Roskildevej 406 og Teglevej 8B, 2640 Hedehusene Fine investeringsejendomme med 4 ½ års uopsigelighed Samlet etageareal: 3.791 m² (2.646 m² og 1.145 m²) Grundareal i alt: 31.587 m² (25.447 m² og 6.140 m²) Sale and lease back med solid lejer Afskrivningsgrundlag: kr. 9.963.600, Afkast 1. år: 10 % Samlet pris: kr. 18.500.000,- kontant
Indholdsfortegnelse Ejendommen i hovedtræk... 3 Bygningsarealer... 5 Offentlig vurdering... 6 Salgsvilkår... 7 Likviditetsbudget... 8 Planforhold/offentlige forhold... 8 Tekniske installationer... 11 Driftsudgifter... 11 Købesummens fordeling - Afskrivninger... 11 Handelsomkostninger... 12 Købers kapitalbehov... 12 Startforrentning på kontantbasis... 13 Besigtigelse... 13 Mellemsalg... 13 Lejespecifikation... 14 Kort... 18
Ejendommene i hovedtræk Beliggenhed Matr. nr. Kommune Roskildevej 406 og Teglevej 8B 2640 Hedehusene 4 a Baldersbrønde by, Hedehusene, 4 k Baldersbrønde by, Hedehusene, 4 r Baldersbrønde by, Hedehusene Høje-Taastrup. Grundareal 31.587 m² - heraf vej 0 m² Roskildevej 406: Matrikel nr: 4 a Baldersbrønde by, Hedehusene Grundareal: 18.185 m² - heraf vej 0 m² Oplysninger ifølge: tingbogsattest Matrikel nr: 4 k Baldersbrønde by, Hedehusene Grundareal: 7.262 m² - heraf vej 0 m² Oplysninger ifølge: tingbogsattest Teglevej 8 B: Matrikel nr: 4 r Baldersbrønde by, Hedehusene Grundareal: 6.140 m² - heraf vej 0 m² Oplysninger ifølge: tingbogsattest. Område/kvarter Ejendomsbeskrivelse Ejendommene er beliggende i et godt erhvervsområde, tæt på Holbæk motorvejen og Ring 3. I området er flere markante virksomheder placeret, blandt andet Dansk Retursystem A/S, Philips A/S, Michaelis & Co. A/S, Greif Denmark A/S m.fl. Ejendommene ejes og anvendes af Pitzner koncernen til materieludlejning inden for entreprenørbranchen. I forbindelse med sale and lease back af ejendommen er der indgået en 5 års uopsigelig lejekontrakt (lejer kan tidligst fraflytte den 01.01.2019). Der tilbydes investor et godt og sikkert afkast, ligesom der vil være mulighed for at overtage en attraktiv realkreditfinansiering med en restgæld på ca. kr. 11,2 mio. Ejendommene kan købes samlet eller hver for sig. Til orientering kan det oplyses, at Pitzner Gruppen Holding A/S pr. 31.12.2012 havde en egenkapital på ca. kr. 227 mio. Roskildevej 406: Ejendommen er bebygget med 3 bygninger, der anvendes til henholdsvis kontor samt værksted, lager m.v. Kontorbygningen er et totalmoderniseret tidligere stuehus til en gård, opført i røde facadeteglsten med rødt afvalmet vingetegltag, forsynet med zinkinddækkede kviste. Vinduer er udført i trærammer, isat termoglas. Kontorbygningen er indrettet med hall, hvorfra der er trappeadgang til udnyttet tagetage. Der forefindes kontorer i varierende størrelser, mødelokaler, køkken og toiletfaciliteter. side 3 af 20
Alt er total moderniseret med blandt andet synlige hanebjælker, trægulve m.v. I fritliggende sidehus til kontorbygningen er der ligeledes indrettet kontorer og personalefaciliteter m.v. Værksteds- og lagerbygningerne består af 3 sammenbyggede haller, opført over en stålspærskonstruktion med ydervægge i etagehøje betonsandwich-elementer samt profilerede stålplader. Tagkonstruktionen er udført som sadeltage belagt med stålprofilplader og forsynet med rytterlys. Bygningerne har en loftshøjde på ca. 5 meter i siderne og ca. 7 meter i kip. Der er installeret flere traverskraner samt punktudsugning etc. Endvidere er der adgang via store alu-hejseporte. Koldlageret er indrettet i tidligere ladebygning til stuehuset. Teglevej 8B: Ejendommen er bebygget med 2 bygninger på henholdsvis 545 m² og 600 m², der anvendes henholdsvis som værksted