Indholdsfortegnelse. Vurdering af løsningsforslag for ny adgangsvej til Eco Park, Rønnede. Faxe Kommune. 1 Baggrund. 2 Forslagene til vejføring

Transkript

1 Faxe Kommune Vurdering af løsningsforslag for ny adgangsvej til Eco Park, Rønnede COWI A/S Jens Chr S 8000 Aarhu Telefon 87 Telefax 87 wwwcowid Indholdsfortegnelse 1 Baggrund 1 2 Forslagene til vejføring 1 3 Ejendomsforhold 2 4 Planforhold 3 5 Offentlig vurdering Arealmæssige konsekvenser 4 7 Erstatningsoverslag 5 8 Forudsætninger 7 9 Vurdering af saglighed og proportionalitet 7 91 Samlet vurdering af de forskellige løsningsforslag 8 10 Anbefaling 9 1 Baggrund I forbindelse med etableringen af et nyt erhvervsområde i Rønnede i henhold til lokalplan nr har COWI for Faxe Kommune skitseret tre forskellige forslag til udformning af en ny adgangs- og fordelingsvej til lokalplanområdet Adgangs- og fordelingsvejen er en del af en ny overordnet vejforbindelse nordvest om Rønnede fra Vordingborgvej til Næstvedvej Inden Faxe Kommune træffer endelige beslutning om valg af linjeføringen, har kommunen ønsket en vurdering af de areal- og erstatningsmæssige konsekvenser af de tre skitserede linjeføringer 2 Forslagene til vejføring Der er udarbejdet tre forslag til vejføring De tre forslag følger overordnet den samme linje To af forslagene medfører, at det bliver nødvendigt at nedrive enten en bolig eller en landbrugsdriftsbygning på Gl Næstvedvej Der er der ud over overvejelser om etablering af en tunnel under den nye tilkørselsvej, som forbinder golfbanens arealer beliggende på hver side af tilkørselsvejen Projektnr Dokumentnr Version Udgivelsesdat E:\Temp\PDFProcWork\ d8-402a-afee-a2b970838ed2docC:\Documents and Settings\MSJE\My Documents\Veje\Faxe\MSJE000824_Ver20DOCX Udarbejdet Kontrolleret Godkendt

2 2 / 11 I dette notat undersøges kun strækningen fra Ny Næstvedvej til Birkegårdsvej, jf vedlagte kortbilag, da det forudsættes, at strækningen videre fra Birkegårdsvej til Vordingborgvej ikke påvirkes af de to forslag Forslag 1 Fra Ny Næstvedvej ved Højens nuværende tilslutningspunkt forløber den nye vej dels oven i, dels vest for Højen og krydser Slettehavevej umiddelbart vest for ejendommen matrnr 1c Rønnede By, V Egede Herfra forløber vejen mod nordøst og krydser Birkegårdsvej videre mod Vordingborgvej Forslag 2 Fra Ny Næstvedvej ved Højens nuværende tilslutningspunkt forløber den nye vej dels oven i, dels vest for Højen, krydser Slettehavevej ud for ejendommen matrnr 1c Rønnede By, V Egede Ejendommens beboelsesbygning må nedrives Vejen forløber videre mod nordøst og krydser Birkegårdsvej videre mod Vordingborgvej Forslag 3 Fra Ny Næstvedvej ved Højens nuværende tilslutningspunkt forløber den nye vej stort set oven i den eksisterende vej Højen frem til Slettehavevej /Gl Næstvedvej Den nye vej fortsætter lige over og anlægges umiddelbart vest for Birkegårdsvej, der på dette sted nedlægges som vej To driftsbygninger på matrnr 1g Rønnede By, V Egede må nedrives Vejen forløber videre mod nordøst og krydser Birkegårdsvej videre mod Vordingborgvej 3 Ejendomsforhold De tre linjeføringer berører tre ejendomme: Matrnr 5f og 6c Rønnede By, V Egede: Ejer: Anvendelse: Rønnede Golfklub Golfbane Matrnr 1c Rønnede By, V Egede: Privat beboelse Ejer: Anvendelse: Alis Ruth Jensen Beboelse Matrnr 1g Rønnede By, V Egede mfl Ejer: Anvendelse: Mikael Jensen Landbrug E:\Temp\PDFProcWork\ d8-402a-afee-a2b970838ed2docC:\Documents and Settings\MSJE\My Documents\Veje\Faxe\MSJE000824_Ver20DOCX

