Stjernevejsgrunden Konkurrenceprogram
Formalia/Udbud Hedensted Kommune ønsker at udvikle og sælge et areal ved Gesagervej i Hedensted. Udbud sker i h.t. bekendtgørelse nr. 799 af 24.6.2011 om offentlig udbud ved salg af kommunale ejendomme. Byrådet forbeholder sig ret til at forkaste alle de indkomne tilbud. Proces Der indledes med prækvalifikation. De interesserede teams skal aflevere en oversigt over teamets sammensætning, relevante bolig- og landskabsreferencer samt økonomi. Hedensted Kommune udvælger derefter 3 teams til at deltage i konkurrencen som beskrevet nedenfor. Side 2
Baggrund Hedensted Kommune udvikler sig hastigt, og der er stor efterspørgsel på boliger i Hedensted og Løsning. Byrådet har derfor besluttet at udvikle Stjernevejsgrunden i Hedensted til et attraktivt boligområde, som ikke omfatter parcelhuse. Efterspørgslen efter nye boliger er stærkt stigende, og befolkningstallet stiger meget i de kommende år. Området Området er på ca. 5,76 ha og ligger i den vestlige del af Hedensted ved Gesagervej, som forbinder Hedensted / Løsning med E45. Side 3
Stjernevejsgrunden har i mange år været reserveret til offentlige formål, og på grund af den unikke placering og de mange muligheder er grunden i folkemunde igennem mange år blevet kaldt for Guldgrunden. Grunden ligger tæt op af et meget stort parcelhusområde. Med det nye boligområde på den udbudte grund ønsker kommunen at skabe en bedre balance i boligformerne og beboersammensætningen og dermed et mere varieret boligudbud i Hedensted og Løsning. Stjernevejsgrunden ligger fantastisk godt, og der er en lang række attraktiviteter i nærområdet, som vil gøre de kommende boliger eftertragtede. Mod syd ligger Hedenstedcentret, som er Hedensteds omdrejningspunkt for idræt, fritid og kultur. Vest for Hedenstedcentret er et stort outdoor område og Hedensted Tracks under udvikling. Her anlægges professionelle og internationale BMX baner, mountainbike-spor og løbestier i et kreativt modelleret landskab, der inviterer til aktivitet og opdagelse. I dette område etableres der desuden et sportshotel i tilknytning til Hedenstedcentret samt et erhvervsområde, hvor erhvervsdrivende kan slå sig ned i et kreativt og trygt erhvervsmiljø. Øst for Hedenstedcentret ligger Stjernevejskolen. Hele dette område er forbundet med Stjernevejsgrunden via en sikker tunnel- og stiforbindelse under Gesagervej. Stjernevejsgrunden får altså skole og et unikt natur- og fritidsområde som nabo. Derudover er der under 2 km til Hedensted centrum med et rigt handelsliv og kun godt 1,5 km til E45, hvilket gør området meget attraktivt for eksempelvis pendlere. Side 4
Hedensted Kommune har derfor store ambitioner for området og forventer innovative og kreative projektløsninger, der skaber et boligområde af høj kvalitet med identitetsskabende karakteristika. Side 5
Plangrundlag Området ligger i kommuneplanramme 5.O.06, offentlige formål. Ved omdannelse skal der udarbejdes et kommuneplantillæg, som udlægger en ny ramme til boligformål. Området er omfattet af eksisterende lokalplan nr. 8, som fastlægger anvendelsen til offentlige formål i form af f.eks. skole, idrætshal, svømmehal mv. Med udgangspunkt i vinderprojektet udarbejdes derfor et nyt plangrundlag for området. Side 8
Program Der ønskes et identitetsskabende boligområde. Et boligområde der markerer sig, og som kan løfte indtrykket af boligerne i Hedensted og Løsning generelt. Derfor gives der forholdsvis frie hænder, og der lægges vægt på kreative, nytænkende og innovative løsninger. Både i løsningen af området som helhed og ift. boligernes arkitektur. Ser man på behovene i området, så mangler der boliger til små og ofte nyetablerede børnefamilier, der søger en mindre familiebolig. Områdets placering med god adgang til skole, institutioner, idrætsfaciliteter og rekreative anlæg gør området ideelt til denne målgruppe. Som følge af det store nærtliggende parcelhuskvarter, mangler der også boliger til de borgere, der har nået en alder, hvor parcelhuset er blevet for stort og vedligeholdelseskrævende, men som gerne vil blive boende i nabolaget. Sidst men ikke mindst mangler der små boliger til enlige, studerende og iværksættere. Nærheden til unikke fritidstilbud gør området attraktivt for unge mennesker og i