Scan-jour Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for fejl i tilstandsrapporten H 08- -0049 af 31. marts 2008, jf. 10, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 1309 af 16. december 2008 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 22. maj 2008 gennemført et kontroleftersyn af ovennævnte tilstandsrapport. Den sagkyndige, der ikke var til stede ved kontroleftersynet, fik efterfølgende tilsendt en foreløbig kontrolrapport, men fremsendte ikke kommentarer til denne. Teknisk revisor har derefter udarbejdet den endelige rapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for husejeren, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Den endelige kontrolrapport er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 2. juli 2008 har fremsendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 23. februar 2009 et udkast til påtale i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport. Den sagkyndige fremkom ikke med bemærkninger, og sagen er derefter afgjort uden ændringer i forhold til det udkast, der var i partshøring. * De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse 1501 af 12. december 2007, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk paragrafnumrene er ændrede.
2/5 Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl Teknisk revisor har bemærkninger til 15 punkter i kontrolrapporten, og herunder angivet 12 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende i alt 14 forhold i tilstandsrapporten, herunder to af betydelig vægt. Fejlangivelserne er anført nedenfor med de kommentarer og vurderinger, som styrelsen lægger til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten. Betydelige fejl: Under Bygningsbeskrivelse, antal litra har den sagkyndige ikke litréret et relativt nyt udhus i baghaven samt et stort drivhus. Dermed vil en ejerskifteforsikring ikke omfatte sælgeransvaret for disse bygninger, der også for en eventuel køber vil være uden forsikringsmæssig dækning; og Under Bemærkninger, sekundære bygninger har den sagkyndige, ubegrundet og ubeføjet undtaget 4 sekundære bygninger af god stand fra besigtigelse. Derved får brugerne ikke en fyldestgørende vurdering af hele ejendommen, og bygningerne vil ikke være omfattet af ejerskifteforsikringen, hvilket kan påføre en eventuel køber et økonomisk tab. Den sagkyndiges identificering af ejendommens bygninger er mangelfuld, og kriterierne for undtagelse er ikke i overensstemmelse med håndbogen, kapitel 3, afsnit 4.05, hvilket efter styrelsens vurdering er en betydelig belastning af tilstandsrapporten. Under pkt. 8.16 er det ikke beskrevet, at der er kraftig tæring på stålskorstenens inddækningskrave. Forholdet indebærer risiko for vandbetinget skade på anden bygningsdel inden for overskuelig tid og skal karakteriseres med K3. Fejlangivelsen har betydelig vægt i styrelsens vurdering. De øvrige fejl: Under Følgende materiale forelå er det ikke oplyst, om der forelå andre bygningsoplysninger. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten, og er ikke fejlangivet af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne, ligesom der kan opstå tvivl, om den sagkyndige har efterspurgt materialet. Se håndbogens kap. 3 afsnit 4.01 og 6.03. Under Bemærkninger, normalt tilgængelig burde det være præcist angivet hvilke områder af bygningsdele, der ikke er besigtiget på grund af inventar. Herved ville der i en eventuel senere sag, når bohavet er fjernet, ikke kunne skabes tvivl om, hvorvidt en given skade er omfattet af ejerskifteforsikringens dækning. Under Bemærkninger, termoruder bør den sagkyndige konkret begrunde, hvorfor termoruderne godt kan være punkterede, selvom de ikke fremstår som sådan på