3 3 / 11 4 Planforhold Matrnr 5f og 6c Rønnede By, V Egede: Omfattet af lokalplan nr for golfbane ved Næstvedvej Matrnr 1c Rønnede By, V Egede: Beliggende i kommuneplanens Åben Land-område Matrnr 1g Rønnede By, V Egede mfl: Delvist beliggende i kommuneplanens Åben Land-område Delvist beliggende inden for lokalplanforslag nr for Eco Park Rønnede Arealet er overført til byzone 5 Offentlig vurdering 2010 Matrnr 5f og 6c Rønnede By, V Egede: Ejendomsværdi: Kr ,- Grundværdi: Kr/m 2 : 20,- Matrnr 1c Rønnede By, V Egede: Ejendomsværdi: Kr ,- Grundværdi: Kr/m 2 : 180,- Matrnr 1g Rønnede By, V Egede mfl: Ejendomsværdi: Kr ,- Grundværdi 1 : Kr/m 2 20,- 1 Heri indregnet tillægsparcelværdi på 200 % Grundværdien er 6,65 kr/m 2, men efter almindelig vurderingspraksis tillægges en tillægsparcelværdi, normalt mellem 150 og 200 % E:\Temp\PDFProcWork\ d8-402a-afee-a2b970838ed2docC:\Documents and Settings\MSJE\My Documents\Veje\Faxe\MSJE000824_Ver20DOCX

4 4 / 11 6 Arealmæssige konsekvenser De tre forslag medfører følgende brug af areal fra de tre berørte ejendomme: Matrnr Forslag 1 Forslag 2 Forslag 3 5f og 6c m m m 2 1c 0 m m 2 0 m 2 1g 9544 m m m 2 I alt m² m² m² E:\Temp\PDFProcWork\ d8-402a-afee-a2b970838ed2docC:\Documents and Settings\MSJE\My Documents\Veje\Faxe\MSJE000824_Ver20DOCX

5 5 / 11 7 Erstatningsoverslag Forslag 1: Matrnr 5f og 6c Rønnede By, V Egede: m 2 à kr 20 = Kr ,- Flytning og retablering af driving range, ca m 2 Kr ,- Omlægning af p-plads, ca 1700 m 2 Kr ,- Matrnr 1c Rønnede By, V Egede: Ingen erstatning evt krav om støjsikring kan blive relevant Matrnr 1g Rønnede By, V Egede mfl: Areal, landzone, ca 5000 m 2 à kr 20,- = Kr ,- Areal, byzone, ca 4550 m 2 a kr 45,- = Kr ,- Fradrag for fordele (vejanlægget er en = Kr forudsætning for at ejeren vil kunne udnytte de nye erhvervsarealer) Landbrugsmæssige ulemper (afskåret areal), ca m 2 à kr 2,00 (10 % af arealværdi) = Kr 38000,- Samlet erstatningsoverslag Kr ,- E:\Temp\PDFProcWork\ d8-402a-afee-a2b970838ed2docC:\Documents and Settings\MSJE\My Documents\Veje\Faxe\MSJE000824_Ver20DOCX

6 6 / 11 Forslag 2: Matrnr 5f og 6c Rønnede By, V Egede: m 2 à kr 20 = Kr ,- Flytning og retablering af driving range, ca m 2 Kr ,- Omlægning af p-plads, ca 1500 m 2 Kr ,- Matrnr 1c Rønnede By, V Egede: Ejendommen eksproprieres i sin helhed: Offentlig ejendomsværdi + flytteomkostninger Kr ,- Matrnr 1g Rønnede By, V Egede mfl: Areal, landzone, ca 5000 m 2 à kr 20,- = Kr ,- Areal, byzone, ca 3170 m 2 a kr 45,- = Kr ,- Fradrag for fordele (vejanlægget er en - Kr ,- forudsætning for at ejeren vil kunne udnytte de nye erhvervsarealer) Landbrugsmæssige ulemper (afskåret areal), ca m 2 à kr 2,00 (10 % af arealværdi) = Kr 40000,- Samlet erstatningsoverslag Kr ,- Forslag 3: Matrnr 5f og 6c Rønnede By, V Egede: 2000 m 2 à kr 20,- = Kr 40000,- Ombygning af golfbane og nyt beplantningsbælte, ca 2000 m 2 Kr ,- Omlægning af p-plads, ca 1500 m 2 Kr ,- Matrnr 1c Rønnede By, V Egede: 175 m 2 à kr 200,- = Kr 35000,- Ulemper i øvrigt, tab af beplantning mm Kr 25000,- Matrnr 1g Rønnede By, V Egede mfl: E:\Temp\PDFProcWork\ d8-402a-afee-a2b970838ed2docC:\Documents and Settings\MSJE\My Documents\Veje\Faxe\MSJE000824_Ver20DOCX

