0 +Personalegoder fri bil m.m. 0 =beregningsgrundlag AM-bidrag % +Sociale ydelser udbetalte ratepensioner og livrenter 0 - Bidrag til Privat kapitalpension 0 (max ) - Bidrag til privat rate pensionsordning 0 (max ) - Bidrag til privat livrente 0 (ingen grænser) =personlig indkomst Nettokapital Indkomst ligningsmæssige fradrag = Skattepligtig indkomst Side 69 af 105

70 6.7.2 Nettokapitalindkomst Positiv kapital indkomst Renteindtægter af indestående i Penge Institutter m.m. 0 + Renteindtægter af obligationer og pantebreve 0 + Leje indtægt af egen bolig 0 + Anden kapital indkomst 0 = Positiv Kapital indkomst 0 Fradrag i Kapital indkomst renteudgifter af gæld til PI m.m Renteudgifter af pantebreve 0 + Renteudgifter af gæld til realkreditinstitut. 0 + Renteudgifter af anden gæld 0 + Renteudgifter af SU-lån 0 = Fradrag i kapital indkomst = Netto Kapitalindkomst Side 70 af 105

71 6.7.3 Ligningsmæssige fradrag Beskætigelses fradrag (Beregninggundlag af inkomstoopgørelse - diverse pensioner(6,95% max ) Befordring A-kasse og bidrag til efterløn 0 + Fagligt kontingent 0 (max 3.000) + Undeholdbidrag og børnebidrag 0 + Andre ligningmæssige fradrag 0 = Ligningsmæssige fradrag i alt Side 71 af 105

72 6.7.4 Skatteberegning Skatteberegning Sundhedsbidrag, kommune- og kirkeskat skattepligtig indkomst personfradrag = beregningsgrundlag Skatte procent kommune 25,40% + Kirkeskatte pct. 0,98% + Sundhedsbidrag 6% = Samlet KKS pct. 32,38% Bundskat Personlig indkomst evt. Positiv kapitalindkomst 0 - Personfradrag = Beregnings grundlag Bundskat 5,83% Top skat Personlig indkomst bidrag til privat kapital pension 0 - Bundfradrag i top skat = Beregningsgrundlag for personlig indkomst 0 + evt. Positiv netto kapitalindkomst over bundfradrag (bundfradrag ) 0 = Beregningsgrundlag for nettokapitalindkomst 0 Ejendomsskat (OIS.dk) 0 Ejendomsværdiskat Bedste vurdering (2001+5%, 2002 eller gældende vurdering) 0 Ejendomsværdiskat (10 promille af bedste vurdering) 0 Side 72 af 105

73 Nedslag for erhvervelse inden 1. juli promille af bedste vurdering 0-4 promille af bedste vurdering (dog højst kr.) 0 Ejendomsværdiskat efter nedslag 0 i alt 0 = Samlet indkomstskat Ejendomsværdiskat og ejendomsskat 0 + Skat af aktive indkomst 0 - Grøn check Nedslag for negativ nettokapitalindkomst -223 (1% max ) = Skat i alt AM-bidrag = i alt skat og AM-bidrag Disponibel indkomst pr. mdr Side 73 af 105

74 6.8 Budget ved køb af andel Budget PR. MÅNED PR. ÅR Indtægter Løn, pension og SU kr 7.204,00 kr ,00 kr 7.204,00 kr ,00 UDGIFTER: Bolig: Husleje, terminsydelser kr 2.121,00 kr ,00 Boliglån - bank kr 2.125,92 kr ,00 El kr 166,67 kr 2.000,00 Forbrugsudgifter kr 709,25 kr 8.511,00 Bolig i alt kr 5.122,83 kr ,00 Diverse fast udgifter Ulykkesforsikring kr 69,83 kr 838,00 Familieforsikring, indboforsikring kr 151,83 kr 1.822,00 Medielicens kr 191,67 kr 2.300,00 Telefon og internet kr 230,00 kr 2.760,00 Diverse fast udgifter i alt kr 643,33 kr 7.720,00 Rådighedsbeløb kr 1.437,83 kr ,00 Side 74 af 105

