Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 27. marts 2015 Lokalplan 994, Boliger Skødstrup - Endelig Endelig vedtagelse af forslag til Lokalplan nr. 994. Boligområde ved Lauritshøj i Skødstrup samt Tillæg nr. 40 til Kommuneplan 2013. 1. Resume Lokalplanområdet omfatter et ca. 9,8 ha stort område beliggende ved Lauritshøj og Engskovvej i Skødstrup, øst for Skødstrup Kirke. Området er for størstepartens vedkommende beliggende i landzone. Lokalplanen er delt i en detaljeret del, der er byggeretsgivende og ejet af Aarhus Kommune. Den anden del af lokalplanområdet ejes af menighedsrådet, der vil udnytte det på et senere tidspunkt. Menighedsrådets areal er alene medtaget i lokalplanen for at overføre arealet til byzone. Den kommunale del indeholder 31 parcelhusgrunde til bebyggelse med fritliggende parcelhus i op til 2 etager. Herudover er der nærmest Tagmosevej udlagt et område til bebyggelse med en tæt-lav boligbebyggelse. I dette område vil der skønsmæssigt kunne opføres 40 45 boliger - eventuelt som almene boliger. Lokalplanområdet er beliggende i kirkeindsigtsområde, hvilket har betydet, at den midterste del friholdes for bebyggelse og beplantning. Dette område udlægges derfor som fælles opholdsarealer for lokalplanområdets beboere. Lokalplan 994, Boliger Skødstrup - Endelig side 1 af 12
Boligområdet skal vejbetjenes via en forlængelse af Lauritshøj, hvilket er forberedt i lokalplanen for den eksisterende bebyggelse her. Lokalplanen er ikke helt i overensstemmelse med boligområdets afgrænsning i kommuneplanen. Lokalplanen indeholder derfor et tillæg til kommuneplanen. Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i perioden 19.11.14-14.01.15. Der er indkommet 10 indsigelser/bemærkninger til planen. Disse er vedlagt indstillingen, mærket Bilag 1. Bemærkningerne går på følgende 7 emner: 1. Arkæologiske forundersøgelser 2. Trafikale forhold 3. Udsigtsgener 4. Manglende pladser i daginstitution og skole 5. Ubebyggede og usolgte grunde i Skødstrup 6. Overtagelse af areal i lokalplanen 7. Inddragelse af areal i lokalplanen 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Tillæg nr. 40 til Kommuneplan 2013 og forslag til Lokalplan nr. 994 boligområde ved Lauritshøj i Skødstrup endeligt vedtages. At 2) Indsigelser fremkommet under den offentlige høring af lokalplanforslaget besvares som anført i indstillingens afsnit 5.2. 3. Baggrund Lokalplanforslaget er udarbejdet for at muliggøre udbud og salg af kommunale parcelhusgrunde. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger og strategier om, at der til stadighed skal udvikles forskellige byområder og boligkvarterer, så mulighederne for reelle valg kan tilgodeses. Der skal sikres fleksible og gode fysiske rammer for varierede bo- og livsformer i de enkelte kvarterer. Lokalplan 994, Boliger Skødstrup - Endelig side 2 af 12
5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens indhold Lokalplanområdet omfatter et ca. 9,8 ha stort område beliggende ved Lauritshøj og Engskovvej i Skødstrup, øst for Skødstrup Kirke. Området er for størstepartens vedkommende beliggende i landzone. Lokalplanen er delt i en detaljeret del, der er byggeretsgivende. Denne del ejes af Aarhus Kommune, som erhvervede jorden af Skødstrup menighedsråd for nogle år siden med henblik på at byggemodne jorden. Den anden del af lokalplanområdet beholdt menighedsrådet for senere at kunne udnytte det. Menighedsrådets areal er alene medtaget i lokalplanen for at overføre arealet til byzone. Udnyttelsen af området skal ske gennem en senere detaljeret lokalplanlægning. Den kommunale del indeholder 31 parcelhusgrunde til bebyggelse med fritliggende parcelhus i op til 2 etager. Herudover er der nærmest Tagmosevej udlagt et område til bebyggelse med en tæt-lav boligbebyggelse. Af hensyn til eksisterende bebyggelse ved Tagmosevej indeholder lokalplanen bestemmelser om, at bebyggelsen nærmest vejen kun må opføres i 1 etage og med en maksimal bygningshøjde på 5 m. På den øvrige del kan bebyggelsen opføres i 2 etager. I området vil der skønsmæssigt kunne opføres 40 45 