Fremtidens bosætning i Øst/Midt- og Nordjylland Jesper Bo Jensen, ph.d. Fremtidsforsker www.fremforsk.dk
1844 1848 1852 1856 1860 1864 1868 1872 1876 1880 1884 1888 1892 1896 1900 1904 1908 1912 1916 1920 1924 1928 1932 1936 1940 1944 1948 1952 1956 1960 1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016 Privat forbruget i DK (Gennemsnitlig stigning 2,6% p.a.) (1844=indeks 100) 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
Demografi Danmark Absolutte tal 2018-2028 2018 2028 Ændring 0-9 623467 700739 77272 10-19 683061 641563-41498 20-29 778345 759870-18475 30-39 676658 799866 123208 40-49 769335 673602-95733 50-59 792609 754776-37833 60-69 665210 748241 83031 70-79 535730 575100 39370 80-89 212052 349730 137678 90 + 44640 56940 12300 I alt 5781107 6060427 279320 Kilde: Danmarks Statistik, 2018
Boligefterspørgslen de kommende 10 år Befolkningen vokser med 280.000 til 2028 Væksten er til 2028 i gruppen 30-39 år og over 60 år især i gruppen 60-69 og 80+ Det betyder, at det samlede boligbehov vokser med ca. 140.000 boliger på 10 år Indvandring, fødsler og til dels flytning af befolkningen skaber behov for op til 80.000 ekstra boliger. København by vokser med 80.000 på 10 år Østjylland (i.e. Århus) vokser med 50.000 på 10 år Pas på med at tælle de samme boliger 2 gange Tilflyttere til København by er også nye unge
Aarhus taber De 25-39 årige negativ nettotal 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0-1000 -2000-3000 Nettotilflytning Aarhus Kommune 2017 4897 20-24 år 25-29 år 30-34 år 35-39 år 40-44 år -1210-336 -114-1984 Nettotilflytning Aarhus kommune 2017 6000 5000 4897 4000 3000 2000 1000 0-1000 -336-114 20-24 år 25-29 år 30-34 år 35-39 år 40-44 år -2000-3000 -1984-1210
Flyttefrekvens i Danmark efter alder 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0 år 5 år 10 år 15 år 20 år 25 år 30 år 35 år 40 år 45 år 50 år 55 år 60 år 65 år 70 år 75 år 80 år 85 år 90 år 95 år
Ændringer i befolkningen i danske kommuner frem til 2035 Index 2017 =100
Befolkningstilvæksten i Danske Kommuner 2017-2027 Tilflytning + fødselsoverskud + indvandring
Nettotilflytning til kommunerne i 2017
Fremtiden og fremskridtet Pas på entydige prognoser Behov boligudbud og service i mange byer Byers og områders størrelse og udvikling afhænger af flere faktorer: Geografien opland og nærhed til større by Infrastruktur såvel vej som kollektiv trafik Området DNA og samarbejde på tværs erhverv og det offentlige - visionær købmandsskab /ildsjæle! Investorer og byggefolk Se Bolius: Bystatistik i kommuner 2006 til 2017
Indkomstfordelingen for familier, 2016 (3,51 mio. familier) 30.00% 25.00% 26.1% 23.0% 20.00% 15.00% 12.5% 12.9% 11.4% 10.00% 8.1% 5.00% 3.7% 2.3% 0.00% 0-100 100-200 200-300 300-400 400-500 500-750 750-1000 1000+ Skattepligtig indkomst Kilde: Skatteministeriet, 2016
Indkomstfordelingen i Øst-, Vest-, og Nordjylland PERSONLIG SKATTEPLIGTIG INDKOMST 2017 (A-INDKOMST) 30.0 25.0 Landsdel Østjylland Landsdel Vestjylland Landsdel Nordjylland 27.7 26.4 25.5 20.0 15.0 16.9 15.9 15.2 20.7 20.1 18.8 19.4 19.1 18.2 10.0 10.6 10.6 9.8 10.0 7.7 7.5 5.0 0.0 Under 100.000 100.000-200.000200.000-299.999 300.000-399.999 400.000-499.999 500.000 kr. og derover
Udvalgte kommuner bruttobrutto indkomst 30.0 Familiers brutto-bruttoindkomst, udvalgte kommuner 25.0 20.0 25.2 22.3 21.0 19.8 16.5 15.0 14.1 14.6 13.2 14.6 10.0 5.0 9.5 9.8 9.5 9.7 7.7 8.2 7.5 6.3 6.5 5.7 5.0 5.4 4.6 7.7 3.9 4.4 5.5 3.1 3.2 8.7 7.3 0.0 Under 200.000 kr. 200.000-299.999 kr. 300.000-399.999 kr. 400.000-499.999 kr. 500.000-599.999 kr. 600.000-699.999 kr. 700.000-799.000 kr. 800.000-899.000 kr. 900.000-999.000 kr. 1 million kr. og derover Skanderborg Aarhus Aalborg
De 5 vigtigste faciliteter ved valg af boligen!