og lager med tilhørende kontor samt til overdækket koldt lager. Værksteds- og lagerbygningen er opført over en søjle-/dragerkonstruktion i beton med ydervægge i røde facadeteglsten og profilerede stålplader. Der er isat 3 store alu hejseporte. Taget er udført som built up tag belagt med tagpap. Det tilhørende og sammenbyggede kontorafsnit er opført i etagehøje betonsandwichelementer med built-up tag belagt med tagpap. Vinduer og døre er med rammer i træ, isat termoglas. Bygningen er indrettet til værksted og lager med god loftshøjde på ca. 5,5-6 meter og betongulve. Fra hallen er der adgang til kontorafsnittet, som er indrettet med kontorer i varierende størrelser. Bygningen, der anvendes som overdækket areal / kold lager, er opført i 2002 over en stålspærskonstruktion med sadeltag belagt med bølgeeternit og anvendes til vognly for skurvogne m.v. Grundarealet, som anvendes til materielopbevaring, er delvis befæstet med SFsten samt indhegnet og forsynet med portadgang. Overtagelsesstand Udenomsarealer Ejendommene overtages, som de er og forefindes med Pitzner Materiel A/S som lejer. Lejeren har vedligeholdelses- og fornyelsesforpligtelsen på hele ejendommen med undtagelse af ejendommenes fundament og klimaskærm, hvorved forstås tag og facade, men ikke vinduer og døre. De ubebyggede dele af grunden på Roskildevej 406 (ca. 22.801 m²) er befæstet og anvendes til materielopbevaring samt parkering og tilkørselsareal. Til kontorbygningen hører endvidere stor, parklignende have samt gårdsplads. Grundarealet på Teglevej 8B på i alt 6.140 m², som er delvis befæstet, indhegnet og forsynet med portadgang, anvendes til materielopbevaring. side 4 af 20
Bygningsarealer - Roskildevej Arealer Bebygget areal: 2.456 m² Erhvervsareal m/ afskrivning: 2.761 m² Etageareal i alt: 2.761 m² Bygning nr. 1 Opført/ombygget år: 1908/1947 Bebygget areal: 188 m² Antal etager: 1 Anvendelse: Afskrivning: Kontor m.v. 340 m² Erhverv Ja Kælder 115 m² Erhverv Ja Bygning nr. 2 Opført/ombygget år: 1908/1968 Bebygget areal: 214 m² Antal etager: 1 Anvendelse: Afskrivning: Kontor m.v. 214 m² Erhverv Ja Bygning nr. 3 Opført/ombygget år: 1908/1968 Bebygget areal: 38 m² Antal etager: 1 Anvendelse: Afskrivning: Personale 76 m² Erhverv Ja Bygning nr. 4 Opført/ombygget år: 1908/1932 Bebygget areal: 266 m² Antal etager: 1 Anvendelse: Afskrivning: Garage, udhus etc. 266 m² Erhverv Ja Bygning nr. 5 Opført/ombygget år: 2000 Bebygget areal: 1.750 m² Antal etager: 1 Anvendelse: Afskrivning: Lager, produktion m.v. 1.750 m² Erhverv Ja side 5 af 20
Bygningsarealer - Teglevej Arealer Bebygget areal: 1.145 m² Erhvervsareal m/ afskrivning: 1.145 m² Etageareal i alt: 1.145 m² Bygning nr. 1 Opført/ombygget år: 1987/1989 Bebygget areal: 545 m² Antal etager: 1 Anvendelse: Afskrivning: Lager, værksted, kontor m.v. 545 m² Erhverv Ja Bygning nr. 2 Opført/ombygget år: 2002 Bebygget areal: 600 m² Antal etager: 1 Anvendelse: Afskrivning: Overdækket kold lager 600 m² Erhverv Ja Offentlig vurdering Roskildevej - År 2012 Ejendomsværdi kr. 18.400.000,- Heraf grundværdi kr. 9.033.700,- Teglevej - År 2012 Ejendomsværdi kr. 6.300.000,- Heraf grundværdi kr. 3.315.600,- Ejendommene er ikke under omvurdering. side 6 af 20