7 7 / 11 Areal, landzone, ca 5000 m 2 à kr 20,- = Kr ,- Areal, byzone, ca 3200 m 2 a kr 45,- = Kr ,- Tab af bygninger: Kr ,- Fradrag for fordele (nedlæggelse af Birkegårdsvej Kr ,- er en forudsætning for at ejeren vil kunne udnytte de nye erhvervsarealer) Landbrugsmæssige ulemper (afskåret areal), ca m 2 à kr 2,00 (10 % af arealværdi) = Kr 40000,- Samlet erstatningsoverslag: Kr ,- 8 Forudsætninger Ovenstående erstatningsoverslag er opstillet uden indhentning af tilbud og priser, og der er ikke foretaget besigtigelse af bygninger og arealer Der er således tale om skønsmæssige vurderinger I forslag 1 kan erstatning til matrnr 1c blive aktuel efter en nærmere vurdering af den nye vejs dominans-, skyggevirkning og nærhed til beboelsesbygningen Ifølge længdeprofilet for forslag 1 kan den nye vej komme til at ligge på en op til 3 m høj dæmning umiddelbart vest for boligen Der kan eventuelt afsættes yderligere kr til generne herfra For så vidt angår golfbanen er det i forslag 1 og 2 forudsat, at driving range må flyttes og retableres Det forudsættes, at dette kan ske inden for det eksisterende areal Alternativt må der opkøbes nyt areal for arealerstatningen For løsning 3 fremgår, at der regnes med en ekspropriation af 2000 m 2 areal langs den eksisterende vej Højen til en udvidelse af den nye tilkørselsvej Dette svarer til en udvidelse af vejens breddeprofil med 5 meter 9 Vurdering af saglighed og proportionalitet Der antages generelt at eksistere et krav om at ekspropriation altid skal ske i henhold til lov og være: sagligt begrundet (nødvendig for realisering af et lovligt formål), samt udtryk for en proportional afvejning af ekspropriantens og den eksproprieredes interesser Proportionalitetskravet antages endvidere at være et krav om at offentlige myndigheder i videst muligt omfang tager hensyn til den eksproprieredes interesse i at undgå det tvangsmæssige indgreb i ejendomsretten, som ekspropriation er udtryk for Hvis formålet med ekspropriationen kan realiseres på en mindre E:\Temp\PDFProcWork\ d8-402a-afee-a2b970838ed2docC:\Documents and Settings\MSJE\My Documents\Veje\Faxe\MSJE000824_Ver20DOCX

8 8 / 11 vidtgående måde end ved ekspropriation vil der være en formodning for at den offentlige myndighed vælger den mindst indgribende måde I forhold til de i notatet beskrevne løsningsmuligheder er der en række forhold som i relation til det ekspropriationsretlige bør vurderes nærmere Disse forhold udgør en belysning af proportionaliteten forbundet med de forskellige løsningsmuligheder og en samlet afvejning af disse i forhold til hinanden Faxe Kommunes interesse i at gennemføre ekspropriationen til tilkørselsvejen til det kommende erhvervsområde ligger i selvsagt i en realisation af den vedtagne lokalplans intentioner Dette skal afvejes i forhold til: Golfklubbens arealer Boligen beliggende på Gl Næstvedvej 64 Avlsbygningen beliggende på hjørnet af Gl Næstvedvej og Birkegårdsvej Det er teknisk set umuligt at gennemføre projektet, uden at en eller flere af de ovenfor nævnte private grundejere vil blive berørt af anlægget af tilkørselsvejen Tilkørselsvejens etablering er en teknisk og fysisk forudsætning for realiseringen af lokalplanens indhold Det står endvidere klart, at lokalplanens endelige vedtagelse og Faxe Kommunes ønske om at fremme realiseringen af lokalplanen og etablere den i lokalplanen indeholdte Eco Park gør gennemførelsen af tilkørselsvejen nødvendig Det står endvidere klart, at den anlægstekniske opbygning af tilkørselsvejens højdeprofil vil forudsætte færrest jordarbejder jo mere østligt tilkørselsvejen anlægges Dette kan have stor betydning for den landskabeligt/visuelle indvirkning på omgivelserne, herunder de ikke-eksproprierede private grundejere 91 Samlet vurdering af de forskellige løsningsforslag For så vidt angår ekspropriationerne drejer det sig dels om en bolig, en avlsbygning til et landbrug og arealer der anvendes til fritidsformål golfklub For boligenheden gælder, at denne ligger som den sidste af en stribe enkelt bebyggelser langs Gl Næstvedvejs nordlige side For så vidt angår avlsbygningen gælder, at denne hører til det landbrug, hvis hovedbygninger er beliggende på den modsatte side af Birkegårdsvej Avlsbygningen er således afskåret fra de øvrige bygninger, der hører til det pågældende landbrug I den forbindelse bør det indgå i overvejelserne, at avlsbygningen ved en eventuel nedlæggelse af Birkegårdsvej mellem Gl Næstvedvej og Birkegårdsvejs skæring af den nye tilkørselsvej vil kunne nedlægges og arealoverføres til de tilstødende ejendomme Herved kan avlsbygningen sandsynligvis genopføres i direkte tilknytning til de øvrige bygninger For så vidt angår arealerne til golfklubben gælder, at disse i hovedtræk rummer klubbens driving range, som ligger orienteret øst-vest mellem Højen og Motor- E:\Temp\PDFProcWork\ d8-402a-afee-a2b970838ed2docC:\Documents and Settings\MSJE\My Documents\Veje\Faxe\MSJE000824_Ver20DOCX

