Byggeteknisk tilstandsrapport For ejendommen Klintevej 42, 4780 Stege Ejer: Helen Østergaard Besigtigelsesdato 23-11-2017 Rapportdato: 29-11-2017
Indledning og vigtige oplysninger: Rapporten er udført af en beskikket bygningssagkyndig. Hans opgave er at give et professionelt og uvildigt billede af bygningens synlige skader. Den bygningssagkyndiges gennemgang af ejendommen tager udgangspunkt i ejendomme af tilsvarende alder og type og altså ikke en ny ejendom. Rapporten beskriver de skader eller tegn på skader, som den bygningssagkyndige har fundet ved huseftersynet. Hver skade i rapporten har en karakter, der viser, hvor alvorlig skaden er for den enkelte del af bygningen. Karaktererne er en byggeteknisk vurdering. Du skal være opmærksom på, at der kan være skader, som den bygningssagkyndige ikke har mulighed for at opdage, og som derfor ikke er nævnt i rapporten. Han må gerne bruge enkle tekniske hjælpemidler, men fjerner ikke gulvtæpper, sænkede lofter osv. Derfor kan der være skader, som den bygningssagkyndige ikke kan opdage, og som derfor ikke fremgår af rapporten. Det understreges, at der i forbindelse med gennemgangen ikke er foretaget destruktive indgreb. Tagbelægningen er kun besigtiget fra terræn/gadeplan. Huseftersynet afdækker altså synlige skader, som reducerer bygningens funktion og værdi nævneværdigt. Det kan f.eks. være svampeskader, konstruktionsfejl, eller sætningsskader. Huseftersynet afdækker også tegn på skader eller fysiske forhold, der kan udvikle sig til en skade. Karaktersystemet Den bygningssagkyndige giver hver skade og de forhold der kan medføre skader en karakter, der svarer til, hvor alvorligt forholdet er: Kosmetiske skader (K0) Mindre alvorlige skader (K1) Alvorlige skader (K2) Kritiske skader (K3) Bør undersøges nærmere (UN) To vigtige ting, du skal vide om rapporten: En tilstandsrapport er en skadesrapport Den bygningssagkyndige foretager en visuel gennemgang af ejendommen. Ved gennemgangen anvendes en systematisk metode, som afdækker synlige skader eller forhold, som kan udvikle sig til skader. Du får ikke oplysninger om ejendommens generelle vedligeholdelsesstand eller om f.eks. forventes restlevetid for bygningsdele. Høj karakter er ikke nødvendigvis det samme som høj udgift Der er ikke en direkte sammenhæng mellem den karakter, som den bygningssagkyndige giver en skade og prisen på at udbedre skaden. Der kan være skader, som hurtigt og billigt kan udbedres, men som bliver alvorlige for huset, hvis der ikke gøres noget. Alvorlige skader for en høj karakter (K2 eller K3), uanset om de er billige eller dyre at udbedre. Den bygningssagkyndige kan også bruge karakteren UN. Her er noget, som kræver en nærmere undersøgelse, end gennemgangen af den bygningssagkyndige har mulighed for. Her er en liste med eksempler på forhold, som den bygningssagkyndige ikke holder øje med: El- og vvs-installationers funktion Sædvanligt slid og normal vedligeholdelsesstand Småting, som ikke påvirker bygningens brug eller værdi særlig meget Bygningens placering på grunden Bygningens planløsning Bygningens indretning Løsøre, f.eks. hårde hvidevarer Udendørs svømmebassiner og pumpeanlæg Markiser og baldakiner Installationer uden for bygningerne Bygningens æstetik og arkitektur Bygningens lovlighed Energiingeniørerne ApS Nygade 7, 1. sal Side 2