boliger. Boligerne vil eventuelt kunne opføres som alment boligbyggeri. Lokalplanområdet er beliggende i kirkeindsigtsområde, hvilket har betydet, at den midterste del friholdes for bebyggelse og beplantning. Dette område udlægges derfor som fælles opholdsarealer for lokalplanområdets beboere. Boligområdet skal vejbetjenes via en forlængelse af Lauritshøj, hvilket er forberedt i lokalplanen for den eksisterende bebyggelse her. Lokalplanen er ikke helt i overensstemmelse med boligområdets afgrænsning i kommuneplanen. Den østlige grænse af kommuneplanens rammeområde er udlagt uden Lokalplan 994, Boliger Skødstrup - Endelig side 3 af 12
hensyntagen til terrænet i bydelen. I forbindelse med detailudformningen af lokalplanen er det derfor fundet ønskeligt at justere grænsen, så den tager mere hensyn til det markante terræn, ligesom det har været ønskeligt at inddrage et lavtliggende areal til et regnvandsbassin til den kommende bebyggelse. Lokalplanen indeholder derfor et tillæg til kommuneplanen. 5.2 Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet ligger i område med særlige drikkevandsinteresser (OSD), hvorfor arealanvendelsen ikke må føre til forurening af grundvandsressourcen. I lokalplanen er der indsat bestemmelser om, at parkeringsarealer, interne veje mv. skal udføres med tæt belægning, der sikrer mod nedsivning. Herudover vil regnvandsbassinet blive udformet med olieudskiller og med en tæt membran. 5.2 kommentarer til indsigelser fremkommet under den offentlige høring af lokalplanforslaget Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i perioden 19.11.14-14.01.15. Der er indkommet 10 indsigelser/bemærkninger til planen. Disse er vedlagt indstillingen, mærket Bilag 1. Bemærkningerne går på følgende 7 emner: 1. Arkæologiske forundersøgelser 2. Trafikale forhold 3. Udsigtsgener 4. Manglende pladser i daginstitution og skole 5. Ubebyggede og usolgte grunde i Skødstrup 6. Overtagelse af areal i lokalplanen 7. Inddragelse af areal i lokalplanen 1. Arkæologiske forundersøgelser Sideløbende med lokalplanarbejdet har Moesgaard Museum foretaget arkæologiske forundersøgelser i området. Afrapporteringen af de foreløbige forundersøgelser viser, at der kan forventes betydelige arkæologiske fund i især to områder, som vil belaste økonomien, før området kan frigives til anlægsarbejder. Der er modtaget et overslag fra Moesgaard Museum, som Lokalplan 994, Boliger Skødstrup - Endelig side 4 af 12
er godkendt af Kulturarvstyrelsen, pålydende kr. 9.025.000 inkl. moms, som et max-beløb. Ad 1.Grundsalg, Aarhus Kommune, har derfor, for at kunne reducere de arkæologiske udgifter, overvejet at finde en alternativ løsning til placering af regnvandsbassinet, som i planen er placeret i det ene af de to udpegede områder, hvor arkæologiske fund kan forventes. Regnvandsbassinet kunne flyttes udenfor lokalplanområdet, hvorefter området, hvor regnvandsbassinet var planlagt, ville blive liggende uændret og overgå til rekreativt område, så der ikke skulle foretages arkæologisk udgravning her. Grundsalg har efterfølgende besluttet at beholde det planlagte regnvandsbassin på den placering, det har i lokalplanen. Dette betyder, at der skal foretages arkæologiske udgravninger på denne placering og at der ikke reduceres i udgifterne til udgravningerne, ved at undlade at udgrave på regnvandsbassinets placering. Dette er begrundet med følgende: Ved at flytte regnvandsbassinet udenfor lokalplanområdet, skal der foretages arkæologiske forundersøgelser af den nye placering. Der kan ligeledes på den nye placering forventes betydelige arkæologiske fund. Ved at flytte regnvandsbassinet udenfor lokalplanområdet ødelægges eksisterende natur, der på nuværende tidspunkt bliver dyrket. Et regnvandsbassin kræver en vejadgang. Ved ikke at flytte regnvandsbassinet, undgås etablering af ny vejadgang gennem naturområde. Ved at anlægge regnvandsbassinet udenfor lokalplanområdet pålægges AarhusVand A/S en driftsudgift. Dette undgås. Regnvandsbassin i landzone kræver en landzonetilladelse samt en nabohøring. Dette undgås. Overslaget på kr. 9.025.000 inkl. moms er et maxoverslag. Det forventes, at det kan gøres billigere. Der kan spares ca. kr. 800.000 ved at foretage udgravningerne om sommeren. Lokalplan 994, Boliger Skødstrup - Endelig side 5 af 12
