Fremgangsmåde ved overdragelse af andelslejligheder (boliger) i AB Victoria Under henvisning til vedtægternes 14-17. Bente Naver Ejendomsrådgivning og -administration ApS. Ejendomsmægler/valuar og administrator MED Røgerupvej 4 DK 4050 Skibby Telefon +45 36 44 11 74 CVR 36 02 68 47 E-mail info@naveradmin.dk Web www.naveradmin.dk Revideret 28.10.2016 af administrator Ej 1006 Information og aktiviteter Hvem kan man sælge til Når en andelshaver ønsker at sælge sin andelslejlighed, kan dette ske uden brug af venteliste, opslag eller andet, hvis salget sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, forældre eller bedsteforældre eller til en anden person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen. Findes ingen interesserede i denne personkreds, kan salg ske til en person, der står på intern eller ekstern venteliste. Intern venteliste Andelslejligheden kan overdrages til en person, der står på intern venteliste, idet den, der først er indtegnet, går forud for senere indtegnede. Denne fortrinsret er dog betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers (købers) bolig frigøres, sådan at indstillingsretten til den bolig, der derved bliver ledig, overlades til den fraflyttede andelshaver (sælger). Ekstern venteliste Hvis der ikke findes en køber på den interne venteliste, kan andelslejligheden overdrages til en person på den eksterne venteliste, idet den, der er først indtegnet, går forud for senere indtegnede. Med henblik på orientering overfor de, der er opført på ventelisterne, skal sælger give bestyrelsen besked, hvorefter denne informerer personer på ventelisterne pr. mail til den oplyste mail-adresse. Orienteringen til personer, der står på den interne eller den eksterne venteliste, om, at lejligheden er til salg, sker samtidig, og disse har herefter 2 uger til at meddele ønske om køb overfor sælger, formanden for foreningen og administrator. Salg til andre Findes der ikke en køber via ventelisterne, kan andelshaveren sælge til andre interesserede - enten selv eller via ejendomsmægler. Godkendelse af ny andelshaver: Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver. Dette sker i praksis normalt ved, at bestyrelsen underskriver overdragelsesaftalen med NemID, jf. afsnittet 'Når en køber er fundet' på side 3. Hvis godkendelse nægtes, skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles. Vurdering af andelslejligheden Når man ønsker at sælge sin lejlighed, skal der - uanset hvem man sælger til - som det første foretages en vurdering af eventuelle fejl og forbedringer. Denne vurdering skal rekvireres skriftligt hos administrator, Kontaktet bestyrelsen vedr. ønske om salg Udbudt til ventelisterne Frist for ventelisterne udløber Vurdering bestilt AB Victoria (Ej 1006) - Version 1.2 Side 1 af 7
gerne pr. e-mail på adressen info@naveradmin.dk. Efter aftale med bestyrelsen er det administrator, der forestår vurderingen. Rekvirering skal ske gerne min. 2 måneder før den forventede overtagelsesdag og kan normalt forventes udført indenfor 1-2 uger efter bestillingen. Vurderingen og udarbejdelse af vurderingsrapport sker for sælgers regning. Betalingen derfor forfalder 3 mdr. efter vurderingen er foretaget, men hvis der er en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Ved besigtigelsen skal der foreligge en liste over de forbedringer, der er udført i lejligheden, vedlagt dokumentation for udgifterne. Til brug herfor kan anvendes administrators hjælpeskema (Excel), som kan rekvireres samtidig med bestilling af vurderingen. Hvis der er arbejder, som er udført af ejeren selv, skal der foreligge en fortegnelse over, hvilke arbejder, der er tale om, og hvor mange timer ejeren skønner, at en fagmand ville være om disse arbejder. Dette skøn er dog ikke bindende for, hvor mange timer der medtages i vurderingen. Hvis der ikke er sket forbedringer i lejligheden, vedrører synet alene lejlighedens vedligeholdelsesstand og en vurdering af, om der skal ske fradrag i den anledning. Desuden skal oplyses ønsket overtagelsesdag og forventet salgspris, hvis denne er lavere end den maksimale pris. Endvidere skal der oplyses et telefonnummer, der kan anvendes i dagtimerne til brug for aftale om vurderingsmandens besigtigelse af lejligheden. El- og VVS-tjek Der skal udarbejdes El-og VVS-tjek af autoriserede håndværkere, hvis der er udført arbejder indenfor de to fagområder uden dokumentation fra autoriserede håndværkere derpå. Afhængig af