Byggeteknisk tilstandsrapport for ejendommen Vej: Klintevej 42 Postnr.: 4780 By: Stege Sælger: Navn: Helen Østergaard Vej: Klintevej 42 Postnr.: 4780 By: Stege Telefon: 23472568 Mobil: 23472568 E-mail: skovly@os.dk Følgende materiale er anvendt ved besigtigelsen: BBR-Meddelelse dateret 15-11-2017 Bygningsbeskrivelse: Bygnr. Litra Anvendelse Opført år Etager ud over kælder og tagetage Bebygget areal m² Udnyttet tagetage m² Brutto etageareal m² Total Kælder Bolig Erhverv 1 A Stuehus 1936 1 162 0 50 212 0 2 B Staldbygning 1929 1 216 0 0 0 216 3 C Staldbygning 1966 1 176 0 0 0 176 4 D Maskinhus 1975 1 210 0 0 0 210 5 E Drivhus Ukendt 1 5 0 0 0 0 Oplysningerne i skemaet er ikke baseret på faktisk opmåling, men er indhentet fra foreliggende materiale, herunder BBR-medelelse eller lign. Rigtigheden i opgørelsen af arealernes størrelse er ikke den bygningssagkyndiges ansvar. Litra Emne Karakter Skade og note A Stuehus 1. Tagkonstruktion/-belægning/skorsten Tagbelægning K1 Tagbelægning er med noget mos-/algebegroning. Note: Forholdet hindrer vandafledning og kan nedsætte tagets levetid. Tagbelægning K1 I loftrum er underside af tagbelægning stedvist med fugtgennemslag i samlinger. Note: Forholdet skønnes at skyldes mosansamlinger udvendigt. Skorsten K3 Skorsten er med manglende sten, revner, udvaskede fuger samt afskallede sten og puds. Tagrender/nedløb K3 Tagrende mod vest ved køkken er defekt. Note: Der er risiko for opfugtning af underliggende konstruktioner. Tagrender/nedløb K3 Tagnedløb er ikke ført til brønd/faskine (afvander ved terræn). Note: Der er risiko for opfugtning af omkringliggende Energiingeniørerne ApS Nygade 7, 1. sal Side 3
konstruktioner. Gangbro K1 Der mangler fast gangbro over isolering i loftrum (der er udlagt enkelte brædder). Note: Manglende fast gangbro vanskeliggør inspektion af loftrum og 2. Ydervægge Facader/gavle K2 Mod nord er der stedvist småhuller, porøs fuge samt tegn på reparationer, og over/under vindue ved entré er der et par trapperevner. Mod nordøst er der trapperevne under vindue. Mod syd er der flere trapperevner og fugeudfald. Mod vest over vinduer og yderdøre er der stedvise revner. Note: Forholdene skønnes stabile. Der er dog risiko for frostskader. Læmur K2 Mod syd ved sammenbygning med hus er der revnedannelse med videre forløb i sokkel. Fuge i top er med revner/udfald. Der er nogle klinker med mangelfuld vedhæftning samt revnede fuger mellem klinker. 3. Vinduer og døre Vinduer K2 Ældre vinduer er stedvist med trænedbrydning (bl.a. på 1. sal mod syd), ikke helt tætsluttende glaslister samt afskalninger i maling. Vinduer K2 Kit mellem glas og ramme på ældre vindue mod nordvest er stedvist med revner. Note: Der er risiko for vandindtrænging og opfugtning af konstruktionen. Fuger K2 Tætningsfuger ved ældre vinduer og i sider af sålbænke er mangelfulde bygningen rundt. konstruktionen. Sålbænke K2 Mod vest ved køkkenvindue er der afknækket stykke, og bygningen rundt er sålbænke stedvist med mindre afskalninger og Redningsåbninger K3 I værelser mod øst på 1. sal lever vinduer ikke op til gældende krav om redningsåbninger. Note: Der er risiko for personskade. 4. Fundament/sokler Sokkel K2 Mod nord ca. midt på facade er der mindre revne. Mod øst ca. midt på facade er der revne og puds med På sydøstlige hjørne er der puds med mangelfuld vedhæftning. Mod vest ved køkkenvindue og sydlige yderdør er der revner og puds med Note: Forholdene skønnes stabile. Der er dog risiko for frostskader. Udvendige trapper K2 Ved begge yderdøre mod vest er der revne/sætning, nogle Energiingeniørerne ApS Nygade 7, 1. sal Side 4