3/5 besigtigelsestidspunktet. Det kan eksempelvis skyldes tilsmudsning og/eller de aktuelle temperatur- og luftfugtighedsforhold. Fejlangivelsen har mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten, men nævnes fordi der generelt skal tilstræbes en brugerorienteret formidling Under pkt. 1.2 er der givet K1 og beskrevet: Der forekommer en svag revne i sokkel mod øst. I en note anføres: Forholdet bør udbedres for at undgå følgeskader. Den sagkyndiges beskrivelse af følgeskaderisiko er i modstrid med den afgivne karakter. Under pkt. 1.2 er det ikke beskrevet, at der under den overdækkede terrasse mod vest er en mindre sætningsrevne med forløb op i murværk, der bør karakteriseres med K1. Under pkt. 3.1 er det ikke beskrevet, at der er fugtskjolder på nordfacaden, der indikerer at regnvand periodevis løber bag om tagrenden. Forholdet bør karakteriseres med K1. Under pkt. 3.7 er der givet K1 og beskrevet, at udvendigt træværk trænger til overfladebehandling flere steder især mod nord. Ifølge teknisk revisor har nordfacadens sternkant nedslidt overfladebehandling, men det øvrige træværk har god intakt overfladebehandling. Beskrivelsen af skadens omfang og placering er ikke tilstrækkelig præcis. Fejlangivelsen har mindre betydning i styrelsens vurdering. Under pkt. 4.1 er det ikke beskrevet, at der er nedbrudt træ for neden i begge sidekarme på kælderdøren. Forholdet skal karakteriseres med K2. Under pkt. 8.13 er det ikke beskrevet, at der mangler varmefast tætningsbånd i inddækningskraven ved stålskorstenens gennemføring i stueloftet. Hermed er dampspærren ikke intakt, hvilket dokumenteres af løbestriber på skorstenen, der kan skyldes kondensering af opstigende varm luft. Forholdet skal karakteriseres med K3. Under pkt. 8.16 er det ikke beskrevet, at topafdækningen på den murede skorsten er forvitret og har revnedannelser. Forholdet skal karakteriseres med K2. Under pkt. 11.1 er det ikke beskrevet, at der mangler beskyttelse på et elkabel i terrænniveau på østfacaden ca. en meter fra udestuedøren. Kablet er placeret ved gangarealet, hvorfor der er risiko for, at det påvirkes af færdslen. Forholdet skal karakteriseres med K3. Under pkt. 11.1 er det ikke beskrevet, at der mangler dæksler på to samledåser i viktualiekælderens loft. Forholdet skal karakteriseres med K2.
4/5 Samlet begrundelse for afgørelsen Det fremgår af 13 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 10 stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Det er styrelsens vurdering, at tilstandsrapporten H 08- -0049 belastes af manglende omhyggelighed ved besigtigelsen, idet ejendommens fulde omfang ikke er korrekt identificeret og værdiansat, og idet de hovedparten af de anførte fejlangivelser beror på oversete skadesforhold. Tilstandsrapporten repræsenterer derved ikke en retvisende bedømmelse af ejendommen og kan være misvisende for brugere, der disponerer i tillid til rapportens oplysninger, ligesom den kan skabe tvivl om disses retsstilling. Styrelsen lægger især vægt på de anførte to betydelige fejl, der samlet set vurderes som en alvorlig fejl ved tilstandsrapporten. Hertil kommer, at den samlede vægt af de øvrige fejl nærmer sig yderligere en alvorlig fejl. Der er derfor grundlag for en påtale ifølge håndbogens kapitel 3 afsnit 8 for fejlene i H 08- -0049 Konsekvenser af afgørelsen Påtalen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt til den sagkyndige. Påtalen gælder i 3 år, jf. bekendtgørelsens 10, stk. 3. Så længe påtalen er gældende kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel. Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. En gældende påtale vil indgå i vurderingen, når den sagkyndiges beskikkelse skal fornyes. Der henvises til bekendtgørelsens 8, stk. 5. Den sagkyndiges nuværende beskikkelsesperiode udløber den 19. juni 2011. Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige.
5/5 Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 1. maj 2009 Jens Kieldsen Arkitekt Bilag Tilstandsrapport H 08- -0049 af 31. marts 2008. Rapport efter kontroleftersyn af 22. maj 2008 Indstilling fra FEM-sekretariatet af 2. juni 2008