Masterplan for administrationsbygninger i Allingåbro, Glesborg og rådhuset i Grenaa. Direktionssekretariatet juni 2010
1. Indledning I forbindelse med budgetlægningen for 2011 udarbejdes denne masterplan for at få et overblik over vedligeholdelsesbehov og ønsker i administrationsbygningerne i Allingåbro og Glesborg samt rådhuset i Grenaa. Masterplanen er udarbejdet på baggrund af en første gennemgang af de respektive bygninger af direktionssekretariatet og en byggesagkyndig medarbejder fra Byg og Plan afdelingen. Der skelnes mellem vedligeholdelsesbehov og ønsker på klimaskærm (udvendig) og på behov og ønsker der vedrører de indvendige forhold i bygningerne. Klimaskærm (udvendig) prioriteres og finansieres som udgangspunkt af den vedligeholdelsespulje der er afsat hertil. Denne pulje administreres af miljø og teknik området. Driften af de indvendige bygningsforhold varetages og administreres af direktionssekretariatet, og der er således ikke afsat midler til større vedligeholdelsesarbejder. I gennemgangen af de enkelte bygninger er udgifterne til de nævnte vedligeholdelsesbehov og ønsker fastsat i det omfang hvor det har været muligt, enten i form af konkrete vurderinger fra fagfolk eller et skøn foretaget af forvaltningen. For de vedligeholdelsesbehov og ønsker der knytter sig til de indvendige bygningsforhold er der i vid omfang medtaget vurdering af udgiften til at gennemføre de enkelte anlægsarbejder. For hovedparten af de vedligeholdelsesbehov og -ønsker vedrørende klimaskærmen, som er nævnt i denne plan, er der ikke anført forventede udgifter til anlægsarbejdet. Det vil forudsætte en nøjere byggeteknisk vurdering og skøn. 1
2. Oversigt over skønnede udgifter til indvendige vedligeholdelsesbehov og ønsker. I nedenstående oversigt er medtaget de behov og ønsker, hvor der foreligger et skøn på udgiften, hvilet fortrinsvis vil sige de større ønsker og behov Det skal således bemærkes, at masterplanen også indeholder andre behov og ønsker, hvor der ikke for nuværende forelægger et skøn på udgiften hertil. Oversigt over udgift til større ønsker og behov i 1.000 kr. Grenaa Allingåbro Glesborg I alt Køkken - 200-250 250 450-500 Vareelevator - 155 55 210 Gulvbelægning Udgift ikke vurderet 555 455 mindst 1.000 Møbler 125 90 - kantine stole mødelokaler 215 I alt 125 910-960 850 1.875-1.925 Det skal bemærkes, at det fremgår af de seneste gennemførte APV er (ArbejdsPladsVurderinger), at der er indeklimaproblemer i alle de eksisterende rådhuse. Således fremhæves støvgener fra udslidte tæpper, dårlig luftkvalitet, temperaturudsving, vandindsivning, træk. APV erne er fremlagt for områdeudvalget for administration den 16. juni 2010. Hovedparten af de vedligeholdelsesbehov der beskrives i denne masterplan kan forbedre indeklimaet i administrationsbygningerne og rådhuset i Grenaa. 2
3. Rådhuset i Grenaa og administrationsbygningen i Østergade 36, Grenaa Rådhuset i Grenaa er gennemgået samt Østergade 36 i Grenaa, hvor en del af ældreområdets administrative funktioner er placeret. Rådhuset Torvet 3 indvendige behov og ønsker: Gulvtæpperne er samlet flere steder grundet omflytninger og flere medarbejdere har allergigener. Dog vurderes tæpperne i Grenaa til at være i bedre stand end i Allingåbro og Glesborg. Der er på flere kontorer anskaffet køremåtter, så tæpperne ikke ødelægges af kontorstole specielt ved tæppernes samlinger. I kantinen ønskes nyt og tidssvarende møblement en anslået udgift på ca. 120.000 kr. Maling af kantinen og gæstekantinen en anslået udgift på ca. Rådhuset Torvet 3 klimaskærm (udvendig) /tekniske anlæg finansiering via vedligeholdelsespuljen: Vinduerne er meget utætte og mange steder regner det direkte ind og ødelægger stikkontrakter, der er placeret under vinduerne. Om vinteren er det vanskeligt at varme en del af kontorerne op specielt i vindsiden og der må tættes med tape for at undgå træk. (Er prioriteret forslag i den gældende vedligeholdelsespulje i budget 2010) Der arbejdes med udflytning af transformerstation nuværende er utidssvarende og kan ikke opgraderes. Det vil være hensigtsmæssigt, at en ny transformerstation placeres udenfor bygningen. Den nærmere beliggenhed skal drøftes, når projektet nærmer sig. Anslået pris vil være ca. 150.000 kr., hvis stationen placeres i umiddelbar nærhed af rådhuset på flisearealet. Hvis asfalt skal brydes op fordyres projektet. 3