Jeg holder af hverdagen Mest af alt holder jeg af hverdagen! Vores bosætningsundersøgelser viser, at det vigtigste er hverdagen og hverdagens forhold Det er indkøb, adgang til transport, skoler, daginstitutioner, sportsklubber, fritidsaktiviteter, gode naboer, etc. etc. Store spektakulære begivenheder kan man køre eller rejse efter (Herning får ikke tilflytning p.gr.a. Boxen) Andre spektakulære tiltag betyder stort set intet
Nærhed i byen er vigtigt Jo ældre jo mere vægt på indkøb, cafeer og kultur men stadig relativ lav Børnefamilierne lægger meget vægt på nærhed til skole og børneinstitutioner Nærhed til kollektiv transport er vigtigt for både familier uden børn eller med et barn Nærhed arbejde vigtigt for 30-44 årige og 20-24 årige Nærhed til familie vigtigt for +50 årige og alle fastboende og især for de +70 årige Kollektiv transport nærhed er meget vigtigt for gruppen over 60 år (61%) og over 70 år (80%) Grønne område nærhed er vigtigt for + 30 årig og op og mere for fastboende end tilflyttere
Det der med beliggenhed Det vigtigste for børnefamilier er: Nærhed til arbejde, indkøb, natur, skov og strand, parker og legepladser, skolen, børneinstitutioner, off. transport og for nogle familie For seniorer: Nærhed til indkøb, natur, skov og strand, off. transport og også kultur med bio, bibliotek teater og museer, vicevært er også populært Nærhed til cafeer og natteliv spiller ikke nogen stor rolle heller ikke for de unge
Fremtidens seniorer Vil flytte og omgruppere tidligere i livet 68 generationen vil gerne flytte i bofællesskaber, men det vil generationen fra 1956-1966 sandsynligvis ikke De første vil lave om på samfundet, den efterfølgende lave om på sig selv og sit eget liv Der er også nogen, der bare gerne vil have et nyt hus Det er kun i nogle år, man kan sikre sig en ny par-tilværelse Er stor del af seniorboliger kommer til at være beboet af enlige kvinder på et tidspunkt Der er lige så mange drømme, som der er seniorer
Hvor skal vi bygge og hvor skal vi bo? Rigtig mange dybdeinterviews over de seneste 5-7 år De begynder der, hvor de bor Dertil kommer arbejde, familie, venner etc Hvis de ikke har særlige forhold, søger de i en cirkel omkring de nuværende bolig Hvad kan vi får for hvilke penge? Lejeboliger i begyndelsen er attraktive De vi helst ikke gå på kompromis med boligen standard og udformning så hellere afstand Derfor kommer udflytningen med prisstigningerne
Bosætningsmodel Hendes arbejde Familie Historie Bosætnings-område Boligformen Boligindretning Prisen Skoler & daginstitutioner mv. Stisystemer mv. Bestemmer det konkrete valg i bosætningsområdet Hans arbejde Attraktivt Bycentrum
Tilflyttere De tænker ikke i en bestemt kommune De ser på bolig i byer, områder eller bestemte kvarterer bosætningssteder Mange har set på bolig i flere kommuner Mange afgrænser et nærmere geografisk område, de ønsker at bosætte sig måske flere steder som potentielle mulige steder for dem Ofte er det selve boligen, dens kvalitet og pris, som medfører et endeligt valg
Mange store ledige lejligheder i Kbh, Aarhus og Aalborg 1600 Ledige lejligheder på Boligportal.dk 17.9.2018 efter område 1400 1200 578 1000 800 600 400 200 0 601 262 Københavns Kommune 501 518 214 København Centrum 259 461 318 Aarhus Kommune 86 242 164 Aarhus Centrum 48 118 119 Odense Kommune 213 467 306 Aalborg Kommune 4 værelser 3 værelser 2 værelser 1 værelser
