Udskrift af kendelsesprotokollen Kendelse Afsagt den 10. september 2014 af Taksationskommissionen for Aarhus i sagen Taks (A) 4/2013 Anlægsmyndighed: Aarhus Kommune Erstatningsfastsættelse for afståelse af areal fra ejendommen Europaplads 2, Aarhus matr. nr. 828 Århus Bygrunde tilhørende I/S Lorenzen Ejendomme Sagens baggrund Aarhus Kommunes lokalplan nr. 876, december 2010 indeholder bestemmelser om et nyt centralt havnebyrum og multimediehus i Aarhus. Planen berører etagehusbebyggelsen, Europahuset, Europaplads 2. I ejendommens stueetage er indrettet et butikslejemål, og der er til brug for lejemålet indrettet 4 parkeringspladser. Fra ejendommen har der været drevet en benzintankstation med tilhørende kiosk i henhold til en lejekontrakt, oprindeligt indgået i 1960 med BP Oliekompagniet A/S, nu Q8. Der er på ejendommen indrettet en underjordisk parkeringskælder. Efter lokalplanen må Europahuset ikke ombygges eller ændre ydre fremtræden uden godkendelse fra Aarhus Kommune. Det er i lokalplanen forudsat, at tankstationen ved ejendommens nordfacade fjernes. Lejekontrakten med Q8 er uopsigelig indtil 30. september 2019. Aarhus Kommune har indgået en forligsmæssig løsning med Q8, der mod betaling af et beløb har rømmet lejemålet om tankstationen, således at Aarhus Kommune er indtrådt i lejemålet. Den 9. oktober 2013 besluttede Aarhus Kommune ved ekspropriation efter vejlovens 43 at erhverve de arealer fra ejendommen og gennemføre de 1
øvrige foranstaltninger, der er nødvendige for gennemførelse af det i lokalplanen beskrevne projekt. Da der ikke med lodsejeren, I/S Lorenzen Ejendomme, har kunnet opnås enighed om erstatningen, har Aarhus Kommune indbragt erstatningsspørgsmålet for Taksationskommissionen. Ekspropriationens omfang og parternes erstatningspåstande Ekspropriationen omfatter følgende: Arealafståelse til offentlig plads a) fortov og offentlig plads mod Havnegade 175 m 2 b) fortov og offentlig plads mod Europa Plads 145 m 2 c) areal, uudskilt offentlig plads (servitutareal) over membran på betondæk, der forbliver en del af ejendommen, jf. vejlovens 89, stk. 1 605 m 2 Der reserveres offentligt pladsareal, ca. 145 m 2, til dobbeltrettet færdselsareal til parkeringskælder. 925 m 2 Overkørsel til Europaplads nedlægges, overkørsel til Havnegade nedlægges, overkørsel til Mindebrogade retableres med mulighed for færdsel over offentligt pladsareal. Der etableres overgang til bygningen ved sokkel ved eksisterende indgange mod Europaplads og Havnegade samt fra pladsarealet, hvortil der er eksproprieret. Nedkørsel/rampe til parkeringskælderen ombygges og retableres på ca. 85 m 2, heraf eksisterende rampe på ca. 40 m 2, så parkeringskælder og beskyttelsesrum kan benyttes som hidtil. Signalanlæg ved nedkørsel etableres. 2
Lejeaftale med Nybolig Aarhus City ophæves for så vidt angår 4 parkeringspladser. Aarhus Kommunes påstand er, at der skal ydes lodsejeren en samlet erstatning på maksimalt 6.094.605 kr. I/S Lorenzen Ejendomme har påstået, at erstatningen fastsættes til 13.438.000 kr. Erstatningsopgørelser Aarhus Kommunes erstatningspåstand fremkommer således: 1. For tab af pladsareal i perioden 9. oktober 2013 til 30. september 2019 (fastsat som mistet leje fra Q8 i Q8 s lejeperiode) 2. For tab af pladsareal efter 30. september 2019 (Fastsat som tab af parkeringsmuligheder, svarende til en årlig leje på 9.234 kr. kapitaliseret med 10) 3. For arealafståelse, ca. 320 m 2 langs Havnegade og Europaplads (fastsat som tab af 4 parkeringspladser til en årlig leje pr. stk. på 9.234 kr. pr. stk., kapitaliseret med 10) 4. Fradrag for genudlejning af butikslokale i perioden 1. juli 2014 til 30. september 2019, hvor den mistede lejeindtægt fra Q8 erstattes, jf. ovenfor 5. For tab af kioskens og Q8 s andel af fællesomkostninger, årligt 6.000 kr. i 6 år for så vidt angår Q8- tanken og 2 år f.s.v. ang. kiosken 4.956.095 kr. 2.031.480 kr. 369.360 kr. - 1.298.330 kr. 36.000 kr. 6.094.605 kr. 6. I erstatningen skal fragå følgende reguleringer: a) Q8 leje 9. oktober 2013 31. december 2013-173.938 kr. 3
