År 2016 den 20. juni kl. 19.00 afholdtes ekstraordinær generalforsamling i andelsboligforeningen Hattensens Allé 6-8-10. Mødt var 19 ud af 24 andelshavere. Ingen var mødt ved fuldmægtig Følgende var ikke repræsenteret: andel nr. 3, 15, 17, 18 og 24.. Endvidere deltog advokat Claus Clausen. Der foretoges følgende dagsorden: 1. Valg af dirigent og referent. 2. Altaner, herunder vedtagelse af belåning samt afstemning om diverse spørgsmål i kølvandet på den tidligere generalforsamlingsvedtagelse om gennemførelse af altanprojektet. Referatet er kun et udvidet beslutningsreferat, hvor kun enkelte indlæg, der er vurderet særligt vigtige, refereres. ad. 1. Valg af dirigent og referent. Advokat Claus Clausen blev valgt som dirigent og Ib Enø som referent. Dirigenten konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indkaldt og varslet og beslutningsdygtig for så vidt angår de punkter, der var på dagsordenen. Der var bemærkning om, at der ønskedes et hurtigere referat end efter sidste generalforsamling, og advokat Claus Clausen oplyste, at han havde skrevet udkast til referat forud for generalforsamlingen, som han ville give til referenten, og det vil forhåbentlig kunne betyde, at det endelige referat bliver hurtigt tilgængeligt for alle andelshavere. Det med kursiv nedenfor er fra dirigentens udkast til referat, der blev læst op og drøftet. ad. 2. Altaner, herunder vedtagelse af belåning samt afstemning om diverse spørgsmål i kølvandet på den tidligere generalforsamlingsvedtagelse om gennemførelse af altanprojektet. A. Afstemning om belåning til altaner. Bestyrelsen foreslår, at generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at vælge lånetype, og hvornår lånet skal hjemtages. Der kan blive afstemning om rammerne for bestyrelsens bemyndigelse. Den tidligere beslutning om udgange til altaner og haver var uden specifikation af lånetype med hensyn til finansiering, og inden lån kan hjemtages, skal der af hensyn til kreditforeningen og tinglysningen foreligge en vedtagelse med bemyndigelse til bestyrelsen. Det kan som foreslået af bestyrelsen være en fri bemyndigelse,
men generalforsamlingen kan også forpligte bestyrelsen til at vælge en speciel lånetype. Som følge af afstemningen i England om at forlade EU, er det ikke udelukket, at renterne kan komme til at svinge mere end sædvanligt, og bestyrelsen vil derfor gerne have bemyndigelsen parat. Andelshaverne har sagt ja tak til udgange til altaner eller haver for et maksimalt beløb på kr. 727. Det taler dette for at vælge en finansiering, hvor der ikke er risiko for, at beløbet senere bliver større. Det giver mulighed for lån med fast rente eller lån med et loft over, hvad renten kan stige til. Et kvalificeret flertal vil kunne vælge variabelt forrentet lån, hvor der er teoretisk risiko for rentestigning, så tillæg i fremtiden må forhøjes fra de 727 kr. Tilsvarende vil et kvalificeret flertal kunne vælge lån med kortere løbetid eller afdragsfrihed, selv om ydelsen herved så kan komme op over de 727 kr. En sidste ting, generalforsamlingen skal tage stilling til, er tidspunktet for hjemtagelse af lånet samt om andelshaverne skal begynde at betale til altanerne, selv om de ikke er hængt op endnu. Lånet kan hjemtages om kort tid, og sandsynligheden for, at de 727 kr. kan holde selv med det mest konservative lån, er stor, selv om der jo så til udgiften skal lægges renter og afdrag på lånet, indtil altanerne hænger der og andelshaverne skal begynde at betale. Her skal man huske på, at det ikke er sikkert, at Frederiksberg Kommune godkender projektet, og så vil renter og afdrag og alle låneomkostningerne være spildt. Lånet kan hjemtages, hvis/når projektet godkendes af kommunen. Også her skal der tages stilling til, om betaling for altanerne skal begynde, når lånet er hjemtaget, eller om der skal hjemtages et ekstra stort lån, så der er plads til, at andelshaverne først begynder at betale, når projektet er færdigt. En 3. løsning er at hjemtage lånet, når projektet er færdigt. Det er det billigste, hvis renten ikke er steget i mellemtiden. Hvis renten er steget, kan det blive nødvendigt med et mere usikkert lån (variabel rente), hvis de 727 kr. skal overholdes. En 4. løsning er at kurssikre, dvs. at få kursen låst fast til et tidspunkt omkring forventet projektafslutning. Kurssikring kan tidligst ske, når lånet kan hjemtages, hvilket formentlig vil tage nogle uger at få gjort helt klar. Man kunne også alternativt vælge at vente med kurssikring til det er sikkert, at kommunen godkender projektet.
