Andelsboligforeningen Gammel Kongevej 162 A-D Hjemstedsadresse: Gammel Kongevej 162 A-D, 1850 Frederiksberg C Årsregnskab 2016/17 Regnskabsperiode: 1. september 2016-31. august 2017 42. regnskabsår Godkendt på andelsboligforeningens ordinære generalforsamling den 22. november 2017 dirigent Aaen & Co. statsautoriserede revisorer p/s CVR nummer 33 24 17 63 Kongevejen 3, 3000 Helsingør Hørkær 26, 2730 Herlev Telefon 49 21 06 07 - Telefax 49 21 06 98 - www.aaenco.dk
Indholdsfortegnelse Foreningsoplysninger 1 Administrator- og bestyrelsespåtegning 2 Den uafhængige revisors revisionspåtegning 3 Regnskabspraksis 5 Resultatopgørelse 9 Balance 11 Noter til årsregnskabet 13 Nøgleoplysningsskema til andelsboligforeningen 23
Foreningsoplysninger Foreningen Andelsboligforeningen Gammel Kongevej 162 A-D Hjemstedskommune: Frederiksberg Bestyrelse Administrator Pia Laulund, formand Jacob Brogaard-Kay Anders Helt Lund Jørn Gubi Frank Nissen DRACHMANN EJENDOMSADMINISTRATION A/S Nordhavnsvej 1 3000 Helsingør Revision Aaen & Co. statsautoriserede revisorer p/s Kongevejen 3 3000 Helsingør 1
Den uafhængige revisors revisionspåtegning Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Gammel Kongevej 162 A-D: Konklusion Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Gammel Kongevej 162 A-D for regnskabsåret 1. september 2016-31. august 2017, der omfatter resultatopgørelse, balance og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. august 2017 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. september 2016-31. august 2017 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet. Vi er uafhængige af andelsboligforeningen i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA s Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Fremhævelse af forhold vedrørende revisionen Andelsboligforeningen har i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal som sammenligningstal i resultatopgørelse og noter. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelse og noter, ikke været underlagt revision Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere andelsboligforeningens evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere andelsboligforeningen, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. 3
Den uafhængige revisors revisionspåtegning Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om andelsboligforeningens evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at andelsboligforeningen ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Helsingør, den 13. oktober 2017 Aaen & Co. statsautoriserede revisorer p/s Kongevejen 3, 3000 Helsingør - CVR nummer 33 24 17 63 Jesper Fenger Smidt statsautoriseret revisor 4
Regnskabspraksis Regnskabsgrundlag Årsrapporten for Andelsboligforeningen Gammel Kongevej 162 A-D for 2016/17 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 5. Endvidere er formålet at give de efter bekendtgørelse nr. 1539 af 16. december 2013, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 8 samt at give de efter andelsboliglovens 5, stk. 11, krævede oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Resultatopgørelsen Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Boligafgift og lejeindtægt vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. 5
Regnskabspraksis Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, amortiseret kurstab og låneomkostninger fra optagelse af lån (prioritetsgæld), indeksregulering af restgælden vedrørende indekslån samt renter af bankgæld. Herudover indregnes betalinger på indgået rentesikringsaftale (renteswap). Skat af årets resultat Andelsboligforeningen er skattepligtig. Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til Andre reserver, f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. Forslag om overførsel af beløb til Overført resultat mv. er alene specificeret af hensyn til at kunne vurdere, hvorvidt den opkrævede boligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte prioritetsafdrag med fradrag af ikke likvide omkostninger (regnskabsmæssige afskrivninger, amortisering af kurstab, indeksregulering vedrørende indekslån mv.). Balancen Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdien på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Opskrivninger tilbageføres i det omfang, dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. 6
