Ejendomsforeningen Danmark Lægdommerkonference Boliglejeret udvalgte emner Torsdag den 24. maj 2018 Advokat Anne Louise Husen, Husen Advokater
Udvalgte emner: 1. Mere retspraksis om ejendomsbegrebet småhus/storhus 2. Krav til dokumentation ved anvendelse af BRL 5, stk. 2 3. Mere byrdefulde vilkår end hvad? 4. Det lejedes værdi 5. Energiforbedringer 6. Strafgebyr i nævnssager 7. Korttidsfremudlejninger - Airbnb 2
Ejendomsbegrebet småhus/storhus Boligreguleringslovens 4, stk. 5: Reglerne i kapitel II-IV, bortset fra 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, gælder ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder 3
Ejendomsbegrebet småhus/storhus Boligreguleringslovens 4a: Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses i denne lov som een ejendom. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes i denne lov som een ejendom..+ samnoteret eller samvurderet 4
U 2014.1519 H Højesteret: Vurderer storhus / små-hus pr. 1.1.1995, men finder, at ejendommene 1.1.1995 i realiteten er indgået i et sådan samvirke og ejerfællesskab, at der er tale om et storhus Tilføjer: Ikke taget stilling til, om det altid er 1.1.1995 U 2014.2457 H andelsboligforeningsejendommen 5
HD af 8. maj 2018 246/2017 Ejendommene på 3 matrikler opfyldte 1/1 1995 betingelserne i BRL 4a, stk. 2 og var der et storhus I 2011 sælges 2 af ejendommene til en andelsboligforening Den 3. ejendom omfattede 6 beboelseslejligheder og fortsatte som udlejningsejendom Ejendommen blev ikke et småhus (brl kap. 4a) 6 25-05-2018
Roskilde ret dom 16. maj 2018 Andelsboligforening med 25 rækkehuse opført 2007 En andelshaver udlejer sit rækkehus Lejer gjorde gældende, at en ejendom opført efter 1.1.1995 ikke kan være omfattet af kap. 4a Retten fandt, at lejemålet var omfattet af kap. 4a 7 25-05-2018
Krav for at 5, 2 1. Mindstebeløb for forbedringen 2. Inden for 2 år 3. Væsentlig forøgelse af det lejedes værdi 4. Efter 1.7.2014: mindst energimærke D eller energiforbedret > 400 kr./m2 (reguleres) 5. Efter 1.1.2001: Oplysning om BRL 5, stk. 4 8 25-05-2018
T:BB 2017.490 Ø Nævnet fandt ikke, at der var dokumentation for størrelse og periode og fastsatte lejen efter 5, 1. Syn og skøn i boligretten, der alligevel ikke fandt, at beløbsgrænse og periode var opfyldt Landsretten fandt på grundlag af skønserklæringen og yderligere oplysninger om den kommunale byggesag, at lejen kunne fastsættes iht. brl 5, 2. 9 25-05-2018
U 2016.2446 H Boligretten godkendte, at forbedringsudgiften oversteg mindstebeløbet i 5, 2, men fandt ikke, at moderniseringen væsentligt havde forøget det lejedes værdi. Lejen fastsat efter 5, 1. Landsretten stadfæster Højesteret: Forbedringerne oversteg mindstebeløbet, og der skal ikke stilles strenge krav til betingelsen om væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, når beløbsgrænsen er opfyldt. 10
Energimærke A-D Gælder for nye 5, 2-ere efter 1.7.2014 ved udlejningen Kan der efterrepareres, som ved 5, 4? Energiforbedringer > 400 kr./m2 gerne før 2014, men inden for 2 år 11 25-05-2018
Oplysning om BRL 5, 4 U 2017.65 H: Bevis for, at oplysning om 5, 4 er givet, gælder kun ved 1. udlejning efter 5, 2. Tilstrækkeligt at godtgøre, at der tidligere er udlejet efter 5, 2. Betingelserne for 5, 2 skal fortsat dokumenteres 12
Mere byrdefulde vilkår BRL 5, stk. 9 Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen 13 25-05-2018
U 2018.1174 H Gennemgribende forbedrede lejemål udlejet efter 5, 1 Valgfrihed for udlejer, så der fremover kunne udlejes efter 5, 2 mere byrdefulde vilkår gælder ikke i forhold til 5, 1-udlejningerne 14
samlet bedømmelse Vilkår Moderniseringens omfang Moderniseringens alder, hvis ikke opdateret Udlejningstidspunktet Gennemsnit? T:BB 2017.840 V 15
Det lejedes værdi LL 47 uregulerede kommuner + 80/20 BRL 5, stk. 2 gennemgribende forbedrede BRL 7, stk. 2 begrænsning i omk. best. stigninger BRL 29 c småejendommene Bevisbyrden 16
T:BB 2013.137 V og GD 2014/06 Ø ordlyden er ikke til hinder for, at lejemål, hvor lejeaftalen er indgået efter lejeaftalen i nærværende sag, kan anvendes som sammenligningslejemål. Endvidere kan lejemål, der ikke har været besigtiget, lejemål hvor lejens størrelse ikke har været prøvet af huslejenævn eller boligret samt lejemål beliggende i samme ejendom som lejemålet i denne sag, anvendes som sammenligningslejemål med den bevisvægt, der efter en konkret vurdering findes at kunne tillægges de enkelte lejemål. 17
BRL 29 c Gennemgribende forbedrede lejemål i småejendomme Sammenligning 5, 2-lejemål, reguleret efter BRL 7 18
Energiforbedringer LL 58, 3 Forhøjelse svarende til energibesparelsen Valgfrihed for udlejer Frederiksberg Boligrets dom af 6. juni 2018 19
Strafgebyr BRL 39, stk. 2 Lejer fuldt medhold det lejedes værdi? Indbringelse for boligretten nævnet/ankenævnet er modpart Københavns byrets dom af 16. maj 2018 20
korttidsfremudlejning LL 26 Stk. 1. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt. Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog 69 og 70. 21
korttidsfremudlejning LL 69: Delvis fremleje Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum. 22
korttidsfremudlejning LL 70: Fuldstændig fremleje En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign. 23
korttidsfremudlejning LL 69, stk. 3: Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren en kopi af fremlejeaftalen LL 70, stk. 4: 69, stk. 3 finder tilsvarende anvendelse 24
korttidsfremudlejning Påkrav hvordan? Ophævelse, LL 93, litra b og f Beviset GD 2016/63 B 25
info@husenadvokater.dk www.husenadvokater.dk Telefon: 33 26 26 26 Husen Advokater Havnegade 29 1058 København K info@ejendomsforeningen.dk www.ejendomsforeningen.dk Telefon: 33 12 03 30 Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 1358 København K 26