1. Ændrede hoved- og nøgletal Hovedtal (t.kr.) 2004 2003 2002 2001 2000 Resultat af udlejning... 683 857 1.083 2.038 843 Avance ved salg af lejligheder... 6.792 7.676 7.352 5.943 3.206 Administrationsomkostninger... -895-900 -963-728 -736 Resultat af primær drift... 6.580 7.633 7.472 7.253 3.313 Værdireg. af ejerlejligheder til markedsværdi... 10.721 2.287 7.551 12.270 11.805 Finansielle poster, netto... 469-31 522 296 322 Ordinært resultat før skat... 17.770 9.889 15.545 19.819 15.440 Skat af ordinært resultat... -5.372-2.936-4.683-6.027-4.361 Årets resultat... 12.398 6.953 10.862 13.792 11.079 Investeringsejendomme... 101.726 96.368 91.021 88.988 79.089 Anlægsaktiver i alt... 102.675 97.379 91.742 89.757 79.905 Omsætningsaktiver i alt... 30.167 23.758 25.642 17.089 15.094 Aktiver i alt... 132.842 121.137 117.384 106.846 94.999 Selskabskapital... 20.432 20.432 20.432 20.432 20.432 Egenkapital... 106.710 97.989 89.341 79.678 67.432 Hensatte forpligtelser... 22.775 20.438 21.451 20.305 17.270 Langfristede gældsforpligtelser... 1.119 865 1.112 5.022 5.504 Kortfristede gældsforpligtelser... 2.238 1.845 5.481 1.841 4.793 Investeringer i garageanlæg. 0 352 0 0 0 Investeringer i beboelseslejligheder.. 0 9.893 0 0 0 Pengestrøm fra driften... 10.400 9.595 8.823 5.762 2.221 Pengestrøm til investering, netto... -156-10.241 64 173 105 Pengestrøm til finansiering... -3.678-2.198-1.717-2.036-4.514 Pengestrøm i alt... 6.566-2.844 7.170 3.899-2.188 Nøgletal 2004 2003 2002 2001 2000 Antal aktier á t.kr.... 20.432 20.432 20.432 20.432 20.432 Antal egne aktier á t.kr... 0 0 987 1.357 1.557 Resultat pr. aktie... 607 340 532 675 542 Udbytte pr. aktie... 300 180 180 140 120 Indre værdi pr. aktie... 5.223 4.796 4.373 3.900 3.300 Gearing af driftsaktiver... 0,77 0,81 0,91 0,87 0,90 Egenkapitalforrentning... 12,1 7,4 12,9 18,8 17,5 Afkast af investeret kapital... 8,2 9,6 10,0 11,1 5,8 Børskurs pr. balancedag... 6.300 5.400 4.400 3.700 2.900 Price Earningskvote... 10 16 8 5 5 Kurs / indre værdi... 1,21 1,13 1,01 0,95 0,88 Antal solgte lejligheder... 9 15 14 11 7 Gns. salgspris pr. m 2... 20.136 16.309 16.449 15.482 12.905 Hoved- og nøgletal for 2000-2003 er tilpasset den for 2004 ændrede regnskabs. - 3 -
2. Ændringer til anvendt regnskabs Ændringen af regnskabs fra bestemmelserne i årsregnskabslovens 44 og 46 om omsætningsaktiver for selskabets beholdning af ejerlejligheder og årsregnskabslovens 11, stk. 3 vedrørende fravigelse af årsregnskabslovens 49, stk. 2 i forbindelse med gevinst ved salg af ejerlejligheder til årsregnskabslovens 38 om investeringsaktiver medfører følgende ændringer i beskrivelsen af anvendt regnskabs. Hidtidig : Generelt Selskabets beholdning af ejerlejligheder til videresalg anses for at være et omsætningsaktiv, idet ejerlejligheder udbydes til salg i takt med at de bliver frigjort for lejemål. Flertallet af ejerlejlighederne har en lav kostpris. Værdien af ejerlejlighederne også i udlejet stand er væsentligt højere. I lighed med hidtidig regnskabs er beholdningen af ejerlejligheder til videresalg derfor opskrevet til dagsværdi. Af forsigtighedsmæssige grunde behandles opskrivningen i overensstemmelse med ÅRL 46, Andre omsætningsaktiver, hvorefter årets opskrivning ikke medtages i resultatopgørelsen, men indregnes direkte på en bunden reserve under egenkapitalen. Den akkumulerede saldo for opskrivning udgør pr. 31.12.2004 