2. Trafikale Forhold 2a. Mellem den nuværende Lauritshøj og den nye bydel i lokalplan nr. 994 findes den gamle kirkesti, som det i dag er muligt at benytte til bilkørsel. Bilkørsel på den gamle kirkesti findes uhensigtsmæssig, og der ønskes etableret bomme i hver sin ende. Ad 2a. Dette imødekommes. Teknik og Miljø er enige i denne betragtning og vil stå for etablering af bomme eller lignende afskærmning, der forhindrer bilkørsel. 2b. Det er vigtigt, at det nuværende Lauritshøj og den nye bydel i lokalplan nr. 994 får etableret et stisystem, der forbinder dem med naboområdet. I dag er der ikke fuldført stiforbindelse ved Ny Studstrupvej, som skal krydses fra Lauritshøj for at gå på fortorv. Indkørslen til Lauritshøj bør færdiggøres. Ad 2b. I forbindelse med byggemodningen af lokalplanområdet vil den manglende stiforbindelse på nordsiden af Ny Studstrupvej blive etableret. 2c. T-krydset ved Grenåvej/Ny Strudstrupvej er problematisk, hvilket tidligere er påpeget. Ad 2c. Teknik og Miljø er opmærksomme på de dårlige forhold med T-krydset, men det ligger udenfor lokalplanens afgrænsning og kan derfor ikke løses med denne lokalplan. Teknik og Miljø ser nærmere på problematikken. 2d. Der bliver generelt kørt for stærkt på Ny Studstrupvej, som folk ikke opfatter som byzone. For at man kan færdes trygt i området, ønskes der etableret hastighedsforanstaltning i form af en mindre byport ved byskiltet på Ny Studstrupvej øst for Lauritshøj. Der ønskes desuden anlagt fortorv og fartdæmpere på den private fællesvej Lauritshøj. Ad 2d. Etableringen af en byport på Ny Studstrupvej ligger udenfor lokalplanens afgrænsning og kan ikke løses med denne lokalplan. Teknik og Miljø ser nærmere på sagen. Lokalplan 994, Boliger Skødstrup - Endelig side 6 af 12
Eksisterende lokalplan nr. 778 omfatter ikke fortov og fartdæmpere på den private fællesvej Lauritshøj. Etablering af dette kan ikke reguleres med denne lokalplan, da det ligger udenfor lokalplanområdet. Forlængelsen af den private fællesvej Lauritshøj i lokalplanområdet vil blive anlagt med fortov og fartdæmpere. 2e. Der ønskes, at hele det nye område skal vejbetjenes anderledes. Der nævnes to forskellige muligheder med vejadgang fra Engskovvej og en mulighed med ny vejadgang langs den gamle kirkesti med tilslutning til Ny Studstrupvej. Ad 2e. Teknik og Miljø fastholder adgangsvejen, som hele tiden har været den planlægningsmæssige forudsætning jf. lokalplan nr. 778. Engskovvej er ikke egnet som adgangsvej for hele lokalplanområdet. 2f. Der er bekymring for trafikafviklingen og adgangsforholdende til det fremtidige byudviklingsområde, Delområde III, hvis en fremtidig planlægning af dette delområde igangsættes. En fremtidig planlægning giver kun mulighed for adgang til Delområde III fra Engskovvej, hvilket foreningen finder uheldigt. Ad 2f. Arealet i Delområde III ejes af Menighedsrådet. Menighedsrådet har ingen konkrete planer med arealet, bortset fra på sigt at kunne udnytte det til en udvidelse af kirkegården. En sådan udnyttelse skal i givet fald ske ved en ændring af kommuneplanen med en efterfølgende lokalplan. Det meste af Menighedsrådets grund ligger i landzone, og da det samlede område overføres med mulighed for boliger til byzone, ville der opstå en landzone-ø omgivet af byzone, hvis Menighedsrådets areal ikke blev medtaget i lokalplanens afgrænsning. Menighedsrådets grund er derfor alene medtaget med det formål at overføre arealet til byzone. Der forventes derfor ikke at blive byudvikling i Delområde III på en sådan vis, at der skal etableres adgangsveje til området fra Engskovvej. Lokalplan 994, Boliger Skødstrup - Endelig side 7 af 12
