Lokalplan 938, Boliger Onsholtgårdsvej - Endelig

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 13. oktober 2014 Lokalplan 938, Boliger Onsholtgårdsvej - Endelig g Omsorg Endelig vedtagelse af forslag til lokalplan nr Boligområde ved Onsholtgårdsvej i Viby. 1. Resume Lokalplanen omfatter et ca. 4,7 ha stort privatejet landzoneareal beliggende ved Onsholtgårdsvej nord for Lokalplan nr. 813 i Viby. Lokalplanen omfatter 27 grunde til bebyggelse med fritliggende parcelhuse i maksimalt to etager. Området grænser op til Bøgeskov Bæk, og i forbindelse hermed udlægges fælles opholdsarealer. Lokalplanområdet vejbetjenes via en ny vej beliggende mellem 20 og 30 m vest for Lokalplan nr. 813, i den grønne kile, der skal adskille boligområdet fra det kommende erhvervsområde mod vest. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i perioden Der er indkommet 14 indsigelser/bemærkninger til planen. Indsigelserne omhandler følgende emner: 1. Adgangsvej flyttet og hastighedsdæmpet. 2. Bankgaranti og ændring af afsnit om ibrugtagningstilladelse. 3. Adgangsvej og plantebælte etableret før udstykning. 4. Nødvendig støjbeskyttelse (Vejdirektoratet). Lokalplan 938, Boliger Onsholtgårdsvej - Endelig side 1 af 10

2 5. Anvendelse af byggeriets overskudsjord til støjvold. 6. Rådgiver stillet til rådighed for færdiggørelse. 7. Tvunget medlemskab i grundejerforening. 8. Rekreativt område i den grønne kile 9. Stiforbindelse over eller under motorvejen. 10.Viden om kommunale ejerforhold i nærområdet. 11.Sikker skolevej. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til lokalplan nr Boligområde ved Onsholtgårdsvej i Viby vedtages endeligt, med de ændringer, der fremgår af indstillingens afsnit 5.2, Ad 7. At 2) indsigelser fremkommet under den offentlige høring af lokalplanforslaget besvares som anført under indstillingens afsnit Baggrund Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra ejeren af området med henblik på at kunne udstykke parcelhusgrunde i overensstemmelse med kommuneplanen. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger og strategier bl.a. om, at der til stadighed skal udvikles forskellige byområder og boligkvarterer, så mulighederne for reelle valg kan tilgodeses. Der skal sikres fleksible og gode fysiske rammer for varierede bo- og livsformer i de enkelte kvarterer. 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens indhold Lokalplanen omfatter et ca. 4,7 ha stort privatejet landzoneareal beliggende ved Onsholtgårdsvej nord for Lokalplan nr. 813 i Viby. Lokalplanen omfatter 27 grunde til bebyggelse med fritliggende parcelhuse i maksimalt 2 etager. Området grænser op til Bøgeskov Bæk, og i forbindelse hermed udlægges fælles opholdsarealer. Opholdsarealet vil sammen med allerede udlagte opholdsarealer syd for bækken i Lokalplan nr. 813 danne et stort fælles område. Lokalplan 938, Boliger Onsholtgårdsvej - Endelig side 2 af 10

3 Lokalplanområdet vejbetjenes via en ny vej beliggende mellem 20 og 30 m vest for Lokalplan nr. 813, i den grønne kile der skal adskille boligområdet fra det kommende erhvervsområde mod vest. Der udlægges areal til en skolesti til brug for lokalplanområdet og den syd for beliggende Lokalplan nr Det kommende boligområde skal stifte en parcelforening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Parcelforeningen skal være medlem af den grundejerforening, der er stiftet i henhold til lokalplan nr. 728 Lokalplanområdet er belastet af støj fra Aarhus Syd Motorvejen. For at overholde kommuneplanens støjbestemmelser etableres der en støjvold umiddelbart ved byggelinjen langs motorvejen, da det er her, der opnås den største effekt af afskærmningen. Afskærmningen er vist i lokalplanens redegørende del og etableres som en jordvold. Der er meddelt zonetilladelse til etablering af volden, som sikres ved tinglyst deklaration. Voldens etablering er en forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse i lokalplanområdet. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. 5.2 Kommentarer til indsigelser fremkommet under den offentlige fremlæggelse af lokalplanforslaget Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i perioden Der er indkommet 14 indsigelser/bemærkninger til planen. Disse er vedlagt indstillingen, mærket Bilag 1. Indsigelserne omhandler emner, der går igen i de forskellige bilag. Forvaltningen har følgende bemærkninger til indsigelsesemnerne. 1. Adgangsvej flyttet og hastighedsdæmpet Adgangsvejen til lokalplanområdet ønskes flyttet 50 m mod vest, længere ud i den grønne kile. Naboerne har Lokalplan 938, Boliger Onsholtgårdsvej - Endelig side 3 af 10