t.kr. 66.009. Der afsættes udskudt skat af opskrivninger, og egenkapitalen pr. 31.12.2004 er påvirket positivt med t.kr. 46.206 af de foretagne opskrivninger. Med henvisning til det retvisende billede, jf. ÅRL 11, stk. 3, har selskabet i overensstemmelse med hidtidig regnskabs valgt at tilbageføre tidligere foretagne opskrivninger i forbindelse med realisation af frigjorte ejerlejligheder på egenkapitalen. Avancen i resultatopgørelsen opgøres som salgspris fratrukket handelsomkostninger og kostpris, og ikke som ÅRL 49 foreskriver, den bogførte værdi af aktivet. Årets resultat er som følge af fravigelsen påvirket negativt med t.kr. 5.888. Fravigelsen har ikke haft indflydelse på selskabets balancesum, egenkapital eller finansielle stilling. Salg af lejligheder Resultatopgørelse Den kontante salgspris i forbindelse med afhændelse af ejerlejligheder indregnes på tidspunktet for underskrift af købsaftale. I Omkostninger ved salg af lejligheder indregnes andel af restejendommens anskaffelsespris samt salgsomkostninger og istandsættel- - 4 -
2. Ændringer til anvendt regnskabs sesudgifter. Ejerlejligheder til videresalg Balancen Beholdningen af ejerlejligheder til videresalg indregnes under omsætningsaktiver, idet ejerlejlighederne tilstræbes solgt i takt med, at de bliver ledige. Ejerlejlighederne måles til forsigtig skønnet markedsværdi i udlejet stand. Værdien beregnes med udgangspunkt i gennemsnitlige realiserede kontante salgspriser i de enkelte ejendomme. Herfra trækkes kalkulerede salgs- og istandsættelsesomkostninger og et skønnet nedslag på 50 %, som følge af, at ejerlejlighederne ikke er frigjort for lejemål. De lejligheder, der er frigjort i regnskabsåret, men ikke solgt pr. balancedagen er indregnet efter samme principper. Ejerlejligheder anskaffet i 2003 måles ligeledes til forsigtig skønnet markedsværdi, hvilket svarer til kostprisen. Nettoopskrivningen i forhold til den bogførte værdi pr. 31/12 1998 (regnskabsmæssig anskaffelsespris) føres efter fradrag for udskudt skat på en opskrivningshenlæggelse under egenkapitalen. Opskrivningshenlæggelsen opløses i forbindelse med salg, idet opskrivningen af de enkelte lejligheder dermed tilbageføres. Som følge af ejerlejlighedernes status som salgsbeholdning, foretages der ikke driftsøkonomiske afskrivninger herpå. De i året solgte lejligheders andel af anskaffelsespris fratrækkes og indregnes i resultatopgørelsen under avance ved salg af lejligheder. Ny : Salg af lejligheder Resultatopgørelse Den kontante salgspris i forbindelse med afhændelse af ejerlejligheder indregnes på tidspunktet for underskrift af købsaftale. I Omkostninger ved salg af lejligheder indregnes andel af restejendommens bogførte værdi samt salgsomkostninger og istandsættelsesudgifter. - 5 -
2. Ændringer til anvendt regnskabs Værdiregulering af ejerlejligheder til dagsværdi Værdireguleringen til dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen før finansielle poster. Udskudt skat af værdireguleringen indregnes under skat af årets resultat. Ejerlejligheder til videresalg Balance Beholdningen af ejerlejligheder til videresalg indregnes i balancen som investeringsejendomme under materielle anlægsaktiver i overensstemmelse med årsregnskabslovens 38. På anskaffelsestidspunktet indregnes og måles ejerlejlighederne til kostpris. Efterfølgende måles ejerlejlighederne til dagsværdi. Værdiansættelsen foretages med udgangspunkt i gennemsnitlige realiserede kontante salgspriser i de enkelte ejendomme. Herfra trækkes et markedsbestemt nedslag, som følge af, at ejerlejlighederne ikke er frigjort for lejemål. Nettoopskrivninger føres efter fradrag for udskudt skat på Reserve for dagsværdi på investeringaktiver under egenkapitalen. Reserven opløses i forbindelse med salg. De i året solgte lejligheders andel af bogført værdi fratrækkes og indregnes i resultatopgørelsen under avance ved salg af lejligheder. - 6 -