Torben argumenterede for, at der tidligst skulle tages beslutning om finansiering, hvis/når Frederiksberg Kommune og statikere har godkendt projektet, og det hermed er rimelig sikkert, at projektet kan gennemføres inden for den forudsatte økonomiske ramme. Der var indlæg om informationsniveauet fra bestyrelsen, herunder ønske om mere information. Der var modindlæg om, at det ville forvirre flere end gavne få, at bestyrelsen lod alle detaljer tilflyde andelshaverne. Formand Ib Enø oplyste, at bestyrelsen delvist var enig i, at informationsniveauet kunne have været bedre. På den ene side vil det forvirre og være trættende for de fleste at modtage alle detaljer om processen. På den anden side burde bestyrelsen have meldt nuværende status ud tidligere. Nuværende status er, at Kontech er engageret til at gennemføre altanprojektet. Kontech har sendt ansøgning til Frederiksberg Kommune, og Kontech er positive over for, at kommunen vil give de nødvendige principtilladelser. Hvis/når disse foreligger, skal der laves statiske beregninger, inden altaner og nedgange til haver kan bestilles. Bestyrelsen har modtaget besked om, at man ikke bør foretage sig noget i forhold til kommunen. Kontech er de professionelle, og det er dem, der har styringen i forhold til kommunen. Der var drøftelse om de demokratiske regler, man burde indordne sig under som andelshaver. Det er i orden, at man er uenig i flertallets beslutning, men uenighed skal gøres gældende ved dialog på generalforsamling ikke ved at give bestyrelsen udfordringer fra myndigheder, advokater eller andre, som ikke skal være en højere autoritet end generalforsamlingen. Der var yderligere debat om, hvilken bemyndigelse, bestyrelsen skulle have. Peter foreslog afstemning om, at bestyrelsen skal have bemyndigelse til at hjemtage lån inden for den aftalte ramme på kr. 3,2 mill. og med maksimal ydelse for andelshaverne på kr. 727 pr. måned at lånet skal være med fast rente og 30 års løbetid, og at lånet tidligst hjemtages/kurssikres, når der var godkendelse fra kommunen og rimelig sikkerhed for, at priserne vil holde. Der var enighed om, at Peters forslag var velegnet til afstemning. Afstemning viste, at 18 stemte for forslaget, ingen stemte imod og en undlod at stemme. Dirigenten konstaterede, at bestyrelsen var bemyndiget til at hjemtage kreditfore-
ningslån med fast rente stort op til Dkr. 3,2 millioner til maksimal ydelse pr. måned på 22 X 727 kr. med 30 års løbetid og med hjemtagelse/kurssikring, når der er godkendelse fra kommunen og faste aftaler om priser. B. Forslag til vedtægtsændringer: Eksisterende 10, stk. 1 - ændres ikke: Boligafgiftens størrelse fastsættes af generalforsamlingen, der ligeledes kan foretage regulering af boligafgiften for de enkelte lejligheder, således at det indbyrdes forhold mellem boligafgifternes størrelse kommer til at svare til lejlighedernes indbyrdes værdi. Ny 10, stk. 2. Lejligheder med altan eller nedgang til have betaler et tillæg til boligafgiften Tillægget udgør det samme beløb for alle lejligheder, og skal dække foreningens udgift til at etablere altaner og nedgange til haver. Ny 10, stk. 3 Det er vedtaget, at fornyelse og vedligeholdelse af altaner og nedgange til haver skal finansieres ligeligt af de andelshavere, der har altaner eller nedgange til haver. Betalte afdrag på lån til finansiering af altaner og nedgange til haver optages som passiv i foreningens regnskab og tillægges de enkelte lejligheder ved opgørelsen af maksimal andelskrone. Indsigelse fra andelshaver: Advokat Claus Clausen oplyste, at en enkelt andelshaver via sin advokat havde gjort gældende, at en nedgang til hans have ikke vil være en forbedring men derimod vil betyde en reduktion i nytteværdien. Forslaget om at etablere nedgange til haver er efter ønske fra de andelshavere, der har brugsret til haver. Den andelshaver, der mener, at en nedgang vil forringe nytteværdien, er blevet andelshaver efterfølgende, og efter bestyrelsens opfattelse er den pågældende andelshaver alene med sit synspunkt om, at nytteværdien af haven skulle blive mindre ved, at der åbnes for adgang til haven direkte fra lejligheden. Det er helt sædvanligt og efter ønske fra stuelejligheder, at der etableres alternativ ekstra udgang fra en stuelejlighed, når en altan ikke er mulig eller hensigtsmæssig. Andelshaveren har via sin advokat endvidere gjort gældende, at projektet er åbenbart urimeligt over for ham. Bestyrelsen mener ikke, at projektet er åbenbart