b) Refunderet depositum vedrørende tidligere Q8-lejemål -213.901 kr. c) Parkeringspladsleje i perioden 9. oktober 2013 31. december 2013-8.506 kr. d) Refunderet depositum vedrørende parkeringspladser - 15.544 kr. - 411.889 kr. I/S Lorenzen Ejendomme s erstatningskrav fremkommer således: I. Mistet lejeindtægt fra Q8, årligt 764.907 kr., kapitali- 13.309.381 kr. seringsfaktor 17,4 (svarende til en rente på 5,75%) II. Mistet lejeindtægt vedrørende 4 parkeringspladser til Nyboligs lejemål, årligt 9.326 kr. pr. plads modregning med skønnede genudlejningsindtægter, 159,5 m2 a 1.400 kr., der reduceres på grund af manglende parkeringspladser, 159,5 m2 a 100 kr., 170.045 kr. pr. år, kapitaliseret med en kapitaliseringsfaktor på 20,0 I + II. Samlet erstatning vedrørende mistede lejeindtægter III. Skønnede ombygningsudgifter før genudlejning IV. Manglende genudlejningsindtægter m.v. i ombygningsperioden på 1½ år - 3.400.900 kr. 9.908.481 kr. 1.993.750 kr. 311.025 kr. V. Manglende dækningsbidrag for andel i fællesudgifter 10.000 kr. VI. Lejetab vedrørende genudlejning af kontorlejemål på grund af manglende parkeringspladser, årligt 922.780 kr., for 8 måneder, ca. VII. Omkostninger til rådgivere Advokat Revisor Erstatningskrav afrundet 615.000 kr. 250.000 kr. 350.000 kr. 13.438.000 kr. Oplysningerne i sagen 4
Ejendomsværdien (2012) for Europahuset var 89 mio. kr., heraf grundværdi 27.417.100 kr. Det fremgår af lokalplan 876, at lokalplanen omfatter landarealer og vandområder i Inderhavnen. Planen omfatter Europahuset, de fredede bygninger Toldkammerbygningen og Pakhus 13, og 3 mindre bygninger beliggende ved Nordhavnsgade. Planens formål er at muliggøre opførelsen af Multimediehuset og etablering af et nyt centralt havnerum, hvor Multimediehuset og et nordligere byggeri opføres som to markante bastioner, som vil danne en nordlig og en sydlig indramning af havnebyrummet. Udformningen af den sydlige bastion (Multimediehuset) skal koordineres med frilægningen af Århus Å på det sidste stykke mod havnen. Fra lokalplanen citeres: Planens hovedtræk Lokalplanen muliggør en samlet omdannelse af størstedelen af Inderhavnen af Århus Havn. Omdannelsen omfatter ombygning af landarealerne og opbygning af nye kajanlæg, etablering af sydlig bastion i havnebyrummet for opførelse af Multimediehuset, bevaring og fastholdelse af de eksisterende bebyggelser Toldkammerbygningen, Pakhus 13 og Europahuset og etablering af nye havnepladser. Desuden muliggør lokalplanen ombygning af havnegaderne (Europaplads, Havnegade, Skolebakken, Kystvejen), forlægning af del af Europaplads/Mindet samt genåbning af Århus Å på den sidste strækning fra Mindebrogade til åudmundingen ved Mindet. Ud over bevaring og fastholdelse af ovennævnte bebyggelser forudsætter lokalplanen, at øvrige bebyggelser fjernes. Delområde II Delområdet omfatter den eksisterende etagehusbebyggelse, Europahuset, med en afgrænsning, der svarer til soklen af huset. Anvendelsen af bebyggelsen er fastlagt til cityformål. Delområde VI Delområdet er udlagt til offentlige formål i form af plads- og opholdsarealer, herunder Havnepladsen, Toldbodpladsen og Europaplads, samt område for frilægning af Århus Å. Den eksisterende bebyggelse i området, herunder benzinstationen ved Europahuset, forudsættes fjernet. 5