3.1. Ændret resultatopgørelse for 2003 Note Hidtidig Effekt af ændringer Ny Udlejningsaktivitet Lejeindtægter... 4.365.793 4.365.793 Driftsudgifter... -3.508.379-3.508.379 Resultat af udlejning... 857.414 857.414 Salgsaktivitet: Salgsindtægter, lejligheder... 15.363.000 15.363.000 2 Omkostninger ved salg, lejligheder... -3.263.521-4.423.718-7.687.239 Avance ved salg af lejligheder... 12.099.479-4.423.718 7.675.761 Bruttoresultat... 12.956.893-4.423.718 8.533.175 Administrationsomkostninger... -900.771-900.771 Resultat af primær drift... 12.056.122-4.423.718 7.632.404 Værdiregulering af ejerlejl. til markedsværdi... Resultat før finansiering og skat... 0 2.287.404 2.287.404 12.056.122-2.136.314 9.919.808 3 Finansielle indtægter... 483.707 483.707 4 Finansielle omkostninger... -514.534-514.534 Finansiering, netto... -30.827-30.827 Ordinært resultat før skat... 12.025.295-2.136.314 9.888.981 5 Skat af ordinært resultat... -3.576.625 640.894-2.935.731 Årets resultat... 8.448.670-1.495.420 6.953.250 Forslag til resultatdisponering Foreslået udbytte, 18 %... Overført fra res. for dagsværdi på inv. aktiver... Overført resultat... 3.677.760-1.495.420 4.770.910 6.953.250-7 -
3.2. Ændret balance 31. december 2003 Note Hidtidig Effekt af ændringer Ny Aktiver Materielle anlægsaktiver: Garage- og carportanlæg... 1.010.918 1.010.918 11 Investeringsejendomme... 0 96.368.174 96.368.174 Anlægsaktiver i alt... 1.010.918 96.368.174 97.379.092 Beholdninger: 11 Ejerlejligheder til videresalg... 96.368.174-96.368.174 0 Tilgodehavender: Salg og udlejning... 2.806.943 2.806.943 Tilgodehavende selskabsskat... 198.848 198.848 Andre tilgodehavender... 1.517.754 1.517.754 Indestående i Grundejernes Investeringsfond.. 393.676 393.676 Periodeafgrænsningsposter... 603.265 603.265 Andre værdipapirer og kapitalandele... 5.098.708 5.098.708 Likvide beholdninger: Bankindestående... 13.138.601 13.138.601 Omsætningsaktiver i alt... 120.125.969-96.368.174 23.757.795 Aktiver i alt... 121.136.887 0 121.136.887-8 -
3.2. Ændret balance 31. december 2003 Note Hidtidig Effekt af ændringer Ny Passiver Egenkapital: Aktiekapital... 20.432.000 20.432.000 Overkurs ved emission... 20.851 20.851 Opskrivningshenlæggelser... 40.320.189-40.320.189 0 Reserve for dagsværdi på inv. aktiver... 0 40.320.189 40.320.189 Overført resultat... 33.538.192 33.538.192 Foreslået udbytte... 3.677.760 3.677.760 Egenkapital i alt... 97.988.992 0 97.988.992 Hensatte forpligtelser: Udskudt skat... 20.366.704 20.366.704 Udvendig vedligeholdelse i h.t. BRL 18... 71.134 71.134 Hensatte forpligtelser i alt... 20.437.838 0 20.437.838 Langfristede gældsforpligtelser: Vedligeholdelsesforpligtelser... 393.676 393.676 Lejernes kontraktmæssige forudbetalinger... 471.830 471.830 Langfristede gældsforpligtelser i alt... 865.506 0 865.506 Kortfristede gældsforpligtelser: Leverandører af varer og tjenesteydelser... 364.393 364.393 Selskabsskat... 0 0 Anden gæld... 1.456.925 1.456.925 Periodeafgrænsningsposter... 23.233 23.233 Kortfristede gældsforpligtelser i alt... 1.844.551 0 1.844.551 Gældsforpligtelser i alt... 2.710.057 0 2.710.057 Passiver i alt... 121.136.887 0 121.136.887-9 -