75 8 Vurdering af Henrik Pedersens boligsituation Hvis man skal vurdere Henrik Pedersens fremtidige boligsituation fra bankens perspektiv, er det reelt set kun de to lejeboliger, som udgør en reel mulighed. De to andre boliger kræver finansiering igennem banken, for at han kan opnå denne finansiering, skal han mindst have et månedligt rådighedsbeløb på kr , det kan hverken ejer eller andelsboligen leve op til. Ved køb af ejerboligen har Henrik et rådighedsbeløb på kr. 635,33, mens rådighedsbeløbet ved køb af andelen er på kr. 1437,83. Et andet problem i forhold til at skulle finansiere køb af enten ejerbolig eller andelsbolig er, at bankerne har en tommelfinger regel om, at en kunde højest bør låne et beløb som svarer til mellem 3 og 3,5 gange husstandens indkomst. 106 Henrik har en årlig indkomst på kr , det vil sige, at han har råd til at låne til en bolig der koster mellem kr og kr , det vil altså sige, at han måske vil vær i stand til at låne til andelen, hvis det ikke havde været for hans rådighedsbeløb. Hvis han så skal vælge mellem de to lejeboliger, får han som det ser ud lige nu og her det stør- ste rådighedsbeløb, hvis han vælger den almene lejebolig. Det er dog svært at sige hvilken bolig der på sigt, vil give ham det største rådighedsbeløb, da de er underlagt hver deres lovgivning med hensyn til fastsættelse af leje, og det er dermed forskellige faktorer, der kan spille ind på dette. Den almene bolig har også det laveste indskud hvilket betyder, at der vil være mere tilbage af hans opsparing, som han kan bruge på de ting han mangler til den nye bolig, som for eksempel nye møbler, service, gryder og pander eller lignende. Desuden udbydes netop denne bolig også af AKU- Aalborg, som er en forening der administrer anvisningen af kollegie- og ungdomsboliger i Aalborg. 107 Dette betyder at alle beboerne i lejlighederne i ejendommen er unge mennesker, hvilket giver Henrik muligheden for at udbygge sit sociale net- værk og møde nye mennesker, som er det samme sted som han selv er. Der betales hver må- ned til trappevask, dette kan tyde på at udlejeren står for vedligeholdelse til gengæld for et beløb der betales over huslejen, hvilket også er en fordel, da det betyder at Henrik ikke selv skal stå for det. 106 Bolius, Lån til boligkøb, Bolius (Boligejernes videnscenter) om/boliglaan- og- oekonomi/artikel/laan- til- boligkoeb/ 107 AKU- Aalborg, Om AKU- Aalborg, AKU- Aalborg (Anvisning af Kollegie- og ungdomsboliger Aalborg), aalborg.dk/om- aku- aalborg.aspx Side 75 af 105

76 Alt i alt vil jeg råde Henrik til at flytte ind i den almene lejebolig, han har ikke mulighed for at spare sammen i boligen, men til gengæld har han mulighed for hurtigt at komme af med boligen, hvis han efter endt uddannelse skulle få job et andet sted i landet, eller der er andre faktorer der gør at han ønsker at flytte. Dette er i høj grad en fordel, da hans uddannelse kun va- rer to år. Hvis Henrik ikke selv mener, at han kan klare sig for det rådighedsbeløb, han har i form af sin SU og lønindkomst, har han også mulighed for at optage et SU lån. Hvis han optager dette lån, har han et år, efter det år hvor han afslutter sin uddannelse, hvor han ikke skal betale af på lånet. Det giver ham altså godt et år til at finde et job, hvorigennem har kan få råd til afbetalin- gen Styrelsen for Videregående uddannelser og Uddannelsesstøtte Side 76 af 105

77 9 Konklusion Som det er blevet vist igennem de foregående afsnit, er der mange parametre som spiller ind, når man skal vælge, hvilken studiebolig man vil bo i. For at starte fra en ende af spiller beliggenheden en stor rolle på valget. Studerende har ikke et stort rådighedsbeløb, og har derfor ikke råd til en stor transportudgift hver måned. Det betyder, at boligen skal ligge tæt på studiestedet. Beliggenheden er også vigtig i andre sammenhænge end vejen til studiet, netop på grund af det lave beløb skal der også være kort afstand til indkøb og andre fornødenheder. Beliggenheden er et generelt parameter, som alle boliger skal opfylde, og som alle boliger har mulighed for at opfylde i samme grad. Der er også andre parametre som boligerne ikke i samme grad kan opfylde. Der er stor forskel på hvor tilgængelige de forskellige boligtyper er. Netop tilgængeligheden spiller også en rolle på valget af studiebolig, hvis man har brug for en bolig nu og her, skal man ikke gøre sig forhåbning om, at kunne flytte ind i en almen lejebolig, da der ofte er venteliste. Modsat har det også noget at sige, hvor hurtigt man kan komme af med boligen igen. Får den studerende for eksempel tilbudt et job i en anden landsdel, eller et andet land, er det dyrt at skulle have to huslejer i en længere periode, og det kan være så godt som umuligt at pendle. Derfor er det vigtigt at det er muligt at komme af med sin studiebolig, når man skal videre. Heller ikke på dette punkt, er det ligegyldigt hvilken bolig man vælger. Den måske største parameter er dog økonomien i det at bo i en studiebolig. Der er mange parametre der gør, at netop økonomien er så vigtig. Under den økonomiske parameter indgår underpara- metre som, indkomst, faste udgifter, skat, fradrags muligheder, kreditvurdering, finansiering, rådighedsbeløb, rentesatser, lånebeløb og muligheden for stigninger og fald i den månedlige ydelse. Lovgivning er også en parameter, der er med i valget af bolig, især de lovgivninger som beskriver hvilke rettigheder beboeren har, når man flytter ind i sin studiebolig. I forlængelse af den økonomiske parameter er lovgivning, om hvordan den månedlige ydelse kan reguleres også yderst vigtig. En vigtig parameter er også hvilke risici, man har ved at flytte ind i en studiebolig til dels ved selve indflytningen, men også i forbindelse med at bebo boligen. Der er risiko for økonomisk tab i forbindelse med finansiering, risiko for at blive nødt til at flytte hvis de månedlige ydel- Side 77 af 105