Regnskabspraksis Materielle anlægsaktiver (fortsat) Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Tab indregnes i resultatopgørelsen under afskrivninger og fortjeneste indregnes i resultatopgørelsen under øvrige indtægter. Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Likvider Likvide beholdninger omfatter bankindeståender. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Der føres en separat konto for opskrivningshenlæggelsen vedrørende opskrivning af foreningens ejendom til dagsværdi ( reserve for opskrivning af foreningens ejendom ). Overført resultat mv. indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele, ændringer i dagsværdien af finansielle sikringsinstrumenter (renteswap) samt resterende overførsel af årets resultat. Under andre reserver indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse samt reservation til imødegåelse af værdiforringelse af foreningens ejendom, kursreguleringer mv. i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutning. De reserverede beløb indgår ikke i beregningen af andelsværdien. Prioritetsgæld Prioritetsgæld indregnes ved låneoptagelsen til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder værdiansættes prioritetsgælden til dagsværdi svarende til kursværdien. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. 7
Regnskabspraksis Øvrige noter Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 21. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven. Nøgletal De i note 22 anførte nøgletal har til formål at give regnskabsbrugeren et bedre grundlag for at analysere foreningens økonomiske situation samt sammenligne foreningens økonomiske situation med andre foreningers økonomiske forhold. Nøgleoplysninger Nøgleoplysningerne har til formål at leve op til de krav, der følger af 3 i bekendtgørelse nr. 1539 af 16/12/2013 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andele. 8
Resultatopgørelse 1. september 2016-31. august 2017 Regnskab Budget Regnskab Note 2016/17 2016/17 2015/16 (ej revideret) Indtægter Boligafgift 1.134.276 1.133.860 1.155.807 Øvrige indtægter 1.156 0 14.000 1 Lejeindtægter 788.097 783.000 691.751 Indtægter i alt 1.923.529 1.916.860 1.861.558 Omkostninger 2 Ejendomsskat og forsikringer 252.248 282.000 267.458 3 Forbrugsafgifter 126.881 206.000 164.066 4 Renholdelse 132.258 143.000 125.369 5 Vedligeholdelse, løbende 139.421 541.000 281.800 6 Administrationsomkostninger 173.591 150.500 145.011 7 Øvrige foreningsomkostninger 534 0 523 Omkostninger i alt 824.933 1.322.500 984.226 Resultat før finansielle poster 8 Finansielle indtægter 0 0 268 9 Finansielle omkostninger 137.742 128.000 134.617 Finansielle poster, netto -137.742-128.000-134.349 Resultat før skat 960.854 466.360 742.983 10 Skat af årets resultat 89.709 65.000 62.906 Årets resultat 871.145 401.360 680.077 9
Resultatopgørelse 1. september 2016-31. august 2017 Regnskab Budget Regnskab 2016/17 2016/17 2015/16 Forslag til resultatdisponering (ej revideret) Overført restandel af årets resultat 582.576 107.360 391.508 Betalte prioritetsafdrag 288.569 294.000 288.569 Overført til "Overført resultat m.v." 871.145 401.360 680.077 Disponeret i alt 871.145 401.360 680.077 10
Balance 31. august Aktiver Note 2016/17 2015/16 2016/17 2015/16 11 Ejendommen, matr. nr. 47 l Frederiksberg 81.903.227 73.522.964 Anlægsaktiver 81.903.227 73.522.964 Restancer, andelshavere / lejere 1.126 2.343 Andre tilgodehavender 1.120 6.004 Forsikringssager 17.876 0 16 Kabel TV-regnskab 0 1.325 Tilgodehavender 20.122 9.672 12 Likvide beholdninger 1.800.739 1.273.470 Omsætningsaktiver 1.820.861 1.283.142 Aktiver i alt 83.724.088 74.806.106 11
Balance 31. august Passiver Note 2016/17 2015/16 0 0 Andelsindskud 51.520 51.520 Reserve for opskrivning af foreningens ejendom 80.653.227 72.272.964 Overført resultat mv. incl. prioritetsafdrag -4.621.782-5.442.635 Egenkapital før andre reserver 76.082.965 66.881.849 Reserveret til vedligeholdelse af foreningens ejendom 3.500.000 3.500.000 Andre reserver 3.500.000 3.500.000 13 Egenkapital 79.582.965 70.381.849 14 Langfristet del af kreditinstitutter i øvrigt 3.364.300 3.609.627 Langfristet gæld 3.364.300 3.609.627 14 Kortfristet del af kreditinstitutter i øvrigt 433.905 423.225 15 Varmeregnskab 8.783 15.785 16 Kabel TV-regnskab 1.756 0 Forudbetalinger og deposita, andelshavere / lejere 125.566 122.476 17 Bredbåndsregnskab 28.133 34.870 Skyldig A-skat og AM-bidrag 2.508 2.355 Skyldig foreningsskat 147.564 62.906 18 Anden gæld 28.608 153.013 19 Kortfristet gæld 776.823 814.630 0 Gæld i alt 4.141.123 4.424.257 0 Passiver i alt 83.724.088 74.806.106 20 Eventualforpligtelser 21 Beregninger af andelsværdi 22 Nøgletal 23 Nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen 12
Noter til årsregnskabet Regnskab Budget Regnskab 2016/17 2016/17 2015/16 2009/10 (ej revideret) 1 Lejeindtægter Lejeindtægter, erhverv 785.073 780.000 688.727 Lejeindtægter, kælderrum 3.024 3.000 3.024 788.097 783.000 691.751 2 Ejendomsskat og forsikringer Grundskyld 168.483 180.000 173.589 Skorstensfejning 819 1.000 805 Rottebekæmpelse 1.008 1.000 882 Forsikringer 81.938 100.000 92.181 252.248 282.000 267.458 3 Forbrugsafgifter Vandafgift 67.623 100.000 74.036 Renovation 47.716 80.000 71.455 El-forbrug fællesarealer 10.752 25.000 17.655 Gas 790 1.000 920 126.881 206.000 164.066 4 Renholdelse Vicevært, feriepenge, lønsumsafgift og gebyrer 118.999 120.000 109.216 Rengøringsartikler 2.025 1.000 815 Vinduespolering 4.425 10.000 6.863 Containerleje 5.452 8.000 6.355 Snerydning og saltning 1.357 4.000 5.000 2.120 132.258 143.000 125.369 13