2g. Der ønskes etableres en chikane på Ny Studstrupvej til forbedring af trafiksikkerheden. Ad 2g. Etablering af en chikane på Ny Studstrupvej ligger udenfor lokalplanens afgrænsning og kan ikke reguleres af denne lokalplan. Teknik og Miljø ser nærmere på sagen. 2h. Der ønskes bedre skiltning på Ny Studstrupvej, der viser vejforholdene, herunder sideveje såsom Lauritshøj, Løgten Østervej, Hjelmagervej mv. Ad 2h. Etablering af skiltning på Ny Studstrupvej ligger udenfor lokalplanens afgrænsning og kan ikke reguleres af lokalplanen. Center for Byens Anvendelse, Teknik og Miljø vil undersøge, om skiltningen er i overensstemmelse med gældende vejledninger. 2i. Udsyn ved udkørsel fra Lauritshøj til Ny Studstrupvej nævnes at være er meget begrænset. Ad 2i. Oversigtsforholdene er godkendt i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan 778. Teknik og Miljø vil, jævnfør bemærkning 2d og 2g undersøge, om der er behov for byport eller chikane på Ny Studstrupvej. 3. Udsigtsgener 3a. De 7 grunde, der støder op til Kirkestien i Delområde I ønsket fjernet eller begrænset til 1 etage med en højdebegrænsning på bygningshøjden til maksimalt 4,5 meter for at tilgodese udsigtsforhold for nuværende boliger. En udsigt, der ifølge indsigerne er betalt 200.000-450.000 kr. ekstra for i forhold til andre grunde i området. Ad 3a. Ved bebyggelse i lokalplanområdet vil der blive taget noget af udsigten i sydøstlig retning fra de nuværende boliger mod det åbne land. Lokalplanens bestemmelser vedrørende bygningshøjden holder sig dog indenfor de gældende rammer i Kommuneplanen, hvor området har været udlagt til boligformål i max. 2 etager og med en bygningshøjde på max. 8,5 m siden kommuneplanens vedtagelse i 2013. Den samme maksimale etagehøjde og bygningshøjde, som gør sig Lokalplan 994, Boliger Skødstrup - Endelig side 8 af 12
gældende for det nuværende Lauritshøj nord for i lokalplan nr. 778. 3b. Hvis ikke 3a opfyldes, spørges til om kommunen påtænker at give en kompensation for værditab. Ad 3b. Lokalplanlægning er erstatningsfri regulering. 3c. Rækkehusene langs kirkestien ønskes flyttet til den sydlige del af lokalplanområdet, hvor ingen vil have udsigtsgener. Alternativt ønskes det vestligste rækkehus op mod kirkestien opført i 1 etage i lighed med det eksisterende rækkehusbyggeri umiddelbart nord for kirkestien. Ad 3c. Såfremt rækkehusene flyttes, vil der i stedet etableres åben-lav bebyggelse på deres placering. Højden på åben-lav bebyggelse og tæt-lav bebyggelse, som rækkehuse er, er den samme, så det ville ikke ændre på udsigtsforholdene. Bemærkningen imødekommes per automatik, da lokalplanen allerede sikrer, at de to første rækker af rækkehuse mod Tagmosevej opføres i max 1 etage. De bagvedliggende rækkehuse må opføres i 2 etager, men vil ligge lavere i terrænet. 3d. Niveauforskellen mellem det nuværende Lauritshøj og det nye område er stor. Der ønskes taget hensyn til de eksisterende grundejeres niveau i skel. Ad 3d. Der vil ikke blive reguleret på nuværende grundejeres ejendomme. Terrænregulering vil ske indenfor lokalplanområdet indenfor de rammer, lokalplanen giver mulighed for. 3e. Tillæg til Kommuneplan nr. 40 udvider den gældende kommuneplans afgrænsning af boligområdet mod øst. Ikke meget, men nok til at der tilsyneladende kan placeres flere grunde længere mod øst. Dette menes at forringe udsigtsforholdende yderligere. Ad 3e. Den nuværende østlige grænse af kommuneplanens rammeområde er udlagt uden hensyntagen til områdets terræn. Det er derfor i Lokalplan 994, Boliger Skødstrup - Endelig side 9 af 12
forbindelse med udformningen af lokalplan nr. 994 fundet ønskeligt at justere grænsen, så den tager hensyn til det markante terræn. Grænsen blev ligeledes udvidet i den sydøstlige del af rammeområdet for at give plads til et regnvandsbassin. Denne sydøstlige udvidelse har ingen indflydelse på udsigtsforholdene. Den nordøstlige udvidelse har resulteret i maksimalt ½ til 1 ekstra udstykning i den nordøstlige del af lokalplanområdet. 