Salgsvilkår Købesum Samlet kontantpris: kr. 18.500.000,- Kapitalbehov Kontantpris kr. 18.500.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 184.930,- - Refusion deposita kr. -471.652,- Anslået kapitalbehov: kr. 18.213.278,- Ejendommene kan købes samlet eller hver for sig. Roskildevej 406: kr. 15.000.000,- Teglevej 8 B: kr. 3.500.000,- Attraktive realkreditlån (Nordea Kredit) rente 0,45%, med restgæld på i alt ca. kr. 11,2 mio. kan overtages efter nærmere aftale. Startforrentning 9,98 %. Momsfradragsprocent 100,00 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Finansieringsforslag Colliers kan kontaktes for en nærmere drøftelse af et eventuelt oplæg til finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v. Lejeindtægter Faktiske lejeindtægter kr. 1.924.339,- I alt kr. 1.924.339,- Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen. Deposita Kontante deposita kr. 471.652,- Tinglyste hæftelser - Roskildevej Kreditor Valuta Hovedstol Rente Nordea Kredit Realkreditlån Nordea Kredit Realkreditlån DKK DKK 3.630.000,00 var. 4.968.000,00 var. Ejerpantebrev DKK 3.000.000,00 var. side 7 af 20
Tinglyste hæftelser - Teglevej Kreditor Valuta Hovedstol Rente Nordea Kredit Realkredit Nordea Kredit Realkreditlån DKK DKK 1.625.000,00 var. 2.391.000,00 var. Ejerpantebrev DKK 2.000.000,00 var. Øvrige forhold Momsreguleringsforpligtelse: Evt. momsreguleringsforpligtelse overtages af køber. Likviditetsbudget Skattemæssigt Likviditetsmæssigt UDGIFTER Driftsudgifter kr. 105.820,- kr. 105.820,- INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 1.924.339,- kr. 1.924.339,- 1. år før afskrivning/skat kr. 1.818.519,- Afskrivning 1. år, anslået kr. 398.547,- Skattemæssigt resultat 1. år kr. 1.419.972,- Likviditet 1. år før skat kr. 1.818.519,- Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr. 354.993,- Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00% kr. 1.463.526,- Driftsudgifter er angivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00%. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el. Planforhold/offentlige forhold Zonestatus Vej Kloakforhold Ejendommene er beliggende i byzone. Ejendommene er beliggende til offentlig vej. Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. side 8 af 20
Offentlige planer/forhold Lokalplan 4.15.1.2. Ekstrakt: Området må kun anvendes til følgende typer erhvervsformål: Industri- og værkstedsvirksomhed, entreprenør- og oplagsvirksomhed samt kontor-, salgs- og servicefunktioner, der har tilknytning til de pågældende erhverv, eller som efter byrådets skøn naturligt finder plads i området. Der må ikke inden for området udøves nogen form for virksomhed, der ved støv, røg, lugt, støj, rystelser, ved sit udseende eller på anden måde efter byrådets skøn er til urimelig ulempe for de omkringliggende ejendomme. Der må således ikke indrettes autoophug eller udendørs oplagspladser for brugte materialer og skrot. Byrådet kan tillade, at der inden for en ejendom indrettes enkelte boliger for personer med tilknytning til den konkrete virksomhed, så som indehaver, bestyrer, portner eller lignende. Ovennævnte er alene ekstrakt af lokalplanen, som kan rekvireres ved henvendelse til Colliers. Miljø Ifølge oplysning indhentet elektronisk den 24.01.2013 fra Region Hovedstaden, er ejendommen Roskildevej 406 ikke kortlagt som forurenet eller mulig forurenet, - dog oplyser Region Hovedstaden vedrørende matr.nr. 4 a, at der tidligere er udført en jordflytning på ejendommen. Ejendommen er på baggrund heraf ikke kortlagt som forurenet eller mulig forurenet. Region Hovedstaden oplyser vedrørende Teglevej 8B, at der tidligere er udført en oprydning på ejendommen. Ejendommen er på baggrund heraf ikke kortlagt som forurenet. Energimærke Ejendommene er omfattet af Lov af fremme af energibesparelser i bygninger. Såfremt der ikke eksisterer et gyldigt energimærke på ejendommen, er sælger pligtig til at lade et nyt udarbejde, såfremt køber måtte ønske dette. Olietank 30.000 l olietank, etableret 1961, nedgravet/underjordisk på Roskildevej 406. side 9 af 20
