SKITSE TIL UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Private lejeboliger
Skitse til udspil om forenkling og modernisering af lejelovgivningen m.v. Udgivet af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, marts 2014 side 2
Indholdsfortegnelse Skitse til udspil...4 Ind- og fraflytningssyn...6 Normalistandsættelse ved fraflytning...7 Vedligeholdelsesregler...8 Varslingsregler og beboerindflydelse...9 Nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemte leje...10 Enslydende bestemmelser fjernes, så de kun fremgår af én lov...10 Forslag fra organisationernes enighedsliste...11 side 3
Skitse til udspil om forenkling og modernisering af lejelovgivningen m.v. Med godt en halv million private udlejningsboliger svarende til 1/5 af den samlede boligbestand - beboet af i størrelsesorden 850.000 personer, er den private udlejningssektor en vigtig del af boligmarkedet. Sammen med almene lejeboliger, andelsboliger og ejerboliger sikrer de private udlejningsboliger et varieret udbud af boliger, så de boligsøgende får optimale muligheder for at finde den bolig, der passer bedst til deres behov. Lejelovgivningen, der regulerer det private lejeboligmarked, er præget af mange års løbende justeringer og tilføjelser. Det gør det svært for lejerne at gennemskue deres rettigheder og pligter og betyder samtidig, at det for mindre udlejere kan være administrativt svært at drive deres virksomhed. side 4
Derfor har der - både politisk og blandt lejere, udlejere, administratorer, advokater og andre brugere - været et ønske at forenkle og modernisere lovgivningen. Det har skiftende ministre for boligområdet forhandlet med lejer- og udlejerorganisationerne om i 8 år. Desværre uden at nå et resultat, som parterne har kunnet blive enige om. Mange lejere oplever konflikter og meget høje istandsættelsesregninger ved fraflytning også selvom de har boet der i ganske kort tid. Det er bekosteligt og uretfærdigt for lejeren, og det er samtidig spild af samfundets ressourcer. Ministeren for by, bolig og landdistrikter Carsten Hansen (S) fremlægger derfor nu et oplæg til drøftelse om forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Oplægget indeholder følgende syv hovedelementer. Ind- og fraflytningssyn Normalistandsættelse ved fraflytning Vedligeholdelsesreglerne forenkles og moderniseres Forenkling og modernisering af reglerne for varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser og beboerrepræsentationens kompetence Nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemte leje Enslydende bestemmelser i lejeloven og boligreguleringsloven fjernes, så de kun fremgår af én lov Forslag fra organisationernes enighedsliste Formålet med udspillet er især at sikre lejerne mod urimelige økonomiske udgifter ved fraflytning samt at sikre udlejerne administrative lettelser. Det samlede udspil fastholder balancen mellem lejere og udlejere. I det følgende beskrives elementerne i udspillet enkeltvist. side 5
1. Ind- og fraflytningssyn De fleste fraflytningssager er uproblematiske, men der er for ofte konflikter mellem lejer og udlejer, når lejeren flytter. Konflikterne handler tit om lejlighedens stand ved indflytningen. Det kan føre til urimeligt store istandsættelsesregninger for lejeren ved fraflytning. Det gøres derfor obligatorisk at foretage både ind- og fraflytningssyn, samt at udarbejde ind- og fraflytningsrapport. Hvis udlejer ikke indkalder lejeren og afholder syn, mister udlejer retten til at kræve, at lejeren betaler for istandsættelse ved fraflytning. Det gælder dog ikke krav om udbedring af misligholdelse, som lejerne altid skal betale for. side 6
2. Normalistandsættelse ved fraflytning Mange lejere har ved fraflytning af et lejemål oplevet at måtte betale for en meget omfattende og dyr nyistandsættelse også selvom de har boet der i ganske kort tid. Det er ikke hensigtsmæssigt. Det er bekosteligt og uretfærdigt for lejeren, og det er samfundsøkonomisk en uhensigtsmæssig ressourceanvendelse. Det foreslås derfor at udelukke muligheden for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning. Parterne skal i stedet kunne aftale normalistandsættelse, så lejeren ved fraflytning kun kan komme til at betale for nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter, samt mellemslibning og lakering af gulve. side 7