4 købt deres grund i den tro, efter udtalelse fra udstykker, at der vil være udsigt til natur og ikke vil komme bebyggelse eller vej tæt på. Der ønskes ligeledes hastighedsdæmpning på ny adgangsvej og på Onsholtgårdsvej. Tilkørselsvejene D A og A B ønskes etableret i 8 m bredde med fartgrænse på 40 km/t og ikke i en bredde på 10 m med en fartgrænse på 50 km/t. Ad 1. Der vurderes ikke at være en trafikal begrundelse for at flytte vejen 50 m mod vest. Forvaltningen vurderer at en buffer varierende fra m i form af et beplantningsbælte er rigeligt for at afskærme mod adgangsvejen. Vejene bliver ikke etableret i en bredde på 10 m. Det er blot vejudlægget der er 10 m bredt. Uanset om vejudlægget er på 8 eller 10 m så forventes vejen anlagt med en bredde på 5,5 m, som er standard ved boligveje. Der vil ikke blive stillet krav om en hastighedsbegrænsning på 50 eller 40 km/t, men bygherre kan i byggemodningen frivilligt indsende et projekt med hastighedsbegrænsning til f.eks. 40 km/t. 2. Bankgaranti og ændring af afsnit om ibrugtagningstilladelse Kravene i afsnittet særlige forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse ønskes ændret, så de bliver stilet til bygherre i stedet for til grundejerne. Det er grundejerne det går udover. De kan ikke få ibrugtagningstilladelse af deres byggeri før bygherre har etableret støjvold, plantebælte, skovbeplantning, veje, stier mm. Naboernes erfaring med samme bygherre er, at 32 ud af 33 grundejere er flyttet ind, men at kravene stillet i afsnittet særlige forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse i lokalplan 813 om etablering af forskellige punkter aldrig er blevet etableret eller først nu 6 år senere er ved at blive det. Det ønskes derfor, at bygherre stiller en bankgaranti for færdiggørelse af lokalplanområdet. Bankgarantien ønskes stillet til den nye parcelhusforening eller til Aarhus Kommune og stillet før byggeriet i lokalplanområdet igangsættes. Lokalplan 938, Boliger Onsholtgårdsvej - Endelig side 4 af 10

5 Ad 2. Afsnittet særlige forudsætninger for ibrugtagning af nyt byggeri har til formål at sikre, at lokalplanområdet er færdiggjort med støjvold, veje, stier, plantebælter osv. før byggeriet må tages i brug. Tages et byggeri i brug før eksempelvis støjvolden er etableret, vil byggeriet ikke overholde støjkravene. Forudsætningen er derfor, at støjvolden skal være etableret før der gives ibrugtagningstilladelse af byggeriet. Der kan opstå situationer som i lokalplan 813, hvor grundejere køber grunde og bygger bolig, men hvor veje, stier, plantebælte osv. ikke er færdigetableret af bygherre når boligerne står klar. Dermed står grundejerne med en bolig de ikke kan få ibrugtagningstilladelse til fordi bygherre ikke har færdiggjort lokalplanområdet. Dette kan der i særlige tilfælde dispenseres fra, hvilket der er gjort her. Naboerne har ret i det uhensigtsmæssige i dette. Lokalplanen indeholder bestemmelser om en økonomisk bankgarantistillelse fra bygherres side om færdiggørelse af lokalplanområdet, jf. 5 og 12. I forbindelse med godkendelsen af byggemodningsprojektet vil der blive stillet en bankgaranti med krav om færdiggørelse af lokalplanområdet med etablering af støjvold, veje, stier, skovbeplantning, plantebælte mm. Det betyder, at såfremt bygherre ikke færdiggør ovennævnte, så kan Aarhus Kommune anvende garantien til at færdiggøre f.eks. støjvold osv. 3. Adgangsvej og plantebælte etableret før udstykning Adgangsvej ønskes etableret med asfalt og kantsten før udstykning af området må påbegyndes. Ligeledes ønskes plantebælte ud mod ny adgangsvej etableret før udstykning må påbegyndes. Der ønskes også etableret en støjvold med beplantning langs vej D A. Ad 3. Der er ingen regler i forbindelse med lokalplanlægning, hvor det kan kræves at etablering af ny adgangsvej med asfalt og kantsten er udført og at plantebælte er etableret, Lokalplan 938, Boliger Onsholtgårdsvej - Endelig side 5 af 10