Varmestyringssystemet er forældet og kræver en udskiftning indenfor en nærmere tidshorisont. Anslået udgift vil være ca. 500.000 kr. Enkelte steder ved loftets glasparti har der været utætheder og på et tidspunkt kræves en fugning af hele arealet omkring glaspartiet. Østergade 36 indvendige behov og ønsker: Træk fra vinduet på 1. sal hos L P. Revner i væggen i mødelokale på 1. sal. Linoleum på gangarealet på 1. sal bør udskiftes grundet lim, der er brugt til nedlægning af linoleum. Østergade 36 klimaskærm (udvendig) /tekniske anlæg finansiering via vedligeholdelsespuljen: Reparation af hoveddøren hele partiet skal males og tætningslister skal påsættes. Dette arbejde iværksættes straks. Sokkel og fuger skal repareres. Den store yderdør (Østergade nærmest Netto) er rådnet og den bør udskiftes. Anslået pris ca. 50.000 kr. Sålbænke revner. 4
4. Administrationsbygningen i Allingåbro Indvendige behov og ønsker: Vareelevator, da kantineordningens leverancer skal bæres op til/ned fra 1. sal hver dag. Kantinen har for en del år siden været placeret i stueplan, men grundet pladsmangel blev den indrettet på 1. sal, hvor det ikke vil være hensigtsmæssigt at indrette kontorer. Der er gennemført en vurdering fra et elevator-firma, og installation af en vare-elevator vil give en udgift på ca. 155.000 kr. Behovet herfor fremgår også af den gennemførte APV på området. Køkkenet er meget nedslidt og arbejdsforholdende er ikke hensigtsmæssige (vaskeforhold og køleplads) i forhold til den gældende frokostordning, hvor der er flere store fade til opvask og opbevaring. En del køkkenlåger er totalt nedslidt, gulvet er skævt og køkkenbordspladen er ikke af høj hygiejnemæssig standard. Udgiften til en modernisering/udskiftning af køkken vurderes til ca. 200.000 kr. 250.000 kr. Gulvtæpperne er meget slidte og består flere steder af samlinger der er lavet i forbindelse med diverse ombygninger. Der er endvidere gulvtæpper i kantinen, hvor der ikke kan undgås, at der spildes mad fra frokostordningene, der anrettes som buffet. Der foretages således jævnligt pletrensning af tæppet, hvilket også sker på de enkelte kontorer. Ved besigtigelse på nogle af kontorerne ses, at flere af gulvtæpperne har givet sig /buler, så det er vanskeligt at flytte kontorstolen uden et underlag. Udskiftning af gulvbelægning til enten vinyl(i kantineområdet) eller fladt tæppe vurderes at beløbe sig til en m 2 -pris på ca. 350 kr. Der er ca. 150 m 2, der vedrører kantine og møderum på 1. sal, hvilket vil give en udgift på ca. 55.000 kr. til udskiftning Der er omtrent 1.400 m 2 øvrige arealer, hvor der p.t. er gulvtæppe, hvilket vil give en udgift på ca. 500.000 kr. til udskiftning. 5
Der klages over akustikken i møderum. Dette bør undersøges nøjere, da møderummene midt i de enkelte afdelinger er ens. En del kontorer trænger til maling efter diverse omflytninger. Klimaskærm (udvendig) /tekniske anlæg finansiering via vedligeholdelsespuljen: Der er tidligere målt skimmelsvamp på den flade tagkonstruktion over kultur- og udvikling. En senere måling for ca. 1 år siden viste dog, at der var spærret for skimmesvamp, således, at det ikke trænger ned i bygningen. Vinduerne ud til Hovedgaden i den ældste bygning trænger stærkt til ny fuge, da fugen faktisk er helt væk. Vinduerne trænger meget til maling. Der synes ikke råd i disse. Tårnene, der giver ovenlys i de enkelte afdelinger er rådnet ved såvel træværket som ved vinduespartierne. Det er sminket med maling sidste år. Disse vil indenfor en årrække skulle fornys eller udskiftes. Der er svamp ved den tidligere rådsals-indgang, hvor en del af listerne, der holder eternitpladerne er rådnet væk. Sternen omkring hele administrationsbygningen (træværket) trænger meget til maling. Såvel støttemure som hele murværket trænger til gennemgang for omfugning, da fugerne rigtig mange steder er faldet ud. 6