klinker med mangelfuld vedhæftning samt stedvist manglende fuger. Note: Der er risiko for frostskader. 5. Kældre/krybekældre/terrændæk Terrændæk K1 Støbte gulve (terrændæk) er nogle steder ikke helt vandrette. Note: Forholdet skønnes af mindre betydning. Gulv og vægge i kælder K1 I kælder har gulv og vægge områder med tegn på opfugtning, og der er stedvise krakeleringer/smårevner på vægge. Note: Forholdet er normalt forekommende for en konstruktion af denne type og alder. Ventilation K1 Hulrum under gulvkonstruktion i køkken og spisestue skønnes ikke tilstrækkeligt ventileret, idet ventilationsriste i sokkel er tildækkede. Note: Ved besigtigelsen skønnes der ikke at være tegn på følgeskader, og forholdet vurderes derfor af mindre betydning. 6. Vådrum (badeværelse, toilet og bryggers) Gulvbelægning K3 Der er flere klinker med mangelfuld vedhæftning både i og uden for bruseniche. I hjørne af bruseniche er der revnet klinke. Midt på badeværelsesgulv er der et par revnede klinker. underliggende konstruktioner. Vægbeklædning K3 I bruseniche (vådzone) er der stedvist fliser med partielt mangelfuld vedhæftning samt nogle fuger med mikrorevner. Note: Den manglende vedhæftning kan give revner i fuger og dermed fugt i de underliggende og bagvedliggende konstruktioner. Vægbeklædning K1 Ved vask i badeværelse er der nogle fliser med partielt Note: Forholdet skønnes af mindre betydning. Fuger K3 Tætningsfuge ved gulv/væg i bruseniche er med slip/revner. Fuger K1 I bruseniche er fuger stedvist med misfarvninger (mugdannelser). Note: Forholdet skyldes utilstrækkelig ventilation ved brug. Gulvafløb K3 Gulvafløb i bruseniche er med fri betonkant samt ikke tætsluttende samling mellem skål og ramme. Note: Der er risiko for vandudtrængning og opfugtning af Energiingeniørerne ApS Nygade 7, 1. sal Side 5
Rørgennemføringer K3 Ved armatur i bruseniche er der synligt hul ved rørgennemføring. 7. Gulvkonstruktion og gulve Gulvkonstruktion K0 Gulvkonstruktion/-belægninger knirker og bevæger sig nogle steder ved personbelastning (mest udtalt på 1. sal). Note: Forholdet er normalt forekommende for en konstruktion af denne type og alder. Belægninger K1 I entré mod nord er der ved yderdøre et par klinker med partielt Belægninger K0 Væg-til-væg tæpper er stedvist med tegn på slitage. 8. Indervægge/skillevægge Beklædninger K1 Ved brændeovn er der nogle fliser med partielt mangelfuld vedhæftning. Note: Forholdet skønnes af mindre betydning. Beklædninger K0 Der er stedvise ujævnheder og mangelfuld vedhæftning af vægbeklædning (mest udtalt på 1. sal). 9. Lofter/etageadskillelser 10. Indvendige trapper 11. VVS-installationer Vandinstallationer K1 Varmtvandsbeholder er placeret i skunkrum mod vest, og afløbsrør fra varmtvandsbeholder er ikke ført til afløb (afvander i spand). Note: Ved besigtigelsen skønnes der ikke at være risiko for følgeskader, og forholdet vurderes af mindre betydning. Litra Emne Karakter Skade og note B Staldbygning 1. Tagkonstruktion/-belægning/skorsten Tagbelægning K3 Der er et par defekte rygningsplader samt nogle rygningsplader med tegn på reparationer. Tagbelægning K1 Tagbelægning er med noget mos-/algebegroning. Note: Forholdet hindrer vandafledning og kan nedsætte tagets levetid. Udvendigt træværk K2 Vindskeder er stedvist med trænedbrydning. Skotrender K1 Skotrender er med korrosion i overfladen og mosansamlinger. Tagrender/nedløb K3 Tagrender er flere steder med defekter. Tagnedløb er ikke ført til brønd/faskine (afvander ved terræn). Note: Der er risiko for og tegn på opfugtning af omkring- Energiingeniørerne ApS Nygade 7, 1. sal Side 6