Noter til årsregnskabet 5 Vedligeholdelse, løbende Regnskab Budget Regnskab 2016/17 2016/17 2015/16 2009/10 (ej revideret) Glarmester 13.766 7.455 Maler 5.167 0 Tømrer og snedker 43.824 55.737 Blikkenslager 20.491 97.191 Varmeanlæg 5.514 8.701 Elektriker 10.977 11.452 Kompensation, vandskade 0 5.688 Gartner og havearbejde 0 2.525 Låsesmed og navneskilte 6.776 6.215 Vej og gårdanlæg 8.009 83.999 Antigraffiti-service 1.988 0 Værktøj og haveredskaber 1.899 0 Selvrisko, skade 3.822 0 Diverse 17.188 2.837 139.421 541.000 281.800 6 Administrationsomkostninger Adm.honorar, fast honorar 45.676 46.000 55.394 Adm.honorar, øvrige omkostninger 31.720 30.000 13.991 Revision og regnskabsmæssig 13.125 13.000 16.875 Mæglerhonorar, valuarvurdering 12.500 12.500 18.750 Rådgiverhonorar 27.812 0 0 Varmeregnskabshonorar 23.833 25.000 23.094 Porto og kontorhold 4.997 8.000 6.730 Best.møder og generalforsamling 6.131 10.000 4.152 Beboermøder og arbejdsdage 3.960 2.000 3.014 Repræsentation, gaver og blomster 979 0 461 Diverse incl. gebyrer 2.858 4.000 2.550 173.591 150.500 145.011 14
Noter til årsregnskabet Regnskab Budget Regnskab 2016/17 2016/17 2015/16 2009/10 (ej revideret) 7 Øvrige foreningsomkostninger Gas- og el-forbrug, bade/vaskerum 534 0 523 534 0 523 8 Finansielle indtægter Renteindtægter, bank 0 0 268 0 0 268 9 Finansielle omkostninger Øvrige renteudgifter 134 0 805 Omkostninger omlægning lån 28.989 0 0 Prioritetsrenter og bidrag 108.619 128.000 133.812 137.742 128.000 134.617 10 Foreningsskat Årets samlede udgifter jfr. regnskabet 962.675 Årets fradragsberettigede udgifter jfr. regnskabet 962.675 Lejeindtægter 788.097 Henførbare udgifter 394.422 Skattepligtig indkomst 2016/17 393.675 - negativ skattepligitg indkomst overført fra tidligere år 0 Skattepligtig indkomst til beskatning 393.675 Selskabsskat 22 % af kr. 393.600 86.592 + tillæg til skat 2016/17 (3,4% af kr. 86.592,-) 3.117 Skat i alt 89.709 15
Noter til årsregnskabet 2016/17 2015/16 11 Ejendommen, matr. nr. 47 l Frederiksberg Kostpris 1. september 1.250.000 1.250.000 Tilgang 0 0 Afgang 0 0 Kostpris 31. august 1.250.000 1.250.000 Opskrivninger 1. september 72.272.964 71.485.775 Årets opskrivning 8.380.263 787.189 Tilbageført opskrivning 0 0 Opskrivninger 31. august 80.653.227 72.272.964 Regnskabsmæssig værdi 31. august 81.903.227 73.522.964 Ejendommen er indregnet til valuarvurdering dateret d. 8. september 2017. 12 Likvide beholdninger Rente Rente indest. gæld pct. p.a. pct. p.a. 2016/17 2015/16 Danske Bank, 4688327199 0 19 1.800.739 1.273.470 1.800.739 1.273.470 16
Noter til årsregnskabet 13 Egenkapital Opskrivning af Resultat Indskud ejendom mv. I alt Saldo 1. september 2016 51.520 72.272.964-5.442.635 66.881.849 Dagsværdiregulering af - ejendom 8.380.263 8.380.263 - prioritetsgæld 0 0-50.292-50.292 Betalte prioritetsafdrag 0 0 288.569 288.569 Overført restandel af årets resultat 0 0 582.576 582.576 Saldo 31. august 2017 51.520 80.653.227-4.621.782 76.082.965 1) Reservation I alt Saldo 1. september 2016 3.500.000 3.500.000 Anvendt i regnskabsåret 0 0 Reserveret til vedligeholdelse 0 0 Saldo 31. august 2017 3.500.000 3.500.000 1) Reserveret til vedligeholdelse af foreningens ejendom 17
Noter til årsregnskabet 14 Prioritetsgæld Restløbetid Nominel Næste i år restgæld års afdrag Kursværdi Realkredit Danmark A/S, 9 år og 9 mdr. 3.733.237 368.937 3.798.205 fast forrentet 0,5% ÅRG. 2027 kontantlån, opr. kr. 3.826.000,-. Renteprocenten er 0,8500 % p.a. 3.733.237 368.937 3.798.205 2016/17 2015/16 15 Varmeregnskab A conto opkrævet 223.400 228.150 - afholdte udgifter 214.617 212.365 8.783 15.785 16 Kabel TV-regnskab Saldo 1. september -1.325-815 + indbetalt af medlemmer 105.515 116.927 - afholdte udgifter 102.434 117.437 Saldo 31. august 2017 1.756-1.325 17 Bredbåndsregnskab Saldo 1. september 34.870 17.803 + indbetalt af medlemmer 20.750 44.115 - afholdte udgifter 27.487 27.048 Saldo 31. august 2017 28.133 34.870 18
