Københavns Borgerservice Sekretariat og nævn 9. september 2014 Sagsnummer 2014-0028028 / AB Dokumentnummer 2014-0028028-16 Deres ref.: - Strandboulevarden 114, 3. tv., 2100 København Ø 3. huslejenævns afgørelse 2014-0246540 / AC Lejeforhøjelse pr. 1. december 2013 i et småhus I brev af 5. februar 2014 har Datea AS på vegne af udlejer indbragt ovennævnte afgørelse. Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af Datea AS på vegne af udlejer efter lejelovens 48, stk. 3, jf. boligreguleringslovens 29 c, da Lejernes LO Hovedstaden på vegne af lejerne, Birgit og John Johansen, har gjort indsigelse mod den varslede lejeforhøjelse. Ejer af ejendommen er ifølge kommunens registre Ejendomsselskabet af Januar 2002 P/S. Ankenævnets afgørelse: Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse. Det medfører, at der alene godkendes en lejeforhøjelse pr. 1. december 2013 fra 47.619,60 kr. med 19.880 kr. til 67.500 kr. Ankenævnet for Huslejenævnene Personlig henvendelse: Receptionen Nyropsgade 1 1602 København V Telefontid: mandag fredag kl. 10-14 onsdag lukket Skriftlig henvendelse: Postboks 493 1506 København V E-mail: husleje@okf.kk.dk Telefon: 3366 6200 Bankkonto: Reg.nr. 0216 Kontonr. 4069177638 www.kk.dk
Den godkendte leje svarer til 450 kr. pr. m 2 og omfatter afsætning til konto for indvendig vedligeholdelse med 43 kr. pr. m 2. Side 2 Hvis udlejer har opkrævet mere end den godkendte leje, har udlejer pligt til at tilbagebetale lejerne for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne../. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af eventuelt for meget betalt leje og renter efter den 1. november 2014 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser. Huslejenævnets afgørelse: Nævnet har vedtaget alene at godkende en lejeforhøjelse på 19.880 kr. årligt. Den årlige leje udgør herefter 67.500 kr., svarende til 450 kr. pr. m 2. Hvis lejeforhøjelsen har været betalt af lejerne, har udlejer pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne. Desuden henvises til reglerne i lejelovens 113a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje og forudbetalt leje og renter senere end den 1. marts 2014 anses som overtrædelse af disse bestemmelser. Baggrund Ifølge lejekontrakten er lejemålet begyndt den 1. august 1965. Ifølge BBR er der tale om et udlejet beboelseslejemål på 150 m 2 i en ejendom fra 1906. Udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, jf. lejekontraktens 22. Udlejer har via DATEA A/S i brev af 23. august 2013 varslet lejeforhøjelse fra 47.619,60 kr. med 49.880,40 kr. til 97,500 kr., svarende til 650 kr. pr. m 2. Lejeforhøjelsen begrundes med, at lejen væsentligt anses for lavere end det lejedes værdi, under henvisning til boligreguleringslovens 29c, jf. lejelovens 47. Lejernes LO Hovedstaden (LLO) har i brev af 12. september 2013 gjort indsigelse mod forhøjelsen. LLO oplyser, at alle hvidevarerne er bekostet af lejerne.
Sagen er herefter indbragt for nævnet i brev af 5. november 2013. Side 3 Nævnet har besigtiget lejemålet med deltagelse af lejer og en repræsentant fra DATEA A/S. Under besigtigelsen kunne nævnet konstatere, at ejendommen opvarmes med fjernvarme og er udstyret med forsatsvinduer. Derudover er der i lejemålet et oprindeligt køkken og flisebadeværelse, hvor hvidevarerne og toilettet er bekostet af lejerne. Nævnet har herefter truffet en afgørelse. Begrundelse og lovgrundlag Sagen er behandlet efter reglerne i boligreguleringsloven kapitel IV A, jf. lejelovens 47 og 48. Nævnet kan konstatere, at varslingen opfylder betingelserne i lejelovens 47 og 48. Efter lejelovens 47 kan lejen forhøjes, hvis den gældende leje er væsentligt lavere end det lejedes værdi. Når det lejedes værdi skal vurderes, er sammenligningsgrundlaget tilsvarende almindelige udlejningsejendomme med omkostningsbestemt leje, jf. kriterierne i boligreguleringslovens 29c. Efter det under besigtigelsen konstaterede er nævnet af den opfattelse, at den gældende leje for lejemålet er væsentligt lavere end det lejedes værdi, hvorfor der er grundlag for en lejeforhøjelse, jf. lejelovens 47, stk. 1. Den gældende leje er væsentligt lavere end den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter 7, jf. boligreguleringslovens 29c. Nævnet er samtidig af den opfattelse, at lejen efter den varslede lejeforhøjelse væsentligt vil overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. de nævnte kriterier i boligreguleringslovens 29c. Nævnet kan derfor alene godkende en årlig lejeforhøjelse på 19.880 kr., svarende til 132,53 kr. pr. m 2, således at den årlige leje herefter udgør 67.500 kr., svarende til 450 kr. pr. m 2. Denne leje skønnes at svare til det lejedes værdi, jf. boligreguleringsloven 29c. Ankegrunde: Datea AS gør for udlejer gældende, at den varslede lejeforhøjelse til 650 m 2 skal godkendes. Supplerende har Datea AS bekræftet, at afsætning til konto for indvendig vedligeholdelse er omfattet af gældende og varslede leje.
Øvrige oplysninger i sagen: Side 4 Lejernes LO Hovedstaden gør på vegne af lejerne gældende, at huslejenævnets afgørelse skal stadfæstes. Lejernes LO Hovedstaden bemærker dog i forhold til huslejenævnets afgørelse, at der i lejemålet ikke er forsatsvinduer ud til gården og på den ene del af vinduerne ud til gaden. Ankenævnets begrundelse og bemærkninger: Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 21. august 2014. Under besigtigelsen konstaterede ankenævnet, at lejemålet svarer til huslejenævnets beskrivelse, bortset fra at vinduerne ud til gården ikke er med forsatsruder men med enkeltglasruder. På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen finder ankenævnet, at en årlig leje på 47.619,60 kr. inklusive afsætning til konto for indvendig vedligeholdelse, svarende til 317,64 kr. pr. m², er væsentligt lavere end den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens 29 c. Imidlertid finder ankenævnet, at den varslede årlige leje på 97.500 kr. inklusive afsætning til konto for indvendig vedligeholdelse, svarende til 650 kr. pr. m², væsentligt overstiger det lejedes værdi efter ovennævnte kriterier. Ankenævnet kan alene godkende, at gældende årlige leje forhøjes til 67.500 kr. inklusive afsætning til konto for indvendig vedligeholdelse,
svarende til 450 kr. pr. m², idet dette beløb findes at svare til det lejedes værdi efter de nævnte kriterier. Side 5 Ved vurderingen af lejens størrelse har ankenævnet lagt vægt på, at hvidevarerne og toilettet er bekostet af lejerne, og at der ikke ifølge huslejenævnsafgørelse 103-19778 1/97 er udført forbedringer i lejemålet efter den 15. almindelige vurdering. Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området. Klagevejledning: I henhold til boligreguleringslovens 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne. Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten, er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen. Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen
indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K. Side 6 Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag. Jens Bech Stausbøll formand Sendt til: 1. Birgit Solveig Johansen, Strandboulevarden 114, 3. tv, 2100 København Ø 2. Datea A/S, Lyngby Hovedgade 4,2800 Lyngby 3. Lejernes LO Hovedstaden, Vester Voldgade 9, 1. sal, 1552 København V