3.3. Ændret pengestrømsopgørelse 2003 Resultat af udlejningsvirksomhed... Hensættelse til BRL 18... Tilbageførte afskrivninger... Resultat af udlejningsvirksomhed... Avance ved salg af lejligheder... Tilbageført bogført værdi... Salg af lejligheder... Hidtidig Effekt af ændringer Ny 857.414 857.414-123.045-123.045 61.797 61.797 796.166 796.166 12.099.479-4.423.718 7.675.761 2.410.031 4.423.718 6.833.749 14.509.510 0 14.509.510 Administrationsomkostninger... -900.771-900.771 Finansielle poster - netto... Kursreguleringer... Finansielle poster - netto... -30.827-30.827-780 -780-31.607-31.607 Ændring af driftskapital... -1.086.831-1.086.831 Køb af beboelseslejligheder til videresalg... -9.893.288 9.893.288 0-10.980.119 9.893.288-1.086.831 Betalte selskabsskatter, netto... -3.691.258-3.691.258 Pengestrømme fra driftsaktivitet... -298.079 9.893.288 9.595.209 Afdrag på sælgerpantebreve... 3.715 3.715 Køb af beboelseslejligheder til videresalg... 0-9.893.288-9.893.288 Køb af garager... -351.785-351.785 Pengestrømme til investeringsaktivitet... -348.070-9.893.288-10.241.358 Fremmedfinansiering: Afdrag og indfrielse af prioritetsgæld... -3.892.575-3.892.575 Aktionærerne: Salg af egne aktier... 5.203.699 5.203.699 Udbetalt udbytte... -3.509.100-3.509.100 Pengestrømme til finansieringsaktivitet... -2.197.976-2.197.976 Årets pengestrømme... -2.844.125-2.844.125 Obligationer og likvide beholdninger pr. 1/1... 21.058.636 21.058.636 Obligationer og likvide beholdninger pr. 31/12. 18.214.511 18.214.511 Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af balance og resultatopgørelse. - 10 -
4.1. Ændret resultatopgørelse for 2004 Note Hidtidig Effekt af ændringer Ny Udlejningsaktivitet Lejeindtægter... 4.557.791 4.557.791 Driftsudgifter... -3.874.646-3.874.646 Resultat af udlejning... 683.145 683.145 Salgsaktivitet: Salgsindtægter, lejligheder... 12.605.000 12.605.000 2 Omkostninger ved salg, lejligheder... -3.652.353-2.310.534-5.962.887 Salg af carportanlæg på lejet grund... 150.000 150.000 Avance ved salg af lejligheder... 9.102.647-2.310.534 6.792.113 Bruttoresultat... 9.785.792-2.310.534 7.475.258 Administrationsomkostninger... -895.345-895.345 Resultat af primær drift... 8.890.447-2.310.534 6.579.913 Værdiregulering af ejerlejl. til markedsværdi... Resultat før finansiering og skat... 0 10.721.398 10.721.398 8.890.447 8.410.864 17.301.311 3 Finansielle indtægter... 474.287 474.287 4 Finansielle omkostninger... -5.695-5.695 Finansiering, netto... 468.592 468.592 Ordinært resultat før skat... 9.359.039 8.410.864 17.769.903 5 Skat af ordinært resultat... -2.848.282-2.523.257-5.371.539 Årets resultat... 6.510.757 5.887.607 12.398.364 Forslag til resultatdisponering Foreslået udbytte, 30 %... Overført til res. for dagsværdi på inv. aktiver... Overført resultat... - 11-6.129.600 5.887.607 381.157 12.398.364