Servitutter 4 a Baldersbrønde by, Hedehusene m.fl. (Roskildevej 406) 24-09-1873 Dokument om forsynings-/afløbsledninger m.v. 16-06-1909 Dokument om jernbanespor. 15-09-1915 Kendelse om drænboring. 02-07-1919 Dokument om tipvognspor. 27-06-1932 Dokument om forsynings-/afløbsledninger m.v. 14-03-1964 Dokument om byggelinier m.v. 13-07-1965 Dokument om adgangsbegrænsning m.v. 23-09-1967 Dokument om vej m.v. 21-03-1973 Dokument om forsynings-/afløbsledninger m.v. 14-08-1981 Lokalplan nr. 4.15.1. 08-10-1982 Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v., færdselsret m.v. 24-12-1986 Meddelelse om vejudlæg. 29-04-1997 Lokalplan 4.1.5.1.2. 03-11-2003 Dokument om forsynings-/afløbsledninger m.v. 4 r Baldersbrønde by, Hedehusene (Teglevej 8B) 24-09-1873 Dokument om forsynings-/afløbsledninger m.v. 02-07-1919 Dokument om tipvognspor. 21-03-1973 Dokument om forsynings-/afløbsledninger m.v. 14-08-1981 Lokalplan nr. 4.15.1. 08-10-1982 Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v, færdselsret m.v. 24-12-1986 Meddelelse om vejudlæg. 10-05-1990 Lejekontrakt med Flemming Koch. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog. side 10 af 20
Tekniske installationer El Vand Ejendommene forsynes med el fra DONG Energy. Ejendommen Roskildevej 406 forsynes med vand fra vandindvindingsanlæg (egen boring til 1 eller 2 ejendomme). Ejendommen Teglevej 8B forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt). Varme Ejendommene opvarmes ved hjælp af naturgas. Driftsudgifter (samlet) Administration, anslået kr. 30.000,- Udvendig vedligeholdelse (alene tag og facade) anslået kr. 75.820,- Driftsudgifter, i alt anslået kr. 105.820,- Driftsudgifter er angivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00%. Øvrige forhold Lejer afholder samtlige ejendommenes udgifter til skatter og afgifter, herunder dækningsafgift, forsikringer, al vedligeholdelse udover fundamenter, tag og facade, renholdelse samt alle forbrugsudgifter til el, vand og varme samt renovation. Købesummens fordeling - Afskrivninger Kontantomregning af købesummen Udbetaling kr. 18.500.000,- Kontantomregnet købesum kr. 18.500.000,- Handelsomkostninger anslået Tinglysningsafgift - skøde kr. 74.930,- Advokatsalær - skøde kr. 110.000,- Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 0,- Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 18.684.930,- Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslåede. side 11 af 20
Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger Bygning og installationer Særlige installationer kr. 615.070,- Grundens værdi kr. 8.634.930,- Afskrivningsberettigede bygninger kr. 9.250.000,- Kontantomregnet købesum kr. 18.500.000,- Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,00% x kr. 621.218,- = kr. 24.849,- Afskrivningsberettigede bygninger 4,00% x kr. 9.342.465,- = kr. 373.699,- Afskrivning 1. år kr. 398.548,- Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Handelsomkostninger Købers handelsomkostninger (anslået) Tinglysningsafgift - skøde kr. 74.930,- Advokatsalær - skøde kr. 110.000,- Moms kr. 27.500,- Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 212.430,- Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 100,00 kr. 27.500,- Handelsomkostninger anslået ekskl. momsrefusion kr. 184.930,- Købers kapitalbehov Kontantkøb - købers kapitalbehov Kontantpris kr. 18.500.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 184.930,- - Refusion deposita kr. -471.652,- Investeret kapital omregnet kr. 18.213.278,- side 12 af 20