Der er fremlagt lejekontrakt mellem de daværende ejere af Europahuset (dengang BP-Huset) og BP Olie-Kompagniet A/S, indgået i juni 1960 med virkning fra 1. oktober 1959. Lejemålet kunne fra hver af siderne opsiges med et års varsel til ophør den 1. i en måned, dog at lejemålet fra udlejerens side er uopsigeligt i 50 år, eller til 1. oktober 2009. I september 1975 blev lejen forhøjet fra 55.629 kr. til 93.600 kr., hvori indgår 30.000 kr. som leje for udenomsarealerne. Ved et tillæg, underskrevet af parterne henholdsvis den 26. juni 2006 og 3. juli 2006, blev lejerens uopsigelighedsperiode forlænget med 10 år og huslejen blev forhøjet med 300.000 kr. ekskl. moms. Der blev aftalt en regulering af huslejen fra 1. januar 2010 med stigningen i nettoprisindekset, dog med minimum 2,5 %. På et møde den 25. juni 2012 tilkendegav kommunen, at anlægsarbejdet i forbindelse med omlægningen af Europaplads, Åboulevarden og frilægningen af Aarhus Å ville blive påbegyndt marts 2013. Kommunen var indstillet på, at driften af tankstationen eventuelt kan opretholdes indtil lejeperiodens uopsigelighed ophører i 2019, og at der etableres overkørsel og sikres vejret til det underjordiske parkeringsanlæg. Kommentar [phd1]: nb Den 31. oktober 2012 blev der med forbehold af kommunens tiltrædelse indgået aftale med Q8 Danmark A/S om ophør af Q8 s lejekontrakt pr. 31. december 2012, idet Aarhus Kommune har ansvaret for kontraktforholdet med udlejeren, I/S Lorenzen Ejendomme. Det fremgår af aftalen, at driften af tankanlægget ophører 6. november 2012, at Aarhus Kommune betaler et eventuelt erstatningskrav til kioskforpagteren i anledning af dennes fraflytning senest 31. december 2012, og at Aarhus Kommune til Q8 for samtlige nedlukningsudgifter omfattende entreprenør- og montørarbejde over og under terræn, nedskreven værdi af anlægsaktiver, goodwill, tab af kundekreds og sagsomkostninger betaler 3.500.000 kr. På åstedsforretningen den 25. juni 2013 oplyste netværkschef Jens Bundgard, Kuwait Petroleum Danmark A/S, at baggrunden for, at Kuwait Petroleum Danmark A/S har indgået en forligsaftale med Aarhus Kommune om ophør af lejeaftale om tankstation er, at det med de ændrede adgangsforhold til ejendommen, uanset opfyldelsen af kravene om fornøden vejadgang i forhold til vejlovens 69, ikke efter Kuwait Petroleum Danmark 6
A/S s vurdering vil være muligt at drive tankstation fra ejendommen. Der er fremlagt dokument om offentlig plads ved Europahuset, Aarhus, hvoraf fremgår de servitutmæssige bestemmelser, der ved ekspropriationen er pålagt matr. nr. 828 Århus Bygrunde. Baggrunden for servitutten er, at betondækket over ejendommens parkeringskælder forbliver en del af ejendommen. I/S Lorenzen ejendomme har indhentet mæglererklæringer fra Rics (EDC Erhverv Poul Erik Bech) og CBRE med spørgsmål om, hvilken betydning det har for ejendommens værdi, at lejeindtægterne reduceres med 764.907 kr. hidrørende fra servicestationen, og størrelsen af den fremtidige lejeindtægt fra lokalerne fra det tidspunkt, hvor anlægsbyggeriet er færdigt. Endelig har I/S Lorenzen ønsket oplyst, hvilket nedgang i ejendommens værdi, der må forventes som følge af tabet af 4 parkeringspladser. Spørgsmålene er besvaret således: Tab af lejeindtægter fra servicestation Ny årlig markedsleje Tab af parkeringspladser Rics CBRE 13.300.000 kr. 12.750.000 kr. 1.800 kr./m 2 som restaurant, 1.200 kr./m 2 2.000 kr./m 2 som butik 650.000 kr. 830.000 kr. Parternes synspunkter (procedure) Aarhus Kommune har gjort gældende, at kommunen er indtrådt i Q8 s forpligtelser i henhold til lejeaftalen og derfor skal erstatte ejeren den leje, som Q8 var forpligtet til at betale. Tabet af lejeindtægten indekseres med kontraktens minimumsregulering på 2,5 %. Tabet af pladsareal, hvor der tidligere var servicestation, erstattes som tab af maksimalt 22 parkeringspladser, hvor den årlige leje kan ansættes til 9.234 kr. pr. plads, der i overensstemmelse med gængs taksationspraksis kapitaliseres med 10. De afståede arealer langs Europa Plads og Havnegade (320 m 2 ) erstattes som tab af 4 parkeringspladser, som hidtil har været udlejet til Nybolig for en årlig leje på 36.936 kr., svarende til 9.234 kr. pr. plads. Ejeren har mulighed for genudlejning af det butikslokale, som hidtil har været anvendt af service- 7
stationen fra 1. juli 2014, hvor anlægsarbejderne forventes at være færdige, og indtil uopsigelighedsperiodens udløb i 2019. Genudlejningsindtægten må fradrages, da ejeren er godskrevet den samlede lejebetaling i uopsigelighedsperioden. Ved opgørelsen af tabet af kioskens og Q8 s andel af fællesomkostninger er der regnet med 6.000 kr. pr. år. Der må tages højde for, at kiosken vil kunne genudlejes fra 2014. Ejeren skal ikke have omkostningerne ved retableringen af lejemålet godtgjort, da ejeren ved lejekontraktens ophør selv måtte bære denne udgift. Ejendommen får utvivlsomt en mere central placering som city-ejendom, men får som tankstationsejendom er mere afsides beliggenhed i forhold til benzinkunder efter omlægningen af vejnettet omkring ejendommen. Det følger imidlertid af vejlovens 69, stk. 2, at der ikke skal betales erstatning for vejomlægninger, så længe ejendommen har fornøden vejforbindelse. At ejendommen er blevet mere afsides, udløser ikke krav på erstatning. Det er utvivlsomt, og også tidligere erkendt af ejeren (-s advokat), at ejendommen ved de af lokalplanen skabte foranstaltninger opnår betydelige fordele, der kunne være fradraget erstatningen. Det har kommunen ikke gjort. Omvendt er der heller ikke plads til mere skønsmæssige forhøjelser af de enkelte poster. I/S Lorenzen Ejendomme har anført, at interessentskabet på intet tidspunkt har haft nogen interesse i vedtagelsen af lokalplan 846. Ejendommen havde en mere attraktiv beliggenhed før gennemførelsen af lokalplanen. Adgangs- og parkeringsforholdene er blevet betydeligt forværrede, hvilket er en betydelig ulempe for en erhvervsejendom. Ejeren har aldrig givet udtryk for et modsat synspunkt og havde hellere set, at lokalplanen ikke var blevet gennemført. Det fremgår af lokalplanen, at servicestationen med tankanlæg ikke kunne opretholdes, såfremt lokalplanen skulle realiseres. Tankstationens forbliven ville have været en æstetisk og byplanmæssig umulighed. Det var derfor kun kommunen, der havde interesse i en afklaring af tankstationens fremtid. Der er ikke grundlag for at antage, at Q8 ikke selv ønskede at drive tankstationen videre, eller at lokalerne ikke kunne genudlejes til lignende formål. Tabet i anledning af den mistede lejeindtægt fra servicestationen må opgøres på grundlag af et forrentningsafkast på 5,75 (kapitaliseringsfaktor 17,40) og et forrentningsafkast på genudlejningsindtægten på 5 %, svarende til en kapitaliseringsfaktor på 20. Samme forrentningsafkast må anvendes ved vurderingen af ejendommens værdinedgang som følge af tab af parkeringspladser. Ved vurderingen af genudlejnings- 8