arbejdets art kan det medregnes som forbedring. Sælger kan i så fald selv afgøre, om vedkommende selv vil bestille disse rapporter, eller om administrator skal bestille de to tjek hos en af administrators samarbejdspartnere. Hvis arbejdet udføres af en af administrators samarbejdspartnere, sendes regning derfor til administrator, og beløbet forfalder til betaling 3 mdr. efter udført arbejde. Hvis der er fremkommet en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Hvis der ikke er HFI-/HPFI-relæ, skal HPFI-relæ monteres inden salg. Når vurderingen og evt. El- og VVS-tjek foreligger Hvis der ikke indenfor den fastsatte frist på 2 uger findes købere via ventelisterne, kan andelshaveren nu udbyde lejligheden til andre. Først når der foreligger en vurdering, er det hensigtsmæssigt, at andelslejligheden annonceres til salg. Hvis El- og VVS-tjek kræves jf. ovenfor, er det ikke et ubetinget krav, at disse tjek er udført, inden vurderingsrapporten udarbejdes, men ønskeligt, idet man derved undgår forbehold for disse rapporter. Vurdering foretaget Modtaget vurderingsrapport Bestilt El-tjek Bestilt VVS-tjek Modtaget El-tjek Modtaget VVS-tjek Annonceret til salg AB Victoria (Ej 1006) - Version 1.2 Side 2 af 7
Nøgleoplysningsskema I henhold til lovgivningen skal nøgleoplysningsskema 1 og 2 udarbejdes af administrator og udleveres til køber inden første underskrift. Iflg. lovgivningen skal disse udarbejdes indenfor 10 hverdage efter, at vurderingsrapporten foreligger. Nøgleoplysningsskema 1 omhandler oplysninger om ejendommen, herunder grundlæggende oplysninger, oplysninger om driften, om byggeteknik og vedligeholdelse samt om ejendommens finansiering og foreningens økonomi, mens nøgleoplysningsskema 2 omhandler specifikke nøgletal om den pågældende andelslejlighe Disse skemaer udarbejdes for sælgers regning. Betalingen derfor forfalder 3 mdr. efter udarbejdelsen, men hvis der er en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Reglerne om nøgleoplysningsskemaer gælder ikke for erhvervsandele. Når en køber er fundet udarbejdelse af overdragelsesaftalen Når køber er fundet, skal administrator udarbejde en overdragelsesaftale. Arbejdet forbundet dermed afhænger af, om salget er sket via ejendomsmægler. Det er som udgangspunkt sælger, der fastlægger overtagelsesdagen, men den kan alene fastsættes til 1. eller 15. i en måne Inden udarbejdelse af overdragelsesaftale, undersøger administrator Andelsboligbogen for tinglyst gæld i andelen til sikring af, at det kan forventes, at gælden kan dækkes af salgsprisen. Sælger betaler gebyr for indhentelse af oplysning fra Andelsboligbogen. Gebyret fratrækkes ved afregning. Sælger skal desuden fremsende sit andelsbevis til administrator, med mindre det er udleveret til administrator i forbindelse med vurderingen. Fremsendt andelsbevis til administrator Overdragelsesaftalen kan normalt forventes udarbejdet indenfor 2 uger fra det tidspunkt, hvor vurderingsrapport, nøgleoplysningsskemaer og køberoplysninger foreligger og fremsendes sædvanligvis til elektronisk underskrift med NemID af parterne - sælger, køber og bestyrelsen. Når alle parter har underskrevet overdragelsesaftalen, modtager parterne kopi af den underskrevne aftale. Bestyrelsens underskrift - normalt med NemID - er at betragte som dennes godkendelse af ny andelshaver samt handlen og dens vilkår i øvrigt. Hvis der ikke medvirker mægler Nøgleoplysningsskemaerne skal være udleveret til køber, inden overdragelsesaftale underskrives. Administrator sørger for, at dette overholdes. Sælger skal sende alle nødvendige oplysninger til brug for udarbejdelse af overdragelsesaftale til administrator. Skema, som skal udfyldes i den forbindelse, kan rekvireres hos administrator. Sælger skal desuden udlevere dokumenter til køber, jf. afsnit 'Dokumenter til køber' på side 4. Hvis køber beder om yderligere oplysninger, må sælger rekvirere en administratorbesvarelse herfra. Hvis der først er afgivet en administratorbesvarelse, besvarer administrator uden beregning eventuelle yderligere spørgsmål fra køber og dennes rådgiver, men indtil afgivelse af en administratorbesvarelse, besvarer administrator ikke diverse spørgsmål fra køber eller dennes rådgiver. Det skal ses i lyset af, at svarene på købernes spørgsmål jo af- Rekvireret skema hos administrator Returneret udfyldt skema til administrator AB Victoria (Ej 1006) - Version 1.2 Side 3 af 7