Et lidt mere blandet billeder i de øvrige større byer 250 Ledige lejligheder boligportal.dk 17.9 2018 efter område 200 150 100 50 0 32 34 19 Frederiksberg Kommune 28 20 17 Gentofte Kommune 26 51 57 Esbjerg Kommune 44 52 6 Gladsaxe Kommune 45 76 67 Randers Kommune 36 75 74 Kolding Kommune 31 56 44 Horsens Kommune 47 61 70 Vejle Kommune 4 værelser 3 værelser 2 værelser 1 værelser
Træerne vokser ikke ind i himlen! Der er lige nu (17.9.2018) over 900 ledige lejligheder i Århus kommune på boligportalen I Kbh. er der ca. 1500 heraf ca. 500 store i Ørestaden Af dem er over 660 på 3 vær og derover 327 af dem ligger i 8000 C (med Århus Ø) Blot 40 ledige rækkehuse Vores bosætningsanalyse for Aarhus Kommune viste næsten uendelig mangel på 2 værelses lejligheder Det er det samme i Aalborg, København på vej mod mætning Vi skal bygge til de unge fremover der bygges stort set ikke kollegier i København og Århus
Huspriserne når indeks 120 i 2021 og 130 i 2024 (om alt går vel.)
Boligpriser Kbh og Aarhus Kilde: Boligsidens markedsindeks
Ejerlejligheder i fremtiden Priserne ser ud til at være kommet for højt op i København og måske også i Aarhus Det er en afdæmpning betinget af de nye låneregler og af den manglende lyst til at gældsætte sig Vi skal blot ned i en normal stigningstakt igen Meget skyldes, at der er bygget for mange store lejligheder og behovet ikke er til de store og dyre lejligheder
Handelspris pr. kvm 2018 & 2013 huse (REALKREDITRÅDET) 2. kvt 2018 2. kvt 2013
Det er ikke moderne at stifte gæld
Hvornår kommer den næste boble og nedtur Vi kan sandsynligvis forvente en boble omkring 2025-28 og krise igen fra omkring 2030 Vi skal først glemme sidste krise, og det tager stadig noget tid Gældsætning er ikke moderne det er næsten værre end at være kraftigt overvægtig Det vil tage tid at ændre den opfattelse af gæld Vi skal have en ny generation på banen, som ikke kan huske sidste nedtur og den mange friværdilån ellers skal de nuværende generationer glemme det Det tager tid, så næste boble vil være i 2025-28
En ejendomsmægler i fremtiden - en Bot Det meste af det vi kender i finanssektoren bliver automatiseret og er en Bot i fremtiden Ejendomshandel kan sagtens foregå via en Bot Fremvisningen er stadig en opgave Salg af alle boliger hos alle mægler er en realitet i Århus for ejerlejligheder Der er brug for en navigatør til ejendomsmarkedet og til forståelse af investeringen og risikoen det skal i også kunne gøre, så det ikke bliver banken eller en anden I skal være den moderne kunderådgiver i en bedre udgave, der lærer og tilpasser sig kundens behov
Hvad skal I gøre strategisk de kommende år I skal skubbe Jer ind mellem kunden og banken I skal udvikle eller deltage i digitale løsninger I skal have Jeres egen Bot eller automatiserede udbyder/sælger så man kan sætte til salg hos Jer fra sofaen I skal være ekstremt gode til fremvisning det er her salget sker, og det område kan I beholde I skal komme tættere på køberen og det er ret svært med lovgivningen, men køberrådgivning kan være relevant Tage kontakt til de store udbydere og finde Jer en rolle i den sammenhæng Danske Bank, Nykredit, Nordea eller Jyske eller.
www.fremforsk.dk Instagram og twitter: #fremforsk @JesperBoJensen Facebook: Fremforsk LinkedIn: Fremforsk Jesper Bo Jensen Fremforsk Saralyst Allé 53 8000 Århus C E jbj@fremforsk.dk T 86 11 47 44 M 20 67 45 00
Boligpriserne når indeks 105 i 2018 og 120 i 2022 (om alt går vel.)