tilknytning til Hedenstedcentret syd for projektområdet arbejdes der med at skabe et erhvervsmiljø for nye virksomheder. Det er et ønske, at boligområdet kan være med til at understøtte dette miljø, evt. ved at tilbyde boligtyper, der henvender sig til iværksættermålgruppen (billige, fleksible og anderledes boliger). Kommunen vægter variation i beboersammensætningen højt og derfor skal området også rumme forskellige boligformer i varierende størrelser og gerne med varierende ejerformer. Der ønskes ikke almene boliger i området. De forskellige boligtypers form, størrelse, ejerform osv. ønskes rettet imod de ovenfor beskrevne målgrupper. Dog skal der tages udgangspunkt i nogle grundlæggende retningslinjer. Side 9
Der skal således tages udgangspunkt i en boligbebyggelse med karakter af tæt-lav / tæt-høj / etagebebyggelse med en bygningshøjde på op til 18,5 meter og et etageantal på op til 5 etager. Til boligerne skal der etableres de fornødne faciliteter som f.eks. depoter, cykelparkering mv. Området skal ligeledes disponeres med tilstrækkelige parkeringspladser, cykelparkeringspladser, fri- og opholdsarealer samt klimatilpasningstiltag. Der fastlægges ikke en præcis bebyggelsesprocent, men der gives mulighed for en bebyggelsesprocent på op til ca. 160 %. Projektet bedømmes ikke på maksimal udnyttelse, men på optimal udnyttelse og balance mellem friarealer og bebyggelse. Området skal disponeres således, at bygningernes placering, områdets terrænbearbejdning og bygningernes disponering kan danne afskærmning for trafikstøj og skabe mikroklimaer, der giver attraktive opholdsmiljøer. Der lægges desuden vægt på, at området kan være med til at binde byerne Hedensted og Løsning sammen. Den eksisterende offentlige forbindelse gennem området skal opretholdes og gerne styrkes, således at den kommer til at indgå som en integreret del af områdets disponering. Gerne med offentlige opholdsrum som en del af løsningen. Her er der specielt fokus på opgangen fra tunnelen under Gesagervej. Et plus vil være sammenspil med eller inspiration fra projekterne omkring Hedensted Centret outdoorområdet, terrænbearbejdningen, Hedensted Tracks, sportshotellet og det nye erhvervsområde. Side 10
Bindinger Området er støjbelastet af vejtrafikstøj fra Gesagervej og delvist også fra jernbanen mod øst. Derfor skal der være fokus på støjafskærmning evt. som en integreret del af bebyggelsen. Området skal spildevandskloakeres derfor skal håndtering af regnvand indgå i disponeringen af området. Områdets vestlige del gennemskæres af en spildevandsledning (pumpeledning Ø 250). Dette skal der være fokus på i disponeringen af området. Tilkørsel skal ske fra Stjernegårdsvej. Der må ikke etableres almene boliger i området. Vurderingskriterier Helt grundlæggende bedømmes alle de følgende vurderingskriterier ud fra en bred bæredygtig helhedsbetragtning. Altså lægges der bl.a. vægt på, at der anvendes bæredygtige materialer og produkter, samt at området indrettes med henblik på, at livet kan leves med tanke for miljømæssig, teknisk, social og økonomisk bæredygtighed. Der er udpeget seks vurderingskriterier med vægtning, som indgår i bedømmelsen af projekterne: 1. Arkitektonisk fremtoning 25 % 2. Disponering 15 % 3. Friarealer 15 % 4. Klimahåndtering 5 % 5. Variation 10 % 6. Pris 30 % Side 11
Arkitektonisk fremtoning Der lægges vægt på, at der fastlægges klare designkoncepter, der sikrer en varieret bebyggelse ud fra gennemgående principper. Derfor er der fokus på, at der præsenteres et koncept med variation i bygningskroppenes udformning, facadernes fremtræden og bygningshøjder. Derudover lægges der vægt på, at der vælges robuste materialer, der udtrykker høj kvalitet. Der lægges vægt på, at boligerne disponeres hensigtsmæssigt i forhold til verdenshjørnerne og områdets opholdsarealer, at de er gennemlyste, og at de råder over gode nære private / semiprivate opholdsarealer i form af f.eks. terrasser, altaner og tagterrasser. Stikord: Designkoncept / Variation / Robuste materialer / Boligernes disponering / Identitet Disponering Disponeringen skal understøtte en varieret og funktionel bebyggelse, hvor gode byrum og den menneskelige skala sættes i højsædet. Der lægges vægt på, at bebyggelsen disponeres, så der skabes attraktive boliger, der er orien teret bevidst i forhold til verdenshjørnerne, udearealer samt ankomstforhold. Herunder gives der point for, at bebyggelsens disponering og placering kan være med til at løse f.eks. støjpåvirkning og klimatiske udfordringer (vind, skygge). Stikord: Orientering / Støjafskærmning / Klimatiske forhold Side 12