78 ser stiger, og risikoen for at selve boligen forfalder. Nogle af disse risici, kan man forsikre sig imod, men det er ikke alle. Alle disse parametre indgår i valget af bolig, hvilket betyder, at det er meget svært at pege på hvilken bolig type der er den bedste at bo i, eller hvilken boligtype det bedst kan betale sig at bo i. Side 78 af 105

79 10 Kildefortegnelse 10.1 Bøger Fianansråddet, Udlån kreditter og sikkerhedsstillelse, Litotryk København A/S, 3. Udgave 2006 Hans Jørgen Biede, Makroøkonomi videregående uddannelser, Hans Reitzels forlag 2. Udga- ve 2009 Hans Jørgen Biede m.fl. Mikroøkonomi - videregående uddannelser, Hans Reitzels Forlag, 2. Udgave, 2011 Realkreditråddet, Bolig 1, Oberthur Grafisk, 4. Udgave, 2009 Sekretariatet for fælles finansielle uddannelser, Grundlæggende finans, erhvervsskolernes forlag,1. Udgave Internettet AKU- Aalborg, Om AKU- Aalborg, AKU- Aalborg (Anvisning af Kollegie- og ungdomsboliger Aal- borg), aalborg.dk/om- aku- aalborg.aspx AKU- Aalborg, Dannebrogskollegiet, AKU- Aalborg (Anvisning af Kollegie- og ungdomsboliger Aalborg), aalborg.dk/ejendom.aspx?id=76 Banktorvet.dk, Realkredit kender du din bidragssats, Banktorvet.dk (Økonomisk portal), , kender- du- din- bidragssats/ Bjarke Hansen, Se listen: så meget fik dine forældre i SU, TV2 finans , Boligejer.dk, Finansiering og økonomi, Boliejer.dk (Forankret i ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter) Boligejer.dk, Forening under stiftelse, Boliejer.dk (Forankret i ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter) Boligejer.dk, Forening under stiftelse, Boliejer.dk (Forankret i ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter) Boligejer.dk, Teknisk insolvens, Boliejer.dk (Forankret i ministeriet for By, Bolig og Landdi- strikter) , Side 79 af 105

80 Boligportal.dk, 2 værelses lejlighed Aalborg, Boligportal.dk (boligportal), Boligsiden.dk, vis mæglere, Boligsiden.dk (en boligportal) , Bolius, Hvad skal du være opmærksom på når du køber en andelslejlighed, Bolius (Boligejer- nes videnscenter) http:// om/lejlighed/artikel/hvad- skal- du- vaere- opmaerksom- paa- naar- du- koeber- en- andelslejlighed/ Bolius, Lån til boligkøb, Bolius (Boligejernes videnscenter) om/boliglaan- og- oekonomi/artikel/laan- til- boligkoeb/ Bolius, Sådan beregner du din ejensomsværdiskat, Bolius (Boligejernes videnscenter), om/boliglaan- og- oekonomi/artikel/saadan- beregner- du- din- ejendomsvaerdiskat/ Bolius, Hvilke regler skal du kende til inden du lejer en lejlighed, Bolius (Boligejernes videnscenter) , om/lejlighed/artikel/hvilke- regler- skal- du- kende- til- inden- du- lejeren- lejlighed/ Bolius, Ejerskifteforsikring, Bolius (Boligejernes videnscenter) , om/forsikringer/artikel/ejerskifteforsikring- 2/ Bolius, Så dyr en bolig har du råd til, Bolius (Boligejernes videnscenter) , om/koeb- salg- og- udlejning- af- bolig/artikel/saa- dyr- en- bolig- har- du- raad- til/ Borger.dk, Beregn din boligstøtte, Borger.dk(den private adgang til det offentlige), c3-41e e d981&pageid=b0244c66-1e26-470c- 88c1-768a24b0abc8 Danmarks Lejerforening, det lejedes værdi princippet, Danmarks Lejerforening (interesse organisation) Danmarks statistik, forbrugerprisindeks, Danmarks Statistik(Den centrale myndighed for dansk statistik) egner Frederik M. Juel, Andelskøb skal lettes, Berlingske Business, skal- lettes Jens Lunde, er ejerboligen eller andelsboligen dyrest?, Dansk Ejendomsmæglerforening (Ejendomsmæglernes branche organisation) Side 80 af 105