4.2. Ændret balance 31. december 2004 Note Hidtidig Effekt af ændringer Ny Aktiver Materielle anlægsaktiver: Garage- og carportanlæg... 949.121 949.121 11 Investeringsejendomme... 0 101.726.283 101.726.283 Anlægsaktiver i alt... 949.121 101.726.283 102.675.404 Beholdninger: 11 Ejerlejligheder til videresalg... 101.726.283-101.726.283 0 Tilgodehavender: Salg og udlejning... 2.095.000 2.095.000 Andre tilgodehavender... 1.658.679 1.658.679 Indestående i Grundejernes Investeringsfond 682.288 682.288 Periodeafgrænsningsposter... 768.959 768.959 Andre værdipapirer og kapitalandele... 5.159.866 5.159.866 Likvide beholdninger: Bankindestående... 19.801.950 19.801.950 Omsætningsaktiver i alt... 131.893.025-101.726.283 30.166.742 Aktiver i alt... 132.842.146 0 132.842.146-12 -
4.2. Ændret balance 31. december 2004 Note Hidtidig Effekt af ændringer Ny Passiver Egenkapital: Aktiekapital... 20.432.000 20.432.000 Opskrivningshenlæggelser... 46.207.796-46.207.796 0 Reserve for dagsværdi på inv. aktiver... 0 46.207.796 46.207.796 Overført resultat... 33.940.200 33.940.200 Foreslået udbytte... 6.129.600 6.129.600 Egenkapital i alt... 106.709.596 0 106.709.596 Hensatte forpligtelser: Udskudt skat... 22.610.717 22.610.717 Udvendig vedligeholdelse i h.t. BRL 18... 164.723 164.723 Hensatte forpligtelser i alt... 22.775.440 22.775.440 Langfristede gældsforpligtelser: Vedligeholdelsesforpligtelser... 682.288 682.288 Lejernes kontraktmæssige forudbetalinger... 437.093 437.093 Langfristede gældsforpligtelser i alt... 1.119.381 1.119.381 Kortfristede gældsforpligtelser: Leverandører af varer og tjenesteydelser... 886.216 886.216 Selskabsskat... 38.908 38.908 Anden gæld... 1.300.848 1.300.848 Periodeafgrænsningsposter... 11.757 11.757 Kortfristede gældsforpligtelser i alt... 2.237.729 2.237.729 Gældsforpligtelser i alt... 3.357.110 3.357.110 Passiver i alt... 132.842.146 0 132.842.146-13 -
4.3. Ændret pengestrømsopgørelse 2004 Resultat af udlejningsvirksomhed... Hensættelse til BRL 18... Tilbageførte afskrivninger... Resultat af udlejningsvirksomhed... Avance ved salg af lejligheder... Tilbageført bogført værdi... Salg af lejligheder... Hidtidig Effekt af ændringer Ny 683.145 683.145 93.589 93.589 61.797 61.797 838.531 838.531 9.102.647-2.310.534 6.792.113 3.084.899 2.310.534 5.395.433 12.187.546 0 12.187.546 Administrationsomkostninger... -895.345-895.345 Finansielle poster - netto... Kursreguleringer... Finansielle poster - netto... 468.592 468.592-2.644-2.644 465.948 465.948 Ændring af driftskapital... 692.711 692.711 Betalte selskabsskatter, netto... -2.889.770-2.889.770 Pengestrømme fra driftsaktivitet... 10.399.621 0 10.399.621 Afdrag på sælgerpantebreve... 14.452 14.452 Udstedelse af sælgerpantebreve... -170.523-170.523 Pengestrømme til investeringsaktivitet... -156.071 0-156.071 Aktionærerne: Udbetalt udbytte... -3.677.760-3.677.760 Pengestrømme til finansieringsaktivitet... -3.677.760-3.677.760 Årets pengestrømme... 6.565.790 6.565.790 Obligationer og likvide beholdninger pr. 1/1... 18.214.511 18.214.511 Obligationer og likvide beholdninger pr. 31/12. 24.780.301 0 24.780.301 Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af balance og resultatopgørelse. - 14 -