6 før udstykningen må påbegyndes. Lokalplanen kan kun sikre at ny adgangsvej og nyt plantebælte er etableret før ibrugtagningstilladelse af nyt byggeri gives, hvilket også er indskrevet i lokalplanen. Dette dækker dog ikke naboernes bekymring, se pkt. 2 og derfor bliver der stillet krav om bankgaranti for etablering af adgangsvej, plantebælte mm., se Ad 2. Kantsten på vejene er en del af byggemodningsprojektet og bliver de ikke etableret, bliver de en del af bankgarantistillelsen. Der kan ikke stilles krav om asfalt og kantsten, men bygherre er blevet anbefalet at etablere vej med gab (asfalt) og kantsten i forbindelse med den overordnede byggemodning. Der er intet støjmæssigt belæg for at etablere en vold langs vej D -A. Grundejer kan opsætte levende hegn til afskærmning af visuelle gener jf. 10 i lokalplanen. 4. Nødvendig støjbeskyttelse Vejdirektoratet nævner, at Aarhus Kommune er ansvarlig for etablering af nødvendig støjbeskyttelse såvel i planlægningen som i tilladelser, der senere gives på baggrund af lokalplanen. Ad 4. En forudsætning for lokalplanen er, at vejtrafikstøjen kan nedbringes, så den overholder Miljøministeriets vejledende grænseværdier for støj ved boliger. Støjproblematikken er blevet belyst i en støjrapport og der er givet landzonetilladelse til en støjvold. Støjvolden skal etableres før nyt byggeri må tages i brug, se Ad Anvendelse af byggeriets overskudsjord til støjvold Bygherre ønsker mulighed for ibrugtagning af boliger før støjvold er etableret, således at overskudsjord fra byggeriet kan anvendes til etablering af støjvolden. Dette med skriftlig accept fra nye parcelhusejere. Ad 5. Forvaltningen har fuld forståelse for ideen om at anvende byggeriets overskudsjord til færdiggørelse af støjvolden, men en forudsætning for ibrugtagning af området er, at støjvolden er færdigetableret, således vejtrafikstøjen fra Lokalplan 938, Boliger Onsholtgårdsvej - Endelig side 6 af 10

7 motorvejen er nedbragt til et niveau under Miljøministeriets vejledende grænseværdier. Overskudsjorden fra den overordnede byggemodning kan dog anvendes til etablering af støjvolden. 6. Rådgiver stillet til rådighed for færdiggørelse Der ønskes stillet rådgiver til rådighed fra Aarhus Kommune til færdiggørelse af lokalplanområdet. Ad 6. Aarhus Kommune står altid til rådighed for hjælp og kommende borgere er altid velkomne. Men ifølge Ad 2. Skal bygherre færdiggøre lokalplanområdet jævnfør bankgarantistillelsen. 7. Tvunget medlemskab i grundejerforening Der ønskes tvunget medlemskab i grundejerforeningen i lokalplan nr Dette skulle lokalplan nr. 813 og derfor bør lokalplan nr. 938 også. Ad 7. Der er stiftet en grundejerforening i området for lokalplan nr Indenfor området for lokalplan nr. 813 er der stiftet en parcelforening, og denne parcelforening er medlem af grundejerforeningen om området indenfor lokalplan nr Konstruktionen bør være den samme for så vidt angår området for lokalplan nr. 938, se Bilag Rekreativt område i den grønne kile Parcelforeningen ønsker, at Aarhus Kommune etablerer et rekreativt område i den grønne kile. Ad 8. Lokalplanen kan ikke indeholde bestemmelser om et areal udenfor lokalplanområdet. Ud mod den grønne kile er der udlagt opholdsarealer og fælles friareal og der ses ikke behov for yderligere rekreative arealer på nuværende tidspunkt. Den grønne kile er udlagt til at sikre et frirum mellem bebyggelse og landskab, og er samtidig med til ikke at hindre en genåbning af den rørlagte del af Bøgeskov Bæk. Lokalplan 938, Boliger Onsholtgårdsvej - Endelig side 7 af 10