81 Kasper Pihl Møller og Michelle Mikkelsen, Boligmangel tvinger studerende på camping, Dan- marks Radio, , Lars Andersen og Janus Breck, ufaglærte job er forsvundet på 20 år, avisen Politiken, ufaglaerte- job- er- forsvundet- paa- 20- aar/ Mikael Hjort, Kæmpekrak: Lehman Brothers konkurs, Berlingske business, lehman- brothers- konkurs Ministeriet for Forskning, Innovation og Videregående Uddannelser, Politiske indsatser på uddannelses området, Ministeriet for Forskning, Innovation og Videregående Uddannelser, , og- institutioner/politiske- indsatsomrader/politiske- indsatser- pa- uddannelsesomradet Mybanker.dk, sammenlign priser på boliglån, Mybanker.dk (Økonomisk portal), , Mybanker.dk, sammenlign priser på forbrugslån, Mybanker.dk (Økonomisk portal), Mybanker.dk, sammenlign priser på andelsboliglån, Mybanker.dk (Økonomisk portal), , Mybanker.dk, etableringsomkostninger for realkreditlån, Mybanker.dk (Økonomisk portal), etableringsomkostninger- for- realkreditlaan Naturstyrelsen, Lokalplanen, Miljøministeriet, , Nykredit, Forsikring til andelshavere, Nykredit (pengeinstitut) til- andelshavere.xml Postnord, Lørdagsomdelere, Posttdanmark, jobs/danmark/skorping/lordagsomdelere/ Realkredit råddet, Ejendomsprisstatistik, Realkredit rådet, , Realkredit råddet, Obligationsrente (tidl. byggerente), Realkreditrådet, , Retsinformation.dk, boligstøtteloven, Retsinformation.dk(en del af det fælles statslige retsinformationssystem), Side 81 af 105

82 Retsinformation.dk Bekendtgørelse af lov om omsætning af fast ejendom, Retsinformati- on.dk(en del af det fælles statslige retsinformationssystem), , Retsinformation.dk Almenlejeloven, Retsinformation.dk(en del af det fælles statslige retsinformationssystem), Retsinformation.dk, Boligreguleringsloven, Retsinformation.dk(en del af det fælles statslige retsinformationssystem), Retsinformation.dk, Lejeloven, Retsinformation.dk(en del af det fælles statslige retsinformationssystem), , SKAT, Kørselsfradrag, Skattevæsnet, SKAT, Grundskyld, Skattevæsnet, SKAT, Grøn check, Skattevæsnet, SKAT, satser, Skattevæsnet, SKAT, Fradrag for renteudgifter, Skattevæsnet, Skatteministeriet, kommuneskatter 2013, Skatteministeriet, Sofie Tholl og Lise Richter, Studerende har store boligproblemer, Avisen Information, , Statistikbanken, forbrugerprisindeks, Danmarks statistik (den centrale myndighed for dansk statestik) Styrelsen for videregående uddannelser og uddannelses støtte, SU til videregående uddannelser, Styrelsen for Videregående Uddannelser og Uddannelses støtte, SU til videregående uddannelser, Styrelsen for Videregående Uddannelser og Uddannelses støtte, Styrelsen for Videregående uddannelser og Uddannelsesstøtte Side 82 af 105

83 Styrelsen for Videregående Uddannelser og Uddannelses støtte, Satser for SU- lån, Styrelsen for Videregående Uddannelser og Uddannelses støtte, Telenor, vælg et mobil abonnement, Telenor( teleselskab), ter Side 83 af 105

84 11 Bilag 11.1 Bilag 1 salgsopstilling Andelsbolig Side 84 af 105

85 Side 85 af 105

86 Side 86 af 105

87 Side 87 af 105

88 Side 88 af 105

89 Side 89 af 105

90 Side 90 af 105

91 Side 91 af 105

92 Side 92 af 105

93 Side 93 af 105

94 Side 94 af 105

95 11.2 Salgsopstilling Ejerbolig Side 95 af 105