/underliggende konstruktioner. Spær og lægter K1 Ældre spær er stedvist med tegn på insektangreb (borebiller). Note: Orm (borebiller) i gammelt træværk er næsten mere reglen end undtagelsen og kan spænde fra kosmetisk forringelse til styrkemæssig risiko. Forholdet bør holdes under opsyn og bekæmpes, hvis der er aktivt angreb. Borebiller kan bekæmpes med speciel imprægnering. 2. Ydervægge Facader/gavle K2 Der er stedvist revner, krakelering samt puds/overfladebehandling med mangelfuld vedhæftning bygningen rundt. Note: Forholdene skønnes stabile. Der er dog risiko for frostskader. 3. Vinduer og døre Vinduer K2 Der er stedvist defekte glas bygningen rundt. Fuger K2 Tætningsfuge omkring dør mod nordvest er mangelfuld (synligt fugeskum). Note: Fugeskum er fugtsugende, og der er dermed risiko for opfugtning af konstruktionen. Sålbænke K2 Mod vest er sålbænk med revne/afskalning. Lemme K2 Lemme i gavle er med trænedbrydning. 4. Fundament/sokler Sokkel K2 Der er stedvist revner, afskalninger og puds med mangelfuld vedhæftning bygningen rundt. Note: Forholdene skønnes stabile. Der er dog risiko for frostskader. 5. Kældre/krybekældre/terrændæk Terrændæk K1 Der er nogle steder med revner, ujævnheder og puds med Note: Forholdet er normalt forekommende for en konstruktion af denne type og alder. 6. Vådrum (badeværelse, toilet og bryggers) 7. Gulvkonstruktion og gulve 8. Indervægge/skillevægge Vægge K2 Indvendig side af ydervægge samt indervægge er stedvist med revner/krakeleringer og puds med mangelfuld vedhæftning. 9. Lofter/etageadskillelser Lofter K2 Mod vest er der flere steder med revner/krakeleringer og synligt armeringsjern med korrosion. I rum mod øst er der stedvise revner, misfarvninger og puds med 10. Indvendige trapper Note: Ved besigtigelsen skønnes forholdet af mindre betydning. Energiingeniørerne ApS Nygade 7, 1. sal Side 7
11. VVS-installationer Litra Emne Karakter Skade og note C Staldbygning 1. Tagkonstruktion/-belægning/skorsten Tagbelægning K3 Mod vest er der nogle tagplader, der er gledet ned, nogle defekte tagplader og flere steder med tegn på reparationer. Note: Der er risiko for og tegn på vandindtrænging og opfugtning af Tagbelægning K1 Tagbelægning er med noget mos-/algebegroning. Note: Forholdet hindrer vandafledning og kan nedsætte tagets levetid. Tagkonstruktion K1 Tagkonstruktion er nogle steder med ujævnheder (lunker). Note: Forholdet skyldes sætning af tagkonstruktionen (se også skader under pkt.1 spær og lægter, samt pkt.9 lofter). Skorsten K3 Skorsten er med revner, afskalninger og puds med Tagrender/nedløb K3 Tagrender/nedløb er nogle steder med utætheder og defekter (mest udtalt mod vest). Note: Der er risiko for vandudtrængning og opfugtning af Spær og lægter K3 Spær/bjælker og stolper for understøtning af bjælker mod vest er flere steder med noget nedbøjning og tegn på insektangreb (bl.a. ved port mod vest). Mod vest i stald (stort rum) er spær med tegn på reparation (samling). Note: Forholdet skønnes at skyldes utætheder ved tag og/eller svækkelse som følge af insektangreb. Der kan stedvist være risiko for konstruktionssvigt. 2. Ydervægge Facader/gavle K2 Der er stedvise revner, krakeleringer, fugeudfald og puds/overfladebehandling med mangelfuld vedhæftning bygningen rundt. Note: Forholdene skønnes stabile. Der er dog risiko for frostskader. 3. Vinduer og døre Vinduer K2 Ældre vinduer er stedvist med revnet kit mellem glas og ramme samt nogle steder med blødt træværk. Vinduer K2 Mod nordøst ved kontor er vindue med defekt glas. Staldvinduer er bygningen rundt stedvist med defekte glas. Fuger K2 Tætningsfuger omkring ældre vinduer er nogle steder mangelfulde. Energiingeniørerne ApS Nygade 7, 1. sal Side 8