Noter til årsregnskabet 2016/17 2015/16 18 Anden gæld Ista Danmark A/S 1.120 0 Frederiksberg Forsyning A/S 0 6.909 HOHO Dansk Elektrolyse A/S 0 8.701 ABC Rengøring & Service 3.557 3.558 Glarmester Lennart Johansen ApS 7.285 0 Tlf. godtgørelse, vicevært 0 2.000 Mejlshede Låse A/S 0 755 Kontorhold, formand 2.500 2.500 Skyldigt, administrator 1.146 5.091 Pankas, asfaltarbejde 0 83.999 YouSee kabel-tv 0 27.000 Aaen & Co. statsautoriserede revisorer p/s 13.000 12.500 28.608 153.013 19 Gældsforpligtelser Af de samlede gældsforpligtelser er kr. 3.364.300 langfristede gældsforpligtelser. Den langfristede gæld består af prioritetsgæld. Der henvises i øvrigt til note 14. 20 Eventualforpligtelser Sikkerhedsstillelser: Der eksisterer ingen sikkerhedsstillelser for bankmellemværender eller lignende. Foreningens medlemmer hæfter alene for foreningens forpligtelser med deres indskud. Der er tinglyst pant for gæld med en hovedstol på samlet kr. 3.826.000,- kr. i ejendommen. Se i øvrigt note 14. Afgivne garantier: Der er ikke stillet garanti for andelshaverne. 19
Noter til årsregnskabet 21 Beregning af andelsværdi Beregning af andelskronen i henhold til 5, stk. 2 i "Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber": Ejendomsværdi, kontant handelsværdi vurderet af statsautoriseret ejendomsmægler og valuar Daniel Ammitsbøll-Sørensen den 8. september 2017. Valuarvurderingen er maksimalt gældende i 18 måneder i henhold til andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra b. Vurderingen skal være gældende på handelstidspunktet. 2016/17 Ejendommens kontantværdi iflg. valuarvurdering af 8. september 2017 81.903.227,00 Bogført egenkapital pr. 31. august 79.582.964,75 - henlagt til vedligeholdelse -3.500.000,00 Reguleret egenkapital pr. 31. august 76.082.964,75 Nominel andelsindskud 51.519,94 Under henvisning til Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber skal det oplyses, at andelenes værdi pr. 31. august 2017 i henhold til bekendtgørelsens 5, stk. 2 c er opgjort til kurs 147.676,73 eller 1.476,7673 pr. andelskrone. Andelskronens værdi beregnes således: kr. 76.082.964,75 / kr. 51.519,94 (andelsindskud) = 1.476,77 Valuaren oplyser, at vurderingsrapportens beregninger er baseret på en afkastprocent på 2,20 pct. Afkastprocenten svarer til det forrentningskrav, en køber vil stille til ejendommens afkast. Jo højere krav der stilles til afkastet, jo lavere bliver ejendommens dagsværdi alt andet lige. 20
Noter til årsregnskabet 21 Beregning af andelsværdi, fortsat Oprindeligt Andelsværdi pr. Lejl.nr. Navn indskud 31/08-2017 3 Lene og Henrik Lund 3.180 4.695.825 4 Nana Maria & Jonas Askjær-Friis 3.180 4.695.825 5 Doris Laursen 1.257 1.856.740 7 Ida Kock & Jørn Gubi Christensen 2.361 3.486.500 8 Frank Nissen og Linda Feder 2.361 3.486.500 9 Anne S. Poulsen & Martin Clausen 2.361 3.486.500 10 Allan Sandbjerg Larsen 2.297 3.392.076 11 Kirsten Jonsgaard Larsen 1.365 2.015.787 12 Adrian Asmus Dilling Lundgren 1.512 2.233.315 13 Anders Helt Lund 1.512 2.233.315 14 Sophie Schønheyder van Deurs 1.645 2.429.061 15 Annie Karin Rey og Robert S. Selig 1.645 2.429.061 16 Tomas Klement og Jane Sloth Nielsen 1.645 2.429.061 17 Anne Gerhardt 1.645 2.429.061 18 Birgit Dalgaard 1.645 2.429.061 19 Antonio D'Elia 1.645 2.429.061 20 Ejnar Estrup Jensen 1.645 2.429.061 21 Emil Ruhwald Nielsen 1.645 2.429.061 22 Lene Josefine Feldthaus 1.516 2.239.222 23 Signe Maria & Jacob Brogaard-Kay 1.556 2.297.850 24 Edna Kovanda Klein 1.619 2.391.551 25 Pia Laulund Møinichen 1.689 2.494.260 26 Rikke Hebo Larsen og Kenneth Jepsen 1.999 2.952.501 27 Anna Cathy Cecilia Palmer og Jan Spring 1.693 2.499.724 28 Jakob Haahr-Pedersen 1.645 2.429.061 29 Paul William Tyler 1.689 2.493.522 30 Helle Nielsen 1.558 2.301.320 31 Nathan Wester-Andersen 2.011 2.969.085 51.520 76.082.965 21
Noter til årsregnskabet 22 Nøgletal Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi og er primært udregnet på baggrund af arealer. I andelsboligforeningen Gammel Kongevej 162 A-D anvendes andelsindskuddenne som fordelingsnøgle, og de arealbaserede nøgletal for andelsværdi og boligafgift svarer derfor ikke til de, der konkret gælder for den enkelte andelshaver. Ejendommens areal udgør ifølge BBR-oplysninger følgende: Boligtype Antal Areal (kvm) Andelsboliger 28 3.060 Boliglejemål 0 0 Erhvervslejemål 2 642 30 3.702 Beregnede nøgletal for foreningen: kr. pr. kvm andel kr. pr. kvm total Offentlig ejendomsvurdering 0 0 Valuarvurdering 26.766 22.124 Anskaffelsessum (kostpris) 408 338 Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver -341 Foreslået andelsværdi 24.864 Reserver uden for andelsværdi 1.144 kr./ kvm Boligafgift i gennemsnit pr. andelsbolig-kvm 371 Boliglejeindtægt pr. udlejede bolig-kvm 0 Erhvervslejeindtægt pr. udleje erhvervs-kvm 1.228 Omkostninger m.v. i pct. af (omkostninger + finansielle poster netto + afdrag): % Vedligeholdelsesomkostninger 11 Øvrige omkostninger 55 Finansielle poster, netto 11 Afdrag 23 100 Boligafgift i pct. af samlede ejendomsindtægter 59 22