Startforrentning på kontantbasis Startforrentning på kontantbasis, 1 år, vejledende Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter mv. i henhold til budget kr. 1.924.339,- Driftsudgifter i henhold til budget kr. 105.820,- Nettoleje til forrentning kr. 1.818.519,- 1.818.519,- x 100 18.213.278,- = 9,98 % (anslået) Besigtigelse Henvendelser Alle henvendelser vedrørende ejendommene, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med sælger venligst rettet til: Colliers International Danmark A/S Klaus Holmstoel, erhvervsmægler, valuar, MRICS Mobil 20453058 E-mail kh@colliers.dk Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. Se også emnet på www.colliers.dk sagsnr. 276704 side 13 af 20
Lejespecifikation for Roskildevej 406 og Teglevej 8B, 2640 Hedehusene Lejer Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Lejemålets indgåelse Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 1 Pitzner Materiel A/S (Roskildevej) 2 Pitzner Materiel A/S(grundleje) (Roskildevej) 3 Pitzner Materiel A/S (Teglevej) 4 Pitzner Materiel A/S (Teglevej) 2.646 1.169.618,- 433,- NPI min. 2,00% 23.257 355.832,- 15,- NPI min. 2,00% 1.145 294.953,- 253,- NPI min. 2,00% 4.995 103.936,- 20,- NPI min. 2,00% 01-01-15 01-01-2012 373.885,- 31.12.2018 31.12.2018 01-01-15 01-01-2012 31.12.2018 31.12.2018 01-01-15 01-01-2012 97.767,- 31.12.2018 31.12.2018 01-01-15 01-01-2012 31.12.2018 31.12.2018 32.043 1.924.339,- 471.652,- side 14 af 20
Fotos - Roskildevej side 15 af 20
Fotos - Teglevej side 16 af 20
Fotos - Roskildevej side 17 af 20
side 18 af 20
Kort Geografisk dækker Region Hovedstaden de tidligere Københavns og Frederiksborg amter, Københavns og Frederiksberg kommuner og Bornholms Regionskommune. Der bor i alt ca. 1,6 millioner mennesker i Region Hovedstaden. Det svarer til lidt mere end 30 pct. af landets befolkning, og dermed er befolkningstætheden i regionen ca. fem gange højere end landsgennemsnittet. Region Hovedstaden består af 29 kommuner med Bornholms Regionskommune. Regionen dækker i alt 2.561 km² - eller ca. seks pct. af Danmarks samlede areal og har i alt 554 km kyststrækning. side 19 af 20
LOKAL DYBDE GLOBAL BREDDE Colliers International Danmark kender ingen grænser Specialiseret full-service > Formidling, udvikling, rådgivning og vurdering inden for investerings- og erhvervsejendomme til nationale og internationale kunder > Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi skaber merværdi gennem personlig, engageret og proaktiv adfærd fra branchens mest kompetente og professionelle medarbejdere > Uvildig rådgivning, idet Colliers International Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder af banker, realkreditinstitutter m.v. Strategisk alliance > Colliers International Danmark har via sit ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg, Helsinki og Oslo mulighed for en optimal servicering af lokale kunder uden for Skandinavien og vice versa > Colliers International Danmark er en del af verdens mest effektive internationale ejendomsmæglerkæde, Colliers International, med mere end 480 kontorer i 61 lande verden over Kvalitet > Kvalitet og professionel service er kernen i samarbejdet med kunder og internt mellem medarbejderne AARHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Aarhus C Tlf. +45 70 23 00 20 KØBENHAVN Codanhus Gl. Kongevej 60 DK-1850 Frederiksberg C Tlf. +45 70 23 00 20 ODENSE Kongensgade 74-76 DK-5000 Odense C Tlf. +45 70 23 00 20 AALBORG Rendsburggade 6 DK-9000 Aalborg Tlf. +45 70 23 00 20 VEJLE Den Hvide Facet 1 DK-7100 Vejle Tlf. +45 70 23 00 20 STOCKHOLM Tlf. +46 08-402 36 70 GÖTEBORG Tlf. +46 41-743 00 90 HELSINKI Tlf. +358 9 856 77 600 OSLO Tlf. +47 2206 6280 www.colliers.dk Danske Bank 4387 3630 013690 Reg.nr. A/S 214489 SE-nr./CVR 31 77 41 79