Friarealer Der lægges vægt på, at der etableres gode og attraktive friarealer, der i funktion og indretning afspejler områdets beboersammensætning. Der lægges desuden vægt på, at dele af friarealerne henvender sig til offentligheden. Der bør derfor arbejdes med forskellige typer friarealer (f.eks. private, semiprivate, offentlige). Også landskabeligt bør det tænkes kreativt. Terrænbearbejdningen, f.eks. i forbindelse med udformning af støj-afskærmning, skal derfor udformes kreativt og multifunktionelt og gerne i kombination med bebyggelsen i området. Gerne med inspiration fra de terrænmæssige tiltag, der arbejdes med ved Cykelmekka / Hedensted Tracks på sydsiden af Gesagervej Stikord: Disponering / Terrænbearbejdning / Multifunktionelle løsninger Side 13
Klimahåndtering Hedensted Kommune har stor fokus på de klimatiske udfordringer. Derfor betyder håndteringen af dette meget. Herunder er der særligt fokus på håndtering af regnvand, som skal håndteres inden for området. Derfor lægges der stor vægt på, at der i disponeringen af området indtænkes anlæg til håndtering og forsinkelse af regnvand i form af innovative LAR løsninger, der kan indgå som aktive elementer i områdets friarealer gerne i kombination med terrænbearbejdningen. Stikord: Kreative LAR løsninger / Begrønning af tage / Samspil med landskab og friarealer Variation Der lægges vægt på, at området disponeres med fokus på variation. Altså, at der forefindes forskellige boligtyper, opholdsarealer og tilbud i området. Alt sammen for at skabe et boligområde, der er spændende at færdes, opholde sig og bo i. Stikord: Boligtyper / Udtryk / Natur / Aktiviteter Side 14
Pris Der skal angives en købspris excl. moms. Ved indgåelse af aftale om overtagelse, skal køber betale 10% af tilbudsprisen kontant. Overtagelse skal senest finde sted 30 dage efter, at der foreligger en endelig godkendt lokalplan, der muliggør gennemførelse af det vindende projekt. Ved endelig overtagelse skal resten af købesummen betales kontant. Hvis køber alligevel ikke vil/kan realisere projektet, har kommunen ret til at beholde de indbetalte 10% til dækning af udgifter i forbindelse med planarbejdet og udarbejdelse af nyt udbud. Handelsomkostninger stempel og skødeudarbejdelse betales af køber. Evaluering og bedømmelse af de indkomne tilbud Ved udpegningen af et vinderprojekt vægtes prisen med 30% De fem øvrige vurderingskriterier vægtes sammenlagt med 70%. De enkelte vurderingskriterier vægtes og ranglistes i forhold til de indkomne tilbud. Se under vurderingskriterier side 11. Bedømmelse Der sammensættes en bedømmelseskomité bestående af fagfolk, politikere og ledere fra Hedensted Kommune. Desuden inddrages der mindst én ekstern konsulent. Honorar Anden og tredjepladsen honoreres med hhv. 100.000 kr. og 50.000 kr. Overordnet tidsplan 10. september 2018 Klokken 8:00 seneste frist for aflevering af materiale for prækvalifikation til Hedensted Kommune. 24. september 2018 Resultatet af prækvalifikationen meddeles deltagerne. 1. oktober 2018 Indbydes de tre teams til fælles besigtigelse og kick-off møde med præsentation og drøftelse af konkurrenceprogrammet. Efter mødet vil der være 2 ugers spørgefrist. 10. december 2018 Konkurrenceprojektet afleveres 7. januar 2019 Udpeges vinderforslag, med efterfølgende tilretningsfase på 4 uger 1. februar 2019 Præsentation af endeligt vinderprojekt Side 15
Tilbuddets omfang Tilbuddet skal afleveres anonymt og omfatte: Pris i lukket kuvert 10 A3 hæfter med beskrivelse af projektet. A1 plancher i højformat på pap/skumpap til udstilling max. 4 plancher. Alt materiale i digital udgave (PDF) Lokalplan Udarbejdes af tilbudsgiver i samarbejde med Hedensted Kommune efter udpegning af vinderprojektet. Kontaktperson: Johan Stadil Petersen Chef for Fritid & Fælleskab Tlf.: 2323 5982 Johan.Petersen@Hedensted.dk Hedensted Kommune Niels Espes Vej 8 8722 Hedensted grundsalg@hedensted.dk mrk. Stjernevejsgrunden