NØGLEOPLYSNINGSSKEMA FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN A/B Gammel Kongevej 162 A-D Skemaet skal bruges af mulige købere i deres overvejelser om køb af andelsbolig. Derfor er det vigtigt, at skemaet udleveres så tidligt som muligt i processen. Oplysningerne i skemaet er udfyldt pr. 21-09-2017 Der kan være vigtige nye oplysninger, som ikke fremgår af skemaet Oplysningerne i skemaet er udfyldt pr. den dato, der er nævnt ovenfor. Du skal være opmærksom på, at der siden denne dato kan være sket ændringer i oplysningerne i skemaet. Du skal endvidere være opmærksom på, at skemaet kan anvendes ved flere salg i samme regnskabsår.sker det skal foreningens bestyrelse oplyse alle væsentlige ændringer i de nøgleoplysninger, der fremgår af dette skema (f.eks. væsentlige ændringer i finansieringen eller ejendomsvurderingen), som bestyrelsen er bekendt med, når skemaet anvendes på ny. Denne oplysning skal gives i en særskilt erklæring sammen med skemaet. Spørg bestyrelsen, hvis du er i tvivl, om du har fået oplysningerne. Søg professionel rådgivning Du kan bruge skemaet til at få et overordnet billede af foreningen dens økonomi, vedligeholdelse, lån, mv. Det er alle faktorer, der er vigtige for det samlede indtryk af foreningen. Herudover kan du bruge skemaet til at vurdere, om din egen personlige økonomi passer til foreningens økonomi dvs. om du har råd til at bo i andelen nu og i de kommende år. Din egen boligafgift og andelsværdi Hvis foreningens udgifter og formue fordeles efter m², er det relativt let at beregne den grundlæggende boligafgift (uden forbedringer mv.) og andelsværdien for de forskellige andele i foreningen også for den andel du påtænker at købe. Skemaets forklaringer viser sammenhængen. Læs foreningens kommentarer til sidst i skemaet Et nøgletalsskema belyser ikke alt. Læs derfor foreningens eventuelle kommentarer til sidst i skemaet. 23
1. GRUNDLÆGGENDE OPLYSNINGER OM ANDELSBOLIGFORENINGEN Oplysningerne iafsnit1-3samtpogriafsnit4erudfyldtpr. Låneoplysninger i afsnit 4 (undtagen P og R) er opgjort pr. Seneste regnskabsperiode 21-09-2017 31-12-2016 01-09-2016 31-08-2017 A1 A2 A3 Navn Adresse CVR-nr. A/B Gammel Kongevej 162 A-D Nordhavnsvej 1, 3000 Helsingør 52806712 B1 B2 B3 B4 B5 B6 Antal BBR Areal, m² Andelsboliger 28 3.060 Erhvervsandele Boliglejemål Erhvervslejemål 2 642 Øvrige lejemål (kældre, garager mv.) I alt 30 3.702 Det samlede areal af alle andelshavernes boliger benyttes til beregning af en lang række nøgletal i skemaet. Nøgletallene viser, hvad andelshaverne i gennemsnitbetaler i boligafgift pr.m² andel, osv. Foreninger der fordeler udgifter og formue efter m² kan bruge alle skemaets oplysninger til videre beregning af udgifter mv. pr. andel, jf. også forklaringerne til de enkelte felter. C1 C2 C3 Boligernes areal (BBR) Boligernes areal (anden kilde) Det oprindelige Indskud Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgiften? Boligydelsen reguleres ud fra indskud, dog således at opkrævningerne kan opdeles i grupper, så der ikke tages hensyn til mindre forskelle, jf. vedtægterne 6, 4. afsnit. Andet Fordelingstallet bruges til at fordele foreningens formue (andelsværdien) og udgifter (boligafgiften) mellem andelshaverne. Fordelingstallet for en andelsbolig til salg kan ses af oplysningsskemaet for den enkelte andelsbolig (se Z14 og Z15). D1 D2 Foreningens stiftelsesår Ejendommens opførelsesår 1975 1875 E1 Hæfter andelshaverne for mere end deres indskud? Ja Nej E2 Hvis foreningen skulle få meget alvorlige økonomiske problemer og f.eks. gå konkurs, kan du tabe købsprisen og i nogle tilfælde mere end det. Hvis du hæfter for mere end købsprisen, er det vigtigt at kende omfanget af denne yderligere hæftelse. 24
F1 Anvendt vurderingsprincip til beregning af andelsværdien Anskaffelses- Valuar- Offentlig prisen vurdering vurdering F2 F3 F4 Kr. Gns.kr.pr.m² Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip 81.903.227 22.124 Generalforsamlingsbestemte reserver 3.500.000 945 % Reserver i procent af ejendomsværdi 4 Andelsboligforeningenkananvendetreforskelligevurderingsprincippernårdenskalopgøreejendommensværdi: 1. Værdien kan sættes lig den oprindelige købspris for hele ejendommen, 2. en valuarvurdering eller 3. den seneste offentlige ejendomsværdi Ejendommens værdi, indgår i beregningen af andelsværdien. (For at komme frem til andelsværdien (se K1) skal man blandt andet fratrække gældsposterne). Når foreningen skal beregne andelsværdien vælger den i nogle tilfælde at afsætte reserver til at imødegå tab, mv. Det kaldes for Generalforsamlingsbestemte reserver. Disse reserver er ikke direkte penge (likvider), men kan for eksempel være en belåningsmulig. Foreningen kan bruge reserverne som en "buffer", hvis f.eks. værdien af ejendommen skulle falde, eller hvis der er behov for ekstraordinær vedligeholdelse, som skal finansiers med lån. Dermed vil f.eks. fald i værdien af ejendommen eller ekstraordinære udgifter til vedligeholdelse ikke nødvendigvis påvirke andelshavernes andelsværdi (andelskronen). Jo