klares af ejendomsmægleren, hvis en sådan medvirker, men når der ikke medvirker ejendomsmægler, kan administrator ikke påtage sig at varetage en sådan formidlingsrolle uden beregning. Hvis der medvirker mægler Ejendomsmægleren informerer administrator om, at der skal udarbejdes en overdragelsesaftale. Skema til brug for udarbejdelse af overdragelsesaftale skal ikke udfyldes, idet der i så tilfælde i stedet foreligger en købsaftale, som ejendomsmægleren har udarbejdet. Desuden rekvirerer ejendomsmægleren selv en administratorbesvarelse hos administrator. Uanset der medvirker mægler eller ej Køber betaler berigtigelsesgebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftalen inkl. udarbejdelse af overdragelsespåtegning på andelsbevis. Normalt kan en overdragelsesaftale ikke forventes udarbejdet betids, hvis der er mindre end 10 arbejdsdage til deponeringsfristen indtræffer. Der kan dog evt. mod betaling af et ekspresgebyr ske en hurtigere ekspedition. Sælger skal være opmærksom på, at hvis salget senere trækkes tilbage, skal sælger betale et gebyr for allerede udført arbejde og desuden betale for allerede udførte rapporter. Dokumenter til køber Inden køber underskriver købsaftalen hhv. overdragelsesaftalen, når der ikke medvirker mægler, skal køber have udleveret regnskab, budget, vedtægter, referat af sidste generalforsamling og eventuel(le) efterfølgende ekstraordinær(e) generalforsamling(er), evt. tilstandsrapport, energimærke og denne forretningsgang for overdragelse, som alle kan udskrives via foreningens område på administrators hjemmeside. Derudover vurderingsrapport og nøgleoplysningsskemaer - og tillige El- og VVS-tjek i det omfang, disse er udført jf. tidligere. Udleveringspligten påhviler sælger. Administrator sikrer dokumentation for udleveringen i forbindelse med overdragelsesaftalen. Underskrevet overdragelsesaftale Modtaget kopi af underskrevet overdragelsesaftale Dokumenter udleveret til køber Fortrydelsesret Køber har en fortrydelsesret på 6 hverdage efter modtagelse af sælgers accept. Hvis der medvirker mægler, starter fortrydelsesfristen, når køber er underrettet om, at sælger har underskrevet købsaftalen. Hvis der ikke medvirker mægler, får køber besked om tidspunktet for fortrydelsesfristens start fra administrator, hvilket sker, når køber og sælger har underskrevet overdragelsesaftalen. Denne dag er dog nr. 0 og tæller derfor ikke me Handlens øvrige ekspeditioner gennemføres sideløbende med, at fortrydelsesfristen løber. Reglerne om fortrydelsesret gælder ikke for erhvervsandele. Fortrydelsesfrist starter Fortrydelsesfrist udløber ved midnat AB Victoria (Ej 1006) - Version 1.2 Side 4 af 7
Generalforsamling inden overtagelsesdagen Hvis der i perioden mellem fortrydelsesrettens udløb og overtagelsesdagen (For erhvervsandele: Inden overtagelsesdagen) afholdes generalforsamling, har køber mulighed for at deltage på denne sammen med sælger, idet sælger ifølge vedtægterne dog ikke har mulighed for at give fuldmagt til køber. Sælger skal i så fald underrette køber om indkaldelse til generalforsamling. Hvis generalforsamling i perioden: Underrettet køber om indkaldelse Købesummen Senest 2 uger før overtagelsesdagen skal køber indbetale købesummen samt berigtigelsesgebyret kontant til foreningens bankkonto i Sydbank, reg.nr. 7990, konto nr. 1630263. Hvis der er 3 uger eller derover til overtagelsesdagen, skal køber senest 1 uge efter aftalens indgåelse enten deponere købesummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det deponerede/garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 2 uger før overtagelsesdagen, jf. ovenfor. Samtidig med købesummen opkræves også første måneds boligafgift m.v. Hvis overtagelsen er 15. i en måned, opkræves en halv måneds boligafgift m.v. Det videre forløb og frigivelse af købesummen Når overdragelsesaftalen er underskrevet af parterne, og handlen således er endelig, indhenter administrator indfrielsesbeløb hos eventuelle panthavere og sørger i så fald for indfrielse deraf, når købesummen frigives. På frigivelsestidspunktet sørger administrator desuden for afregning af foreningens eventuelle tilgodehavende samt afregning til mægler eller banker, som har fået noteret transport. Á conto-afregning Allerede når køber har deponeret købesummen hos foreningen, og sælger er fraflyttet, er det ofte muligt for sælger at få en á conto-afregning på størstedelen af købesummen. En sådan afregning vil først blive brugt til indfrielse af