5. Ændret egenkapitalopgørelse for 2003 og 2004 Reserve Overkurs for dags- Aktie- ved værdi på Overført Foreslået kapital emission inv. aktiver overskud udbytte I alt *) Egenkapital 1. januar 2003... 20.432.000 20.851 41.815.159 23.394.923 3.677.760 89.340.693 Årets bevægelser: Udloddet udbytte... 168.660-3.677.760-3.509.100 Salg af egne aktier... 5.203.699 5.203.699 Regulering vedr. tidl. år... 450 450 Årets resultat: Årets resultat... -1.495.420 8.448.670 6.953.250 Foreslået udbytte... -3.677.760 3.677.760 0 Egenkapital 1. januar 2004... 20.432.000 20.851 40.320.189 33.538.192 3.677.760 97.988.992 Årets bevægelser: Udloddet udbytte... -3.677.760-3.677.760 Frigivelse af overkurs ved emission... -20.851 20.851 0 Årets resultat: Årets resultat... 5.887.607 6.510.757 12.398.364 Foreslået udbytte... -6.129.600 6.129.600 0 Egenkapital 31. december 2004 20.432.000 0 46.207.796 33.940.200 6.129.600 106.709.596 *) I årsrapport for 2004 og 2003 benævnt: Opskrivningshenlæggelser - 15 -
6. Ændringer til noter til resultatopgørelse og balance 2004 2003 Note 2 - Omkostninger ved salg, lejligheder Andel i ejendommenes anskaffelsespris... 3.084.899 2.410.031 Andel i ejendommens tidligere foretagne opskrivninger... 2.310.534 4.423.718 Salgsomkostninger... 517.681 779.844 Istandsættelser... 49.773 73.646 5.962.887 7.687.239 Note 5 - Skat af årets resultat Årets aktuelle skat... Årets regulering af udskudt skat i resultatopgørelsen... Regulering vedr. tidligere år... Skat af ordinært resultat kan forklares således: Beregnet 30 % skat af ordinært resultat før skat... Skatteeffekt af: Permanente afvigelser... Tillæg v. acontoskatteordningen... Øvrige reguleringer... Effektiv skatteprocent... 3.127.908 3.842.152 2.244.013-905.286-382 -1.135 5.371.539 2.935.731 5.330.969 2.966.695 37.972-34.567 2.980 4.738-382 -1.135 5.371.539 2.935.731 30,2% 29,7% Note 6 - Udskudt skat Udskudt skat 1. januar 2004... Regulering vedrørende større vedligeholdelsesarbejder... Regulering vedrørende tidligere år... Afgang vedr. årets solgte lejligheder m.v... Værdiregulering af værdipapirer... Årets regulering af udskudt skat af opskrivninger på lejligheder... 20.366.704 21.272.440-180.000 0 0-450 -69.978-253.514-29.268-10.878 2.523.259-640.894 22.610.717 20.366.704 Udskudt skat vedrører: Investeringsejendomme... Garage- og carportanlæg... Større vedligeholdesesarbejder... Andre værdipapirer og kapitalandele... Udskudte Udskudte Udskudt skat skatteaktiver skattepassiver netto 0 22.840.688 22.840.688 138.867 0-138.867 180.000 0-180.000 0 88.896 88.896 318.867 22.929.584 22.610.717-16 -
6. Ændringer til noter til resultatopgørelse og balance Note 11 - Investeringsejendomme "Beholdning af ejerlejligheder til videresalg" Beholdningen består af 145 ejerlejligheder til beboelse og 3 til erhverv i alt 11.329 m2. Anskaffelsessum pr. 1/1 2004... 38.770.050 Tilgang i året - forbedringer foretaget i året... 32.144 Afgang i årets løb - 9 beboelseslejligheder... -3.084.899 35.717.295 Opskrivninger pr. 1/1 2004... 57.598.124 Afgang i årets løb - 9 beboelseslejligheder... -2.310.534 Værdiregulering 31/12 2004... 10.721.398 Opskrivninger pr. 31/12 2004... 66.008.988 Bogført værdi 31/12 2004... 101.726.283 Den seneste kontante ejendomsvurdering pr. 1/10 2003 andrager kr. 95.010.000. Bogf. værdi m 2 kr./m 2 31/12 2004 Lejligheder i: Virum (62 lejligheder)... 5.536 8.732 48.341.980 Amager (52 lejligheder)... 2.905 8.867 25.757.645 Amager 1 lejlighed til erhverv... 214 7.689 1.645.446 Christianshavn (3 lejligheder)... 170 10.076 1.712.872 Christianshavn (1 lejlighed til erhverv)... 66 8.414 555.324 Frederiksberg (9 lejligheder)... 382 13.929 5.320.989 Ordrup (14 lejligheder)... 1.371 10.296 14.115.495 Ordrup (1 lejlighed til erhverv)... 137 4.256 583.012 Gladsaxe (7 lejligheder)... 548 6.740 3.693.520 11.329 101.726.283-17 -