9 9 / 11 vejen Det er sandsynligt at denne driving range enten skal flyttes eller afkortes afhængig af størrelsen af ekspropriationen Bolig Erhverv Fritid Arealomfang Løsning 1 Nej Nej Ja størst Løsning 2 Ja Nej Ja mellem Løsning 3 Nej Ja Delvis ja mindst Det følger af ovenstående skema, at der er visse forskelle, som bevirker, at løsning 3 må vurderes som det mindst indgribende forslag, idet forslaget bygger på, at: der skal eksproprieres mindst muligt areal til tilkørselsvejen den eksproprierede avlsbygning vil kunne genopføres på det nedlagte vejareal, som arealoverføres med Birkegårdsvejs delvise nedlæggelse ekspropriationen af arealet med avlsbygningen antages ikke at være en hindring for, at der fortsat kan drives landbrug fra ejendommen denne løsning vil betyde, at de visuelle gener fra en opbygning af den nye tilkørselsvej på en dæmningslignende konstruktion kan undgås Bedømt i forhold til de to øvrige løsningsforslag må det samlet antages, at løsning 3 er det mindst indgribende forslag For det første fordi det er løsningsforslaget, der forudsætter erhvervelsen af mindst muligt areal og samtidig må antages at udgøre en påvirkning af den private grundejer, der er relativt overkommeligt i relation til at drive ejendommen videre som landbrug 10 Anbefaling Det er COWIs anbefaling, at Faxe Kommune arbejder videre med løsningsforslag 3 Denne anbefaling er begrundet i, at det er dette løsningsforslag, der samlet set giver den mindste gene af private grundejere i form af arealbeslaglæggelse gennem ekspropriation Ses der på karakteren af den ekspropriation, der skal gennemføres for at realisere løsningsforslag 3, fremgår det endvidere, at den erhvervsmæssige gene, ekspropriationen kan udgøre for driften af landbrugsejendommen, er minimal, og i øvrigt vil kunne vendes til en driftsmæssig fordel ved, at en erstatningsbygning kan opføres i umiddelbar forlængelse af hovedejendommens bygninger på E:\Temp\PDFProcWork\ d8-402a-afee-a2b970838ed2docC:\Documents and Settings\MSJE\My Documents\Veje\Faxe\MSJE000824_Ver20DOCX

10 10 / 11 den nedlagte del af Birkegårdsvej, som forventes arealoverført til ejere af ejendomme langs Birkegårdsvej Kortbilag 1: Illustration af de tre linjeføringer E:\Temp\PDFProcWork\ d8-402a-afee-a2b970838ed2docC:\Documents and Settings\MSJE\My Documents\Veje\Faxe\MSJE000824_Ver20DOCX

11 11 / 11 Kortbilag 2: Illustration af linjeføringers krydsning af Gl Næstvedvej E:\Temp\PDFProcWork\ d8-402a-afee-a2b970838ed2docC:\Documents and Settings\MSJE\My Documents\Veje\Faxe\MSJE000824_Ver20DOCX