4. Manglende pladser i daginstitution og skole Det nævnes, at antallet af manglende pladser i Skødstrup Dagtilbud i dag er alt for høj og at skolen ikke kan følge med. Med de mange nye boligområder vil dette også fremover være tilfældet. Ad 4. I forundersøgelsen til lokalplanarbejdet har Børn og Unge ud fra befolkningsprognoser beregnet, at der kan forventes 54 børn i de nye familieboliger fordelt på 32 børn fra 0-5 år og 22 børn i alderen 6-15. De har ikke aktuelle planer om nye institutioner i områdets nærhed, men har en arealreservation til dagtilbudsformål i Skødstup Skoledistrikt og mulighed for institutionsplads i Skæring skoledistrikt. Børn og Unge accepterer, at der ikke reserveres yderligere til evt. udbygning af kapaciteten på dagtilbudsområdet indenfor nærværende lokalplan. Børn og Unge har endvidere bemærket, at vedtagelsen af denne lokalplan ikke umiddelbart giver behov for oprettelse af yderligere klasser på Skødstrup Skole. Byrådet har i 2014 vedtaget en udbygning af skole, og det forventes, at skolen på sigt skal udbygges med yderligere lokaler til undervisning. 5. Usolgte og ubebyggede grunde i Skødstrup Der stilles spørgsmålstegn ved, hvorfor der fortsat udstykkes grunde i Skødstrup, når områder som Bakkely, Løgten Østervej, Lauritshøj og Tronkærlund endnu har ubebyggede og muligvis usolgte grunde. Ad 5. Der er ikke usolgte grunde på de kommunale udstykninger på Bakkely og Løgten Østervej. Her er alle grunde solgt, og Aarhus Kommune vurderer, at der vil være købere til yderligere grunde. Udstykningerne på Lokalplan 994, Boliger Skødstrup - Endelig side 10 af 12
Lauritshøj og Tronkærlund er private udstykninger, som kommunen ikke har indflydelse på. 6. Overtagelse af areal i lokalplanen Menighedsrådet bemærker, at der løber en sti over kirkens areal. De har fået oplyst, at Aarhus Kommune er indstillet på at erhverve det afskårne areal og stiarealet, og ser frem til en dialog med Aarhus Kommune om erhvervelsen af jordstykket. Ad 6. Aarhus Kommune indgår i en dialog med menighedsrådet om erhvervelse af arealet. 7. Inddragelse af areal i lokalplanen Der anmodes om, at inddrage matrikel 11ab Skødstrup By, Skødstrup eller dele af den i byzonen. Matrikel 11ab ligger umiddelbart syd og sydøst for lokalplanområdet i landzone. Anmodningen begrundes med, at der bør sikres mulighed for, at også disse arealer kan bebygges. Ad 7. Den nuværende afgrænsning af byzonen, inklusiv kommuneplanens udpegede arealer til byudvikling, vurderes at være den endelige afgrænsning af Skødstrup by mod øst. Denne afgrænsning giver en naturlig grænse mellem by og det åbne land. Inddragelse af nye arealer vil desuden stride mod principperne om kystnærhedszonen. Den nuværende afgrænsning af den planlagte byzone lå forud for indførelsen af loven om kystnærhedszonen. 6. Strategi for borgerinddragelse I forbindelse med igangsætning af lokalplanlægningen er fællesrådet blevet orienteret, både skriftligt og ved møde på stedet. Herudover er der i denne sag ikke fundet behov for yderligere tiltag om borgerinddragelse udover den lovbestemte procedure og den normale praksis i Aarhus Kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Kommunaløkonomiske konsekvenser Teknik og Miljø har vurderet de kommunaløkonomiske konsekvenser af lokalplanforslaget. Konklusionen er, at der er en fornuftig sammenhæng mellem kostprisen og byggemodningen og de forventede anlægsindtægter. Lokalplan 994, Boliger Skødstrup - Endelig side 11 af 12
7.2 Konsekvenser for miljøet I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer er det vurderet, at lokalplanen, med de bestemmelser der er indføjet i planen, ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne får væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1 nr. 3. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Indsigelser til lokalplanforslag nr. 994 Bilag 2: Lokalplanforslag nr. 994 Tidligere beslutninger Aarhus Byråd vedtog i december 2013 Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune, hvor området er udlagt til lav boligbebyggelse. Sagsnummer: 14/009449-28 Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: 89 40 23 60 E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Lix: 43 Sagsbehandler: Mathias Thinggård Brovall Tlf.: 51 95 55 41 E-post: mtbr@aarhus.dk Lokalplan 994, Boliger Skødstrup - Endelig side 12 af 12