større "buffer" i procent, jo mere stabil vil andelskronen kunne være. G1 G2 G3 Ja Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? Et ja i øverste rækkebetyder, at andelsboligforeningen har modtaget offentligt tilskud. Hvis foreningen nedlægges kan disse offentlige tilskud kræves betalt tilbage. Nej Et ja i midterste række betyder, at foreningen har modtaget offentligt tilskud til opførelsen af ejendommen efter en af de love fra årene 1918-1921, som gav mulighed for at yde sådanne tilskud. Der blev knyttet en række forpligtelser (tilskudsbestemmelser) til tilskuddet, bl.a. til anvendelse af overskud ved overdragelsen af de enkelte andele. Disse særlige forpligtelser er fastsat enten i foreningens vedtægter eller i en deklaration, og vedtægterne/deklarationen er tinglyst på ejendommen. Foreningen kan købe sig fri for disse forpligtelser ved at betale et bestemt frigørelsesbeløb efter lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. Frigørelsesbeløbet skal som hovedregel betales til kommunen. Foreningen bliver først omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i sin helhed efter et frikøb. Et ja i nederste række betyder, at der er tale om en ejendom, som er bygget på en grund købt af kommunen. Kommunen har betinget sig ret til at tilbagekøbe ejendommen på et bestemt tidspunkt, og denne ret er fastlagt i en tilbagekøbsklausul. Kommunens tilbagekøbspris svarer typisk til den oprindelige salgssum, dog evt. med tillæg af bygningserstatning. Det vil ofte være muligt for foreningen at få ophævet tilbagekøbsklausulen eller få udskudt tilbagekøbstidspunktet mod betaling til kommunen. Tilbagekøbsklausuler kaldes også for hjemfaldspligt Hvis ejendommen er pålagt tilskudsbestemmelser og/eller tilbagekøbsklausul, er det en god idé at søge rådgivning, så du bliver helt klar over, hvilken betydning det har for foreningen og dig som andelshaver. 25
2. ANDELSBOLIGFORENINGENS DRIFT, HERUNDER UDLEJNINGSVIRKSOMHED H1 H2 H3 Gns. kr. pr. andels-m² pr. år Boligafgift 371 Erhvervslejeindtægter 256 Boliglejeindtægter 0 Dette erandelshavernes gennemsnitligeårligebetaling pr.m² areal tilforeningens fælles udgifter. En andel på 100 m² betaler i gennemsnit 100*371 kr. om året i boligafgift. Nogle andelsboligforeninger udlejer lokaler til private eller til erhverv. Det kan være boliger, butikker eller garager, mv. Især udlejning til erhverv kan være en fordelagtig, men også usikker, indtægt. Hvis foreningens indtægter fra udlejning forsvinder, skal beløbet betales af andelshaverne. Jo mindre beløbet er, jo mindre udgør udlejningen en risiko for foreningens og dermed for andelshavernes økonomi. En andel på 100 m² modtager i gennemsnit 100*(1.232+0) kr. om året i lejeindtægt. Hvis indtægten fra f.eks. erhvervslejen forsvinder i en kortere eller længere periode vil andelens boligafgift alt andet lige skulle stige med 100*1.232 kr. i denne periode. Nogle foreninger sikrer sig mod udsving i boligafgiften som følge af midlertidigt lejetab, ved at have en højere opsparing. I Er der erhvervslejemål, der er opsagt eller står tomme (hvor der ikke er indgået ny kontrakt)? Lejemål, der ikke kan udlejes, giver færre lejeindtægter for foreningen, jf. ovenfor. Ja Nej J K1 K2 K3 2014/2015 2015/2016 2016/2017 Årets overskud (før afdrag), gns. kr. pr. andels-m² (sidste 3 år) 91 222 285 Et overskud er en opsparing, som kan bruges, hvis foreningen f.eks. får uforudsete udgifter. Hvis tallet er positivt spares der op (en del af opsparingen kan være brugt til afdrag på gælden), og hvis tallet er negativt, har foreningen haft underskud. Der vises tal for de sidste 3 år. Underskud enkelte år er almindeligt og kan være begrundet i f.eks. ekstraordinær vedligeholdelse (se M2). En andel på 100 m² opsparede i 2016/2017 100*285 kr. af andelens boligafgift. Gns. kr. pr. andels-m² Andelsværdi 24.864 Gæld omsætningsaktiver 757 Teknisk andelsværdi 25.621 Andelsværdiener den gennemsnitlige værdi pr.m² andel. Beløbet svarer i princippet til denfriværdi iforeningen, som du køber dig ind i. Gælden er den gæld i foreningen, du som andelshaver skal være med til at afdrage og betale renter af. Omsætningsaktiverne vil typisk bestå af summen af beløb foreningen har stående i banken, værdpapirer og beløb, som foreningen har til gode hos f.eks. lejere, andelshavere, SKAT, m.fl. Den tekniske pris angiver den pris købere af andele skal betale, hvis man tager højde for, at både friværdi og gæld skal betales af andelshaveren. Når prisen beregnes på denne måde får man en pris, der kan sammenlignes med andre andelsboliger (der f.eks. kan have større eller mindre gæld). Man skal dog være opmærksom på, at prisen vil afspejle, at man i nogle foreninger ikke bare køber en bolig til sig selv, men også køber f.eks. erhvervslokaler/boliger/garageanlæg eller andet, der f.eks. udlejes til andre. Den højere pris vil i så fald modsvares af højerelejeindtægter, jf. H2 og H3. 26