eventuelt eksisterende lån og kan desuden reducere behovet for en udlægskredit (sælgers midlertidige lån hos sit pengeinstitut). Dette kan ofte medføre en ikke uvæsentlig rentebesparelse. Henvendelse herom skal i givet fald ske til foreningens daglige administrator. Anmodning om á contoafregning givet For á conto-afregning betales et ekspeditionsgebyr, som fratrækkes ved endelig afregning af salget. Mangelsindsigelser vs. frigivelse Snarest muligt efter overtagelsen skal køber gennemgå lejligheden sammen med bestyrelsen for at konstatere eventuelle mangler ved lejlighedens vedligeholdelsesstand eller ved forbedringer og inventar, der er overtaget i forbindelse med købet - i det omfang disse ikke allerede indgår i vurderingen. Eventuelle indsigelser for væsentlige mangler skal for at kunne gøres gældende mod sælger, rejses skriftligt overfor formand, sælger og administrator senest 14 dage efter overtagelsesdagen/dispositionsdagen. Frist for mangelsindsigelser udløber AB Victoria (Ej 1006) - Version 1.2 Side 5 af 7
Hvis køber forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan, hvis kravet skønnes rimeligt, tilbageholdes et tilsvarende beløb ved afregning til sælger, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. Mangler ifølge eventuelt El- og VVS-tjek skal udbedres af sælger ved konstatering (typisk som forbedring). I visse tilfælde kan det aftales, at køber udbedrer (hvis prisnedslag derfor) inden 3 mdr. fra overtagelsen. Udbedring skal dokumenteres overfor administrator. Hvis der fra købers side bliver gjort mangelsindsigelser gældende, kan der evt. ske delafregning. Dette beror på et skøn i den enkelte handel. Overdragelsessummen med eventuelle fradrag, jf. ovenfor, skal afregnes senest 3 uger efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra køber. Pant i andelen Hvis der er pant i andelen, sker afregningen under forudsætning af, at sælgers pengeinstitut sørger for, at eventuelt ejerpantebrev aflyses eller overdrages til køber. Tilsvarende gælder, at sælgers pengeinstitut skal indestå for, at evt. udlæg i lejligheden slettes. Sælger afkræves et gebyr for afregning overfor eventuelle panthavere. Gebyret fratrækkes ved afregning. Transport i salgsprovenuet Eventuel transport i salgsprovenuet kan ikke noteres, før der er indgået bindende aftale om salg af en andel. Der beregnes gebyr for notering af transport. Gebyret fratrækkes ved afregning. Ingen panthavere Hvis der ikke er panthavere, sker afregningen overfor sælger uden beregning. Når bestyrelsen har godkendt handlen, påføres andelsbeviset en overdragelsespåtegning og sendes til køber. Det er alene selve det oprindelige andelsindskud, som fremgår af andelsbeviset og aldrig købesummen. Købesummen fremgår af overdragelsesaftalen. På overtagelsesdagen Senest på overtagelsesdagen sørger parterne i forening for aflæsning vedrørende el og gas m.v. og sørger for at give forsyningsværkerne meddelelse om ejerskiftet. Samtidig bestiller administrator flytteaflæsning vedrørende vand og varme, hvilken aflæsning sker for sælgers regning. Ved afregning af købesummen tilbageholdes et rimeligt beløb til slutafregning af forbrug (vand og varme). Afregning heraf følger ejendommens forbrugsregnskabsår. Der kan også være andre installationer i boligen, hvor der skal meddeles flytning - fx el, telefon, antenneforening, bredbånd, internet, kabel-tv. Disse meddelelser skal sælger sørge for. Hvis sælgers nye adresse ikke tidligere er meddelt administrator, skal dette ske på denne dato. Frist for købesummens frigivelse Aflæsning foretaget Meddelelse om ejerskifte til forsyningsselskaber Ny adresse er meddelt til administrator Pantsætning af andelsbeviset Som det er mange bekendt, kan man foretage tinglysning af pantsikkerhed, hvis man optager lån. Dette gør det langt billigere at låne, end hvis man låner uden sikkerhe AB Victoria (Ej 1006) - Version 1.2 Side 6 af 7
Når banken skal have pant i en andelslejlighed, skal der underskrives en erklæring af administrator om ejerforholdet. Sådanne erklæringer afgives af administrator direkte til pengeinstituttet, som fremsender sædvanlige dokumenter til administrator. Honoraret herfor faktureres til pengeinstituttet. Hvis der derimod sker udlæg, opkræves honoraret direkte hos andelshaver. Prisliste For gebyrer og honorarer henvises til prisliste, som kan rekvireres hos administrator via mail til info@naveradmin.dk. AB Victoria (Ej 1006) - Version 1.2 Side 7 af 7