urimeligt over for nogen. Projektet er vedtaget i overensstemmelse med vedtægterne med kvalificeret flertal, og det fremgår udtrykkelig af vedtægterne 11, stk. 2, at en andelshaver ikke har vetoret, hvis det med 2/3 flertal vedtages at lave forbedringer på ejendommen. Særligt for så vidt angår den andelshaver, der har engageret advokat, var planerne om udgange fra lejligheder til altaner eller have oplyst, før andelshaver indgik aftale om køb af lejlighed. Andelshavers indsigelse kan i værste fald betyde, at andelshaver stopper projektet via et såkaldt fogedforbud. Andelshaver vil i så fald skulle stille en betydelig sikkerhed for alle omkostninger ved at projektet ikke kan gennemføres, før en domstol har taget stilling til, om projektet krænker andelshavers ret. Andelshavers indsigelse kan også resultere i en retssag, hvor andelshaver nedlægger påstand om, at det er usagligt, at generalforsamlingen har besluttet, at han skal betale kr. 727pr.måned i tillæg til den almindelige boligafgift. Andelshaver vil ved en sådan sag via syn og skøn skulle sandsynliggøre, at værdien af hans lejlighed i forhold til andre lejligheder i ejendommen ikke med rimelighed kan fastsættes som generalforsamlingen har gjort via den tidligere vedtagelse om ligelig fordeling af den samlede udgift og den ved denne generalforsamling eventuelle beslutning om tilføjelse til 10. Baggrunde for forslaget om tilføjelse til 10: Tilføjelsen til 10 supplerer den tidligere beslutning men præciserer, at det tillæg, der skal betales, er eksklusive fremtidige udgifter til fornyelse og vedligeholdelse. Baggrunden herfor er dels et ønske om at friholde de andelshavere, som af bygningsmæssige årsager ikke har mulighed for at få altan, dels for at betalte afdrag kun fordeles på de lejligheder, som har fået altan. Da alle betaler lige meget, bør afdragene efter bestyrelsens opfattelse komme alle berørte andelshavere lige meget til gode. Lotte gjorde opmærksom på, at der hørte med til sagen, at det ikke var en mulighed i forhold til kommunen, at foreningen eller andelshavere selv kunne bestemme, hvor der skulle altaner op eller hvor der skulle laves nedgange til haver. De to andelshavere, som ikke skulle have altan var afskåret fra det på grund af kommunens præferencer. Ellers er beslutningen, at alle skal have altaner også selv om man måske ikke er superinteresseret heri. Peter bemærkede, at han som 3 andre, inklusive dem, der ikke havde mulighed for altan, helst var fri for en altan, men at han respekterede demokratiet og flertallets ønske. Ib bemærkede, at bestyrelsen ville føre generalforsamlingens beslutning ud i livet, og at bestyrelsen ikke vurderede, at der var grundlag for at tage hensyn til, at en andelshaver havde et usædvanligt standpunkt om, at en nedgang til have ikke
ville være en gevinst. Måske var gevinsten ved at få en nedgang oven i købet større end de 727 kr. var udtryk for. Det skulle den pågældende andelshaver også være opmærksom på. Afstemning om tilføjelse til 10 viste, at alle stemte for, og dirigenten konstaterede, at forslaget om ændring af vedtægterne var vedtaget, idet mere end 2/3 var mødt og mere end 2/3 havde stemt for forslaget. Dirigenten hævede generalforsamlingen med tak for god ro og orden kl. 20.06. København, den 21. juni 2016 Som referent: Som dirigent: _ Ib Enø Frederiksberg, den / 2016 Formand Ib Enø Shimon Kelner Claus Clausen Casper Maarup Henrik Bjørnstrup
Underskrifterne i dette dokument er juridisk bindende. Dokumentet er underskrevet via Penneo sikker digital underskrift. Underskrivernes identiteter er blevet registereret, og informationerne er listet herunder. Med min underskrift bekræfter jeg indholdet og alle datoer i dette dokument. Shimon Kelner bestyrelsesmedlem Serienummer: PID:9208-2002-2-953247888523 IP: 109.202.156.139 13-07-2016 kl. 12:52:02 UTC Ib Enø Larsen bestyrelsesformand Serienummer: PID:9208-2002-2-549985054523 IP: 94.18.202.238 13-07-2016 kl. 19:53:41 UTC Casper Martin Birk Maarup bestyrelsesmedlem Serienummer: PID:9208-2002-2-810989183027 IP: 86.193.184.70 17-07-2016 kl. 14:19:12 UTC Henrik Bjørnstrup bestyrelsesmedlem Serienummer: PID:9208-2002-2-095540579685 IP: 94.18.202.238 18-07-2016 kl. 07:45:52 UTC Claus Ole Clausen dirigent Serienummer: PID:9208-2002-2-451596478368 IP: 152.115.81.126 17-07-2016 kl. 16:06:03 UTC Dette dokument er underskrevet digitalt via Penneo.com. Signeringsbeviserne i dokumentet er sikret og valideret ved anvendelse af den matematiske hashværdi af det originale dokument. Dokumentet er låst for ændringer og tidsstemplet med et certifikat fra en betroet tredjepart. Alle kryptografiske signeringsbeviser er indlejret i denne PDF, i tilfælde af de skal anvendes til validering i fremtiden. Sådan kan du sikre, at dokumentet er originalt Dette dokument er beskyttet med et Adobe CDS certifikat. Når du åbner dokumentet i Adobe Reader, kan du se, at dokumentet er certificeret af Penneo e-signature service <penneo@penneo.com>. Dette er din garanti for, at indholdet af dokumentet er uændret. Du har mulighed for at efterprøve de kryptografiske signeringsbeviser indlejret i dokumentet ved at anvende Penneos validator på følgende websted: https://penneo.com/validate