konstruktionen. Sålbænke K2 Der er flere steder, hvor klinker er med mangelfuld vedhæftning, og fuger mellem klinker er udvaskede. Note: Der er risiko for frostskader. Porte K2 Port mod vest er med trænedbrydning. Døre K2 Dør ved vaskerum mod sydøst er med trænedbrydning nederst. 4. Fundament/sokler Sokkel K2 Fuger og puds ved syldsten er bygningen rundt stedvist med udfald og revner. Støbt sokkel er stedvist med revner og puds med mangelfuld vedhæftning (bl.a. ved porte). Note: Der er risiko for frostskader. 5. Kældre/krybekældre/terrændæk Terrændæk K1 Der er nogle steder med revner, ujævnheder og puds med Note: Forholdet er normalt forekommende for en konstruktion af denne type og alder. 6. Vådrum (badeværelse, toilet og bryggers) 7. Gulvkonstruktion og gulve Belægninger K1 I kontor mod nordøst er der stedvist klinker med partielt 8. Indervægge/skillevægge Vægge K2 Indvendig side af ydervægge samt indervægge er stedvist med revner/krakeleringer og puds med mangelfuld vedhæftning. 9. Lofter/etageadskillelser Lofter K3 Der er stedvist områder med kraftig nedbøjning og trænedbrydning i loftkonstruktionen (mest udtalt mod vest). Der er flere defekte loftsbrædder. Synlig armering er med korrosion. Note: Der kan stedvist være risiko for konstruktionssvigt. 10. Indvendige trapper 11. VVS-installationer Litra Emne Karakter Skade og note D Maskinhus 1. Tagkonstruktion/-belægning/skorsten Tagbelægning K1 Tagbelægning er med noget mos-/algebegroning. Note: Forholdet hindrer vandafledning og kan nedsætte tagets levetid. Tagrender/nedløb K3 Tagrender er flere steder med defekter og noget mos/slam samt bevoksning. Note: Der er risiko for og tegn på opfugtning af Energiingeniørerne ApS Nygade 7, 1. sal Side 9
Udvendigt træværk K2 Vindskeder og udhængsbrædder er stedvist med trænedbrydning (mest udtalt mod syd). 2. Ydervægge Facader/gavle K1 Der er stedvist buler og huller bygningen rundt. Note: Forholdet skønnes af mindre betydning. 3. Vinduer og døre Porte K1 Port er med nogle buler og defekte plader. 4. Fundament/sokler Sokkel K2 Mod syd ved port er der revne, afskalning og puds med Note: Der er risiko for frostskader. 5. Kældre/krybekældre/terrændæk Terrændæk K1 Der er nogle steder med revner, ujævnheder og puds med Note: Forholdet er normalt forekommende for en konstruktion af denne type og alder. 6. Vådrum (badeværelse, toilet og bryggers) 7. Gulvkonstruktion og gulve 8. Indervægge/skillevægge 9. Lofter/etageadskillelser 10. Indvendige trapper 11. VVS-installationer Litra Emne Karakter Skade og note E Drivhus 1. Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 2. Ydervægge 3. Vinduer og døre 4. Fundament/sokler Sokkel K2 Der er stedvist tegn på opfugtning bygningen rundt, og på sydvestlige hjørne er der trænedbrydning. 5. Kældre/krybekældre/terrændæk 6. Vådrum (badeværelse, toilet og bryggers) 7. Gulvkonstruktion og gulve 8. Indervægge/skillevægge 9. Lofter/etageadskillelser 10. Indvendige trapper Energiingeniørerne ApS Nygade 7, 1. sal Side 10
11. VVS-installationer Beskikket bygningssagkyndig: Navn: Michael Clemmensen HE nr.: 2897 Firma: Energiingeniørerne ApS Vej: Nygade 7, 1. sal Postnr.: 4200 By: Slagelse Telefon: 60126592 Mobil: 60126592 E-mail: mcl@energiing.dk Energiingeniørerne ApS Nygade 7, 1. sal Side 11