3. BYGGETEKNIK OG VEDLIGEHOLDELSE L1 L2 L3 L4 L5 Ja Nej Er der udarbejdet en plan for vedligeholdelse/renovering? Er der udarbejdet en rapport, der beskriver ejendommens tilstand? Er der på generalforsamling besluttet større vedligeholdelsesarbejder? hvis ja, er der en plan for det, herunder for finansieringen? Er der henlagt midler til vedligeholdelsesarbejder? Mangeandelsboligforeninger udarbejderløbendeendetaljeretplanfor ejendommensvedligeholdelseog renovering. En teknisk rapport, der beskriver ejendommens stand, belyser hvilke vedligeholdelsesmæssige og byggetekniske risici, der kan være forbundet med at købe sig ind i andelsforeningen. Hvis foreningen har fået udarbejdet et eller flere af disse dokumenter, skal de udleveres til køber. Hvis foreningen vælger at udlevere materialet i papirform kan den nøjes med at udlevere konklusionerne, såfremt disse er dækkende for rapportens indhold. Hvis foreningens medlemmer har besluttet, at boligafgiften til næste år skal stige for eksempel pga. fremtidige vedligeholdelsesarbejder, vildetafspejlesigioplysningsskemaetfor denenkelteandelsbolig (sez12). M1 M2 M3 2014/2015 2015/2016 2016/2017 Vedligeholdelse, løbende (gns. kr. pr. m²) 185 92 46 Vedligeholdelse, genopretning og renovering (gns. kr. pr. m²) 0 0 0 Vedligehold, i alt (kr. pr. m²) 185 92 46 Enandelsboligforenings omkostninger tilvedligeholdelsebestårdels afløbendevedligeholdog dels afstørre planlagte vedligeholdelses- og renoveringsarbejder. Afhængig af ejendommens stand og de planlagte og besluttede arbejder skal der afsættes flere eller færre penge til vedligehold. Der kan være stor forskel på udgifterne til vedligeholdelse mellem årene. Ekstraordinære vedligeholdelsesarbejder kan forklare enkeltstående underskud på driften (se under punkt J i tabellen). Sammenlign evt. med andre foreninger. Bemærk at beløbene er opgjort for alle foreningens kvadratmeter (og ikke kun andels-m²). Det betyder, at du kan bruge dette tal til at vurdere, hvor meget foreningen sætter af til vedligeholdelse på hele ejendommen, men ikke til at se, hvor stor en andel af din boligafgift,der går til vedligeholdelse af ejendommen. N Ejendommens energimærke, A (højest), B, C, D, E, F eller G (lavest) D Ejendommens energimæssigestand har betydning for dinevarmeudgifter. Alt andetligevilenhøjereenergimæssig stand betyde lavere varmeudgifter for den enkelte andelshaver. 27
4.FINANSIELLE FORHOLD O Lån og finansielle aftaler Restgæld (Værdi ved indfrielse) Afdrages pt. på gælden Påbegyndelse af afdrag Rentetilpasning periode Næste rentetilpasning Restløbetid, år Risikoklassificering Realkreditlån, fastforrentet lån Kassekredit 3.875.901 0 Ja 11,00 I alt 3.875.901 Tabellen giver en oversigt over foreningens lån og finansielle aftaler. For hvert lån vises lånetype (er der variabel eller fast rente osv.), restgælden (hvad koster det at indfri lånet/aftalen), om der afdrages på gælden, restløbetid i år samt enrisikoklassificering af låne- og aftaletypen. Finanstilsynet har siden 1. juli 2013 risikomærket de forskellige typer af lån Et grønt lån er et lån, hvor gælden afdrages i hele lånets løbetid og har enten en fast rente eller en variabel rente med renteloft. Et "gult lån" er et lån, hvor renten er variabel og/eller hvor lånet er afdragsfrit i hele eller dele af lånets løbetid. Et "rødt lån" fx et lån, der er kombineret med et finansielt instrument såsom en renteswap. Denne type konstruktioner kan være vanskelige at gennemskue konsekvenserne af (fx kan der være risiko for en betydelig stigning i foreningens restgæld). Et rødt lån kan også være lån optaget i fremmed valuta (dvs. anden valuta end danske kroner eller euro). Lån uden farve er optaget før risikomærkningens indførsel 1. juli 2013 og er derfor ikke mærket Et afdragsfrit lån vil bevare risikomarkeringen gul i hele lånets løbetid også efter at afdragene påbegyndes. Baggrunden for dette er, at afdragene på afdragsfrie lån betales over f.eks. 20 år i stedet for 30 og dermed er højere. P % Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) 95 Angiver hvor stor en andel af foreningens ejendomsværdi, der er friværdi (det vil sige ubelånt). En stor friværdi vil normalt betyde, at foreningen har en god økonomisk styrke til at imødegå tab. En friværdi på 0 angiver at gælden svarer til værdien af foreningens ejendom, og en negativ værdi betyder, at foreningens gæld overstiger værdien af foreningens ejendom. Jo mindre friværdi (og jo større gæld) der er i foreningens ejendom, des vigtigere er det at sætte sig ind i figur 1 til 3 nedenfor. Hvis der er stor gæld i ejendommen kan fremtidige afdrag og rentebetalinger betyde meget for din boligafgift, mens enhøjfriværdi betyder, at afdrag og rentebetalingervilvægte mindrei boligafgiften. 28