indtægten må der tages udgangspunkt i en kvadratmeterleje på 1.400 kr., der svarer til den aktuelle leje for lokalerne i stuetagen. Såfremt der ikke var sket ekspropriation må det antages, at lejemålet med Q8 ville være fortsat, eller at ejeren kunne have udlejet lokalerne og pladsen til et andet benzinselskab. De udgifter, ejeren nu vil få til ombygning af lejemålet, er derfor forårsaget af ekspropriationsbeslutningen og må erstattes. Det vil ikke være realistisk at regne med en genudlejning før afslutningen af anlægsarbejderne, dvs. tidligst i begyndelsen af 2015. En tidligere genudlejning vil kun kunne gennemføres til en væsentlig lavere leje. Ejeren vil lide et lejetab, da det vil være vanskeligere at genudleje lokalerne uden parkeringspladser. Ejeren har efter vejlovens 61 krav på at få godtgjort nødvendige udgifter til sagkyndig bistand ved sagen behandling for taksationsmyndighederne, men efter en analogi fra bestemmelsen er der også hjemmel til at pålægge kommunen at betale en passende godtgørelse for ejerens nødvendige udgifter til sagkyndig bistand forud for behandlingen af sagen ved taksationsmyndighederne. Ejeren har haft betydelige udgifter til advokat og revisor i forløbet, inden sagen blev overgivet til taksationskommisssionen, og bør have disse udgifter dækket. Erstatningen må primært tage sit udgangspunkt i den indflydelse på ejendommens værdi, som mistede lejeindtægter har. Der må derfor tages hensyn til det forventede forrentningsafkast på 5 5,75 %, svarende til en kapitaliseringsfaktor på 17 20. Der kan yderligere differentieres med et forrentningafkast på servicestationen på 6 %, og 5 % på kontorlejemål. Taksationskommissionens resultat og begrundelse Lejekontrakten fra 1960 med BP Olie Kompagniet A/S kunne opsiges af hver af parterne med ét års varsel, dog at lejemålet fra udlejerens side var uopsigeligt i 50 år. Ved tillægget fra 2006 blev uopsigelighedsperioden forlænget med 10 år. Uopsigelighedsbestemmelsen må i lyset af den oprindelige kontrakt forstås således, at den kun vedrører udlejerens adgang til at opsige lejeren. Lejeren har derfor været beskyttet af erhvervslejelovens opsigelsesregler og uopsigelighedsbestemmelsen i lejekontrakten. Uanset udlejerens opsigelsesadgang kunne kontrakten imidlertid opsiges af lejeren med et års varsel. De omlægninger af ejendommens adgangsforhold til 9
offentlig vej, der er gennemført, kan ikke antages at have medført, at ejendommen ikke længere har fornøden forbindelse til offentlig vej, jf. vejlovens 69, stk. 2, og disse foranstaltninger kan derfor ikke i sig selv begrunde noget krav på erstatning. Det må imidlertid antages, at disse omlægninger alene eller i forening med de ændringer, der i øvrigt er gennemført ved trafikomlægninger i området, ville have vanskeliggjort fortsat drift af servicestationen i sådant omfang, at en opsigelse fra lejeren i medfør af kontrakten måtte fremstå som en nærliggende mulighed. Ved en totalekspropriation af ejendommen, ville erstatningen for ejendommen være blevet fastsat med hensyntagen til den uopsigelige lejeeller forpagtningskontrakt, således at der på den ene side ville være taget hensyn til, hvilken byrde, der ved lejekontrakten var lagt på ejendommen, og på den anden side de fordele, som lejekontrakten har for ejeren. Lokalplanen forhindrer ikke i sig selv en fortsat drift af tankstationen, der er lovligt etableret, men ekspropriationen forhindrer i realiteten ikke den fortsatte drift ved ekspropriationen af det areal, der hidtil har været anvendt til tankstation. Såfremt kommunen ikke havde indledt forhandlinger med Q8 direkte om en fraflytning, er det på den baggrund sandsynligt, at kontrakten ville være blevet opsagt i al fald til udløb inden for 2 år efter