8 9. Stiforbindelse over eller under motorvejen Der ønskes stiforbindelse over eller under motorvejen fra Engelundsvej/Onsholtgårdsvejområdet til Stavtrup. Ad 9. Ønsket med en stiforbindelse over eller under motorvejen er et ønske som ikke kan reguleres af lokalplanen, idet ønsket er uden for lokalplanområdet. Selve ideen er som udgangspunkt fornuftig men også af en størrelse (fysisk og økonomisk) som ikke udløses som direkte konsekvens af lokalplanen. Derfor foreslås ønsket optaget på forvaltningens liste over anlægsønsker og vil fremadrettet indgå i en prioritering med alle de andre ønsker/projekter. Endelig vil projektet også skulle drøftes med Vejdirektoratet (som er myndighed for motorvejen) og som i sidste ende skal godkende projektet. 10. Viden om kommunale ejerforhold i nærområdet Der ønskes viden om, hvilke magistratsafdelinger, der ejer de kommunalt ejede arealer i nærområdet. Ad 10. Ejendomsforvaltningen ejer grundene med matrikelnumrene 30c, 30aø og 27b. Børn og Unge ejer grunden med matrikelnummer 27er. Sport og Fritid ejer grundene med matrikelnumrene 7e, 7i, 7q og 7s. Alle matrikler er med ejerlav Viby by, Viby. 11. Sikker skolevej Der ønskes anlagt sikker skolevej med bro over Ormslevvej/Ravnsbjergvej. Ad 11. Dette kan ikke reguleres af lokalplanen. Lokalplanområdet kobler sig på allerede etableret skolesti. Såfremt der er ønsker om forbedringer af denne skolesti kan ansøger kontakte Center for Byens Anvendelse og indgå i dialog herom. 5.3 Skoleforhold Lokalplan 938, Boliger Onsholtgårdsvej - Endelig side 8 af 10

9 Børn og Unge har ingen bemærkninger til tilvejebringelsen af lokalplanen. 6. Strategi for borgerinddragelse I forbindelse med igangsætning af lokalplanlægningen er fællesrådet blevet orienteret. Efterfølgende er der ved offentliggørelsen af en folder blevet orienteret om alternative vejadgange til lokalplanområdet. Herudover er der i denne sag ikke fundet behov for yderligere tiltag om borgerinddragelse udover den lovbestemte procedure og den normale praksis i Aarhus Kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Kommunaløkonomiske konsekvenser Der er ikke kommunaløkonomiske konsekvenser af lokalplanens realisering. 7.2 Konsekvenser for miljøet I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer er det vurderet, at lokalplanen, med de bestemmelser der er indføjet i planen, ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlig indflydelse på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Indsigelser til lokalplanen Bilag 2: Lokalplan nr. 938 Lokalplan 938, Boliger Onsholtgårdsvej - Endelig side 9 af 10

10 Bilag 3: Forslag til lokalplanændringer vedr. grundejerforening Tidligere beslutninger Aarhus Byråd vedtog den 16. december 2009 Kommuneplan 2009 for Aarhus Kommune, hvori lokalplanområdet udlægges til åben-lav boligbebyggelse. Aarhus Byråd vedtog på mødet den 12. juni 2013, at der - i forhold til den vejadgang, der blev foreslået i indstilling af 11. marts skulle offentliggøres forslag med min. 2 alternative vejadgange til lokalplanområdet. Aarhus Byråd vedtog på mødet den 18. december 2013, at der skulle udarbejdes et nyt forslag til Lokalplan nr. 938 med en vejadgang vest for Lokalplan nr. 813 i den grønne kile mod det kommende erhvervsområde. Sagsnummer: 13/ Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Lix: 42 Sagsbehandler: Mathias Thinggård Brovall Tlf.: E-post: mtbr@aarhus.dk Lokalplan 938, Boliger Onsholtgårdsvej - Endelig side 10 af 10