3. Vedligeholdelsesregler Reglerne om vedligeholdelse af større ejendomme er unødigt komplicerede. Det gør det svært for parterne at få overblik over rettigheder og pligter på området. Derfor skal reglerne forenkles og moderniseres, så kun de regler, der er nødvendige for at sikre en god og tilstrækkelig udvendig vedligeholdelse, opretholdes. Det foreslås, at det udtrykkeligt fremgår af loven, at lejernes mulighed for at få gennemført manglende vedligeholdelse ikke er afhængig af, om saldoen på ejendommens vedligeholdelseskonti er positiv eller negativ. Dermed bliver kravet om, at udlejeren skal aflægge et vedligeholdelsesregnskab, når han varsler en lejeforhøjelse, overflødigt. På den måde bliver det mere enkelt at varsle huslejestigninger. Som en ekstra gevinst for udlejeren kan han fritages for halvårligt at udlevere vedligeholdelsesregnskab til beboerrepræsentanterne. En systematisk vedligeholdelsesindsats styrkes ved etablering af en ordning med rullende vedligeholdelsesplaner for 10 år ad gangen. side 8
4. Varslingsregler og beboerindflydelse Det er administrativt besværligt for udlejere at få dækket selv ganske små stigninger i ejendommens driftsudgifter gennem en lejeforhøjelse. Der skal derfor ske en forenkling og modernisering af reglerne for varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser. Det foreslås at begrænse udlejerens administrative forpligtelser i forbindelse med varsling af omkostningsbestemt husleje mest muligt, samtidig foreslås indført en pligt til forhøring af beboerrepræsentanterne ved huslejeregulering. Der skal renses ud i de gældende bestemmelser om beboerrepræsentationen. Kun de bestemmelser, som tillægger beboerrepræsentationen relevante og hensigtsmæssige kompetencer, skal bevares. Til gengæld sikres det, at beboerrepræsentationen får en reel betydning. Det foreslås desuden, at beboerrepræsentationen inddrages mere i arbejdet med ejendommens vedligeholdelse, idet de samarbejder med udlejeren om rullende 10-års-planer for ejendommens vedligeholdelse. side 9
5. Nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemte leje Det kan være en administrativ stor opgave at varsle selv små ændringer i den omkostningsbestemte husleje. Det gælder især for de mindre udlejere, der typisk ikke har professionel hjælp til at drive deres virksomhed. For at gøre det nemmere skal der derfor skabes mulighed for at regulere lejen ved at nettoprisindeksregulere ejendommens driftsudgifter i en periode. 6. Enslydende bestemmelser fjernes, så de kun fremgår af én lov Lejeloven og boligreguleringsloven indeholder bestemmelser, der stort set er ens. Det er med til at gøre lejelovgivningen uoverskuelig. For at gøre systemet mere enkelt skal sådanne bestemmelser fremover kun fremgå af lejeloven, som er den almindelige lov på området. Det gælder fx regler om huslejenævnenes kompetence, fri lejefastsættelse og forhåndsgodkendelse m.v. side 10
7. Forslag fra organisationernes enighedsliste Udlejer- og lejerorganisationerne afleverede i 2008 en enighedsliste med 57 punkter, som efter organisationernes opfattelse ville forenkle og modernisere lejelovgivningen. Siden da har ministeriet i samarbejde med organisationerne søgt at udmønte forslagene i et udspil. Dette arbejde måtte desværre stilles i bero, da ikke alle organisationer ønskede at deltage i færdiggørelsen af arbejdet. For ikke at spilde det store arbejde, der er lagt i forenklingsarbejdet, vil der i et kommende lejelovsforslag blive indarbejdet en række punkter fra enighedslisten, som organisationerne og ministeriet var enige om. Boligbestanden fordelt efter ejer- og udlejningsforhold, 2013 (pct.) Antal private udlejningsboliger samt andel i pct. af boligbestanden i alt Antal boliger Andel af boligbestanden ANTAL BOLIGER ANDEL I PCT 20 PRIVAT UDLEJNING ALMENE BOLIGER 100.000 80.000 50 40 51 22 ANDELSBOLIGER EJERBOLIGER 60.000 40.000 30 20 7 20.000 0-1899 1900-09 1910-19 1920-29 1930-39 1940-49 1950-59 1960-69 1970-79 1980-89 1990-99 2000+ 10 0 side 11
MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER Gammel Mønt 4, 1117 København K Telefon 33 92 29 00 www.mbbl.dk