ekspropriationstidspunktet, og der kan derfor ikke tillægges I/S Lorenzen erstatning for huslejetab ud over en sådan periode med et beløb, svarende til huslejen for 2014 og 2015 (764.907 kr. + 784.030 kr. =) 1.548.937 kr. Der er herefter ikke grundlag for at antage, at ejeren i anledning af ekspropriationen har lidt et større tab i anledning. Det bemærkes i den forbindelse, at Q8 ikke har haft ret til at afstå lejemålet til Aarhus Kommune, som derfor ikke kan ses for indtrådt i lejemålet. I/S Lorenzen har krav på erstatning for det areal, der hidtil har været udlejet til Q8, og som afstås. Kommissionen har ikke grundlag for at antage, at arealet ville kunne have været anvendt på anden og økonomisk bedre måde end til udlejning af parkeringspladser, og at der kunne være indrettet 22 parkeringspladser. Erstatning herfor kan opgøres som sket af Aarhus Kommune, idet der ikke er grundlag for at kapitalisere den årlige leje med et højere beløb end 10. 10
Da der ikke gives erstatning for mistede lejeindtægter ud over en periode på 2 år, skal der ikke ske fradrag for forventede indtægter ved genudlejning af butikslokale. Det må imidlertid antages, at de betydelige anlægsarbejder, som ekspropriationen har givet anledning til, og som ikke er afsluttet ved afsigelsen af denne kendelse, har forsinket og vanskeliggjort mulighederne for at foretage genudlejning af butikslejemålet, og der bør i den anledning ydes en erstatning, svarende til tab af huslejeindtægter i 2 år, eller med 519.332 kr. Der er her gået ud fra den huslejeindtægt, som kommunen har forudsat. Der bør endvidere ydes erstatning for de bidrag til ejendommens fællesudgifter, som der i denne periode ville være blevet betalt af en lejer, efter det oplyste 24.000 kr. Den erstatning, som tilkommer I/S Lorenzen ejendomme, kan herefter opgøres således: 1. For tab af pladsareal i perioden 9. oktober 2013 til 30. september 2015, svarende til aftalt 2 års leje fra Q8 1.548.937 kr. 2. For tab af pladsareal efter 30. september 2015. 22 pladser a 9.234 kr. pr. plads, kapitaliseret med 10 3. For arealafståelse, ca. 320 m 2, langs Havnegade og Europaplads, svarende til tab af 4 parkeringspladser 4. Tab som følge af manglende mulighed for genudlejning af butikslokale i 2 år frem til 30. september 2015 5. For tab af kioskens og Q8 s andel af fællesomkostninger Samlet erstatning 2.031.480,00 kr. 369.360 kr. 519.332 kr. 24.000 kr. 4.505.109 kr. Erstatningen forrentes fra ekspropriationstidspunktet med en årlig rente, svarende til den af Nationalbanken på dette tidspunkt fastsatte diskonto, jf. vejlovens 63. 11
Efter vejlovens 61 kan det pålægges ekspropriationsmyndigheden at udrede en passende godtgørelse til en part, derunder sagens behandling til varetagelse af sine interesser over for ekspropriationsmyndigheden har afholdt nødvendige udgifter til sagkyndig bistand, herunder til advokat, revisor mv. Omkostningsdækningen må forudsættes at have forbindelse med ekspropriationssagens behandling ved taksationskommissionen, og fastsættes normalt efter et skøn, hvor der tages hensyn til sagens værdi og behandling ved taksationskommissionen. Beløbet fastsættes i denne sag til 60.000 kr. Derfor bestemmes: Erstatningen for afståelse af areal fra ejendommen, matr. nr. 828 Århus Bygrunde, Europaplads 2, Aarhus til ejeren, I/S Lorenzen Ejendomme, fastsættes til 4.505.109 kr., der forrentes fra 15. oktober 2013 med en årlig rente, svarende til diskontoen på dette tidspunkt. Poul Holm Marius Lyhne-Knudsen Sonny Nøbbe (formand) Udskriftens rigtighed bekræftes Taksationskommissionen for Aarhus, den 10. september 2014 Pia larsen 12