5. Administrationsbygningen i Glesborg Indvendige behov og ønsker: Vareelevator, da kantineordningens leverancer skal bæres op til/ned fra kælder hver dag. Der er i sept. 2009 indhentet tilbud på en sådan svarende til ca. 55.000. Der vil så herefter være enkelte følgeudgifter til reparation af vægge m.v. Behovet herfor fremgår også af den gennemførte APV på området. I køkkenet bør etableres stålbordplade med nedsænket større vask. Der mangler plads, når 2 personer skal arbejde i køkkenet og dette vil kunne klares ved at flytte en væg ca. 2-3 meter ind i kantineområdet så der også på den måde skabes hensigtsmæssige forhold i køkkenet med bl.a. køleskab m.v. som p.t. er placeret i gangarealet udenfor køkkenområdet. Loftet vil i et sådan projekt skulle renoveres. En samlet udgift hertil anslås til 250.000 kr. Lukkede skillerum samt udluftning mellem de 2 toiletter ved dagplejen. Alternativt vil være at sætte lås på døren til gangen, så det udelukkende er det ene toilet, der bruges. Dette er iværksat. Dør mellem 2 kontorer i dagplejen lydisoleres - dette er iværksat. En del lydabsorberende lofter trænger til udskiftning på grund af vandskade. Gulvtæpperne er meget slidte og der har været eksempler, hvor det er skiftet grundet allergiske reaktioner. Udskiftning af gulvbelægning til enten vinyl eller fladt tæppe vil beløbe sig til en m 2 -pris på ca. 350 kr. Der er et i gulvareal på 1.300 m 2, og udgiften til en udskiftning af gulvbelægningen vil være ca. 455.000 kr. 7
Der klages over akustikken i møderum 8 og 9. Dette bør undersøges nøjere, for at konkretisere, om enkelte lydplader på loftet kan løse problemet. Byg og Plan (VA)kontakter firma med henblik på måling af støjniveauet. Stolene i møderum 8 og 9 er af dårlig konstruktion og ryggen er knækket på flere stole. En udskiftning på 60 stole vil svare til den samlet udgift på ca. 90.000 kr. En del kontorer trænger til maling f.eks. gennemgang ved glasbur, dør mellem pladsanvisning og kopirum, thekøkken, mellemdør til PPR, vægge på nogle toiletter. Det er aftalt, at rådhusbetjent selv udfører dette arbejde. Klimaskærm (udvendig) /tekniske anlæg finansiering via vedligeholdelsespuljen: Ændring af elvarme til vandbårent anlæg i fløj c. Der er i 2009 indhentet tilbud på 310.000 kr. Ændring af kalorifaervarme til radiatorvarme i fløj A og B. Tag over PPR-gangen er utæt, og regnen siver gennem tagstenene og alle nedløb fra tagrenderne er utætte. Anslået pris ca. 550.000 kr. Reparation af udvendig trappe ned til kælder. Der er frostskader og en vinter svarende til den foregående vil ødelægge trappen totalt. Etablering af garage/udhus til opbevaring af plæneklipper, redskaber m.v., som p.t. opbevares i Gjerrild. Det kan vurderes om der kan være lokalefællesskab med nyt plejecenter forholdsvis tæt administrationsbygningen. Dørparti i kantinen trænger til udskiftning. 6 termoruder i kælder under PPR er sprunget. 8
Ved PPR mod nord trænger flere vinduer til maling i bundstykke og mod syd trænger plade mellem vinduer efter 2 tagnedløb fra øst og 3 tagnedløb fra vindue nr. 2 og til gavl. Termorude i dagplejen mod nord punkteret. Sterne mod vest over glasgang og tilpasninger mellem vinduer skal forventes skiftet om ca. 1-2 år. Sokkel ved kantinebygningen meget ringe. Asfalt på p-plads meget dårlig. 9