4.1 Afdrag Q % Andel af foreningens gæld der pt. afdrages på: 100 Etafdragsfrit lån eret lån, hvorderiendelaflånetsløbetid(f.eks.10år)ikkebetalesafdrag.tilgengælder afdraget i lånets resterende løbetid (f.eks. 20 år) højere end et tilsvarende lån med afdrag over hele perioden (30 år). Hvis procenten er 100, afdrages på alle foreningens lån. Hvis procenten er 0, er alle foreningens lån afdragsfrie, og lånene er stadig så nye, at afdragsperioden ikke er påbegyndt. Procenter derimellem angiver, at der delvist afdrages på gælden. Procenter lavere end 100 betyder, at der i de kommende år vil ske stigninger i afdragsbetalingen, med mindre foreningen omlægger sinelån og udskyder afdragene. R 2014/2015 2015/2016 2016/2017 Årets afdrag pr. andels-m² (sidste 3 år) 92 94 94 Afdrag på gælden er en opsparing, som forøger andelenes værdi tilsvarende. I nogle tilfældeafdrager foreningen ekstraordinært på deres realkreditgæld. Det vil i så fald fremgå af nøgletallet. Tallene angiver, hvor meget der pt. afdrages. Fremtidige ændringer i afdragene fremgår af figur 1. En andel på 100 m² brugte i 2016/2017 100*94 kr. af andelens boligafgift til afdrag på gælden (opsparing, der gør andelenmereværd). S Figur 1. Ydelsesprofil Figuren viser, hvor meget der skal betales i renter, afdrag og bidrag pr. m² andel de kommende 10 år (med det renteniveau og de lån foreningen havde ved årsskiftet). Hvis kurven hopper kan det f.eks. skyldes, at - betalingen af afdrag på et af foreningens (afdragsfrie) lån påbegyndes (kurven springer op), eller - at et af foreningens lån er tilbagebetalt (kurven springer ned). Hvis fordelingen af foreningens udgifter sker efter m² andel, kan du se den umiddelbare betydning for din boligafgift pr. år ved at gange med din boligs m². Du kan under alle omstændigheder beregne den gennemsnitlige betydning for den årlige boligafgift i foreningen. Hopper kurven f.eks. 100 kr. op, vil det umiddelbart betyde, at den gennemsnitlige årlige boligafgift for en andelsbolig på 100 m² stiger med 10.000 kr. svarende til 833 kr. om måneden. Hvis foreningen har mulighed for det, kan den eventuelt omlægge sine lån, sådan at eksempelvis afdragsbetalingen udskydes til senere. 29
4.2 Renteusikkerhed T Figur 2. Ydelsesprofil ved renteændringer Figuren viser betydningen for betalingen på lånene pr. m² andel, hvis renten stiger med 1 pct.point eller falder med 1 pct.point. Betydningen af en rentestigning kan aflæses af den røde kurve. Betydningen af et rentefald kan aflæses af den grønne kurve. Ved at gange op med din boligs m² kan du se den gennemsnitlige betydning for den årlige boligafgift i foreningen. Stiger ydelsen f.eks. med 100 kr. pr. m² andel, ved et rentefald på 1 pct.point, vil det umiddelbart betyde, at den gennemsnitlige årlige boligafgift for en andelsbolig på 100 m² stiger med 10.000 kr. svarende til 833 kr. om måneden. (Hvis fordelingen af foreningens udgifter sker efter m² andel, kan du se den umiddelbare betydning for din boligafgift pr. år ved at gange med din boligs m²). Nogle foreninger har en opsparing, der kan bruges på at betale de stigende udgifter som følge af rentestigninger. I det tilfælde vil boligafgiften ikke nødvendigvis stige ved stigende renter. 30
4.3 Formueusikkerhed U Figur 3. Udvikling i restgæld A) Udviklingen i foreningens nominelle restgæld. B) Værdien af foreningens restgæld ved indfrielse. Figuren til venstre (figur a) viser udviklingen i foreningens nominelle gæld pr.m² andel de kommende 10 år (med det renteniveau og de lån foreningen havde ved årsskiftet). Gælden reduceres år for år, hvis der afdrages på gælden. Figuren til højre (figur b) viser værdien af foreningens gæld når renten ændres. Renteændringer på gælden har betydning for foreningens regnskab (gælden ved indfrielse) og kan have betydning for andelsværdien. Der er vist tre eksempler: - Den blå søjle angiver foreningens gæld ved indfrielse, hvis renten er uændret ( 1.267 kr./m²-andel). - Den grønne søjle angiver foreningens gæld ved indfrielse, hvis renten falder 1 pct.point ( 1.267 kr./m²-andel). - Den røde søjle angiver foreningens gæld ved indfrielse, hvis renten stiger 1 pct.point ( 1.267 kr./m²-andel). Ved at gange op med din boligs m² kan du se den gennemsnitlige betydning for værdien af andelshavernes gæld. Hvis fordelingen af foreningens formue og gæld sker efter m² andel, kan du se den umiddelbare betydning for din del af gælden ved at gange op med din boligs m². Stiger gælden f.eks. med 1.000 kr. pr. m² andel, ved et rentefald på 1 pct.point, vil det umiddelbart betyde, at gælden for en andelsbolig på 100 m² i gennemsnit stiger med 100.000 kr. 31
5. FORENINGENS BEMÆRKNINGER TIL SKEMAET V 32